REPUBLIKA HRVATSKA

Ps-27/2023-16

OPĆINSKI SUD U SPLITU

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu, po sucu toga suda Anti Božinoviću, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja ĐR, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupana po punomoćniku Toniju Vukićeviću, odvjetniku iz Splita, protiv tuženika OR, iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupana po punomoćnicama, odvjetnicima iz Odvjetničkog društva Monterisi & partneri d.o.o. Split, radi zaključenja ugovora, nakon održane glavne i javne rasprave, zaključene dne 12. veljače 2026. god. u nazočnosti punomoćnika stranaka dne 24. travnja 2026. god.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:

"1. Tužitelj ĐR. OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], kao najmodavac i tuženik HR, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], kao najmoprimac, zaključuju slijedeći:

UGOVOR O NAJMU STANA

članak 1.

Stranke su suglasne da je najmodavac isključivi vlasnik stana u [adresa] na adresi [adresa], smještenog na I. (prvom) katu sa istočne strane zgrade položene na čest. zgr. [katastarska čestica], z. u. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], ukupne površine 108 m2, a kojeg najmodavac daje najmoprimcu u najam uz pravo korištenja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, te zemljištem koje služi za redovitu upotrebu zgrade. Član obiteljskog domaćinstva najmoprimca koji može koristiti stan zajedno sa najmoprimcem je njegova supruga JR, OIB: [osobni identifikacijski broj]. članak 2.

Najmoprimac će počevši od dana zaključenja ovog Ugovora plaćati najmodavcu tržišnu najamninu u iznosu od 800,00 EUR mjesečno, kao i komunalnu naknadu, vodoprivrednu naknadu, struju, čistoću i druge komunalije prema računima koje će mu najmodavac mjesečno predočavati ili koje će on neposredno zaprimati. Najamnina se plaća svakog prvog, a najkasnije desetog u mjesecu za protekli mjesec, neposredno, bilo uplatnicom, bilo na ruke najmodavca u kojem slučaju je isti dužan izdati posebnu potvrdu najmoprimcu o primljenom iznosu najamnine.

članak 3.

Najmodavac daje najmoprimcu stan koji je predmet ovog ugovora u stanju u kojem se nalazi na dan sklapanja ovog ugovora.

članak 4.

Najmoprimac stan može koristiti samo za stanovanje, a zajedničke dijelove i uređaje zgrade, te zemljište koje služi za upotrebu zgrade u skladu s njegovom namjenom. Najmoprimac je dužan pri korištenju stana postupati pažljivo i čuvati stan i zgradu od kvara i oštećenja. Najmoprimac ne smije obavljati preinake u stanu te na zajedničkim dijelovima zgrade bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca.

članak 5.

Najmoprimac ne može dati drugoj osobi stan ili dio stana u podnajam ili ga zamijeniti za privremeni smještaj, a niti u njemu može obavljati poslovnu djelatnost.

članak 6.

Najmoprimac je dužan dopustiti najmodavcu ili osobi koju on ovlasti pregledati stan ili ostale prostorije kojima se koristi temeljem ovog Ugovora, svaka 3 mjeseca, a u slučaju oštećenja i radi sprječavanja štete i unutar ovoga roka.

članak 7.

Ovaj Ugovor zaključuje se na neodređeno vrijeme.

članak 8.

Otkaz, odnosno raskid ovog Ugovora najmodavci mogu dati iz razloga i na način kako je to predviđeno Zakonom o najmu stanova.

članak 9.

Ugovorne strane suglasne su da će najmodavac snositi troškove održavanja stana u okviru raspoloživih sredstava za redovito održavanje zajedničkih dijelova zgrade.

članak 10.

Stranke su suglasne da se u odnosu na međusobna prava i obveze koje nisu uređene ovim ugovorom imaju primjenjivati odredbe Zakona o najmu stanova, a ista prava i obaveze nastaju danom pravomoćnosti ove presude..

članak 11.

Ova presuda u cijelosti nadomješta Ugovor o najmu stana iz presude ovog suda br. IP-1312/97 od 05.02.2010. g, te je po pravomoćnosti iste tužitelji, dužan u jednom primjeru dostaviti upravnom odjelu jedince lokalne samouprave i nadležne Poreske uprave.

2. Dužan je tuženik, HR, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa] naknaditi parnični trošak u roku od 15 dana od dana presude pa do isplate zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje na navedeni iznos teku od 1. siječnja 2023. godine pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glave operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena".

II. Nalaže se tužitelju, u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe, naknaditi tuženiku parbeni trošak u iznosu od 653,08 Eur zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 24. travnja 2026. god. pa do isplate.

Obrazloženje

1. U tužbi se navodi da je tužitelj vlasnik četverosobnog stana u [adresa] na adresi [adresa], smještenog na I. (prvom) katu s istočne strane zgrade položene na čest. zgr. [katastarska čestica], z. u. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], ukupne površine 108 m2, a koji stan se nalazi u režimu zaštićenog najma kojeg koristi tuženik kao zaštićeni najmoprimac i njegova supruga JR, OIB: [osobni identifikacijski broj] i njegov sin TR, OIB: [osobni identifikacijski broj], kao članovi njegovog domaćinstva. Najmoprimac, a tuženik u ovoj pravnoj stvari je dana 21. 05. 2019. godine zaključio kupoprodajni ugovor o kupovini poslovnog prostora broj 097/19-2019-T-5 zajedno sa aneksom Br. 1 ugovora o kupoprodaji, broj 097/19-2019-T-5 od dana 29.02.2020. godine o kupovini parkirnog mjesta te zatražio uknjižbu prava vlasništva pod brojem Z-298555/2020, oba predmeta kupoprodaje su položeni na kat. čest. [katastarska čestica], z. u. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]. Uvidom u dostupne podatke tužitelj je utvrdio kako je tuženik uknjižen kao vlasnik poslovnog prostora i parkiranog mjesta položenog u zgradu u [adresa], na adresi [adresa] i 28 B, izgrađenoj na zk. č. 462/6, z. u. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], te je ujedno utvrđeno da je u razdoblju u kojem je stan koristio kao zaštićeni najmoprimac ostvarivao godišnja primanja u iznosima od 269.940, 11 KN / 35.827,21 EUR do 349.835,38 KN / 46.431,13 EUR, dok je njegova supruga, a ujedno i član domaćinstva JR ostvarivala godišnja primanja u iznosima od 86.438,81 KN / 11.472,40 EUR do 297,397,76 KN / 39.471,47 EUR.

1.1. Uzevši u obzir sve navedeno kao i značaj odredbi čl. 31. stavak 2. Zakona o najmu stanova, te smisao odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske br. U-III-367/2019 i U-III-368/2019 od 23.09.2020. godine i Županijskog suda u Splitu, Gž-1621/22 od 12.10.2022. g., proizlazi da tuženik ispunjava uvjete za plaćanje slobodnog, odnosno ugovorenog tržišnog najma koji s obzirom na lokaciju i veličinu predmetnog stana prosječno iznosi 800,00 EUR.

1.2. Tužitelj predlaže sudu donijeti presudu kojom bi obvezao tuženika, kao najmoprimcem na sklapanje Ugovora o najmu predmetnoga stana s tužiteljem, kao najmodavcem uz ugovaranje tržišne najamnine u iznosu od 800,00 Eur mjesečno, a sve kako je navedeno u toč. I izreke presude.

2. Tuženik se usprotivio tužbi i tužbenom zahtjevu, predloživši da se zahtjev tužitelja odbije kao neosnovan.

2.1. Tuženik tvrdi da tužitelj traži donošenje presude koja bi zamijenila Ugovor o najmu stana a, u toč.1, članak 1 neistinito navodi da su stranke suglasne da je isključivi vlasnik stana jer su uz njega stvarni i uknjiženi suvlasnici KIRIGIN SR pok. Đ (O) i KIRIGIN GR pok. Đ (O) s kojima vodi parnični postupak pred Općinskim sudom u Splitu, poslovni broj: P-599/2019, koji je prekinut Rješenjem od 3. lipnja 2022.god. Ističe prigovor nedostatka aktivne legitimacije. Članak 41. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima regulira izvanredne poslove na način da za poduzimanje poslova koji premašuju okvir redovitoga upravljanja, kao što je davanje cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine, potrebna je suglasnost svih suvlasnika, koje tužitelj nema.

2.2. Tuženik nadalje tvrdi da tužitelj prešućuje važne činjenice da je s tuženikom, nakon donošenja presude Općinskog suda u Splitu broj IP-1312/97 od 05.02.2010. zaključio Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom 26.07.2017.g. na kojemu su potpisi stranaka ovjereni kod Javnog bilježnika. Iz ugovora je vidljivo da tužitelj zna da nije isključivi vlasnik stana. Tuženik ispunjava sve svoje obveze po navedenom Ugovoru. Plaća zaštićenu najamninu u iznosima koje tužitelj od njega potražuje na način da od tada do danas svakog mjeseca preporučenim pošiljkama poštom dostavlja uputu/račun za plaćanje zaštićene najamnine. Jedno vrijeme je tuženik plaćao i znatno više, jer je to tužitelj tražio u vrijeme donošenja Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova sve dok te izmjene nije ukinuo Ustavni sud Odlukom i Rješenjem broj: U-I-3242/2018 i dr. od 14. rujna 2020. Tuženik nadalje navodi da tužitelj zahtijeva da mu tuženik plaća slobodno ugovorenu najamninu od 800,00 eura mjesečno, a prije podnošenja tužbe tužitelj je tražio i dobio zaštićenu najamninu. Ni na koji način nije pozvao tuženika na plaćanje slobodno ugovorene najamnine, niti je tražio raskid postojećeg Ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom. Ne postoji obveza tuženika na zaključenje Ugovora kojim bi samo na zahtjev tužitelja bio obvezan zaključiti takav ugovor. Ne postoji ni pravni temelj, prema Zakonu o najmu stanova, da traži presudu koja će nadomjestiti ugovor o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom čija visina ovisi isključivo o volji ugovornih strana.

2.3. Tuženik je zaštićeni najmoprimac jer je po zakonu zaštićeni najmoprimac osoba kojoj su Zakonom o najmu stanova (»Narodne novine«, br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18. i 105/20.) odnosno sudskom presudom priznata prenosiva prava i obveze zaštićenog najmoprimca po osnovi bivšeg stanarskog prava odnosno osoba na koju su prešli prava i dužnosti zaštićenog najmoprimca (bivšeg nositelja stanarskog prava) iz ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom na temelju Zakona o najmu stanova (»Narodne novine«, br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18. i 105/20). Pravna regulativa prava i obveza vlasnika stanova i zaštićenih najmoprimaca se izmijenila pa je na dan kada je ova parnica počela teći na snazi Zakon o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva: 12027/10 i dr.) i Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-I-3242/2018 i dr. (Narodne novine br. 36/2024). Odredbom članak 4 toč. 18. navedenog Zakona propisano je što je zaštićena najamnina te što je i kako se obračunava tržišna najamnina. Tako članak 8.alineja 3 propisuje da zaštićenu najamninu plaćaju korisnici stanova koji su imali pravni položaj nositelja stanarskog prava na stanu do dana stupanja na snagu tog Zakona. Stranke ovog parničnog postupka su i stranke upravnog postupka koji se, temeljem navedenog Zakona, vodi pred Ministarstvom graditeljstva, prostornog uređenja i državne imovine KLASA UP/I-371-01724-13/1534.

2.4. U odgovoru na tužbu nadalje se navodi da je Republika Hrvatska sada normirala visinu najamnine koju treba plaćati tuženik pa je neosnovan tužbeni zahtjev kojim tužitelj, uz ostalo, traži da mu tuženik plaća iznos od po 800,00 eura mjesečno. Ministarstvo je strankama dostavilo Rješenje prema kojemu ukupna zaštićena najamnina iznosi 1.041,00 euro, od čega tuženik tužitelju treba plaćati iznos od 520,50 eura (što je ½ ) a drugu ½ će vlasnik dobivati od države. Međutim, kako tužitelj godinama odbija tuženiku dati podatke o svom bankovnom računu, tako ga nije dao ni Ministarstvu pa Ministarstvo čeka taj podatak kako bi izdalo novo rješenje s uputom tuženiku na koji račun će vršiti plaćanje.

3. U postupku su izvedeni dokazi pregledom rješenja o nasljeđivanju posl. br. O- 1650/16, UPP/OS-67/16 koje je 22.07.2016. g. donijela javna bilježnica Jagoda Makelja Šuljić iz Splita, izvatka iz zemljišne knjige za čest. zgr. [katastarska čestica], z. u. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], presude Općinskoga suda u Splitu br. IP-1312/97 od 20. veljače 2009. god., izvatka iz zemljišne knjige čest. zgr. [katastarska čestica], z. u. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], izračuna-računa zaštićene najamnine br.9 za 9 mjesec 2023. god. od 28.08.2023. god., br. 12 za XII mjesec, br. 03 za III mjesec 2024. god., br. 10 za X mjesec 2024. god. od 15. rujna 2024. god., br. 11 za XI mjesec 2024. god. od 14.11.2024. god., br. 01 za 1. mjesec 2025. god. od 14.01.2025., br. 04 za 4 mjesec 2025. god. od 15.03.2025. god., br. 03 za ožujak 2023.g od. od 14.02.2023. god., privremenoga rješenja Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine RH Klasa: UP/I- 371-01/24-13/1534, ur.br. 531-01-25-5 od 14.02.2025. god. i Klasa: UP/I-371-01/24- 13/1534, ur.br. 531-14-3-25-11 od 02.06.2025. god., spisa Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine RH posl. br.: Klasa: UP/I-371-01/24-13/1534.

4. Stranke su zatražile trošak postupka.

5. Tužbeni zahtjev nije osnovan.

6. Između stranaka prijeporna je osnova tužbenoga zahtjeva.

7. Tužitelj svojim zahtjevom traži donošenje presude koja bi zamijenila ugovor o najmu stana, tvrdeći da su stranke suglasne da je on isključivi vlasnik stana u [adresa], na adresi [adresa], smještenoga na prvom katu s istočne strane zgrade položene na čest. zgr. [katastarska čestica], z. u. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], ukupne površine 108 m2.

8. Pregledom izvatka iz zemljišne knjige priloženoga spisu utvrđeno je da tužitelj nije isključivi vlasnik navedenoga stana jer su, uz njega, u zemljišnim knjigama, kao suvlasnici stana upisani i SR za 4/30 dijela i GR za 1/30 dijela.

9. Tužitelj tvrdi da protiv SR i GR vodi parnični postupak pred Općinskim sudom u Splitu (posl. br. P-599/2019, koji je prekinut rješenjem od 03. lipnja 2022. god.), a radi utvrđenja prava vlasništva. Činjenica vođenja postupka radi utvrđenja tužitelja vlasnikom za cijelo stana koji je predmet ugovora o najmu stana ne dokazuje da je tužitelj jedini vlasnik stana. U zemljišnim knjigama kao suvlasnici upisani su, uz tužitelja, i SR i GR, što znači da tužitelj nije jedini i isključivi vlasnik stana koji je predmet ugovora o najmu.

10. Prema odredbi čl. 41. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17) za poduzimanje poslova koji premašuju okvir redovitoga upravljanja (naročito promjene namjene stvari, veći popravci, dogradnja, nadogradnja, preuređenje, otuđenje cijele stvari, davanje cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine, osnivanje hipoteke na cijeloj stvari, odnosno davanje pokretne stvari u zalog, osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari) potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Dakle, tužitelj da bi s tuženikom sklopio ugovor o najmu stana treba imati suglasnost i ostalih suvlasnika. U postupku nije dokazao da je suglasnost ostalih suvlasnika dobio pa je osnovan prigovor nedostatka aktivne legitimacije na njegovoj strani zbog čega je valjalo odbiti tužbeni zahtjev.

11. Zakonom o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske (broj zahtjeva:12027/10 i dr.) i Odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-3242/2018 i dr. („Narodne novine“ broj: 36/2024-dalje Zakon o načinu izvršenja presuda), u čl. 58. propisano je da 01. siječnja 2025. god prestaje važiti glava XIII Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ broj: 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20) te prestaje status zaštićenog najmoprimca osobama koje su to pravo stekle na temelju Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ broj: 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18,105/20). Zakonskom je normom tako tuženiku prestao status zaštićenog najmoprimca, međutim, Zakonom nije pravno dopušteno zaključivanje novih ugovora o najmu stana, bilo onih sa zaštićenom, bilo sa slobodno ugovorenom najamninom. To znači da se tužbeni zahtjev tužitelja usmjeren na zaključenje ugovora o najmu stana odnosno donošenje presude koja mijenja ugovor o najmu stana, protivi materijalnom pravu, što je razlog za odbijanje tužbenog zahtjeva i kad bi tužitelj bio aktivno legitimiran za podnošenje predmetnoga tužbenog zahtjeva.

12. Pregledom spisa Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Republike Hrvatske (dalje: Ministarstvo) klasa UP/I-371-01/24-13/1534, utvrđeno je da se vodi upravni postupak o predmetnom stanu, a po Zakonu o načinu izvršenja presuda.

13. Pregledom spisa utvrđeno je da je Ministarstvo donijelo privremeno rješenje od 14. veljače 2025. god. kojim je utvrđena privremena i zaštićena najamnina za cijelu površinu predmetnoga stana, dakle i onu koja pripada uknjiženim suvlasnicima SR i GR. Ovo rješenje zamijenjeno je novim rješenjem od 02. lipnja 2025. god. kojim je utvrđena najamnina za suvlasnički dio stana (a ne cijeli stan), a po kojem je rješenju tužitelj od Republike Hrvatske svaki mjesec primao iznos od 433,61 Eur i od tuženika daljnji iznos od 433,61 Eur na ime najamnine predmetnoga stana. Istim rješenjem odbijeni su prigovori tužitelja kojima je tražio određivanje obveze plaćanja slobodno ugovorene najamnine koju bi mu plaćao tuženik.

14. Tuženik, prema rešenju Ministarstva od 02 lipnja 2025. god., od Republike Hrvatske prima iznos od 433,61 Eur te od tuženika isti iznos za najam stana. Rješenje je pravomoćno i ovršno i sud je vezan odlukom Ministarstva kao nadležnog upravnog tijela što znači da tužitelj ne može osnovano tražiti plaćanje slobodne ugovorene najamnine. To je još jedan razlog zbog kojega je valjalo tužbeni zahtjev odbiti u cijelosti.

15. S obzirom na izneseno, irelevantno je je li tuženik postao vlasnik poslovnoga prostora u Splitu. Naime, o odnosu tužitelja i tuženika vezano za predmetni stan odlučeno je odlukom nadležnog upravnog tijela i po toj odluci stranke trebaju postupati.

16. Sud je odustao od izvođenja ostalih predloženih dokaza jer je pregledom dokumentacije priložene spisu i pregledom pribavljenoga spisa Ministarstva prostornog uređenje, graditeljstva i državne imovine Republike Hrvatske utvrdio sve relevantne činjenice i mogao donijeti ispravnu i zakonitu odluku.

17. Odluka o trošku postupka temelji se na odredbi čl.154. st.1. Zakona o parničnom postupku. Tuženiku je priznat trošak za sastav odgovora na tužbu, pristup na ročište od 12.02.2026. god. i sastav podneska od 02.12.2025. god. po 100 bodova, ukupno 300 bodova. Pomnoženo s vrijednošću boda, prema važećoj OT, te uvećano za 53,05 Eur pristojbe odgovora na tužbu, dobiven je iznos dosuđenog troška od 653,08 Eur.

U Splitu, 24. travnja 2026. god.

S U D A C

ANTO BOŽINOVIĆ

NAPUTAK O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove odluke dopuštena je žalba. Žalba se podnosi županijskom sudu, putem ovog suda, u tri primjerka, u roku od 15 dana od dana primitka pisanog otpravka iste.

DNA:

-pun tužitelja

-pun tuženika

-u spis