NN 16/2024 (9.2.2024.), Uredba o uređenju zakupa na turističkom zemljištu na kojemu su izgrađeni hoteli i turistička naselja
VLADA REPUBLIKE HRVATSKE
276
Na temelju članka 10. stavka 2. Zakona o neprocijenjenom građevinskom zemljištu (»Narodne novine«, broj 50/20.), Vlada Republike Hrvatske je na sjednici održanoj 8. veljače 2024. donijela
UREDBU
O UREĐENJU ZAKUPA NA TURISTIČKOM ZEMLJIŠTU NA KOJEMU SU IZGRAĐENI HOTELI I TURISTIČKA NASELJA
OPĆE ODREDBE
Članak 1.
Ovom Uredbom propisuje se raspon iznosa zakupnine na turističkom zemljištu na kojemu su izgrađeni hoteli i turistička naselja, a nije procijenjeno i uneseno u temeljni kapital trgovačkog društva te nije zemljište tlocrtne površine ispod građevine, način i rokovi plaćanja zakupnine, ostali orijentacijski kriteriji za utvrđivanje i obračun zakupnine te drugi obvezni sadržaj ugovora o zakupu.
Članak 2.
Predmet zakupa je turističko zemljište u vlasništvu jedinice lokalne samouprave iz članka 4. stavka 3. Zakona o neprocijenjenom građevinskom zemljištu (u daljnjem tekstu: Zakon).
UGOVOR O ZAKUPU
Članak 3.
(1) Trgovačko društvo kojem od strane jedinice lokalne samouprave upućen poziv na sklapanje ugovora o zakupu dužno se odazvati tom pozivu u roku od 90 dana od dana primitka poziva.
(2) Ugovor o zakupu sklapa se između jedinice lokalne samouprave kao zakupodavca (u daljnjem tekstu: zakupodavac) i trgovačkog društva koje je vlasnik hotela i/ili turističkog naselja izgrađenog na zemljištu iz članka 2. ove Uredbe, kao zakupnika (u daljnjem tekstu: zakupnik) na rok od 50 godina.
(3) Ugovor o zakupu sklapa se u obliku javnobilježničkog akta ili potvrđene (solemnizirane) privatne isprave kao ovršne isprave, radi osiguranja naplate zakupnine, sukladno zakonu kojim se uređuju ovrhe i zakonu kojim se uređuje javno bilježništvo.
(4) Troškove javnobilježničke potvrde ugovora o zakupu snosi zakupnik.
(5) Zakupodavac dostavlja preslike ugovora o zakupu ministarstvima nadležnim za državnu imovinu, financije i turizam te jedinici područne (regionalne) samouprave na čijem području je sjedište tijela zakupodavca u roku od 30 dana od dana sklapanja ugovora o zakupu iz stavka 2. ovoga članka.
Članak 4.
Ugovor o zakupu obvezno sadržava:
1. naznaku ugovornih strana
2. predmet zakupa s naznačenom ukupnom površinom u zakupu
3. obvezu zakupnika da koristi predmet zakupa isključivo za obavljanje ugostiteljsko-turističke djelatnosti u funkciji hotela i/ili turističkog naselja u skladu s posebnim zakonom
4. suglasno utvrđenje da je zakupnik u posjedu predmeta zakupa te da primopredaja nije potrebna
5. jedinični iznos zakupnine, način obračuna i način plaćanja zakupnine
6. trajanje zakupa, početak trajanja zakupa i vremensko razdoblje na koje se zakup ugovara
7. razloge za raskid ugovora prije ugovorenog roka i posljedice takvog raskida
8. zabranu zakupodavcu da jednostrano raskine ugovor ako zakupnik uredno plaća zakupninu i ako kontinuirano obavlja ugostiteljsko-turističku djelatnost. Rekonstrukcije, adaptacije i ostali građevinski radovi na objektima u trajanju od najviše dvije godine ili drugi opravdani razlozi koji mogu zahtijevati prekid rada hotela ili turističkog naselja na smatraju se prekidom obavljanja ugostiteljsko-turističke djelatnosti
9. izjavu zakupodavca kojom dozvoljava uknjižbu prava zakupa u zemljišnoj knjizi u korist zakupnika
10. izjavu zakupnika kojom dozvoljava brisanje prava zakupa u zemljišnoj knjizi nakon isteka roka ugovora ili njegovog raskida
11. obvezu ugovornih strana da dopuste da se na predmetu zakupa poduzimaju radnje koje su u javnom interesu ili u interesu zakupnika, a ne oštećuju predmet zakupa u mjeri koja bi ga učinila nepodobnim za daljnje korištenje u skladu s njegovom namjenom. Radnje iz ove točke mogu se izvoditi uz prethodnu suglasnost druge ugovorne strane, a ne mogu se izvoditi u nevrijeme za drugu ugovornu stranu, osim hitnih radnji
12. ugovornu odredbu o zabrani davanja turističkog zemljišta u podzakup, osim ako trgovačko društvo daje, ili je već dalo, u zakup hotel i/ili turističko naselje kao tehnološku i funkcionalnu cjelinu
13. ugovornu odredbu da zakupnik s trećom osobom može sklopiti ugovor o obavljanju pojedinih djelatnosti na turističkom zemljištu kojima se upotpunjuje turistička ponuda hotela
i/ili turističkog naselja u skladu s njegovom namjenom
14. obvezu davanja jamstva za uredno plaćanje zakupnine
15. način uređivanja odnosa po isteku ugovora o zakupu
16. obvezu zakupnika da obavijesti zakupodavca o svim statusnim promjenama, pokretanju sudskih postupaka ili bilo kojim drugim okolnostima koje bi mogle dovesti do prestanka zakupnika ili prestanka obavljanja ugostiteljsko-turističke djelatnosti, u roku od 15 dana od dana nastanka tih okolnosti.
ZAKUPNINA
Članak 5.
(1) Zakupnik je dužan za predmet zakupa plaćati zakupninu.
(2) Zakupnina se plaća na temelju računa koje mjesečno izdaje zakupodavac.
(3) Iznos mjesečnog računa u pravilu iznosi 1/12 godišnje zakupnine.
(4) U prosincu se, uz mjesečni račun, izdaje godišnji obračun zakupnine iz kojeg je vidljiva ukupna cijena godišnje zakupnine i iznosi koje je do tog trenutka uplatio zakupnik.
Članak 6.
(1) Zakupnina se za razdoblje od jedne kalendarske godine računa množenjem površine predmeta zakupa u metrima kvadratnim s iznosom jedinične cijene zakupnine po metru kvadratnom godišnje.
(2) Jedinični iznos zakupnine općim aktom određuje predstavničko tijelo jedinica lokalne samouprave.
(3) Rokove za izdavanje računa, rokove i načine plaćanja zakupnine aktom određuje predstavničko tijelo jedinica lokalne samouprave.
(4) U Istarskoj, Primorsko-goranskoj, priobalnom dijelu Ličko-senjske, Zadarskoj, Šibensko-kninskoj, Splitsko-dalmatinskoj i Dubrovačkoj županiji te u Gradu Zagrebu godišnji iznos zakupnine ne smije biti manji od 1,50 eura, niti veći od 3,00 eura po metru kvadratnom zemljišta na kojem su izgrađeni hoteli ili turistička naselja.
(5) U ostalim dijelovima Republike Hrvatske godišnji iznos zakupnine ne smije biti manji od 0,20 eura, niti veći od 1,00 eura po metru kvadratnom zemljišta na kojem su izgrađeni hoteli ili turistička naselja.
(6) Ako jedinica lokalne samouprave ne donese akt iz stavka 2. ovoga članka, jedinični iznos zakupnine određuje se kao najniži iznos predviđen stavkom 4., odnosno stavkom 5. ovoga članka.
(7) Ako ugovor o zakupu prestane u tekućoj godini, zakupnina se obračunava razmjerno trajanju ugovora u toj godini, s tim da se mjesec u kojem je ugovor o zakupu bio na snazi najmanje 15 dana računa kao puni mjesec.
Članak 7.
(1) Najviši godišnji iznos zakupnine ne smije prijeći 4 % prometa koji je hotel ili turističko naselje ostvarilo u prethodnoj godini.
(2) Ako iznos zakupnine izračunat po jediničnoj cijeni po metru kvadratnom zemljišta prelazi 4 % prometa, obračunava se zakupnina u visini od 4 % prometa koji je hotel ili turističko naselje ostvarilo u prethodnoj godini.
(3) U promet hotela ili turističkog naselja ubraja se i promet koji je na toj lokaciji ostvario podzakupnik obavljanjem djelatnosti pružanja smještaja te pripreme i usluživanja hrane i pića pri čemu se podzakupnina koju takav podzakupnik plaća na toj lokaciji oduzima od ukupnog prometa zakupnika.
(4) Teret dokaza činjenice da zakupnina prelazi 4 % prometa koji je hotel ili turističko naselje ostvarilo u prethodnoj godini je na zakupniku.
(5) Ako smatra da iznos zakupnine u tekućoj godini prelazi 4 % prometa koji je ostvario u prethodnoj godini na lokaciji dio koje je i zakupljeno zemljište, zakupnik može poslati prigovor na godišnji obračun zakupnine te dostaviti dokaze za svoje tvrdnje u roku od 15 dana od dana zaprimanja računa.
(6) U slučaju da je jedno trgovačko društvo zakupnik turističkog zemljišta na više lokacija, utvrđuje se promet i najviši mogući iznos zakupnine za svaki hotel ili turističko naselje odvojeno.
(7) Promet se utvrđuje u odnosu na cijeli hotel, odnosno sve pojedinačne sastavnice hotela ili sve pojedinačne sastavnice turističkog naselja zajedno s građevnom česticom hotela, odnosno turističkog naselja.
(8) Građevna čestica hotela je površina zemljišta oko hotela kojom se hotel, sa svim građevinama u funkciji hotela i/ili drugim sadržajima koji su smješteni ili osmišljeni na tom zemljištu kao trajni sadržaji kojima se upotpunjuje ponuda hotela ili je u funkciji potreba gostiju hotela, povezuje u jedinstvenu funkcionalno-gospodarsku cjelinu.
(9) Građevna čestica turističkog naselja je površina zemljišta kojom se sve pojedinačne sastavnice turističkog naselja, uključujući i sadržaje koji su smješteni ili osmišljeni na tom zemljištu kao trajni sadržaji kojima se upotpunjuje ponuda turističkog naselja ili je u funkciji potreba gostiju, povezuje u jedinstvenu funkcionalno-gospodarsku cjelinu.
Članak 8.
(1) Zakupnina se obračunava, plaća i raspoređuje i u slučaju kada se trgovačko društvo ne odazove pozivu na sklapanje ugovora o zakupu u pisanom obliku, a u posjedu je predmeta zakupa koji mu služi za obavljanje ugostiteljsko-turističke djelatnosti.
(2) U slučaju iz stavka 1. ovoga članka, površina zemljišta za koje se obračunava zakupnina utvrđuje se na temelju rješenja iz članka 8. Zakona.
Članak 9.
(1) Od dana stupanja na snagu Zakona do dana donošenja rješenja iz članka 8. Zakona, jedinica lokalne samouprave obračunava zakupninu na način propisan u člancima od 5. do 7. ove Uredbe za površinu turističkog zemljišta u odnosu na površinu koju mu je obračunavala koncesijsku naknadu na temelju Zakona o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije (»Narodne novine, br. 92/10. i 50/20.) i Uredbe o načinu, postupku i uvjetima procjene vrijednosti i prodaje turističkog zemljišta u vlasništvu jedinice lokalne samouprave te načinu, postupku i uvjetima za dobivanje koncesije na preostalom turističkom zemljištu u vlasništvu jedinice lokalne samouprave (»Narodne novine«, br. 12/11. i 41/20.) što uključuje i pravilo da se zakupnina naplaćuje na najviše do 50 % površine prijavljene u postupku utvrđivanja prava vlasništva na turističkom zemljištu na kojemu su izgrađeni hoteli i turistička naselja.
(2) U slučaju da koncesijska naknada nije obračunavana, do donošenja rješenja iz članka 8. Zakona, obračunava se zakupnina na 50 % površine prijavljene u postupku utvrđivanja prava vlasništva na turističkom zemljištu na kojemu su izgrađeni hoteli i turistička naselja.
(3) Ako se rješenjem iz članka 8. Zakona utvrdi drugačija površina zemljišta u odnosu na površinu za koju je obračunavana zakupnina do dana donošenja navedenog rješenja, obračunava se razlika zakupnine.
(4) Ako se obračunom utvrdi da je zakupnik obvezan podmiriti razliku, zakupnik razliku plaća jednokratno ili u trima jednakim godišnjim obrocima koji se kao posebna stavka naznačuju u računu.
(5) Ako se obračunom utvrdi razlika u korist zakupnika, zakupnik se namiruje sukcesivno, umanjenjem zakupnine, vodeći računa o tome da razlika čim prije bude namirena.
RAZLIKA KONCESIJSKE NAKNADE
Članak 10.
(1) Razlika koncesijske naknade na turističkom zemljištu u kampovima utvrđena na način predviđen člankom 39. Zakona i naknada za korištenje dijela kampa u vlasništvu Republike Hrvatske propisana člankom 42. Zakona raspoređuju se i uplaćuju po modelu koji je bio na snazi u godini za koju se obračunavaju i uplaćuju.
(2) Razlika koncesijske naknade obračunava se i u slučaju kada se trgovačko društvo ne odazove pozivu na sklapanje ugovora o zakupu u pisanom obliku u roku iz članka 3. stavka 1. ove Uredbe, a u posjedu je predmeta zakupa i u njemu obavlja ugostiteljsko-turističku djelatnost.
(3) Razlika koncesijske naknade obračunava se i u slučaju da je
− trgovačko društvo podnijelo zahtjev za dodjelu koncesije na temelju Zakona o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije, a u međuvremenu je steklo vlasništvo nad cijelim turističkim zemljištem na kojem je izgrađen hotel ili turističko naselje za koji je podnijelo zahtjev
− trgovačko društvo podnijelo zahtjev za dodjelu koncesije na temelju Zakona o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije, a u međuvremenu je prestalo obavljati ugostiteljsko-turističku djelatnost na turističkom zemljištu u hotelu ili turističkom naselju za koje je podnijelo zahtjev i nije više u posjedu turističkog zemljišta.
(4) U slučajevima iz stavka 3. ovoga članka, razlika koncesijske naknade obračunava se od dana podnošenja zahtjeva za dodjelu koncesije na temelju Zakona o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocijenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije do dana nastupanja okolnosti zbog kojih je prestala obveza plaćanja koncesijske naknade.
PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE
Članak 11.
(1) Ako jedinica lokalne samouprave ne donese drugačiju odluku u roku od 60 dana od dana stupanja na snagu ove Uredbe, smatra se da zakupnina u prijelaznom razdoblju, od dana stupanja na snagu Zakona do dana stupanja na snagu ove Uredbe, iznosi dvije trećine zakupnine propisane člankom 6. stavkom 5., odnosno stavkom 6. ove Uredbe.
(2) Najviši iznos godišnje zakupnine u prijelaznom razdoblju može iznositi 1,70 eura po metru kvadratnom zemljišta na kojem su izgrađeni hoteli ili turistička naselja.
(3) U prijelaznom razdoblju, od dana stupanja na snagu Zakona do dana stupanja na snagu ove Uredbe, primjenjuje se ograničenje ukupnog iznosa zakupnine propisano člankom 7. ove Uredbe.
(4) Zakupodavac i zakupnik međusobne odnose u prijelaznom razdoblju uređuju sporazumom koji zakupodavac dostavlja ministarstvima nadležnima za državnu imovinu, financije i turizam te jedinici područne (regionalne) samouprave na čijem području je sjedište tijela zakupodavca u roku od 30 dana od dana sklapanja sporazuma.
(5) Zakupnina se plaća na temelju računa koji izdaje zakupodavac. Zakupodavac je obvezan izdati račune najkasnije 90 dana od dana stupanja na snagu ove Uredbe, bez obzira na to je li sporazum iz stavka 4. ovoga članka sklopljen ili nije.
(6) Zakupnici su dužni platiti zakupninu u roku od 30 dana od dana zaprimanja obračuna iste.
(7) Zakupnicima se može odobriti obročna otplata na maksimalno pet godišnjih obroka uz obračun zakonskih zateznih kamata od dana dospijeća do dana isplate zakupnine.
Članak 12.
(1) Ako je do stupanja na snagu Zakona jedinica lokalne samouprave izdala račun za stalni dio koncesijske naknade za tekuću godinu sukladno Uredbi o načinu, postupku i uvjetima procjene vrijednosti i prodaje turističkog zemljišta u vlasništvu jedinice lokalne samouprave te načinu, postupku i uvjetima za dobivanje koncesije na preostalom turističkom zemljištu u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, račun izdan od jedinice lokalne samouprave razmjerno se umanjuje, a za razmjerni dio tekuće godine, za razdoblje od stupanja na snagu Zakona, izdaje se račun za zakupninu u skladu s člancima od 5. do 8. ove Uredbe.
(2) Ako je zakupnik do stupanja na snagu Zakona platio stalni dio koncesijske naknade za tekuću godinu na temelju računa koji je jedinica lokalne samouprave izdala sukladno Uredbi o načinu, postupku i uvjetima procjene vrijednosti i prodaje turističkog zemljišta u vlasništvu jedinice lokalne samouprave te načinu, postupku i uvjetima za dobivanje koncesije na preostalom turističkom zemljištu u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, razmjerni dio te naknade računa se kao predujam zakupnine za razdoblje od dana stupanja na snagu Zakona.
Članak 13.
Ova Uredba stupa na snagu osmoga dana od dana objave u »Narodnim novinama«.
Klasa: 022-03/23-03/43
Urbroj: 50301-05/13-24-8
Zagreb, 8. veljače 2024.
Predsjednik
mr. sc. Andrej Plenković, v. r.