REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj P-1246/2024-19

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji toga suda Eli Mišuri Stopfer, u pravnoj stvari tužitelja RV iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koga zastupa punomoćnik Robertino Bilobrk, odvjetnik u Zagrebu, protiv prvotuženika SV iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koga zastupa punomoćnica Nina Čavlina Zrinšćak, odvjetnica u Odvjetničkom društvu Jelić, Čavlina, Zrinšćak i Sardelić u Zagrebu, drugotuženika BV iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koga zastupa punomoćnik Vanja Marković, odvjetnik u Zagrebu, i trećetuženice RVK iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnica Nina Čavlina Zrinšćak, odvjetnica u Odvjetničkom društvu Jelić, Čavlina, Zrinšćak i Sardelić u Zagrebu, radi utvrđenja ništetnosti, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 26. ožujka 2026. u prisutnosti zamjenice punomoćnika tužitelja – odvjetnice Sandre Lacmanović Meić i punomoćnika tuženika, dana 29. travnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se, kao neosnovan, tužbeni zahtjev koji glasi:

„Utvrđuje se da je ništetan Ugovor o kupoprodaji idealnih suvlasničkih dijelova sklopljen dana 02. studenog 2011. godine između tužitelja, RV, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], kao kupca i tuženika SV iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], BV iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i RVK iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] kao prodavatelja.

Nalaže se tuženicima SV iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], BV iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i RVK iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], platiti tužitelju JV, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], iznos od 40.000,00 eura zajedno sa zateznim kamatama od 5 studenoga 2011. godine pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.“

III Nalaže se tužitelju JV naknaditi prvotuženiku SV i trećetuženici RVK troškove postupka u iznosu od 5.500,00 eura, a drugotuženiku BV troškove postupka u iznosu od 6.250,00 eura, sve sa zateznom kamatom koja na taj iznos teče od 29. travnja 2026. do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1.Tužitelj u tužbi i tijekom postupka tvrdi da je jedan od suvlasnika nekretnine upisane u zemljišne knjige ovoga suda, u zk. ul. [broj ZK uloška], k.o. 999901, GRAD ZAGREB, označene kao kč. br. [katastarska čestica], u naravi KUĆA POP.BROJ, DVORIŠTE, VRT, VINOGRAD I PUT U TUŠKANCU, ULICA IVANA DEŽMANA površine 1648 m2 i kč. br. [katastarska čestica] u naravi DVORIŠTE, ULICA IVANA DEŽMANA, površine 20 m2, ukupne površine 1668 m2 (dalje u tekstu: Nekretnina). Navodi kako tu nekretninu u naravi predstavlja zgrada sa zemljištem, koja predstavlja građevinsku cjelinu od nekoliko samostalnih uporabnih cjelina, podijeljenih u etaže od (E-1) do (E-12), pri čemu je tužitelj vlasnik etaža (E-6), (E-8) i (E-12), vlasnik etaža (E-7), (E-9), (E-10) i (E-11) je društvo SATURA d.o.o., Zagreb, Josipa Lončara 6, OIB: 49335941860, a trenutni vlasnik etaža (E-1)-(E-5) je pravni slijednik tuženika, društvo NOMEN SOLIS HVAR d.o.o. sa sjedištem u [adresa], OIB: 83589090084, koji je navedene etažne cjeline stekao temeljem kupoprodajnih ugovora sklopljenih s tuženicima. U sklopu predmetne Nekretnine nalaze se tavan, podrum, vrt i prizemni prostor, koji nisu upisani u zemljišne knjige kao zasebne etažne cjeline niti su sastavni dijelovi pojedinih etaža, pa stoga predstavljaju i služe kao zajednički dijelovi Nekretnine. Tuženici su od 2009. do 2018. bili suvlasnici etaža (E-1) do (E-5) te su 2. studenog 2011. s tužiteljem sklopili Ugovor o prodaji idealnih suvlasničkih dijelova kojim su prodali tužitelju cijeli suvlasnički dio tavana, vrta i prizemnog prostora koji im kao suvlasnicima Nekretnine pripada, dok je tužitelj tuženicima ustupio suvlasnički dio podruma u onom dijelu koliko je potrebno da tuženici kao prodavatelji zajedno sa svojim suvlasničkim dijelom u podrumu uspostave pravo vlasništva na 40,15 m2 podrumskog prostora. Za kupnju opisanih suvlasničkih dijelova tuženika, tužitelj je isplatio 4. studenoga 2011. prvotuženiku SV, u ime i za račun svih prodavatelja (ovdje tuženika), kupoprodajnu cijenu u iznosu od 40.000,00 €. Tužitelj tvrdi kako je navedeni Ugovor ništetan, s obzirom su njime prodani zajednički dijelovi nekretnine koji ne mogu biti predmetom kupoprodaje i na njima se ne može stjecati posebno vlasništvo niti na njima može postojati isključivo pravo uporabe jednog vlasnika posebnog dijela nekretnine. Time smatra da je ugovor u suprotnosti s odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, primarno s odredbama o načelu neodvojivosti iz članka 69. stavka 1. ZVSP-a te u suprotnosti s odredbama o uspostavi etažnog vlasništva iz članka 66. stavka 1. ZVSP-a, kao i odredbi članka 67. stavka 6. ZVSP-a koja propisuje da vlasništvo posebnoga dijela nekretnine ne može postojati na dijelovima nekretnine koji služe kao zajednički ili im se namjena protivi isključivoj uporabi samo u korist određenoga posebnoga dijela nekretnine. Također, navodi kako tuženici nisu ispunili obveze iz predmetnog Ugovora o kupoprodaji, odnosno nisu postupili po članku 9. Ugovora kojim su se obvezali pristupiti izradi etažnog elaborata kojim bi se uspostavilo vlasništvo posebnog dijela nekretnina, a nisu postupili niti sukladno članku 11. kojim su se obvezali da će u slučaju prodaje ili drugog raspolaganja posebnim dijelovima obavijestiti treću stranu (stjecatelja) o postojanju ovog ugovora te osigurati da novi stjecatelj preuzme prava i obveze. Naime, tuženik je postupio upravo suprotno te je svom sljedniku, a trenutnom vlasniku, društvu Nomen Solis Hvar d.o.o., prodao etaže od (E-1) do (E-5) zajedno sa suvlasničkim dijelom zajedničkih prostorija i dijelova stambene zgrade, slijedom čega je jasno da su tuženici dva puta raspolagali i dva puta na ime prodaje istih suvlasničkih dijelova primili kupoprodajnu cijenu. Stoga, tužitelj predlaže sudu utvrditi ništetnost Ugovora o kupoprodaji i naložiti tuženicima kao solidarnim dužnicima povrat iznosa od 40.000,00 € na ime isplaćene kupoprodajne cijene koju je prvotuženik SV primio u ime svih tuženika, sa zateznom kamatom od 5. studenoga 2011. i uz naknadu troškova postupka tužitelju.

2. Prvotuženik SV i trećetuženica RVK u zajedničkom odgovoru na tužbu, kao i tijekom postupka osporavaju tužbu i tužbeni zahtjev te navode kako je intencija predmetnog ugovora bilo uređenje međusobnih odnosa stranaka u vezi izvršavanja posjeda na suvlasničkim dijelovima nekretnine i to na način koji je odgovarao stvarnom načinu izvršavanja posjeda te kako predmetni ugovor predstavlja sporazum suvlasnika o podjeli posjeda stvari i izvršavanju suvlasničkih ovlasti glede sporednih suvlasničkih dijelova na kojima nije uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine. Ističu da su sa sadržajem ugovora bili upoznati svi suvlasnici te nitko od suvlasnika nikada nije prigovorio načinu izvršavanja posjeda, a kako je on utvrđen i predmetnim ugovorom. Suvlasnici su se sporazumjeli o načinu izvršavanja posjeda tavana, podruma, vrta i prizemnog prostora nekretnine te su svoj posjed suvlasnici na predmetnim dijelovima nekretnine na taj način izvršavali dugi niz godina. Predlaže prvenstveno odbaciti tužbu zbog nedostatka pravnog interesa tužitelja, a podredno odbiti tužbeni zahtjev, uz naknadu troškova postupka tuženicima.

3. Drugotuženik BV u odgovoru na tužbu i tijekom postupka osporava tužbu i tužbeni zahtjev navodeći da je namjera stranaka prilikom sklapanja Ugovora bila reguliranje međusobnih odnosa glede dijela podruma, vrta, dijela prizemnog prostora i tavana. Sklapanjem tog posla stranke su htjele te suvlasničke dijelove, na kojima nije uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine, povezati s onim suvlasničkim dijelovima na kojima je uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine, što je sukladno čl. 67. ZVDSP. Navodi kako predmetni Ugovor predstavlja sporazum o podjeli posjeda stvari i izvršavanju suvlasničkih ovlasti glede sporednih suvlasničkih dijelova na kojima nije uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine iz čl. 43. ZVDSP, neovisno o tome kako je taj pravni posao nazvao pravni savjetnik tužitelja koji ga je sastavio. Navodi da je tužitelj prilikom pregovaranja i sklapanja predmetnog pravnog posla nastupao osobno, ali i kao direktor i jedini vlasnik trgovačkog društva SATURA d.o.o. (OIB: 49335941860). Navodi i da podrum, vrt i prizemni prostor Nekretnine ne predstavljaju zajednički dio nekretnine koji bi bio neprikladan za samostalno izvršavanje suvlasnikovih (tužiteljevih) ovlasti niti im se namjena protivi isključivoj uporabi samo u korist određenog posebnog dijela nekretnine te da su se od potpisa Ugovora pa nadalje, ugovorne strane pridržavale dogovora da tužitelj bude isključivi korisnik (posjednik) sljedećih dijelova Nekretnine: etaže (E-6), (E-8), (E-12), (E-7), (E-9), (E-10), (E-11), pri čemu se vlasništvo posebnoga dijela nekretnine (E6) proteže na vrt, vlasništvo posebnoga dijela nekretnine (E6) na dio prizemnog prostora, vlasništvo posebnoga dijela nekretnine (E11) na tavan; dok su tuženici isključivi korisnici sljedećih dijelova Nekretnine: etaže od (E-1) do (E- 5) pri čemu se vlasništvo posebnoga dijela nekretnine (E1-E5) proteže na podrum. Navedeno je bilo moguće urediti i provesti jer su tuženici svoj dio Nekretnine koristili kao cjelinu tj. kao ugostiteljski objekt cafe bar Velvet, dok se ostatak prizemlja i katova, zajedno sa vrtom na prvom katu zgrade, mogao koristiti kao zasebna uporabna cjelina tj. kao stambeni objekt. Upravo je s tom idejom tužitelj i predložio podjelu Nekretnine za koju sad ističe ništetnost. Naime, zgrada ima četiri ulaza (pristupa) sa Dežmanove ulice, pri čemu se iz prvog ulaza (gledajući iz smjera [adresa] prema Tuškancu) pristupa dijelu kavane tzv. Bijelom Velvetu, iz drugog ulaza se pristupa ulazu u zgradu sa stepeništem koji vodi na gornje etaže i vrt, koji je u isključivom posjedu tužitelja, dok treći i četvrti ulaz služe kao ulaz u dio cafe bara Velvet tzv. Tamni Velvet, iz kojeg se pristupa podrumskim prostorijama iz Ugovora, jer isti u naravi predstavljaju kuhinju kojoj se ne može pristupiti sa stepeništa zgrade ili bilo kojeg drugog posebnog dijela nekretnine koju koristi tužitelj. Vezano uz primljenu naknadu iz Ugovora, navode da se prilikom određivanja naknade vodilo računa da su spornim pravnim poslom tuženici dobili suglasnost da samostalno i isključivo koriste podrum veličine desetak metara kvadratnih, dok je tužitelj stekao pravo da samostalno i isključivo koristi vrt, tavanski prostor i ulaz u zgradu što je površina od nekoliko stotina kvadrata. Tuženici su poštovali svoju obvezu nečinjenja (suzdržavanja) i svoju obvezu u odnosu na tužitelja izvršili. Predlaže, stoga, donijeti presudu kojom se odbija tužbeni zahtjev tužitelja kao neosnovan u cijelosti, uz naknadu troškova postupka drugotuženiku BV.

4. Predmet ovoga spora, je, dakle, ocjena valjanosti Ugovora o prodaji idealnih suvlasničkih dijelova, sklopljenog između stranaka 2. studenoga 2011., kao i postoji li potraživanje tužitelja prema tuženicima s obzirom na ništetnost predmetnog Ugovora, na koju tužitelj upire tužbom.

5. Među strankama nisu sporne činjenice da je predmetni Ugovor o prodaji idealnih suvlasničkih dijelova sklopljen i potpisan od strane svih stranaka u ovome postupku, da su sve stranke za vrijeme dok su tuženici bili suvlasnici nekretnine, koristile predmetnu nekretninu u skladu sa sporazumom iz toga Ugovora, a nije sporna ni činjenica da je tužitelj tuženicima isplatio iznos od 40.000,00 eura na ime ugovorene naknade. Uz sve navedeno, nije sporan niti identitet nekretnine, a ni raspored zajedničkih dijelova, koje stranke u postupku opisuju na jednak način, kao ni mogućnost korištenja zajedničkih dijelova nekretnine.

6. Sporno je u ovome postupku, ima li tužitelj pravni interes za podnošenje tužbe na utvrđenje ništetnosti predmetnog Ugovora i povrat vraćene naknade od strane tuženika; sporno je jesu li ostvarene pretpostavke za utvrđenje predmetnog Ugovora ništetnim, a posljedično, i za vraćanje onoga što su tuženici na temelju toga Ugovora primili – a to je iznos od 40.000,00 eura.

7. Prvenstveno, u odnosu na prigovor prvotuženika SV i trećetuženice RVK da tužitelj za podnošenje tužbe u ovome postupku nema pravni interes, valja navesti kako je odredbom čl. 327. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine 35/2005, 41/2008, 125/2011, dalje: ZOO) propisano kako na ništetnost sud pazi po službenoj dužnosti i na nju se može pozivati svaka zainteresirana osoba. Pravni interes veže se za subjektivno pravo čije će ostvarenje ili zaštita biti postignuto u slučaju uspjeha u sporu. U ovome postupku ishod postupka imao bi utjecaja na subjektivna prava tužitelja, koja proizlaze iz predmetnog Ugovora, s obzirom da se tim Ugovorom uređuje način korištenja nekretnine čiji je tužitelj suvlasnik, dok u smislu povrata uplaćene naknade, tužbeni zahtjev je kondemnatorne naravi i pravni interes se podrazumijeva, tako da tužitelj, po ocjeni ovoga suda, ima pravni interes za podnošenje tužbe u ovome postupku pa je takav prigovor neosnovan.

8.1. Radi utvrđenja prethodno navedenih spornih okolnosti izveden je dokazni postupak pa je tako izvršen uvid u zk izvadak za predmetnu nekretninu (list 8-49 spisa), sporni Ugovor od 2.11.2011. (list 50-52 spisa), potvrdu o uplati (list 54 spisa), Ugovore o kupoprodaji od 31.7.2018., 25.10.2018. i 1.3.2018. (list 72-78 spisa), saslušan je svjedok MV (list 163-164 spisa), saslušan je tužitelj (list 164-166 spisa), saslušan je drugotuženik BV (list 166-167 spisa) te prvotuženik SV (list 213-214 spisa).

8.2. Sud nije izveo dokaz provođenjem očevida na licu mjesta i građevinskog vještačenja, koje je dokaze predložio drugotuženik BV, a to iz razloga što je taj dokaz predložen na okolnost mogućnosti korištenja zajedničkih dijelova koji su predmet spornog Ugovora; a ta okolnost među strankama nije sporna te ju, u skladu s odredbom čl. 221. st. 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj: 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 02/07 - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/08., 123/08., 57/11., 25/13., 28/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23. - dalje u tekstu: ZPP), ne treba dokazivati.

8.3. Osim navedenih dokaza, nije bilo nikakvih drugih dokaznih prijedloga, s obzirom da je trećetuženica RVK odustala od dokaznog prijedloga za svojim saslušanjem.

9. Na temelju tako izvedenih dokaza, primjenom odredbe čl. 8. ZPP-a, sud je ocijenio tužbeni zahtjev neosnovanim.

10. Uvidom u predmetni Ugovor o prodaji idealnih suvlasničkih dijelova od 2. studenoga 2011. utvrđeno je kako u istome stoji da tuženici prodaju, a tužitelj kupuje cijeli suvlasnički dio tavanskog prostora predmetne nekretnine, cijeli suvlasnički dio vrta i prizemnog prostora, dok tužitelj ustupa tuženicima svoj suvlasnički dio podruma u onolikom idealnom dijelu koliko je potrebno da prodavatelji zajedno sa svojim suvlasničkim dijelom u podrumu uspostave pravo vlasništva na 40,15 m2 podrumskog prostora. Nadalje, u istom Ugovoru stoji obveza tužitelja za sve suvlasničke dijelove koji su navedeni isplatiti tuženicima jedinstvenu cijenu od 40.000,00 eura plativo u kunama, a tuženici ovlašćuju tužiteljica da ishodi upis svoga prava vlasništva u zemljišnoj knjizi. Također, stoji kako se stranke obvezuju sklopiti međuvlasnički i diobni ugovor te etažni elaborat kojim će se uspostaviti etažno vlasništvo pa tako i na tavanskom prostoru, vrtu, prizemnoj prostoriji i podrumskom prostoru. U Ugovoru stoji i da se stranke obvezuju u slučaju prodaje obavijestiti stjecatelja o postojanju toga Ugovora i osigurati da on preuzme prava i obveze iz tog Ugovora, a ako tako ne postupe, da će vratiti sve što su na ime Ugovora primili, kao i naknaditi štetu koja bi zbog toga mogla nastati.

11. Iz iskaza svjedoka MV u bitnome proizlazi kako je on od 2009. do 2019. bio voditelj caffe bara Velvet koji se nalazi u predmetnoj zgradi u [adresa] i to se radi o 2 ugostiteljska objekta koji su fizički odvojena, a nalaze se u prizemlju, a za čiju djelatnost je služio i podrum u kojemu je bila smještena kuhinja i sanitarni čvor, kao i skladište i to oduvijek po suglasnosti zaštićenih najmoprimaca i same vlasnice gđe R kojoj je cijela zgrada vraćena u vlasništvo, a postojalo je i pisani sporazum koji je bio potreban za ispunjenje minimalnih tehničkih uvjeta za obavljanje ugostiteljske djelatnosti. Kada je tužitelj kupio stanove u zgradi, inzistirao je da se izradi elaborat i tada se točno izračunalo koliko bi kome pripadalo prema njegovom suvlasničkom dijelu, a za dio koji prelazi suvlasnički dio tuženika dogovoreno je da se određeni iznos plati tuženicima za tu razliku. Nakon toga tuženicima je pripao podrum, a tužitelju tavan, vrt i prizemni prostor tako da je na kraju tužitelj imao cijelu zgradu osim prizemlja i tog dijela podruma koji je bio vezan uz kafiće. Za ulazak u zgradu u dijelu koji je on koristio postojao je poseban ulaz koji nije bio niti potreban za obavljanje ugostiteljstva tako da je svatko nesmetano koristio svoj dio i nitko se tome nije protivio. Čak i kada je tužitelj izradio projekt i počeo uređivati vrt na način da ga zatvori, tuženici su dali suglasnost da zatvori i dio njihovog objekta. 2018. tuženici su prodali lokale. Bio je prisutan kada se sklapao predmetni ugovor i sjeća se da se radilo u ugovoru o kupoprodaji, volja je bila upravo da se stekne vlasništvo i to svatko na svom odvojenom dijelu. Nakon potpisivanja toga ugovora nije bilo nikakvih primjedbi od strane tužitelja vezano uz korištenje zgrade, odnosi su među suvlasnicima bili dobri. Zid u podrumu je sazidan i prije sklapanja ovog ugovora, ali negdje 2011. kada je tužitelj kupio stanove u toj zgradi. Nakon što je taj zid izgrađen više nije bilo moguće pristupiti podrumu iz stubišta, ali to se odnosi na dio podruma u kojemu se nalazi kuhinja. U ostali podrum je i dalje bilo moguće neometano ući iz stubišta, a taj dio podruma se odnosio na podrum koji je od tužitelja i kojega je on i dalje koristio. Naime, dio podruma bio je za korištenje caffe bara, a dio je ostao tužitelju. Podrum ima sve skupa 200 kvadrata, od toga je jedno 40-ak za Velvet a ostalo je koristio i dalje tužitelj. U vrt pristup ima samo tužitelj, u vrt se ne može doći iz poslovnog prostora koji je bio u vlasništvu tuženika. U tavanski prostor se može doći samo iz dijela zgrade koja je u vlasništvu tužitelja. I kada je izvodio radove tužitelj je prolazio samo kroz svoj prostor, u vrt i na tavan se može pristupiti samo iz stubišta koje je dio kojega koristi samo tužitelj.

12. Iz iskaza tužitelja u bitnome proizlazi kako je od gospođe R kupovao jedan po jedan stan u predmetnoj zgradi, da bi naposljetku kupio sve stanove u zgradi. Htio ih je renovirati pa je odlučio regulirati korištenje s vlasnicima kafića - tuženicima. Dogovoreno je da ja on stekne vrt, tavan i stubište, kako bi mogao u potpunosti urediti katove zgrade. S tuženicima je sklopio predmetni ugovor jer su htjeli postići sporazum o načinu korištenja zgrade i budućoj podjeli vlasništva zgrade. Arhitekt je rekao da podjelu treba izvršiti tek kada se zgrada preuredi. Tuženici su htjeli veći dio podruma od onoga na koji imaju pravo, a tužitelj je htio obnoviti zgradu. Tužbu je podnio iz razloga što su tuženici nakon toga prodali kafić, a novi vlasnici ne drže se dogovora koji je sadržan u predmetnom ugovoru. Naime novi vlasnici traže pristup u stubište i tavan i njegov dio podruma, a čak su jedan dio njegovog podruma i zaključali. Pokušao je s novim vlasnicima to riješiti, ali oni su mu rekli da nisu niti znali za ovaj sporazum i da ga se ne namjeravaju pridržavati. Točno je da je nekih od stanova u zgradi vlasnik on, a nekih trgovačko društvo čiji je on direktor, ali je ugovor sklopio samo u ime sebe kao fizičke osobe, jer je htio da to naposljetku bude vlasništvo samo njega kao fizičke osobe. Njegova namjera prilikom sklapanja ugovora bila je da kupi te dijelove, a ne samo da se dogovori o korištenju. Nije niti živio u zgradi pa nije bio zainteresiran za upotrebu. Cijenu je usuglasio s tuženicima obzirom na kvadraturu prostora koji je činio razliku povrh onoga na što im pripada pravo. Ugovor je sastavljao njegov odvjetnik, koji ga je upozorio da se ne mogu prodavati zajednički dijelovi zgrade, ali on je s tuženicima imao korektan odnos i nije imao razloga smatrati da oni neće poštivati sporazum. Odvjetnik ga je upozorio da neće moći upisati pravo vlasništva u zemljišnu knjigu na temelju toga ugovora, ali svima je bilo jasno da je to ugovor koji će im služiti kao temelj određivanja posebnih dijelova prilikom uspostave etažnog vlasništva koje je trebalo uslijediti. Za potrebe obnove trebao je konzervatorsku suglasnost koju je dobio tek 2018., a tada je već bio sklopljen predugovor između tuženika i novih vlasnika o kupnji kafića i oni mu nisu dali potpis. Sporazum je odmah ispunjen od strane obje strane. Druga strana je stupila u posjed većeg dijela podruma, izgradili su zid kojim su odijelili podrum, stupili su posjed tog dijela podruma, a on je ispunio svoju ugovornu obvezu na način da je isplatio 40.000,00 Eura na ime razlike. Ugovorena je obveza da u slučaju da netko od ugovornih strana prenese vlasništvo svoga dijela na treću osobu, da ima obvezu na tu treću osobu prenijeti i obveze iz toga ugovora, dok nije ugovorena nikakva sankcija ukoliko se po tome ne postupi. Arhitekt mu je rekao da se etažiranje mora provesti tek nakon obnove tako da dok su tuženici bili vlasnici poslovnog prostora etažiranje još nije niti došlo na red tako da ih nije niti pitao suglasnost za etažiranje. Novi vlasnici su mu rekli kako ih tuženici koji su im prodali poslovni prostor nisu obavijestili o postojanju ovoga ugovora.

13. Iz iskaza drugotuženika BV u bitnome proizlazi da kada je tužitelj došao k njima s idejom da se sklopi ugovor kakav je i sklopljen, njima je to bilo skroz logično, s obzirom da je tim ugovorom njemu pripao dio koji je i tako pripadao stanovima koji su u njegovom vlasništvu, a njima dio podruma potreban za poslovni prostor, odnosno kafić, dok ih je za ostatak isplatio. Kada su prodali Velvet novim vlasnicima 2018., posredovao je gosp. S i oni su i preko njega i neposredno samim kupcima pokazali i ovaj ugovor i prostor u točnom dijelu kojeg koriste oni, a kojeg koristi tužitelj tako da su ih upoznali sa stvarnim stanjem i s postojanjem ovog ugovora. Ne razlikuje pojam korištenja od pojma vlasništva, sada mu je jasno, ali prilikom sklapanja ugovora nije uopće o tome na taj način razmišljao, bilo je jasno što je tužiteljevo, a što njihovo. Naime sve je vrlo jednostavno, postoji ulaz uz stubište u kojemu su stanovi koji su u vlasništvu tužitelja i koji imaju izlaz u vrt i pristup tavanu i on je dobio mogućnost isključivog korištenja toga dijela i u tome nije bilo ništa sporno. S druge strane poslovni prostori imali su svoje ulaze i iz njih pristup dijelu podruma korištenog za potrebe tog poslovnog prostora i također u tome ništa nije bilo sporno i zato je taj ugovor toliko logičan, a kojega im je dao tužitelj da potpišu. Nisu imali odvjetnika, ovlast za pregovaranje dali su ranije saslušanom svjedoku ČV.

14, Iz iskaza prvotuženika SV u bitnome proizlazi kako im je tužitelj došao s idejom da kupi dio podruma i zajedničke prostorije u zgradi. Oni su na to pristali, s obzirom da im taj dio nije niti trebao. Bili su s tužiteljem u dobrosusjedskim odnosima i nikada nisu imali nikakvih nejasnoća. On je kupio većinu zgrade i logično im je bilo da hoće i te zajedničke dijelove koji su u njegovom dijelu zgrade. Prilikom prodaje lokala upoznali su nove vlasnike s tim sporazumom odnosno gospodin S koji je bio posrednik pri prodaji bio je upoznat sa svime, s obzirom da je on posredovao i pri prodaji kada smo tuženici kupili taj lokal. Novi kupac kojemu su oni prodali je gospodin B te ne zna je li gosp. S gosp. B upoznao sa sklopljenim ugovorom, oni su prilikom prodaje lokala gosp. S upoznali s ovim ugovorom. Nakon zaključenja ugovora iz 2011. nije s tužiteljem bilo nikakvih problema vezanih uz korištenje predmetne nekretnine. Gosp. B je direktor društva Nomen solis d.o.o. kojemu su oni prodali lokal. U vrijeme prodaje podrumski prostor već je bio pregrađen i svaki je koristio svoj dio. Prije negoli je Nomen solis d.o.o. kupio taj prostor bili su u pregledu nekretnine.

15. Sud je prihvatio iskaze saslušanih stranaka i svjedoka, osim u dijelu koji se odnose na pravna pitanja, s obzirom da iz svih iskaza proizlazi da niti saslušane stranke niti saslušan svjedok nisu u trenutku sklapanja predmetnog ugovora bili svjesni sadržajne razlike korištenja nekretnine i njezina posjeda od instituta prava vlasništva iste.

16. Naime, u ovom predmetu valjalo je utvrditi koja je bila volja stranaka prilikom sklapanja predmetnog ugovora, što je uređeno odredbom čl. 319. ZOO-a koja propisuje da se odredbe ugovora primjenjuju onako kako glase, a pri tumačenju spornih odredbi ne treba se držati doslovnog značenja pojedinih izričaja, već treba istraživati zajedničku namjeru ugovaratelja i odredbu tako razumjeti kako to odgovara načelima obveznog prava.

17. Iz iskaza svih saslušanih stranaka, kao i saslušanog svjedoka, sud utvrđuje da je prava namjera tužitelja, koji je inicirao sklapanje spornog Ugovora, a s čim su tuženici kao ostale stranke Ugovora bile suglasne, bila provesti etažiranje zgrade, no, kako je dobio uputu od arhitekta da je bolje prvo obnoviti stanove, to je tužitelj htio s tuženicima ugovoriti kakva će biti podjela zajedničkih dijelova nekretnine u postupku etažiranja, a uz to, i kako će se dok do toga ne dođe, zajednički dijelovi koristiti.

17.1. Nadalje je utvrđeno kako je dogovoreno korištenje zajedničkih dijelova i njihova buduća podjela u postupku etažiranja, na način kako su se ti dijelovi koristili i do tada, a to je da tužitelj koristi (i da mu u postupku etažiranja pripadnu) oni zajednički dijelovi preko kojih se pristupa samo njegovim stanovima (stubište, dio prizemlja), kao i oni u koje je pristup moguć samo iz njegovih stanova (vrt i tavan), s time da je podrum fizički podijeljen zidom, tako da jedan dio podruma koriste isključivo tuženici za potrebe ugostiteljske djelatnosti, a drugi dio tužitelj.

17.2. Tvrdnja da je namjera prilikom sklapanja predmetnog ugovora bila isključivo kupnja i stjecanje vlasništva predmetnih zajedničkih dijelova nekretnine, samo se djelomično može uzeti kao prihvaćena. Naime, volja je bila da krajnji ishod, nakon provedenog postupka etažiranja, bude da ti zajednički dijelovi doista pripadnu tužitelju, s obzirom među strankama nije bilo nikada niti sporno da ih koristi samo tužitelj; ali i samom tužitelju je bilo jasno, budući da ga je, kako sam iskazuje, i odvjetnik o tome poučio, da ne stječe vlasništvo predmetnih zajedničkih dijelova sklapanjem spornog Ugovora, već da će se to postići tek postupkom etažiranja.

17.3. Stoga se, po shvaćanju suda, u konkretnom slučaju, iako je predmetni Ugovor nazvan Ugovor o prodaji, radi o Ugovoru kojim su se suvlasnici dogovorili o podjeli zajedničkih dijelova zgrade u postupku etažiranja i o načinu korištenja do trenutka kad se taj postupak provede; a to je unijeto i u sam Ugovor kojim se stranke obvezuju sklopiti međuvlasnički i diobni ugovor te etažni elaborat kojim će se uspostaviti etažno vlasništvo pa tako i na tavanskom prostoru, vrtu, prizemnoj prostoriji i podrumskom prostoru.

17.4. Dakle, već iz samog teksta Ugovora je jasno da će se etažno vlasništvo na zajedničkim dijelovima uspostaviti tek u postupku etažiranja, iz čega jasno proizlazi da se etažno vlasništvo, kao vlasništvo pojedinih posebnih dijelova, ne stječe na temelju Ugovora sklopljenog 2. studenoga 2011.

18. Tužitelj u ovome postupku tužbeni zahtjev temelji na činjenici da je predmetni Ugovor od 2. studenoga 2011. ništetan, jer je protivan odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine, broj 91/1996., 68/1998., 137/1999., 22/2000., 73/2000., 114/2001., 79/2006., 141/2006., 146/2008., 38/2009. i 153/2009., dalje: ZV).

18.1. Međutim, Ugovor od 2. studenoga 2011., u dijelu u kojemu se stranke obvezuju pristupiti izradi etažnog elaborata i to na način predviđen tim Ugovorom, predstavlja obveznopravni, a ne stvarnopravni ugovor, s obzirom da njegovim sklapanjem stranke preuzimaju obvezu izrade etažnog elaborata i sporazuma o etažiranju na ugovoreni način te u tom dijelu ugovor nema nikakve stvarnopravne učinke, već samo obveznopravne.

18.2. U drugom dijelu Ugovora, kojim se ugovara korištenje zajedničkih dijelova zgrade dok se zgrada ne etažira, Ugovor je u skladu s odredbom čl. 42. ZV-a kojom je propisano da svim suvlasnicima pripada pravo na suposjed stvari, ali oni mogu odlučiti da će međusobno podijeliti posjed stvari i/ili izvršavanje svih ili nekih vlasničkih ovlasti glede nje.

18.3. Istom odredbom u st. 2. propisano je kako je donošenje takve odluke posao redovite uprave, a isto tako i odlučivanje o izmjenama i opozivu prijašnje odluke o tome.

18.4. S obzirom da se radi o poslu redovite uprave, u skladu s odredbom čl. 40. ZV- a, o tome odlučuju suvlasnici većinom glasova, koja većina se računa po suvlasničkim dijelovima, a ne po broju suvlasnika, tako da je neosnovano i pozivanje tužitelja na ništetnost predmetnog Ugovora iz razloga što ga nisu sklopili svi suvlasnici (i društvo Saturo d.o.o., čiji je tužitelj direktor), s obzirom je među strankama nesporno kako su tužitelj i tuženici imali većinu suvlasničkih dijelova zgrade u [adresa].

18.5. Za napomenuti je kako upravo na temelju navedene odredbe, kojom je propisano da i odlučivanje o načinu korištenja zajedničkih dijelova zgrade, kao i o izmjenama i opozivu prijašnje odluke o načinu korištenja zajedničkih dijelova zgrade predstavlja posao redovite uprave (čl. 42. ZV-a), tako da se bez suglasnosti tužitelja, kao vlasnika većine suvlasničkih dijelova u zgradi, bez obzira na promjenu vlasničke strukture ugostiteljskog lokala, ne može izmijeniti dogovor o načinu korištenja zajedničkih dijelova zgrade.

19. Tvrdnje kako tuženici nisu obavijestili novog vlasnika ugostiteljskog lokala – društvo Nomen Solis Hvar d.o.o., o postojanju Ugovora od 2. studenoga 2011. te kako je Ugovor zbog toga ništetan, također su neosnovane.

19.1. Naime, Ugovorom od 2. studenoga 2011. ugovorena je obveza ugovornih strana da će u slučaju prodaje ili drugog raspolaganja posebnim dijelovima u njihovom vlasništvu obavijestiti treću stranu (stjecatelja) o postojanju ugovora te osigurati da novi stjecatelj preuzme prava i obveze iz toga ugovora. Dakle, radi se o obvezi preuzetoj Ugovorom, čije neispunjenje ne dovodi do ništetnosti Ugovora, već eventualnom zahtjevu tužitelja na ispunjenje.

19.2. Neovisno o navedenome, iz iskaza prvotuženika SV proizlazi kako su oko prodaje o svemu razgovarali s gospodinom S, koji je bio upućen u način korištenja nekretnine i upoznat s predmetnim Ugovorom od 2. studenoga 2011., a bio je upućen u stanje cijele nekretnine, s obzirom da je on posredovao i kada su tuženici kupovali predmetni lokal. Iz iskaza proizlazi i da su novi vlasnici izvršili pregled predmetne nekretnine prije kupnje.

19.3. Iskaz je u tom dijelu prihvaćen, s obzirom da je životno i logično da je novi kupac, zajedno s posrednikom koji je bio upućen u način korištenja zgrade, izvršio pregled lokala i pripadajućeg podrumskog prostora prije kupnje. Također je logično da, budući da je novi kupac vidio pregrađen podrumski prostor, mu je moralo biti jasno da svatko od suvlasnika koristi jedan pregrađen dio, a pogotovo uzevši u obzir da je jasno moralo biti vidljivo koji dio je namijenjen korištenju ugostiteljskog objekta – kuhinja, skladišni prostor; od dijela kojega koristi tužitelj. Također, već prilikom pregleda i uvida u zemljišnoknjižno stanje prilikom kupnje, moralo mu je biti jasno da sve stanove u zgradi koristi tužitelj, koji je i njihov vlasnik i koji ima poseban ulaz u taj dio zgrade, tako da navod kako novi kupac nije bio upoznat s načinom korištenja nekretnine nije uvjerljiv; a činjenica što novi kupac ne poštuje sporazum sklopljen među suvlasnicima, može biti povod tužbi u nekom drugom postupku, dok u ovome postupku ne predstavlja predmet spora.

19.4. S obzirom na navedeno, u postupku je utvrđeno kako je novi kupac – društvo Nomen Solis Hvar d.o.o. bio upoznat s načinom korištenja zajedničkih dijelova predmetne zgrade i da mu navedeno nije moglo ostati nepoznato.

20. Odredbom čl. 322. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine, broj 35/2005, 41/2008, 125/2011, dalje: ZOO) propisano je kako je ništetan ugovor koji je protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva, osim ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu pravnu posljedicu ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo.

20.1. Tužitelj u ovome postupku tvrdi kako je predmetni Ugovor od 2. studenoga 2011. ništetan, s obzirom da je protivan odredbama ZV-a, s obzirom ga nisu potpisali svi suvlasnici i s obzirom tuženici nisu novog kupca obavijestili o njegovu postojanju.

20.2. Kako je u prethodnom obrazloženju odluke navedeno, ocjenom svih dokaza u ovome postupku utvrđeno je da su činjenični navodi kojima tužitelj upire na ništetnost Ugovora od 2. studenoga 2011. iz navedenih razloga, neosnovani te je tužbeni zahtjev u dijelu kojim tužitelj traži utvrđenje ništetnosti, s obzirom nisu ispunjene pretpostavke iz čl. 322. ZOO-a valjalo odbiti kao neosnovan, a posljedično, s obzirom da Ugovor nije utvrđen ništetnim, nisu ispunjene niti pretpostavke za povrat stečenog na temelju ništetnog Ugovora, propisane odredbom čl. 323. ZOO-a pa je odbijen i zahtjev na isplatu.

21. Posljedično, primjenom citiranih materijalnopravnih propisa iz čl. 322. i 323. ZOO- a, kao i primjenom pravila o teretu dokazivanja iz čl. 221.a ZPP-a, tužbeni zahtjev je valjalo odbiti kao neosnovan, na način naveden pod točkom I. izreke ove presude.

22. S obzirom na neuspjeh u sporu, primjenom odredbe čl. 154. st. 1. ZPP-a, naloženo je tužitelju naknaditi tuženicima troškove postupka koji su bili potrebni za vođenje parnice u smislu čl. 155. ZPP-a.

22.1. Prvotuženiku SV i trećetuženici RVK priznat je trošak sastava odgovora na tužbu u visini 500 bodova (Tbr. 8/1 Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika – Narodne novine, broj 138/23., dalje: Tarifa), trošak zastupanja na ročištima 9.9.2024., 19.5.2025. i 26.3.2026. po 500 bodova za svako (Tbr. 9/1 Tarife), što ukupno čini 2000 bodova, što uz vrijednost boda od 2,00 Eur i uvećano za pripadajući porez na dodanu vrijednost, iznosi 5.000,00 eura, uvećano za 10% za zastupanje dodatne stranke, čini ukupan iznos od 5.500,00 eura.

22.2. Drugotuženiku BV je priznat trošak sastava odgovora na tužbu u visini 500 bodova (Tbr. 8/1 Tarife), trošak zastupanja na ročištima 9.9.2024., 19.5.2025. i 26.3.2026. po 500 bodova za svako (Tbr. 9/1 Tarife) i trošak sastava podneska od 28.2.2025. u visini 500 bodova (Tbr. 8/1 Tarife) što ukupno čini 2500 bodova, što uz vrijednost boda od 2,00 Eur i uvećano za pripadajući porez na dodanu vrijednost, iznosi 6.250,00 eura

22.3. Na tako određen trošak tuženicima su dosuđene zatezne kamate tekuće od dana donošenja ove presude do isplate, temeljem čl. 151. st. 3. ZPP-a, po stopi određenoj čl. 30. st. 2. ZOO.

22.4. Stoga je odlučeno kao pod točkom II. izreke ove presude.

U Zagrebu 29. travnja 2026.

Sutkinja:

Ela Mišura Stopfer

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana, a koji rok se računa:

- od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno - od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem je presuda objavljena.

Žalba se podnosi pisano, u četiri istovjetna primjerka, putem ovog suda županijskom sudu.

DNA:

1. Tužitelju po pun uz rj o pristojbi na presudu 446,45 Eur

2. Prvotuženiku po pun.

3. Drugotuženiku po pun.