Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj Gž Ovr-1449/2025-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E N J E

Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, po sutkinji toga suda Roberti Pandža, kao sucu pojedincu, u ovršnom predmetu ovrhovoditelja AN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Davor Galetović, odvjetnik u Zagrebu, Nemčićeva 7, protiv ovršenika CN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], radi ovrhe na nekretninama, odlučujući o žalbi ovršenika protiv rješenja Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj Ovr-1145/2023-38 od 30. rujna 2025., dana 29. travnja 2026.,

r i j e š i o  j e

Odbija se žalba ovršenika CN, kao neosnovana i potvrđuje rješenje Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj Ovr-1145/2023-38 od 30. rujna 2025.

Obrazloženje

1. Pobijanim rješenjem suda prvog stupnja odlučeno je:

„I. Nekretnina u vlasništvu ovršenika upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja se sastoji od k. č. br. [katastarska čestica] voćnjak površine 49 čhv ili 175 m2, dosuđuje se ovrhovoditelju AN iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], kao kupcu za iznos od 36.000,00 eura.

II. Ovrhovoditelj se, kao kupac, oslobađa od obveze polaganja kupovnine za predmetnu nekretninu opisanu u stavku I. izreke ovog rješenja, osim u dijelu troškova na čiju naknadu imaju prvenstveno pravo druge osobe.

III. Nakon pravomoćnosti ovog rješenja izvršit će se upis prava vlasništva ovrhovoditelja AN iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], kao kupca, u zemljišnoj knjizi, brisanje uknjižbe založnog prava upisanog u korist založnog vjerovnika Republika Hrvatska pod brojem Z-24872/2024 te brisanje zabilježbe ovrhe upisane pod poslovnim brojem Z-38496/2023 (prvenstveni red upisa: Z-38496/2023), sve na nekretnini opisanoj u stavku I. izreke ovog rješenja.

IV. Nakon pravomoćnosti ovog rješenja, nekretnina će se predati ovrhovoditelju, kao kupcu, o čemu će biti odlučeno posebnim zaključkom o predaji nekretnine.

V. Nalaže se Zemljišnoknjižnom odjelu ovog suda zabilježba dosude prodane nekretnine iz stavka I. ovog rješenja temeljem odredbe članka 96. Zakona o zemljišnim knjigama.“.

2. Protiv navedenog rješenja žali se ovršenik ne navodeći određeno žalbene razloge predviđene odredbom čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155723, dalje: ZPP), odredbe kojeg Zakona se primjenjuju i u ovršnom postupku sukladno odredbi čl. 21. st. 1. Ovršnog zakona ("Narodne novine", br. 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, 131/20, 114/22 i 6/24, dalje: OZ). Predlaže da se prvostupanjsko rješenje ukine i predmet vrati sudu prvog stupnja na ponovan postupak.

3. Žalba ovršenika nije osnovana.

4. Ispitujući pobijano rješenje temeljem odredbe čl. 365. st. 2. i čl. 381. ZPP-a, u svezi s odredbom čl. 21. st. 1. OZ-a, u granicama razloga navedenih u žalbi te pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba postupka propisane odredbom čl. 354. st. 2. ZPP-a, utvrđeno je da sud prvog stupnja nije počinio bitne povrede odredaba postupka iz čl. 354. st. 2. ZPP-a, u svezi s čl. 21. st. 1. OZ-a, a na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti te da je pravilno primijenio materijalno pravo, cijeneći isto tako da nije počinjena niti bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP-a, na koju ovršenik u žalbi sadržajno upire (te s tim u vezi niti povreda načela transparentnosti), budući da pobijano rješenje sadrži razloge o odlučnim činjenicama, koji razlozi su jasni i međusobno ne proturječe.

5. Iz sadržaja spisa i obrazloženja pobijanog rješenja proizlazi da je pravomoćnim rješenjem o ovrsi poslovni broj Ovr-1145/2023-5 od 29. lipnja 2023. određena ovrha na nekretnini ovršenika (upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koja se sastoji od k. č. br. [katastarska čestica] voćnjak površine 49 čhv ili 175 m2).

6. Iz sadržaja spisa proizlazi i to da je sud radi provođenja ovrhe na nekretnini ovršenika 12. lipnja 2025. (list 105-107 spisa), donio zaključak kojim je odredio prodaju nekretnine i uvjete prodaje elektroničkom javnom dražbom putem Financijske agencije (dalje Agencija), kojoj je poslan zahtjev za prodaju nekretnine, nakon čega je Agencija 25. rujna 2025. sudu poslala Izvještaj o provedenoj elektroničkoj javnoj dražbi i Obavijest da je dražba završila 24. rujna 2025. s valjanim ponudama (list 120-130 spisa).

7. Iz sadržaja spisa isto tako proizlazi da je tijekom provedbe ovrhe prvostupanjski sud utvrdio vrijednost predmetne nekretnine u iznosu od 45.000,00 eura, naprijed navedenim zaključkom o prodaji od 12. lipnja 2025. (list 105-107 spisa), i to, kako proizlazi iz stanja spisa, na temelju obrazloženog nalaza i mišljenja stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo Andreja Babića, dipl.ing.građ. (list 71-89 spisa), nakon što je omogućio sudionicima postupka da se o procjeni izjasne, kojim zaključkom je odredio i način i uvjete prodaje, dok je prodaju nekretnine provela Agencija putem elektroničke javne dražbe, nakon čega je temeljem Izvještaja Agencije o provedenoj elektroničkoj javnoj dražbi prvostupanjski sud utvrdio da se na prvoj elektroničkoj javnoj dražbi nekretnina nije mogla prodati za manje od 4/5 utvrđene vrijednosti, odnosno za manje od 36.000,00 eura, te da je ovrhovoditelj AN ponudio iznos od 36.000,00 eura, a koji iznos je prihvaćen kao najpovoljniji budući da drugih ponuda nije b ilo, slijedom čega za navedeni iznos dosuđuje predmetnu nekretninu ovrhovoditelju kao kupcu, kojega ujedno temeljem odredbe čl. 107. st. 1. OZ-a oslobađa od obveze polaganja kupovnine, osim u dijelu troškova na čiju naknadu imaju prvenstveno pravo druge osobe (koji će eventualno biti prijavljeni na ročištu za diobu kupovnine), s obrazloženjem da iz stanja spisa proizlazi kako se ovrhovoditelj prvi namiruje, a da potraživanje ovrhovoditelja iznosi više od kupovnine, te u konačnome na temelju odredbe čl. 103. st. 3. i 4. OZ-a odlučujući kao pod točkom I. i II. izreke pobijanog rješenja, a na temelju odredbe čl. 108. st. 1. i 4. OZ-a, kao pod točkom III. i IV. izreke, a na temelju čl. 96. st. 1. Zakona o zemljišnim knjigama ("Narodne novine", broj: 63/19), kao pod točkom V. izreke pobijanog rješenja.

8 Žalbenim navodima ovršenik upire na nezakonito postupanje suda prvog stupnja tijekom postupka koji je prethodilo pobijanom rješenju, uz tvrdnju da nije sudjelovao u postupku procjene vrijednosti nekretnine (da nije bio obaviješten o procjeni, niti mu je dostavljen zaključak o imenovanju vještaka ili nalaz vještaka), niti da je bio obaviješten o održavanju elektroničke javne dražbe, uz daljnju tvrdnju da mu nije dostavljeno (niti pokušano dostaviti) rješenje o dosudi, pozivajući se na uskratu prava na pravično suđenje te povredu načela transparentnosti. Žalbenim navodima prigovara i neproporcionalnoj prodajnoj cijeni nekretnine i neosnovanosti njezine dosude ovrhovoditelju, uz tvrdnju da dosudom nekretnine ovrhovoditelj stječe nepravičnu korist ispod njezine vrijednosti.

9 Po stavu ovoga suda, suprotno žalbenim prigovorima ovršenika, sud prvog stupnja pravilno je donio pobijano rješenje o dosudi predmetne nekretnine ovrhovoditelju, budući je, nakon što je zaključkom o prodaji od 12. lipnja 2025., utvrdio vrijednost predmetne nekretnine, a prije toga omogućio svim sudionicima postupka da se o procjeni njezine vrijednosti izjasne, nakon prve elektroničke javne dražbe (putem Agencije, gdje je u smislu odredaba čl. 132.a-g OZ-a, proveden postupak prodaje, nakon čega je po završetku elektroničke javne dražbe, Agencija obavijestila sud o prikupljenim ponudama na javnoj dražbi sukladno odredbi čl. 103. st. 2. OZ-a), dosudio nekretninu koja je predmet ovrhe, ovrhovoditelju kao kupcu koji je sudjelovao u d ražbi kao ponuditelj s valjanom ponudom koja je bila najveća , koji je za predmetnu nekretninu ponudio iznos od 36.000,00 eura (što je 4/5 utvrđene vrijednosti nekretnine, čl. 102. st. 1. OZ-a), čime je ispunio uvjete da mu se nekretnina dosudi.

10. Pri tome, neosnovana je tvrdnja ovršenika da nije sudjelovao u postupku procjene vrijednosti nekretnine te da je nekretnina prodana ispod njezine vrijednosti, čime da je kupac stekao znatnu nepripadnu imovinsku korist.

11. To stoga što suprotno proizlazi iz stanja spisa, prije svega iz nalaza i mišljenja stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo Andreja Babića, dipl.ing.građ, iz kojeg jasno slijedi da je vještak utvrđivao tržišnu vrijednost predmetne nekretnine nakon što je na uviđaju održanom 12. srpnja 2024. (list 66-67 spisa), na kojem je bio prisutan i ovršenik, pregledao i fotografirao nekretninu. Pri tome je za naglasiti, suprotno žalbenim navodima ovršenika, da je nalaz i mišljenje navedenog vještaka dostavljen na očitovanje ovršeniku 7. ožujka 2025., kako to proizlazi iz potpisane dostavnice naslovljene na ovršenika koja prileži na poleđini lista 96 spisa (koja dostavnica ima dokaznu snagu javne isprave), nakon čega je održano i ročište radi utvrđivanja vrijednosti nekretnine 29. travnja 2025. (list 98-99 spisa), na koje ročište ovršenik nije pristupio, s time da je na isto bio uredno pozvan (kako to proizlazi iz potpisane dostavnice naslovljene na ovršenika od 17. travnja 2025., koja prileži na poleđini lista 97 spisa), pa je za zaključiti da je o procijenjenoj vrijednosti nekretnine po vještaku ovršeniku bilo omogućeno izjasniti se. Naime, ukoliko je bilo tko od sudionika postupka imao primjedbe na nalaz i mišljenje vještaka, mogao je prigovoriti procijenjenoj vrijednosti nekretnine, koju mogućnost žalitelj, kako to slijedi iz predmetnog spisa, nije iskoristilo, tako da se na navedeno osnovano niti u žalbi ne može pozivati.

12. Slijedom iznesenog, suprotno žalbenim navodima ovršenika, ovaj sud ne nalazi povreda u postupanju prvostupanjskog suda prilikom utvrđivanja vrijednosti nekretnine.

13. U odnosu na žalbene navode kojima ovršenik prigovara da iznos od 36.000,00 eura (za koji je nekretnina dosuđena ovrhovoditelju), ne predstavlja realnu tržišnu vrijednost nekretnine, za odgovoriti je da je odredbom čl. 102. st. 1. OZ-a propisano da se na prvoj elektroničkoj javnoj dražbi nekretnina ne može prodati ispod četiri petine utvrđene vrijednosti nekretnine, pa kako je vrijednost nekretnine utvrđena u iznosu od 45.000,00 eura, proizlazi da je na prvoj elektroničkoj javnoj dražbi mogla biti prodana za iznos od 36.000,00 eura, koji iznos predstavlja upravo četiri petine utvrđene vrijednosti nekretnine.

14. Nadalje, neosnovano ovršenik žalbenim navodima upire na to da nije bio obaviješten o održavanju elektroničke javne dražbe. Naime, odredbom 132.b OZ.a propisano je da se pismena (pozivi, obavijesti, zahtjevi i sl.) koje Agencija donosi u postupku prodaje i koje je potrebno javno objaviti objavljuju na mrežnim stranicama Agencije, s time da će se smatrat da je pismeno i dostavljeno svim osobama na koje se odnosi istekom osmog dana od objave na mrežnim stranicama Agencije . Pored navedenog, radi utvrđenja postupanja Agencije u prodaji nekretnina (i pokretnina) na elektroničkoj dražbi te suradnje Agencije i suda, donesen je i Pravilnik o načinu i postupku provedbe prodaje nekretnina i pokretnina u ovršnom postupku („Narodne novine“, broj 156/14, 1/19, 28/21 i 9/2023), kojim je u čl. 7. st. 1. propisano da rješenje o ovrsi, izvadak iz zemljišne knjige i zaključak o prodaji Agencija objavljuje na svojim mrežnim stranicama uz objavu poziva na sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi, a da se objavljena pismena uklanjaju po završetku elektroničke javne dražbe, odnosno po ispunjenju svrhe radi kojih su pismena objavljena.

15. S obzirom na sve navedeno, ukazuju se neosnovanima žalbeni navodi kojima ovršenik prigovara da nije bio obaviješten o održavanju elektroničke javne dražbe, kao i žalbeni navodi kojima upire na neproporcionalnu prodajnu cijenu nekretnine te da je dosudom nekretnine ovrhovoditelj stekao nepravičnu korist ispod njezine vrijednosti, slijedom čega su, i po ocjeni ovoga suda, ispunjene pretpostavke za dosudu nekretnine ovrhovoditelju.

16. U pogledu oslobođenja od plaćanja kupovnine navesti je da je odredbom čl. 107. st. 1. i 2. OZ-a propisano je da ovrhovoditelj koji je kupac i jedini vjerovnik koji se namiruje iz kupovnine, nije dužan položiti kupovninu ako ona iznosi koliko i njegova ovršna tražbina ili manje, a da ako kupovnina iznosi više od njegove ovršne tražbine, da je ovrhovoditelj dužan položiti razliku.

17. Iz sadržaja spisa proizlazi da je ovrha u ovom ovršnom predmetu određena radi namirenja ovršne tražbine u iznosu glavnice od 100.000,00 eura te da je ovrhovoditelj podneskom od 26. rujna 2025. (list 132 spisa), stavio zahtjev sudu za oslobođenjem od polaganja kupovnine, s prijedlogom da sud donese rješenje o oslobođenju kupca od polaganja kupovnine za koju tvrdi da odgovara tražbini ovrhovoditelja.

18. Slijedom navedenog, pravilno sud prvog stupnja, cijeneći da potraživanje ovrhovoditelja iznosi više od kupovnine, oslobađa ovrhovoditelja od polaganja kupovnine, pa se žalbeni prigovori žalitelja izneseni u tom pravcu, također ukazuju neosnovanima.

19. Konačno, vezano za žalbene navode kojima ovršenik upire na to da mu nije dostavljeno rješenje o dosudi, valja odgovoriti da navedeni žalbeni navodi nisu osnovani s obzirom na odredbu čl. 103. st. 4. i 5. OZ-a kojom je propisano da sud o dosudi nekretnine donosi pisano rješenje (rješenje o dosudi) koje se objavljuje na oglasnoj ploči suda i na mrežnim stranicama Agencije te da će se smatrati da je rješenje o dosudi dostavljeno svim osobama kojima se dostavlja zaključak o prodaji te svim sudionicima u dražbi istekom trećega dana od dana njegova isticanja na oglasnoj ploči, koje osobe imaju pravo tražiti da im se u sudskoj pisarnici neposredno preda otpravak rješenja. Pri tome, dostavom rješenja o dosudi na naprijed opisani način (potvrda o otpravku od 2. listopada 2025., poleđina lista 136 spisa ), ovršeniku je omogućeno isticati navode zbog kojih smatra da takva odluka suda nije zakonita , što ovršenik i čini žalbom koja je predmetom ovog postupka . Stoga, neosnovani su s tim u vezi sadržajno izneseni žalbeni navodi ovršenika da bi sud prvog stupnja počinio bitnu povredu odredaba postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 6. ZPP-a.

20. Slijedom svega obrazloženog, ukazuju se bez utjecaja na pravilnost i zakonitost pobijanog rješenja i preostale žalbene tvrdnje ovršenika kojima se poziva na uskratu prava na pravično suđenje

21. Slijedom svega iznesenog, kako ovaj sud ne nalazi povreda u postupanju prvostupanjskog suda pri dosudi nekretnine, valjalo je na temelju odredbe čl. 380. toč. 2. ZPP-a, u svezi s čl. 21. OZ-a, odbiti žalbu ovršenika kao neosnovanu i potvrditi rješenje prvostupanjskog suda.

U Zagrebu 29. travnja 2026.

Sutkinja:

Roberta Pandža