REPUBLIKA HRVATSKA

Trgovački sud u Zagrebu

Zagreb, Trg Johna Fitzgeralda Kennedyja 11

76. P-2012/2022

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zagrebu, po sucu toga suda Jasni Golubić, u pravnoj stvari prvotužitelja REPUBLIKA HRVATSKA, OIB: 52634238587 i drugotužitelja DRŽAVNE NEKRETNINE d.o.o. Zagreb, Planinska ulica 1, OIB: 79058504140, oboje zastupani po Županijskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, Zagreb, Savska 41 protiv tuženika MONDI d.o.o. [adresa], OIB: 40108930578, radi isplate, nakon glavne i javne rasprave zaključene 24. ožujka 2026. u prisutnosti zastupnika parničnih stranaka, uz objavu 27. travnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se tuženiku MONDI d.o.o. [adresa], OIB: 40108930578, isplatiti prvotužiteljici Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587, iznos od 42.292,37 EUR sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 16. lipnja 2022. do isplate, po stopi koja se do 31. prosinca 2022. određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope Hrvatske narodne banke na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

II Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev drugotužitelja Državne nekretnine d.o.o. Zagreb, Planinska 1, OIB: 79058504140, za isplatu iznosa od 729,18 EUR sa zatraženim zateznim kamatama.

III Nalaže se tuženiku MONDI d.o.o. naknaditi tužiteljima trošak parničnog postupka u iznosu od 5.500,00 EUR, sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od dana donošenja presude do isplate, po stopi koja se određuje uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelji Republika Hrvatska i Državne nekretnine d.o.o. u tužbi podnesenoj ovom sudu dana 10. studenog 2022. navode da je Republika Hrvatska vlasnik poslovnog prostora površine 106,21 m² u [adresa], kao posebnog dijela nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kojim upravlja drugotužitelj temeljem Ugovora o poslovno-tehničkoj suradnji od 27. veljače 2018. Ističu da tuženik MONDI d.o.o. predmetni poslovni prostor koristi bez pravne osnove, što je utvrđeno očevidom od 11. kolovoza 2021., kao i dopisom samog tuženika. Navode da tuženik nema valjani pravni temelj za posjed, slijedom čega je riječ o nepoštenom posjedniku koji je dužan nadoknaditi korist ostvarenu korištenjem tuđe nekretnine.

2. Tužitelji u ovom postupku potražuju iznos od 189.856,26 kn (25.198,26 EUR) na ime naknade za korištenje poslovnog prostora za razdoblje od listopada 2016. do travnja 2022., s pripadajućim zateznim kamatama te iznos od 5.494,01 kn (729,18 EUR) na ime režijskih troškova, također s kamatama. Navode da je visina naknade obračunata prema kriterijima zakupnine koje primjenjuje Grad Zagreb, a koje Republika Hrvatska preuzima za svoje nekretnine. U pravnom smislu tužitelji se pozivaju na odredbe o nepoštenom posjedu i stjecanju bez osnove, ističući da tuženik, kao nepošteni posjednik, mora predati sve koristi koje je imao od korištenja nekretnine. Slijedom navedenog predlažu da sud naloži tuženiku isplatu navedenih iznosa s kamatama te naknadu troškova postupka.

3. Tužbi prileži zahtjev za mirno rješenje spora (list 7 do 10 spisa), izvadak iz zemljišne knjige za zk.čest.br. 2345 upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 11 spisa), djelomično rješenje Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel, poslovni broj Z-18164/12 od 26. travnja 2016. (list 12 do 17 spisa), Ugovor o poslovno tehničkoj suradnji od 21. veljače 2014. (list 18 do 20 spisa), zapisnik o očevidu od 11. kolovoza 2021. (list 21 spisa), tlocrt (list 22 spisa), dopis tuženika od 2. studenog 2021. (list 23 i 24 spisa), dopisi drugotužitelja upućeni tuženiku od 17. rujna 2021. i 22. listopada 2021. (list 25 i 26 spisa), izračun naknade (list 27 spisa) te sumirani računi za režijske troškove sa obračunom naknade (list 28 do 45 spisa).

4. Tuženik je podnio odgovor na tužbu u sklopu podneska koji datira od 22. prosinca 2024. U cijelosti osporava tužbu i tužbeni zahtjev, kao i činjenične navode na kojima se isti temelji.

5. U bitnome navodi da nije nepošteni posjednik predmetnog poslovnog prostora jer mu je prostor na korištenje predan još od pravnog prednika tužitelja, Grada Zagreba, temeljem ugovora o zakupu sklopljenog prije više od 25 godina. Ističe da su mu zajedno s uličnim poslovnim prostorom u prizemlju predane i nuzgredne prostorije u podrumu, koje predstavljaju skladište/spremište i sanitarni čvor, pa smatra da predmetni prostor ne koristi bez pravne osnove.

6. Poziva se na odredbu članka 164. stavka 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17; dalje u tekstu: ZVDSP), ističući da pošteni posjednik nije dužan platiti naknadu za korištenje stvari za koju je vjerovao da mu pripada pravo posjeda, zbog čega smatra da je potraživanje tužitelja s osnove naknade za korištenje neosnovano.

7. Nadalje navodi da je nejasno od kada tužitelj potražuje naknadu, budući da iz zemljišnoknjižnog izvatka proizlazi da je pravo vlasništva Republike Hrvatske na predmetnoj nekretnini upisano tek 16. ožujka 2018., pa smatra da tužitelj ne može potraživati naknadu za razdoblje prije toga datuma.

8. Tuženik ističe i prigovor zastare, pozivajući se na odredbu članka 229. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22), uz tvrdnju da tražbine zakupnine i najamnine zastarijevaju za tri godine, slijedom čega smatra da su potraživanja dospjela prije studenoga 2019. zastarjela.

9. U odnosu na visinu utužene tražbine, tuženik osporava način obračuna naknade, ističući da je pogrešno utvrđeno da se u prostoru obavlja ugostiteljska djelatnost te da je iz tog razloga primijenjena previsoka jedinična cijena zakupnine. Navodi da se ne bavi ugostiteljskom djelatnošću, već zastupanjem, prodajom i montažom opreme brenda Bang & Olufsen. Također osporava i površinu prostora od 106,21 m², navodeći da predmetni podrumski prostor u naravi ne odgovara toj kvadraturi. U tom smislu predlaže provođenje očevida na licu mjesta te financijsko- građevinskog vještačenja radi utvrđenja stvarne površine prostora, njegove namjene i visine eventualne naknade, kao i saslušanje direktora tuženika.

10. Tuženik osporava i dio zahtjeva koji se odnosi na režijske troškove u iznosu od 5.494,01 kn, navodeći da nije jasno na koje se konkretno troškove taj iznos odnosi te da sve svoje tekuće troškove uredno podmiruje. Ujedno ističe i prigovor nedostatka aktivne legitimacije drugotužitelja u odnosu na taj dio zahtjeva, smatrajući da Državne nekretnine d.o.o., kao upravitelj, nisu ovlaštene potraživati režijske troškove.

11. Podredno, tuženik navodi da i u slučaju kada bi se smatrao nepoštenim posjednikom, tražbina tužitelja još nije dospjela, jer prema članku 165. stavku 2. ZVDSP-a tražbina vlasnika za naknadu koristi zastarijeva od dana kad mu je stvar predana, iz čega izvodi zaključak da takva tražbina dospijeva tek predajom stvari u posjed vlasniku. Budući da predmetni prostor još nije predan, smatra da je tužbeni zahtjev preuranjen. Na kraju, tuženik osporava i kamatni zahtjev, navodeći da nije jasno zbog čega tužitelj najprije traži zatezne kamate na ukupni iznos, a zatim i na pojedine mjesečne iznose, te smatra da eventualne zatezne kamate mogu teći tek od donošenja presude, a ne od dospijeća pojedinih mjesečnih iznosa. Odgovoru na tužbu prileži izvadak iz zemljišne knjige za zk.čest.br. 2345 upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k.o.

Centar (list 68 do 74 spisa).

12. Tužitelji su se podneskom od 27. siječnja 2023. očitovali na odgovor na tužbu te osporili navode tuženika da predmetni prostor koristi temeljem ugovora o zakupu sklopljenog s Gradom Zagrebom. Ističu da tuženik za takvu tvrdnju nije dostavio dokaz, a da iz dopisa Grada Zagreba od 14. listopada 2021. proizlazi da za predmetni prostor nije imao sklopljen ugovor o zakupu s Gradom Zagrebom. Pozivaju se na odredbe Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora („Narodne novine“ br. 125/11 i 64/15), prema kojima zakup poslovnog prostora mora biti sklopljen u pisanom obliku, a kada je zakupodavac Republika Hrvatska ili jedinica lokalne odnosno područne samouprave i potvrđen po javnom bilježniku. Stoga smatraju da između stranaka ne postoji zakupni odnos.

13. Tužitelji nadalje navode da je tuženik nepošteni posjednik jer nema valjanu pravnu osnovu za korištenje prostora, a tužitelj ga je u postupku mirnog rješenja spora pozvao na predaju nekretnine u posjed te je potom pred ovim sudom, pod poslovnim brojem P-2011/2022, pokrenuo postupak radi iseljenja i predaje u posjed. U odnosu na prigovor da Republika Hrvatska ne može potraživati naknadu za razdoblje prije uknjižbe prava vlasništva, tužitelji ističu da uknjižba prava vlasništva djeluje od trenutka podnošenja prijedloga za uknjižbu, pa Republika Hrvatska vlasništvo stječe od tog trenutka.

14. Tužitelji osporavaju prigovor zastare, pozivajući se na pravno shvaćanje Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske od 16. lipnja 2021., prema kojem tražbina vlasnika prema nepoštenom posjedniku na ime naknade koristi dospijeva danom podnošenja zahtjeva za isplatu naknade. Stoga smatraju da tražbina nije zastarjela.

15. U odnosu na visinu naknade, tužitelji navode da je ista određena sukladno Odluci Ministarstva državne imovine, sada Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, od 12. lipnja 2018., kojom je propisano da se naknada za korištenje poslovnih prostora u vlasništvu odnosno suvlasništvu Republike Hrvatske utvrđuje u visini najviše zakupnine prema kriterijima jedinice lokalne samouprave, ovisno o zoni u kojoj se prostor nalazi. Predlažu građevinsko vještačenje radi utvrđenja visine naknade koju bi tužitelj ostvario da je predmetni prostor dao u zakup.

16. U odnosu na prigovor nedostatka aktivne legitimacije drugotužitelja za režijske troškove, tužitelji navode da su Državne nekretnine d.o.o. aktivno legitimirane jer temeljem Ugovora o poslovno-tehničkoj suradnji upravljaju poslovnim prostorima u vlasništvu Republike Hrvatske te su podmirile režijske troškove koje je bio dužan snositi korisnik prostora. Ističu da je iz dostavljenih računa jasno vidljivo na što se odnosi svako pojedino zaduženje i za koje razdoblje. Slijedom navedenog ostaju kod tužbe i tužbenog zahtjeva te predlažu njegovo usvajanje uz naknadu troškova postupka.

17. Rješenjem ovog suda od 31. siječnja 2024. određeno je izvođenje dokaza vještačenjem po sudskom vještaku građevinske struke Žarku Željku, sa zadatkom utvrđenja točne površine poslovnog prostora koji je koristio tuženik i na koji se odnosi postavljeni tužbeni zahtjev, a samim time i na okolnost utvrđenja visine naknade koju bi tužitelj uprihodio da je predmetni poslovni prostor davao u zakup.

18. Iz nalaza vještaka proizlazi da je isti 11. srpnja 2024. obavio uviđaj na nekretnini te utvrdio da se radi o poslovnom prostoru u podrumu zgrade u užem centru Zagreba, koji se sastoji od jedne veće prostorije i sanitarnog prostora. Prostor je opisan kao podrumski prostor jednostavnijeg i dotrajalijeg uređenja, s betonskim podom, grubo ožbukanim zidovima, nadžbuknom električnom instalacijom, industrijskom rasvjetom te sanitarnim čvorom.

19. Izmjerom na licu mjesta vještak je utvrdio da površina predmetnog poslovnog prostora iznosi 87,05 m², a ne 106,21 m² kako je navedeno u zemljišnoknjižnim podacima odnosno u tužbenom zahtjevu.

20. Radi utvrđenja tržišne vrijednosti zakupnine vještak je primijenio poredbeni postupak, koristeći podatke iz zbirke zakupnina Grada Zagreba za usporedive poslovne odnosno skladišne prostore. Nakon isključenja neusporedivih i neuobičajenih podataka te međuvremenskog izjednačavanja vrijednosti, vještak je utvrdio da tržišna vrijednost zakupnine za predmetni prostor u travnju 2022. iznosi 9,71 EUR/m².

21. Za razdoblje od listopada 2016. do travnja 2022., uz primjenu međuvremenski izjednačenih vrijednosti zakupnine po pojedinim razdobljima, vještak je utvrdio da ukupna tržišna vrijednost zakupnine za predmetni poslovni prostor iznosi 42.292,37 EUR.

22. Tužitelji su se podneskom od 15. studenog 2024. očitovali na nalaz i mišljenje vještaka. Istom ne prigovaraju.

23. Navode da je tuženik nepošteni posjednik predmetnog poslovnog prostora jer ga koristi bez prava na posjed, zbog čega je dužan Republici Hrvatskoj platiti naknadu koristi u visini tržišne zakupnine koju bi vlasnik ostvario da je prostor mogao dati u zakup. Ističu da tražbina nije u zastari, pozivajući se na članak 165. stavak 2. ZVDSP - a te na pravno shvaćanje Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske od 16. lipnja 2021., prema kojem tražbina vlasnika prema nepoštenom posjedniku dospijeva danom podnošenja zahtjeva za mirno rješenje spora. Budući da je zahtjev podnesen 15. lipnja 2022., tužitelji smatraju da od 16. lipnja 2022. teku zatezne kamate.

24. Tužitelji također navode da je nepravomoćnom presudom Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-2011/2022 od 22. kolovoza 2024. tuženiku naloženo iseljenje i predaja predmetnog prostora Republici Hrvatskoj, protiv koje je tuženik izjavio žalbu.

25. Sukladno nalazu i mišljenju vještaka tužitelji uređuju tužbeni zahtjev tako da prvotužiteljica Republika Hrvatska potražuje od tuženika iznos od 42.292,37 EUR na ime naknade za korištenje poslovnog prostora, sa zakonskim zateznim kamatama od 16. lipnja 2022. do isplate, dok drugotužitelj Državne nekretnine d.o.o. i dalje potražuje iznos od 729,18 EUR na ime režijskih troškova, sa zateznim kamatama na pojedinačne mjesečne iznose od dana njihova dospijeća do isplate.

26. Tuženik se na nalaz i mišljenje vještaka očitovao podneskom od 7. svibnja 2025. Isti osporava te ističe prigovor prvensteno vezano uz površinu prostora. Naime, navodi da je vještak utvrdio površinu od 87,05 m², što je manje od 106,21 m² koliko su tužitelji uzeli u tužbi. Time, po tuženiku, već proizlazi da je tužbeni zahtjev precijenjen. Nadalje, prigovara visini zakupnine tvrdeći da je utvrđeni iznos u visini od 42.292,37 EUR previsok, s obzirom da se radi o podrumskom, dotrajalom prostoru. Prigovara metodologiji vještaka jer navodno nije dovoljno uzeo u obzir stanje nekretnine, pretežito se oslonio na lokaciju te nije uzeo u obzir utjecaj potresa na nekretninu i područje centra Zagreba. Predlaže dodatno očitovanje vještaka o tim okolnostima. Također tvrdi da Republika Hrvatska može potraživati naknadu tek od 16. ožujka 2018. (upis vlasništva), pa da je zahtjev za ranije razdoblje neosnovan. U odnosu na potraživanje na ime režijskih troškova iste osporava u cijelosti, uz napomenu kako nije jasno na što se odnose i navod da sve troškove uredno podmiruje. Isto tako, ističe prigovor nedostatka aktivne legitimacije Državnih nekretnina d.o.o., jer su samo upravitelj, a ne vjerovnik tih tražbina. Osporava način obračuna kamata kao nejasan i proturječan, jer tužitelj traži kamatu najprije na ukupni iznos, a zatim i na pojedinačne mjesečne iznose.

27. Podneskom od 7. svibnja 2025. tužitelji ostaju kod tužbe i dodatno je potkrepljuju pravomoćnom odlukom iz drugog postupka. Pozivaju se na presudu Trgovačkog suda u Zagrebu (P-2011/2022) potvrđenu presudom Visokog trgovačkog suda (Pž-4113/2024), kojom je tuženiku naloženo iseljenje i predaja spornog poslovnog prostora tužitelju. Time je, po tužiteljima, nedvojbeno utvrđeno da je Republika Hrvatska vlasnik prostora kao i to da je tuženik bio u posjedu bez pravne osnove. Ističu da je riječ o samostalnom poslovnom prostoru (spremištu), a ne o pomoćnom ili pripadnom dijelu, pa suprotni navodi tuženika nisu osnovani. Tužitelji potražuju naknadu za korištenje od nepoštenog posjednika (čl. 164. ZVDSP), za isti prostor za koji je već naložena predaja u posjed. Glede režijskih troškova navode da su Državne nekretnine d.o.o. aktivno legitimirane, jer su one podmirile režijske troškove umjesto tuženika, pa imaju pravo regresnog potraživanja. Ističu da iz dostavljenih računa jasno proizlazi visina i osnova tih troškova.

28. Sudski vještak Žarko Željko saslušan je na ročištu održanom 22. listopada 2025. koji je u cijelosti ostao kod svog pisanog nalaza i mišljenja. Vještak je iskazao da je predmetni prostor u podrumu zgrade, koji koristi tuženik, izmjerio na licu mjesta te utvrdio njegovu površinu od 87,05 m², pri čemu mu je prostor pokazao predstavnik tuženika. Također je naveo da taj prostor po površini ne odgovara posebnom dijelu upisanom u zemljišnim knjigama pod rednim brojem 12, gdje je navedena površina od 106,21 m², te da iz zemljišnoknjižnog upisa nije jasno gdje se točno nalazi taj upisani prostor niti obuhvaća li cijeli ili samo dio podrumskog prostora. Vještak je nadalje iskazao da se ne može očitovati na navode tuženika da se radi o pripatku prostora u prizemlju, budući da to nije bio predmet njegovog zadatka, ali da bi se o tome mogao očitovati uz uvid u etažni elaborat zgrade. Istaknuo je da je moguće izraditi dopunski nalaz i mišljenje na tu okolnost. Opisujući zatečeno stanje, vještak je naveo da se radi o dijelu zgrade u kojem se nalaze instalacije za cijelu zgradu, kojem se pristupa kroz šupu, te je na upit suda izjavio da, ukoliko se u prostoru nalaze instalacije za sve lokale, isti može predstavljati zajednički dio zgrade, a ne zaseban poslovni prostor. Vještak je također naveo da mu prilikom izrade nalaza nije bilo jasno na kojem se točno dijelu zgrade nalazi prostor na koji se odnosi tužbeni zahtjev. Punomoćnik tužitelja nije se mogao očitovati odgovara li predmetni prostor posebnom dijelu u vlasništvu Republ ike Hrvatske, dok je tuženik naveo da koristi dva ulična lokala u prizemlju za koja ima pravnu osnovu, dok predmetni podrumski prostor koristi odvojeno. Sud je potom ostavio rok tužitelju za očitovanje te najavio mogućnost izrade dopunskog nalaza i mišljenja vještaka.

29. Tužitelji u podnesku nakon saslušanja vještaka ostaju u cijelosti kod tužbe i postavljenog tužbenog zahtjeva. Ističu da potražuju naknadu za korištenje poslovnog prostora – spremišta upisanog u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (ETAŽA E-14), za koji je u drugom postupku pravomoćno utvrđeno da je u vlasništvu Republike Hrvatske te je tuženiku naloženo iseljenje i predaja u posjed tužitelju. Time, po njihovom stajalištu, proizlazi da je tuženik bio u posjedu bez pravne osnove. Navode da je u tom postupku utvrđeno da predmetni prostor predstavlja samostalni poslovni prostor (spremište), kako je i upisan u zemljišnim knjigama, zbog čega smatraju neosnovanim prigovore tuženika da se radi o pripatku drugog prostora. Tužitelji naglašavaju da imaju pravo na naknadu za korištenje od nepoštenog posjednika sukladno odredbama ZVDSP-a. U odnosu na režijske troškove ističu da je drugotužitelj aktivno legitimiran, jer je iste podmirio umjesto tuženika, te da iz dostavljene dokumentacije proizlazi njihova visina i razdoblje na koje se odnose.

30. Na ročištu održanom 24. ožujka 2026. za tužitelje je pristupila predstavnica Županijskog državnog odvjetništva, dok je tuženika zastupao zakonski zastupnik osobno. Punomoćniku tuženika je otkazana punomoć.

31. Punomoćnik tužitelja ostao je kod tužbe i tužbenog zahtjeva uređenog podneskom od 15. studenog 2024., kao i svih ranije iznesenih navoda, te je u spis dostavio presudu zbog ogluhe u istoj pravnoj stvari za drugo razdoblje. Predložio je zaključenje glavne rasprave i usvajanje tužbenog zahtjeva. Zakonski zastupnik tuženika ostao je kod odgovora na tužbu i ranijih navoda, osporavajući zahtjev te ističući da sporni prostor ne predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu. Predložio je provođenje dopunskog vještačenja na okolnosti iznesene na ročištu od 22. listopada 2025. Na upit suda tužitelj je naveo da ne raspolaže dodatnim dokazima o režijskim troškovima osim onih koji već prileže spisu. Sud je rješenjem dopustio preinaku tužbe sukladno podnesku tužitelja od 15. studenog 2024., ocijenivši je svrhovitom za konačno rješenje odnosa među strankama. Nadalje je odlučio da se daljnji dokazi neće provoditi, odbivši prijedlog tuženika za dopunsko vještačenje.

32. Predmet spora, nakon dopuštene preinake tužbe, jest zahtjev prvotužiteljice Republike Hrvatske za isplatu iznosa od 42.292,37 EUR na ime naknade za korištenje poslovnog prostora za razdoblje od listopada 2016. do travnja 2022. sa zateznim kamatama od 16. lipnja 2022. do isplate, te zahtjev drugotužitelja Državne nekretnine d.o.o. za isplatu iznosa od 729,18 EUR na ime režijskih troškova sa zateznim kamatama na pojedinačne iznose.

33. Među strankama je sporno je li tuženik predmetni prostor koristio bez valjane pravne osnove, predstavlja li predmetni prostor samostalnu uporabnu cjelinu, je li tuženik nepošteni posjednik, je li tražbina zastarjela, visina naknade za korištenje te osnovanost zahtjeva za naknadu režijskih troškova.

34. Iz pravomoćne presude Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-2011/2022 od 22. kolovoza 2024., potvrđene presudom Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske poslovni broj Pž-4113/2024 od 7. listopada 2025., proizlazi da je tuženiku naloženo iseliti iz predmetnog poslovnog prostora-spremišta upisanog u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kao 12. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom, etažno vlasništvo E- 14, koji se nalazi u podrumu zgrade u [adresa], te isti slobodan od osoba i stvari predati u posjed Republici Hrvatskoj.

35. Slijedom navedenog, sud je u ovom postupku vezan pravomoćnim utvrđenjem da je Republika Hrvatska vlasnik predmetnog prostora, da je tuženik bio u njegovu posjedu te da ga je dužan predati vlasniku. Stoga nisu osnovani prigovori tuženika da se ne radi o prostoru za koji bi tužiteljica bila ovlaštena potraživati naknadu, odnosno da se radi isključivo o pripatku prostora u prizemlju. Takvi prigovori bili su od značaja za postupak radi predaje u posjed, u kojem je o njima pravomoćno odlučeno.

36. Tuženik tijekom ovog postupka nije dokazao postojanje valjane pravne osnove za korištenje predmetnog prostora. Nije dostavio ugovor o zakupu niti drugu ispravu iz koje bi proizlazilo pravo korištenja predmetnog poslovnog prostora. Naprotiv, iz dopisa Grada Zagreba proizlazi da za predmetni prostor nije bio sklopljen ugovor o zakupu s Gradom Zagrebom. Budući da ugovor o zakupu poslovnog prostora, osobito kada je zakupodavac Republika Hrvatska ili jedinica lokalne samouprave, mora biti sklopljen u pisanom obliku, tuženik se ne može s uspjehom pozivati na neformalno ili ranije korištenje prostora kao valjanu pravnu osnovu posjeda.

37. Sud stoga utvrđuje da je tuženik predmetni prostor koristio bez pravne osnove te da je bio nepošteni posjednik u smislu odredaba ZVDSP-a. Kao nepošteni posjednik, tuženik je dužan vlasniku naknaditi koristi koje je imao od korištenja stvari, odnosno naknadu u visini tržišne zakupnine koju bi vlasnik mogao ostvariti da je predmetni prostor dao u zakup.

38. Prigovor zastare nije osnovan. U konkretnom slučaju ne radi se o tražbini zakupnine iz ugovornog odnosa, nego o zahtjevu vlasnika prema nepoštenom posjedniku za naknadu koristi od uporabe tuđe stvari. Stoga se ne primjenjuje zastarni rok za zakupninu i najamninu iz članka 229. ZOO-a. Osim toga, prema članku 165. stavku 2. ZVDSP-a, tražbina vlasnika prema nepoštenom posjedniku zastarijeva u roku od tri godine od dana kad mu je stvar predana. Budući da predmetni prostor u utuženom razdoblju nije bio predan vlasniku, prigovor zastare nije osnovan.

39. Nije osnovan ni prigovor tuženika da Republika Hrvatska ne može potraživati naknadu za razdoblje prije 16. ožujka 2018. Iz priložene zemljišnoknjižne dokumentacije i rješenja o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora proizlazi pravna osnova stjecanja vlasništva Republike Hrvatske, dok učinak uknjižbe djeluje od trenutka podnošenja prijedloga za uknjižbu. Osim toga, u postupku radi predaje u posjed pravomoćno je utvrđeno pravo Republike Hrvatske na predmetnom prostoru.

40. Sud je prihvatio nalaz i mišljenje sudskog vještaka Žarka Željka u dijelu u kojem je utvrđena površina prostora i tržišna visina naknade za korištenje. Nalaz je izrađen na temelju uviđaja na licu mjesta, izmjere prostora i primjene poredbene metode, uz korištenje podataka iz zbirke zakupnina Grada Zagreba. Vještak je utvrdio stvarnu površinu prostora od 87,05 m², čime je otklonjen prigovor tuženika da se naknada ne može obračunavati na površinu od 106,21 m².

41. Sud nije prihvatio prigovore tuženika da je nalaz previsok ili nepravilan zbog stanja prostora. Vještak je u nalazu opisao da se radi o podrumskom prostoru jednostavnijeg i dotrajalijeg uređenja te je vrijednost zakupnine utvrđivao za skladišni odnosno podrumski prostor, a ne za ugostiteljski ili reprezentativni poslovni prostor. Stoga je stanje prostora bilo uzeto u obzir pri procjeni. Prigovor da vještak nije dovoljno cijenio posljedice potresa ostao je paušalan i nije potkrijepljen dokazima iz kojih bi proizlazilo da je upravo predmetni prostor u utuženom razdoblju bio neuporabljiv ili da je njegova tržišna vrijednost zakupnine bila niža od one koju je vještak utvrdio.

42. Sud nije prihvatio prijedlog tuženika za dopunsko vještačenje na okolnost je li predmetni prostor pripadak drugog prostora ili samostalna uporabna cjelina. Naime, ta okolnost više nije odlučna za ovaj postupak, s obzirom na pravomoćnu presudu u postupku P-2011/2022 kojom je tuženiku naložena predaja upravo predmetnog prostora Republici Hrvatskoj. Osim toga, zadatak vještaka u ovom postupku bio je utvrditi površinu prostora koji je tuženik koristio i tržišnu vrijednost naknade, što je vještak učinio.

43. Slijedom prihvaćenog nalaza i mišljenja vještaka, sud utvrđuje da tržišna naknada za korištenje predmetnog prostora za razdoblje od listopada 2016. do travnja 2022. iznosi 42.292,37 EUR. U tom dijelu tužbeni zahtjev Republike Hrvatske je osnovan.

44. Na dosuđeni iznos prvotužiteljici pripadaju zatezne kamate od 16. lipnja 2022. do isplate. Naime, tužitelji su zahtjev za mirno rješenje spora podnijeli 15. lipnja 2022., pa je tuženik najkasnije sljedećeg dana bio u zakašnjenju s ispunjenjem obveze plaćanja naknade koristi. Stoga je kamatni zahtjev u tom dijelu osnovan.

45. U odnosu na zahtjev drugotužitelja Državne nekretnine d.o.o. za isplatu režijskih troškova u iznosu od 729,18 EUR, sud ocjenjuje da isti nije dokazan. Tuženik je od početka postupka osporavao osnovu i visinu tog dijela zahtjeva, a tužitelji nisu dostavili pojedinačne račune, dokaze o dospijeću svakog pojedinog iznosa niti dokaze da je drugotužitelj upravo te troškove stvarno podmirio umjesto tuženika. Na ročištu od 24. ožujka 2026. tužitelji su izričito naveli da, osim isprava koje već prileže spisu, ne raspolažu dodatnim dokazima o režijskim troškovima.

46. Sama dostava sumiranih obračuna i izvadaka otvorenih stavaka nije dostatna za zaključak o osnovanosti i visini režijskih troškova, osobito kada tuženik osporava i osnovu i visinu tog dijela zahtjeva. Stoga je zahtjev drugotužitelja za isplatu iznosa od 729,18 EUR sa zateznim kamatama valjalo odbiti kao neosnovan.

47. Slijedom svega navedenog, sud je prihvatio tužbeni zahtjev Republike Hrvatske za isplatu iznosa od 42.292,37 EUR sa zateznim kamatama od 16. lipnja 2022. do isplate, dok je zahtjev Državnih nekretnina d.o.o. za isplatu režijskih troškova odbijen kao neosnovan.

48. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi članka 154. stavka 2. i članka 155. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, broj 53/1991, 91/1992, 112/1999, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007 – odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 25/2013, 28/2013, 89/2014 – odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 70/2019, 80/2022 i 155/2023 – dalje: ZPP).

49. U ovom postupku tužitelji su uspjeli u pretežitom dijelu svog zahtjeva, i to u odnosu na glavni zahtjev koji se odnosi na naknadu za korištenje poslovnog prostora u iznosu od 42.292,37 EUR, dok nisu uspjeli samo u manjem dijelu koji se odnosi na potraživanje režijskih troškova u iznosu od 729,18 EUR. Imajući u vidu da je riječ o sporednom i razmjerno neznatnom dijelu zahtjeva u odnosu na ukupni predmet spora, sud ocjenjuje da tužitelji imaju pravo na naknadu cjelokupnog troška postupka.

50. Sud je kao potrebne priznao troškove tužitelja za sastav tužbe, podnesaka od 27. siječnja 2023., 19. studenog 2024. i 12. studenog 2025. te zastupanje na ročištima održanim 28. studenog 2023., 22. listopada 2025. i 24. ožujka 2026. , sukladno priloženom troškovniku i Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, u ukupnom iznosu od 5.500,00 EUR, jer su ti troškovi bili nužni za vođenje ovog postupka u smislu članka 155. ZPP-a.

51. Na dosuđeni iznos troška tužiteljima pripada i zatezna kamata od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate, sukladno članku 29. ZOO-a.

52. Slijedom navedenog odlučeno je kao u izreci presude pod točkom III.

Zagreb, 27. travnja 2026.

SUDAC:

Jasna Golubić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 15 dana od dana kada se smatra da je dostava presude obavljena (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), odnosno u roku od 15 dana po primitku presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), koja se podnosi putem ovog suda u dva primjerka za sud i u jednom primjerku za svaku protivnu stranku.

DNA:

1. Županijsko državno odvjetništvo u Zagrebu

2. MONDI d.o.o. [adresa]