REPUBLIKA HRVATSKA

Trgovački sud u Zagrebu

Zagreb, Trg Johna Fitzgeralda Kennedyja 11

76. P-1707/2024

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zagrebu, po sucu toga suda Jasni Golubić, u pravnoj stvari tužitelja REPUBLIKA HRVATSKA, OIB: 52634238587 koju zastupa Županijsko državno odvjetništvo u Zagrebu, Zagreb, Savska 41/4, protiv tuženika EART d.o.o. [adresa], OIB: 03661660811, radi isplate, nakon glavne i javne rasprave zaključene 13. ožujka 2026. u prisutnosti punomoćnika tužitelja i odsutnosti uredno pozvanog tuženika, uz objavu 22. travnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku EART d.o.o., [adresa], OIB: 03661660811, isplatiti tužitelju Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587, s osnove naknade za korištenje poslovnog prostora površine 47,20 m[2] iznos od 10.864,71 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje teku:

- na iznos od 271,68 EUR od 20. studenoga 2020. do isplate,

- na iznos od 271,68 EUR od 20. prosinca 2020. do isplate,

- na iznos od 271,68 EUR od 22. siječnja 2021. do isplate,

- na iznos od 271,68 EUR od 19. veljače 2021. do isplate,

- na iznos od 271,68 EUR od 22. ožujka 2021. do isplate,

- na iznos od 271,68 EUR od 18. travnja 2021. do isplate,

- na iznos od 271,68 EUR od 21. svibnja 2021. do isplate,

- na iznos od 271,68 EUR od 18. lipnja 2021. do isplate,

- na iznos od 271,68 EUR od 19. srpnja 2021. do isplate,

- na iznos od 271,68 EUR od 20. kolovoza 2021. do isplate,

- na iznos od 271,68 EUR od 19. rujna 2021. do isplate,

- na iznos od 271,68 EUR od 21. listopada 2021. do isplate,

- na iznos od 271,68 EUR od 20. studenoga 2021. do isplate,

- na iznos od 271,68 EUR od 19. prosinca 2021. do isplate,

- na iznos od 271,68 EUR od 24. siječnja 2022. do isplate,

- na iznos od 278,75 EUR od 19. veljače 2022. do isplate,

- na iznos od 278,75 EUR od 19. ožujka 2022. do isplate,

- na iznos od 278,75 EUR od 18. travnja 2022. do isplate,

- na iznos od 278,75 EUR od 21. svibnja 2022. do isplate,

- na iznos od 278,75 EUR od 20. lipnja 2022. do isplate,

- na iznos od 278,75 EUR od 21. srpnja 2022. do isplate,

- na iznos od 278,75 EUR od 19. kolovoza 2022. do isplate,

- na iznos od 278,75 EUR od 19. rujna 2022. do isplate,

- na iznos od 278,75 EUR od 20. listopada 2022. do isplate,

- na iznos od 278,75 EUR od 20. studenoga 2022. do isplate,

- na iznos od 278,75 EUR od 22. prosinca 2022. do isplate,

- na iznos od 278,75 EUR od 30. siječnja 2023. do isplate,

- na iznos od 301,03 EUR od 23. veljače 2023. do isplate,

- na iznos od 301,03 EUR od 23. ožujka 2023. do isplate,

- na iznos od 301,03 EUR od 21. travnja 2023. do isplate,

- na iznos od 301,03 EUR od 21. svibnja 2023. do isplate,

- na iznos od 301,03 EUR od 22. lipnja 2023. do isplate,

- na iznos od 301,03 EUR od 22. srpnja 2023. do isplate,

- na iznos od 301,03 EUR od 20. kolovoza 2023. do isplate,

- na iznos od 301,03 EUR od 21. rujna 2023. do isplate,

- na iznos od 301,03 EUR od 20. listopada 2023. do isplate,

- na iznos od 301,03 EUR od 20. studenoga 2023. do isplate,

- na iznos od 434,21 EUR od 21. prosinca 2023. do isplate,

po stopi koja se do 31. prosinca 2022. određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope Hrvatske narodne banke na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženiku EART d.o.o., [adresa], OIB: 03661660811, isplatiti tužitelju Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587, s osnove naknade za korištenje poslovnog prostora površine 33,21 m[2] iznos od 3.069,86 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje teku:

- na iznos od 191,16 EUR od 20. studenoga 2020. do isplate,

- na iznos od 191,16 EUR od 19. prosinca 2020. do isplate,

- na iznos od 191,16 EUR od 22. siječnja 2021. do isplate,

- na iznos od 191,16 EUR od 19. veljače 2021. do isplate,

- na iznos od 191,16 EUR od 22. ožujka 2021. do isplate,

- na iznos od 191,16 EUR od 18. travnja 2021. do isplate,

- na iznos od 191,16 EUR od 21. svibnja 2021. do isplate,

- na iznos od 191,16 EUR od 18. lipnja 2021. do isplate,

- na iznos od 191,16 EUR od 19. srpnja 2021. do isplate,

- na iznos od 191,16 EUR od 20. kolovoza 2021. do isplate,

- na iznos od 191,16 EUR od 19. rujna 2021. do isplate,

- na iznos od 191,16 EUR od 21. listopada 2021. do isplate,

- na iznos od 191,16 EUR od 20. studenoga 2021. do isplate,

- na iznos od 191,16 EUR od 19. prosinca 2021. do isplate,

- na iznos od 191,16 EUR od 24. siječnja 2022. do isplate,

- na iznos od 196,13 EUR od 19. veljače 2022. do isplate,

- na iznos od 6,33 EUR od 23. ožujka 2022. do isplate,

po istoj stopi i na isti način kao u točki I. izreke, sve u roku od 15 dana.

III. Nalaže se tuženiku EART d.o.o., [adresa], OIB: 03661660811, isplatiti tužitelju Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587, s osnove naknade za korištenje poslovnog prostora površine 23,06 m2 iznos od 2.980,60 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje teku:

- na iznos od 132,73 EUR od 20. studenoga 2020. do isplate,

- na iznos od 132,73 EUR od 20. prosinca 2020. do isplate,

- na iznos od 132,73 EUR od 22. siječnja 2021. do isplate,

- na iznos od 132,73 EUR od 19. veljače 2021. do isplate,

- na iznos od 132,73 EUR od 22. ožujka 2021. do isplate,

- na iznos od 132,73 EUR od 18. travnja 2021. do isplate,

- na iznos od 132,73 EUR od 21. svibnja 2021. do isplate,

- na iznos od 132,73 EUR od 18. lipnja 2021. do isplate,

- na iznos od 132,73 EUR od 19. srpnja 2021. do isplate,

- na iznos od 132,73 EUR od 20. kolovoza 2021. do isplate,

- na iznos od 132,73 EUR od 19. rujna 2021. do isplate,

- na iznos od 132,73 EUR od 21. listopada 2021. do isplate,

- na iznos od 132,73 EUR od 20. studenoga 2021. do isplate,

- na iznos od 132,73 EUR od 19. prosinca 2021. do isplate,

- na iznos od 132,73 EUR od 24. siječnja 2022. do isplate,

- na iznos od 136,19 EUR od 19. veljače 2022. do isplate,

- na iznos od 136,19 EUR od 19. ožujka 2022. do isplate,

- na iznos od 136,19 EUR od 18. travnja 2022. do isplate,

- na iznos od 136,19 EUR od 21. svibnja 2022. do isplate,

- na iznos od 136,19 EUR od 20. lipnja 2022. do isplate,

- na iznos od 136,19 EUR od 21. srpnja 2022. do isplate,

- na iznos od 136,19 EUR od 19. kolovoza 2022. do isplate,

- na iznos od 36,32 EUR od 19. rujna 2022. do isplate,

po istoj stopi i na isti način kao u točki I. izreke, sve u roku od 15 dana.

IV. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja u preostalom dijelu za isplatu iznosa od 8.622,23 EUR sa zatraženim zateznim kamatama.

V. Nalaže se tuženiku naknaditi tužitelju trošak parničnog postupka u iznosu od 2.318,40 EUR, zajedno sa zateznim kamatama tekućim od dana 22. travnja 2026. do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 (petnaest) dana.

VI. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troška parničnog postupka u preostalom dijelu kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužitelj, Republika Hrvatska, u tužbi podnesenoj ovom sudu dana 12. kolovoza 2024. navodi da je vlasnik poslovnih prostora koji se nalaze u zgradi na adresi [adresa], izgrađenoj na kat. čest. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

2. Riječ je o tri poslovna prostora u prizemlju zgrade, i to: poslovnom prostoru površine 33,21 m² u prizemlju dvorišne zgrade lijevo, poslovnom prostoru površine 23,06 m² u prizemlju zgrade lijevo te poslovnom prostoru površine 47,20 m² u prizemlju dvorišne zgrade desno. Navodi da predmetnim nekretninama, temeljem Zakona o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske („Narodne novine“ broj 155/23) te Ugovora o poslovno-tehničkoj suradnji od 21. svibnja 2018., upravlja društvo Državne nekretnine d.o.o.

3. Tužitelj tvrdi da je tuženik koristio navedene poslovne prostore bez pravne osnove, budući da s tužiteljem nije imao sklopljen ugovor o zakupu niti drugi pravni temelj za njihovo korištenje. Navodi da je presudom na temelju priznanja Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-2010/2021 od 30. prosinca 2022. tuženiku naloženo iseljenje iz predmetnih prostora. Ističe da je tuženik poslovni prostor površine 33,21 m² predao u posjed 2. ožujka 2022., poslovni prostor površine 23,06 m² dana 9. rujna 2022., dok je poslovni prostor površine 47,20 m² koristio do prosinca 2023.

4. Tužitelj nadalje navodi da tuženik nije podmirio naknadu za korištenje navedenih poslovnih prostora za razdoblje u kojem ih je koristio bez pravne osnove. Ukupni dug s te osnove iznosi 25.537,40 EUR. Od toga se iznos od 16.131,00 EUR odnosi na korištenje poslovnog prostora površine 47,20 m² za razdoblje od studenoga 2020. do prosinca 2023., iznos od 4.788,52 EUR na korištenje poslovnog prostora površine 33,21 m² za razdoblje od studenoga 2020. do 1. ožujka 2022., a iznos od 4.617,88 EUR na korištenje poslovnog prostora površine 23,06 m² za razdoblje od studenoga 2020. do 8. rujna 2022.

5. Navodi da je visina naknade za korištenje poslovnih prostora obračunata primjenom kriterija za određivanje zakupnine poslovnih prostora koje je donio Grad Zagreb, a koje Republika Hrvatska preuzima za poslovne prostore u svom vlasništvu, uz obračun poreza na dodanu vrijednost.

6. Tužitelj ističe da je prije pokretanja ovog postupka, sukladno članku 186.a Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, broj 53/1991, 91/1992, 112/1999, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007 – odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 25/2013, 28/2013, 89/2014 – odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 70/2019, 80/2022 i 155/2023 – dalje: ZPP), podnio zahtjev za mirno rješenje spora, ali spor nije riješen.

7. Pozivajući se na odredbe članka 1111. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18) o stjecanju bez osnove te članka 165. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17; dalje u tekstu: ZVDSP), tužitelj navodi da je tuženik korištenjem poslovnih prostora bez pravne osnove stekao korist na štetu tužitelja. Stoga predlaže da sud naloži tuženiku isplatu ukupnog iznosa od 25.537,40 EUR sa zakonskim zateznim kamatama te naknadu troškova parničnog postupka.

8. U prilog svojih navoda tužitelj dostavlja u spis zahtjev za mirno rješenje spora od 12. ožujka 2024. (list 14 do 21 spisa), neslužbenu kopiju izvatka iz zemljišne knjige za kat. čest. br. [katastarska čestica] upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (list 22 i 23 spisa), izvadak otvorenih stavaka (list 24 do 30 spisa), zapisnik od 9. rujna 2022. (list 31 spisa), zapisnik od 2. ožujka 2022. (list 32 spisa), izračun naknade za poslovni prostor od 7. svibnja 2020. (list 33 do 38 spisa), Zaključak o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor (list 39 do 47 te 50 do 60 spisa), Zaključak o izmjeni Zaključka o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor (list 48 spisa), Zaključak o dopuni Zaključka o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor (list 49 spisa) te Odluku o iznosu naknade za korištenje poslovnih prostora u vlasništvu/suvlasništvu Republike Hrvatske (list 61 i 62 spisa).

9. Tuženik je podnio odgovor na tužbu u sklopu podneska koji datira od 17. listopada 2024. Tuženik osporava tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti, kako u osnovi tako i u visini. Prije svega ističe da se pred istim sudom već vodi postupak pod poslovnim brojem P-274/2022 koji se temelji na istoj pravnoj i činjeničnoj osnovi (naknada za korištenje poslovnih prostora na istoj adresi), zbog čega predlaže spajanje postupaka radi ekonomičnosti.

10. Tuženik također ističe prigovor zastare potraživanja. U odnosu na osnovu tužbenog zahtjeva navodi da predmetne poslovne prostore nije koristio, da nije ostvario nikakvu korist iz tih prostora, a slijedom čega osporava postojanje osnove za traženu naknadu.

11. U odnosu na visinu zahtjeva osporava izračun naknade koji tužitelj temelji na Zaključcima Grada Zagreba o kriterijima za zakupninu, jer se ti akti odnose na ugovorne odnose zakupa, dok se u ovom slučaju radi o izvanugovornom potraživanju. Nadalje ističe da predmetni prostori, s obzirom na svoje stanje, nisu podobni za zakup niti za obavljanje djelatnosti, pa se ne može primijeniti tržišna zakupnina kao mjerilo. Smatra da kriteriji iz Zaključaka nisu primjenjivi za utvrđivanje koristi ili štete. Dodatno navodi da tužitelj nije dokazao prema kojim cijenama je izračunao naknadu, da eventualna naknada može obuhvaćati samo razdoblje stvarnog korištenja te posebno osporava pravo na naknadu za vrijeme COVID-19 razdoblja, kada se nije mogla ostvarivati gospodarska korist.

12. U odnosu na porezni aspekt osporava pravo tužitelja na obračun PDV-a te smatra da se PDV ne obračunava na izvanugovorna potraživanja niti na eventualnu štetu ili stjecanje bez osnove.

13. Tužitelj se u podnesku od 11. prosinca 2024. očitovao na navode tuženika iz odgovora na tužbu osporavajući iste kao neosnovane. Navodi da nije točna tvrdnja tuženika da nije koristio predmetne poslovne prostore, ističući da tuženik ima upisano sjedište na adresi [adresa] te da je u utuženom razdoblju raspolagao ključevima poslovnih prostora, što prema stajalištu tužitelja znači da ih je imao u posjedu i faktičnoj vlasti. Smatra da je time bio onemogućen u raspolaganju nekretninama i njihovom gospodarskom iskorištavanju.

14. Nadalje, u odnosu na prigovor tuženika glede obračuna PDV-a, tužitelj navodi da ima pravo obračunati PDV na utužene iznose, jer predmetnim poslovnim prostorima upravlja društvo Državne nekretnine d.o.o., koje se smatra poreznim obveznikom u smislu mjerodavnih propisa o porezu na dodanu vrijednost. U prilog svom stajalištu poziva se i na praksu Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske. Slijedom navedenog, predlaže usvojiti tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti.

15. Podnesku od 11. prosinca 2024. prileže Zapisnici o izvršenom očevidu nekretnine i Zapisnik o primopredaji (list 74 do 82 spisa) te sudska praksa (list 84 do 91 spisa).

16. Uz podnesak od 8. siječnja 2025. tužitelj je dostavio u spis Ugovor o poslovno - tehničkoj suradnji od 21. svibnja 2018. između tužitelja i društva Državne nekretnine d.o.o. Zagreb (list 93 do 97 spisa).

17. Rješenjem ovog suda od 9. lipnja 2025. određeno je izvođenje dokaza vještačenjem po sudskom vještaku financijske struke Darku Prpiću iz društva DARFIN d.o.o. Zagreb, sa zadatkom utvrđenja visine duga.

18. Iz pisanog nalaza i mišljenja sudskog vještaka Darka Prpića zaprimljenog 15. listopada 2025. proizlazi da je prilikom obavljanja zadaka vještačenja uzeo u obzir dokumentaciju u spisu, osobito izvatke otvorenih stavaka, zapisnik o izvršenom očevidu nekretnine od 13. veljače 2020., podatke iz sudskog registra za tuženika te javno dostupne podatke s internetske stranice tuženika.

19. Vještak je naveo da iz zapisnika o očevidu proizlazi da se radi o tri spojena poslovna prostora koje koristi tuženik te da se u njima obavlja trgovačka i proizvodna djelatnost. Kako se tuženik nije očitovao na pisani upit vještaka o vrsti djelatnosti koja se obavljala u predmetnim prostorima, vještak je zaključak o vrsti djelatnosti temeljio na sadržaju zapisnika o očevidu, upisanim djelatnostima iz sudskog registra i javno dostupnim podacima o poslovanju tuženika, iz kojih proizlazi da tuženik obavlja proizvodnu i trgovačku djelatnost kao dopunjujuće djelatnosti.

20. Pri izračunu naknade vještak je primijenio Zaključak o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor Grada Zagreba, i to za poslovni prostor u kojem se obavlja više dopunjujućih djelatnosti. Naveo je da prosječna zakupnina za trgovačku i proizvodnu djelatnost prema ranijem zaključku iznosi 62,01 kn/m2, ali da zakupnina ne može biti niža od 80% iznosa zakupnine za djelatnost s višim iznosom, pa je primijenio iznos od 69,39 kn/m2. Za prosinac 2023. primijenio je novi zaključak Grada Zagreba, prema kojem zakupnina, uz isto pravilo, iznosi 110,90 kn/m2. U obračun je uključio i godišnja usklađenja prema indeksu potrošačkih cijena te PDV od 25%.

21. Na temelju tako provedena izračuna vještak je utvrdio da naknada za korištenje poslovnog prostora površine 47,20 m2 za razdoblje od studenoga 2020. do prosinca 2023. iznosi 10.864,71 EUR, za poslovni prostor površine 33,21 m2 za razdoblje od studenoga 2020. do 1. ožujka 2022. iznosi 3.069,86 EUR, a za poslovni prostor površine 23,06 m2 za razdoblje od studenoga 2020. do 8. rujna 2022. iznosi 2.980,60 EUR.

22. Slijedom navedenog, vještak je zaključio da ukupna naknada za korištenje sva tri poslovna prostora iznosi 16.915,17 EUR.

23. Tužitelj se u podnesku od 5. studenoga 2025. očitovao na nalaz i mišljenje sudskog vještaka Darka Prpića te isti osporio u dijelu koji se odnosi na visinu utvrđene naknade za korištenje poslovnih prostora. Navodi da je vještak utvrdio niži iznos naknade od onoga koji tužitelj potražuje, pri čemu smatra da takav izračun nije utemeljen ni na važećem pravnom okviru ni na ekonomskim okolnostima konkretnog slučaja.

24. Tuženik se u podnesku od 7. studenoga 2025. očitovao na nalaz i mišljenje sudskog vještaka Darka Prpića. Istom se u cijelosti protivi, smatrajući da vještačenje nije potpuno niti pravilno, jer vještak nije utvrđivao tržišnu vrijednost zakupnine, već se oslonio na kriterije Grada Zagreba, bez uzimanja u obzir svih relevantnih okolnosti. Ističe da iz nalaza nije moguće utvrditi prema kojim pravilima i metodama je vještak utvrdio zakupninu, je li utvrđivana tržišna vrijednost ili administrativno određena zakupnina, u kojoj mjeri su primijenjeni kriteriji Grada Zagreba i jesu li oni uopće mjerodavni u ovom slučaju. Tuženik posebno problematizira primjenu kriterija Grada Zagreba u situaciji kada je tužitelj Republika Hrvatska, izjednačavanje kriterija zakupnine s tržišnom vrijednošću, činjenicu da vještak nije obrazložio pravila struke niti metode procjene. Nadalje ističe da vještak nije adekvatno uzeo u obzir stanje i uporabljivost prostora (uređenost, opremljenost, mogućnost obavljanja djelatnosti), utjecaj vrste djelatnosti na visinu zakupnine, eventualna ulaganja u prostor i njihov utjecaj na vrijednost, razlike između uređenih i neuređenih prostora. Tuženik također ukazuje da nije jasno bi li se ista metodologija primijenila u privatnopravnom odnosu, koje su opće prihvaćene metode izračuna tržišne zakupnine te je li vještak uopće proveo procjenu tržišne vrijednosti ili samo primijenio unaprijed zadane kriterije. Zaključno, tuženik smatra da se iz nalaza i mišljenja ne mogu ispitati odlučne činjenice te da je vještačenje nepotpuno i neobrazloženo, zbog čega predlaže da vještak dopuni nalaz i odgovori na sva postavljena pitanja.

25. Sudski vještak Darko Prpić očitovao se pisano na podneske tužitelja od 5. studenoga 2025. i tuženika od 7. studenoga 2025. Navodi da je u nalazu visinu naknade za korištenje poslovnih prostora izračunao primjenom Zaključka o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor Grada Zagreba iz 2016. i 2023., koji uređuju način utvrđivanja zakupnine za poslovne prostore u kojima se obavlja više dopunjujućih djelatnosti, u konkretnom slučaju trgovačka i proizvodna djelatnost.

26. U odnosu na prigovore tužitelja ističe da se njegov izračun temelji na važećem pravnom okviru te da nije provodio procjenu tržišne vrijednosti zakupnine niti primjenjivao prosječne tržišne cijene, već je naknadu izračunao prema kriterijima i metodologiji propisanoj navedenim gradskim aktima. Navodi i da vještak financijske struke nema stručna znanja za procjenu tržišne vrijednosti zakupnine.

27. Očitovajući se na prigovore tuženika, vještak navodi da je primijenio dostupnu pravnu osnovu za izračun zakupnine, odnosno gradski akt kojim su propisani kriteriji i metodologija obračuna. Nadalje ističe da se ne može očitovati na pitanja koja se odnose na tržišnu vrijednost zakupnine, stanje poslovnih prostora ili druga hipotetska pitanja, budući da takve procjene ne ulaze u područje financijskog vještačenja koje mu je povjereno.

28. Tužitelj se u podnesku od 20. siječnja 2026. očitovao na navode sudskog vještaka Darka Prpića te navodi da u cijelosti ostaje kod navoda iz ranijeg podneska od 5. studenoga 2025. Ističe da je pri obračunu naknade za korištenje poslovnih prostora uzeo u obzir ugostiteljsku djelatnost, smatrajući da bi upravo takva djelatnost ostvarila najveći prihod da je tužitelj mogao raspolagati predmetnim prostorima.

29. Navodi da je takav pristup u skladu s Odlukom od 12. lipnja 2018., prema kojoj se pri utvrđivanju naknade uzima najviša zakupnina prema kriterijima jedinice lokalne samouprave, pri čemu ugostiteljska djelatnost predstavlja djelatnost s najvišom zakupninom. U prilog navedenom dostavlja izračune naknade za poslovne prostore površine 23,06 m², 33,21 m² i 47,20 m² te Odluku o iznosu naknade za korištenje poslovnog prostora u vlasništvu odnosno suvlasništvu Republike Hrvatske.

30. Sudski vještak Darko Prpić očitovao se na podnesak tužitelja od 20. siječnja 2026., u kojem tužitelj navodi da je pri obračunu naknade uzeo u obzir ugostiteljsku djelatnost, smatrajući da bi upravo od te djelatnosti ostvario najveći prihod te da je takav pristup u skladu s Odlukom Ministarstva državne imovine od 12. lipnja 2018., prema kojoj se naknada određuje u visini najviše zakupnine prema kriterijima jedinice lokalne samouprave. Vještak navodi da je naknadu za korištenje poslovnih prostora izračunao primjenom Zaključka o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor Grada Zagreba iz 2016. i 2023., koji uređuju način izračuna zakupnine za poslovne prostore u kojima se obavlja više srodnih i dopunjujućih djelatnosti, pri čemu je uzeo u obzir djelatnosti koje obavlja tuženik, odnosno trgovačku i proizvodnu djelatnost. U odnosu na pozivanje tužitelja na Odluku Ministarstva državne imovine od 12. lipnja 2018., vještak navodi da je pitanje primjene mjerodavnog propisa pravno pitanje o kojem se kao vještak financijske struke ne može očitovati te ističe da mu navedena odluka nije bila poznata niti je u zadatku vještačenja bila dana uputa o tom pravnom pitanju.

31. Sud utvrđuje da je tužitelj Odluku Ministarstva državne imovine od 12. lipnja 2018., na koju se poziva u svojim prigovorima na nalaz i mišljenje vještaka, dostavio u spis tek naknadno, nakon zaključenja prethodnog postupka. Uz tužbu je tužitelj priložio samo vlastite izračune naknade za korištenje poslovnih prostora, iako se isti, prema navodima tužitelja, temelje upravo na navedenoj odluci. Budući da ta odluka u vrijeme izrade nalaza i mišljenja nije bila dostavljena u spis niti je bila obuhvaćena zadatkom vještačenja, vještak je visinu naknade izračunao primjenom Zaključka o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor Grada Zagreba kao dostupne pravne osnove.

32. Sudski vještak Darko Prpić na ročištu je iskazao da u cijelosti ostaje kod nalaza i mišljenja te pisanih očitovanja dostavljenih tijekom postupka. Pojasnio je da je u nalazu kao korisnika jednog poslovnog prostora naveo društvo EXIBEO d.o.o. jer je tako navedeno u izvatku otvorenih stavaka tužitelja koji se nalazi u spisu. Punomoćnica tužitelja u tom je dijelu navela da pretpostavlja da se radi o pogrešci u pisanju te da, prema njezinim saznanjima i korespondenciji s društvom Državne nekretnine d.o.o., nema saznanja o postojanju društva takvog naziva niti o njegovoj povezanosti s predmetnim postupkom.

33. Nadalje je vještak naveo da je zaključak o tome da se u predmetnim prostorima obavljala trgovačka i proizvodna djelatnost donio na temelju zapisnika o izvršenom očevidu nekretnine od 13. veljače 2020., u kojem je navedeno da se radi o tri spojena poslovna prostora u kojima se obavlja takva djelatnost. Istaknuo je da je pri izračunu visine zakupnine primijenio Zaključak o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor Grada Zagreba, a ne metodologiju koju primjenjuje tužitelj.

34. Vještak je pojasnio da je razlika između njegovog izračuna i izračuna tužitelja u tome što tužitelj polazi od ugostiteljske djelatnosti kao osnove za obračun zakupnine, dok je on uzeo u obzir djelatnosti koje su prema podacima iz spisa obavljane u predmetnim prostorima. Također je naveo da razdoblja korištenja pojedinih prostora koja je uzeo u obračun odgovaraju razdobljima navedenima u tužbenom zahtjevu te da kao financijski vještak nije utvrđivao stvarno stanje i upotrebljivost prostora.

35. Na upit punomoćnice tužitelja vještak je iskazao da bi izračun naknade koji je dostavio tužitelj bio matematički točan kada bi se kao djelatnost za obračun uzela ugostiteljska djelatnost.

36. Sud je prihvatio nalaz i mišljenje sudskog vještaka Darka Prpića kao stručan, jasan i uvjerljiv, jer je isti izrađen na temelju dokumentacije koja se nalazi u spisu te primjenom kriterija i metodologije utvrđene Zaključkom o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor Grada Zagreba. Vještak je pritom uzeo u obzir površinu poslovnih prostora, razdoblje njihova korištenja, djelatnosti koje su se prema podacima iz spisa obavljale u predmetnim prostorima te usklađenja zakupnine prema indeksu potrošačkih cijena, a u obračun je uključio i porez na dodanu vrijednost.

37. Sud nije prihvatio metodologiju obračuna koju je primijenio tužitelj, prema kojoj je naknadu za korištenje poslovnih prostora izračunao polazeći od ugostiteljske djelatnosti kao djelatnosti s najvišom zakupninom. Naime, iz zapisnika o izvršenom očevidu nekretnine od 13. veljače 2020., kao i iz drugih podataka u spisu, proizlazi da su se u predmetnim prostorima obavljale trgovačka i proizvodna djelatnost, dok tužitelj nije dokazao da bi se u tim prostorima obavljala ugostiteljska djelatnost niti da bi takva djelatnost bila realna ili namijenjena svrha korištenja predmetnih prostora.

38. Sud pritom ima u vidu da se u ovom postupku radi o naknadi za bespravno korištenje poslovnog prostora, koja se određuje prema koristi koju je korisnik imao ili je mogao imati korištenjem nekretnine. Stoga se visina takve naknade ne može temeljiti na hipotetskoj djelatnosti s najvišom mogućom zakupninom, već na stvarnim okolnostima korištenja prostora koje proizlaze iz provedenih dokaza.

39. Sud također utvrđuje da je tužitelj Odluku Ministarstva državne imovine od 12. lipnja 2018., na koju se poziva u prilog svojoj metodologiji obračuna, dostavio u spis tek naknadno tijekom postupka, nakon zaključenja prethodnog postupka. Budući da navedena odluka u vrijeme izrade nalaza i mišljenja sudskog vještaka nije bila dostavljena u spis niti je bila obuhvaćena zadatkom vještačenja, vještak je visinu naknade pravilno izračunao primjenom dostupne pravne osnove, odnosno Zaključka o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor Grada Zagreba.

40. Slijedom navedenog sud je prihvatio izračun sudskog vještaka kao vjerodostojnu osnovu za utvrđenje visine naknade za korištenje predmetnih poslovnih prostora.

41. Slijedom prihvaćenog nalaza i mišljenja sudskog vještaka, sud utvrđuje da naknada za korištenje poslovnog prostora površine 47,20 m² za razdoblje od studenoga 2020. do prosinca 2023. iznosi 10.864,71 EUR, za poslovni prostor površine 33,21 m² za razdoblje od studenoga 2020. do 1. ožujka 2022. iznosi 3.069,86 EUR, a za poslovni prostor površine 23,06 m² za razdoblje od studenoga 2020. do 8. rujna 2022. iznosi 2.980,60 EUR. Stoga sud utvrđuje da ukupna naknada za korištenje predmetnih poslovnih prostora iznosi 16.915,17 EUR. Budući da je tuženik koristio poslovne prostore u vlasništvu tužitelja bez pravne osnove, a time stekao imovinsku korist na štetu tužitelja, sud je primjenom članka 1111. ZOO-a i članka 165. ZVDSP-a prihvatio tužbeni zahtjev u navedenom iznosu. U preostalom dijelu, kojim tužitelj potražuje isplatu iznosa iznad dosuđenog iznosa od 16.915,17 EUR do utuženog iznosa od 25.537,40 EUR, tužbeni zahtjev nije osnovan jer visina naknade za korištenje poslovnih prostora u tom dijelu nije dokazana, pa je u tom dijelu tužbeni zahtjev odbijen.

42. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi članka 154. stavka 2. ZPP- a, razmjerno uspjehu stranaka u sporu. Budući da je tužitelj uspio u sporu u omjeru od 66,24%, pripada mu pravo na naknadu troškova razmjerno uspjehu u sporu.

43. Tužitelju su, kao potrebni za vođenje parnice, priznati troškovi sastava zahtjeva za mirno rješenje spora, tužbe, podnesaka od 11. prosinca 2024. i 5. studenoga 2025., zastupanja na ročištima održanim 20. svibnja 2025. i 13. ožujka 2026. te trošak predujma za vještačenje, sve sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ br. 138/23 i 107/25), u ukupnom iznosu od 3.500,00 EUR.

44. Sud nije priznao trošak podnesaka od 20. siječnja 2026. i 4. ožujka 2026., jer se u njima ponavljaju raniji navodi te jer se isti ne smatraju obrazloženim podnescima.

45. Slijedom navedenog, tužitelju je dosuđen trošak razmjerno uspjehu u sporu, u iznosu od 2.318,40 EUR.

Zagreb, 22. travnja 2026.

SUDAC:

Jasna Golubić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 15 dana od dana kada se smatra da je dostava presude obavljena (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), odnosno u roku od 15 dana po primitku presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), koja se podnosi putem ovog suda u dva primjerka za sud i u jednom primjerku za svaku protivnu stranku.

DNA:

1. Županijsko državno odvjetništvo u Zagrebu

2. EART d.o.o. [adresa]