REPUBLIKA HRVATSKA
TRGOVAČKI SUD U PAZINU
Dršćevka 1, Pazin
P-257/2024-23
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Trgovački sud u Pazinu, po sutkinji Andrei Jelenić Pitoski, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja SERVUS d.o.o., OIB: 69332057447, Split, Vinkovačka 3, zastupanog po punomoćnici Tini Poropat, odvjetnici u Zagrebu, Đorđićeva 11, protiv tuženika GRAD PULA–POLA, OIB: 79517841355, Pula, Forum 1, zastupanog po punomoćniku ČO, zaposleniku tuženika, radi naknade štete u iznosu od 1.288.402,06 EUR, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 25. ožujka 2026., u nazočnosti zamjenice punomoćnice tužitelja i punomoćnika tuženika, dana 6. svibnja 2026.,
p r e s u d i o j e
I. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:
„Nalaže se tuženiku GRAD PULA-POLA, OIB: 79517841355, Forum 1, Pula, da u roku od 15 dana plati tužitelju SERVUS d.o.o., OIB: 69332057447, Split, Vinkovačka 3, iznos od 1.288.402,06 EUR, uvećano za zakonske zatezne kamate tekuće na iznos od 924.926,84 EUR od 1. siječnja 2022., dok na iznos od 363.475,22 EUR od 1. ožujka 2022., pa do 31. prosinca 2022., po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, dok od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, dok od 30. prosinca 2023. godine do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.“
II. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadom troškova postupka u iznosu od 147.311,81 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje na navedeni iznos teku od 6. svibnja 2026. pa do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena, u roku od 15 dana.
Obrazloženje
1. Tužitelj je u tužbi od 30. rujna 2024. naveo da tužbu podnosi radi naknade štete za koju smatra da je posljedica štetnog događaja za koji odgovara tuženik. Vrijednost predmeta spora označio je u iznosu od 1.288.402,06 EUR.
1.1. Tužitelj navodi da je gradonačelnik tuženika 30. rujna 2021. donio Odluku o raspisivanju natječaja za davanje u zakup poslovnih prostora Grada [adresa], na temelju koje je nadležni upravni odjel tuženika objavio natječaj za davanje u zakup poslovnih prostora na određeno vrijeme u trajanju od 10 godina. Dalje navodi da se se 14. listopada 2021. prijavio na predmetni natječaj u odnosu na dva poslovna prostora, poslovni prostor pod red. br. 3, [adresa], k. č. br. ZGR. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], površine 91,00 m², te poslovni prostor pod red. br. 4, [adresa], k. č. br. ZGR. [katastarska čestica] i k. č. br. ZGR. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina], površine 201,00 m². Tužitelj dalje navodi da je gradonačelnik tuženika 22. listopada 2021. donio Odluku o prihvatu ponuda i zaključivanju ugovora o zakupu poslovnog prostora, prema kojoj je tužiteljeva ponuda utvrđena kao najpovoljnija za oba navedena poslovna prostora. Tuženik da mu je putem elektroničke pošte dostavio nacrte ugovora o zakupu poslovnih prostora te poziv za potpisivanje ugovora. Tužitelj tvrdi da je dopisima od 7. i 16. prosinca 2021. iskazao neslaganje s odredbama nacrta ugovora jer su, prema njegovu stajalištu, odstupale od uvjeta natječaja. Kao spornu odredbu tužitelj posebno navodi čl. 17. st. 1. nacrta ugovora, prema kojem „svaka ugovorna strana može ugovor otkazati, uz otkazni rok od 2 mjeseca“. Tužitelj tvrdi da takva odredba nije sukladna natječaju jer je natječaj raspisan za zakup na određeno vrijeme od 10 godina, dok je bitno obilježje ugovora o zakupu na određeno vrijeme upravo to da se ne može redovno otkazivati bez razloga tijekom roka njegova trajanja. Tužitelj u tužbi ističe da je morao ulagati u poslovne prostore radi prilagodbe svojoj djelatnosti, da je očekivani iznos ulaganja bio 6.000.000,00 kn, odnosno 796.336,85 EUR, te da je takvo ulaganje opravdano jedino kroz dugogodišnje razdoblje zakupa. Navodi da se na natječaj javio upravo zato što je zakup bio predviđen na 10 godina. Tužitelj dalje navodi da mu je tuženik dopisom od 7. siječnja 2022. odgovorio na primjedbe, pri čemu je prihvatio pojedine primjedbe tužitelja, ali ne i primjedbu koja se odnosila na čl. 17. st. 1. ugovora. Prema navodima tužitelja, tuženik je u tom dopisu tvrdio da su nacrti ugovora tipski ugovori koje tuženik zaključuje sa svim zakupnicima gradskih poslovnih prostora, da su sačinjeni na temelju gradskih odluka te da su u skladu s točkom XIV. objavljenog natječaja. Tužitelj navodi da je tuženik 21. siječnja 2022. ponovno dostavio nacrte ugovora i pozvao ga na potpisivanje, a da je tužitelj dopisom od 26. siječnja 2022. ponovio kako nema primjedbi na raspisani natječaj ni na obveze zakupnika, već isključivo na čl. 17. st. 1. ugovora. Tužitelj tvrdi da je bio spreman potpisati ugovor, ali pod uvjetom da se sporna odredba izostavi jer nije bila predviđena natječajem ni aktima na koje se natječaj poziva. Tužitelj zatim navodi da je 14. veljače 2022. održan sastanak između predstavnika stranaka, nakon kojeg je tuženik sastavio Promemoriju od 15. veljače 2022. U toj promemoriji tuženik je, prema navodima tužitelja, naveo da tužitelj ne pristaje na zaključenje ugovora, da se ima smatrati da je odustao od zaključenja ugovora, da gubi pravo na povrat jamčevine te da će poslovni prostori biti ponovno izloženi natječaju. Tužitelj tvrdi da se na tu promemoriju očitovao i ponovno istaknuo da nije odustao od sklapanja ugovora, nego da je spreman sklopiti ugovor usklađen s natječajnim uvjetima. Tužitelj navodi da je potom, putem odvjetnika Mladena Parčine, dopisom od 7. ožujka 2022. pozvao tuženika na mirno rješenje spora i sklapanje ugovora o zakupu sukladno provedenom javnom natječaju. Unatoč tome, tuženik je, prema navodima tužitelja, poslovni prostor u [adresa] ponovno izložio natječaju odlukom od 16. ožujka 2022., a za taj prostor potom donio odluku o prihvatu ponuda i zaključivanju ugovora od 21. travnja 2022. Za poslovni prostor u [adresa] tuženik je, prema navodima tužitelja, raspisao novi natječaj odlukom od 4. listopada 2022. te donio odluku o prihvatu ponuda i zaključivanju ugovora od 28. listopada 2022. Iz toga tužitelj izvodi zaključak da je tuženik svjesno odlučio ne ući u zakupni odnos s tužiteljem, čime mu je, prema tužiteljevu stajalištu, namjerno prouzročio štetu. Tužitelj u tužbi navodi da je kao uvjet sudjelovanja na natječaju uplatio jamčevinu u iznosu od 22.750,00 kn, odnosno 3.019,44 EUR, za prostor u [adresa], te 40.200,00 kn, odnosno 5.335,46 EUR, za prostor u [adresa], ukupno 62.950,00 kn, odnosno 8.354,90 EUR. Navodi da je radi povrata jamčevine vodio poseban postupak, u kojem je prvostupanjski sud zauzeo stajalište da tužitelj nije bio upoznat s time da će ugovor sadržavati odredbu o redovnom otkazu ugovora sklopljenog na određeno vrijeme te da je imao legitimno očekivanje da ugovor neće moći biti redovno otkazan bez opravdanog razloga. U pogledu štete koja je predmet ovoga postupka tužitelj navodi da mu je nesklapanjem ugovora sukladno Odluci o raspisivanju natječaja od 30. rujna 2021. i Odluci o prihvatu ponuda od 22. listopada 2021. prouzročena daljnja šteta u vidu izmakle koristi, odnosno izgubljene zarade koju je osnovano mogao očekivati obavljanjem djelatnosti u zakupljenim poslovnim prostorima tijekom desetogodišnjeg razdoblja zakupa. Tužitelj navodi da bi, da su ugovori bili usklađeni s uvjetima natječaja, najkasniji rok za potpisivanje ugovora bio 14. prosinca 2021., najkasniji rok za stupanje u posjed 29. prosinca 2021., početak korištenja poslovnog prostora u [adresa] bio bi 1. ožujka 2022., a početak korištenja poslovnog prostora u [adresa] bio bi 30. prosinca 2021. U svezi s time navodi da mu je onemogućeno ostvarenje profitabilnosti poslovnica tijekom razdoblja od 10 godina, pa potražuje izmaklu korist u iznosu od 363.475,22 EUR za poslovni prostor u [adresa],84 EUR za poslovni prostor u [adresa], ukupno 1.288.402,06 EUR. Tužitelj je u tužbi predložio vještačenje po vještaku odgovarajuće struke radi utvrđenja visine štete i zadržao pravo uskladiti tužbeni zahtjev s rezultatima vještačenja. Slijedom navedenog predlaže usvajanje tužbenog zahtjeva kojim će se tuženiku, u bitnome naložiti naknada štete tužitelju u iznosu od 1.288.402,06 EUR sa zakonskim zateznim kamatama.
2. Tuženik navodi da je u postupku provođenja natječaja i kasnijeg sklapanja ugovora postupao sukladno zakonskim ovlastima, Odluci o raspisivanju natječaja od 30. rujna 2021., Odluci o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora Grada [adresa] – Pola te Odluci o utvrđivanju zakupnine, zona i djelatnosti. Ističe da je natječaj objavljen 1. listopada 2021., da je usmeno nadmetanje održano 20. listopada 2021., a da je gradonačelnik 22. listopada 2021. donio Odluku o prihvatu ponuda i zaključivanju ugovora o zakupu poslovnog prostora. Tom odlukom prihvaćene su, među ostalim, ponude tužitelja za poslovni prostor u [adresa], površine 91,00 m², u zgradi na k. č. br. zgr. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], uz mjesečnu zakupninu od 1.592,67 EUR, te za poslovni prostor u [adresa], površine 201,00 m², u zgradi na k. č. br. zgr. [katastarska čestica] i k. č. br. zgr. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina], uz mjesečnu zakupninu od 4.278,45 EUR. Tuženik navodi da je tužitelju 29. studenoga 2021. dostavljen poziv za potpisivanje ugovora s nacrtima ugovora, podacima javnog bilježnika i rokom od 15 dana za potpisivanje odnosno solemnizaciju. Nakon što je tužitelj dostavio primjedbe na nacrte ugovora, stranke su vodile komunikaciju i pregovore radi sklapanja ugovora, a tuženik je, prema svojim navodima, u više navrata prolongirao rok za potpisivanje ugovora, iako su ponuditelji bili dužni ugovor potpisati u propisanom roku. Tuženik ističe da su tužitelju dostavljeni tipski ugovori koje Grad Pula zaključuje sa svim zakupnicima gradskih poslovnih prostora, sastavljeni na temelju gradskih odluka koje su javno dostupne i po kojima su upravna tijela tuženika dužna postupati. Prema navodima tuženika, svi uvjeti zakupa bili su određeni u objavljenom natječaju, a podnošenjem valjane prijave ponuditelj prihvaća početnu zakupninu i ostale uvjete natječaja. U odnosu na spornu odredbu čl. 17. st. 1. nacrta ugovora, tuženik navodi da nema govora o tome da bi Grad Pula bezrazložno otkazivao ugovore o zakupu poslovnih prostora, niti je to ikada bila njegova praksa. Prema navodima tuženika, ugovori se otkazuju isključivo zbog valjanog i opravdanog razloga, najčešće zbog neplaćanja zakupnine, i to nakon prethodno dostavljene pisane opomene odnosno poziva zakupniku da svoje postupanje uskladi s ugovorom. Tuženik se pritom poziva na čl. 39. i 41. Odluke o zakupu, navodeći da ugovor o zakupu prestaje na način propisan Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, Odlukom i ugovorom o zakupu, te da Grad Pula ne bi ni u kojem slučaju mogao otkazivati ugovore bez valjanog i opravdanog razloga jer bi to bilo protivno zakonu. Tuženik osporava i navode tužitelja o planiranim ulaganjima u iznosu od 796.336,85 EUR, navodeći da tužitelj nikada nije stupio u posjed predmetnih prostora, da nije izvršena procjena potrebnih ulaganja i da je navedeni iznos nerealan. Ako se ulaganja odnose na opremu, tuženik navodi da Grad Pula ne priznaje opremu kao ulaganje, nego samo nužna i korisna ulaganja u sanaciju odnosno adaptaciju prostora. U odnosu na raniji postupak radi povrata jamčevine, tuženik navodi da taj postupak nije odlučan za ovaj spor jer se vodio po drugoj pravnoj osnovi, radi povrata jamčevine, dok se u ovom postupku traži naknada štete. Tuženik je istaknuo i da presuda donesena u tom postupku u vrijeme podnošenja odgovora na tužbu nije bila pravomoćna. Tuženik osporava tvrdnju tužitelja da je ponovnim izlaganjem prostora natječaju imao namjeru uzrokovati štetu. Navodi da je, naprotiv, pokazao dobru volju, vodio korespondenciju, dao očitovanja i održao sastanak 14. veljače 2022., ali da je tužitelj jasno odbijao potpisati ugovore. Prema stajalištu tuženika, prostori su ponovno izloženi natječaju tek nakon što pregovori nisu doveli do sklapanja ugovora. U odnosu na štetu, tuženik osporava i osnovu i visinu zahtjeva. Navodi da je nejasno kojom je metodom tužitelj izračunao iznos od 1.288.402,06 EUR, s kojim je poslovnim prostorima usporedio predmetne prostore i na kojim konkretnim podacima temelji tvrdnju o izmakloj koristi. Ističe da se, s obzirom na promjene tržišta i dugotrajnost razdoblja od 10 godina, ne može pretpostaviti da bi poslovanje u predmetnim prostorima bilo isplativo kroz cijelo ugovoreno razdoblje niti da sam tužitelj ne bi u nekom trenutku otkazao zakup. Slijedom navedenog, tuženik je predložio da sud odbije tužbeni zahtjev u cijelosti kao neosnovan i obveže tužitelja na naknadu parničnog troška.
3. U daljnjem tijeku prethodnog postupka stranke su ustrajale na već istaknutim navodima. Tužitelj je podneskom od 24. travnja 2025. u bitnome ponovio da su ponuđeni ugovori o zakupu odstupali od uvjeta natječaja, osobito u dijelu čl. 17. nacrta ugovora, te se pozvao na raniji postupak radi povrata jamčevine, u kojem je, prema njegovu stajalištu, već zauzeto pravno shvaćanje da prijedlog ugovora nije bio sukladan natječajnim uvjetima. Tužitelj je istim podneskom dodatno obrazložio visinu potraživane izmakle koristi te dostavio Stručno mišljenje stalne sudske vještakinje za računovodstvo i financije Natalije Jambrečić od 22. travnja 2025. i revidirani godišnji financijski izvještaj za 2023. godinu. Naveo je da je izračun štete temeljen na usporedbi s poslovnicom u Rijeci površine 200 m² i poslovnicom u Puli površine 70 m², za koje smatra da su usporedive s poslovnim prostorima koji su trebali biti predmet zakupa. Predložio je provođenje financijskog vještačenja radi utvrđenja visine izmakle koristi.
3.1. Na pripremnom ročištu 25. travnja 2025. tužitelj je ostao kod tužbe, tužbenog zahtjeva i dokaznih prijedloga. Tuženik je ostao kod odgovora na tužbu, ali je istaknuo da se ne može odmah očitovati na podnesak tužitelja od 24. travnja 2025. i uz njega priložene dokaze, jer mu isti prethodno nisu bili dostavljeni. Posebno je naveo da se novi navodi odnose na visinu štete, koja je prema njegovu stajalištu u tužbi bila nedostatno obrazložena, pa je zatražio rok za očitovanje. Tužitelj je na istom ročištu ustrajao da mu iz natječajne dokumentacije nije bilo poznato niti mu je moglo biti poznato da će ugovor sadržavati odredbu o mogućnosti jednostranog otkaza uz dvomjesečni otkazni rok. Tuženik je, nasuprot tome, isticao da je tužitelj imao uvid u uvjete zakupa i nacrt ugovora te da eventualna šteta proizlazi iz činjenice da tužitelj nije pristupio sklapanju ugovora. Sud je zaključio prethodni postupak, utvrdio da su sporne i osnova i visina tužbenog zahtjeva, te da će se, u skladu sa dokaznim prijedlozima stranaka, na okolnost osnove provesti dokaz uvidom u dokumentaciju i saslušanjem svjedokinje KO a na okolnost visine provesti dokaz financijskim vještačenjem. Sud je ujedno tuženiku odobrio rok za očitovanje na podnesak tužitelja od 24. travnja 2025.
3.2. Tuženik je podneskom od 16. lipnja 2025., podnesenim u skladu s nalogom suda od 25. travnja 2025., ustrajao u osporavanju osnove i visine tužbenog zahtjeva. Protivio se korištenju vansudskog stručnog mišljenja koje je tužitelj dostavio, navodeći da tužitelj nikada nije bio zakupnik predmetnih prostora niti ih je koristio po bilo kojoj osnovi, pa se izmakla korist ne može dokazivati na način kako to čini tužitelj. U odnosu na stručno mišljenje tužiteljice, tuženik je prigovorio da se ono temelji na usporedbi s poslovnim prostorima koji nisu dokazano usporedivi s predmetnim prostorima. Posebno je istaknuo da je jedna usporedna poslovnica u Rijeci, dakle u drugom gradu i na drugom tržištu, dok je druga poslovnica u Puli na nepoznatoj lokaciji, za koju tuženik pretpostavlja da se nalazi u trgovačkom centru Max Stoja, što se zbog drukčije lokacije, fluktuacije kupaca i dostupnosti parkinga ne može usporediti s poslovnim prostorom u centru grada. Tuženik je u istom podnesku istaknuo i stajalište da se čl. 17. nacrta ugovora ne može tumačiti izdvojeno, nego zajedno s čl. 18. ugovora, čl. 39. Odluke o zakupu i čl. 26. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora. Prema tuženiku, čl. 17. uređuje način i rok otkaza, dok čl. 18. propisuje razloge zbog kojih zakupodavac može otkazati ugovor, pa iz tih odredaba ne proizlazi pravo tuženika na bezrazložni otkaz ugovora. Slijedom toga, tuženik je ponovno predložio odbijanje tužbenog zahtjeva u cijelosti.
4. Tužitelj je podneskom od 4. srpnja 2025. osporio navode tuženika iz podneska od 16. lipnja 2025. te ostao pri tužbi, tužbenom zahtjevu i prijedlogu za provođenje financijskog vještačenja radi utvrđenja visine štete. Istaknuo je da je visinu štete dodatno obrazložio stručnim mišljenjem stalne sudske vještakinje Natalije Jambrečić, dok tuženik nije predložio dokaze kojima bi osporio tako obrazloženu visinu zahtjeva. U odnosu na spornu odredbu čl. 17. nacrta ugovora, tužitelj je naveo da se ta odredba ne može tumačiti zajedno s čl. 18. ugovora. Prema njegovu stajalištu, čl. 17. uređuje redovni otkaz ugovora uz otkazni rok od dva mjeseca, bez posebnog razloga, dok čl. 18. uređuje otkaz zbog skrivljenog ponašanja zakupnika. Tužitelj se pritom pozvao na raniji postupak radi povrata jamčevine, u kojem su prvostupanjski sud te Visoki trgovački sud Republike Hrvatske zauzeli stav da prijedlog ugovora nije bio sukladan uvjetima natječaja. Tužitelj je također naveo da se nije bio dužan pouzdati u usmena objašnjenja tuženika da Grad Pula neće bezrazložno otkazivati ugovor, budući da je tuženik istodobno odbijao brisati spornu odredbu iz nacrta ugovora. Smatra da iskaz svjedokinje KO ne može izmijeniti sadržaj natječajne dokumentacije niti činjenicu da nacrti ugovora, prema tužiteljevu stajalištu, odstupaju od natječaja.
5. U dokaznom postupku izvedeni su dokazi uvidom u isprave koje su stranke priložile u spis, te čitanjem iskaza svjedokinje KO. Sud nije provodio dokaz financijskim vještačenjem predložen na okolnost visine štete budući da tužitelj nije dokazao osnovu tužbenog zahtjeva, o čemu će se obrazlagati u nastavku. Također sud, osnovom odredbe članka 299. stavka 1. i 2. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine br. 53/1991, 91/1992, 112/1999, 129/2000, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007, 96/2008, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 25/2013, 89/2014, 70/2019, 80/2022, 114/2022, 155/2023, dalje u tekstu: ZPP) nije prihvatio tužiteljev dokazni prijedlog saslušanjem stranaka na okolnost tijeka razgovora o sadržaju i izmjeni spornih odredbi ugovora te razloga zbog kojih nije došlo do sklapanja ugovora o zakupu budući da je takav dokazni prijedlog nepravovremen, a ne radi se o okolnostima na temelju kojih sud može zaključiti da takav dokazni prijedlog tužitelj bez svoje krivnje nije mogao iznijeti do zaključenja prethodnog postupka.
6. Na temelju članka 8. ZPP-a sud odlučuje koje će činjenice uzeti kao dokazane prema svom uvjerenju, na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, kao i na temelju rezultata cjelokupnog postupka. Stranke su prema članku 7. i 219. ZPP-a dužne iznijeti činjenice na kojima temelje svoje zahtjeve i predložiti dokaze za njihovo utvrđenje, dok prema članku 221.a ZPP- a sud, ako na temelju izvedenih dokaza ne može sa sigurnošću utvrditi neku činjenicu, o njezinu postojanju zaključuje primjenom pravila o teretu dokazivanja. Članak 220. ZPP-a propisuje da dokazivanje obuhvaća činjenice važne za donošenje odluke te da sud odlučuje koje će od predloženih dokaza izvesti radi utvrđivanja odlučnih činjenica.
6.1. Cijeneći svaki dokaz zasebno i sve dokaze zajedno, sud je utvrdio da tužbeni zahtjev tužitelja nije osnovan.
7. Između stranaka nije sporno da je tuženik 30. rujna 2021. donio Odluku o raspisivanju natječaja za davanje u zakup poslovnih prostora Grada [adresa] (dalje u tekstu: Odluka o raspisivanju natječaja od 30. rujna 2021.). Nadalje, nije sporno da je na navedeni natječaj tužitelj podnio prijavu 14. listopada 2021. i to glede poslovnog prostora pod rednim brojem 3. natječaja, na adresi [adresa], k. č. br. zgr. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], te glede poslovnog prostora pod rednim brojem 4. natječaja, na adresi [adresa], k. č. br. zgr. [katastarska čestica] i k. č. br. zgr. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina]. Između stranaka nije sporno ni to da je 22. listopada 2021. gradonačelnik Grada Pule
– Pola donio Odluku o prihvatu ponuda i zaključivanju Ugovora o zakupu poslovnog prostora u kojoj je u točci 2. određeno kako je za poslovni prostor u [adresa], k. č. br. zgr. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] i poslovni prostor u [adresa], k. č. br. zgr. [katastarska čestica] i k. č. br. zgr. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina], utvrđena najpovoljnija ponuda tužitelja. Konačno, među strankama nije sporno da nisu zaključile ugovor o zakupu predmetnih poslovnih prostora budući da je tužitelj tražio, a tuženik odbio prihvatiti, da se iz nacrta ugovora izostavi članak 17. stavak 1. kojim je strankama omogućen otkaz ugovora uz otkazni rok od 2 mjeseca.
7.1. Nije sporna ni okolnost da je u ranijem postupku koji se vodio između istih stranaka radi povrata jamčevine donesena presuda ovog suda kojom je tuženiku Gradu Puli naloženo vratiti tužitelju uplaćenu jamčevinu u ukupnom iznosu od 8.354,90 EUR, odnosno 62.950,00 kn, zajedno s pripadajućim zateznim kamatama. Iz isprava u spisu proizlazi da je presudom Trgovačkog suda u Pazinu poslovni broj P-113/2023- 19 od 4. prosinca 2023. tuženiku naložena isplata navedene jamčevine, a da je ta presuda potvrđena presudom Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske poslovni broj Pž-465/2024-3 od 17. prosinca 2024. Međutim, navedena pravomoćna odluka ne dovodi sama po sebi do osnovanosti tužbenog zahtjeva u ovom postupku. Predmet ranijeg postupka bio je povrat jamčevine, dakle vraćanje iznosa koji je tužitelj uplatio radi sudjelovanja u natječaju, dok je predmet ovog postupka naknada štete u obliku izmakle koristi, odnosno navodne dobiti koju bi tužitelj ostvarivao poslovanjem u predmetnim prostorima kroz višegodišnje razdoblje. Riječ je o različitim zahtjevima, različitoj pravnoj osnovi i različitim pretpostavkama dokazivanja. Sud je uzeo u obzir pravomoćnu presudu donesenu između istih stranaka u postupku radi povrata jamčevine. Međutim, dosezi pravomoćnosti te presude određeni su člankom 333. ZPP- a i obuhvaćaju odluku o zahtjevu koji je bio predmet tog postupka, dakle zahtjev za povrat jamčevine. Pravomoćnost te odluke ne proteže se na ovaj postupak u kojem tužitelj potražuje naknadu štete u obliku izmakle koristi, jer se ne radi o istom zahtjevu niti o istoj pravnoj osnovi. Stoga pravomoćna odluka o povratu jamčevine ne zamjenjuje dokazivanje pretpostavki izvanugovorne odgovornosti za štetu u ovom postupku, osobito postojanja štete i uzročno-posljedične veze između postupanja tuženika i potraživane izmakle koristi.
8. Sporno je tko je odgovoran za odustanak tužitelja od zaključenja predloženog ugovora o zakupu poslovnog prostora, nalaze li se elementi protupravnosti u postupanju tuženika koje je dovelo do odustanka tužitelja od zaključenja ugovora te posljedično do nemogućnosti tužitelja da obavlja trgovačku djelatnost u predmetnim poslovnim prostorima, u čemu se sastoji šteta, odnosno je li tužitelj pretrpio štetu u vidu izmakle koristi kao izravnu posljedicu tuženikove protupravne štetne radnje. S time u svezi sporna je uzročno-posljedična veza štetne radnje tuženika i štete tužitelja. Sporna je i visina štete.
9. Iz Odluke o raspisivanju natječaja od 30. rujna 2021. proizlazi kako je točkom 3. određeno da se poslovni prostori daju u zakup na određeno vrijeme u trajanju od 10 godina. Člankom 14. navedene Odluke određeno je kako ugovor o zakupu prestaje na način propisan ugovorom o zakupu te člancima 39. do 41. Odluke o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora Grada [adresa], kao i u slučaju da zakupnik ne izvršava obveze koje se odnose na korištenje zajedničkih uređaja i obavljanja usluga u zgradi u kojoj se nalazi poslovni prostor. Otkazni rok iznosi 2 mjeseca, nakon čega je zakupnik u obvezi poslovni prostor zapisnički predati zakupodavcu, slobodan od osoba i stvari.
10. Člankom 39. Odluke o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora Grada [adresa] – Pola od 20. ožujka 2019., objavljene u službenim novinama Grada Pule – Pola broj 05/19, propisano je kako zakup poslovnog prostora prestaje na način propisan Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, Odlukom i ugovorom o zakupu poslovnog prostora. Nadalje propisano je da zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu poslovnog prostora u svako doba bez obzira na ugovorne ili zakonske odredbe o trajanju zakupa: ukoliko i poslije pisane opomene zakupodavca zakupnik ne plati dospjelu zakupninu, porez ili troškove s osnove korištenja poslovnog prostora u roku od 15 dana od dana dostave pisane opomene, ukoliko i poslije pisane opomene zakupodavca zakupnik koristi poslovni prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatniju štetu koristeći ga bez dužne pažnje, ukoliko i poslije pisane opomene zakupodavca zakupnik bez opravdanih razloga duže od 30 dana u istome ne obavlja ugovorenu djelatnost, ukoliko zakupnik ne dostavi zakupodavcu novo sredstvo osiguranja plaćanja novčane tražbine koja je predmet ugovora o zakupu poslovnog prostora u slučaju da je zakupodavac ranije dostavljena sredstva osiguranja djelomično ili u potpunosti iskoristio, ako se poslovni prostor mora rušiti radi dotrajalosti ili iz urbanističkih razloga, ako se nakon sklapanja ugovora o zakupu posebnim propisom utvrdi da se poslovni prostor ne može koristiti samo za obavljanje ugovorene djelatnosti, ako zakupnik izgubi pravo na obavljanje djelatnosti, ako zakupnik bez prethodnog pisanog odobrenja / suglasnosti zakupodavca izvrši promjenu i / ili dopunu djelatnosti, ako zakupnik bez prethodnog pisanog odobrenja / suglasnosti zakupodavca vrši preinake poslovnog prostora, ako zakupnik cijelo poslovni prostor ili njegov dio izda u podzakup protivno ugovoru, odnosno ovoj Odluci, te ukoliko se utvrdi da je iznos podzakupa veći od zakupnine utvrđene ugovorom o zakupu, ako zakupnik ne izvršava obveze koje se odnose na korištenje zajedničkih uređaja i obavljanje usluga u zgradi u kojoj se nalazi poslovni prostor, ako tijekom trajanja zakupa ne omogući zakupodavcu nesmetano izvođenje radova na održavanju poslovnog prostora ili zajedničkih dijelova zgrade ukoliko se isti nalaze u poslovnom prostoru, u drugim slučajevima utvrđenim od strane Gradonačelnika.
11. Predloženim Ugovorima o zakupu poslovnog prostora (dalje u tekstu: nacrt Ugovora), kojeg je tužitelj odbio potpisati, u članku 17. određeno je kako svaka ugovorena strana može ugovor o zakupu otkazati, uz otkazni rok od 2 mjeseca. Člankom 18. nacrta Ugovora je određeno da ugovor o zakupu zakupodavac može otkazati iz razloga propisanim člankom 39. Odluke o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora Grada [adresa] – Pola.
12. Iz iskaza svjedokinje KO u bitnome proizlazi da je dugogodišnja zaposlenica tuženika, diplomirana pravnica, te da već 14 godina radi u Gradu Puli, od čega 12 godina u Upravnom odjelu za upravljanje imovinom. Navela je da u okviru svojih poslova sudjeluje u pripremi natječaja, odluka gradonačelnika i ugovora o zakupu poslovnih prostora. U odnosu na predmetni natječaj iskazala je da je natječaj raspisan uobičajeno, kao i drugi natječaji za zakup poslovnih prostora Grada Pule, te da je sadržaj takvih natječaja, uz razlike u opisu pojedinih nekretnina, u bitnome isti već dulji niz godina. Pojasnila je da sadržaj natječaja mora odgovarati Odluci o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora Grada [adresa] – Pola, a da i sadržaj budućeg ugovora mora biti usklađen s tom Odlukom. Prema njezinu iskazu, prijedlog ugovora predstavlja presliku sadržaja natječaja, a ugovori koje Grad Pula zaključuje sa zakupnicima su tipski ugovori koji se koriste dugi niz godina. Svjedokinja je navela da je nakon što je SERVUS d.o.o. odabran kao najpovoljniji ponuditelj sastavljen prijedlog ugovora o zakupu i dostavljen tužitelju. Istaknula je da se komunikacija s tužiteljem odvijala putem elektroničke pošte, telefonom i poštom, te da su u komunikaciji sudjelovali ĐO, pravnik tužitelja i odvjetnik Mladen Parčina. Pojasnila je kako nacrt ugovora nije bio objavljen uz natječajnu dokumentaciju, međutim da ga je stranka mogla unaprijed pregledati ukoliko ga je zatražila. U pogledu sporne odredbe čl. 17. nacrta ugovora, svjedokinja je u bitnome iskazala da Grad Pula ugovore o zakupu ne otkazuje bez razloga, već isključivo kada se za to ispune ugovorene odnosno propisane pretpostavke. Prema njezinu shvaćanju, čl. 17. ugovora uređuje općenito način otkaza i otkazni rok, dok čl. 18. uređuje razloge zbog kojih zakupodavac može otkazati ugovor, pa se te odredbe trebaju promatrati zajedno. U dopuni iskaza na ročištu od 25. ožujka 2026. svjedokinja je pojasnila da sadržaj prema kojem bi „svaka ugovorna strana mogla bez razloga otkazati ugovor o zakupu“ nije u doslovnom smislu unesen ni u Odluku o raspisivanju natječaja ni u Odluku iz 2019. godine.
12.1. Sud iskaz svjedokinje pozitivno vrijednosno ocjenjuje budući je riječ o neposrednom, uvjerljivom iskazu koji je ujedno sukladan dokumentaciji u spisu, osim u dijelu tumačenja ugovora kako će se u nastavku obrazlagati. Naime, kako će i nastavno biti obrazloženo svjedokinja KO pripremala je odluke i prateću dokumentaciju vezanu uz provedbu predmetnog natječaja, sudjelovala je u povjerenstvu za donošenje odluke o izboru najpovoljnijeg ponuđača, u pripremi odluke o prihvatu ponuda i zaključenju ugovora o zakupu poslovnog prostora , dakle u pripremi odnosno sastavljanju pravne analize i obrazloženja svih donesenih odluka u svezi tog natječaja (stranica 101-191 spisa). Iz navedenih okolnosti sud zaključuje kako je svjedokinja KO imala neposredna saznanja o razlozima raspisivanja natječaja, o tijeku natječaja odnosno provedbi te rezultatima natječaja, na koje okolnosti je svjedokinja vjerodostojno kazivala.
12.2. Iz pisane komunikacije stranaka, u kojim je izravno sudjelovala svjedokinja KO, a koja je uslijedila nakon donošenja Odluke gradonačelnika Grada Pule – Pola o prihvatu ponuda i zaključivanju Ugovora o zakupu poslovnog prostora 22. listopada 2021. prema kojoj je tužitelj utvrđen kao najpovoljniji ponuditelj za poslovne prostore u [adresa] te [adresa] (stranica 48-100 spisa) proizlazi u bitnome da je tuženik tužitelju dostavio nacrte ugovora o zakupu i pozvao ga na potpisivanje ugovora. Nadalje iz dopisa tužitelja proizlazi da je tužitelj nakon dostave nacrta ugovora počeo isticati primjedbe na sadržaj ugovora, osobito na čl. 17. st. 1. nacrta ugovora, kojim je bilo propisano da svaka ugovorna strana može otkazati ugovor uz otkazni rok od dva mjeseca. Tužitelj je u dopisima odnosno očitovanjima od 7. i 16. prosinca 2021. naveo da se sporna odredba ne slaže s njegovim razumijevanjem natječaja, budući da je natječaj raspisan za zakup na određeno vrijeme od 10 godina. Isticao je da bi zbog uređenja i prilagodbe prostora svojoj djelatnosti morao ulagati znatna sredstva, pa mu je bilo bitno da zakup traje kroz dugogodišnje razdoblje i da se ne može redovno otkazati bez razloga nakon samo dva mjeseca. U tom smislu tužitelj je tražio izmjenu odnosno izostavljanje sporne odredbe. Tuženik je dopisom od 7. siječnja 2022. odgovorio na primjedbe tužitelja. Iz tog očitovanja proizlazi da je tuženik prihvatio pojedine primjedbe tužitelja na nacrt ugovora, ali nije prihvatio primjedbu koja se odnosila na čl. 17. st. 1. ugovora. Tuženik je naveo da su dostavljeni nacrti tipski ugovori koje Grad Pula zaključuje sa svim zakupnicima gradskih poslovnih prostora, da su sastavljeni na temelju Odluke o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora Grada [adresa] – Pola i Odluke o utvrđivanju zakupnine, zona i djelatnosti, te da su odredbe nacrta ugovora usklađene s točkom XIV. natječaja, koja upućuje na prestanak zakupa prema ugovoru i čl. 39. –41. Odluke o zakupu. Tuženik je ujedno istaknuo da nakon provedenog natječaja nije moguće mijenjati uvjete natječaja, a time ni odredbe predloženih ugovora. Nakon toga je tuženik dopisom od 21. siječnja 2022. ponovno dostavio tužitelju nacrte ugovora o zakupu poslovnih prostora i pozvao ga na potpisivanje ugovora. Tužitelj se potom očitovao dopisom od 26. siječnja 2022., u kojem je naveo da nema primjedbi na raspisani natječaj niti na obveze koje bi imao kao zakupnik, ali da i dalje ostaje pri prigovoru na čl. 17. st. 1. nacrta ugovora. Tužitelj je tvrdio da odredbe na koje se poziva tuženik uređuju otkaz zbog povrede ugovora, a ne redovni otkaz ugovora koji se uredno izvršava. Pritom je tužitelj izričito naveo da želi potpisati ugovor, ali pod uvjetom da sporna odredba bude izostavljena. Tuženik je zatim dopisom od 26. siječnja 2022. ponovno iznio svoje stajalište o načinu prestanka ugovora i razlozima otkaza, pozivajući se na Odluku o zakupu i na prethodna očitovanja. U tom je dopisu tuženik istaknuo da Grad Pula nikada nijednom zakupniku nije otkazao ugovor o zakupu poslovnog prostora bez valjanog i opravdanog razloga i bez prethodne pisane opomene, te je pozvao tužitelja da se najkasnije do 28. siječnja 2022. pisano očituje pristaje li na zaključenje dostavljenih ugovora. Tuženik je pritom upozorio da će se u suprotnom smatrati da je tužitelj odustao od zaključenja ugovora, uz gubitak prava na povrat jamčevine i ponovno izlaganje prostora natječaju. Kako ni nakon navedene korespondencije nije postignut dogovor, 14. veljače 2022. održan je sastanak u prostorijama Gradske palače u Puli. Naime, iz Promemorije proizlazi da su sastanku prisustvovali predstavnici tuženika, uključujući gradonačelnika, pročelnika, pomoćnicu pročelnika i službenicu KO, te ĐO kao član uprave tužitelja. Predmet sastanka bilo je rješavanje prijepora oko ugovora o zakupu poslovnih prostora u [adresa] i [adresa]. U Promemoriji je navedeno da su uvjeti natječaja i odredbe koje će sadržavati ugovori bili utvrđeni odlukama Grada Pule, da ih nije moguće mijenjati nakon provedenog usmenog nadmetanja, ali da je u cilju buduće poslovne suradnje tužitelju bilo predloženo potpisivanje dostavljenih ugovora te potom sklapanje aneksa radi uvažavanja onih primjedbi koje Grad može prihvatiti. Budući da tužitelj nije pristao na takvo rješenje i nije pristao potpisati ugovore bez uvažavanja svih svojih primjedbi, osobito onih koje se odnose na otkaz ugovora, u Promemoriji je zaključeno da se smatra kako je tužitelj odustao od zaključenja ugovora, da gubi pravo na povrat jamčevine i da će se poslovni prostori ponovno izložiti natječaju.
12.3. Iz navedenih isprava sud zaključuje da do odluke tuženika da se ugovori neće sklopiti nije došlo odmah po dostavi nacrta ugovora, nego nakon višekratne pisane i usmene komunikacije stranaka. Bit prijepora cijelo je vrijeme bila odredba čl. 17. nacrta ugovora: tužitelj ju je tumačio kao mogućnost bezrazložnog otkaza ugovora na određeno vrijeme, dok je tuženik tvrdio da se radi o tipskoj odredbi ugovora koja se mora tumačiti u vezi s odredbama Odluke o zakupu i razlozima za otkaz, uz naglašavanje da Grad Pula ne otkazuje ugovore bez valjanog razloga i prethodne opomene.
13. Na odnos između stranaka primjenjuju se odredbe Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora ("Narodne novine" broj 125/11., 64/15. i 112/18., dalje u tekstu: ZZKPP).
13.1. U odnosu na ugovore o zakupu sklopljene na određeno vrijeme tim zakonom je u članku 22. propisano da prestaje istekom vremena na koji je sklopljen. Člankom 26. ZZKPP-a propisano je da zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu u svako doba, bez obzira na ugovorne ili zakonske odredbe o trajanju zakupa ako: 1. zakupnik i poslije pisane opomene zakupodavca koristi poslovni prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatniju štetu koristeći ga bez dužne pažnje, 2. zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od petnaest dana od dana priopćenja pisane opomene zakupodavca, 3. zakupodavac, zbog razloga za koje on nije odgovoran, ne može koristiti poslovni prostor u kojem je obavljao svoju djelatnost pa zbog toga namjerava koristiti prostor koji drži zakupnik. Člankom 27. ZZKPP-a propisano je da zakupnik može otkazati ugovor o zakupu poslovnoga prostora u svako doba, bez obzira na ugovorne ili zakonske odredbe o trajanju zakupa, ako zakupodavac u primjerenom roku koji mu je zakupnik za to ostavio ne dovede poslovni prostor u stanje u kojemu ga je dužan predati, odnosno održavati, dok je člankom 28. istog zakona propisano da ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklopljen na određeno ili na neodređeno vrijeme svaka ugovorna strana može otkazati u svako doba, ako druga ugovorna strana ne izvršava svoje obveze utvrđene ugovorom ili ovim Zakonom.
13.2. U odnosu na ugovore o zakupu sklopljene na neodređeno vrijeme propisano je da mogu prestati uslijed redovnog otkazivanja (pravo na jednostrani otkaz svake ugovorne stranke bez postojanja skrivljenog razloga na drugoj strani, članak 24. ZZKPP-a) te izvanrednog, jednako kao i ugovori sklopljeni na određeno vrijeme (iz nekog važnog razloga uslijed skrivljenog ponašanja druge strane, članak 26. do 28. ZZKPP-a).
14. U konkretnom slučaju, tuženik je u članku 17. nacrta Ugovora o zakupu predvidio odredbu kojom se omogućuje redovan otkaz ugovora, iako je on sklopljen na određeno vrijeme (trajanje 10 godina), a što nije izričito propisano kao mogućnost prema odredbama ZZKPP-a za ugovore koji su sklopljeni na određeno vrijeme. Međutim, iako otkazivanje u navedenim okolnostima nije propisano ZZKPP-om, to ne predstavlja zapreku da stranke svojim zahtjevima disponiraju sukladno vlastitoj volji ukoliko disponiranje nije izričito zabranjeno. Naime, u članku 1. stavku 5. ZZKPP-a propisano je da se na odnose koji nisu uređeni ovim Zakonom primjenjuju opći propisi obveznoga prava o zakupu, a što daje mogućnost primjene općih načela Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22.; dalje: ZOO). Jedno od tih načela je i dispozitivnost (članak 11. ZOO-a) prema kojemu stranke mogu ugovarati i drugačije nego što je to zakonom uređeno. Slijedom navedenog, iako ZZKPP-om nije izričito propisana mogućnost redovnog otkazivanja ugovora o zakupu sklopljenog na određeno vrijeme, istim zakonom ta mogućnost nije niti zabranjena što znači da stranke, ako to žele, mogu tako i ugovoriti.
15. Nadalje, u Odluci u raspisivanju natječaja za davanje u zakup poslovnog prostora Grada [adresa], u članku 14., kao što je već ranije i navedeno, je određeno kako ugovor o zakupu prestaje na način propisan ugovorom o zakupu te člancima 39. do 41. Odluke o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora Grada [adresa], kao i u slučaju da zakupnik ne izvršava obveze koje se odnose na korištenje zajedničkih uređaja i obavljanja usluga u zgradi u kojoj se nalazi poslovni prostor. Otkazni rok iznosi 2 mjeseca, nakon čega je zakupnik u obvezi poslovni prostor zapisnički predati zakupodavcu, slobodan od osoba i stvari. Slučajevi navedeni u člancima 39. do 41. Odluke o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora Grada [adresa] odnose se na slučajeve u kojima zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu zbog skrivljenog ponašanja zakupodavca. Dakle, riječ je sličnim razlozima za izvanredno otkazivanje ugovora o zakupu propisanim ZZKPP-om.
15.1. Cijeneći sadržaj odredbe članka 14. Odluke o raspisivanju natječaja za davanje u zakup poslovnog prostora Grada [adresa] kojom je između ostalog propisano da ugovor o zakupu prestaje, između ostalog, na način propisan ugovorom o zakupu, a da nacrt ugovora o zakupu kojim je u članku 17. propisana mogućnost bezrazložnog otkaza ugovora uz dvomjesečni otkazni rok, to sud zaključuje kako tužitelj nije mogao razumno predvidjeti da će u nacrtu ugovora biti ugrađena mogućnost otkaza ugovora (bez razloga) uz dvomjesečni otkazni rok budući da takva mogućnost nije nigdje propisana a niti je razumno očekivana jer je riječ o ugovoru na određeno vrijeme.
16. Stoga, prema stavu i ovog suda, tužitelj prema sadržaju Odluke o raspisivanju natječaja nije mogao bio upoznat s time da će u Ugovoru o zakupu biti sadržana odredba o redovnom otkazu Ugovora o zakupu sklopljenog na određeno vrijeme, s obzirom na to da tuženik u Odluci u raspisivanju natječaja nije točno i precizno naveo kako bi točno trebala glasiti navedena odredba, odnosno nije kao bitno navedeno da svaka strana ima pravo otkaza Ugovora o zakupu, bez obzira na razlog, već su suprotno tome navedeni razlozi koji vrijede za izvanredni otkaz ugovora o zakupu na određeno vrijeme, pa je tužitelj imao razloga legitimno očekivati da ugovor o zakupu na određeno vrijeme neće moći biti moguće redovno otkazati, odnosno otkazati bez opravdanog razloga. U pravu je tužitelj kada navodi da je bitno obilježje ugovora o zakupu na određeno vrijeme od 10 godina činjenica da se isti ne može otkazati bez razloga tijekom roka njegova trajanja. Također, s obzirom na to da bi tužitelj, kako bi mogao obavljati svoju djelatnost, morao uložiti određeni iznos novca u predmetne poslovne prostore, isti je opravdano mogao očekivao kako bi navedenu djelatnost mogao obavljati u tom prostoru kroz razdoblje od deset godina, na koliko se planirao sklopiti ugovor o zakupu. Stoga je životno logično da je tužitelj opravdano očekivao da ugovor neće biti moguće redovno otkazati bez opravdanog razloga.
17. Prema članku 319. stavku. 1. ZOO-a, odredbe ugovora primjenjuju se onako kako glase. Tek kod spornih odredaba, prema članku 319. stavku 2. ZOO-a, ne treba se držati samo doslovnog značenja pojedinih izričaja, nego treba istraživati zajedničku namjeru ugovaratelja i odredbu razumjeti u skladu s načelima obveznog prava. Članak 320. ZOO-a propisuje dodatno pravilo da se nejasne odredbe ugovora pripremljenog od jedne strane tumače u korist druge strane.
18. U konkretnom slučaju sud nalazi da je odredba članka 17. stavka 1. nacrta ugovora jasna. Njome je propisano da svaka ugovorna strana može ugovor otkazati uz otkazni rok od dva mjeseca. Takav izričaj ne sadržava ograničenje da se odredba primjenjuje samo na zakupnika, niti sadržava upućivanje da se otkaz može dati isključivo iz razloga navedenih u članku 18. ugovora. Također, iz teksta članka 17. ne proizlazi da je riječ samo o postupovnoj odredbi o načinu provedbe otkaza, niti da je pretpostavka njezine primjene postojanje nekog od razloga iz članka 18.
19. Sud je uzeo u obzir navode tuženika iz odgovora na tužbu i kasnijih podnesaka, iskaz svjedokinje KO, Promemoriju od 15. veljače 2022. i komunikaciju stranaka iz koje proizlazi da je tuženik tužitelju objašnjavao kako Grad Pula u praksi ne otkazuje ugovore bez razloga. Sud je uzeo u obzir i tvrdnju tuženika da se članak 17. ima tumačiti zajedno s člankom 18., na način da članak 17. uređuje otkazni rok i način otkaza, dok članak 18. uređuje razloge otkaza. Međutim, sud takvo tumačenje nije mogao prihvatiti. Naime, iz samog teksta nacrta ugovora ne proizlazi da članak 17. treba tumačiti isključivo u vezi s člankom 18., niti iz članka 17. proizlazi da pravo otkaza bez navođenja posebnog razloga pripada samo zakupniku. Naprotiv, formulacija je opća i odnosi se na „svaku ugovornu stranu“. Za odluku je važna i činjenica da se ugovor o zakupu poslovnog prostora koji sklapa jedinica lokalne i područne samouprave mora sklopiti u pisanom obliku i potvrditi, odnosno solemnizirati po javnom bilježniku, a ugovor sklopljen protivno propisanom obliku je ništetan. Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora propisuje da ugovor o zakupu mora biti u pisanom obliku, a kad ga kao zakupodavac sklapa jedinica lokalne i područne samouprave, mora biti potvrđen po javnom bilježniku; ugovor sklopljen protivno toj odredbi je ništetan. Zbog takve stroge forme, usmena pojašnjenja koja su prethodila sklapanju ugovora ne mogu izmijeniti, ograničiti ili relativizirati jasan pisani sadržaj odredbe koja bi postala dio solemniziranog ugovora. Usmena tumačenja tuženika mogla su objasniti njegovu praksu ili subjektivnu namjeru, ali nisu mogla ukloniti pravni učinak jasne ugovorne odredbe prema kojoj svaka ugovorna strana može otkazati ugovor uz otkazni rok od dva mjeseca.
20. Stoga sud prihvaća tužiteljevo stajalište da ponuđeni nacrt ugovora, u dijelu članka 17. stavka 1., nije davao sigurnost desetogodišnjeg trajanja zakupa ako bi se ugovor uredno izvršavao. Takva odredba, promatrana prema jasnom tekstu, odstupala je od legitimnog očekivanja koje proizlazi iz natječaja raspisanog za zakup na određeno vrijeme u trajanju od 10 godina.
21. Polazeći od navedenog, sud nalazi da se štetna radnja tuženika sastoji u tome što je, nakon što je tužitelj odabran kao najpovoljniji ponuditelj na natječaju za desetogodišnji zakup, tuženik tužitelju ponudio na potpis nacrt ugovora koji je sadržavao jasnu odredbu prema kojoj svaka ugovorna strana može ugovor otkazati uz otkazni rok od dva mjeseca, zatim odbio izostaviti ili izmijeniti tu odredbu, a tužiteljevo odbijanje potpisivanja takvog ugovora tretirao kao odustanak od sklapanja ugovora.
22. Protupravnost se u ovom predmetu ne sastoji u samoj činjenici da je između stranaka došlo do spora o tumačenju ugovora, nego u tome što je tuženik u formalni nacrt ugovora o zakupu, koji je trebao biti solemniziran i koji bi proizvodio pravne učinke prema svom pisanom sadržaju, unio odredbu koja je, prema tekstu kojim je formulirana, omogućavala redovni otkaz ugovora na određeno vrijeme od 10 godina uz otkazni rok od dva mjeseca, bez vezivanja uz posebne otkazne razloge. Međutim, postojanje štetne radnje i protupravnosti nije dostatno za usvajanje tužbenog zahtjeva. Za odgovornost za štetu moraju biti kumulativno ispunjene sve pretpostavke odgovornosti: subjekti odnosa odgovornosti, štetna radnja, šteta, uzročna veza između štetne radnje i štete, protupravnost te odgovornost štetnika. Te pretpostavke moraju biti kumulativno ispunjene, jer ako nedostaje makar jedna od njih, ne postoji odgovornost za naknadu štete.
23. Prema članku 1045. ZOO-a, tko drugome prouzroči štetu dužan ju je naknaditi ako ne dokaže da je šteta nastala bez njegove krivnje. Prema članku 1046. ZOO-a, šteta je umanjenje nečije imovine, sprječavanje njezina povećanja i povreda prava osobnosti. Izmakla korist predstavlja sprječavanje povećanja imovine. Prema članku 1089. ZOO-a, pri ocjeni visine izmakle koristi uzima se u obzir dobitak koji se mogao osnovano očekivati prema redovitom tijeku stvari ili prema posebnim okolnostima, a čije je ostvarenje spriječeno štetnikovom radnjom ili propuštanjem.
24. Vrhovni sud Republike Hrvatske u odluci Rev 2488/2016-2 ističe da izmakla korist predstavlja neostvarenu imovinsku vrijednost koja bi prema redovitom tijeku stvari ili okolnostima konkretnog slučaja bila ostvarena da nije bilo postupka štetnika, te da je potrebno da postoji određeni stupanj izvjesnosti da bi korist bila ostvarena i dopuštena osnova po kojoj bi bila ostvarena. U odluci Rev-x 1239/2015-2 Vrhovni sud posebno naglašava da oštećenik mora dokazati da bi po redovitom tijeku stvari, dakle uz veliki stupanj izvjesnosti, korist bila ostvarena da nije bilo štetnikove radnje odnosno propuštanja. U odluci Rev 807/2019-2 Vrhovni sud navodi da nije dovoljna teoretska mogućnost ostvarenja dobiti, odnosno nije dovoljno da su tužitelji imali mogućnost stjecanja dobiti, već je potrebno dokazati da bi po redovitom tijeku stvari mogli ostvariti zaradu, uz odbitak troškova koje bi pritom imali. Visoki trgovački sud Republike Hrvatske u odluci Pž-361/2023-2 naglašava da se izgubljenom koristi ne može smatrati cjelokupni prihod koji bi bio ostvaren, nego samo dobit koja b i bila ostvarena nakon odbitka troškova. U odluci Pž-4493/2022-7 Visoki trgovački sud ističe da pravni poredak priznaje pravo na naknadu koristi koja bi se realizirala po redovitom tijeku stvari, pri čemu mora postojati konkretna namjera realizacije koristi i radnje u tom cilju, a korist mora biti realno dohvatljiva, ne u sferi pukih želja ili nerealnih očekivanja.
25. Nadalje, uzročna veza je samostalna pretpostavka odgovornosti za štetu. Vrhovni sud Republike Hrvatske u odluci Rev 3380/2018-2 navodi da uzročnost kao pretpostavka odgovornosti za štetu predstavlja vezu između štetne radnje kao uzroka i štete kao posljedice, te da se od više mogućih uzroka uzima u obzir samo onaj koji je pravno relevantan, adekvatan i tipičan, odnosno onaj koji prema životnom iskustvu redovno dovodi do određene štete. U odluci Rev-x 977/2016-2 Vrhovni sud dodatno pojašnjava da se isključuju događaji koji su na određeni način ušli u kompleks uzroka koji su prethodili šteti, ali nisu tipični za nastanak takve štete. Primjenjujući ta pravila na ovaj predmet, sud nalazi da je tužitelj eventualno dokazao uzročnu vezu između postupanja tuženika i nesklapanja ugovora o zakupu, odnosno gubitka mogućnosti ulaska u zakupni odnos. Međutim, to nije šteta koju tužitelj u ovom postupku potražuje. Tužitelj ne traži naknadu troškova sudjelovanja u natječaju, troškova pregovora, troškova pripreme poslovanja ili druge neposredne štete. Tužitelj traži desetogodišnju izmaklu korist, odnosno izgubljenu dobit koju bi navodno ostvario prodajom robe u dvjema trgovinama koje nikada nisu otvorene.
26. Između štetne radnje tuženika i takve štete ne postoji neposredna i izravna uzročna veza. Uzročni lanac koji tužitelj mora dokazati sastoji se od više međusobno povezanih, ali zasebnih pretpostavki: da bi ugovor bio sklopljen i solemniziran, da bi tužitelj uredno ispunio sve pretpostavke iz natječaja i ugovora, da bi dostavio sredstva osiguranja, da bi mu prostor bio predan, da bi ishodio potrebne suglasnosti i dozvole, da bi uredio i opremio prostore, da bi ispunio minimalne tehničke uvjete za obavljanje trgovine, da bi pravodobno zaposlio djelatnike, pribavio robu, osigurao dobavljačke i distribucijske odnose, otvorio trgovine u predviđenim rokovima, ostvario promet usporediv s drugim poslovnicama i kroz deset godina ostvarivao pozitivnu neto dobit. Tužitelj te pretpostavke nije dokazao.
27. Sud prije svega ističe da šteta koju tužitelj potražuje nije neposredna šteta nastala samim nesklapanjem ugovora o zakupu, nego izmakla korist u obliku dobiti koju bi tužitelj, prema vlastitim navodima, ostvarivao kroz desetogodišnje razdoblje obavljanjem trgovačke djelatnosti u poslovnim prostorima u [adresa] te [adresa]. Stoga za osnovanost tužbenog zahtjeva nije bilo dovoljno dokazati samo da ugovori o zakupu nisu sklopljeni, niti samo da je tužitelj imao namjeru otvoriti poslovnice. Tužitelj je morao dokazati da bi se, prema redovitom tijeku stvari ili prema posebnim okolnostima, s potrebnim stupnjem izvjesnosti ostvarile sve pretpostavke otvaranja, početka rada i profitabilnog poslovanja tih poslovnica, te da bi upravo zbog postupanja tuženika bio spriječen u ostvarenju konkretne neto dobiti koju potražuje.
28. Otvaranje trgovine robom u predmetnim poslovnim prostorima nije bilo faktična radnja koja bi automatski uslijedila samim sklapanjem ugovora o zakupu. Ono je pretpostavljalo ispunjenje više formalnih, tehničkih, poslovnih i pravnih uvjeta. Tužitelj bi, nakon eventualnog sklapanja i solemnizacije ugovora o zakupu, morao stupiti u posjed prostora, dostaviti ugovorena sredstva osiguranja, ishoditi potrebne suglasnosti tuženika za radove, provesti uređenje prostora, opremiti prodajne objekte, ishoditi potrebna rješenja nadležnih tijela, ispuniti minimalne tehničke uvjete za obavljanje trgovine, osigurati robu, dobavljače, zaposlenike, zalihe i financiranje poslovanja te tek potom započeti s obavljanjem djelatnosti.
29. Prema članku 2. Zakona o trgovini, djelatnost trgovine jest kupnja i prodaja robe te obavljanje trgovačkog posredovanja na domaćem i inozemnom tržištu, a djelatnost trgovine može obavljati pravna ili fizička osoba koja je registrirana za obavljanje te djelatnosti. Člankom 12. stavka 1. Zakona o trgovini propisano je da za obavljanje trgovine moraju biti ispunjeni minimalni tehnički uvjeti kojima moraju udovoljavati prodajni objekti, oprema i sredstva pomoću kojih se obavlja trgovina, kao i drugi uvjeti propisani posebnim propisima s obzirom na oblik i način obavljanja trgovine. Istom odredbom propisano je i da, ako se trguje robom koja može utjecati na zdravlje ljudi, moraju biti ispunjeni opći sanitarni i zdravstveni uvjeti te uvjeti sukladni propisima o hrani. Člankom 13. stavkom 1. Zakona o trgovini propisano je da se zahtjev za izdavanje rješenja o ispunjavanju uvjeta za obavljanje djelatnosti trgovine podnosi nadležnom upravnom tijelu županije odnosno Grada Zagreba, prema mjestu gdje se nalazi prodajni objekt, uz podatke i dokaze o pravu korištenja poslovnog prostora i o tome da prodajni objekt ispunjava propisane uvjete.
30. Pravilnik o minimalnim tehničkim i drugim uvjetima koji se odnose na prodajne objekte, opremu i sredstva u prodajnim objektima i uvjetima za prodaju robe izvan prodavaonica u članku 1. propisuje da se njime uređuju minimalni tehnički uvjeti za prodajne objekte, opremu i sredstva, uvjeti za vanjske površine prodajnog objekta te uvjeti za prodaju robe izvan prodavaonica, a prodajni objekti u kojima se obavlja trgovina robom za koju su uvjeti propisani posebnim propisima moraju, osim uvjeta iz tog Pravilnika, udovoljavati i tim posebnim propisima. Člankom 3. Pravilnika propisano je da prodajni objekti, oprema i sredstva u kojima se trguje na veliko i malo moraju odgovarati načinu trgovanja robom, fizikalno-kemijskim i drugim svojstvima robe, uvjetima propisanim Pravilnikom i drugim propisima, uključujući propise o higijeni, požarno-preventivne propise, propise o gradnji objekata, zaštiti okoliša i zaštiti na radu.
31. Prema članku 5. Pravilnika, prodavaonica je posebno uređen prodajni objekt u kojem se obavlja djelatnost trgovine, dok članak 6. propisuje da prodavaonica mora imati prodajni prostor i pomoćne prostorije. Člankom 7. Pravilnika propisani su minimalni tehnički uvjeti prodajnog objekta, među kojima su da vanjština mora biti građevinski dovršena, da na vidljivom mjestu mora biti istaknuta tvrtka i radno vrijeme, da prostor ispred ulaza i ulaz moraju biti sigurni, uređeni i osvijetljeni, te da prostorije, zidovi i podovi moraju biti građevinski dovršeni i izrađeni od odgovarajućih materijala. Člankom 8. Pravilnika uređuje se specijalizirana prodavaonica prehrambenih ili neprehrambenih proizvoda, pri čemu se asortiman prodavaonice neprehrambenih proizvoda određuje kao raznovrsna roba koja nije hrana, sukladno Nacionalnoj klasifikaciji djelatnosti za trgovinu na malo u specijaliziranim prodavaonicama.
32. Nadalje, članak 40. Pravilnika propisuje da trgovačka društva i obrti registrirani za obavljanje trgovačke djelatnosti trebaju prije početka rada od nadležnog tijela ishoditi rješenje da prostor i oprema ispunjavaju uvjete propisane Pravilnikom. Člankom 41. Pravilnika propisano je da se uz zahtjev prilažu, među ostalim, dokaz o registraciji za obavljanje djelatnosti, dokaz o pravu korištenja poslovnog prostora, primjerice ugovor o zakupu, te dokaz o ispunjavanju uvjeta poslovnog prostora prema posebnim propisima, uključujući propise o gradnji građevina, higijeni hrane, zaštiti okoliša, uređenju naselja, zaštiti i očuvanju kulturnih dobara, života i zdravlja ljudi te zaštiti na radu. Člankom 42. Pravilnika propisano je da se u rješenju navode adresa prodajnog objekta, oblik prodajnog objekta, površina prodajnog objekta i vrsta djelatnosti sukladno NKD-u.
33. Tužitelj nije dokazao da bi sve navedene pretpostavke bile ispunjene u rokovima na kojima temelji svoj obračun izmakle koristi. Nije dokazao da bi, nakon eventualnog sklapanja ugovora, ishodio rješenje o ispunjavanju minimalnih tehničkih i drugih uvjeta iz članka 13. Zakona o trgovini i članka 40. do 42. Pravilnika, niti je dokazao da bi predmetni prostori po uređenju ispunjavali uvjete iz propisa o gradnji, zaštiti na radu, požarnoj zaštiti, zaštiti i očuvanju kulturnih dobara i druge posebne uvjete koji su za konkretne prostore mogli biti relevantni.
34. To je osobito važno jer je i sama natječajna dokumentacija predviđala da se poslovni prostori daju u zakup u viđenom stanju, da su natjecatelji prije podnošenja ponude dužni provjeriti kod nadležnih državnih tijela je li određena namjena pravno i tehnički moguća u određenom poslovnom prostoru, te da Grad Pula ne snosi odgovornost za eventualnu nemogućnost obavljanja djelatnosti u poslovnom prostoru. Natječaj je predviđao i da je zakupnik, ako prostor nije u stanju prikladnom za obavljanje djelatnosti, dužan vlastitim sredstvima dovesti prostor u stanje potrebno za obavljanje djelatnosti, uz prethodnu pisanu suglasnost nadležnog tijela Grada Pule.
35. Posebno za poslovni prostor u [adresa] natječajem je bio predviđen rok privođenja namjeni od 60 dana, u kojem je zakupnik bio u obvezi izvršiti zidarske radove, sanaciju podova, djelomičnu sanaciju zidova i sanaciju pročelja sukladno posebnim uvjetima nadležnog Konzervatorskog odjela. Tužitelj nije dokazao da bi te radove izveo u roku, s kojim izvođačima, po kojoj cijeni, prema kojoj dokumentaciji, temeljem kojih odobrenja i uz koju stvarnu dinamiku. Nije dokazao ni da bi poslovni prostor nakon tih radova ispunjavao sve uvjete za početak rada trgovine, niti da bi trgovina započela s radom upravo u rokovima na kojima tužitelj temelji tužbeni zahtjev.
36. Osim općih formalnih i tehničkih uvjeta za obavljanje trgovine, u ovom predmetu postojao je i poseban uvjet natječaja koji se odnosio na vrstu robe i poslovni model. Natječaj je za poslovne prostore pod red. br. 3, [adresa], i red. br. 4, [adresa], bio raspisan za trgovinsku djelatnost prodaje brendiranih proizvoda. Natjecatelji su uz prijavu bili dužni predočiti obostrano potpisani ugovor o ekskluzivnoj distribuciji, ugovor o distribuciji robne marke ili ugovor o franšizi, a ako se radilo o vlastitoj robnoj marki i odgovarajuću ispravu o žigu. Ujedno je bilo propisano da nakon licitiranja ponuditelj ne smije, bez izričite pisane suglasnosti zakupodavca, koristiti poslovni prostor za drugu svrhu osim za poslovanje trgovine odnosno prodaju brendiranih proizvoda asortimanom brenda za koji je priložio navedenu dokumentaciju.
37. Iz navedenog proizlazi da pretpostavka ostvarivanja dobiti nije bila samo otvaranje bilo kakve trgovine, nego upravo trgovine s brendiranom robom za koju je tužitelj morao imati valjanu distribucijsku, franšiznu ili drugu odgovarajuću ugovornu osnovu. Međutim, tužitelj u ovom postupku nije dokazao da je imao zaključen ugovor o ekskluzivnoj distribuciji, ugovor o distribuciji robne marke ili ugovor o franšizi koji bi trajao kroz cijelo desetogodišnje razdoblje zakupa, niti je dokazao da bi takav ugovor ostao na snazi kroz razdoblje za koje potražuje izmaklu korist. Sama činjenica da je tužitelj u natječaju predočio dokumentaciju potrebnu za sudjelovanje ne dokazuje da bi kroz svih deset godina imao osiguranu robu, distribucijska prava, franšizna prava, nabavne uvjete, zalihe i asortiman nužne za ostvarivanje dobiti u utuženom iznosu.
38. Tužitelj nadalje nije dokazao operativne pretpostavke poslovanja. Nije dokazao koliko bi radnika zaposlio, kada bi ih zaposlio, koliki bi bili troškovi rada, režijski troškovi, troškovi nabave robe, troškovi zaliha, marketinga, amortizacije opreme, financiranja ulaganja, osiguranja, komunalnih i drugih naknada. Nije dokazao ni da bi se poslovanje u predmetnim prostorima razvijalo na jednak ili usporediv način kao u poslovnicama koje je u stručnom mišljenju koristio kao usporedne.
39. Tužitelj nije dokazao ni stvarnu usporedivost poslovnica na kojima temelji izračun izmakle koristi. Iz priloženog stručnog mišljenja proizlazi da se izračun temelji na poslovnici u Rijeci i poslovnici u Puli, ali tužitelj nije dokazao da su te poslovnice po mikrolokaciji, prometu kupaca, parkiranju, sezonalnosti, turističkoj frekvenciji, asortimanu, radnom vremenu, strukturi troškova, konkurenciji i ostalim odlučnim poslovnim okolnostima usporedive s predmetnim poslovnim prostorima u [adresa] i [adresa]. Sama sličnost površine nije dovoljna za zaključak da bi se u predmetnim prostorima ostvarivala ista ili razmjerno ista neto dobit.
40. Tužitelj nije dokazao ni da bi poslovanje bilo profitabilno kroz cijelo desetogodišnje razdoblje. Ugovor na određeno vrijeme od 10 godina ne znači i desetogodišnju zajamčenu profitabilnost. Tržišno poslovanje trgovine ovisi o nizu okolnosti koje nisu pod kontrolom tuženika: potražnji, sezoni, promjenama navika potrošača, konkurenciji, kretanju troškova, dostupnosti radne snage, dobavljačima, uvjetima nabave, općim tržišnim okolnostima i poslovnim odlukama samog tužitelja.
41. Slijedom navedenog, tužitelj nije dokazao ključne pretpostavke na kojima počiva tvrdnja o izgubljenoj dobiti. Nije dokazao da bi pravodobno otvorio trgovine, da bi ishodio sva potrebna rješenja, suglasnosti i dozvole, da bi prostori ispunjavali minimalne tehničke i posebne uvjete, da bi imao osiguranu brendiranu robu i odgovarajuće ugovore o distribuciji ili franšizi kroz cijelo desetogodišnje razdoblje, niti da bi iz takvog poslovanja s potrebnim stupnjem izvjesnosti ostvario upravo dobit koju potražuje.
42. Predloženo financijsko vještačenje ne može zamijeniti dokazivanje navedenih odlučnih činjenica. Vještačenje bi moglo biti relevantno za matematički izračun visine štete tek nakon što bi tužitelj dokazao da su ispunjene pretpostavke nastanka izmakle koristi i uzročna veza između postupanja tuženika i te koristi. Stoga sud nije proveo dokaz vještačenjem po vještaku financijske struke na okolnost visine štete budući da tužitelj nije dokazao uzročno-posljedičnu vezu između štetne radnje i štete.
42.1. U tom smislu sud je izvršio uvid u Stručno mišljenje stalne sudske vještakinje za računovodstvo i financije Natalije Jambrečić, mag. oec., od 22. travnja 2025., koje je tužitelj dostavio u spis kao dokaznu ispravu uz podnesak od 24. travnja 2025. Navedeno stručno mišljenje nije sudsko vještačenje određeno rješenjem suda, nego privatno, odnosno vansudsko stručno mišljenje izrađeno na zahtjev tužitelja, radi očitovanja na okolnost visine izmakle dobiti za koju tužitelj tvrdi da je nastala zbog nesklapanja ugovora o zakupu s tuženikom.
42.3. Iz uvodnog dijela stručnog mišljenja proizlazi da je ono izrađeno radi procjene iznosa izgubljene dobiti tužitelja za koju se navodi da je nastala kao posljedica štetne radnje Grada Pule, koju izrađivačica mišljenja definira kao nesklapanje ugovora sukladno Odluci gradonačelnika Grada [adresa] o raspisivanju natječaja od 30. rujna 2021. i Odluci gradonačelnika o prihvatu ponuda i zaključivanju ugovora o zakupu od 22. listopada 2021. U mišljenju se kao predmetni poslovni prostori navode prostor u [adresa], k. č. br. ZGR. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], površine 91,00 m², te prostor u [adresa], k. č. br. ZGR. [katastarska čestica] i ZGR. 249, obje k. o. [katastarska općina], površine 201,00 m².
42.4. U dijelu koji se odnosi na podlogu za izračun izmakle dobiti, u stručnom mišljenju se navodi da izgubljena dobit predstavlja iznos neto koristi koju bi pravna ili fizička osoba ostvarila da nije došlo do određenog štetnog događaja, radnje ili propuštanja. Kao podloga za analizu uzeti su revidirani financijski izvještaji tužitelja, pri čemu se u mišljenju navodi da revidirani financijski izvještaji s nekvalificiranim mišljenjem revizora predstavljaju najpouzdaniji izvor financijskih podataka za izračun izgubljene dobiti.
42.5. U stručnom mišljenju je vremenski period izračuna određen za razdoblje od 2022. do 2026. godine. Kao razlog za takav vremenski obuhvat navedeno je da su predmetni poslovni prostori trebali biti korišteni od 2022. godine, dok je poslovni plan u objavljenom revidiranom godišnjem izvješću tužitelja prikazan zaključno s 2026. godinom. Za usporedbu su uzeta dva postojeća poslovna prostora tužitelja: poslovni prostor ANDA 25 u Rijeci, površine 200 m², koji prema mišljenju sudjeluje u ukupnim prihodima društva s 2,61%, te poslovni prostor ANDA 27 u Puli, površine 70 m², koji sudjeluje u ukupnim prihodima društva s 1,28%.
42.6. Iz financijskih podataka prikazanih u mišljenju proizlazi da je tužitelj u 2022. godini ostvario ukupni prihod od 22.545.985,08 EUR, dobit od 5.016.200,35 EUR i stopu profitabilnosti od 22,25%, dok je u 2023. godini ostvario ukupni prihod od 29.025.744,67 EUR, dobit od 6.801.114,17 EUR i stopu profitabilnosti od 23,43%. Za razdoblje od 2024. do 2026. godine korišteni su planirani prihodi iz godišnjeg izvješća, i to 32.500.000,00 EUR za 2024., 35.320.500,00 EUR za 2025. i 37.050.000,00 EUR za 2026. godinu. U izračunu je potom izrađena projekcija dobiti za 2024., 2025. i 2026. godinu na način da su ostvarene stope profitabilnosti iz 2022. i 2023. smanjene na 20%, uz obrazloženje da se to čini zbog utjecaja inflatornih kretanja i porasta cijena. Tako je u mišljenju prikazana ukupna dobit tužitelja po godinama, a zatim se izmakla dobit za predmetne poslovne prostore izvodi primjenom udjela usporednih poslovnica ANDA 25 i ANDA 27 u ukupnoj dobiti društva. Prema prikazanoj tablici, izgubljena dobit prema poslovnici ANDA 25, primjenom udjela od 2,61% od ukupne dobiti društva, iznosi ukupno 855.260,70 EUR za razdoblje od 2022. do 2026. godine. Izgubljena dobit prema poslovnici ANDA 27, primjenom udjela od 1,28% od ukupne dobiti društva, iznosi ukupno 418.917,26 EUR za isto razdoblje. Zbrojem ta dva iznosa izrađivačica mišljenja dolazi do ukupne izgubljene dobiti od 1.274.177,96 EUR za razdoblje od 2022. do 2026. godine.
42.7. U zaključnom dijelu stručnog mišljenja vještakinje za računovodstvo i financije Natalije Jambrečić navodi se da, na temelju provedene analize, izgubljena dobit tužitelja zbog štetnog događaja nesklapanja ugovora za razdoblje od 2022. do 2026. godine iznosi 1.274.177,96 EUR, i to po godinama: 194.914,80 EUR za 2022., 264.271,30 EUR za 2023., 252.570,89 EUR za 2024., 274.490,15 EUR za 2025. i 287.930,82 EUR za 2026. godinu.
42.8. Iako, dakle, nije riječ o kontradiktorno provedenom dokazu po vještaku kojeg je sud odredio u parničnom postupku, valja reći da je sud proučio nalaz i mišljenje vještakinje Jambrošić te zaključio da stručno mišljenje, kako je ranije obrazloženo, obrađuje prvenstveno visinu izmakle dobiti, polazeći od pretpostavke da je štetni događaj već utvrđen i da postoji uzročna veza između nesklapanja ugovora i izgubljene dobiti. Međutim, stručno mišljenje ne utvrđuje samostalno odlučne pravne pretpostavke odgovornosti za štetu, osobito ne pitanje postojanja pravno relevantne uzročne veze između postupanja tuženika i dobiti koju bi tužitelj ostvarivao u poslovnicama koje nisu otvorene. Također, iz mišljenja proizlazi da se izračun temelji na usporedbi s postojećim poslovnicama tužitelja i na planiranim prihodima za buduće razdoblje, a ne na stvarnim rezultatima poslovanja predmetnih poslovnih prostora, budući da ti prostori nikada nisu bili otvoreni niti su u njima ostvarivani prihodi.
43. Budući da tužitelj nije dokazao da bi trgovine bile otvorene, da bi ispunile sve formalne i tehničke uvjete za rad, da bi imale osiguranu brendiranu robu i pravnu osnovu za prodaju takve robe kroz deset godina te da bi ostvarivale dobit s potrebnim stupnjem izvjesnosti, sud je zaključio da tužitelj nije dokazao pravno relevantnu uzročnu vezu između postupanja tuženika i štete koju potražuje kao izmaklu korist.
44. Sud prihvaća da je tužitelj, s obzirom na natječaj raspisan za zakup od 10 godina, mogao imati legitimno očekivanje da mu neće biti ponuđen ugovor koji se prema jasnom tekstu može otkazati uz otkazni rok od dva mjeseca. To očekivanje relevantno je za ocjenu postupanja tuženika i za pitanje protupravnosti. Međutim, legitimno očekivanje sklapanja ugovora ili ulaska u zakupni odnos nije isto što i dokazano legitimno očekivanje ostvarivanja konkretne desetogodišnje dobiti. Za izmaklu korist nije dovoljno dokazati da je postojala poslovna prilika, već da bi korist bila ostvarena prema redovitom tijeku stvari ili posebnim okolnostima, i to s dostatnim stupnjem izvjesnosti. Na sličnom tragu je i praksa Europskog suda za ljudska prava u okviru članka 1. Protokola broj 1 uz Konvenciju, prema kojoj se budući prihod u pravilu ne smatra „vlasništvom“ ako nije već zarađen ili ako ne postoji pravno utvrđena i dovoljno utemeljena tražbina. Sud Europske unije u predmetu C-547/22 INGSTEEL prihvatio je da nezakonito isključeni ponuditelj u području javne nabave može zahtijevati naknadu zbog gubitka prilike, ali je istodobno ostalo odlučno da postoje povreda prava, šteta i izravna uzročna veza između povrede i štete. To shvaćanje, iako nije neposredno primjenjivo na ovaj zakupni odnos, potvrđuje opće pravilo da se i kod natječajnih postupaka mora razlikovati gubitak prilike od sigurno izgubljene dobiti, a osobito da mora postojati pravno relevantna veza između povrede i konkretne štete.
45. U ovom predmetu tužitelj ne potražuje naknadu za gubitak prilike kao zasebnu vrstu štete, nego zahtijeva punu izgubljenu dobit za razdoblje od 10 godina. Upravo zato je teret dokazivanja bio stroži: tužitelj je morao dokazati ne samo da je izgubio priliku za ulazak u zakup, nego da bi ta prilika s velikom izvjesnošću rezultirala konkretnom dobiti u utuženom iznosu.
46. Sud ne prihvaća navod tužitelja da mu je odbijanjem dokaznog prijedloga za saslušanje zakonskog zastupnika tužitelja uskraćena mogućnost raspravljanja ili povrijeđeno načelo jednakosti oružja. Tužitelj je tijekom postupka imao mogućnost iznositi činjenice, osporavati navode tuženika, očitovati se na provedene dokaze i predlagati dokaze, no dokaz saslušanjem stranaka nije predložio pravodobno, odnosno najkasnije do zaključenja prethodnog postupka, kako to zahtijevaju odredbe članaka 7., 219. i 299. ZPP-a. Okolnosti na koje je tužitelj naknadno predlagao saslušanje zakonskog zastupnika, a koje se odnose na tijek pregovora, komunikaciju stranaka, razloge nesklapanja ugovora i razumijevanje spornih ugovornih odredaba, bile su mu poznate već prije podnošenja tužbe jer upravo na njima temelji tužbeni zahtjev. Stoga nije dokazao da taj dokaz bez svoje krivnje nije mogao predložiti ranije.
46.1. Činjenica da je sud saslušao svjedokinju KO ne znači da je radi jednakosti oružja morao saslušati i zakonskog zastupnika tužitelja. Svjedokinja je saslušana kao pravodobno predloženi svjedok na okolnosti postupanja tuženika i komunikacije stranaka, dok dokaz saslušanjem zakonskog zastupnika tužitelja nije bio pravodobno predložen. Načelo jednakosti oružja ne oslobađa stranku od posljedica propuštanja procesnih rokova.
46.2. Tužitelju nije bilo uskraćeno pravo na kontradiktorno raspravljanje jer je sudjelovao u postupku, imao mogućnost postavljati pitanja svjedokinji, očitovati se na njezin iskaz i iznositi svoje prigovore. Odbijanje zakašnjelog i za odluku nepotrebnog dokaza predstavlja primjenu pravila ZPP-a o koncentraciji postupka i ovlasti suda da odluči koje će dokaze izvesti radi utvrđenja odlučnih činjenica. Osim toga, saslušanje zakonskog zastupnika tužitelja ne bi bilo odlučno za drukčiju odluku, jer je sud značenje članka 17. nacrta ugovora ocjenjivao prema jasnom pisanom tekstu ugovorne odredbe i pravilima o formalnom ugovoru, dok subjektivno shvaćanje zakonskog zastupnika ne bi moglo izmijeniti pravno značenje te odredbe niti nadomjestiti nedostatak dokaza o uzročno-posljedičnoj vezi i izmakloj koristi.
46.3. Slijedom toga, odbijanjem navedenog dokaznog prijedloga tužitelju nije uskraćena mogućnost raspravljanja, nije povrijeđeno načelo jednakosti oružja niti pravo na pravično suđenje.
47. Slijedom svega navedenog odlučeno je kao u toč. I. izreke presude.
48. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi članka 154. stavka 1. ZPP-a, prema kojoj je stranka koja u cijelosti izgubi parnicu dužna protivnoj stranci naknaditi troškove potrebne za vođenje parnice, u vezi s člankom 155. stavkom 1. istoga Zakona, prema kojem sud priznaje samo troškove koji su bili potrebni radi vođenja parnice, te člankom 164. stavkom 1. ZPP-a, prema kojem o troškovima odlučuje sud na određeni zahtjev stranke. Međutim, budući da tuženik takav zahtjev nije postavio, sud o troškovima postupka glede tuženika nije donio posebnu odluku. O zahtjevu tužitelja glede troškova postupka sud je donio odluku pozivom na ranije navedene odredbe ZPP-a, a budući da je isti u cijelosti izgubio spor ne pripada mu pravo na naknadu troškova postupka, o čemu je odlučeno u toč. II. izreke presude.
U Pazinu 6. ožujka 2026.
Sutkinja
Andrea Jelenić Pitoski
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv presude dopuštena je žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog suda u roku od petnaest dana računajući od održavanja ročišta za objavu presude, ako je stranka bila uredno obaviještena o održavanju ročišta za objavu, odnosno od primitka prijepisa presude, ako stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude.
DNA:
1. Tužitelju, po punomoćniku,
2. Tuženiku.
