Poslovni broj: P-416/2023-29

Republika Hrvatska

Općinski sud u Rijeci

Rijeka, Žrtava fašizma 7

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Rijeci, po sucu Katarini Bajčić Ivančević, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja u pravnoj stvari tužiteljice SČ iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] zastupana po punomoćnicama iz ZOU Ksenija Grba i Maji Kovač, odvjetnice u Rijeci protiv tuženika Degano Rijeka d.o.o., Rijeka Strossmayerova 16, OIB 09440895038, zastupan po punomoćnicima Vedranu Škočibušiću i Adrianu Paolu Marcotulli odvjetnici u Rijeci, radi smanjenja kupoprodajne cijene i dr., nakon održane i zaključene glavne javne rasprave dana 02. ožujka 2026. u prisutnosti punomoćnika stranka, te javne objave 29. travnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Cijena ugovorena čl. 2. Ugovora o kupoprodaji od 17. 08. 2023. između tuženika DEGANO RIJEKA d.o.o. iz Rijeke, Strossmayerova 16, OIB: 09440895038 kao prodavatelja i tužiteljice SČ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] kao kupca za k. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica], obje u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], ovjeren po javnom bilježniku Gordani Legović iz Rijeke, posl. br. OV- 3071/2022 snižava se za 20.487,50 EUR, tako da ukupna kupoprodajna cijena iznosi 409.512,50 EUR.

II. Nalaže se tuženiku DEGANO RIJEKA d.o.o. iz Rijeke, Strossmayerova 16, OIB: 09440895038 da tužiteljici SČ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] isplati iznos od 20.487,50 EUR sa zakonskim zateznim kamatama iz odredbe čl. 29. Zakona o obveznim odnosima, a koje kamate teku od 01. rujna 2022. do isplate, sve u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

III. Nalaže se tuženiku da tužiteljici naknadi troškove parničnog postupka u visini od 4.789,84 EUR sa zakonskim zateznim kamatama iz odredbe čl. 29. Zakona o obveznim odnosima, a koje kamate teku od 29. travnja 2026. do isplate, sve u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe, dok se tužiteljica odbija s preostalim dijelom zahtjeva za nakanom troška kao neosnovanim.

Obrazloženje

Tužiteljica u tužbi navodi kako je s tuženikom 17. kolovoza 2022. sklopili ugovor o kupoprodaji nekretnine, temeljem kojeg je tuženik tužiteljici prodao nekretninu koja je u zemljišnoj knjizi Općinskog suda u Rijeci, zk-odjel [adresa], označena kao k. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica], obje u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Nekretnina u naravi predstavlja kuću za iznajmljivanje i dvorište ukupne površine 1198 m2, a kupoprodajna cijena ugovorena je u iznosu od 430.000,00 EUR. Zaključenju ugovora prethodili su pregovori putem agencije za posredovanje nekretninama DUX nekretnine d.o.o. iz Rijeke, odnosno, putem zaposlenika tog društva, PČ. Prije zaključenja ugovora, u vrijeme izrazito sušnog ljetnog razdoblja u RH, tužiteljica je dva puta obišla nekretninu: prvi put uz sudjelovanje PČ i zz tuženika, a drugi put, nakon potpisivanja ugovora ali prije isplate, uz dodatno sudjelovanje roditelja tužiteljice, prevoditelja (zz tuženika ne govori hr jezik) i drugih svjedoka. U drugoj su se prilici, nakon potpisivanja ugovora, pokazali vidljivi materijalni nedostatci nekretnine u vidu četiri neispravnih balkonska vrata koja su se blokirala te se nisu mogla otvoriti „na kipu“, kao i jednih kliznih terasnih vrata koja se nisu mogla otvoriti na predviđeni način („klizanjem“ po šinama). Tužiteljica je prigovarala ovim nedostacima, a tuženik i PČ jamčili su tužiteljici da će, bez obzira na tekst ugovora kojeg su stranke potpisale, uočeni nedostatci biti uklonjeni prije predaje u posjed. Tužiteljica je cijenu platila u cijelosti, a u posjed nekretnine stupila je 13. rujna 2022. godine. Predaji u posjed svjedočili su zz tuženika i PČ, a tužiteljica je tada uvidjela kako tuženik još uvijek nije otklonio vidljive nedostatke na balkonskim i kliznim vratima. Tužiteljica je tom prilikom primijetila i da su podrumske prostorije, sada u jesenskom periodu, dobile određeni vlažni miris i zelenkastu boju, kao i da je sam kut podrumske prostorije vizualno blokiran drvenim pregradama koje su na sebi imale plijesan. Tuženik je tada tužiteljici predao obimnu dokumentaciju vezanu uz kuću na talijanskom i hrvatskom jeziku te je ponovno obećao otkloniti nedostatke u roku od mjesec dana, a tužiteljica je otputovala u Njemačku. Tužiteljica se vratila u nekretninu 16. listopada 2021., upravo kada su na ovom području nastupile velike kiše i poplave te je primijetila kako tuženik i dalje nije sanirao nedostatke koje je obećao sanirati na balkonskim i terasnim vratima. Naprotiv, uočila je da je sada podrum poplavljen te da voda prodire iza drvenih pregrada. Ista je uklonila pregrade i uočila da kroz strop podruma prolazi cijev/okapnik i ulazi dalje u zid podruma te da na tom dijelu prodire velika količina vode, što zbog nestručno izvedenog rješenja za odvodnju vode sa krova kuće, što zbog nestručno izvedenih radova na terasi iznad podruma. Tužiteljica je bez odgode obavijestila tuženika o ovim novim skrivenim nedostatcima i zatražila da hitno dođe u nekretninu, a on je pristao doći 28. listopada 2022. godine. Tužiteljica je, prvenstveno, inzistirala da tuženik dovede stručnjake koji će to sve popraviti (tuženik se bavi izgradnjom ovakvih vila), a podredno da umanji kupoprodajnu cijenu nekretnine. Tuženik ne govori hrvatski jezik, gestama je umirivao tužiteljicu i pokazivao kako nije riječ o „velikom“ problemu te je obećao povratno je nazvati oko sanacije. Budući da se tuženik nije javljao tužiteljici, ista se obratila osiguravajućoj kući Wiener osiguranje, s kojima je prethodno sklopila ugovor o osiguranju kuće, te ih je zatražila za pomoć i sanaciju ovih nedostataka nekretnine. Predstavnik Wiener osiguranja tužiteljici je objasnio kako ova skrivena mana tuženiku nikako nije bila nepoznata, budući da je tuženik također imao sklopljen ugovor s ovim društvom, te je u prethodnoj kišnoj sezoni njihovom djelatniku prijavio tu istu štetu u podrumskim prostorijama. Ovo je društvo odbilo popraviti štetu, a tužiteljica je tada shvatila da joj je tuženik prodao nekretninu i sa skrivenim manama, kojih je bio svjestan i koje joj je namjerno prešutio. Tuženik je prestao odgovarati na pozive tužiteljice, kao i PČ. Tužiteljica je nakon mjesec dana dobila e-mail supruge zz tuženika na talijanskom jeziku, kojeg nije razumjela, te se obratila ovim punomoćnicima radi prijevoda i pomoći oko pokušaja mirnog rješavanja spora. U e- mailu je supruga zz tuženika obavijestila tužiteljicu kako su vrata „standardna“ i bez mane, kako je prodor vode u kuću posljedica nekih radnji tužiteljice nakon stupanja u posjed nekretnine te kako je tužiteljica kuću „posjetila prije kupoprodaje i da je znala što kupuje“. Punomoćnici su tužiteljici objasnili kako se iz dijela dokumentacije koju joj je, na talijansko-hrvatskom jeziku tuženik uručio prilikom predaje u posjed, spominje izvanparnični postupak iz 2008. godine, a koji je postupak tuženik pokrenuo protiv društva Viktorija Gradnja d.o.o. U tim se ispravama spominje očevid na nekretnini i Nalaz vještaka iz kojeg proizlazi kako je vještak utvrdio da će zbog neravne žbuke „biti problema prilikom oblaganja zidova te prilikom ugrađivanja vrata“. Tužiteljica ne zna jesu li ovi nedostaci isti oni čiji je popravak zatražila ona sama, niti da li su ti nedostaci otklonjeni od 2008. godine, pa predaje isprave u spis, kako bi ih vještak u ovom predmetu mogao koristiti po potrebi. Tužiteljica se i formalnim putem obratila tuženiku Opomenom prije tužbe, a tuženik je u odgovoru otklonio svoju odgovornost za ove nedostatke. Tužiteljica je nekretninu kupila radi iznajmljivanja i prebivanja u istoj te mora hitno sanirati nedostatke ove nekretnine. Ista je angažirala društvo Gyps Fulvus d.o.o. Rijeka kako bi pribavila podatak o visini troškova popravka vrata te sanacije terase, podruma (cijevi/okapnika, zidova i podova). Sukladno njihovim troškovnicima, visina sanacije ovih nedostataka nekretnine iznosi 210.430,00 kn (28.057,00 EUR). Obzirom se bliži ljetna sezona i tužiteljica mora hitno otkloniti opisane nedostatke kako ne bi trpila daljnju štetu radi izmakle koristi, predlaže da Sud bez odgode, prije provođenja parničnih radnji, odredi osiguranje dokaza provođenjem uviđaja i vještačenja po vještaku građevinske struke na okolnost visine troškova koje je tužiteljica dužna prethodno snositi kako bi otklonila opisane nedostatke nekretnine (odredba čl. 272. Zakona o parničnom postupku). Odredbom čl. 400 Zakona o obveznim odnosima (dalje u tekstu: ZOO) propisano je kako prodavatelj odgovara za materijalne nedostatke stvari koje je ona imala u trenutku prijelaza rizika na kupca, bez obzira je li mu to bilo poznato. Prodavatelj odgovara i za one materijalne nedostatke koji se pojave nakon prijelaza rizika na kupca ako su posljedica uzroka koji je postojao prije toga.

Odredbom čl. 401. ZOO-a propisano je kako nedostatak postoji ako stvar nije prikladna za upotrebu u svrhe za koje bi se stvar iste vrste uobičajeno koristila, uzimajući u obzir sve propise Europske unije i propise Republike Hrvatske, tehničke standarde ili, ako takvih tehničkih standarda nema, primjenjive kodekse ponašanja u određenom području ako oni postoje, odnosno ako stvar ne odgovara količini ili nema ona svojstva i druge značajke, uključujući one koje se odnose na trajnost, funkcionalnost, kompatibilnost i sigurnost, koji su uobičajeni za stvar iste vrste i koje kupac može razumno očekivati s obzirom na prirodu stvari te uzimajući u obzir sve javne izjave koje su dali prodavatelj ili druge osobe u prethodnim fazama pregovora. Tužiteljica je nekretninu pregledala na uobičajeni način u skladu s odredbom čl. 403. ZOO-a te je na licu mjesta, pred svjedocima, tuženika obavijestila o vidljivim nedostacima nekretnine (balkonskim i terasnim vratima). Tužiteljica je i o skrivenim nedostacima bez odlaganja obavijestila tuženika, a to svakako unutar roka predviđenog odredbom čl. 404. ZOO-a (dva mjeseca).

Obzirom je tuženik odbio snositi odgovornost za opisane, njemu poznate, nedostatke stvari, temeljem odredaba čl. 410.st.1.t.3. st.5. i st.7. te čl. 420. ZOO-a tužiteljica predlaže sudu da sankcionira tuženika radi pravnih nedostataka prodane stvari te predlaže da sud po provedenom dokaznom postupku usvoji tužbeni zahtjev koji je precizirala po provedenom vještačenju na način da se cijena ugovorena čl. 2. Ugovora o kupoprodaji od 17. 08. 2023. između tuženika DEGANO RIJEKA d.o.o. iz Rijeke, Strossmayerova 16, OIB: 09440895038 kao prodavatelja i tužiteljice SČ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] kao kupca za k. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica], obje u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], ovjeren po javnom bilježniku Gordani Legović iz Rijeke, posl. br. OV-3071/2022 snižava se za 20.487,50 EUR, tako da ukupna kupoprodajna cijena iznosi 409.512,50 EUR. Nalaže se tuženiku DEGANO RIJEKA d.o.o. iz Rijeke, Strossmayerova 16, OIB: 09440895038 da tužiteljici SČ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] isplati iznos od 20.487,50 EUR sa zakonskim zateznim kamatama iz odredbe čl. 29. Zakona o obveznim odnosima, a koje kamate teku od 01. rujna 2022. do isplate, sve u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe sve uz naknadu parničnog troška.

Tuženik je tužba s prilozima i rješenjem suda kojim ga se poziva na davanje odgovora na tužbu u roku od 30 dana uredno dostavljena putem e komunikacije dana 08. siječnja 2024., no u ostavljenom roku tuženik nije podnio odgovor na tužbu.

U ovom postupku nisu bili ispunjeni uvjeti za donošenje presude na temelju ogluhe jer je bilo nužno provesti dokaz građevinskim vještačenjem stoga je proveden dokazni postupak.

U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u cjelokupnu dokumentaciju priloženu spisu i to u ugovor o kupoprodaji nekretnine od 17. kolovoza 2022., tabularnu izjavu, potvrdu o plaćanju, fotografije oštećenja, e mail poruke, u nalaz i mišljenje vještaka Zorana Samaržije Hranilovića, izvadak iz zemljišne knjige, dopisu upućen tuženiku prije podnošenja tužbe, proveden je dokaz vještačenje po stalnom sudkom vještaku Vedrani Vrtodušić Mihelčić te je saslušanja tužiteljica i svjedoci, PČ, MČ i KČ

Ocjenom svih provedenih dokaza a u smislu odredbe čl. 8 ZPP-a sud drži tužbeni zahtjev tužitelja osnovanim.

Nije sporno da je između stranaka 27. kolovoza 2022 zaključen ugovor o kupoprodaji o kupnji nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u naravi kuća i dvorište za kupoprodajnu cijenu od 425.000,00 EUR –( čl. 2 ugovora) te da se tužiteljica po uplati kupoprodajne cijene i izdanoj tabelarnoj ispravi od strane tuženika i upisala kao vlasnica navedene nekretnine.

Sporno je je li tužiteljica znala za materijalne nedostatke na navedenoj nekretnine ( problemi sa vlaženjem, poplavljeni podrum, problem sa balkonskim vratima-ukupno njih četiri i jedinom terasnim vratima ) koji da su bili vidljivi u trenutku kupoprodaje ili nije kako to tuženik navodi u mail poruci od 03. siječnja 2023-list 38 spisa.

Tužiteljica u iskazu navodi kako je u 4. mjesecu 2022. g. prvi puta otišla pogledati nekretninu koja u naravi predstavlja kuću i dvorište. Tada se još nije odlučila za kupnju iste nego se početkom 8. mj vratila istu ponovno pogledati. Tamo su tada bili direktor tvrtke Degano zajedno s tumačem te je bila prisutna i njezina majka BČ. Tada su ponovno pogledali nekretninu i utvrdila je nedostatke. Pojavio se problem na balkonskim vratima na 1. katu i to na ukupno 4. balkonska vrata. Naime, problem je u tome što se isti ne mogu otvoriti nagibno. Osim toga problem se pojavio i na kliznim vratima u dnevnom boravku. Pukla je jedna šipka i ta se vrata uopće ne mogu zatvoriti. Sve je to vidjela i sutkinja koja je vodila postupak osiguranja dokaza kada je i vještak utvrdio sve te nedostatke. Prodaja nekretnine je išla preko Dux nekretnine, a preko agenta PČ. Gospodin S je obećao otkloniti ove nedostatke, nisu ugovorili nekakav rok. Njoj se žurilo jer je prodala kuću u [adresa] da bi se mogla ovdje preseliti i urediti ovu kuću jer je dugo stajala i bila je u dosta lošem stanju. Ugovor o kupoprodaji je zaključila 17.08.2022. kod odvjetnika Primorca. Nakon zaključenja ugovora trebalo je isplatiti kupoprodajnu cijenu, nakon što je novac isplaćen tuženik je izdao tabularnu izjavu i sve je to odrađeno kod javne bilježnice Vere Legović.

Početkom rujna je stupila u posjed nekretnine. Došli su svi na nekretninu, tuženik joj je predao ključeve. Tamo su bili njeni roditelji, njihovi prijatelji iz [adresa] P i OČ, te 2 zaposlenika iz tvrtke Art x koji su bili zaposleni za postavljanje roleta i grilja. Djelatnici te tvrtke su pogledali klizna vrata u dnevnom boravku i rekli da je ta šipka pukla i da bi trebalo promijeniti ta vrata. Pred svima je tada gospodin S rekao da će se za to pobrinuti. Djelatnici tvrtke Art x su pogledali i balkonska vrata i te škare koje su pukle na njima i rekli su da je problem što vrata nisu četvrtasta već imaju luk pa bi i njih trebalo promijeniti. Nakon što je to čuo gospodin S je rekao da će se i za to pobrinuti. U podrumskoj prostoriji je tada vidjela nekakve daske no tada nije obraćala neku pažnju na isto no nakon nekih 10-tak dana se u toj podrumskoj prostoriji dogodio problem, bila je velika poplava. Odmah isti dan je obavijestila gospodina S, poslala mu poruku, fotografiju i video. Služila se google translate-om i tu poruku prevela na talijanski jezik. Gospodin S je obećao doći i nakon nekoliko dana je došao i tada su se u kući zatekli neki radnici koji su adaptirali kupaonu i vodoinstalater. Gospodin S je to pogledao i samo rekao si, si, si, ok, ok. Pokazala mu je i dodatne probleme koji su se pojavili na prozorima u spavaćoj sobi i dnevnom boravku koji nisu dobro silikonirani te je došlo do vlaženje. Naime, kuća je dugo stajala, nije bila dobro održavana i otac je to sve nanovo morao silikonirati. Pojavila su se i dodatna 2 problema s plijesni. Naime, u dječjoj sobi prema zapadu pojavila se plijesan na zidovima, a ispod te dječje sobe se nalazi ostava za vrtne stvari koja je puna plijesni na oba zida. Sve je to vidjela sutkinja i vještak kod osiguranja dokaza. Nakon ovoga dobila je e-mail od supruge gospodina S da ništa ne priznaju i da ništa neće popraviti. Nakon toga je angažirala odvjetnicu. Da bi saznali od kuda voda dolazi u podrum angažirala je posebnog majstora koji je sve to otkopao i to jedno 2 m, premazali s bitumenom protiv vlage, ali to bi trebalo kopati još dublje da se taj problem riješi. U podrumu i dalje prodire voda, stavili smo nove cijevi. Nakon toga su napravili hladni zid i tek tada se problem u podrumu riješio. Dakle sve je to o njenom trošku riješeno. Problem s plijesni nije još riješen niti u ostavi niti u dječjoj sobi niti problem s balkonskim vratima, vratima soba i to 4. sobe. Nekretninu je prvi puta vidjela u 4. mjesecu a drugi puta u 8. mjesecu te iste godine. Tada nije primijetila vlagu i plijesan. Što se tiče kuće odmah je vidjela da je u lošem stanju i da se nije održavala. Gospodin S u toj kući dugo nije živio, kuća se iznajmljivala. Po fasadi se vidjelo da nije održavana, po vrtu. Fasada je bila prljava tamo gdje je vrt, te je fasada bila crvena od zemlje. Što se tiče žljebova oko kuće nisu se mijenjali ostali su isti osim jedno žljeba koji ide u podrum koji je silikoniran nakon što smo istraživali od kuda prodire voda. Kuća se oglašavala za iznos od 450 000 eur no to nije konačna kupoprodajna cijena, cijena je umanjena to iz razloga da je ona platila proviziju za sebe kao kupca i za prodavatelja, i trošak tumača ukupno 22.000,00 EUR. Tuženik je imao osiguranje ali je ono pokrivalo samo neki minimum. Ta osiguravajuća kuća ju je obavijestila da je tuženik i prije prijavljivao nedostatke s tom kućom i to problem koji se tiče podruma i vode. Odvjetnik Primorac je bio odvjetnik agencije Dux. Ne bi kupila ovu nekretninu da je znala za ove nedostatke.

Svjedokinja CČ, majka tužiteljice u iskazu navodi kako je zajedno s kćeri bila u 8. mjesecu vidjeti nekretninu koju kupuje na području k. o. [katastarska općina]. Tad je utvrđen nedostatak na balkonskim vratima, nisu se mogla otvoriti, bila su potrgana, a pojavio se problem i na ostalim vratima koja se nisu mogla otvoriti. Ne mogu se točno sjetiti na koliko tih vrata. Tamo je bio prisutan i gospodin Talijan s tumačem koji je rekao da će sve to popraviti. Drugi puta je bila kada je gospodin Talijan predao ključeve njezinoj kćeri, bila je prisutna i njegova supruga, majstori koji su bili angažirani za grilje. Sjedili su na balkonu i jeli pizzu i tada je obećao da će sve to popraviti. Treći puta kada je bila bilo je kišno vrijeme, 9. mjesec, bile su velike kiše i tada se pojavio problem u podrumu, bila je poplava. Tada je zvala kćer i pitala što je to i ona je otišla po usisavač da tu vodu usisa. Kćer je to javila gospodinu S ali njega nije bilo briga, on je dobio svoje novce. Cijeli podrum je smrdio na vlagu, to su veliki problemi i problem s tim vratima.

Svjedok MČ otac tužiteljice navodi kako je prvi puta na nekretnini koju je kćer kupila bio u 8. mjesecu 2022. Tada nisu uočeni problemi, već su uočeni kada je tuženik predao ključeve i sve papire i tada je moja kći htjela otvoriti vrata od terase i dnevne sobe i vidjelo se da postoje problemi. Tuženik je tada imao sa sobom tumača i rekao da će sve to popraviti. Što se tiče podruma problem se pojavio tjedan dana nakon primopredaje kada je počelo kišno vrijeme. Jedan zid u podrumu je bio obložen daskama i iza tih dasaka je dolazila voda i došlo je do poplave podruma. Pretpostavlja da je kći tuženika o tome obavijestila. Kći je kupila usisavač da bi mogla usisati tu vodu iz podruma. Ne sjeća se nekih drugih problema. Prvi puta bio u nekretnini osjetio sam miris vlage ali mislio sam da će to nestati kada se nekretnina prozrači. Postavljao je silikone ispod prozora na spoju s klupčicama jer ga nije bilo a da bi spriječio prodor vode. Kada je prvi put bio na toj nekretnini po izgledu se činila da je dobra. Osjetio se miris vlage i plijesni kao da se nije duže koristila.

Svjedok PČ navodi kako je sudjelovao kao agent za posredovanje Dux nekretnine u kupnji nekretnine koju je kupila gđa SČ. Nije mu poznato da su prijavljeni nedostaci na navedenoj nekretnini. Ne može se sjetiti da bi postojali problemi vezano za klizna balkonska vrata, niti problema s podrumom i prodiranjem vode u isti. Prvi puta je čuo da postoje problemi kada je dobio poziv za ročište. Ukoliko ga kupac kontaktira nakon što je nekretnina kupljena i postavlja pitanja vezano za tu nekretninu i da li kupca odmah uputim na odvjetnika agencije ili ja odgovara na ta pitanja odgovara da ovisi o pitanjima koja kupac postavlja. Sjeća se ove nekretnine ali se ne može sjetiti koliko se dugo ta nekretnina prodavala. Nemože se sjetiti visine provizije za ovu nekretninu, a uobičajeni postotak je 3%. Ne zna tko je konkretno platio proviziju za ovu kuću, u tome nije sudjelovao, ja gđi. SČ je samo pokazao kuću. Nakon što mu se prezentira e-mail koji prileži sudskom spisu na listu 9, prilog uz tužbu navodi da se konkretno ne sjeća ove e-mail prepiske između njega i tužiteljice. Mjesečno obrađuje oko 50 predmeta.

U ovom postupku je po prijedlogu tužiteljice providno je osiguranje dokaza na nekretnini k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] k. o [katastarska općina] koja je bila predmetom kupoprodaji između tužiteljice i tuženika. Iz nalaza i mišljenja vještaka građevine struke Vedrane Vrtodušić Mihelčić utvrđeni su sljedeći nedostaci nastali uslijed nepravilne izvedbe.

Prvi kat 1. spavaća soba lijevo: - balkonska vrata se otvaraju okretno (širom) i otklopom (kip, nagibno),ali prilikom otklopa nosač izađe iz svojeg ležišta te je potrebno poduzeti aktivnosti za njegovo vraćanje u ispravan položaj kako bi se vrata zatvorila, a također je otežano zatvaranje iz položaja širom otvorenog (sl. 1 - 3) , 2. spavaća soba desno: - nedostatak balkonskih vrata kao i kod prethodnih pod točkom 1., vrata se zatvaraju samo pri uporabi jače sile (npr. guranja i pritiska nogom) (sl. 4 - 5), 3. prva dječja soba desno: - nedostatak balkonskih vrata kao i kod prethodnih pod točkama 1. i 2., uz dodatni nedostatak da se vrata i teško otvaraju, a pritom oštećuju zid oblika volte u njezinom dijelu (sl. 6 - 8), 4. druga dječja soba lijevo: 4.1. - balkonska vrata se mogu otvoriti samo okretno (širom), a ne mogu se otvoriti i otklopom, te prilikom otvaranja oštećuju zid oblika volte u njezinom dijelu (sl. 9 - 10) 4.2. - tragovi vlage, točkice crne plijesni (sl. 11) . S vanjske strane kuće u dijelu sobe na kojem zidu su uočene gljivice, nalazi se vertikala oborinskih krovnih voda, a položajno ispod sobe je prostorija na stražnjoj strani kuće s posebnim ulazom, u kojem dijelu nastavlja vertikala te je u tom dijelu ta prostorija s mrljama od vlage i otpada boja sa zida (sl. 12 - 14) . Prizemlje kuće -5. dnevni boravak, prva vrata desno od ulaza: - kod kliznih vrata prema terasi pukla je donja, u podu horizontalna vodilica, tako da prilikom otvaranja, krilo vrata izađe iz svojeg ležišta, te su za zatvaranje vrata potrebne dvije osobe kako bi jedna pridržavala vrata, a druga vodilicu (sl. 15 - 17). Suteren kuće- 6. Tijekom kišnog perioda, u suteren ispod poklopca u međukatnoj konstrukciji, prodire voda i poplavi ga te visina vodnog stupca bude i do nekoliko centimetara. Tijekom očevida na podu su zatečene kante i krpe za upijanje (sl. 18). Mjesto kroz koje prodire voda je dio koji se nalazi ispod upojnog bunara u dvorištu pozicioniranog ispred kuhinje. Poklopac upojnog bunara koji je u nivou stražnjeg i bočnog dvorišta i unutar bunara završetak odvodne cijevi, nalaze se na cca 1,5 m horizontalne udaljenosti od mjesta kroz koje prodire oborinska voda, odnosno od poklopca u stropnoj konstrukciji suterena. (sl. 20 - 21) Također, pušta i na spojevima fazonskih komada odvoda. (sl. 19) Na unutarnjoj strani zida su tragovi vlage u vidu smeđe i sive plijesni. U blizini mjesta vlaženja, nalazi se razvodno mjesto elektroinstalacija.

Iz nalaza i mišljenja vještaka Vedrane Vrtodušić Mihelčić sačinjenog u ovome postupku radi utvrđenja visine vrijednosti radova koje je potrebno izvesti na nekretnini koju je tužiteljica kupila od tuženika radi saniranja utvrđenih nedostataka utvrđeno je u pogledu stolarskih radova potrebno napraviti 1. Popravak i zamjena okova i brtvi, mehanizma za otvaranje i zatvaranje, vodilica te podešavanje PVC balkonskih vrata iz točaka 1., 2. i 5. Cijenom je obuhvaćen sav rad, spojni materijal i pribor za izvedbu. Obračun po komadu vrata.kom. 3 a’ 600,0 € 1.800,00 €. 2. Demontaža, uklanjanje i odvoz ugrađenih PVC balkonskih vrata iz točaka 3. i 4. Obračun po komadu uklonjenih vrata .kom. 2 a’ 400,0 € 800,00 €. 3. Dobava, doprema i ugradnja PVC balkonskih vrata izgleda i kvalitete kakve su bila demontirana i uklonjena vrata u kompletu s mehanizmom za otvaranje. Cijenom je obuhvaćen sav rad, spojni materijal i pribor za izvedbu. Obračun po komadu ugrađenih vrata. kom. 2 a’ 1.300,0 € 2.600,00 € A) stolarski radovi → ukupno → 5.200,00 €

U odnosu na zidarske radove 1. Zidarska pripomoć kod demontaže i ponovne ugradnje vanjske stolarije, priprema špaleta, popravak i sl. Uključen sav potreban materijal i rad. Obrađuju se sve strane otvora. Obračun po m' obrađenog. paušalno → 1.000,00 € B) zidarski radovi → ukupno → 1.000,00 €

U odnosu na instalaterske radove 1. Dobava materijala, demontaža i ponovna montaža nepravilno izvedenih fazonskih komada odvoda u suterenu kuće čiji spojevi propuštaju, zatim upojnog bunara s priključnom odvodnom cijevi, nadalje vertikalnog oborinskog oluka u čijem dijelu su gljivice i otpala boja sa zida u prizemlju. Stavka uključuje razbijanje betonske površine oko upojnog bunara te ponovno betoniranje, postavu potrebne hidroizolacije i sve nepredviđene radove u svrhu postizanja pravilne izvedbe odvodnji i uklanjanja uzroka vlaženja i propuštanja vode. Cijenom stavke je uključen sav kompletan rad i materijal. paušalno → 4.000,00 € C) instalaterski radovi → ukupno → 4.000,00 €

Glede ličilačkih radova 1. Dobava materijala, struganje navlaženih dijelova zidova i uklanjanje gljivica, mjestimično gletanje oštećenih dijelova zidova i bojanje površina kod kojih je došlo do popravaka zidova uslijed vršenja radova sanacije nepravilno izvedenih radova kao i oštećenja uslijed otvaranja balkonskih vrata. Sve komplet materijal i rad. Obračun po m2 oličene površine. 140,0 m2 a’ 11,00 € 1.540,00 € d) ličilački radovi → ukupno → 1.540,00 €

Rekapitulacija stolarski radovi 5.200,00 €, zidarski radovi 1.000,00 €, instalaterski radovi 4.000,00 € i ličilački radovi 1.540,00 €

Ukupno 11.740,00 € + pdv od 25% 14.675,00 €

Zaključno, prema mišljenju i utvrđenju vrijednost radova koje je potrebno izvesti na nakretnini tužiteljice u [adresa] u svrhu otklanjanja utvrđenih nedostataka tijekom očevida 16. svibnja 2023. izvršenog u postupku osiguranja dokaza provedenog u ovom predmetu, u vrijeme izrade nalaza iznosi Bez PDV-a 11.740,00 € S PDV-om od 25%: 14.675,00 €.

Tužiteljica je na nalaz i mišljenje vještaka istakla primjedbu navodeći kako je tužiteljica kontaktirala nekoliko stolarskih radnji i nema radnje koja bi potvrdila da se, kako balkonska vrata (točke 1.-4. nedostataka), tako i klizna vrata prema terasi (točka 5. nedostataka), mogla sanirati bilo kakvom vrstom popravaka i zamjena okova i brtvi, vodilica i „podešavanja“, niti je i jedna od tih radnji ponudila garanciju na takve radove. Tužiteljica je od strane tih društava obaviještena kako se sva vrata moraju mijenjati (4 balkonska vrata i jedna klizna vrata), pa predlaže da vještak dopuni svoj Nalaz na način da obračuna demontažu, uklanjanje i odvoz te dobavu, dopremu i ugradnju za sva četiri balkonska vrata te jedna klizna vrata prema terasi.

Vještak Vedrana Vrtodušić Mihelčić je u svom pisanom očitovanju na primjedbe tužiteljice navela kako cijeni primjedbu osnovanom te u tom smislu korigira nalaz i mišljenje u dijelu stolarskih i zidarskih radova potrebnih za uklanjanje utvrđenih nedostataka i to stolarski radovi 1. Demontaža, uklanjanje i odvoz ugrađenih PVC balkonskih vrata. Obračun po komadu uklonjenih vrata. kom. 4 a’ 400,0 € 1.600,00 €. 2. Demontaža, uklanjanje i odvoz ugrađenih PVC kliznih vrata prema terasi. Obračun po komadu uklonjenih vrata. kom. 1 a’ 500,0 € 500,00 € .3. Dobava, doprema i ugradnja PVC balkonskih vrata izgleda i kvalitete kakve su bila demontirana i uklonjena vrata u kompletu s mehanizmom za otvaranje. Cijenom je obuhvaćen sav rad, spojni materijal i pribor za izvedbu. Obračun po komadu ugrađenih vrata. kom. 4 a’ 1.300,0 € 5.200,00 €. 4. Dobava, doprema i ugradnja PVC kliznih vrata prema terasi izgleda i kvalitete kakve su bila demontirana i uklonjena vrata u kompletu s mehanizmom za otvaranje. Cijenom je obuhvaćen sav rad, spojni materijal i pribor za izvedbu. Obračun po komadu ugrađenih vrata. kom. 1 a’ 2.050,0 € 2.050,00. Stolarski radovi → ukupno → 9.350,00 €. Zidarski radovi- 1. Zidarska pripomoć kod demontaže i ponovne ugradnje vanjske stolarije, priprema špaleta, popravak i sl. Uključen sav potreban materijal i rad. Obrađuju se sve strane otvora. .Obračun po m' obrađenog. paušalno → 1.500,00 € . B) zidarski radovi → ukupno → 1.500,00 €. Cijene ne sadrže PDV a) stolarski radovi 9.350,00 € b) zidarski radovi 1.500,00 € c) instalaterski radovi 4.000,00 € g) ličilački radovi 1.540,00 €. ukupno 16.390,00 € + PDV od 25% 20.487,50 €. z

Zaključno, prema njenom mišljenju i utvrđenju vrijednost radova koje je potrebno izvesti na nekretnini tužiteljice u [adresa] u svrhu otklanjanja utvrđenih nedostataka tijekom očevida 16. svibnja 2023. izvršenog u postupku osiguranja dokaza provedenog u ovom predmetu, u vrijeme izrade nalaza iznosi bez PDV-a 16.390,00 € S PDV-om od 25%: 20.487,50 €.

Nakon dopune nalaza i mišljenja, tužiteljica nije isticala daljnje primjedbe na nalaz i mišljenje vještaka.

Tuženik se nije očitovao na nalaz i mišljenje vještaka niti na njegovu dopunu.

Sud cijeni nalaz i mišljenje vještaka Vedrane Vrtodušić Mihelčić objektivnim te izrađenim sukladno pravilima struke, vještake je svojim pisanim očitovanjem otklonila sve primjedbe tužiteljice, te je u potpunosti odgovorila na danu joj zadaću od srane suda.

Ovom tužbom tužiteljica traži smanjenje kupoprodajne cijene ugovorene čl. 2 ugovor o kupoprodaja za iznos od 20.487,50 EUR kolika je vrijednost radova koje je potrebno izvesti sa saniranje navedenih nedostatka i slijedom toga isplatu tog novčanog iznosa a sve pozivom na odredbu čl. 410 i 420 ZOO-a.

Odredbom čl. 400 ZOO propisano kako prodavatelj odgovara za materijalne nedostatke stvari koje je ona imala u trenutku prijelaza rizika na kupca, bez obzira je li mu to bilo poznato. Prodavatelj odgovara i za one materijalne nedostatke koji se pojave nakon prijelaza rizika na kupca ako su posljedica uzroka koji je postojao prije toga.

Odredbom čl. 401. ZOO-a propisano je kako nedostatak postoji ako stvar nije prikladna za upotrebu u svrhe za koje bi se stvar iste vrste uobičajeno koristila, uzimajući u obzir sve propise Europske unije i propise Republike Hrvatske, tehničke standarde ili, ako takvih tehničkih standarda nema, primjenjive kodekse ponašanja u određenom području ako oni postoje, odnosno ako stvar ne odgovara količini ili nema ona svojstva i druge značajke, uključujući one koje se odnose na trajnost, funkcionalnost, kompatibilnost i sigurnost, koji su uobičajeni za stvar iste vrste i koje kupac može razumno očekivati s obzirom na prirodu stvari te uzimajući u obzir sve javne izjave koje su dali prodavatelj ili druge osobe u prethodnim fazama pregovora.

Odredbom čl. 403 ZOO-a propisano je (1) Kupac je dužan primljenu stvar na uobičajeni način pregledati ili je dati na pregled, čim je to prema redovitom tijeku stvari moguće, i o vidljivim nedostacima obavijestiti prodavatelja u roku od osam dana, a kod trgovačkog ugovora bez odgađanja, inače gubi pravo koje mu po toj osnovi pripada.(2) Kad je pregled izvršen u nazočnosti obiju strana, kupac je dužan svoje primjedbe zbog vidljivih nedostataka priopćiti prodavatelju odmah, inače gubi pravo koje mu po toj osnovi pripada.

Odredbom čl. 404 Zakona o obveznim odnosima (1) Kad se nakon primitka stvari od strane kupca pokaže da stvar ima neki nedostatak koji se nije mogao otkriti uobičajenim pregledom prilikom preuzimanja stvari, kupac je dužan, pod prijetnjom gubitka prava, o tom nedostatku obavijestiti prodavatelja u roku od dva mjeseca računajući od dana kad je nedostatak otkrio, a kod trgovačkog ugovora – bez odgađanja.(2) Prodavatelj ne odgovara za nedostatke koji se pokažu pošto proteknu dvije godine od predaje stvari, a kod trgovačkog ugovora šest mjeseci. (3) Kod prodaje rabljenih stvari ugovorne strane mogu ugovoriti rok od jedne godine, a kod trgovačkih ugovora i kraći rok.(4) Ugovorom se mogu produljiti rokovi iz stavka 2. i 3. ovoga članka.

Iz ovako provedenog dokaznog postupka utvrđeno je da je tužiteljica 17. kolovoza 2022 od tuženika kupila nekretninu k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u naravi kuća i dvorište za kupoprodajnu cijenu od 430.000,00 EUR –( čl. 2 ugovora ) , u posjed nekretnine uvedena je od strane tuženika predajom ključeva 13. rujna 2022. Prije kupoprodaje nekretnine tužiteljica je bila dva puta na nekretnini u travnju 2022 kada nije uočila nikakve nedostatke te u kolovozu 2022. prilikom zaključenja ugovora, ali prije isplate kupoprodajne cijene koja je uslijedila 01. rujna 2022, kada nije uočila nedostatke u vidu vlage i problema za suterenom, već je jedino uočila nedostatke na čestiti balkonska vrata koja se nosu mogla otvoriti na kip i jednim terasnim vratima koja se nisu mogla otvoriti klizanje čemu tužiteljica odmah prigovora, a prodavatelj se obvezuje nedostatke otkloniti prije predaje u posjed, no na dan predaje u posjed navedeni nedostaci nisu otklonjeni. Nakon predaje u posjed tužiteljice primjećuje plijesan, vlažan miris, no u rujnu i listopada 2022. za vrijeme kišnog perioda dolazi do po poplave podruma zbog nestručno izvedenog rješenja za odvodnju vode sa krova kuće, o čemu je odmah obavijestila tuženika te tražila otklanjanje nedostataka, a tuženik iako je pristupio na teret 28.10.2022. nije postupio po zahtjevu tužiteljice, odbio je nedostatke sanirati (mail od 4.11.2022. list 14 spisa), navodeći da su vrata standardna, a problem sa podrumom da je nastao naknadno postupanjem same tužiteljice niti joj se kasnije javljao, već je prekinuo komunikaciju. Ovakvo utvrđenje suda proizlazi iz iskaza tužiteljice iz saslušanih svjedoka MČ i BČ roditelja tužiteljice koji su bili prisutni pregledu nekretnine u kolovozu 2022. zajedno s tužiteljicom kada su uočeni nedostaci u kliznim vratima i balkonskim vratima kao i u rujnu nakon primopredaje kada su uočeni nedostaci u suterenu kuće u pogledu vlaženja i poplave. U ove iskaze sud nema razloga sumnjati jer provedenim dokaznim postupkom sud nije utvrdio drugačije.

Tužiteljica je dakle u potpunosti postupila po čl. 403 ZOO-a te je odmah na licu mjesta u kolovozu 2022. obavijestila prodavatelja o vidljivom nedostacima na balkonskim vratima i vratima terase koje nedostatke se prodavatelj obvezao ukloniti, no nikada nije postupio po navedenom. U odnosu na naveden nedostatke na balkonskim vratima-ukupno četiri i vratima terase koje je vještak jasno opisala u postupku osiguranja dokaza 1. spavaća soba lijevo:- balkonska vrata se otvaraju okretno (širom) i otklopom (kip, nagibno),ali prilikom otklopa nosač izađe iz svojeg ležišta te je potrebno poduzeti aktivnosti za njegovo vraćanje u ispravan položaj kako bi se vrata zatvorila, a također je otežano zatvaranje iz položaja širom otvorenog (sl. 1 - 3) , 2. spavaća soba desno: - nedostatak balkonskih vrata kao i kod prethodnih pod točkom 1., vrata se zatvaraju samo pri uporabi jače sile (npr. guranja i pritiska nogom) (sl. 4 - 5), 3. prva dječja soba desno: - nedostatak balkonskih vrata kao i kod prethodnih pod točkama 1. i 2., uz dodatni nedostatak da se vrata i teško otvaraju, a pritom oštećuju zid oblika volte u njezinom dijelu (sl. 6 - 8), 4. druga dječja soba lijevo: 4.1. - balkonska vrata se mogu otvoriti samo okretno (širom), a ne mogu se otvoriti i otklopom, te prilikom otvaranja oštećuju zid oblika volte u njezinom dijelu (sl. 9 - 10), te dnevni boravak, prva vrata desno od ulaza: - kod kliznih vrata prema terasi pukla je donja, u podu horizontalna vodilica, tako da prilikom otvaranja, krilo vrata izađe iz svojeg ležišta, te su za zatvaranje vrata potrebne dvije osobe kako bi jedna pridržavala vrata, a druga vodilicu (sl. 15 - 17), valja reći kako se ne može uzeti za točnim tvrdnja tuženika iz maila od 03. siječnja 2023. da su vrata bila ispravna i sa težim zatvaranjem da je tužiteljica bila upoznata, jer iz ovakvog opisa vještaka balkonska vrata i klizna vrata niti su ispravna, niti bi se radilo samo o težem zatvaranju stoga se svakako radi o nedostatku za koji odgovara tuženik.

U listopadu 2022. tužiteljica je izvijestila prodavatelja o skrivenim nedostacima uočenim u podrumu koji je nakon kiša bio poplavljen. Čime je postupila po odredbi čl. 404 ZOO-a. Osiguranjem dokaza je utvrđeno da tijekom kišnog perioda, u suteren ispod poklopca u međukatnoj konstrukciji, prodire voda i poplavi ga te visina vodnog stupca bude i do nekoliko centimetara. Tijekom očevida na podu su zatečene kante i krpe za upijanje (sl. 18). Mjesto kroz koje prodire voda je dio koji se nalazi ispod upojnog bunara u dvorištu pozicioniranog ispred kuhinje. Poklopac upojnog bunara koji je u nivou stražnjeg i bočnog dvorišta i unutar bunara završetak odvodne cijevi, nalaze se na cca 1,5 m horizontalne udaljenosti od mjesta kroz koje prodire oborinska voda, odnosno od poklopca u stropnoj konstrukciji suterena. (sl. 20 - 21) Također, pušta i na spojevima fazonskih komada odvoda. (sl. 19) Na unutarnjoj strani zida su tragovi vlage u vidu smeđe i sive plijesni. U blizini mjesta vlaženja, nalazi se razvodno mjesto elektroinstalacija. Svako se u konkretnom slučaju radi o skrivenim nedostacima koji tužiteljici tijekom pregleda nekretnine u travnju i kolovozu 2022. te prilikom primopredaje 13. rujna 2022. nisu bili vidljivi, radi se o nedostacima koji nastaje isključivo tijekom kišnog perioda.

Tužiteljica je tražila uklanjanje nedostataka, kako vidljivih tako i onih skrivenih a kako tuženik nedostatke nije otklonio, dopisom od 15. prosinca 2022 (list 35-37 spisa) tužiteljica je tražila smanjenje kupoprodajne cijene u visini radova potrebnih sa sanaciju nedostataka te isplatu tog iznosa. Što je tuženik ponovno otklonio mail porukom od 03. siječnja 2023. -list 38 spisa.

Stoga je tužiteljica pozivom na odredbu čl. 410 st. 1 toč. 3 i čl. 420 ZOO-a ovlaštena tražiti smanjenje kupoprodajne cijene iz čl. 2 ugovora i to za iznos od 20.487,50 EUR, a sve prema nalazu i mišljenju i dopuni istog izrađen po stalnom sudskom vještaku građevinske sruke Vedrani Vrtodušić Mihelčić, kolika je vrijednost radova potrebnih za sanaciju nedostataka na nekretnini tužiteljice te isplatu navedenog iznosa kojeg je tuženik stekao neosnovano te utvrđenje da kupoprodajna cijena nekretnine iznosi stoga 409.512,50 EUR.

Na dosuđeni iznos od 20.487,50 EUR valjalo je tužiteljici priznati i zakonske zatezne kamate od 1. rujna 2022. kako to tužiteljica i traži (dana kada je tužiteljica tuženiku isplatila kupoprodajna cijena nekretnine-list 48 spisa) jer je od toga dana tuženik navedeni iznos neosnovano stekao.

Slijedom svega naprijed navedenog odlučeno ja kao u točkama I i II izreke ove odluke.

Odluka suda o trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 1 i čl. 155. ZPP-a.

Stoga je tužiteljici zastupanoj po punomoćniku iz reda odvjetnika priznat je trošak sastava tužbe u visini od 250 bodova (Tbr. 7, toč.1) za sastav podneska od 10.11.2025. u visini od 250 bodova (Tbr 8 toč.1), za sastav podneska od 13.10.2025. u visini od 100 bodova (Tbr 8 toč. 3) te za zastupanje na ročištima održanima 16.05.2023.-osiguranje dokaza i 28.05.2025. i 02.03.2026. svaki u visini od po 250 bodova (Tbr. 9 toč.1), vrijednost boda 2,00 EUR sve uz priznanje 25% PDV-a, a odmjereno sukladno Tarifi o nagradama i naknadi za rad odvjetnika.

Tužiteljici je valjalo priznati i trošak osiguranja dokaza-građevinskog vještačenja u visini od 500,00 EUR, trošak građevinskog vještačenja prevedenog u parničnom postupku u visini od 500,00 EUR i trošak sudske pristojbe na tužbu od 163,51 EUR, na presudu od 251,33 EUR što sveukupno iznosi 4.789,84 EUR. Tužiteljica neosnovano potražuje trošak izbivanja punomoćnika iz pisarnice na ročištu radi osiguranja dokaza Rijeka-Veprinac-Rijeka u visini od 125 EUR kao i naknadu troškova prijevoza radi sudjelovanja ročištu radi osiguranja dokaza u visini od 27,50 EUR jer se očevid održan na području sjedišta ovoga suda te ne opravdava dosuđenje navedene zatražene naknade.

Na dosuđeni iznos troška tužiteljici pripadaju zakonske zatezne kamate od presuđenja pozivom na odredbu čl.151 st. 3. ZPP-a Slijedom toga odlučeno je kao u točki III. izreke presude.

U Rijeci 29. travnja 2026.

S U D A C :

Katarina Bajčić Ivančević

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana održavanja ročišta na kojem je presuda objavljena ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno u roku od 15 dana od dana primitka prijepisa presude ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje.

Žalba se podnosi u tri istovjetna primjerka putem ovog suda, a o žalbi odlučuje nadležni Županijski sud u RH.

D N A :

- pun. tužitelja

-pun. tuženika