Baza je ažurirana 28.11.2021. 

zaključno sa NN 126/21

UGOVOR O NAJMU STANA

 

Poštovani,

Ovo je primjer Ugovora o najmu stana. Ovo nije obrazac ugovora već je zamišljeno kao podsjetnik, pomoćno sredstvo pravniku pri sastavljanju ugovora. Ovaj primjer sadrži sve bitne elemente propisane zakonom za valjanost i provedivost ugovora no svaka situacija je posebna te snažno savjetujemo da angažirate odvjetnika. Mi ne odgovaramo za ikakvu štetu. 

Ugovorom o najmu Najmodavac se obvezuje predati stan Najmoprimcu na uporabu, a ovaj mu se obvezuje za to plaćati najamninu. Ugovorom se određuju i iznos najamnine, druga prava i obveze te otkazni rok.

Predmet ugovora je stan (skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz) ili dio stana.


Najmodavac je dužan održavati stan koji daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, u skladu s ugovorom o najmu, te je dužan o svom trošku pravodobno izvršiti potrebne popravke. Također, dužan je naknaditi Najmoprimcu troškove popravaka koje je ovaj izvršio, bilo stoga što nisu trpjeli odgađanje ili ih najmodavac, obaviješten o njima, nije izvršio u primjerenom roku. Najmodavac je dužan energetski certifikat predočiti mogućem Najmoprimcu.

Najmoprimac ima pravo uporabe zajedničkih prostorija, dijelova i uređaja zgrade nužnih za korištenje stanom te pravo korištenja zemljišta koje služi zgradi. Dužan je koristiti se stanom tako da ga čuva od oštećenja, te ne smije vršiti preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca. Stanom se mogu koristiti samo osobe navedene u ugovoru, a za podnajam treba suglasnost Najmodavca. Najmoprimac je dužan obavijestiti Najmodavca o nužnim popravcima u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade i dopustiti ulaz u stan majstorima (troškove snosi najmodavac), a za štetu koju prouzroči najmoprimac odgovara po općim propisima. Najamninu je dužan plaćati u rokovima određenim ugovorom.

U slučaju smrti ugovor prelazi na nasljednike Najmodavca, odnosno bračnog druga odnosno dijete Najmoprimca.

Ugovor se sklapa na određeno vrijeme (automatski se obnavlja na isto vrijeme ukoliko jedna od strana, najmanje 30 dana prije isteka, pisanim putem ne obavijesti drugu stranu da ne želi produžiti najam) ili na neodređeno vrijeme.

Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana (uz prethodnu pisanu opomenu da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz) ako Najmoprimac krši obveze ugovora. Ugovor se otkazuje u pisanom obliku, a zakonski otkazni rok za iseljenje najmoprimca je tri mjeseca i počinje teći prvoga dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen. Najmoprimac može otkazati najam na neodređeno vrijeme, ali je o tome dužan izvijestiti najmodavca najmanje 3 mjeseca prije dana kada namjerava iseliti.

Najmodavac može raskinuti ugovor o najmu stana ako Najmoprimac nanosi štetu ili preinake bez suglasnosti najmodavca. Ugovor se raskida u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja iz stana koji ne može biti kraći od 15 dana. 

Najmodavac je dužan ugovor o najmu kao i sve promjene glede visine najamnine dostaviti upravnom odjelu jedinice lokalne samouprave. Kako se oporezuje najam i koja porezna stopa se primjenjuje provjerite na stranicama Porezne uprave ovdje.

Najmodavac odgovara za nedostatke stana i štetu od njih.

Najmoprimac odgovara za štetu koju on ili korisnici stana prouzroče u stanu i na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade.

Napomene:

- Ugovor se sklapa u pisanom obliku, nije uvjet ali je uputno ovjeriti potpise kod javnog bilježnika

- moguće sklopiti kod javnog bilježnika solemnizirani ugovor o najmu koji ima snagu ovršne isprave u smislu da omogućava neposrednu ovrhu radi naplate duga Najmoprimca odnosno za njegovo iseljenje

- dobro je da se sastavi primopredajni zapisnik prilikom ulaska i izlaska iz stana

- savjet Najmoprimcu je da slika sve nedostatke i oštećenja koja zatekne prilikom ulaska u stan kako ne bi morao prilikom izlaska to plaćati

- za poslovne prostore se sklapa Ugovor o zakupu koji pogledajte ovdje

- za turističke apartmane se sklapa Ugovor o najmu apartmana koji pogledajte ovdje

- primjer Opomene za otklanjanje razloga za otkaz

- primjer Otkaza Ugovora o najmu pogledajte ovdje

 

Mjerodavni propisi:

Zakon o najmu stanova

Zakon o obveznim odnosima

 

Primjer Ugovora o najmu stana preuzmite ovdje.

Copyright © Ante Borić