Republika Hrvatska

Trgovački sud u Osijeku

Stalna služba u Slavonskom Brodu

Slavonski Brod

Trg pobjede 13

Poslovni broj: P-248/2025-25

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Osijeku, Stalna služba u Slavonskom Brodu, po sutkinji Mirni Vujčić, u pravnoj stvari tužitelja DIVMAR NEKRETNINE d.o.o., [adresa], OIB 48087477008, kojeg zastupa punomoćnik Boris Subotić, odvjetnik iz Osijeka protiv tuženika ATH MOTO SPORT d.o.o., Zagreb, Masarykova 23, OIB 82145778947 kojeg zastupa punomoćnik Alan Pozderac, odvjetnik iz Zagreba, radi nezakonitog otkaza ugovora o zakupu i isplate iznosa od 73.500,00 eura, nakon glavne i javne rasprave zaključene dana 16. travnja 2026. godine u nazočnosti punomoćnika parničnih stranaka, te na ročištu za donošenje, objavu i uručenje presude dana 24. travnja 2026. godine

p r e s u d i o  j e

I. Utvrđuje se da je nezakonit otkaz Ugovora o zakupu poslovnog prostora od strane tuženika ATH MOTO SPORT d.o.o., OIB: 82145778947, Masarykova 23, 10000 ZAGREB.

II. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:

" Utvrđuje se da je ugovor o zakupu raskinut s 31.12.2025. godine."

III. Nalaže se tuženiku platiti tužitelju svakomjesečnu zakupninu u iznosu od 6.125,00 eura počevši od 20. ožujka 2025. godine do 15-og u mjesecu za svaki tekući mjesec do 18. prosinca 2025. godine sa zakonskim zateznim kamatama koje na dospjele iznose zakupnine teku po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za osam postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, a sve u roku od petnaest dana.

IV. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev kojim tužitelj traži naložiti tuženiku platiti tužitelju mjesečnu zakupninu u iznosu od 6.125,00 eura do 15 -og u mjesecu za svaki tekući mjesec od 19. prosinca 2025. godine do dana donošenja presude tj. 24. travnja 2026. godine, a od svibnja 2026. godine svakomjesečni iznos od 3.850,00 eura do 15-og u mjesecu za svaki tekući mjesec, sve do 15. travnja 2034. godine zajedno sa zakonskim zateznim kamatama na dospjele iznose koje se računaju po kamatnoj stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koja se računa po stopi propisanoj Zakonom o obveznim odnosima, a koju polugodišnje utvrđuje i objavljuje Ministarstvo financija Republike Hrvatske (referentna stopa Hrvatske narodne banke uvećana za 8 postotnih poena).

V. Nalaže se tuženiku naknaditi tužitelju troškove parničnog postupka u iznosu od 2.116,69 eura, a to u roku od petnaest dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj je podigao tužbu kojom traži utvrditi da je otkaz Ugovora o zakupu poslovnog prostora u [adresa], upisan u zemljišne knjige Općinskog suda u Osijeku, u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], na dijelu kč. br. [katastarska čestica], koji se proteže kroz prizemlje u površni od 550 m2 i kroz 1. kat, kao skladišni prostor u površini od 650 m2, sklopljen dana 15. travnja 2024. godine između tužitelja kao zakupodavca i tuženika kao zakupca, izjavljen dana 03. ožujka 2025. godine, od strane tuženika nije zakonit i da ne proizvodi pravne učinke, te naložiti tuženiku da plaća tužitelju kao zakupodavcu mjesečnu zakupninu u iznosu od 6.125,00 eura do 15-og u mjesecu počevši od 20. ožujka 2025. godine, za svaki tekući mjesec sve do 15. travnja 2026. godine, a od svibnja 2026. godine svako mjesečni iznos od 3.850,00 eura do 15.-og u mjesecu za svaki tekući mjesec sve do 15. travnja 2024. godine te potražuje i naknadu troškova postupka. Potom je u podnesku od 18. rujna 2025. godine istako tužbeni zahtjev da se naloži tuženiku platiti tužitelju svakomjesečnu zakupninu u iznosu od 6.125,00 eura, do 15 u mjesecu počevši od 20. ožujka 2025. godine, za svaki tekući mjesec do donošenja presude, svakomjesečnu zakupninu u iznosu od 6.125,00 eura od donošenja presude do 15.travnja 2026. godine, a od svibnja 2026. godine, svakomjesečni iznos od 3.850,00 eura do 15-tog u mjesecu za svaki tekući mjesec, sve do 15.travnja 2034. godine, zajedno s zakonskim zateznim kamatama na dospjele iznose koje se računaju po kamatnoj stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koja se računa po stopi propisanoj Zakonom o obveznim odnosima, a koju polugodišnje utvrđuje i objavljuje Ministarstvo financija Republike Hrvatske (referentna stopa Hrvatske narodne banke uvećana za osam postotnih poena), kao i naknadu troškova postupka.

2. U podnesku od 19. veljače 2026. godine konačno je postavio tužbeni zahtjev kojim traži utvrditi je nezakonit otkaz Ugovora o zakupu poslovnog prostora od strane tuženika ATH MOTO SPORT d.o.o., OIB 82145778947, Zagreb, Masarykova 23, utvrditi da je Ugovor o zakupu raskinut s 31. prosinca 2025. godine te naložiti tuženiku platiti tužitelju kao zakupodavcu svakomjesečnu zakupninu u iznosu od 6.125,00 eura do 15-og u mjesecu počevši od 20. ožujka 2025. godine, za svaki tekući mjesec do donošenja presude, sve do 15. prosinca 2025. godine, zajedno s zakonskim zateznim kamatama na dospjele iznose koje se računaju po kamatnoj stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koja se računa po stopi propisanoj Zakonom o obveznim odnosima, a koju polugodišnje utvrđuje i objavljuje Ministarstvo financija Republike Hrvatske (referentna stopa Hrvatske narodne banke uvećana za osam postotnih poena), kao i naknadu troškova postupka.

3. U tužbi, u bitnome, navodi da su parnične stranke dana 15. travnja 2024. godine sklopile Ugovor o zakupu poslovnog prostora u [adresa], upisan u zemljišne knjige Općinskog suda u Osijeku, u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], na dijelu kč. br. [katastarska čestica], koji se proteže kroz prizemlje u površni od 550 m2 i kroz 1. kat, kao skladišni prostor u površini od 650 m2, da je ugovor sklopljen na određeno vrijeme od deset godina, da je ugovorena mjesečna zakupnina u iznosu od 6.125,00 eura te da je tuženik prilikom sklapanja ugovora zahtijevao da se ugovor sklopi na rok od deset godina umjesto pet kako je predlagao tužitelj, da je dana 13. ožujka 2025. godine tuženik uputio tužitelju otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora u kojem navodi niz navoda koji nisu osnovani pa se dopisom od 19. ožujka 2025. godine očitovao na otkaz ugovora o zakupu nastojeći sporni odnos riješiti sporazumom, ali kako se tuženik nije očitovao u ostavljenom roku, prisiljen je podnijeti tužbu. Naveo je da ne stoje navodi u otkazu ugovora o zakupu u kojima tuženik iznosi da tužitelj grubo krši ugovorne odredbe pa nema pravne osnove za jednostrani otkaz ugovora, da je tuženik od dana sklapanja ugovora do dana slanja otkaza nesmetano koristio zakupljeni poslovni prostor koji je fizički odvojen s odvojenim ulazom i nije imao nikakvih primjedbi , a niti je imao primjedbi na stanje zakupljenog prostora i na uvjete rada, a tužitelj mu je dozvolio i korištenje više parkirnih mjesta koje nisu predmet zakupa bez naknade. Očitovao se da tužitelj nije pristupao ili ulazio u prostor dan u zakup tuženiku, a tuženik je suprotno odredbama ugovora, bez suglasnosti tužitelja, postav io nadzorne kamere u zakupljeni poslovni prostor i imao je potpuni uvid tko je i kada pristupao zakupljenom prostoru, a neosnovan je i navod u otkazu ugovora u kojem tuženik spominje inventurni manjak u iznosu od 3.500,00 eura i sumnju da je za to odgovoran tužitelj. Navodi da do dana prijema otkaza ugovora o zakupu nije zaprimio niti jedan poziv, prigovor niti reklamaciju, a niti poziv za sastanak te smatra da sukladno zakonskim odredbama ugovor o zakupu poslovnih prostora sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen i da otkaz ugovora prije vremena nije pravno osnovan.

4. U odgovoru na tužbu tuženik je osporio tužbu i tužbeni zahtjev kao neosnovane. Očitovao se da je predmetni Ugovor o zakupu poslovnog prostora na adresi [adresa], upisanog u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Osijeku, Zemljišnoknjižni odjel Osijek, k. č. br. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], u naravi POSLOVNA ZGRADA I DVORIŠTE SV. L.B. MANDIĆA 111 -V, ukupne površine 1351 m2, i to 550 m2 prostora koji se proteže kroz prizemlje i kroz 1. kat kao skladišni prostor u površini od 650 m2 raskinut zbog ponašanja skrivljenog na strani zakupodavca – tužitelja, da je zbog ozbiljnog i grubog kršenja ugovornih odredbi kao i narušavanja mirnog i nesmetanog korištenja poslovnog prostora isto bio prisiljen poduzeti zbog čega je tuženiku nastala šteta. Navodi da je tužitelj bez znanja i suglasnosti tuženika određene dijelove poslovnog prostora dao u podzakup drugim trgovačkim društvima, a da pri tome nije osigurao da su ti poslovni prostori fizički odvojeni ili pregrađeni od poslovnog prostora koji je koristio tuženik, a navedeni poslovni prostori imali su isti ulaz kao i poslovni prostor tuženika te je po saznanju za navedeno kontaktirao direktora tužitelja koji je u nekoliko navrata odbio sastanak s tuženikom pravdajući se poslovnim obvezama. Naveo je da je radno vrijeme poslovnog prostora bilo od ponedjeljka do petka od 9,00 do 17,00 sati, ali se opažanjem zaposlenika tuženika ustanovilo da se vrata objekta otvaraju i ranije kako bi se moglo ući u poslovne prostore koje je tužitelj iznajmio drugim trgovačkim društvima te je na takav način bilo tko mogao nesmetano ući u poslovni prostor dok nitko od zaposlenika tuženika nije bio u poslovnom prostoru, a da je tome tako govori i činjenica da je inventurom utvrđen manjak u iznosu od 3.500,00 eura za koji se opravdano sumnja da je nastao zbog ovako grubih kršenja ugovornih odredbi. Pozvao se na odredbu čl. 4. st. 3. Ugovora o zakupu poslovnog prostora po kojoj i tuženik kao zakupoprimac može otkazati poslovni prostor ukoliko se tužitelj kao zakupodavac ne pridržava nekih ugovornih odredbi te remeti mir i korištenje prostora te i odredbu čl. 525. Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23; dalje: ZOO) koji uređuje odgovornost za nedostatke zakupljene stvari. Očitovao se i da je dana 11. ožujka 2025. godine zatražio izlazak na lice mjesta trgovačkog društva SOKOL d.o.o. za usluge, zaštite osoba i imovine koje je osiguravalo navedeni poslovni prostor i ustanovljeno da s isključenim alarmom sustava na prvom katu automatski isključuje alarmni sustav u izložbenom prostoru koji je koristio tuženik pa je dana 13. ožujka 2025. godine poslao tužitelju preporučenu pošiljku s otkazom ugovora zakupljenog prostora, a protiv direktora tužitelja i bivšeg zaposlenika podigao i kaznenu prijavu te da je tužitelj odmah po zaprimanju otkaza ugovora poslovni prostor iznajmio drugom trgovačkom društvu koji i danas koristi isti.

5. Tužitelj se, nadalje, očitovao da su netočni navodi da bi tuženik dao prostor na korištenje trećim osobama bez suglasnosti tuženika, da je pri preuzimanju prostora da stražnji dio radionice ostaje postojećem korisniku, a koji je bio i voditelj poslovanja tuženika te da je tuženik svoj prostor mogao pregraditi kako god je želio, a što nije učinio. Naveo je da je na tuženiku teret dokaza opravdanosti raskida ugovora o zakupu, da su uoči ulaska u prostor vođeni pregovori te je sve funkcioniralo dok se tuženik nije razišao sa svojim voditeljem poslovnice i pronašao novu lokaciju te je pokušao otkazati ugovor bez odgovarajućeg razloga te da su stranke jedini sastanak imale kada je tuženik već odlučio da izlazi iz prostora 06. ožujka 2025. godine. Očitovao se da je eventualna inventurna razlika isključivo rezultat poslovnog odnosa između tuženika i voditelja poslovnice, a ne trećih osoba , te je naveo da se u odnosu na kaznenu prijavu ne može očitovati jer nije dostavljen dokaz na čemu tuženik temelji svoju prijavu.

6. Tuženik se, nadalje, očitovao da je tužitelju bilo poznato kakvu djelatnost tuženik obavlja, da se u poslovnom prostoru i skladištu nalaze vozila, oprema i ostala roba u vrijednosti od nekoliko stotina tisuća eura, da inventurni manjak nije rezultat neusklađenih stavki tuženika jer je utvrđen prilikom inventure od 11. ožujka 2025. godine te da je netočan navod da tuženik nije pokušao kontaktirati tužitelja , ali da isti nije mogao naći vremena za sastanak.

7. Tužitelj se očitovao da je nakon zaključenja prethodnog postupka, a kada je postalo razvidno da tuženik ne namjerava nastaviti ugovor o zakupu, a s obzirom na iznose zakupnine i postupanja tuženika u vidu neplaćanja, donio odluku o raskidu i odlučio da će navedeni poslovni prostor iznajmiti drugoj zainteresiranoj strani i da smatra kako su se stekli uvjeti za raskid ugovora s danom 31. prosinca 2025. godine od kojeg dana više ne potražuje štetu.

8. Tuženik se očitovao i da je tužitelj poslovni prostor koji je koristio tuženik sukladno ugovoru odmah iznajmio drugom trgovačkom društvu koje je počelo obavljati svoju poslovnu djelatnost i to društvu 998Garage d.o.o., osporio je valjanost Ugovora o zakupu od 19. prosinca 2025. godine koju je priložio tužitelj jer smatra da je isti dostavljen u cilju smanjenja vrijednosti spora, osporio je navode da su se stekli uvjeti za raskid ugovora s danom 31. prosinca 2025. godine jer je taj ugovor tuženik otkazao dana 13. ožujka 2025. godine, te je naveo da tužitelj nije pretrpio nikakvu materijalnu štetu jer je poslovni prostor odmah iznajmio drugom trgovačkom društvu i da je otkaz koji je izjavio tuženik opravdan. Očitovao se i da je tužitelj u podnesku koji je tuženik zaprimio 22. veljače 2026. godine izvršio subjektivnu preinaku tužbenog zahtjeva protivno odredbama ZPP-a kojoj se protivi.

9. U tijeku postupka izvršen je uvid u Odgovor na otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora, Otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora od 13. ožujka 2025. godine, Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 15. travnja 2024. godine i Aneks ugovora od 24. travnja 2024. godine, Izjavu o preuzimanju vozila i ostatka robe od 11. ožujka 2025. godine, presliku dostavnica na stranicama 41 i 44 spisa, radni nalog društva SOKOL d.o.o. za usluge zaštite osoba i imovine od 21. ožujka 2025. godine, e-mail dopise na stranicama 49 do 56 spisa, Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 19. prosinca 2025. godine, fotografije i objave na društvenim mrežama na stranicama 101 do 139 spisa, saslušan je zakonski zastupnik tužitelja PS, te svjedoci ŽS, VS, MS, KS i DS uz pomoć sudskog tumača Sanje Husain. Tužitelj je povukao dokazni prijedlog za izlazak na očevid na lice mjesta. Na temelju tako provedenog dokaznog postupka utvrđeno je da je tužbeni zahtjev djelomično osnovan, a djelomično neosnovan.

10. Sporno je u ovoj pravnoj je li nezakonit otkaz Ugovora o zakupu poslovnog prostora koji su sklopile stranke 15. travnja 2024. godine koji je izjavio tužitelju kao zakupodavcu tuženik kao zakupoprimac, postoji li obveza suda utvrditi da je Ugovor o zakupu poslovnog prostora raskinut dana 31. prosinca 2025. godine te je li tuženik u obvezi platiti tužitelju mjesečnu zakupninu temeljem tog ugovora.

11. Nesporno je u ovoj pravnoj stvari da su parnične stranke sklopile Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 15. travnja 2024. godine te i Aneks tog ugovora od 24. travnja 2024. godine (dalje: Ugovor).

12. Iako je u podnesku od 19. veljače 2026. godine tužitelj djelomično izvršio preinaku tužbe kojoj se tuženik protivio i koja je izvršena nakon zaključenja prethodnog postupka u ovoj pravnoj stvari, preinaka je dopuštena, osim u dijelu u kojem je tužitelj izvršio sniženje tužbenog zahtjeva, a s obzirom da sniženje tužbenog zahtjeva ne predstavlja preinaku tužbe već djelomično povlačenje tužbenog zahtjeva, a na temelju odredbe čl. 190. st. 3. Zakona o parničnom postupku (NN 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23, 146/25; dalje: ZPP) jer je to svrsishodno za konačno rješenje odnosa između stranaka. Pri odlučivanju se, nadalje, vodilo računa da je sud u obvezi meritorno odlučiti o kondemnatornom tužbenom zahtjevu za isplatu zakupnine koji je tužitelj postavio u svom podnesku koji je predao sudu elektronskim putem 18. rujna 2025. godine i koji je tuženik zaprimio 30. rujna 2025. godine i u odnosu na koji je zasnovana litispendencija sukladno odredbi čl. 194. ZPP-a jer se tuženik protivio sniženju tog zahtjeva te time i djelomičnom povlačenju tužbe.

13. Uvidom u Ugovor o zakupu poslovnog prostora od 15. travnja 2024. godine utvrđeno je da je tužitelj dao u zakup tuženiku kao zakupoprimcu poslovni prostor u svom vlasništvu na adresi [adresa], upisan u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Osijeku, Zemljišnoknjižni odjel Osijek, kč. br. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], u naravi POSLOVNA ZGRADA I DVORIŠTE SV. L.B. MANDIĆA 111-V, ukupne površine 1351m2, i to 550m2 prostora koji se proteže kroz prizemlje (Poslovni prostor 1) i kroz 1. kat kao skladišni prostor u površini od 650 m2 (Poslovni prostor 2 ), da iz odredbe čl. 2. proizlazi da je za Poslovni prostor 1 ugovor sklopljen na razdoblje od 15. travnja 2024. godine do 15. travnja 2034. godine, a za Poslovni prostor 2, odnosno za poslovni prostor na katu na razdoblje od dvije godine koji počinje teći od 15. travnja 2024. godine do 15. travnja 2026. godine , dakle na određeno vrijeme. Utvrđeno je da su stranke mjesečnu zakupninu za Poslovni prostor 1 ugovorile u iznosu od 7,00 eura po m2 odnosno ukupno iznos od 3.850,00 eura bez PDV-a, a za Poslovni prostor 2 mjesečnu zakupninu u iznosu od 3,50 eura po m2, odnosno ukupno iznos od 2.750,00 eura u koji nije uračunat PDV, da su odredbom čl. 4. definirale razloge zbog kojih tužitelj kao zakupodavac može otkazati ugovor i to dostavom pisane obavijesti tuženiku kao zakupniku uz poštovanje otkaznog roka od 90 dana, a na način da se ista obavijest dostavlja zakupoprimcu putem preporučene pošiljke, a dan predaje pošti smatrat će se danom dostave zakupoprimcu, te se smatra da otkazni rok od 90 dana teče od dana predaje pisane obavijesti preporučeno poštom, a odredbom čl. 4. st. 3. ugovorile da zakupoprimac može otkazati ugovor ukoliko se zakupodavac ne pridržava neke od odredbi ugovora te remeti mir i korištenje poslovnog prostora zakupoprimcu. te i ugovorile da zakupoprimac može izvršiti preinake u poslovnom prostoru prema svojim planovima i potrebama uz suglasnost zakupodavca. Nadalje, iz Aneksa ugovora od 24. travnja 2024. godine proizlazi da su stranke izmijenile odredbu čl. 3. Ugovora na način da je zakupodavac odobrio zakupoprimcu poček plaćanja zakupnine, režija te pologa na dva mjeseca.

14. Uvidom u Otkaza ugovora o zakupu poslovnog prostora od 13. ožujka 2025. godine utvrđeno je da tuženik kao razloge za otkaz ugovora navodi ozbiljno kršenje ugovornih odredbi i narušavanje mirnog i nesmetanog korištenja poslovnog prostora, navodi da je tužitelj bez znanja tuženika dao određene prostore u podzakup drugim trgovačkim društvima pritom dopustivši korištenje dijela poslovnog prostora koji je koristio tuženik, da su ti poslovni prostori imali isti ulaz kao i tuženikov, da je tuženikovo radno vrijeme bilo od 9,00 do 17,00 sati te da je tuženik utvrdio da se vrata objekta otvaraju ranije i da je izvršenom inventurom utvrđen manjak na stanju u iznosu od preko 3.500,00 eura za koje tuženik opravdano sumnja da je nastao zbog ovako grubo prekršenih odredbi. Nadalje, iz otkaza proizlazi da tuženik obavještava tužitelja da će s danom 20. ožujka 2025. godine predati tužitelju predati poslovni prostor slobodan od osoba i stvari.

15. Uvidom u Odgovor na otkaz ugovora o zakupu utvrđeno je da tužitelj osporava navode da grubo krši ugovorne odredbe, te navodi da je tuženik prostor pregledao, da je prostor fizički odvojen i s odvojenim ulazom, da svatko od korisnika ima šifru za ulazak u prostor, da je tuženik bez suglasnosti tužitelja postavio nadzorne kamere i da je jasno imao uvid tko je pristupao prostoru te da je do inventurnog manjka, ako postoji, došlo greškom tuženika i da nije jasno na koji bi način tužitelj remetio mir i korištenje prostora.

16. Uvidom u radni naloga društva SOKOL d.o.o. za usluge zaštite osoba i imovine od 21. ožujka 2025. godine utvrđeno je da je ovo društvo dana 21. ožujka 2025. godine obavilo demontažu i uviđaj odnosno provjeru sustava tehničke zašti te i programiranih parametara, dakle nakon što je tuženik predao prostor tužitelju .

17. Na temelju iskaza svjedoka ŽS, AS i BS utvrđeno je da je tuženik koristio predmetni poslovni prostor na način da je koristio prizemlje i kat kao izložbeni salon, da su se na katu nalazile kancelarijske prostorije koje je koristio tužitelj, a do kojih se moglo doći samo kroz prostor koji je koristio tuženik.

18. Iz iskaza zakonskog zastupnika tužitelja IS proizlazi da se u prizemlju prostora nalazi izložbeni salon, jedan pregrađeni dio koji je služio kao skladište te pregrađeni dio koji je služio kao radionica, a na katu opremljeni prostor koji je iste površine kao prizemlje koji je u površini od 200 do 300 m2 koristio tužitelj te da su prostori koje je koristio tužitelj zatvoreni i imaju vrata, da je tužitelj za potrebe ulaska u njegove prostorije otključavao srednja vrata jer tužitelj radi od 07,30 do 15,30 sati, a tuženik je radio od 09,00 sati i da su djelatnici tužitelja prolazili kroz dio prostora koji je koristio tuženik da bi došli do poslovnih prostora tužitelja. Proizlazi, nadalje, da je tuženik neko vrijeme nakon što je koristio prostor ugradio alarm i kamere, da se alarm upalio jednom prilikom kada je njegov otac dolazio u poslovne prostore te da ima spoznaju da je pri inventuri tuženika utvrđen manjak, ali da nema saznanja iz kojih razloga je došlo do manjka. Proizlazi, nadalje, da je tuženik dao tužitelju šifru za alarm da isti mogu uključiti i isključiti s obzirom na radno vrijeme, da su zaprimili tuženikov otkaz ugovora, ali su smatrali da je otkaz neprihvatljiv te da tužitelj nije izjavio otkaz ugovora tuženiku. Iz ovog iskaza proizlazi i da je društvo 998Garage d.o.o. koristilo ovaj poslovni prostor u razdoblju od travnja 2025. godine do prosinca 2025. godine, ali da s tim društvom nije bio sklopljen ugovor o zakupu te da je 01. siječnja 2026. godine prostor iznajmio društvu AC DUO d.o.o.

19. Iz iskaza svjedoka ŽS, djelatnika tuženika, proizlazi da je do problema došlo iz razloga što je tužitelj koristio isti ulaz kroz tuženikovu trgovinu i zbog korištenja alarma i to jer su glavna vrata bila otvorena između 08,00 i 09,00 sati prije nego što je započeto tuženikovo radno vrijeme i isključen alarmni sustav, da pretpostavlja da je tužitelj na temelju internog dogovora s ČS imao pristup šifri za alarm i kameru jer osobno tu šifru tužitelju nije dao te da je na inventuri utvrđen manjak u iznosu od 3.500,00 eura koji se sastojao u manjku moto opreme, da je zaštitarska tvrtka SOKOL d.o.o. utvrdila da postoji samo jedan alarm s jednom šifrom, da mu nije bilo poznato da se radno vrijeme stranaka razlikuje te da je tuženik taj prostor koristio do ožujka 2025. godine i potom ga napustio i da je tvrtka 998Garage d.o.o. nastavila raditi u tom prostoru, a prije toga bila poslovnoj suradnji s tuženikom na način da je vršila servis u tom istom prostoru i to u dijelu servisnog prostora u prizemlju, a da je VS bio vlasnik te tvrtke i voditelj poslovnice tuženika u tom prostoru.

20. Iz iskaza svjedokinje DS, u bitnome, proizlazi da je predmet zakupa bio poslovni prostor koji je obuhvaćao gornji i donji dio objekta, da se radilo o prostoru kroz koji je tužitelj mogao proći jer se u prostor ulazilo kroz jedna vrata pa se ulazilo u jedan otvoreni prostor iza kojeg je bio jedan zid, iza zida je bio servis koji je koristio VS, da je servis imao svoj poseban ulaz, a da bi se iz servisa moglo ući u prostor tužitelja moralo se proći kroz prostor koji je koristio tuženik te da se na katu nalazio prostor koji je koristio tuženik, ali i dvoja zatvorena vrata. Nadalje, proizlazi da je svjedokinji poznato da je tuženik prije sklapanja ugovora pregledao poslovni prostor, a da je ona prostor pregledala putem video linka te da su djelatnici tužitelja prolazili kroz poslovni prostor koji je koristio tuženik, a da se o tome nije razgovaralo prilikom sklapanja ugovora, a prilikom pregleda prostora ta vrata nisu bila otvorena, da se VS u siječnju 2025. godine očitovao da se radi o prostorima koje koristi vlasnik prostora, da je tuženik otkazao ugovor o zakupu u ožujku 2025. godine i da je tada održan sastanak i prvi puta vidjela što se nalazi iza tih vrata, a jedan od razloga otkaza ugovora je bilo što su saznali da tužitelj nema drugog načina ući u svoje prostore osim kroz prostore koje je koristio tuženik, da su direktor tužitelja i njegovi zaposlenici otvarali prostor koji je koristio tuženik na temelju koda alarma koji im je dao VS. Proizlazi, nadalje, da svjedokinji nije poznato da je tužitelj izjavio otkaz ugovora tuženiku, a nekoliko dana po otkazu tuženik je napustio poslovni prostor,a neka dva tjedna nakon toga tužitelj je iznajmio poslovni prostor drugom društvu te da se radilo o konkurenciji tuženika. Iz ovog iskaza proizlazi da je VS sudjelovao u pregovorima za sklapanje ugovora o zakupu poslovnog prostora kao posrednik, a njegov motiv za posredovanje je bio u tome što je poznavao vlasnika poslovnog prostora i već ga je koristio za servis, da se ne sjeća da li je tuženiku dostavljen nacrt poslovnog prostora tijekom pregovora te da je VS bio zaposlenik tuženika i imao svoju društvo 998Garage d.o.o. te fakturirao neke račune svom društvu od strane tuženika, da je imao ovlast izdavati te fakture ispred tuženika, a na način da je fakturirao svom društvu po manjoj cijeni, a potom trećima po višoj cijeni.

21. Iz iskaza svjedoka VS proizlazi da je bivši zaposlenik tuženika i da je radio na mjestu voditelja poslovnice tuženika, da je predmetni poslovni prostor najprije koristio kao cijeli poslovni prostor putem društva 998Garage d.o.o. u njegovom vlasništvu, a potom samo dio kao servis, da ga je predstavnica ATH u Rumunjskoj molila da započne poslovnu suradnju na način da prodaju njihova vozila, motocikle i quadove i nakon toga sklopljen ugovor između njegovog društva 998Garage d.o.o. i tuženika o poslovnoj suradnji po kojem je to društvo trebalo servisirati vozila, a tuženik ih prodavati. Iz ovog iskaza proizlazi da je tuženik trebao koristiti prizemlje, gornji kat i dvorište za skladištenje, a da je on koristio servisnu radionicu u prizemlju u koju se moglo proći iz poslovnog prostora koji je kao salon koristio tuženik, da je ta činjenica bila poznata tuženiku u vrijeme sklapanja ugovora te da se na katu nalazio otvoreni prostor, a sa strane uredi tužitelja kojima se nije moglo prići na drugi način nego da se prođe kroz prostor tuženika što je isto bilo poznato tuženiku. Proizlazi, nadalje, da je u veljači 2025. godine dao ostavku kao voditelj poslovnice tuženika te da je nakon toga tuženik otkazao ugovora o zakupu, da je potom tuženik u jednom danu organizirao iseljenje te da je njegovo društvo nastavilo koristiti radionicu, a od svibnja i salonski prostor. Iz ovog iskaza proizlazi da u poslovne prostore koje je koristio tuženik, osim njega, nije ulazio nitko drugi osim eventualno vlasnika s time što su vlasnici imali drugačiju šifru, da je rađeno više inventura kod tuženika te da je na posljednjoj inventuri utvrđen manjak od 5.000,00 eura koji je prefakturiran na društvo 998Garage d.o.o. i da je tuženik dobio nacrt poslovnog prostora prije sklapanja ugovora iz razloga što je vlasnik tuženika tražio nacrt kako bi opremio salon.

22. Iskazima svjedoka i zakonskog zastupnika tužitelja priklonjena je vjera kao logičnim i uvjerljivim i jer su suglasni u bitnim činjenicama. Iskazu svjedokinje DS nije priklonjena vjera u dijelu iskaza u kojem navodi da se pri sklapanju ugovora i prilikom pregleda prostora nije razgovaralo da djelatnici tužitelja prolaze kroz dio koji je koristio tuženik upravo zbog dvojne funkcije koju je imao VS kao voditelj poslovnice tuženika i član društva 998 Garage d.o.o. koje je servisiralo vozila i posrednik u pregovorima za sklapanje ugovora pa je sasvim nelogično i neživotno da tuženik u tom trenutku nije imao saznanja da tužitelj na drugi način ne može prići svojim uredima na katu.

23. Nastavno tome, ocjenjujući sve provedene dokaze u smislu odredbe čl. 8. ZPP-a, ocjena je ovoga suda da nisu ostvareni razlozi za otkaz ugovora o zakupu određeni odredbom čl. 4. st. 3. Ugovora o zakupu na temelju kojih je tuženik mogao otkazati ugovor prije isteka roka na koji je sklopljen odnosno iz razloga što se tužitelj kao zakupodavac nije pridržavao neke odredbe ugovora te remetio korištenje i mir poslovnog prostora zakupoprimcu i da je do otkaza ugovora došlo iz razloga što je tuženik prekinuo poslovnu suradnju sa svojim poslovnim partnerom društvom 998Garage d.o.o. čiji je vlasnik odnosno član društva VS bio ujedno i voditelj poslovnice tuženika i koji je u veljači 2025. godine dao ostavku na mjesto voditelja poslovnice. Ovaj sud zaključuje da je tuženiku u trenutku sklapanja ugovora bilo poznato kako izgleda poslovni prostor koji iznajmljuje te da se na katu nalaze prostorije koje koristi tužitelj i da se do istih može doći samo kroz prostor koji koristi tuženik je r je prije sklapanja ugovora pregledao prostor, dostavljen mu je nacrt poslovnog prostora za potrebe uređenja, te je mogao izvršiti preinake poslovnog prostora ukoliko mu je to smetalo sukladno ugovornim odredbama, a pri sklapanju ugovora trebao je postupiti s potrebnom pažnjom koja se zahtjeva u pravnom prometu pa se radi o nedostacima za koje zakupodavac ne odgovara sukladno odredbi čl. 576. ZOO-a, a svakako se radi o manjem nedostatku. S obzirom na okolnost da je VS bio i djelatnik tuženika kao voditelj poslovnice tuženika i član društva 998 Garage d.o.o . te tako koristio poslovni prostor na način da je koristio i prostor u kojem je djelatnost obavljao tuženik i prostor servisa u prizemlju tuženiku nije mogla biti nepoznata činjenica da se radno vrijeme tuženika i ostalih korisnika prostora ne poklapa. Nadalje, tuženik nije dokazao da postoji odgovornost upravo tužitelja za inventurni manjak, a iz iskaza svjedoka VS proizlazi da je inventurni manjak tuženik prefakturirao društvu 998Garage d.o.o. Stoga, u trenutku davanja otkaza ugovora nisu bile ispunjene pretpostavke iz odredbe čl. 28. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11, 64/15,122/18, 123/24) za otkaz Ugovora o zakupu sklopljenog na određeno vrijeme te je tuženik ugovor nezakonito otkazao i odlučeno kao u točci I. izreke presude.

24. U odnosu na deklaratorni tužbeni zahtjev kojim tužitelj traži utvrditi da je ugovor o zakupu poslovnog prostora raskinut s danom 31. prosinca 2025. godine ocjena je suda da je isti neosnovan. To stoga što tužitelj nije dostavio u spis izjavu o raskidu ugovora o zakupu (ispravno bi bilo o otkazu ugovora jer se ugovor o zakupu sukladno zakonskim propisima otkazuje) niti dokaz da je takvu izjavu uputio tužen iku sukladno odredbama ugovora koji su stranke sklopile i da ju je tuženik zaprimio, a niti da je ugovor o zakupu raskinut/otkazan na temelju zakona pa da bi se primijenile odredbe čl.26. i čl. 28. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora ili podredno odredba čl. 360. ZOO-a. Osim toga, iz iskaza zakonskog zastupnika tužitelja IS te iskaza ostalih svjedoka jasno proizlazi da tužitelj nije otkazao sporni ugovor o zakupu tuženiku, a niti je tužitelj dokazao da ovaj ugovor raskinut sudskom odlukom zbog promijenjenih okolnosti, pa je o ovim činjenicama odlučeno uz primjenu odredbe čl. 221.a ZPP-a i iste utvrđene nedokazanim.

25. U odnosu na kondemnatorni tužbeni zahtjev za plaćanje zakupnine, a s obzirom da Ugovor o zakupu poslovnog prostora na određeno vrijeme koji su sklopile stranke nije prestao otkazom tuženika, a niti tužitelja te na ugovorne odredbe o visini i trajanju zakupa tuženik bi bio u obvezi plaćanja zakupnine i to za poslovni prostor 1 do 14. travnja 2034., a za poslovni prostor 2. do 15. travnja 2026. godine ( kada je ugovor za ovaj dio prostora prestao istekom vremena) sukladno odredbi čl. 16. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora. Međutim, po ocjeni ovoga suda, tuženikova obveza plaćanja zakupnine može trajati samo do sklapanja ugovora o zakupu poslovnog prostora od 19. prosinca 2025. godine kada je tužitelj u svojstvu zakupodavca sklopio ugovor o zakupu istog poslovnog prostora s novim zakupoprimcem društvom Auto Centar Duo d.o.o. Osijek jer od tog trenutka tužitelj više nije ispunio, a niti je bio spreman istodobno ispunit svoju obvezu na davanje u zakup proslovnog prostora tuženiku, pa se treba primijeniti pravilo istodobnog ispunjenja iz odredbe čl.358. ZOO-a da to više nije u obvezi učiniti niti tuženik prema tužitelju, dakle platiti zakupninu. Iako je nakon iseljenja tuženika poslovni prostor od travnja do prosinca 2025. godine koristilo društvo Garage d.o.o. s istim nije sklopljen ugovor o zakupu, što proizlazi iz iskaza zakonskog zastupnika tužitelja, što upućuje na zaključak da je u tom razdoblju tužitelj još bio spreman izvršavati obveze iz ugovora o zakupu poslovnog prostora od 15. travnja 2024. godine koji su sklopile stranke jer je tijekom tog razdoblja podigao tužbu da tuženikov otkaz utvrdi nezakonitim . Stoga je uz poziv na citirane zakonske odredbe odlučeno kao u točkama III. i IV. izreke presude. Tuženik je obvezan i na plaćanje zakonskih zateznih kamata od dospijeća pojedinog iznosa zakupnine do isplate na temelju odredbe čl. 29. ZOO-a, a pri odlučivanju se vodilo računa da odlučivanje o visini kamatne stope predstavlja primjenu materijalnog prava.

26. Odluka o troškovima parničnog postupka donesena je na temelju odredbe čl. 154. st. 2. i čl. 155. ZPP-a, a prema uspjehu tužitelja od 63,92% i tuženika od 36,08% u sporu (pri čemu je uspjeh stranaka utvrđen kvantitativno i kvalitativno). Tužitelju je priznat trošak koji je bio nužan i potreban za vođenje postupka i to sastav tužbe i podnesaka od 19. veljače 2026. godine (2x1.108,00 eura) te pristup ročištu od 21. listopada 2025. godine (277,00 eura), pristup ročištima 27. studenog 2025. godine, 24. veljače 2026. godine i 16. travnja 2026. godine (3x1.108,00 eura) te PDV (1.454,25 eura) prema Tbr. 7.1., Tbr. 9.1.i 5., Tbr. 46., Tbr. 52. i Tbr. 54. Tarife o nagradama i naknadama troškova odvjetnika (NN 138/23). Tužitelju je priznat i trošak sudske pristojbe na tužbu (331,81 eura) prema Tbr.1.1. Uredbe o tarifi sudskih pristojbi. Primjenom pravila o naknadi troškova iz odredbe čl. 154. st. 2. ZPP -a, tužitelju koji je u većoj mjeri uspio u parnici priznat je trošak postupka razmjerno postotku od 27,84% ovako priznatih troškova, a koji je preostao nakon obračuna postotaka u kojima su stranke uspjele u sporu.

U Slavonskom Brodu, 24. travnja 2026. godine

Sutkinja

Mirna Vujčić

NAPUTAK O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove odluke može se izjaviti žalba Visokom trgovačkom sudu

Republike Hrvatske u roku od petnaest dana putem ovoga suda.

Za stranku koja je uredno obaviještena o ročištu za objavu presude

rok za žalbu teče od dana objave presude, a za stranku koja nije

uredno obaviještena o ročištu za objavu od dana dostave presude.

Rok za žalbu ne teče u vremenskom razdoblju od 01. do 15. kolovoza.