REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U ZAGREBU

ZAGREB

Poslovni broj: Us I-204/2026-5

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Zagrebu, po sucu tog suda Bojanu Bugarinu i uz sudjelovanje Valentine Lukinec Galović kao zapisničarke, u upravnom sporu tužitelja: Pape projekt d.o.o. Zagreb, Rudeška cesta 160 C, OIB: 87613280202, zastupan po opunomoćeniku Lovri Zovku, odvjetniku iz Zagreba, Ulica kneza Branimira 71 D, protiv tuženika:

Ministarstvo financija, Samostalni sektor za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Koturaška 43/IV, OIB: 18683136487, radi poništavanja rješenja, 27. travnja 2026. godine

p r e s u d i o  j e

I. Usvaja se tužbeni zahtjev te se poništavaju rješenje Ministarstva financija, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-20/24- 01/609, URBROJ: 513-04-25-2 od 12. prosinca 2025. godine i porezno rješenje Porezne uprave, Područnog ureda Zagreb, Ispostave Črnomerec, KLASA: UP/I -410- 20/2022-001/00899, URBROJ: 513-007-01-02-2024-0007 od 14. rujna 2024. godine, a predmet se vraća na ponovni postupak prvostupanjskom upravnom tijelu koje je dužno postupiti u skladu s pravnim shvaćanjima i primjedbama suda.

II. Nalaže se tuženiku da u roku od 15 dana tužitelju isplati trošak od 500,00 €, sa zateznom kamatom koja u slučaju neplaćanja u ostavljenom roku teče od dana donošenja ove presude.

III. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troška u visini sudskih pristojbi.

Obrazloženje

Tužitelj tužbom osporava drugostupanjsko rješenje od 12. prosinca 2025. godine, kojim je odbijena njegova žalba protiv prvostupanjskog poreznog rješenja od 14. rujna 2024. godine. Ujedno osporava i to prvostupanjsko rješenje, kojim mu je u odnosu na prethodno privremeno porezno rješenje od 13. listopada 2022. godine utvrđena razlika osnovice poreza na promet nekretnina od 315.566,10 € i pripadajući porez po stopi od 3%, uz nalaganje uplate.

Tužitelj u tužbi iznosi nekoliko prigovora koji će biti analizirani u nastavku ove presude.

Tuženik je u odgovoru na tužbu u cijelosti osporio i tužbu i tužbeni zahtjev. Sud je održao raspravu, kojoj se nije odazvao uredno pozvan tuženik. U dokaznom je postupku pročitana dokumentacija u sudskom spisu i u spisu upravnog tijela.

Osporavana rješenja su nezakonita.

U ovoj pravnoj stvari nije sporno da je tužitelj kao kupac 06. lipnja 2022. godine sklopio ugovor o kupoprodaji nekretnine označene kao k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], površine 1.538 m[2] .

Privremenim poreznim rješenjem od 13. listopada 2022. godine je u skladu s ispravom o stjecanju tužitelju utvrđena osnovica poreza na promet nekretnina od 105.000,00 €, što znači da je na stečenu nekretninu od 1.538 m[2] primijenjena jedinična cijena od 68,30 €/m[2] .

Osporavanim prvostupanjskim rješenjem od 14. rujna 2024. godine je tužitelju utvrđena razlika osnovice poreza na promet nekretnina od 315.566,10 €. Naime, porezno tijelo je prethodno sastavilo zapisnik o procjeni nekretnine od 27. svibnja 2024. godine i njime utvrdilo usporednu jediničnu vrijednost od 303,83 €/m[2] , na temelju dostupnog ugovora od 08. svibnja 2023. godine za suvlasnički dio (42/100) iste nekretnine. Dakle, porezno tijelo je razliku porezne osnovice utvrdilo uz primjenu samo jednog usporednog podatka (parifikanta).

Tužitelj je u odnosu na navedeni zapisnik izjavio prigovor te je porezno tijelo u povodu toga uvažilo tužiteljev navod o tome da su cijene nekretnina u međuvremenu porasle, kao i navod o uvećanoj iskoristivosti zemljišta zbog u međuvremenu izvršene parcelacije, pa je zbog svega toga u osporavanom prvostupanjskom rješenju izvršeno paušalno umanjenje zapisnički utvrđene jedinične vrijednosti te je konačno primijenjena jedinična cijena od 273,45 €/m[2] .

Osporavanim drugostupanjskim rješenjem od 12. prosinca 2025. godine je žalba tužitelja odbijena.

Tužitelj u tužbi navodi (i u vezi toga uz tužbu dostavlja dokaze) da se u trenutku njegovog stjecanja sporna nekretnina sastojala od zone stambene namjene od 666 m[2] i od zelene zone park šume od 872 m[2] (ukupno 1.538 m ). Tužitelj ističe da je unutar zone stambene namjene za izgradnju bilo dozvoljeno 400 m[2] pa je zato naknadno (nakon kupnje) stečenu k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], parcelirao, odnosno cijepao na dvije nove katastarske čestice - na k. č. [katastarska čestica] od 862 m[2] i na k. č. [katastarska čestica] od 676 m . Unutar tih novoformiranih čestica je od izvornih 666 m građevinskog zemljišta k. č. [katastarska čestica] pripalo 332 m[2] , a k. č. [katastarska čestica] m , na kojima je onda mogao graditi po jednu poluugrađenu građevinu od 300 m[2] građevinske bruto površine, odnosno ukupno 600 m[2] , čime je naknadno postigao novu, veću vrijednost kroz veću građevnu iskoristivost, što porezno tijelo nije uzelo u obzir.

Tužitelj zbog svega navedenog smatra da usporedni podatak o vrijednosti 42/100 dijela nove k. č. [katastarska čestica] uopće nije primjenjiv, jer se ne radi ni o sličnoj nekretnini ni o sličnom razdoblju stjecanja u odnosu na nekretninu koju je on stekao i u odnosu na razdoblje u kojem je on stekao nekretninu. Tužitelj se u tom smislu poziva i na pojedinu praksu poreznog tijela i upravnih sudova.

Okolnosti koje je iznio tužitelj u vezi naknadnog cijepanja stečene nekretnine , radi ostvarivanja mogućnosti veće građevne iskoristivosti (600 m : 400 m ) su dokazane dostavljenim materijalnim dokazima, a tuženik ih u ovom upravnom sporu ionako uopće nije osporio.

Sve navedeno predstavlja naknadne okolnosti tužiteljevog upravljanja stečenom nekretninom u skladu s mjerodavnim propisima vezanim uz gradnju i prostorno uređenje, pa u tom smislu te nove okolnosti ne mogu biti relevantne za utvrđivanje visine tužiteljeve porezne obveze, odnosno osnovice poreza na promet nekretnina u vezi njegovog stjecanja tada još uvijek jedinstvene k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], od 1.538 m[2] po kupoprodajnom ugovoru od 06. lipnja 2022. godine. Naime, na temelju čl. 9. st. 1. Zakona o porezu na promet nekretnina (NN 115/16 i 106/18 - ZPPN) osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.

U tom smislu je porezno tijelo moglo i naknadno utvrđivati tržišnu vrijednost po tužitelju stečene nekretnine, ali se takvo utvrđivanje tržišne vrijednosti nužno moralo odnositi na tržišnu vrijednost nekretnine od 1.538 m[2] , koja se sastoji od građevinskog zemljišta od 666 m[2] i od zelene zone park šume od 872 m .

Porezno tijelo zato prilikom naknadne procjene vrijednosti stečene nekretnine nije moglo koristiti usporedni podatak dobiven na temelju naknadnog raspolaganja dijela u međuvremenu formirane nove katastarske čestice, s drugim odnosom (sastavom) građevinskog i negrađevinskog zemljišta i s drukčijom građevnom iskoristivošću.

Osim toga, porezno tijelo je istaknute tužiteljeve prigovore prije donošenja osporavanog prvostupanjskog rješenja - a nakon sastavljanja zapisnika o procjeni nekretnine - samo načelno uvažilo, na način da je zapisnički sasvim neadekvatno utvrđena usporedna jedinična cijena od 303,83 €/m[2] potpuno paušalno umanjena za 10% te je na taj način konačno primijenjena usporedna jedinična cijena od 273,45 €/m[2] , što je također zbog svega navedenog sasvim neosnovano i neprihvatljivo. Nadalje, porezno tijelo je novu jediničnu cijenu utvrdilo uz primjenu samo jednog parifikanta, iako Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15 - Pravilnik) u čl. 9. st. 1. izričito spominje korištenje najmanje tri parifikanta. Dakle, prilikom utvrđivanja razlike porezne osnovice porezno tijelo nije primijenilo propisana najmanje tri, već samo jednog parifikanta, i to u smislu nekretnine koja je prodana godinu dana kasnije od tužiteljevog stjecanja i s bitno uvećanom jediničnom cijenom (zbog u međuvremenu provedenog cijepanja i dobivanja veće građevne iskoristivosti), pri čemu je izvršeno umanjenje jedinične cijene od 10% u potpunosti paušalno.

Zbog svega navedenog sud ne može prihvatiti kao pravilno i zakonito utvrđivanje razlike osnovice poreza na promet nekretnina, pa je na temelju čl. 117. st. 1. Zakona o upravnim sporovima (ZUS) tužbeni zahtjev usvojen i oba osporavana rješenja poništena.

Predmet je potom vraćen na ponovni postupak prvostupanjskom upravnom tijelu, koje eventualnu razliku porezne osnovice neće moći temeljiti na okolnostima naknadnog tužiteljevog cijepanja stečene nekretnine radi dobivanja veće vrijednosti kroz veću građevnu iskoristivost, jer te okolnosti ne mogu utjecati na utvrđivanje tržišne vrijednosti po tužitelju stečene nekretnine određene površine i određene građevinske iskoristivosti na dan 06. lipnja 2022. godine, odnosno u trenutku nastanka porezne obveze (čl. 9. st. 1. ZPPN-a). U tom smislu je potrebno pravilno primijeniti i relevantne odredbe o procjeni tržišne vrijednosti nekretnine iz čl. 9. st. 4. i 5. ZPPN -a, a takva tržišna vrijednost sličnih nekretnina s približnog istog područja u približno isto vrijeme onda treba biti utemeljena i na podacima najmanje tri parifikanta, u smislu čl. 9. st. 1. Pravilnika.

Prema tome, najmanje tri usporedne nekretnine trebaju imati dovoljno podudarna obilježja u odnosu na izvornu k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], od 1.538 m[2] , koja je imala građevinsku površinu od 666 m i zelenu zonu park šume od 872 m , vodeći dakako računa i o približno istom vremenu usporednih transakcija. U slučaju da se s obzirom na konkretna obilježja ne mogu pronaći valjani usporedni podaci, poreznom tijelu na raspolaganju stoji i mogućnost provedbe vještačenja (čl. 10. st. 1. ZPPN-a), ali opet prema tržišnoj vrijednosti na dan 06. lipnja 2022. godine i prema veličini i tadašnjem prostornoplanskom statusu tadašnje k. č. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina].

Sud je na raspravnom ročištu kao nepotreban i neadekvatan odbio dokazni prijedlog za saslušanje zakonskih zastupnika tužitelja, a dokazni prijedlog za provedbu vještačenja je odbijen kako bi se upravnim tijelima u ponovljenom postupku omogućilo ispravljanje pogrešaka do kojih je došlo u konkretnoj upravnoj stvari, vodeći pritom računa i o tome da je primarna dužnost upravnih tijela (a ne tek nadležnog upravnog suda) u pravilnom, potpunom i zakonitom rješavanju upravne stvari.

S obzirom na to da je tužbeni zahtjev usvojen, tužitelj na temelju čl. 147. st. 1. ZUS-a ima pravo na naknadu opravdanog (i zatraženog) troška upravnog spora. Radi se o trošku sastava tužbe i trošku zastupanja na raspravnom ročištu, po profesionalnom opunomoćeniku - odvjetniku, u vezi čega tužitelju na temelju Tbr. 27/1 i 27/2 Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (NN 138/23) i na temelju čl. 144. st. 3. ZUS-a, a u okviru postavljenog zahtjeva - pripada traženih 400,00 €, što uz PDV 25% iznosi 500,00 €, a na što zatražene zatezne kamate u slučaju neplaćanja u ostavljenom roku teku od dana donošenja ove odluke (čl. 144. st. 4. ZUS -a). Tužitelju nije priznat zatraženi trošak sudskih pristojbi, jer zbog uspjeha u sporu te pristojbe niti ne plaća (čl. 22. st. 1. Zakona o sudskim pristojbama; NN 118/18 i 51/23).

U Zagrebu, 27. travnja 2026. godine.

Sudac:

Bojan Bugarin

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv t. I. ove presude žalba nije dopuštena.

Protiv t. II. i III. ove presude dopuštena je žalba Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se izjavljuje putem ovog suda, u dovoljnom broju primjeraka za sud i sve stranke u sporu, u roku od 15 dana od dana dostave ove presude.

DNA:

1. odvj. Lovro Zovko

2. Ministarstvo financija, Samostalni sektor za drugostupanjski upravni postupak,

Koturaška 43/IV, [adresa] Zagreb - uz povrat spisa upravnog tijela