Zakon.hr

Republika Hrvatska

Trgovački sud u Bjelovaru

Bjelovar, Šetalište dr. I. Lebovića 42

Poslovni broj: P-111/2024-29

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Bjelovaru, po sutkinji Zlati Bašek Skrba, u pravnoj stvari tužitelja OPĆINA ČAČINCI, Čačinci, Trg kardinala Franje Kuharića 2, OIB: 02807547937, kojeg zastupaju punomoćnici odvjetnici iz Odvjetničkog društva Lacković & Rukavina iz Đurđevca, protiv tuženika PRIPREMA I GRADNJA d.o.o. Orahovica, [adresa], OIB: 29478980962, radi utvrđenja raskida kupoprodajnog ugovora, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave dana 11. ožujka 2026., u nazočnosti punomoćnice tužitelja i zakonskog zastupnika tuženika, 28. travnja 2026.

p r e s u d i o j e

I. Utvrđuje se da je raskinut Kupoprodajni ugovor zaključen dana 09.04.2019.god. između tužitelja Općine Čačinci, Trg kardinala Franje Kuharića 2, Čačinci, OIB: 02807547937, kao prodavatelja i tuženika Priprema i gradnja d.o.o., [adresa], OIB: 29478980962, kao kupca nekretnine upisane kao kčbr. [katastarska čestica], Paušinci, oranica, površine 28789 m2, zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koji ugovor je ovjeren 09.04.2019.god. od javnog bilježnika Antuna Novačića, Orahovica, Trg pl. Mihalovića 2, pod brojem OV-781/2019.

II. Nalaže se brisanje prava vlasništva tuženika na nekretnini upisanoj kao kčbr. [katastarska čestica], Paušinci, oranica, površine 28789 m2, zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] i uspostava ranijeg zemljišnoknjižnog stanja, odnosno uknjižba prava vlasništva u korist tužitelja.

III. Nalaže se tuženiku da nadoknadi tužitelju parnični trošak u iznosu od 19.476,12 eura zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 28. travnja 2026. do isplate po stopi određenoj za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, dok je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, sve u roku od 15 dana.

IV. Više zatraženi parnični trošak tužitelja u iznosu od 5.894,31 eura sa zakonskim zateznim kamatama odbija se kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Ovaj parnični postupak pokrenut je podnošenjem tužbe 5. lipnja 2024. (str. 9-14 spisa) kod Općinskog suda u Virovitici, Stalna služba u Slatini, radi utvrđenja raskida kupoprodajnog ugovora i upisa prava vlasništva po glavnim tužbenom zahtjevu i radi raskida ugovora i upisa prava vlasništva po podrednom tužbenom zahtjevu, a koji se sud svojim rješenjem br. P-362/2024-3 od 13. rujna 2024. oglasio stvarno nenadležnim i ustupio predmet na daljnje postupanje ovom sudu kao stvarno i mjesno nadležnom sudu, gdje je predmet dobio novi poslovni broj P-111/2024. Tužitelj u tužbi navodi da su tužitelj Općina Čačinci, kao prodavatelj i tuženik Priprema i gradnja d.o.o., kao kupac, sklopili Kupoprodajni ugovor 9. travnja 2019., ovjeren 9. travnja 2019. od javnog bilježnika Antuna Novačića, [adresa], pod brojem OV-781/2019, a kojim je prodavatelj prodao, a kupac kupio nekretninu upisanu kao kčbr. [katastarska čestica], Paušinci, oranica, površine 28789 m2, zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]. Opisana nekretnina koja je predmet kupoprodaje je u naravi neizgrađeno građevinsko zemljište. Čl. 2. predmetnog ugovora, ugovorena je prodaja nekretnine kupcu radi izgradnje reciklažnog dvorišta za građevinski otpad, prema ponudi i poslovnom planu kupca zaprimljenom kod prodavatelja 9. kolovoza 2018. Ugovorne strane su u čl. 7. predmetnog Ugovora definirale bitne sastojke Ugovora, odnosno obveze kupca kojih da je ispunjenje u roku bitan sastojak ugovora. Za slučaj da kupac ne ispuni koju od obaveza ugovorenih čl. 7. Ugovora u ugovorenom roku, da su ugovorene i raskidne klauzule.

1.1. Nadalje tužitelj u tužbi navodi sadržaj čl. 7. Ugovora

- Kupac nekretnine je dužan: u roku od 365 (tristošezdesetpet) dana od sklapanja ugovora, o svom trošku ishoditi građevinsku dozvolu za gospodarski objekt naznačen u ponudi za kupnju zemljišta, ukoliko Kupac ne ishodi građevinsku dozvolu u naznačenom roku ovaj Kupoprodajni ugovor se raskida, nekretnina se vraća u vlasništvo i posjed Prodavatelja u stanju u kojem se nalazi u trenutku raskida Kupoprodajnog ugovora bez prava kupca na bilo kakvu naknadu, te se ista ima smatrati kao naknada za korištenje nekretnine,

- u roku od 180 (stoosamdeset) dana od ishođenja građevinske dozvole za gospodarski objekt naznačen u ponudi za kupnju zemljišta, a najkasnije u roku od 545 (petstočetrdesetpet) dana od dana potpisa ovog Kupoprodajnog ugovora, o svom trošku, izvršiti parcelaciju zemljišta i predati parcelacijski elaborat na provedbu nadležnim tijelima radi upisa zemljišta u zemljišne knjige za k. o. [katastarska općina], ukoliko Kupac ne izvrši parcelaciju zemljišta u naznačenom roku ovaj Kupoprodajni ugovor se raskida, nekretnina se vraća u vlasništvo i posjed Prodavatelja u stanju u kojem se nalazi u trenutku raskida Kupoprodajnog ugovora bez prava kupca na bilo kakvu naknadu, te se ista ima smatrati kao naknada za korištenje nekretnine,

- o vlastitom trošku ishoditi i sva potrebna odobrenja za gradnju, te u roku od najviše 2 (dvije) godine od dana zaključenja Ugovora izgraditi 50% (pedeset) gospodarskog objekta naznačen u ponudi za kupnju zemljišta, ukoliko Kupac ne izgradi 50% (pedeset) gospodarskog objekta naznačen u ponudi za kupnju zemljišta ovaj Kupoprodajni ugovor se raskida, nekretnina se vraća u vlasništvo i posjed Prodavatelja u stanju u kojem se nalazi u trenutku raskida Kupoprodajnog ugovora bez prava kupca na bilo kakvu naknadu, te se ista ima smatrati kao naknada za korištenje nekretnine,

- u roku od najviše 5 (pet) godina od dana zaključenja Ugovora izgraditi gospodarski objekt naznačen u ponudi za kupnju zemljišta, te za njegovo korištenje ishoditi uporabnu dozvolu, ukoliko Kupac ne ispuni navedene obveze u naznačenom roku ovaj Kupoprodajni ugovor se raskida, nekretnina se vraća u vlasništvo i posjed Prodavatelja u stanju u kojem se nalazi u trenutku raskida Kupoprodajnog ugovora bez prava kupca na bilo kakvu naknadu, te se ista ima smatrati kao naknada za korištenje nekretnine.

1.2. Nadalje, tužitelj u tužbi navodi da je prije sklapanja predmetnog ugovora donio Odluku o raspisivanju natječaja za prodaju neizgrađenog građevinskog zemljišta u industrijskoj zoni Boćine od 7. lipnja 2018., zatim Natječaj za prodaju neizgrađenoj građevinskog zemljišta u industrijskoj zoni Boćine od 25. srpnja 2018., a potom i Odluku o izboru najpovoljnijeg ponuđača za prodaju neizgrađenog građevinskog zemljišta u poduzetničkoj zoni Boćine od 6. rujna 2018. Čl. 1. Odluke o izboru najpovoljnijeg ponuđača je prihvaćena ponuda tuženika, čl. 2. Odluke je određena prodaja predmetne nekretnine kao cjeline za namjenu izgradnje reciklažnog dvorišta za građevinski otpad, čl. 3. Odluke je određena kupoprodajna cijena i to uz primjenu Mjere 1. Programa olakšica i poticaja razvoja gospodarstva u poduzetničkoj zoni Boćine od 7. lipnja 2018. Tuženik nije ispunio svoje obveze ugovorene čl. 7. predmetnog Ugovora, a koje su ugovorene kao obveze kupca kojih je ispunjenje u roku bitan sastojak ugovora, stoga ga je tužitelj dopisom od 5. travnja 2022. i dopisom od 9. travnja 2024. obavijestio o raskidu Kupoprodajnog ugovora i zatražio predaju nekretnine. Tuženik je dopisom od 19. travnja 2024. obavijestio tužitelja da nema namjeru istome predati posjed predmetne nekretnine.

1.3. Tužitelj postavlja glavni tužbeni zahtjev na utvrđenje da je raskinut kupoprodajni ugovor zaključen dana 09.04.2019. između tužitelja kao prodavatelja i tuženika kao kupca nekretnine upisane kao kčbr. [katastarska čestica], Paušinci, oranica, površine 28789 m2, upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koji ugovor je ovjeren 09.04.2019. od javnog bilježnika Antuna Novačića, [adresa], pod brojem OV-781/2019. i zahtjev za brisanje prava vlasništva tuženika na predmetnoj nekretnini i uspostava ranijeg zemljišnoknjižnog stanja, odnosno uknjižbu prava vlasništva u korist tužitelja. Tužitelj sukladno čl. 188. st. 2. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, broj 148/11-pročišćeni tekst, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25 dalje: ZPP) za slučaj da sud utvrdi prvotno postavljeni tužbeni zahtjev neosnovanim, postavlja i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev i to postavlja konstitutivni zahtjev na raskid predmetnog ugovora i uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja.

2. U odgovoru na tužbu od 27. studenoga 2024. (str. 62-180 spisa) tuženik čini nespornim da je sa tužiteljem sklopio Kupoprodajni ugovor kojim je stekao vlasništvo nad nekretninom čkbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 28789 m2, upisane u ZK uložak [broj ZK uloška] kao i da je predmetnu nekretninu kupovao radi namjeravane izgradnje reciklažnog dvorišta za građevinski otpad, a sukladno svojem poslovnom planu te očekivanim poslovnim aktivnostima. Čini nespornim i da u roku od 365 dana od dana sklapanja ugovora nije uspio ishoditi građevinsku dozvolu za izgradnju planiranog reciklažnog dvorišta, kao i da isto nije niti sada izgradi, međutim da tužitelj propušta utvrditi i kako do ispunjenja predmetnog uvjeta nije došlo isključivo uslijed propusta i krivnje tužitelja. Tuženik nadalje obrazlaže da se predmetna nekretnina nalazi u takozvanoj poduzetničkoj zoni Boćine, smještenoj na rubnom sjeveroistočnom dijelu naselja Čačinci, pri čemu da je radi prostornog uređenja predmetnog područja, tužitelj putem svojih tijela donio Urbanistički plan uređenja „Boćine“ u Čačincima, u skladu sa tada važećim Zakonom o prostornom uređenju i gradnji i Prostornim planom uređenja općine Čačinci te isti objavio u Službenom glasniku Općine Čačinci broj 8/12. Nadalje, tuženik navodi da predmetnim Urbanističkim planom uređenja „Boćine“, kao niti Prostornim planom uređenja općine Čačinci u trenutku sklapanja Kupoprodajnog ugovora, kao niti u bilo kojem kasnijem trenutku, nisu postojali preduvjeti za omogućavanje takvog zahvata u prostoru, kakvog je namjeravao izvršiti tuženik, odnosno nisu postojale pretpostavke osnovom kojih bi tuženik s uspjehom mogao zatražiti, a tužitelj pozitivno odobriti izgradnju reciklažnog dvorišta za građevni otpad. Naime, tada važećim Zakonom o održivom gospodarenju otpadom (Narodne novine br. 94/2013, 73/2017, 14/2019, 98/2019, 84/2021) čl. 4. st.1. toč. 13. građevina za gospodarenje otpadom bila je definirana kao cit: „…građevina za sakupljanje otpada (skladište otpada, pretovarna stanica i reciklažno dvorište), građevina za obradu otpada i centar za gospodarenje otpadom. Ne smatra se građevinom za gospodarenje otpadom građevina druge namjene u kojoj se obavlja djelatnost oporabe otpada“, dok je nadalje čl. 83. Istog Zakona bilo propisano cit: (1) Građenje građevina za gospodarenje otpadom je od interesa za Republiku Hrvatsku.

(2) Kategorije građevina za gospodarenje otpadom u smislu dokumenata prostornog uređenja su građevina za gospodarenje otpadom od državnog, županijskog, odnosno lokalnog značaja.

(3) Građevina za gospodarenje otpadom od državnog značaja je centar za gospodarenje otpadom, spalionica otpada i odlagalište opasnog otpada. (4) Građevina za gospodarenje otpadom od županijskog značaja je odlagalište otpada koje nije obuhvaćeno stavkom 3. ovoga članka i kazeta za zbrinjavanje azbesta.

(5) Građevina za gospodarenje otpadom od lokalnog značaja je svaka građevina za gospodarenje otpadom koja nije obuhvaćena stavkom 3. ili 4. ovoga članka.

(6) Tijelo nadležno za donošenje dokumenta prostornog uređenja obvezno je planirati lokacije građevina iz stavaka 3., 4., odnosno 5. ovoga članka sukladno kategoriji građevine.

Čl. 179. tada važećeg Zakona o održivom gospodarenju otpadom bilo je propisano cit:

(1) Jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave dužne su u dokumentima prostornog uređenja odrediti područja za građenje građevina iz članka 83. ovoga Zakona u roku od godine dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona. (2) Jedinice područne (regionalne) samouprave dužne su u dokumentima prostornog uređenja odrediti odlagališta na kojima će se izgraditi kazete za zbrinjavanje azbesta u roku od godine dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

(3) Ako jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave u svojim prostornim planovima ne odrede područja, odnosno odlagališta u roku iz stavaka 1. i 2. ovoga članka, odluku o tim područjima, odnosno odlagalištima na prijedlog ministra u suradnji s ministrom nadležnim za prostorno uređenje, donosi Vlada u roku od tri mjeseca od isteka roka iz stavaka 1. i 2. ovoga članka.

2.1. Tuženik nadalje navodi da uvidom u navedene tada važeće prostorne planove i to bilo Urbanistički plan uređenja „Boćine“ u Čačincima, bilo Prostorni plan uređenja općine Čačinci, je razvidno kako tužitelj, kao jedinica lokalne samouprave, niti u roku od godine dana od dana donošenja Zakona o održivom gospodarenju otpadom, niti u vrijeme sklapanja Kupoprodajnog ugovora, a niti u kasnijem razdoblju (posebice u razdoblju od 5 godina od dana sklapanja ugovora), nije donijelo odluku o izmjeni bilo kojeg od prostornih planova, a osnovom kojih bi predmetna nekretnina bila određena područjem za građenje reciklažnog dvorišta. Tuženik zaključuje da upravo zbog manjkave i nedostatne prostorno planske dokumentacije (koja je temeljem Zakona o održivom gospodarenju otpadom u trenutku sklapanja Kupoprodajnog ugovora već morala sadržavati područja za građenje reciklažnog dvorišta), nije mogao ispuniti svoje obveze specificirane u čl. 7. Kupoprodajnog ugovora te ishoditi pravomoćnu građevinsku dozvolu za izgradnju reciklažnog dvorišta, izgraditi isto te ishoditi uporabnu dozvolu za njegovo korištenje.

2.2. Nadalje, tuženik ističe kako je u pokušaju ispunjenja uvjeta iz čl. 7. Kupoprodajnog ugovora, naišao i na druge prepreke. Obrazlaže da je odmah po sklapanju Kupoprodajnog ugovora krenuo sa potrebnim radovima izrade projektne dokumentacije za pomoćni objekt – spremište građevinskog alata i materijala s upravnim dijelom te da je već nakon nekoliko mjeseci, putem angažiranih projektanata, izradio idejni projekt za predmetnu građevinu, a sve radi ishođenja posebnih uvjeta nadležnih tijela u svezi namjeravane izgradnje temeljem čl. 82. Zakona o gradnji. Međutim, ishođenje predmetnih posebnih uvjeta ostalo je bezuspješno te je HEP Operator distribucijskog sustava d.o.o., Elektroslavonija Osijek 4. listopada 2019. donio rješenje kojim se obustavlja postupak utvrđivanja posebnih uvjeta i uvjeta priključenja, a s obzirom da nije postojala mogućnost priključenja građevine na elektroenergetsku mrežu. Razlog prethodno navedene nemogućnosti tuženik navodi da leži u postupcima, odnosno propustima tužitelja, a s obzirom da isti u takozvanoj poduzetničkoj zoni nije osigurao minimalne infrastrukturne uvjete radi realnog razvoja predmetne poduzetničke zone. Dodaje da je odredbom čl. 35. Urbanističkog plana uređenja „Boćine“ predviđena izgradnja dvije trafostanice nazivne snage 630 kVA, međutim, iako je predmetni Urbanistički plan stupio na snagu još 2012., tužitelj da niti do dana sklapanja Kupoprodajnog ugovora, a niti kasnije nije izgradio niti jednu trafostanicu te da ga je na taj način onemogućio u priključenju na elektroenergetsku mrežu, odnosno onemogućio u ishođenju građevinske dozvole jer ishođenje iste nije bilo moguće bez prethodno utvrđenog načina priključenja.

2.3. Tuženik ističe kako u predmetnoj poduzetničkoj zoni nisu izgrađeni nikakvi infrastrukturni objekt, niti su izgrađeni objekti bilo kakve poduzetničke odnosno gospodarske svrhe. Zaključuje da je stoga tužitelj 4. listopada 2022. donio Odluku o pokretanju postupka stavljanja izvan snage Urbanističkog plana uređenja „Boćine“. Međutim, i u pogledu navedenog, tuženik upućuje na nelogičnost postupanja tužitelja koji da svojim dopisom od 9. travnja 2024. označenim kao RASKID KUPOPRODAJNOG UGOVORA OD 9. travnja 2029. ZBOG NEISPUNJENJA, osnovom čl. 361. Zakona o obveznim odnosima, raskida Kupoprodajni ugovor, pozivajući se na tuženikovo neispunjenje uvjeta definiranih čl. 7. Kupoprodajnog ugovora iako je upravo poviše navedenom Odluku o pokretanju postupka stavljanja izvan snage Urbanističkog plana uređenja „Boćine“ iz 2022. ponovno onemogućio tuženika u bilo kakvom pokušaju ispunjenja predmetnih uvjeta.

2.4. Tuženik zaključuje da je razvidno kako je upravo uslijed tužiteljevih propusta i aktivnosti i to:

- propusta tužitelja da svoje prostorne planove uskladi sa tada važećim i relevantnim odredbama Zakona o održivom gospodarenju otpadom te nekretninu koja je predmetom Kupoprodajnog ugovora utvrdi lokacijom - područjem za građenje reciklažnog dvorišta;

- propusta tužitelja da u poduzetničkoj zoni obuhvaćenoj Urbanističkog plana uređenja „Boćine“ osigura infrastrukturne uvjete priključenja na elektroenergetsku mrežu, a samim time i omogući ishođenje posebnih uvjeta radi izrade glavnih projekata te ishođenja dokumenata gradnje;

- donošenjem Odluke o pokretanju postupka stavljanja izvan snage Urbanističkog plana uređenja „Boćine“ u 2022., a osnovom koje Odluke više nije moguće ishoditi izdavanje građevinske dozvole za objekte koji se nalaze u obuhvatu predmetnog Urbanističkog plana; bio de iure i de facto onemogućen u postupanju prilikom ispunjenja obveza definiranih čl. 7. Kupoprodajnog ugovora.

2.5. Tuženik ističe kako je uslijed poviše navedenih okolnosti, pred tuženika ustvari odredbom čl. 7. Kupoprodajnog ugovora postavljen nemogući uvjet iz razloga što u trenutku sklapanja Kupoprodajnog ugovora (a niti kasnije) građevinsku dozvolu za izgradnju reciklažnog dvorišta nije bilo moguće izdati jer:

- predmetna nekretnina nije od strane tužitelja kao jedinice lokalne samouprave određena i predviđena za izgradnju reciklažnog dvorišta, a sukladno tada važećem Zakonu o održivom gospodarenju otpadom;

- tužitelj nije osigurao osnovne infrastrukturne uvjete za priključak objekta na elektroenergetsku mrežu;

- nakon donošenja Odluke o pokretanju postupka stavljanja izvan snage Urbanističkog plana uređenja „Boćine“ više nije dopušteno izdavanje građevinskih dozvola na nekretninama u obuhvatu predmetnog plana.

2.6. Tuženik u odgovoru na tužbu nadalje poziva na odredbe čl. 298. st.2. i čl. 208. st.1. te čl. 374.st.1. Zakona o obveznim odnosima. Tuženik zaključuje da je ispunjenje obveze tuženika osnovom čl. 7. Kupoprodajnog ugovor iz navedenih razloga koji su u domeni krivnje i odgovornosti tužitelja bilo nemoguće već u trenutku sklapanja Kupoprodajnog ugovora, a ista nemogućnost da je svakako potvrđena i aktivnostima i propustima tužitelja nakon sklapanja Kupoprodajnog ugovora, slijedom čega da nije došlo niti moglo doći do raskida istog uslijed uvjeta koje u svojoj tužbi navodi tužitelj.

3. Dana 13. siječnja 2025. zaprimljen je podnesak tužitelja (str. 181-182 spisa) u kojem se očituje na navode odgovora na tužbu navodeći u bitnom se da osporavaju svi navodi iz odgovora na tužbu koji su u suprotnosti s navodima tužbe. U potpunosti da su netočni i neosnovani navodi tuženika da isti nije ishodio građevinsku dozvolu uslijed propusta i krivnje tužitelja. Tuženik izdavanje građevinske dozvole da nikada nije niti zatražio. Nadalje tužitelj navodi da se tuženik poziva na Odluku Općinskog vijeća Općine Čačinci od 4. listopada 2022. o pokretanju postupka stavljanja izvan snage Urbanističkog plana uređenja „Boćine“. Navedena odluka da je donesena nakon više od dvije godine od proteka roka za ishođenje građevinske dozvole koji je protekao u travnju 2020., dok je navedena odluka donesena 4. listopada 2022. i to upravo radi tuženikovog propusta da ishodi građevinsku dozvolu i realizira namjeravanu izgradnju reciklažnog dvorišta za građevinski otpad.

3.1. Nadalje, tužitelj navodi da tuženik dostavlja Idejni projekt od 23. kolovoza 2019. u kojem da se niti ne spominje reciklažno dvorište za građevinski otpad, već građevina poslovno gospodarske namjene – spremište građevinskog alata i materijala s upravnim dijelom. Osporava navode tuženika da bi predmetni Kupoprodajni ugovor sadržavao kakve nemoguće uvjete, kao i da bi uopće sadržavao raskidne uvjete. Nadalje navodi da ugovor sadrži bitne sastojke – obveze kupca kojih je ispunjenje u roku bitan sastojak ugovora, kao i jasne raskidne klauzule za slučaj da bilo koja od obveza kupca iz čl. 7. Ugovora ne bude ispunjena. Tako da su u potpunosti neprimjenjive odredbe Zakona o obveznim odnosima na koje se poziva tuženik. Zaključuje da su svi navodi tuženika iznijeti u odgovoru na tužbu neosnovani, stoga tužitelj ostaje kod tužbe i tužbenog zahtjeva u cijelosti.

4. Dana 23. siječnja 2025. zaprimljen je podnesak tužitelja (str. 183-184 spisa) kojim se dodatno očituje na odgovor na tužbu te tužitelj ukazuje da je postupak izmjene Prostornog plana uređenja Općine Čačinci započeo Odlukom o izradi II. Izmjena i dopuna Prostornog plana uređenja Općine Čačinci, Klasa: 350-02/17- 01/02, Urbroj: 2189/17-01-01/17-01, od 17. srpnja 2017. (objavljena u Službenom glasniku Općine Čačinci broj 05/17, 24.07.2017.). Članak 4. navedene odluke: „Izrada Izmjena i dopuna je dio procesa kontinuiranog planiranja koji se temelji na praćenju i ocjenjivanju stanja u prostoru na području općine Čačinci, te utvrđivanje prostornih pojava i procesa koji nisu u skladu s ciljevima PPUO Čačinci, prostornim planovima šireg područja ili propisima, otvaranja prostora u svrhu stvaranja uvjeta za razvoj Općine. Osnovni razlozi za izradu i donošenje Izmjena i dopuna da su sljedeći: utvrđivanje izdvojenih građevinskih područja naselja i određivanje lokacije reciklažnog dvorišta.

4.1. Nadalje tužitelj navodi da se Odlukom o donošenju II. Izmjena i dopuna prostornog plana uređenja Općine Čačinci, Klasa:350-02/17-01/02, Urbroj: 2189/14- 01-01/19-2, od 18. prosinca 2019. (objavljena u Službenom glasniku Općine Čačinci broj 08/19, 20.12.2019.), članak 140.: „U članku 238. iza stavka 1. dodaje stavak 2. koji glasi: (2) Lokacija reciklažnog dvorišta određena je u kartogramu 2. Infrastruktorni sustavi.“ Tužitelj zaključuje da je iz kartograma 2. Infrastruktorni sustavi razvidno da je određena lokacija Poduzetničke zone Boćine.

4.2. Tužitelj ukazuje da je razvidno iz dokumentacije priložene uz tužbu da je tužitelj predmetnu nekretninu prodao tuženiku isključivo radi izgradnje reciklažnog dvorišta za građevinski otpad. Tuženik nije ispunio niti jednu obvezu iz čl. 7. Ugovora, s time da nije niti zatražio izdavanje građevinske dozvole. Tuženik da je suprotno ugovorenoj svrsi sklapanja Ugovora, predmetnu nekretninu dao na korištenje OPG MARIĆ TONI, nositelj HP, FP – [adresa]. Predmetna nekretnina da je upisana u sustavu ARKOD – evidenciji uporabe poljoprivrednog zemljišta na području Republike Hrvatske pri Agenciji za plaćanja u poljoprivredi, ribarstvu i ruralnom razvoju, pod ARKOD ID brojem 3734332.

5. Tuženik je podneskom od 13. veljače 2025. (str. 249-252 spisa) očitovao se na podnesak tužitelja koji je zaprimio 28. siječnja 2025. i navodi u bitnom da tužitelj potvrđuje kako niti Urbanističkim planom uređenja „Boćine“, kao niti Prostornim planom uređenja općine Čačinci u trenutku sklapanja Kupoprodajnog ugovora, nisu postojali preduvjeti za omogućavanjem takvog zahvata u prostoru, kakvog je namjeravao izvršiti tuženik, odnosno da nisu postojale pretpostavke osnovom kojih bi tuženik s uspjehom mogao zatražiti, a tužitelj pozitivno odobriti izgradnju reciklažnog dvorišta za građevni otpad. Tim više, uvidom u dostavljenu dokumentaciju, odnosno dokumentaciju na koju tužitelj upućuje u svom podnesku, da je razvidno kako niti kasnije, a nakon donošenja Odluke o donošenju II. Izmjena i dopuna Prostornog plana uređenja Općine Čačinci nisu postojale predmetne pretpostavke, a budući da navodno označena lokacija reciklažnog dvorišta, prikazana na kartogramu 2 . Infrastrukturni sustavi (čl. 238. st.2 tekstualnog dijela Prostornog plana uređenja Općine Čačinci) ne obuhvaća nekretninu čkbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 28789 m2, upisanu u ZK uložak [broj ZK uloška], a koja je predmet ovog spora. Tuženik naglašava kako je dokumentacijom dostavljenom od strane tužitelja upravo potvrđeno kako tužitelj, kao jedinica lokalne samouprave, niti u roku od godine dana od dana donošenja Zakona o održivom gospodarenju otpadom, niti u vrijeme sklapanja Kupoprodajnog ugovora, a niti pak u nekom kasnijem razdoblju (posebice u razdoblju od 5 godina od dana sklapanja Kupoprodajnog ugovora), nije donijelo odluku o izmjeni bilo kojeg od prostornih planova, a osnovom kojih bi nekretnina čkbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 28789 m2, upisane u ZK uložak [broj ZK uloška], bila određena područjem za građenje reciklažnog dvorišta.

5.1. Iako tužitelj u svom podnesku upire kako je, poviše navedenim dokumentom lokacija građenja reciklažnog dvorišta, određena u Poduzetničkoj zoni Boćine, predmetno, temeljem odredba tada važeće Zakona o prostornom uređenju i gradnji, tuženiku nije omogućavalo namjeravanu izgradnju na nekretnini koja je predmetom ovog spora, a s obzirom da navodna oznaka lokacije na samom kartogramu 2. Infrastrukturni sustavi nije ni na koji način obuhvaćala predmetnu nekretninu. Ovdje tuženik posebno napominje kako se radi o navodnoj oznaci lokacije reciklažnog dvorišta, a s obzirom kako predmetna oznaka kao takva nije definirana niti u tumaču planskog znakovlja kartogramu 2. Infrastrukturni sustavi, a niti pak u tekstualnom dijelu Odluku o donošenju II. Izmjena i dopuna Prostornog plana uređenja Općine Čačinci, slijedom čega tuženiku kao laiku, ali niti nikome trećem da nije moglo biti poznato na što se predmetna oznaka odnosi.

5.2. S obzirom na navedeno, tuženik zaključuje da je razvidno kako je svojim podneskom od 23. siječnja 2025., tužitelj upravo potvrdio navode tuženika iz odgovora na tužbu pri čemu tuženik posebno napominje da on temeljem (nemogućeg, a samim time i nepostojećeg) uvjeta Kupoprodajnog ugovora od dana 21. veljače 2019. nije bio dužan „zatražiti“ izdavanje građevinske dozvole (a kako to u podnesku ističe tužitelj), već istu ishoditi, a što je de iure bio onemogućen (ne)postupanjem tužitelja.

5.3. U odnosu na ostale navode tužitelja iz predmetnog podneska, a posebice u odnosu na navode da bi tuženik suprotno ugovorenoj svrsi sklapanja Ugovora, predmetnu nekretninu dao na korištenje OPG MARIĆ TONI, nositelj HP, [adresa], tuženik ističe kako su isti navodi irelevantni za predmet ovog spora, a sve s obzirom na činjenicu kako predmetnim postupanjem tuženik nije postupio protivno bilo koje odredbe Kupoprodajnog ugovora, kao i s obzirom na činjenicu kako je dopisom Klasa: 035-01/22-01/09; Urbroj: 2189/14- 02/24-2 od 9. travnja 2024. označenim kao RASKID KUPOPRODAJNOG UGOVORA OD 9. travnja 2029. GODINE ZBOG NEISPUNJENJA, osnovom čl. 361. Zakona o obveznim odnosima, tužitelj tuženiku izjavio da raskida Kupoprodajni ugovor isključivo uslijed navodnog neispunjenja obveze tuženika iz čl. 7. istog, a kojom odredbom se pak u niti jednom dijelu ne spominje zabrana korištenja predmetne nekretnine od strane trećih osoba.

6. Tijekom dokaznog postupka izvršen je uvid u isprave u spisu i to u Kupoprodajni ugovor od 9. travnja 2019. godine (str. 17-24 spisa), Odluku o raspisivanju natječaja za prodaju neizgrađenog građevinskog zemljišta u industrijskoj zoni Boćine od 7. lipnja 2018. godine (str. 25 spisa), Natječaj za prodaju neizgrađenoj građevinskog zemljišta u industrijskoj zoni Boćine od 25. srpnja 2018. godine (str. 27- 30 spisa), Oglas (str. 31 spisa), Odluku o izboru najpovoljnijeg ponuđača za prodaju neizgrađenog građevinskog zemljišta u poduzetničkoj zoni Boćine od 6. rujna 2018. godine (str. 33-34 spisa), Program olakšica i poticaja razvoja gospodarstva u poduzetničkoj zoni Boćine od 7. lipnja 2018. godine (str. 35-40 spisa), zk. izvadak za kčbr. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška] (str. 41 spisa), Obavijest o raskidu kupoprodajnog ugovora s dostavnicom (str. 43-46 spisa), Dopis raskid kupoprodajnog ugovora od 9. travna 2024. godine s dostavnicom (str. 47-48 spisa), Očitovanje na dopis od 19. travnja 2024. godine (str. 49-50 spisa), Službeni glasnik Općine Čačinci broj 8/12 (str. 69-151 spisa), Idejni projekt izrađen za potrebe tuženika od strane projektanta – trgovačkog društva STANDING d.o.o. (str. 152-172 spisa), Rješenje HEP Operator distribucijskog sustava d.o.o., Elektroslavonija Osijek od dana 4. listopada 2019. godine i obavijest (str. 173-175 spisa), Odluku tužitelja o pokretanju postupka stavljanja izvan snage Urbanističkog plana uređenja Boćine od 4. listopada 2022. godine (str. 176-179 spisa), raskid kupoprodajnog ugovora od 9. travnja 2024. (str. 180 spisa), Službeni glasnik Općine Čačinci broj 05/17 (str. 185- 204 spisa), Službeni glasnik Općine Čačinci broj 08/19 (str. 205-236 spisa), kartogram Infrastruktorni sustavi (str. 237, 276, 283 spisa), izliste iz sustava ARKOD (str. 238-240 spisa), prikaz katastarskih čestica (str. 241-242 spisa), izvod iz katastarskog plana (str. 252 spisa)

6.1. Tuženik je tijekom postupka predložio uvid u prikaz poduzetničke zone obuhvaćene Urbanističkim planom uređenja „Boćine“ putem internetskog servisa https://oss.uredjenazemlja.hr. Pristupom na navedenu stranicu pristupa se podacima katastra i zemljišnih knjiga,dok se zk. izvadak za kčbr. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška] već nalazi na str. 41 spisa i izvod iz katastarskog plana (str. 252 spisa).

6.2. Tuženik je tijekom postupka predložio uvid u kompletnu dokumentaciju vezano za Prostorni plan uređenja Općine Čačinci i Urbanističke planove uređenja, koja je javno dostupna na web stranici Zavoda za prostorno uređenje Virovitičko- podravske županije (https://juzpuvpz.hr/prostorni-planovi-vpz/), na toj poveznici nalaze se za Općinu Čačinci podatci za urbanistički plan s tekstualnim dijelom i grafikom plana, te je izvršen uvid u navedenu dokumentaciju putem internetske poveznice.

6.3. Tijekom postupka izveden je dokaz saslušanjem stranka po zastupnicima po zakonu i to načelnika tužitelja LP i saslušanje zakonskog zastupnika tuženika BP, na okolnosti ispunjenja uvjeta ugovora i raskida istog. Izveden je dokaz i saslušanjem svjedoka OP – koji je bio načelnik Općine Čačinci u vrijeme sklapanja kupoprodajnog ugovora na okolnost ugovorene svrhe prodaje nekretnine, donošenje odluke koje su prethodile prodaji, ugovaranja bitnih sastojaka ugovora i raskidnih klauzula, na okolnost postupanja tuženika nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora i oznake lokacije reciklažnog dvorišta na kartogramu drugi infrastrukturni sustavi. Nadalje saslušan je kao svjedok i HP na okolnosti uvjeta ugovora i raskida istog.

6.4. Daljnji dokazi nisu izvedeni jer su sporne odlučne činjenice utvrđene na temelju ostalih izvedenih dokaza. Tuženik je naime predlagao izvođenje dokaza po potrebi očevidom na licu mjesta i/ili pribava podataka službenim putem od trgovačkog društva HEP Operator distribucijskog sustava d.o.o., Elektroslavonija Osijek u odnosu na utvrđivanje postojanja infrastrukture u poduzetničkoj zoni.

7. Na temelju tako provedenog dokaznog postupka, a cijeneći svaki dokaz zasebno i sve dokaze zajedno, sukladno članku 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj: 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 84/08., 123/08., 57/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23. i 146/25; dalje: ZPP) sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev u odnosu na glavni zahtjev za utvrđenje raskida ugovora i upis prava vlasništva tužitelja u zemljišnim knjigama osnovan.

8. Predmet spora je po prvotnom tužbenom zahtjevu na utvrđenje da je raskinut kupoprodajni ugovor zaključen dana 09.04.2019. između tužitelja kao prodavatelja i tuženika kao kupca nekretnine upisane kao kčbr. [katastarska čestica], Paušinci, oranica, površine 28789 m2, upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koji ugovor je ovjeren 09.04.2019. od javnog bilježnika Antuna Novačića, [adresa], pod brojem OV-781/2019. i zahtjev za brisanje prava vlasništva tuženika na predmetnoj nekretnini i uspostava ranijeg zemljišnoknjižnog stanja, odnosno uknjižba prava vlasništva u korist tužitelja. Tužitelj je sukladno čl. 188. st. 2. ZPP-a za slučaj da sud utvrdi prvotno postavljeni tužbeni zahtjev neosnovanim, postavio i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev i to konstitutivni zahtjev na raskid predmetnog ugovora i uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja

9. Tijekom postupka:

-nesporno je da je zaključen kupoprodajni ugovor 9. travnja 2019. između tužitelja kao prodavatelja i tuženika kao kupca nekretnine upisane kao kčbr. [katastarska čestica], Paušinci, oranica, površine 28789 m2, zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koji ugovor je ovjeren 9. travnja 2019. od javnog bilježnika Antuna Novačića iz [adresa] i da je predmetnu nekretninu tuženik kupovao radi namjeravane izgradnje reciklažnog dvorišta za građevinski otpad,

- nesporno je da je tuženik isplato kupoprodajnu cijenu, da mu je tužitelj i predao posjed nekretnine i da je tuženik temeljem navedenog ugovora i tabularne izjave tužitelja i upisan kao vlasnik predmetne nekretnine u zemljišnim knjigama,

-nesporno je da tuženik u roku od 365 dana od dana sklapanja predmetnog kupoprodajnog ugovora nije uspio ishoditi građevinsku dozvolu za izgradnju planiranog reciklažnog dvorišta, kao i da isto do današnjeg dana nije izgradio,

-nesporno da se predmetna nekretnina nalazi u takozvanoj poduzetničkoj zoni Boćine, smještenoj na rubnom sjeveroistočnom dijelu naselja Čačinci,

-sporno je je li do neispunjenja ugovornih obveza došlo isključivo uslijed propusta tuženika ili uslijed propusta i krivnje tužitelja i time jesu li postojale pretpostavke za raskid ugovora,

-sporno je je li odredbom čl. 7. Kupoprodajnog ugovora postavljen nemoguć odgodni uvjet iz razloga kako to navodi tuženik koji su bili sporni: što u trenutku sklapanja Kupoprodajnog ugovora (a niti kasnije) građevinsku dozvolu za izgradnju reciklažnog dvorišta nije bilo moguće izdati jer: predmetna nekretnina nije od strane tužitelja kao jedinice lokalne samouprave određena i predviđena za izgradnju reciklažnog dvorišta, a sukladno tada važećem Zakonu o održivom gospodarenju otpadom; tužitelj nije osigurao osnovne infrastrukturne uvjete za priključak objekta na elektroenergetsku mrežu; nakon donošenja Odluke o pokretanju postupka stavljanja izvan snage Urbanističkog plana uređenja „Boćine“ više nije dopušteno izdavanje građevinskih dozvola na nekretninama u obuhvatu predmetnog plana.

-sporno je i da bi predmetni kupoprodajni ugovor sadržavao kakve nemoguće uvjete, kao i da bi uopće sadržavao raskidne uvjete,

-sporno je bilo da bi tuženik predmetnu nekretninu dao na korištenje OPG MARIĆ TONI, nositelj HP, [adresa] i da je predmetna nekretnina upisana u sustavu ARKOD – evidenciji uporabe poljoprivrednog zemljišta na području Republike Hrvatske,

-sporna je osnovanost postavljenih tužbenih zahtjeva.

10. Iz Kupoprodajnog ugovora od 9. travnja 2019. (str. 17-24 spisa) proizlazi da su tužitelj Općina Čačinci, kao prodavatelj i tuženik Priprema i gradnja d.o.o., kao kupac, sklopili Kupoprodajni ugovor 9. travnja 2019., ovjeren 9. travnja 2019. od javnog bilježnika a kojim je prodavatelj prodao, a kupac kupio nekretninu upisanu kao kčbr. [katastarska čestica], Paušinci, oranica, površine 28789 m2, zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]. Nadalje je u ugovoru navedeno da je opisana nekretnina u naravi neizgrađeno građevinsko zemljište koje se nalazi u Čačincima, poduzetnička zona Boćine. Čl. 2. predmetnog ugovora, ugovorena je prodaja nekretnine kupcu radi izgradnje reciklažnog dvorišta za građevinski otpad, prema ponudi i poslovnom planu kupca zaprimljenom kod prodavatelja 9. kolovoza 2018. Kupoprodajna cijena utvrđena je u iznosu od 28.789,00 kn uz primjenu Mjere 1. Programa olakšica i poticaja razvoja gospodarstva u Poduzetničkoj zoni Boćine. Prema čl. 7. Ugovora:

- kupac nekretnine je dužan: u roku od 365 (tristošezdesetpet) dana od sklapanja ugovora, o svom trošku ishoditi građevinsku dozvolu za gospodarski objekt naznačen u ponudi za kupnju zemljišta, ukoliko Kupac ne ishodi građevinsku dozvolu u naznačenom roku ovaj Kupoprodajni ugovor se raskida, nekretnina se vraća u vlasništvo i posjed Prodavatelja u stanju u kojem se nalazi u trenutku raskida Kupoprodajnog ugovora bez prava kupca na bilo kakvu naknadu, te se ista ima smatrati kao naknada za korištenje nekretnine,

10.1. U čl. 11. Kupoprodajnog ugovora od 9. travnja 2019. navedeno je da se nekretnina kupuje po načelu "viđeno-kupljeno".

11. Iz Natječaja od 25. srpnja 2018. za prodaju neizgrađenog građevinskog zemljišta u industrijskoj zoni Bočine (str. 27-30 spisa), proizlazi da je raspisan na temelju Odluke o raspisivanju natječaja za prodaju neizgrađenog građevinskog zemljišta u industrijskoj zoni Boćine od 7. lipnja 2018. Općinskog vijeća općine Čačinci (str. 25 spisa) i to između ostalih i za predmetnu nekretninu površine 28.789 m2 po cijeni od 40,00 kn /m2 što ukupno iznosi 1.151.560,00 kn. Nadalje u natječaju je navedeno da kriteriji za odabir najpovoljnijeg ponuditelja je ponuda s prihvatljivim programom i s najviše ponuđenom cijenom sve kako je to navedeno u točci II. Natječaja. Točkom III. natječaja određeno je da stjecatelj nekretnine snosi troškove parcelacijskog elaborata kao i sve troškove koje bi mogli proizaći u svezi s privođenom namjenom nekretnine. U čl. IV. natječaja navedeno je da se nekretnine kupuju prema sistemu viđeno i kupljeno. Točkom V. je navedeno da prodavatelj nudi kupcu pogodnosti utvrđene programom olakšica i poticaja razvoja gospodarstva u poduzetničkoj zoni Bočine (Službeni glasnik Općine Čačinci broj 4/18), i to kupovinu zemljišta uz subvenciju cijene do 97,5%, oslobođenje od plaćanja komunalnog doprinosa, komunalne naknade, općinskih poreza, naknade za priključenje na komunalnu infrastrukturu, sufinanciranje kamata na kredite, oslobađanje temeljem zakonskih propisa.

12. Iz Oglasa (str. 31 spisa) proizlazi da se odnosi na javno prikupljanje ponuda za prodaju, između ostalih i predmetne nekretnine.

13. Iz Odluke o izboru najpovoljnijeg ponuđača za prodaju neizgrađenog građevinskog zemljišta u poduzetničkoj zoni Boćine od 6. rujna 2018. (str. 33-34 spisa), proizlazi da se prihvaća ponuda tuženika za kupnju predmetne nekretnine te da se prodaje kao cjelina za namjenu izgradnje reciklažnog dvorišta za građevinski otpad, cijena iznosi 1.151.560,00 kn koji će kupac isplatiti umanjeno za 97,5% sukladno mjeri I. programa što iznosi 28.789,00 kn. Nadalje je navedeno da troškove parcelacijskoj elaborata te sve ostale troškove koji bi mogli proizaći u svezi s privođenjem namjeni nekretnine snosi stjecatelj nekretnine te je navedeno da će sve ostale obveze i prava regulirati se kupoprodajnim ugovorom.

14. Iz Programa olakšica i poticaja razvoja gospodarstva u poduzetničkoj zoni Boćine od 7. lipnja 2018. (str. 35-40 spisa) proizlazi da ga je donijelo općinsko vijeće Općine Čačinci 7. lipnja 2018. te je u čl. 1. navedeno da tim programom Općina Čačinci želi stvoriti povoljnije uvjete za poduzetnike, razvoj gospodarstva, otvaranje novih radnih mjesta. Člankom 2. navedeno je da se poduzetnička zona nalazi u k. o. [katastarska općina] na površini od 253.849 m[2] . Člankom 3. navedena je svrha i cilj programa, čl. 4. određeno je idejno rješenje poduzetničke zone Boćine, čl. 5. je određena namjena razvoja poduzetničke zone. Između ostalog je navedeno da će se detaljni uvjeti uređenja pojedinih čestica odrediti elaboratom za ishođenje dokumentacije potrebne za građenje. Čl. 6. programa određene su mjere kao poticaj ulaganja. U odnosu na mjeru I. koja se odnosi na kupovinu zemljišta uz povlaštene cijene zemljišta po m[2] određeno je da se investitor obvezuje izgraditi i staviti u funkciju minimalno 50% objekta, odnosno pogona navedenog u poslovnom planu u roku od dvije godine od potpisivanja kupoprodajnog ugovora, a cijelo ulaganje završiti u roku od 5 godina od potpisivanja kupoprodajnog ugovora te je navedeno da je u kupoprodajnom ugovoru obvezna napomena da se zemljište vraća u vlasništvo Općine Čačinci, bez obzira na izvršena ulaganja ukoliko se ne ispune uvjeti iz poslovnog plana investitora.

15. Iz zk. izvatka za kčbr. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška] (str. 41-42 spisa), Paušinci, oranica, ukupne površine 28.789 m[2] proizlazi da je upisan kao vlasnik tuženik dok je u teretovnici po brojem Z-8371/2016 uknjižena stvarna služnost izgradnje, držanja, održavanja i pristupa građevini "KDV 10(20) KV TS 35/10 KV ORAHOVICA-ČAČINCI" 28.10.2016. uknjižba prava služnosti izgradnje, držanja, održavanja i pristupa građevini "KDV 10(20) kV TZS 35/10kV Orahovica-Čačinci" za korist HEP d.d., Zagreb.

16. iz Obavijesti o raskidu kupoprodajnog ugovora s dostavnicom od 5. travnja 2022. (str. 43-46 spisa), proizlazi da je upućena od strane tužitelja tuženiku te se navodi da sukladno čl. 7. kupoprodajnog ugovora od 9. travnja 2019. tužitelj kao prodavatelj raskida predmetni kupoprodajni ugovor budući u roku od 365 dana od dana sklapanja ugovora tuženik kao kupac o svom trošku nije ishodio građevinsku dozvolu za gospodarski objekt naznačen u ponudi za kupnju zemljišta. Nadalje je navedeno:

"Kako predmetnu nekretninu koristite već skoro dvije godine kao poljoprivredno zemljište, ljubazno Vas molimo da u roku od 5 dana, predate istu u posjed Općini Čačinci.

Slijedom navedenog, obavještavamo Vas da se predmetni ugovor smatra raskinutim s danom dostave Vama ove Obavijesti o raskidu, te ste dužni u roku od 5 dana od dana dostave Vama ove Obavijesti o raskidu predati Općini Čačinci u posjed predmetnu nekretninu slobodnu od osoba i stvari." Iz priložene dostavnice proizlazi da je tuženik obavijest o raskidu primio 12. travnja 2022.

17. Iz Dopisa raskid kupoprodajnog ugovora od 9. travna 2024. s dostavnicom (str. 47-48 spisa), proizlazi da se tužitelj pozvao na čl. 361. Zakona o obveznim odnosima i naveo da se raskida predmetni ugovor te je navedeno da se istekom krajnjeg roka od 5 godina ugovor raskida po samom zakonu te da je kupac dužan bez odgode vratiti predmetnu nekretninu u vlasništvo i posjed tužitelja. Predmetni dopis tuženik je zaprimio 16. travnja 2024.

18. Iz Očitovanja tuženika na dopis od 19. travnja 2024. (str. 49-50 spisa), proizlazi da je tuženik po punomoćniku dostavio tužitelju 26. travnja 2024. predmetno očitovanje u kojem se navodi da je tuženik dopis tužitelja od 9. travnja 2024. zaprimio 16. travnja 2024. u kojem se navodi da u kupoprodajom ugovoru nije navedeno da bi ispunjenje bilo koje obveze predstavljao bitan sastojak ugovora. Nadalje se navodi da nisu ispunjeni uvjeti za raskid ugovora niti temeljem predmetnog dopisa niti temeljem zakona. Zaključno se navodi da tuženik neće predati u posjed predmetnu nekretninu tužitelju.

19. Iz Službenog glasnika Općine Čačinci broj 8/12 od 21. prosinca 2012. (str. 69-151 spisa), proizlazi da je donesena odluka o donošenju urbanističkog plana uređenja "Boćine" (str. 130-149 spisa).

19.1. Člankom 20. određeni su uvjeti uređenja:

"Prometni i infrastrukturni sustavi i koridori prikazani su grafičkim prikazima ovog Plana, a uvjeti za njihovu izgradnju, rekonstrukciju, opremanje i korištenje propisani su posebnim uvjetima, suglasnostima i mišljenjima iz područja cestovnog prometa, elektroenergetike, telekomunikacija, distribucije plina, vodoopskrbe, odvodnje otpadnih voda, vodoprivrede te ovim Planom.

Građevine se mogu izgraditi na zemljištu opremljenom javno prometnom površinom, priključcima na mrežu za opskrbu električnom energijom, vodom i plinom, te za odvodnju otpadnih voda. Može se omogućiti i gradnja uz nižu komunalnu opremljenost zemljišta kao etapno rješenje. Minimum komunalne opremljenosti podrazumijeva neasfaltiranu pristupnu ulicu, priključak na mrežu za opskrbu električnom energijom i odvodnju otpadnih voda, te opskrbu vodom."

20. Iz Idejnog projekta izrađenog za potrebe tuženika od strane projektanta – trgovačkog društva STANDING d.o.o. iz kolovoza 2019. (str. 152-172 spisa), proizlazi da sadrži i između ostalog i izvod iz katastarskog plana za predmetnu česticu te je navedeno da se radi o opisu i prikazu građevine i to prikazu tehničkog rješenja za građenje građevine poslovno gospodarske namjene - spremište građevinskog alata i materijala s upravnim dijelom na predmetnoj nekretnini.

U točci 2.1.8. navedeno je da predmetna čestica ima neposredan pristup na postojeću prometnu površinu. U točci 2.1.9. navedeno je da je predmetna građevina na području djelovanja HEP-Operater distribucijskog sustava d.o.o. te da će se novi priključak građevine na niskonaponsku elektroenergetsku mrežu izvesti prema posebnim uvjetima koje odredi navedeni distributer. U odnosu na vodovod i odvodnju navedeno je da će projektirana zgrada sadržavati priključak na javni vodoopskrbni sustav te sustav javne odvodnje pod nadležnosti tvrtke Papuk d.o.o. Orahovica.

21. Iz Rješenja HEP Operator distribucijskog sustava d.o.o., Elektroslavonija Osijek od 4. listopada 2019. i obavijest (str. 173-175 spisa), navedeno je da se obustavlja postupak utvrđivanja posebnih uvjeta i uvjeta priključenja za građevinu koja se odnosi na predmetnu nekretninu te je u obrazloženju navedeno da izdavanje posebnih uvjeta i uvjeta priključenja bit će moguće nakon podnesenog zahtjeva za izdavanja elektroenergetske suglasnosti (EES). Iz priložene obavijesti (str. 175) proizlazi da HEP obavještava Virovitičko-podravsku županiju i društvo Standing d.o.o. te je navedeno da za predmetni zahvat se ne izdaju uvjeti priključenja obzirom da ne postoji mogućnost priključenja u skladu s Uredbom o izdavanju energetskih suglasnosti i utvrđivanju uvjeta i rokova priključenja na elektroenergetsku mrežu.

22. Iz Odluke tužitelja o pokretanju postupka stavljanja izvan snage Urbanističkog plana uređenja Boćine od 4. listopada 2022. (str. 176-179 spisa), proizlazi da je navedenom odlukom započet postupak stavljanja van snage Urbanističkog plana uređenja Boćine. U čl. 4. navedeno je da plan izrađen sa svrhom uređenja poduzetničke zone u kojoj će se omogućiti izgradnja građevina gospodarske namjene, sa svrhom povećanja gospodarskih aktivnosti te se prema procjeni na tom prostoru planiralo 10 poduzetničkih parcela a budući se navedeno nije realiziralo da se pojavio interes za gradnju objekata za proizvodnju obnovljivih izvora energije, kojemu je potrebna ova površina u cijelosti, da je potrebno stoga staviti taj plan izvan snage.

23. iz Službenog glasnika Općine Čačinci broj 05/17od 24. srpnja 2017. (str. 185-204 spisa) proizlazi da je donesena odluka o izradi II. Izmjena i dopuna prostornog plana uređenja Općine Čačinci (str. 188-194 spisa) te je u čl. 4. navedeno da je razlog donošenja između ostalog i određivanje lokacije reciklažnog dvorišta.

24. Iz Službenog glasnika Općine Čačinci broj 08/19 od 20. prosinca 2019. (str. 205-236 spisa), proizlazi da je čl. 140. u čl. 238. dodan st. 2. koji glasi:

Lokacija reciklažnog dvorišta određena je u kartogramu 2. Infrastrukturni sustavi.“

25. Iz kartograma Infrastruktorni sustavi (str. 237, 276, 283 spisa), proizlazi da se radi o kartogramu prostornog plana uređenja Općine Čačinci II. izmjene i dopune te da se odnosi na "infrastrukturni sustavi". Nadalje proizlazi da iz tumača planskog znakovlja ne proizlazi znakovlje za reciklažno dvorište.

26. Iz izlista iz sustava ARKOD i prikaza katastarskih čestica (str. 238-242 spisa), vidljiv je prikaz i predmetne čestice.

27. Iz izvoda iz katastarskog plana (str. 252 spisa) također je vidljiv prikaz predmetne katastarske čestice te je vidljivo da graniči između ostalog i sa cestom Čačinci-Zdenci.

28. Iz Službenog glasnika Općine Čačinci broj 08/19 od 20. prosinca 2019. (str. 205-236 spisa), proizlazi da je čl. 30.. izmijenjen čl. 28. i glasi:

"(1) Neizgrađenim dijelom građevinskog područja smatra se područje određeno prostornim planom planirano za razvoj.

(2) Na neizgrađenim dijelovima građevinskih područja na kojima je izgrađena osnovna infrastruktura, odnosno prometna površina preko koje se osigurava pristup do građevne čestice, odnosno zgrade, moguće je ishoditi akt za građenje građevine uz uvjete propisane poglavljem 2.2.1. ovih Odredbi."

29. Na ročištu za glavnu raspravu održanu 30. rujna 2025. saslušan je svjedok OP koji je u iskazu naveo:

„Ja sam od 2005. do 2021. bio općinski načelnik tuženika Općina Čačinci te sam ja kao načelnik općine za Općinu Čačinci i sklapao predmetni kupoprodajni ugovor s tuženikom kao kupcem 9. travnja 2019. a sve po prethodno provedenom natječaju. Naime, predmetno zemljište prodavalo se po povlaštenoj cijeni i bili su ugovoreni stoga posebni uvjeti koje je morao ispuniti kupac konkretno tuženik Priprema i gradnja d.o.o. i to na način da je kroz slijedećih 5 godina trebalo biti izgrađeno reciklažno dvorište za građevinski otpad i pokrenuto poslovanje u istom. Sam prodavatelj Općina Čačinci nije se tim ugovorom obvezalo na izgradnju bilo kakve infrastrukture za predmetno zemljište te ga je kupac kupio u viđenom stanju te su sve daljnje obveze po predmetnom ugovoru u odnosu na ishođenje građevinske dozvole i izgradnju predmetnog objekta bile na tuženiku kao kupcu. S obzirom da sam ja nakon što sam prestao biti načelnik tužitelja bio vijećnik u Općinskom vijeću a sada sam predsjednik Općinskog vijeća tužitelja to mi je stoga poznato da je tužitelj tijekom 2022. slao upozorenje tuženiku da se nešto učini po pitanju ishođenja građevinske dozvole i izgradnje pogona budući da do 2022. nije bila ishođena građevinska dozvola niti je bio izgrađen pogon na predmetnom zemljištu. Ja ne znam da li je tuženik na taj poziv tužitelja na bilo koji način odgovorio. Kako znam prolaziti u blizini predmetnog zemljišta poznato mi je da se sada na istom nalaze određene poljoprivredne kulture. Mogu potvrditi da je 2019. urbanistički plan uređenja Općine Čačinci i to zone "Boćine" predviđao mogućnost izgradnje reciklažnog dvorišta. Naime, predmetna poduzetnička zona "Boćine" obuhvaćala je oko 25 hektara zemljišta te je prema urbanističkom planu uređenja bila predviđena i izgradnja cesta, uređenje čestica, izgradnja trafostanica i to dvije trafostanice i kako sam već naprijed naveo bila je predviđena i izgradnja reciklažnog dvorišta. Ja sam kroz priče načuo da je tuženik zatražio izdavanje građevinske dozvole za izgradnju reciklažnog dvorišta za odlaganje građevinskog otpada ali ja ne znam točno je li on taj zahtjev podnio niti kako bi o tom zahtjevu eventualno bilo odlučeno. U odnosu na izgradnju infrastrukture pa tako i u odnosu na trafostanicu mogu ponoviti da je urbanističkim planom uređenja "Boćine" bila predviđena izgradnja i dvije trafostanice, međutim Općina Čačinci u svom proračunu nije imala dovoljno financijskih sredstava za izgradnju infrastrukture te je Općina Čačinci odlučila čekati s izgradnjom infrastrukture do pribave financijskih sredstva bilo od strane Vlade Republike Hrvatske bilo iz natječaja fondova EU. Činjenica da nisu bile izgrađene trafostanice u poduzetničkoj zoni nije priječila da vlasnici nekretnina unutar te zone sami izgrade potrebnu infrastrukturu. Poznato mi je da do danas u toj poduzetničkoj zoni nije izgrađen niti jedan objekt niti je izgrađena bilo kakva infrastruktura u smislu trafostanica, vodovoda, kanalizacije i sl. Također znam da je urbanistički plan uređenja "Boćine" prošle godine stavljen van snage. Sada je u odnosu na nekretnine i te poduzetničke zone na snazi prostorni plan Općine Čačinci te su šire mogućnosti gradnje na predmetnim nekretninama tako i one koje je kupio tuženik budući je i predmetna nekretnina i nadalje građevinsko zemljište.

Na pitanje punomoćnice tužitelja mogu li dodatno pojasniti koji su bili razlozi da se u kupoprodajnom ugovoru navode posebni uvjeti za kupca u svezi ishođenja građevinske dozvole i svih potrebnih odobrenja za gradnju te da pojasnim iz kojeg razloga je bio i ugovoren rok kako za ishođenje građevinske dozvole tako i za izgradnju gospodarskog objekta, mogu odgovoriti da je Općina Čačinci prije prodaje predmetne nekretnine izvršila procjenu vrijednosti te nekretnine te je i sukladno zakonskim odredbama objavila i natječaj za prodaju predmetne nekretnine te je Općinsko vijeće i provelo natječaj. U tom natječaju su bili propisani posebni uvjeti za prodaju predmetne nekretnine i to na način da su bile predviđene i poticajne mjere za poduzetnike jer se željelo poticati i zapošljavanje u predmetnoj poduzetničkoj zoni. Iz navedenog razloga bilo je predviđeno da se za kupca umanji procijenjena tržišna vrijednost nekretnine za više od 90% te se iz tog razloga i kupac kupoprodajnim ugovorom obvezao da izgradi određeni pogon u određenom roku te da prilikom zapošljavanja radnika prednost pri zapošljavanju imaju radnici s prijavljenim prebivalištem na području [adresa].

Na pitanje zastupnika po zakonu tuženika postoji li i nadalje poduzetnička zona "Boćine", odnosno postoji li ikakva industrijska zona u Općini Čačinci i što je eventualno predviđeno da se u istoj može graditi, mogu odgovoriti kako sam to već naprijed navodio da poduzetnička zona i nadalje i fizički i stvarno postoji te da se i na predmetnoj nekretnini i nadalje mogu izvoditi građevinski radovi odnosno graditi sukladno prostornom planu Općine Čačinci. Prema tom prostornom planu za razliku od urbanističkom planu uređenja "Boćine" sada je primjerice moguća izgradnja ceste i na nekoj drugoj čestici, dakle moguće je prilagođavati se potencijalnom investitoru u pogledu izgradnje pristupnog puta kao i sve ostale infrastrukture.

Na pitanje zastupnika po zakonu tuženika postoji li rok za izgradnju infrastrukture u industrijskoj zoni, mogu odgovoriti kako sam već naprijed iskazivao da takav rok ne postoji te da je izgradnja infrastrukture vezana uz pribavu odnosno osiguranje financijskih sredstava u proračunu Općinu Čačinci za tu namjenu. Ponavljam da svaki investitor može i sam izgraditi predmetnu infrastrukturu koja mu je potrebna.“

30. Na ročištu za glavnu raspravu održanu 30. rujna 2025. saslušan je tužitelj po zastupniku po zakonu ZP koji je u iskazu naveo:

„Ja sam od 2021. načelnik Općine Čačinci te sam i sada načelnik u svom drugom mandatu. Znam da je Općina Čačinci 2022. poslala upozorenje vlasniku predmetne nekretnine u kojem se ukazalo na odredbe ugovora o kupoprodaji iz 2019. koje nisu ispoštovane. Međutim, kako je tekao još rok od 5 godina za izgradnju objekta Općina Čačinci čekala je da protekne taj rok kako bi se vidjelo hoće li objekt biti izgrađen ili ne. Kako nije došlo do realizacije uvjeta iz ugovora niti je objekt izgrađen, pokrenut je postupak radi vraćanja predmetne nekretnine u vlasništvo Općine Čačinci jer su se morali štiti interesi Općine Čačinci. Naime, interes je Općine Čačinci da se ispoštuju sve odredbe sklopljenog ugovora te u situaciji kada nije izgrađen objekt niti realiziran projekt da se predmetna nekretnina vrati u vlasništvo Općine Čačinci u cilju pronalaska drugog investitora koji će biti u mogućnosti izgraditi određeni objekt na predmetnom građevinskom zemljištu. U odnosu na uređenje same zone "Boćine" u smislu izgradnje infrastrukture (struja, voda, kanalizacija) Općina Čačinci je ocijenila da nije nužno odmah izgraditi svu infrastrukturu u predmetnoj poduzetničkoj zoni jer se radi o velikoj investiciji, dok je neizvjesno hoće li doći i do realizacije bilo kakve gradnje u predmetnoj poduzetničkoj zoni. Također je ocjenjeno da za pojedine investitore ovisno o njihovoj poduzetničkoj djelatnosti ponekada nije niti nužna sva infrastruktura, dakle nekome nije potrebna struja ili kanalizacija ili voda. Iz tog razloga nije se odmah pristupilo izgradnji sve infrastrukture. U tom smislu želim dodati kako primjerice grad [adresa] također ima poduzetničku zonu koja je infrastrukturno uređena, međutim već dvije ili tri godine zjapi prazna i na istoj nije ništa izgrađeno. U odnosu na urbanistički plan uređenja "Boćine" koji je bio na snazi 2019. kada je sklapan predmetni ugovor mogu reći da sam načelno bio upoznat o tome da je tim planom na predmetnoj nekretnini bila predviđena mogućnost izgradnje reciklažnog dvorišta za građevinski otpad. To mi je poznato stoga što sam ja u to vrijeme bio zamjenik općinskog načelnika Općine Čačinci. Prošle godine je predmetni urbanistički plan stavljen izvan snage a sve stoga kako bi se omogućilo da se na području predmetne poduzetničke zone omogući potencijalnim investitorima ulaganje na način da nisu ograničeni ranijim urbanističkim planom uređenja. Predmetna poduzetnička zona je i sada u stvarnosti tamo gdje je bila i ranije prema urbanističkom planu uređenja te su i nadalje moguće investicije u predmetne nekretnine."

30.1. Na prijedlog punomoćnice tužitelja zastupniku po zakonu tužitelja predočen je prostorni plan uređenja Općine Čačinci i to kartogram koji je priložen uz podnesak tužitelja od 23. siječnja 2025. (str. 237 spisa) te punomoćnica tužitelja postavlja pitanje može li se očitovati gdje se nalazi predviđena lokacija reciklažnog dvorišta. Zastupnik po zakonu tužitelja navodi da je njemu poznato gdje je bila predviđena izgradnja reciklažnog dvorišta, te pokazuje na predmetnom kartogramu gdje bi se ista nalazila.

30.2. S obzirom da je predmetni kartogram u ispisu koji se nalazi na str. 237 spisa nečitljiv punomoćnica tužitelja predočila je predmetni kartogram u boji te je tuženiku i zastupniku po zakonu tužitelja predočen predmetni kartogram, te je uz suglasnost stranaka prilažen spisu. Utvrđuje se da je na predmetnom kartogramu zaokruženo kemijskom olovkom mjesto za koje zastupnik po zakonu tužitelja na ročištu navodi da je bila predviđena izgradnja reciklažnog dvorišta.

30.3. Nakon što se zastupniku po zakonu tužitelja predočen izvod iz katastarskog plana koji se nalazi u spisu na str. 252, isti potvrđuje da se predmetna nekretnina čkbr. [katastarska čestica] nalazi upravo onako kako je prikazano u katastarskom planu i da je na predmetnoj nekretnini urbanističkim planom predviđena izgradnja reciklažnog dvorišta.

30.4. Na pitanje zastupnika po zakonu tuženika da li je sada u predmetnoj industrijskoj zoni težnja tužitelja da se izgradi solarna elektrana, odgovara da i takva mogućnost postoji te da mu se u tom smislu sin zastupnika po zakonu tuženika i to HP jednom prilikom obratio neformalno kao načelniku Općine Čačinci navodeći da bi postojala mogućnost izgradnje solarne elektrane na predmetnom zemljištu a koje njegov OPG i sada obrađuje u poljoprivredne svrhe.

31. Sud je prihvatio kao vjerodostojne navedene iskaze OP i LP budući su uvjerljivo iznosili svoja saznanja o okolnostima sklapanja ugovora i ispunjenja obveza po istom.

31.1 Iz iskaza zastupnika po zakonu tužitelja LP prozlazi da je na predmetnoj nekretnini urbanističkim planom bila predviđena izgradnja reciklažnog dvorišta. Je li urbanističkim planom doista bila predviđena izgradnja reciklažnog dvorišta upravo na predmetnoj nekretnini iz priloženog kartograma (str. 283 spisa) pa niti onog vidljivog na ranije citiranim internetskim stranicama ovaj sud nije mogao nedvojbeno utvrditi radi sitnog formata prikaza. Dakle, je li prostornim planom uređenja Općine Čačinci II. Izmjene i dopune (str. 283 spisa) izgradnja reciklažnog dvorišta (zaokruženo kemijskom olovkom) predviđeno upravo na predmetnoj nekretnini ovaj sud nije mogao nedvojbeno utvrditi.

31.2 Međutim, prema ocjeni ovog suda tuženik je kao zainteresirani kupac, nakon što je bio objavljen natječaj za prodaju predmetne nekretnine koji natječaj je tužitelj kao jedinica lokalne samouprave bio dužan objaviti sukladno odredbama čl. 391. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, dajući ponudu za kupnju predmetne nekretnine radi izgradnje reciklažnog dvorišta za građevinski otpad, time je preuzeo i rizik hoće li taj svoj poslovni plan izgradnje reciklažnog dvorišta i moći izvršiti u ugovorenim rokovima te je mogao i prije javljanja na natječaj izvršiti sve provjere je li gradnja takvog objekta moguća.

32. Na ročištu za glavnu raspravu održanu 30. rujna 2025. saslušan je tuženik po zastupniku po zakonu EP koji je u iskazu naveo:

„Ja sam i 2019. bio direktor tuženika. Tuženik se javio na raspisani natječaj tužitelja te je potom i bio potpisan kupoprodaji ugovor na temelju kojeg je tuženik kupio predmetnu nekretninu i platio cijenu po ugovoru. Nakon pola godine od sklapanja ugovora tuženik je angažirao arhitektonsku tvrtku koja je izradila idejno i projektno rješenje za izgradnju reciklažnog dvorišta i jedne manje upravne zgrade te je predmetna dokumentacija i predana nadležnom uredu za izdavanje građevinske dozvole. Međutim, zahtjev je odbijen iz razloga jer da predmetna nekretnina nema potrebnu infrastrukturu. Tuženik nije odustao od realizacije plana izgradnje reciklažnog dvorišta i ako se ostvare uvjeti za to spreman je realizirati izgradnju. Želim dodati da je tuženik pripremio i dodatni projekt u odnosu na predmetnu nekretninu na način da je pribavio projekt za izgradnju solarne elektrane te ako bi postojao kompromis i sa tužiteljeve strane tuženik je sprema realizirati taj projekt na predmetnoj nekretnini. Koliko se sada sjećam mislim da je još jednom bio predan zahtjev za izdavanje građevinske dozvole za izgradnju reciklažnog dvorišta i pomoćnih objekta ali mislim i da je taj zahtjev odbijen. Na predmetnoj nekretnini do danas nije ništa izgrađeno. Stoga je tuženik predmetnu nekretninu i dao u zakup OPG-u HP koji predmetnu nekretninu sada obrađuje budući mu je potrebna hrana za stoku budući se bavi uzgojem svinja i ima farmu za uzgoj svinja. Predmetna nekretnina ima pristup javnoj cesti međutim nema mogućnost priključka na struju niti kanalizaciju jer u blizini te nekretnini ne prolaze kanalizacijski vodovi niti postoji mogućnost priključka na struju u smislu da bi bila izgrađena trafostanica. Tuženik nije sam ishodio izgradnju infrastrukture u smislu kanalizacijskih priključaka niti u smislu izgradnje trafostanice jer je to bila obveza tužitelja. Mogu navesti da tužitelj nije kontaktirao tuženika da se postigne nekakav kompromis u svezi daljnjeg korištenja predmetne nekretnine i izgradnje objekta na istoj.

Na pitanje punomoćnice tužitelja mogu li točno označiti kojom ugovornom odredbom se tužitelj obvezao na izgradnju infrastrukture o kojoj sam ranije govorio, mogu odgovoriti da ja ugovor o kupoprodaji nisam detaljno iščitavao i sada se točno niti ne sjećam što u njemu stoji dok znam da je u uredu tadašnjeg načelnika Općine Čačinci bilo obećano da će se izgraditi infrastruktura u poduzetničkoj zoni. Naime, tada je bilo rečeno od strane tadašnjeg načelnika da će biti valjda još poduzetnika koji će investirati u predmetnu poduzetničku zonu i da će u narednih pet godina izgraditi se potrebna infrastruktura.

Na pitanje punomoćnice tužitelja mogu li dodatno pojasniti svoje navode da bi bilo odbijeno izdavanje građevinske dozvole za izgradnju reciklažnog dvorišta i pomoćnih objekata, mogu navesti da ostajem kod svog ranijeg iskaza u tom dijelu te mogu pojasniti da je zatražena građevinska dozvola za izgradnju reciklažnog dvorišta neopasnog otpada. Naime, tuženik je i u svojoj projektnoj dokumentaciji i stvarno imao namjeru zbrinjavanja neopasnog građevinskog otpada, dakle nije bilo predviđeno zbrinjavanje primjerice azbesta.

Na pitanje punomoćnice tužitelja je li tuženik zatražio od tužitelja suglasnost za davanje predmetne nekretnine u zakup, mogu odgovoriti da se sada ne sjećam. Na pitanje zastupnika po zakonu tužitelja mogu li se točno izjasniti koja je infrastruktura nužna za realizaciju projekta izgradnje reciklažnog dvorišta, mogu odgovoriti da je potrebna najosnovnija infrastruktura, međutim mjerodavno je ono što zakonski propisi zahtijevaju što je potrebno od infrastrukture da bi se mogla ishoditi građevinska dozvola. Naime za reciklažno dvorište potrebna je izgradnja i kolne vage te je i za rad između ostalog i te vage potrebna električna struja a električna struja potrebna je i za sve druge uređaje primjerice telekomunikacijske i dr.“

32.1. Punomoćnica tužitelja je prigovorila istinitosti iskaza zastupnika po zakonu tuženika u dijelu u kojem navodi da je predan zahtjev za izdavanje građevinske dozvole i u dijelu u kojem navodi da bi se općina na bilo koji način obvezala tuženiku osigurati potrebnu infrastrukturu. I u tom dijelu ovaj sud ne prihvaća iskaz kao vjerodostojan jer nije potkrijepljen dokumentacijom.

33. Na ročištu za glavnu raspravu održanu 11. ožujka 2026. svjedok HP naveo je:

„Ja sam sin direktora društva PRIPREMA I GRADNJA d.o.o.. Upoznat sam s tim da je sklopljen kupoprodajni ugovor 9. travnja 2019. između stranaka u ovom postupku, te da se tuženik obvezao izgraditi reciklažno dvorište. Znam da je u svezi izgradnje tog reciklažnog dvorišta tuženik pribavio idejni projekt te je zatražena potrebna dokumentacija i od HEP kako bi se ishodila građevinska dozvola. Međutim HEP nije izdao potrebnu suglasnost te se bez te suglasnosti nije mogla ishoditi niti građevinska dozvola. Stoga je taj projekt izgradnje stao. Naime u to vrijeme se otvorila i poduzetnička zona u [adresa] koja je bila i uređena te se nalazi 2 ili 3 kilometra udaljena od poduzetničke zone Boćine. Radi toga se ta poduzetnička zona u Čačincima nije nadalje niti razvijala. Znam da je tuženiku upućen Dopis i o raskidu kupoprodajnog ugovora. Ja sam osobno i neformalno razgovarao s načelnikom Općine Čačinci gospodinom RP, međutim nije postignut nikakav dogovor o tome da se sve riješi mirnim putem. Mogu navesti da na tom prostoru nije ništa izgrađeno, kao niti na okolnim nekretninama. Unazad dvije ili tri godine ja sam kao nositelj OPG sklopio Ugovor o zakupu predmetne nekretnine s tuženikom te ju obrađujem za proizvodnju žitarica. Mogu navesti da se i okolne nekretnine koriste na isti način od strane drugih posjednika.

Na pitanje punomoćnice tužitelja jesam li bio prisutan kod sklapanja kupoprodajnog ugovora od 9. travnja 2019. mogu navesti da nisam.

Na daljnje pitanje punomoćnice tužitelja imam li saznanja da bi tuženik podnio zahtjev za izdavanje građevinske dozvole mogu odgovoriti da znam da je podnio takav zahtjev. Naime znam da je takav zahtjev za tuženika podnijela tvrtka STANDING d.o.o. koja je izradila idejni projekt za tuženika.

Na daljnje pitanje punomoćnice tužitelja imam li saznanja da bi postojala pisana odluka o odbijanju zahtjeva za izdavanje građevinske dozvole mogu odgovoriti da ja nemam takvih saznanja. Nadalje na daljnji upit imam li saznanja o tome da bi tuženik eventualno obavijestio tužitelja o tome da mu je ishođena građevinska dozvola mogu odgovoriti da znam da se moj otac kao direktor tuženika sastajao sa načelnikom Općine Čačinci, ali nemam saznanja o tome što su oni prilikom tih sastanaka iznosili.

Želim još dodati da bih ja želio da se stranke u ovom postupku dogovore i mirno riješe spor.“

33.1. Punomoćnica tužitelja prigovorila je iskazu svjedoka u dijelu u kojem navodi da je predan zahtjev za izdavanje građevinske dozvole. I u tom dijelu ovaj sud ne prihvaća iskaz kao vjerodostojan jer nije potkrijepljen dokumentacijom, dok se u ostalom dijelu prihvaća iskaz svjedoka kao vjerodostojan.

34. Tuženik je tijekom postupka predložio uvid u kompletnu dokumentaciju vezano za Prostorni plan uređenja Općine Čačinci i Urbanističke planove uređenja, koja je javno dostupna na web stranici Zavoda za prostorno uređenje Virovitičko- podravske županije (https://juzpuvpz.hr/prostorni-planovi-vpz/), na toj poveznici nalaze se za Općinu Čačinci podatci za urbanistički plan s tekstualnim dijelom i grafikom plana, te je izvršen uvid u navedenu dokumentaciju putem internetske poveznice.

35. Tužitelj je prema stanju spisa prije sklapanja predmetnog kupoprodajnog ugovora donio Odluku o raspisivanju natječaja za prodaju neizgrađenog građevinskog zemljišta u industrijskoj zoni Boćine od 7. lipnja 2018., zatim Natječaj za prodaju neizgrađenoj građevinskog zemljišta u industrijskoj zoni Boćine od 25. srpnja 2018., a potom i Odluku o izboru najpovoljnijeg ponuđača za prodaju neizgrađenog građevinskog zemljišta u poduzetničkoj zoni Boćine od 6. rujna 2018. Čl. 1. Odluke o izboru najpovoljnijeg ponuđača je prihvaćena ponuda tuženika, čl. 2. Odluke je određena prodaja predmetne nekretnine kao cjeline za namjenu izgradnje reciklažnog dvorišta za građevinski otpad, čl. 3. Odluke je određena kupoprodajna cijena i to uz primjenu Mjere 1. Programa olakšica i poticaja razvoja gospodarstva u poduzetničkoj zoni Boćine od 7. lipnja 2018. Tuženik nije ispunio svoje ranije citirane obveze ugovorene čl. 7. predmetnog Ugovora (izuzev isplate cijene), a koje su ugovorene kao obveze kupca kojih je ispunjenje u roku bitan sastojak ugovora.

36. Naime, iz provedenih dokaza proizlazi da je Općina Čačinci prije prodaje predmetne nekretnine izvršila procjenu vrijednosti te nekretnine te je i sukladno zakonskim odredbama objavila i natječaj za prodaju predmetne nekretnine koji natječaj je i proveden. U tom natječaju su bili propisani posebni uvjeti za prodaju predmetne nekretnine i to na način da su bile predviđene i poticajne mjere za poduzetnike jer se željelo poticati i zapošljavanje u predmetnoj poduzetničkoj zoni. Iz navedenog razloga bilo je predviđeno da se za kupca umanji procijenjena tržišna vrijednost nekretnine za više od 90% te se iz tog razloga i kupac kupoprodajnim ugovorom obvezao da izgradi određeni pogon u određenom roku te da prilikom zapošljavanja radnika prednost pri zapošljavanju imaju radnici s prijavljenim prebivalištem na području [adresa].

37. Odredbe čl. 361. Zakona o obveznim odnosima važećeg u vrijeme sklapanja ugovora o kupoprodaji (»Narodne novine«, br. 35/05., 41/08., 125/11. 78/15 i 29/18, dalje: ZOO) glase:

"(1) Kad je ispunjenje obveze u određenom roku bitan sastojak ugovora, pa dužnik ne ispuni obvezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu. (2) Ali vjerovnik može održati ugovor na snazi ako nakon isteka roka, bez odgađanja obavijesti dužnika da zahtijeva ispunjenje ugovora.

(3) Kad je vjerovnik zahtijevao ispunjenje, pa ga nije dobio u razumnom roku, može izjaviti da raskida ugovor.

(4) Ova pravila važe kako u slučaju kad su ugovorne strane predvidjele da će se ugovor smatrati raskinutim ako ne bude ispunjen u određenom roku, tako i onda kad je ispunjenje ugovora u određenom roku bitan sastojak ugovora po naravi posla."

38. Prema shvaćanju ovog suda kupoprodajnim ugovorom od 9. travnja 2019., u čl. 7. predmetnog Ugovora stranke su utanačile bitne sastojke Ugovora pored predaje nekretnine u vlasništvo i isplate cijene, odnosno ugovorene su dodatne obveze kupca kojih je ispunjenje u roku bitan sastojak ugovora, budući je ugovoreno da u slučaju da kupac ne ispuni koju od obaveza ugovorenih čl. 7. Ugovora u ugovorenom roku ugovor se raskida, a što je dopušteno sukladno načelu slobode uređivanja obveznih odnosa prema čl. 2. ZOO-a i sukladno odredbama čl. 361. st. 4. ZOO-a.

39. Sukladno i sudskoj praksi (primjerice odluka Vrhovnog suda broj Rev 1064/06) dopušteno je u ugovoru unaprijed odrediti uvjete raskida. Zakonske odredbe o raskidu ugovora zbog neispunjenja dispozitivnog su karaktera (tako i sudska praksa primjerice Rev-1334/89-2 od 10. siječnja 1990.). Radi navedenog stranke su mogle ugovoriti uvjete raskida ugovora.

40. Odredbama čl. 360. ZOO-a propisana su pravila za raskid ugovora zbog neispunjenja, dok su odredbama čl. 361. ZOO-a propisna pravila za raskid ugovora kada je ispunjenje u roku bitan sastojaka ugovora, a odredbama čl. 362. ZOO-a kada ispunjenje u roku nije bitan sastojak ugovora. Odredbom čl. 364. ZOO-a propisani su uvjeti za raskid ugovora prije isteka roka, a odredbama čl. 368. ZOO-a učinak raskida.

41. Zastupnik po zakonu tuženika saslušan za tuženika u iskazu je naveo da tuženik nije ishodio izgradnju infrastrukture u smislu kanalizacijskih priključaka niti u smislu izgradnje trafostanice jer da je to bila obveza tužitelja. Nadalje je naveo da tužitelj nije kontaktirao tuženika da se postigne nekakav kompromis u svezi daljnjeg korištenja predmetne nekretnine i izgradnje objekta na istoj.

42. Tijekom postupka nije bilo sporno da tuženik na predmetnom zemljištu nije izgradio nikakav građevinski objekt. Nadalje i iz iskaza svjedoka HP, sina direktora tuženika proizlazi da je on kao nositelj OPG-a, dvije-tri godine u zakupu predmetne nekretnine te ju obrađuje za proizvodnju žitarica.

43. Nadalje nije sporno a kako to proizlazi i iz iskaza stranaka saslušanih po zastupnicima po zakonu i svjedoka da na predmetnom području poduzetničke zone nije izgrađena infrastruktura, pa tako niti trafostanice. Radi navedenog sud nije izvodio dokaz predložen po tužitelju i to očevidom na licu mjesta niti je pribavljao podataka od društva HEP radi utvrđenja navedene činjenice.

44. Prema izvedenim dokazima i utvrđenim činjenicama proizlazi da je sam tuženik predvidio gradnju reciklažnog dvorišta na predmetnom neizgrađenom građevinskom zemljištu kada se je javio na natječaj za kupnju predmetne nekretnine. Tužitelj kao prodavatelj se ugovorom nije obvezao izgraditi osnovnu infrastrukturu pa tako niti onu koja se odnosi na opskrbu električnom energijom. Predmetna infrastruktura (kanalizacija, voda, struja) u poduzetničkoj zoni nije postojala niti u trenutku sklapanja predmetnog ugovora o kupoprodaji a niti je u predmetnom ugovoru o kupoprodaji navedeno da obvezu izgradnje infrastrukture preuzima tužitelj Općina Čačinci. U čl. 11. Kupoprodajnog ugovora od 9. travnja 2019. navedeno je da se nekretnina kupuje po načelu "viđeno-kupljeno".

45. Prema ocjeni ovog suda ranije citirane odredbe čl. 7. Ugovora u kojem su navedene dužnosti kupca u odnosu na ishođenje građevinske dozvole, a potom i za izgradnju objekta i ishođenje uporabne dozvole su raskidni uvjeti. Prema ocjeni ovog suda isti nisu ništetni i nemogući uvjeti. U tom kontekstu tužitelj tijekom postupka nije dostavio pisanu dokumentaciju iz koje bi proizlazilo da je odbijen njegov zahtjev za izdavanje građevinske dozvole za gradnju reciklažnog dvorišta niti da je takav zahtjev podnesen i kada.

46. Treba imati u vidu da je predmetna nekretnina kupljena sukladno Programu olakšica i poticaja razvoju gospodarstva u industrijskoj zoni Boćine te je raspisan i natječaj od 25. srpnja 2018. za prodaju neizgrađenog građevinskog zemljišta u industrijskoj zoni Bočine (str. 27-30 spisa), i to između ostalih i za predmetnu nekretninu površine 28.789 m2 po cijeni od 40,00 kn /m2 što ukupno iznosi 1.151.560,00 kn. Nadalje u natječaju je navedeno da kriteriji za odabir najpovoljnijeg ponuditelja je ponuda s prihvatljivim programom i s najviše ponuđenom cijenom sve kako je to navedeno u točci II. Natječaja. Točkom III. natječaja određeno je da stjecatelj nekretnine snosi troškove parcelacijskog elaborata kao i sve troškove koje bi mogli proizaći u svezi s privođenom namjeni nekretnine. U čl. IV. natječaja navedeno je da se nekretnine kupuju prema sistemu viđeno i kupljeno. Točkom V. je navedeno da prodavatelj nudi kupcu pogodnosti utvrđene programom olakšica i poticaja razvoja gospodarstva u poduzetničkoj zoni Boćine (Službeni glasnik Općine Čačinci broj 4/18), i to kupovinu zemljišta uz subvenciju cijene do 97,5%, oslobođenje od plaćanja komunalnog doprinosa, komunalne naknade, općinskih poreza, naknade za priključenje na komunalnu infrastrukturu, sufinanciranje kamata na kredite, oslobađanje temeljem zakonskih propisa.

47. Dužnik nije dokazao da bi podnosio zahtjev za izdavanje građevinske dozvole za izgradnju reciklažnog dvorišta. Stoga se ne može zaključiti da tuženik istu nije mogao ishoditi, odnosno da bi ga tužitelj u tome onemogućio. Tuženik je u trenutku javljanja na natječaj i sklapanja ugovora mogao znati sve činjenice za koje navodi da su relevantne za izdavanje građevinske dozvole za izgradnju reciklažnog dvorišta i to: je li određena lokacija reciklažnog dvorišta u prostornim planovima tužitelja, je li izgrađena infrastruktura u poduzetničkoj zoni i uzeti ih u obzir i ne javiti se na natječaj, budući se odluke tužitelja objavljuju u javnom glasilu tužitelja te proizlazi i da su urbanistički planovi i kartogrami objavljeni i na mrežnoj stranici (https://juzpuvpz.hr/prostorni-planovi-vpz/).

48. Sukladno navedenom, tuženik je sklapajući navedeni ugovor prema ocjeni ovog suda preuzeo i rizik ishođenja građevinske dozvole i realizacije projekta izgradnje reciklažnog dvorišta u ugovorenim rokovima pod prijetnjom raskida ugovora. Iz okolnosti konkretnog slučaja proizlazi da je i ugovorena povlaštena cijena upravo radi realizacije navedenog projekta izgradnje reciklažnog dvorišta.

49. Sukladno čl. 208. st.2. ZOO-a tuženik nije dokazao da bi ispunjenje njegovih obveza postalo nemoguće uslijed okolnosti za koje ne bi odgovarao.

50. Sukladno navedenom tuženik nije ispunio ugovorene obveze iz čl. 7. Kupoprodajnog ugovora u dijelu koji se odnose na ishođenje građevinske dozvole, izgradnju objekta, ishođenje uporabne dozvole, a ispunjenje kojih obveza u roku je ugovoreno kao bitni sastojci ugovora, jer je je kao posljedica neispunjenja u roku ugovoren nastup raskida ugovora. Radi navedenog ugovor je raskinut po samom zakonu sukladno odredbi čl. 361. st. 1. ZOO-a. Naime, tuženik nije u roku od 365 dana od dana sklapanja ugovora koji je sklopljen 9. travnja 2019. ishodio građevinsku dozvolu za reciklažno dvorište za građevinski otpad, te je protekom tog roka ugovor ex lege raskinut. U tom kontekstu valja navesti da bi ugovor svakako bio ex lege raskinut i protekom 5 godina od dana zaključenja ugovora budući da je nesporno da tuženik nije izgradio nikakav gospodarski objekt, a time nije izgradio niti reciklažno dvorište za građevinski otpad radi koje namjene je i kupljena predmetna nekretnina, a posljedično navedenom tuženik nije ishodio niti uporabnu dozvolu.

51. Radi navedenog osnovan je glavni tužbeni zahtjev za utvrđenje da je raskinut predmetni kupoprodajni ugovor te je stoga odlučeno kao u točci I. izreke presude.

52. Sukladno odredbi čl. 368. st. 1. ZOO-a raskidom ugovora obje strane su oslobođene svojih obveza, osim obveze na naknadu štete. Ako je jedna strana ispunila ugovor potpuno ili djelomično, ima pravo na povrat onoga što je dala (čl. 368. st. 2. ZOO-a).

53. Tuženik se temeljem predmetnog ugovora upisao kao vlasnik na predmetnoj nekretnini u zemljišnim knjigama koje činjenice nisu bile niti sporne i proizlaze iz priloženog zk. izvatka. Nadalje, u dijelu tužbenog zahtjeva kojim tužitelj traži uspostavu ranijeg zemljišno knjižnog stanja sud je ocijenio da je u tom dijelu tužbeni zahtjev osnovan budući je raskidom ugovora tuženik u obvezi vratiti ono što je na temelju ugovora primio (čl.368. st. 2. ZOO-a), dakle u obvezi je omogućiti tužitelju upis u zemljišnim knjigama kao vlasnika jer je to valjan način vraćanja nekretnine u vlasništvo tužitelja. Radi navedenog osnovan je i dio tužbenog zahtjeva za brisanje prava vlasništva tuženika u zemljišnim knjigama i uknjižba prava vlasništva tužitelja te je odlučeno kao u toč. II. izreke presude.

54. Budući je osnovan glavni zahtjev, o eventualnom (podrednom) tužbenom zahtjevu za sudski raskid ugovora sud nije odlučivao.

55. Budući je tužitelj uspio s tužbenim zahtjevom primjenom odredbi čl. 154. i čl. 155. ZPP-a tuženik je dužan tužitelju, kao troškove potrebne za vođenje postupka, naknaditi trošak parničnog postupka sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj: 138/23, dalje: OT), Zakonu o sudskim pristojbama („Narodne novine“ broj: 118/18 i 51/23, dalje: ZSP) i Uredbi o tarifi sudskih pristojbi („Narodne novine“ broj: 37/23, dalje:OT).

56. Tužitelju se određuje nagrada za sastav tužbe sukladno Tbr.7. toč. 1. OT u iznosu od 2.300,00 eura, za sastav obrazloženog podneska od 13. siječnja 2025. sukladno Tbr. 8. toč. 1. OT iznos od 2.300,00 eura. Za zastupanja na ročištima održanima 24. siječnja 2025., 10. lipnja 2025. i 30. rujna 2025. u iznosu od 2.300,00 eura za svako (Tbr.9. toč. 1. OT), za zastupanje na ročištu održanom 14. siječnja 2026. sukladno Tbr.9. toč. 2. OT iznos od 1.150,00 eura. Za zastupanje na ročištu održanom 11. ožujka 2026. iznos od 2.300,00 eura (Tbr.9. toč. 1. OT), ukupno 14.950,00 eura. Tužitelju se ne određuje zasebni trošak sastava prijedloga za zabilježbu spora budući je isti prijedlog podnesen u tužbi za sastav koje je tužitelju određen trošak. Nadalje tužitelju se ne određuje trošak sastava podneska od 23. siječnja 2025. budući je navode iz tog podneska mogao iznijeti na ročištu održanom 24. siječnja 2025. za pristup kojem je tužitelju određen trošak.

57. Za pristup ročištu za objavu presude tužitelju se sukladno Tbr. 9. toč. 3. OT određuje nagrada u iznosu od 100,00 eura.

58. Ukupno na ime zastupanja po punomoćniku odvjetniku tužitelju se određuje trošak u iznosu od 15.050,00 eura uvećano za trošak PDV-a u iznosu od 3.762,50 eura sukladno Tbr. 46. OT.

59. Tužitelju je također priznat trošak sudske pristojbe na tužbu u iznosu od 331,81 eura. Tužitelju je sukladno Zakonu o sudskim pristojbama određen trošak sudske pristojbe na presudu u iznosu od ½ pristojbene obveze i to iznos od 331,81 eura (663,61 eura/2). Naime, smislenim tumačenjem zakonskih odredbi čl. 7. st. 2. Zakona o sudskim pristojbama u vezi s čl. 335. st. 9. i st. 10. ZPP-a ovaj sud zaključuje da se tužitelju kojemu je presuda dostavljena na ročištu za objavu presude, treba omogućiti plaćanje pristojbene obveze u polovici propisanog iznosa, ako on to učini u roku od tri dana od dana dostave presude, jednako kao što je to posebnim propisom omogućeno onim tužiteljima kojima se dostava presude obavlja elektroničkim putem (takvo pravno shvaćanje izrazio je i Visoki trgovački sud RH u odluci broj Pž-463/2024-2 od 29. siječnja 2024.). Činjenica da bi tužitelj mogao odlučiti platiti sudsku pristojbu na presudu po proteku tog roka ne može ići na štetu tuženika na način da ga se obvezuje na plaćanje punog iznosa pristojbe.

60. Tuženik je zaključno dužan naknaditi tužitelju trošak postupka u ukupnom iznosu od 19.476,12 eura. Tužitelj je zatražio i zakonske zatezne kamate na parnični trošak te mu se na određeni parnični trošak sukladno čl. 151. st. 3. ZPP-a u svezi čl. 29. ZOO-a određuju i zakonske zatezne kamate od dana donošenja odluke. Stoga je odlučeno kao u točki III. izreke ove presude.

61. Zaključno, tužitelju nije određen parnični trošak u ukupnom iznosu od 5.894,31 eura te mu se taj dio zahtjeva za naknadu troška odbija kao neosnovan pa je odlučeno kao u točki IV. izreke ove presude.

62. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci presude.

Bjelovar, 28. travnja 2026.

Sutkinja

Zlata Bašek Skrba

Uputa o pravnom lijeku: Protiv ove presude može se podnijeti žalba u roku od 15 dana od primitka presude, na Visoki trgovački sud RH u Zagrebu, a putem ovog suda. Za stranku koja je bila obaviještena o ročištu za objavu i uručenje presude, a na to ročište nije došla, presuda se objavljuje na mrežnoj stranici e-Oglasna ploča sudova. Smatra se da je ta stranka danom objave primila presudu i od toga dana joj se računa rok za žalbu.

Za pristup ovom sadržaju morate biti prijavljeni i imati aktivnu pretplatu.

Prijavite se Besplatno se registrirajte