REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: Pž-401/2026-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, vijeću sastavljenom od sudaca Nevenke Baran, predsjednice vijeća, Davora Pustijanca, suca izvjestitelja i Radovana Raduke, člana vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice FS, OIB [osobni identifikacijski broj], vl. Ordinacija dentalne medicine Irena Lušičić, Rijeka, Turkovo 1, koju zastupa punomoćnik Hrvoje Vukić, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Vukić, Jelušić, Šulina, Stanković, Jurcan & Jabuka, d.o.o., Rijeka, Nikole Tesle 9, protiv tuženika Stečajna masa iza Avangard gradnja d.o.o. u stečaju, OIB 43639231123, Rijeka, Zvonimirova 3/3, kojeg zastupa punomoćnica Ingrid Roce Hrastić, odvjetnica iz Rovinja, Carera 6, radi zaključenja ugovora i naknade štete, odlučujući o tuženikovoj žalbi protiv presude Trgovačkog suda u Rijeci poslovni broj P-418/2024-15 od 3. travnja 2025., u sjednici vijeća održanoj 22. travnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Preinačuje se presuda Trgovačkog suda u Rijeci poslovni broj P-418/2024-15 od 3. travnja 2025. i sudi:

1. Odbija se kao neosnovan tužiteljičin tužbeni zahtjev da sud naloži tuženiku kao prodavatelju sklopiti s tužiteljicom kao kupcem ugovor o kupoprodaji nekretnine oznake 9. Suvlasnički dio: 250/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2): 2. Poslovni prostor u prizemlju, koji se sastoji od: poslovnog prostora, wc-a i sporednog dijela: balkona, površine 44,94 m2, kojem pripadaju: spremište u suterenu oznake 1, površine 14,45 m2 i garaža u prizemlju oznake 1, površine 24,61 m2, sagrađen na kč. [katastarska čestica], opisano kao Vladimira Nazora kbr. 5, dvorište, zgrada mješovite uporabe, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] po cijeni od 95.000,00 EUR uz obvezu tuženika da tužiteljici izda ovjerenu tabularnu izjavu podobnu za prijenos vlasništva po primitku cjelokupne kupoprodajne cijene.

2. Odbija se kao neosnovan tužiteljičin zahtjev da joj tuženik isplati iznos od po 250,00 EUR mjesečno, počevši od 10. svibnja 2024. pa sve do zaključenja Ugovora o kupoprodaji nekretnine, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od dospijeća svakog pojedinog mjesečnog iznosa, odnosno tekućim od svakog 11. u mjesecu pa do isplate.

II. Nalaže se tužiteljici da tuženiku naknadi parnični trošak od 8.171,11 EUR EUR u roku od 15 dana, a u preostalom dijelu od 1.430,00 EUR se tuženikov zahtjev za naknadu parničnog troška odbija kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Presudom Trgovačkog suda u Rijeci poslovni broj P-418/2024-15 od 3. travnja 2025. u točki I. njene izreke naloženo je tuženiku da s tužiteljicom zaključi ugovor sljedećeg sadržaja:

„AVANGARD GRADNJA d.o.o. u stečaju, Rijeka, Zvonimirova 3/3, OIB: 43639231123, zastupan po stečajnom upravitelju Draženu Ezgetu, kao prodavatelj,

(dalje u tekstu: prodavatelj)

i FS, kao vl. Ordinacije dentalne medicine Irena Lušičić, Rijeka, Turkovo 1, OIB: [osobni identifikacijski broj], kao kupac, (dalje u tekstu: kupac), zaključili su dana 22. srpnja 2024. sljedeći

UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINE

Članak 1.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da su 25. siječnja 2022. godine zaključile

Predugovor o kupoprodaji nekretnine za nekretninu:

25/100 idealnog dijela k. č. [katastarska čestica], opisane kao oranica površine 328 m2, uknjižene u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], što u naravi predstavlja poslovni prostor u prizemlju površine 39,5 m2 sa loggiom od 5,8 m2, garažom površine 25,5 m2 i spremištem u suterenu od 15 m2.

Budući da je nad prodavateljem otvoren stečajni postupka, navedeni predugovor iz st. 1. ovog članka potvrđen je na skupštini vjerovnika održanoj 25. travnja 2022. u predmetu posl.br. St-428/2021.

U međuvremenu je provedeno etažiranje nekretnine, odnosno izvršen je upis posebnih dijelova zgrade te je nekretnina iz st. 1. ovog članka dobila oznaku: 9. Suvlasnički dio: 250/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2): 2. Poslovni prostor u prizemlju, koji se sastoji od: poslovnog prostora, wc-a i sporednog dijela: balkona, površine 44,94 m2, kojem pripadaju: spremište u suterenu oznake 1, površine 14,45 m2 i garaža u prizemlju oznake 1, površine 24,61 m2, sagrađen na kč. [katastarska čestica], opisano kao Vladimira Nazora kbr. 5, dvorište, zgrada mješovite uporabe, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

Članak 2.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da prodavatelj prodaje u cijelosti, a kupac kupuje u cijelosti sljedeću nekretninu:

9. Suvlasnički dio: 250/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2):

2. Poslovni prostor u prizemlju, koji se sastoji od: poslovnog prostora, wc-a i sporednog dijela: balkona, površine 44,94 m2, kojem pripadaju: spremište u suterenu oznake 1, površine 14,45 m2 i garaža u prizemlju oznake 1, površine 24,61 m2, sagrađen na kč. [katastarska čestica], opisano kao Vladimira Nazora kbr. 5, dvorište, zgrada mješovite uporabe, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

Članak 3.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da kupoprodajna cijena za nekretninu iz čl. 2. ovog Ugovora iznosi 95.000,00 EUR (slovima: devedesetipettisuća eura), od čega je kupac već uplatio prodavatelju kaparu u iznosu od 19.000,00 EUR (slovima: devetnaesttisuća eura), stoga ostatak kupoprodajne cijene iznosi 76.000,00 EUR (slovima: sedamdesetišesttisuća eura).

Kupac se obvezuje ostatak kupoprodajne cijene od 76.000,00 EUR isplatiti na račun prodavatelja, i to u roku od 45 dana od dana zaključenja ovog Ugovora. U kupoprodajnu cijenu je uključen porez na dodanu vrijednost, a prodavatelj se po zaključenju ovog Ugovora obvezuje izdati kupcu račun s iskazanim i razlučenim vrijednostima nekretnine i poreza.

Članak 4.

Kupac će stupiti u posjed nekretnine koja je predmet ove kupoprodaje neposredno po isplati kupoprodajne cijene u cijelosti te od tada snosi sve daljnje troškove vezane uz korištenje, posjed i vlasništvo iste.

Članak 5.

Sukladno činjenici da se osiguranje povrata kapare u dvostrukom iznosu upisalo kao založno pravo na kč. [katastarska čestica]. Suvlasnički dio: 587/1000 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-3) 3. Stan broj 2 na 1. katu, koji se sastoji od: hodnika, kuhinje i blagovaone i dnevnog boravka, kupaonice, wc-a, sobe 1, sobe 2, galerije i sporednog dijela: loggie, površine 155,56 m2, kojem pripadaju: spremište u suterenu oznake 2, površine 17,23 m2 i garaža u prizemlju oznake 2, površine 23,95 m2, u vlasništvu TS, kupac se obvezuje nakon zaključenja predmetnog Ugovora bez odgode ishoditi brisanje založnog prava koje je upisano pod brojem Z-2265/2022 te se ovime odriče svojeg potraživanja u stečaju prema prodavatelju.

Članak 6.

Kupac će ostatak kupoprodajne cijene isplatiti prodavatelju iz vlastitih sredstava, a u slučaju potrebe, odnosno u slučaju da kupac ovaj iznos ishoduje putem kredita banke, prodavatelj se obvezuje dopustiti banci kao kreditoru upis osiguranja na nekretnini iz čl. 2. ovog Ugovora te potpisati bez odgode po pozivu kupca svu potrebnu dokumentaciju.

Članak 7.

Prodavatelj jamči kupcu da su građevina i svi završni obrtnički radovi izvedeni prema pravilima struke i odobrenom projektu građevine, te da nije odstupljeno od projektirane količine, vrste ili kvalitete materijala koji se ugrađuje.

Prodavatelj odgovara za nedostatke u izvedbi građevine u roku od dvije godine od dana primopredaje nekretnine, a za uređaje i opremu koji su ugrađeno u objekt u roku koji je deklariran od strane proizvođača opreme, sve u skladu s rokovima uvjetima koji su predviđeni pozitivnim propisima.

Članak 8.

Prodavatelj se obvezuje kupcu predati ovjerenu tabularnu izjavu podobnu za prijenos vlasništva odmah po primitku cjelokupne kupoprodajne cijene, a najkasnije u roku od 2 radna dana od primitka iste.

Članak 9.

Nakon što su ugovorne strane pročitale ovaj Ugovor, izjavljuju da preuzimanju njime utvrđena prava i obveze te ga u znak suglasnosti vlastoručno i po ovlaštenoj osobi potpisuju.

Rijeka, 22. srpnja 2024.

Prodavatelj: Avangard gradnja d.o.o. u stečaju, zastupan po stečajnom upravitelju

Kupac: FS, kao vl. Ordinacije dentalne medicine „Irena Lušičić“

u protivnom će isti Ugovor zamijeniti ova presuda.

1.1. U točki II. izreke te presude naloženo je tuženiku da na ime naknade štete isplati tužiteljici iznose od po 250,00 EUR mjesečno, počevši od 10. svibnja 2024. pa sve do zaključenja Ugovora o kupoprodaji nekretnine, zajedno sa zateznim kamatama tekućim od dospijeća svakog pojedinog mjesečnog iznosa, odnosno tekućim od svakog 11. u mjesecu pa do isplate, po stopi koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke uvećanoj za tri postotna poena.

1.2. U točki III. izreke navedene presude naloženo je tuženiku da tužiteljici naknadi prouzročeni parnični trošak od 11.720,42 EUR, zajedno sa zateznim kamatama na parnični trošak tekućim od 3. travnja 2025. pa do isplate.

2. U obrazloženju navedene presude prvostupanjski sud je utvrdio da je tuženik vlasnik predmetne nekretnine i da su stranke 25. siječnja 2022. sklopile Predugovor o kupoprodaji nekretnine - poslovnog prostora u gradnji (dalje: Predugovor), kao i da je odredbom članka 2. tog Predugovora predviđeno kako će stranke glavni ugovor zaključiti najkasnije 31. ožujka 2022. pod uvjetom da prodavatelj (tuženik) ishodi uporabnu dozvolu za građevinu, provede upis objekta u katastar i etažiranje u zemljišnim knjigama, ishodi brisanje založnog prava s nekretnine, odnosno posebnog dijela te da ishodi i kupcu preda energetski certifikat za predmet kupoprodaje. Utvrđeno je i da je tužiteljica uplatila tuženikovom predniku kaparu te da je kupoprodajna cijena za predmetnu nekretninu ugovorena u iznosu od 95.000,00 EUR.

2.1. Prvostupanjski sud je obrazložio kako rok iz Predugovora za ishođenje uporabne dozvole i upisa etažiranja u zemljišnim knjigama određen na datum 31. ožujka 2022. ne predstavlja bitni sastojak ugovora, pa njegovim protekom nije došlo do raskida Predugovora, jer je tužiteljica, iako je u stečajnom postupku nad tuženikom prijavila tražbinu za povrat dvostruke kapare, izrazila interes za zaključenje ugovora, a bivši zastupnik tuženika po zakonu je izrazio volju za dovršenje gradnje i zaključenje ugovora s tužiteljicom, kao i jer je skupština vjerovnika tuženika (stečajnog dužnika) donijela odluku kojim je ovlastila stečajnog upravitelja da s tužiteljicom zaključi ugovor nakon što se etažira zgrada te ako se etažiranje provede u zemljišnim knjigama do 30. rujna 2022.

2.2. Budući da je prvostupanjski sud ocijenio kako prijava tražbine povrata dvostruke kapare ne predstavlja izjavu o raskidu Predugovora, a niti je stečajni upravitelj raskinuo Predugovor (stečajni upravitelj je smatrao da je ugovor već raskinut prijavom tužiteljičine tražbine) te da su uvjeti iz Predugovora ostvareni u svibnju 2024. godine, a tuženik je dopisom od 12. srpnja 2024. odbio zaključiti kupoprodajni ugovor, prvostupanjski sud je prihvatio tužbeni zahtjev i naložio tuženiku da u skladu s Predugovorom sklopi s tužiteljicom (glavni) ugovor o kupoprodaji nekretnine.

2.3. Prvostupanjski sud je prihvatio i zahtjev za naknadu štete koja se sastoji od isplate zakupnine koju je tužiteljica plaćala trećoj osobi radi obavljanja njene stomatološke prakse.

3. Protiv ove presude žalbu je podnio tuženik zbog pogrešne primjene materijalnog prava. Predlaže da ovaj sud preinači pobijanu presudu tako da odbije tužbeni zahtjev, a potražuje i naknadu troška sastava žalbe od ukupno 2.451,11 EUR.

4. Tuženik u žalbi u bitnome navodi da je u stečajnom postupku koji se vodi nad tuženikom stečajni upravitelj izradio diobni popis i odredio isplatu potraživanja stečajnih vjerovnika, među kojima i potraživanja tužiteljice s osnove povrata kapare prijavljenog i utvrđenog u stečajnom postupku, a tužiteljica nije prigovorila diobnom popisu nego je ustrajala sa zahtjevom za povrat kapare i 25. listopada 2024. primila isplatu u punom iznosu.

4.1. Tuženik smatra da je isplatom izvršio svoju obvezu propisanu odredbama Stečajnog zakona, a prvostupanjski sud je pogrešno primijenio odredbu članka 304. stavka 2. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23.) kad je utvrdio da tužiteljica nije iskoristila svoje pravo na izbor. Zbog toga smatra nepravilnim zaključak prvostupanjskog suda da se tužiteljica prijavom potraživanja dvostruke kapare nastojala samo zaštiti od posljedica neprijavljivanja. Ističe i da članak 181. Stečajnog zakona („Narodne novine“ broj: 71/15., 104/17., 36/22. i 27/24.) ne daje pravo stečajnom upravitelju da raskine ugovor već samo pravo na ispunjenje ili traženje ispunjenja od druge ugovorne strane.

5. Odgovor na žalbu nije podnesen.

6. Žalba je osnovana.

7. Ispitavši pobijanu presudu na temelju odredbe članka 365. stavka 1. i 2. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 148/11. – pročišćeni tekst, 25/13., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23.) u granicama razloga navedenih u žalbi pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točaka 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ovoga Zakona i na pravilnu primjenu materijalnog prava, osim u odnosu na primjenu materijalnog prava u odluci o troškovima postupka, ovaj sud je utvrdio da je pobijana presuda donesena uz pogrešnu primjenu materijalnog prava iz članka 181. stavka 2. Stečajnog zakona.

8. Predmet spora u ovoj pravnoj stvari je je zahtjev tužiteljice za sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine na temelju zaključenog Predugovora o kupoprodaji nekretnine od 25. siječnja 2022., kao i zahtjev za isplatu štete koju tužiteljica trpi u vidu mjesečnih zakupnina.

9. Tužiteljica je Predugovor o kupoprodaji nekretnine zaključila s društvom Avangard gradnja d.o.o. Rijeka 25. siječnja 2022.

10. Nad društvom prodavatelja je 1. veljače 2022. otvoren stečajni postupak.

11. Odredbom članka 181. Stečajnog zakona propisano je da ako dužnik i njegov suugovaratelj u vrijeme otvaranja stečajnoga postupka nisu ili nisu u potpunosti ispunili dvostrano obvezni ugovor, stečajni upravitelj može umjesto dužnika ispuniti ugovor i zahtijevati ispunjenje od druge strane (stavak 1.), ako stečajni upravitelj odbije ispunjenje, druga strana svoju tražbinu zbog neispunjenja može ostvarivati samo kao stečajni vjerovnik (stavak 2.) te ako druga strana pozove stečajnoga upravitelja da se očituje o svom pravu na izbor, stečajni upravitelj je dužan odmah, a najkasnije nakon izvještajnoga ročišta preporučenom pošiljkom obavijestiti drugu stranu o tome namjerava li zahtijevati ispunjenje ugovora (stavak 3.).

12. U konkretnom sporu stečajni upravitelj se nije očitovao tužiteljici da namjerava zahtijevati ispunjenje Predugovora niti da će umjesto dužnika ispuniti dužnikove obveze iz tog Predugovora.

13. Naprotiv, iz radnji stečajnog upravitelja (priznavanje tražbine za povrat dvostruke kapare u stečajnom postupku, isplata te tražbine tužiteljici), kao i iz privijenih isprava (iskaza stečajnog upravitelja o tome da izvijestio da tužiteljicu kako nema izgleda ispuniti Predugovor jer da stečajni dužnik nema novaca, kao niti vremena i da će rok iz predugovora uskoro isteći) proizlazi da je stečajni upravitelj odbio ispunjenje. Štoviše, stečajni upravitelj se na zahtjev tužiteljice izričito očitovao e-mail porukom od 12. srpnja 2024. da Predugovor o kupoprodaji nekretnine nema nikakvu pravnu valjanost.

14. S druge strane, tužiteljica je svoju tražbinu koju ima na temelju Predugovora ostvarila kao stečajni vjerovnik u skladu s odredbom članka 181. stavka 2. Stečajnog zakona.

15. Ovaj sud zapaža da je skupština vjerovnika ovlastila je stečajnog upravitelja tuženika da nakon što se zgrada etažira i etažiranje provede u zemljišnim knjigama, a pod uvjetom da se etažiranje provede do 30. rujna 2022., sklopi s tužiteljicom kupoprodajni ugovor za predmetu nekretninu i to pod (dodatnim) uvjetom da se tužiteljica istovremeno odrekne potraživanja prema stečajnom dužniku.

16. Međutim, ovakva Odluka skupštine vjerovnika (uz to što nisu ni ispunjeni uvjeti navedeni u toj Odluci), ne predstavlja priopćenje stečajnog upravitelja tužiteljici da će ispuniti ugovornu obvezu stečajnog dužnika preuzetu prije otvaranja stečajnog postupka i tražiti ispunjenje dvostranoobveznog ugovora, nego predstavlja odluku o načinu unovčenja imovine stečajnog dužnika.

17. Ovaj sud primjećuje i da nakon otvaranja stečajnog postupka raniji zastupnik po zakonu stečajnog dužnika nije ovlašten davati nikakva očitovanja u ime stečajnog dužnika, jer otvaranjem stečajnoga postupka prava tijela dužnika pravne osobe prestaju i prelaze na stečajnoga upravitelja (članak 159. stavak 1. Stečajnog zakona).

18. Slijedom navedenog, budući da stečajni upravitelj nije pristao umjesto dužnika ispuniti ugovor, nego je odbio ispunjenje, pravilnom primjenom odredbe članka 181. stavka 2. Stečajnog zakona tužbeni zahtjev kojim tužiteljica zahtijeva sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnine je valjalo odbiti kao neosnovan.

19. Isto tako, tužiteljica koja je prijavila u stečajnom postupku tražbinu na ime povrata dvostruke kapare i tijekom prvostupanjskog postupka naplatila svoju tražbinu ne može istovremeno potraživati i vraćanje dvostruke kapare i naknadu štete, jer je člankom 304. stavka 2. Zakona o obveznim odnosima propisano da ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može, po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, ili tražiti vraćanje dvostruke kapare.

20. Slijedom iznesenog, pobijanu presudu valjalo je preinačiti i tužbeni zahtjev odbiti kao neosnovan primjenom odredbe članka 373. točke 3. Zakona o parničnom postupku.

21. Odluka o trošku donesena je primjenom odredbe članka 154. stavka 1. Zakona o parničnom postupku i članka 155. Zakona o parničnom postupku te odredbom članka 166. stavka 2. Zakona o parničnom postupku, a tuženiku je u skladu sa zahtjevom za naknadu troška priznat trošak nagrade odvjetniku za sastav odgovora na tužbu i sastav podneska od 4. prosinca 2024. od po 1.430,00 EUR (Tbr.

8. t. 1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, „Narodne novine“ broj 138/23. i 107/25.), za zastupanje na ročištima 17. prosinca 2024. i 24. veljače 2025. u iznosu od po 1.430,00 EUR (Tbr. 9. t. 1. Tarife), kao i trošak sastava žalbe od 1,787,50 EUR te sudske pristojbe za žalbu od 663,61 EUR, odnosno ukupno 8.171,11 EUR.

22. Tuženiku nije priznata nagrada za sastav podneska od 16. prosinca 2024., jer je taj podnesak predan dan prije ročišta, pa je navode podneska s istim učinkom tuženik mogao iznijeti na ročištu (članak 155. stavak 1. Zakona o parničnom postupku) za zastupanje na kojem mu je priznata nagrada.

Zagreb, 22. travnja 2026.

Predsjednica vijeća

Nevenka Baran