U Republici Hrvatskoj od 7. srpnja 2026. primjenjuje se novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina („Narodne novine“, broj 69/2026), kojim su detaljnije uređeni uvjeti poslovanja agencija za nekretnine, položaj agenata, ugovori o posredovanju, oglašavanje nekretnina i naplata posredničke naknade.
Posebno važne novosti za kupce, najmoprimce i druge zainteresirane osobe odnose se na zabranu uvjetovanja razgledavanja nekretnine prethodnim sklapanjem ugovora o posredovanju te na pravilo prema kojem se posrednička naknada ne smije naplatiti osobi koja s posrednikom nije sklopila takav ugovor.
Novi Zakon zamijenio je dotadašnji Zakon o posredovanju u prometu nekretnina iz 2007. godine, a njegov je cilj povećati profesionalnost posrednika i agenata, ukloniti nejasnoće u vezi s naplatom naknade te ojačati pravnu sigurnost građana pri kupnji, prodaji, najmu i zakupu nekretnina.
Djelatnost posredovanja uz naknadu mogu obavljati trgovačka društva i obrti koji su registrirani za posredovanje u prometu nekretnina i koji ispunjavaju uvjete propisane Zakonom.
Za početak obavljanja djelatnosti potrebno je ishoditi rješenje Ministarstva gospodarstva o ispunjavanju uvjeta. Posrednik može početi poslovati danom izvršnosti tog rješenja, nakon čega ga Hrvatska gospodarska komora upisuje u javno dostupni Registar posrednika.
Zahtjev se podnosi elektronički putem sustava START PLUS, a Ministarstvo dio potrebnih dokaza pribavlja izravno iz službenih registara i evidencija.
Posrednik mora:
- imati najmanje jednog agenta zaposlenog na puno radno vrijeme
- imati važeću policu osiguranja od profesionalne odgovornosti
- ispunjavati uvjet dobrog ugleda
- imati podmirena javna davanja
- poslovati u prostoru primjerenom uredskom poslovanju
- pridržavati se pravila etičkog poslovanja.
Poslovni prostor mora biti u cijelosti odvojen od prostora druge namjene te imati izdvojeni prostor za povjerljive razgovore sa strankama.
Posrednik je dužan jednom godišnje Hrvatskoj gospodarskoj komori dostaviti dokumentaciju kojom dokazuje da i dalje ispunjava propisane uvjete za poslovanje.
Posrednik mora sklopiti i održavati policu osiguranja od profesionalne odgovornosti za štetu koju bi obavljanjem posredovanja mogao prouzročiti nalogodavcu ili trećim osobama.
Najniži osigurani iznos ne smije biti manji od:
- 100.000 eura po jednom štetnom događaju
- 300.000 eura za sve odštetne zahtjeve u jednoj osiguravateljskoj godini.
Povećanjem minimalnih osiguranih iznosa želi se osigurati učinkovitija zaštita stranaka u slučajevima kada zbog stručnog propusta posrednika nastane materijalna šteta.
Posrednik i osobe odgovorne za njegovo poslovanje moraju imati dobar ugled.
Taj uvjet, među ostalim, nije ispunjen ako su pravomoćno osuđeni za određena kaznena djela povezana s gospodarskim poslovanjem, prijevarom, pranjem novca, krivotvorenjem, zlouporabom povjerenja ili drugim djelima nespojivima s profesionalnim obavljanjem posredničke djelatnosti.
Ako posrednik naknadno prestane ispunjavati uvjet dobrog ugleda ili druge uvjete za poslovanje, Ministarstvo može donijeti rješenje o prestanku prava na obavljanje djelatnosti, a Hrvatska gospodarska komora briše ga iz Registra.
Agent posredovanja u prometu nekretnina može biti fizička osoba koja:
- ima položen stručni ispit
- upisana je u Imenik agenata
- zaposlena je kod posrednika na temelju ugovora o radu.
Agent može sklopiti ugovor o radu samo s jednim posrednikom. U istom razdoblju ne smije obavljati poslove posredovanja za više posrednika niti pružati usluge koje su po svojoj naravi istovjetne ili slične posredovanju odnosno povezane s konkretnim poslom posredovanja.
Ako prekrši tu zabranu, posrednik kod kojeg je zaposlen može, ovisno o okolnostima, zahtijevati naknadu štete, predaju ostvarene zarade ili prijenos potraživanja zarade.
Posrednik mora imati najmanje jednog stručno osposobljenog agenta zaposlenog na puno radno vrijeme.
Postupak upisa agenata u Imenik također se provodi putem sustava START PLUS, dok stručni ispit organizira i provodi Hrvatska gospodarska komora.
Posredovanje se ne smije obavljati bez prethodno sklopljenog pisanog ugovora o posredovanju.
Ugovor se sklapa na određeno vrijeme. Ako ugovorne strane ne odrede njegovo trajanje, smatra se da je sklopljen na razdoblje od 12 mjeseci.
U ugovoru moraju biti navedeni:
- podaci o posredniku i nalogodavcu
- predmet posredovanja
- vrsta i bitan sadržaj pravnog posla
- iznos posredničke naknade
- dodatne usluge i troškovi, ako su ugovoreni
- vrsta i visina dodatnih troškova te obveznik njihova plaćanja
- registarski broj posrednika.
Sastavni dio ugovora mora biti cjenik koji je važio u trenutku sklapanja ugovora, s naznačenim datumom i godinom. Cjenik moraju potpisati posrednik i nalogodavac odnosno treća osoba koja sklapa zaseban ugovor o posredovanju.
Zakonske odredbe u pravilu se ne mogu ugovorom isključiti ili ograničiti, osim kada Zakon izričito dopušta drukčije ugovaranje ili je takva odredba očito u interesu nalogodavca.
Posrednik smije oglašavati nekretninu tek nakon što je s njezinim vlasnikom sklopio ugovor o posredovanju.
Time se želi spriječiti praksa u kojoj posrednici preuzimaju fotografije i podatke iz tuđih oglasa te bez znanja i odobrenja vlasnika nude nekretninu na tržištu.
Pri oglašavanju u tiskanim i elektroničkim medijima, vlastitim poslovnim prostorijama ili na drugim dopuštenim mjestima posrednik mora objaviti:
- svoju tvrtku
- adresu sjedišta
- adrese poslovnica ili poveznicu na kojoj su njihove adrese dostupne.
Oglašavanje bez sklopljenog ugovora s vlasnikom predstavlja prekršaj.
Jedna od najvažnijih novosti za građane jest izričita zabrana uvjetovanja razgledavanja nekretnine prethodnim sklapanjem ugovora o posredovanju.
Ako agencija oglašava nekretninu na temelju ugovora s vlasnikom, zainteresiranom kupcu, najmoprimcu ili drugoj osobi ne smije uskratiti razgledavanje samo zato što ta osoba ne želi postati njezin nalogodavac.
Prilikom razgledavanja može se potpisati potvrda o razgledavanju. Ona služi kao dokaz vlasniku da je posrednik nekretninu pokazao određenoj osobi.
Potvrda o razgledavanju:
- nije ugovor o posredovanju
- ne smije sadržavati obvezu plaćanja posredničke naknade
- sama po sebi ne stvara pravo agencije na proviziju od zainteresirane osobe.
Ako posrednik želi zastupati i kupca, najmoprimca ili drugu zainteresiranu osobu i od nje naplatiti naknadu, s tom osobom mora sklopiti poseban pisani ugovor o posredovanju.
Visina posredničke naknade određuje se ugovorom o posredovanju. Zakon ne propisuje opći najviši postotak posredničke naknade. Naknada mora biti jasno ugovorena, u skladu s potpisanim cjenikom, a kod potrošačkih ugovora mora biti transparentno iskazana, uključujući PDV odnosno informaciju obračunava li se PDV dodatno.
Posrednik ne smije naplatiti naknadu trećoj osobi koja u pravnom poslu postaje kupac, najmoprimac ili drugi stjecatelj prava ako ta osoba s posrednikom nije sklopila ugovor o posredovanju.
Prema tome, činjenica da je zainteresirana osoba:
- pronašla nekretninu u oglasu agencije
- kontaktirala agenciju
- razgledala nekretninu
- potpisala potvrdu o razgledavanju
- nije dovoljna da bi nastala obveza plaćanja posredničke naknade.
Za nastanak te obveze potreban je poseban ugovor o posredovanju.
Radnje posredovanja obuhvaćaju povezivanje nalogodavca s trećom osobom, sudjelovanje u pregovorima i pripremu sklapanja pravnog posla čiji je predmet nekretnina.
U posredničku naknadu trebale bi biti uključene najmanje sljedeće radnje:
1. Traženje i povezivanje stranaka - pronalaženje potencijalnog kupca, prodavatelja, najmoprimca ili najmodavca, dovođenje zainteresirane osobe u vezu s nalogodavcem, organiziranje komunikacije i pregovora, primanje i prenošenje ponuda i protuponuda
2. Upoznavanje s tržištem - upoznavanje nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom sličnih nekretnina, davanje stručne procjene o tržišnoj poziciji nekretnine, Ovo nije formalna procjena tržišne vrijednosti koju izrađuje ovlašteni procjenitelj.
3. Provjera stanja nekretnine - pribavljanje zemljišnoknjižnog izvatka i drugih dostupnih javnih isprava, uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo, provjera upisanih tereta, zabilježbi, plombi i drugih vidljivih ograničenja, usporedba osnovnih podataka iz zemljišnih knjiga, katastra i dokumentacije nalogodavca, provjera namjene zemljišta prema prostornoplanskoj dokumentaciji, kada je predmet posredovanja zemljište, upozoravanje nalogodavca na poznate okolnosti važne za namjeravani posao. Posrednik ne jamči za vjerodostojnost isprava koje mu je predao nalogodavac niti njegova provjera zamjenjuje pravno mišljenje odvjetnika, geodetski elaborat ili građevinsko-tehničko vještačenje.
4. Predstavljanje nekretnine na tržištu - prikupljanje podataka potrebnih za oglašavanje, fotografiranje i izrada osnovnog opisa nekretnine, izrada i objava oglasa, predstavljanje nekretnine potencijalnim strankama, odgovaranje na upite zainteresiranih osoba, organiziranje termina razgledavanja. Nekretnina se smije oglašavati tek nakon sklapanja pisanog ugovora o posredovanju s vlasnikom nekretnine.
5. Razgledavanje nekretnine - dogovaranje termina razgledavanja, omogućavanje ili uskraćivanje razgledavanja sukladno interesima nalogodavca i stručnoj procjeni posrednika, prisustvovanje razgledavanju, evidentiranje osoba koje su razgledale nekretninu, potpisivanje potvrde o razgledavanju. Razgledavanje se ne smije uvjetovati prethodnim sklapanjem ugovora o posredovanju s kupcem. Potvrda o razgledavanju nije ugovor o posredovanju i ne smije sadržavati obvezu plaćanja naknade.
6. Pregovori - organiziranje pregovora između stranaka, prenošenje ponuda, protuponuda i drugih očitovanja, usklađivanje cijene, rokova, načina plaćanja, predaje posjeda i ostalih komercijalnih uvjeta, evidentiranje dogovorenih uvjeta radi pripreme dokumentacije. Posrednik mora ostati unutar ovlasti dobivenih ugovorom i nalogom stranke.
7. Pripremne radnje za sklapanje ugovora - prikupljanje osobnih i identifikacijskih podataka stranaka, prikupljanje dokumentacije o nekretnini, sastavljanje pregleda dogovorenih uvjeta, dostavljanje podataka i isprava odvjetniku ili javnom bilježniku, koordiniranje izrade predugovora ili glavnog ugovora, dogovaranje termina potpisivanja i ovjere, komunikacija s bankom, odvjetnikom, javnim bilježnikom, geodetom ili drugim stručnjakom, prema nalogu stranaka.
Pripremne radnje ne bi trebalo definirati tako da uključuju samostalno pružanje pravnih savjeta ili individualizirano sastavljanje kupoprodajnog ugovora za naknadu. Takvu pravnu dokumentaciju treba povjeriti odvjetniku ili javnom bilježniku.
8. Obavještavanje i zaštita podataka - obavještavanje nalogodavca o svim poznatim okolnostima važnim za posao, redovito izvještavanje o upitima, razgledavanjima i ponudama, čuvanje osobnih podataka, čuvanje podataka o nekretnini i poslu kao poslovne tajne kada je za to dan pisani nalog.
Dodatne usluge
Kao dodatne usluge, koje nisu automatski obuhvaćene osnovnom posredničkom naknadom, mogu se ugovoriti primjerice: - profesionalno fotografiranje, videosnimanje i snimanje dronom, virtualna šetnja i posebno plaćeno oglašavanje, izrada energetskog certifikata, geodetske, arhitektonske i procjeniteljske usluge, prijevod dokumentacije, pribavljanje posebnih isprava i potvrda, organizacija čišćenja, uređenja ili „home staginga“, odvjetničke i javnobilježničke usluge, tehnički pregled nekretnine, upravljanje nekretninom nakon sklapanja posla.
Dodatne usluge moraju biti unaprijed i posebno ugovorene. U ugovoru i Općim uvjetima treba navesti njihov opis, cijenu i osobu koja ih plaća. Troškovi usluga koje nisu obuhvaćene osnovnim posredovanjem mogu se naplatiti u visini stvarnih troškova ako su posebno ugovoreni.
Zakon o posredovanju ne daje agentima izričitu ovlast da za stranke pružaju pravnu pomoć sastavljanjem individualiziranih kupoprodajnih ugovora. Međutim, Zakon o odvjetništvu sastavljanje isprava, uključujući ugovore, izričito navodi kao oblik pravne pomoći. Pružanjem pravne pomoći kao zanimanjem i za nagradu smiju se baviti odvjetnici, osim kada je posebnim zakonom drukčije određeno. Stranke mogu same sastaviti svoj ugovor i za kupoprodajni ugovor nije obvezno angažirati odvjetnika. Međutim, ako ugovor za njih sastavlja treća osoba u sklopu profesionalne i naplatne usluge, tada dolazi do primjene pravila o pružanju pravne pomoći.
Agencija može imati standardizirane predloške kao organizacijski alat, ali ih agent ne bi trebao samostalno pravno prilagođavati i nuditi kao vlastitu uslugu sastavljanja kupoprodajnog ugovora. Najsigurnije je da svaki konkretan ugovor sastavi ili barem potvrdi odvjetnik.
Stranke mogu privatni ugovor koji je sastavio odvjetnik, same stranke ili druga osoba dati javnom bilježniku na potvrdu – solemnizaciju. Solemnizirani ugovor ima snagu javnobilježničkog akta, a pod propisanim uvjetima može imati i svojstvo ovršne isprave. Osim toga, Javni bilježnik može kupoprodajni ugovor sastaviti u obliku javnobilježničkog akta.
Javni bilježnik/odvjetnik i agencija mogu operativno razmjenjivati dokumentaciju po nalogu stranaka, ali se ne smiju povezivati radi zajedničkog pružanja usluga ili dijeljenja naknade. Strankama treba ostaviti slobodu izbora javnog bilježnika/odvjetnika.
Posrednik stječe pravo na naknadu tek nakon što bude sklopljen ugovor za koji je posredovao. Iznimno, može se ugovoriti da pravo na naknadu nastaje već sklapanjem predugovora.
Posrednik ne smije zahtijevati potpuno ili djelomično plaćanje naknade unaprijed, odnosno prije sklapanja posredovanog ugovora ili predugovora.
Dodatne usluge koje nisu obuhvaćene osnovnim posredovanjem mogu se posebno naplatiti samo ako su prethodno ugovorene, i to u visini stvarnih troškova.
Ako ugovor o posredovanju prestane, ali nalogodavac naknadno sklopi pravni posao koji je izravna posljedica ranijih radnji posrednika, posrednik ima pravo na punu naknadu, osim ako je ugovoreno drukčije.
Posrednik može za istu nekretninu naplatiti naknadu i od prodavatelja i od kupca odnosno najmodavca i najmoprimca, ali samo ako je sa svakom stranom sklopio zaseban ugovor o posredovanju.
Kada naknadu plaćaju obje strane, ukupan iznos naplaćen od obje strane ne smije prelaziti najviši iznos posredničke naknade određen cjenikom koji je vrijedio u trenutku sklapanja ugovora.
Primjerice, ako je u cjeniku kao najviša naknada određeno 6 %, posrednik je može raspodijeliti između dviju stranaka, ali njihov ukupan teret ne smije biti veći od tih 6 %.
Ako je posrednik sklopio ugovore s obje strane, ali je ugovoreno da naknadu plaća samo jedna strana, od te strane smije naplatiti najviše polovicu najvišeg iznosa naknade određenog važećim cjenikom.
Prije sklapanja ugovora posrednik mora obje ugovorne strane pisanim putem upoznati s iznosom njihove pojedinačne naknade i ukupnim iznosom naknada koje će naplatiti u vezi s istom nekretninom.
Obvezni opći uvjeti poslovanja i cjenik
Svaki posrednik mora imati opće uvjete poslovanja koji za svaku vrstu posredovanja sadržavaju:
- cjenik
- opis poslova koje će posrednik obaviti
- visinu posredničke naknade
- opis poslova obuhvaćenih naknadom
- podatak o osobi ili osobama koje plaćaju naknadu
- upozorenje da se naknada ne smije naplatiti osobi koja nije sklopila ugovor o posredovanju
- opis dodatnih usluga i radnji
- vrstu i visinu dodatnih troškova te obveznika njihova plaćanja.
Poslovi obuhvaćeni osnovnom naknadom moraju uključivati povezivanje nalogodavca s trećom osobom, provjeravanje stanja nekretnine i pripremne radnje za sklapanje pravnog posla.
Opći uvjeti moraju biti istaknuti na vidljivom i pristupačnom mjestu u sjedištu, podružnici i izdvojenom pogonu posrednika.
Posrednik je dužan postupati s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima.
Njegove obveze osobito uključuju:
- upoznavanje nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine
- pribavljanje i pregled isprava kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo
- predstavljanje i oglašavanje nekretnine
- čuvanje osobnih podataka i poslovnih tajni
- provjeru namjene zemljišta prema propisima o prostornom uređenju
- obavještavanje nalogodavca o svim važnim okolnostima koje su mu poznate ili bi mu morale biti poznate.
Nalogodavac je, s druge strane, dužan posredniku dati točne podatke o nekretnini, omogućiti pregled isprava te ga obavještavati o promjenama važnima za posredovani posao.
Nalogodavac nije dužan započeti pregovore niti sklopiti ugovor s osobom koju je posrednik pronašao. Ugovorna odredba kojom bi se nalogodavac na to obvezivao je ništetna.
Posrednik ne sastavlja ugovor
Posrednik mora voditi evidenciju o svim sklopljenim ugovorima o posredovanju, uključujući i ugovore kod kojih posredovani posao na kraju nije sklopljen.
Evidencija za ostvarene poslove sadržava, među ostalim:
- vrstu pravnog posla
- vrstu i adresu nekretnine
- katastarske i zemljišnoknjižne podatke
- tehničke podatke i energetski razred
- ugovorenu cijenu, najamninu ili zakupninu
- cijenu po četvornom metru
- iznos posredničke naknade
- podatak o obvezniku plaćanja
- cjenik prema kojem je naknada određena.
Na zahtjev nadležnog tijela posrednik mora omogućiti uvid u određene podatke radi provedbe zemljišne i stambene politike, tržišnog vrednovanja i analize tržišta nekretnina.
Nadzor nad etičkim poslovanjem posrednika provodi Hrvatska gospodarska komora, dok inspekcijski nadzor nad primjenom Zakona provode tržišni inspektori Državnog inspektorata.
Ako osoba obavlja posredovanje bez potrebnog rješenja ili ne ispunjava propisane uvjete, tržišni inspektor može zabraniti daljnje obavljanje djelatnosti. Zabrana se može izvršiti pečaćenjem poslovnih prostorija, opreme i sredstava kojima se djelatnost obavlja ili na drugi odgovarajući način.
Ako posrednik nema propisane opće uvjete poslovanja ili ih nije istaknuo na vidljivom mjestu, inspektor mu može narediti otklanjanje nepravilnosti u određenom roku.
Za obavljanje posredovanja bez potrebnog rješenja ili bez ispunjavanja zakonskih uvjeta posredniku – pravnoj osobi ili obrtniku može se izreći novčana kazna od 15.000 do 30.000 eura.
Za druge povrede, uključujući oglašavanje bez ugovora s vlasnikom, uvjetovanje razgledavanja sklapanjem ugovora, nepravilno vođenje evidencija ili prekoračenje najvišeg iznosa naknade iz cjenika, propisana je kazna od 3.000 do 6.000 eura.
Odgovorna osoba u pravnoj osobi može biti kažnjena iznosom od 1.000 do 5.000 eura, ovisno o vrsti prekršaja.
Agent može biti kažnjen iznosom od 3.000 do 6.000 eura ako obavlja poslove bez upisa u Imenik, radi za više od jednog posrednika ili ne prijavi promjenu podataka Hrvatskoj gospodarskoj komori.
Rješenja o upisu posrednika u Registar i agenata u Imenik izdana prema ranijim propisima ostala su na snazi.
Međutim, agenti koji su na dan stupanja novog Zakona na snagu već bili upisani u Imenik morali su u roku od 30 dana Hrvatskoj gospodarskoj komori dostaviti dokumentaciju kojom dokazuju da ispunjavaju nove uvjete za upis. Taj je rok istekao 6. kolovoza 2026.
Agent koji nije pravodobno dostavio propisanu dokumentaciju briše se iz Imenika.
Novi pravilnici Ministarstva i opći akti Hrvatske gospodarske komore moraju biti doneseni u roku od šest mjeseci od stupanja Zakona na snagu. Do tada se primjenjuju postojeći podzakonski propisi ako nisu u suprotnosti s novim Zakonom.
Stupanje na snagu
Zakon je objavljen 29. lipnja 2026. u „Narodnim novinama“, a na snagu je stupio osmoga dana od objave, odnosno 7. srpnja 2026.
07.07.2026., Ante Borić, Zakon.hr