Republika Hrvatska

Županijski sud u Varaždinu

Varaždin, Međimurska 26 D

Poslovni broj: Gž-15/2026-2

R E P U B L I K A H R V A T S K A

R J E Š E N J E

Županijski sud u Varaždinu, u vijeću sastavljenom od sutkinja Dijane Hofer predsjednice vijeća, Lane Putrić sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća te Tanje Novak- Premec članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja: Kormoran d.o.o. Umag, Trgovačka ulica - Via Commerciale 5B, OIB 02980639082, kojeg zastupa punomoćnica Jasna Stupavski-Stella, odvjetnica u Umagu, protiv 1. tuženice ŽAK iz [adresa] i 2. tuženika ŽA iz [adresa], oboje zastupani po punomoćniku Antoniu Josiću, odvjetniku u Odvjetničkom društvu Glinska & Mišković d.o.o. Zagreb, radi isplate, odlučujući o žalbama stranka protiv presude Općinskog suda u Pazinu- Stalna služba u Bujama - Buie, poslovni broj P-901/2023-21 od 25. srpnja 2025., na sjednici vijeća održanoj 22. travnja 2026.

r i j e š i o  j e

I. Ukida se presuda Općinskog suda u Pazinu- Stalna služba u Bujama - Buie, poslovni broj P-901/2023-21 od 25. srpnja 2025. i predmet vraća prvostupanjskom sudu radi održavanja nove glavne rasprave.

II. O troškovima žalbenog postupka odlučit će se u končanoj odluci.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom suđeno je:

„I Nalaže se tuženicima Finec Golf lreni, [adresa], R. Slovenija osobna iskaznica broj IE0374664 i Finec Borutu, [adresa], R. Slovenija, da na ime naknade štete u visu izgubljene posredničke naknade tužitelju Kormoran d.o.o. OlB: 02980639082, Trgovačka ulica 58, Umag, solidarno isplate iznos u od 15.150 (petnaesttisućastopedeset) eura uvećano za zakonsku zateznu kamatu koja na navedeni iznos teče od 11. svibnja 2023. godine do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodi5te, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, sve u roku od 15 (petnaest) dana, dok se tužitelj odbija s razlikom iznosa od 14.850 (četrnaesttisućaosamstopedeset) eura kao neosnovanom.

II Svaka parnična stranka snosi svoje troškove parničnog postupka.“

2. Protiv navedene presude u odbijajućem dijelu te odluke o troškovima postupka pravovremenu i dopuštenu žalbu je izjavio tužitelj zbog žalbenih razloga pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava propisanih čl. 353. st. 1. toč. 2. i 3. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" br. 53/91., 91/92., 112/99., 129/00., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 96/08., 84/08., 123/08., 57/11., 148/11. - službeni pročišćeni tekst, 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23. , dalje: ZPP) uz prijedlog da drugostupanjski sud žalbu prihvati kao osnovanu te prvostupanjsku presudu u pobijanom dijelu preinači. Traži troškove sastava žalbe.

3. Protiv navedene presude u dosuđujućem dijelu te odluke o troškovima postupka pravovremenu i dopuštenu žalbu su izjavili i 1. tuženica ŽAK i 2. tuženik ŽA (dalje u tekstu: 1. tuženica i 2. tuženik) zbog svih žalbenih razloga iz čl. 353. st. 1. ZPP uz prijedlog da drugostupanjski sud žalbu prihvati kao osnovanu te prvostupanjsku presudu u pobijanom dijelu preinači, podredno ukine i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje. Traži troškove sastava žalbe.

4. Na žalbe nije odgovoreno.

5. Žalbe su osnovane.

6. Ispitujući prvostupanjsku presudu u granicama žalbenih razloga i po službenoj dužnosti u smislu odredbe čl. 365. st. 2. ZPP, ovaj sud je utvrdio da se pobijana presuda ne može ispitati, jer je prvostupanjski sud počinio ukazanu bitnu povredu iz čl. 354. st. 2. toč.11. ZPP obzirom u obrazloženju pobijane presude nije dao razloge o odlučnim činjenicama tako da se ista presuda ne može ispitati, o čemu će dalje biti riječi.

7. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatom novčanog iznosa od 30.000,00 EUR po osnovi naknade štete u vidu izmakle koristi, a u visini posredničke naknade za poslove posredovanja u kupoprodaji nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

8. U postupku među strankama nije sporno da je predmetna nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], za koju je tužitelj vršio posredovanje, prodana putem drugog posrednika RE/MAX po cijeni od 1.010.000 EUR, te da je kupac trgovačko društvo Transport Finec d.o.o. iz Republike Slovenije.

9. Iz obrazloženja prvostupanjske presude proizlazi:

- da je tužitelj imao zaključene posredničke ugovore s IA radi prodaje njezine nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], kao i s JA i Finec Golf Irenom radi kupnje iste nekretnine;

- da u ugovoru s Finec Borutom i Finec Golf Irenom nije ugovoreno isključivo posredovanje;

- da je zz tužitelja nakon zaključenog ugovora o posredovanju kao posrednik, tijekom 8. mjeseca 2022. odveo oba tuženika, kao nalogodavce, na razgled predmetne nekretnine gdje se nalazila i tadašnja vlasnica IA, te da su tuženici tada prvi puta bili na razgledu predmetne nekretnine;

- da je zadnja cijena za koju je zz tužitelj naveo da se prodaje predmetna nekretnina bila 1.200.000,00 EUR;

- da je 1.-tuženica u razgovoru sa GA iz agencije RE/MAX tijekom 3. ili 4. mjeseca 2023. dobila informaciju da se ista nekretnina prodaje za cijenu od 1.010.000,00 EUR;

- da je nakon razgovora sa GA iz agencije RE/MAX sklopljen ugovor o posredovanju s agencijom "Remax" kojeg je 1. -tuženica potpisala kao zakonski zastupnik odnosno direktorica pravne osobe Transport Finec d.o.o.;

- da je predmetna nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], prodana putem drugog posrednika „Remax“ po cijeni od 1.010.000,00 EUR, te da je kupac trgovačko društvo

Transport Finec d.o.o. iz Republike Slovenije;

- da je 2. tuženik jedini član trgovačkog društva Transport Finec d.o.o. iz Republike Slovenije, te da su oboje tuženih osobe ovlaštene za zastupanje predmetnog društva;

- da tužitelju nije od strane tuženih isplaćena ugovorena posrednička provizija od 3% od utvrđene kupoprodajne cijene;

- da je IA temeljem sklopljene Izvansudske nagodbe od 3. svibnja 2023. (stranica 47-49) platila tužitelju 1,5% provizije po osnovi posredovanja u kupoprodaji predmetne nekretnine

te zaključuje da su tuženici odgovorni za štetu nastalu tužitelju u vidu izmakle koristi jer da su tuženici svojim postupanjem spriječili da tužitelj ostvari proviziju od kupoprodaje predmetne nekretnine obzirom da su protivno načelu savjesnosti i poštenja predmetnu nekretninu kupili preko svojeg trgovačkog društva Transport Finec d.o.o. i druge posredničke agencije RE/MAX, slijedom čega sud zaključuje kako je ostvarenje dobitka, koji je tužitelj opravdano očekivao, spriječeno radnjom tuženih jer da isti u pravnoj osobi Transport Finec d.o.o. sudjeluju u upravi i kapitalu društva odnosno u poziciju su imati kontrolu nad djelovanjem pravne osobe. Visinu naknade štete prvostupanjski sud utvrđuje u iznosu od 1,5% provizije od utvrđene kupoprodajne cijene odnosno 15.150,00 EUR jer da odredba čl. 847. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., dalje: ZOO), propisuje da posrednik može od svake strane tražiti ½ provizije, odnosno od Michaele Cittadini 1,5%, a od tuženih 1,5% provizije, a ne puni iznos provizije od 3%.

10. Tužitelj u žalbi ističe da ima pravo na naplatu posredničke provizije u punom iznosu i od tuženika, jer da je odredbom čl. 847. st. 1. ZOO propisano ako drukčije nije ugovoreno, posrednik koji je dobio nalog za posredovanje od obiju strana može zahtijevati od svake strane samo polovicu provizije i naknadu polovice troškova ako je naknada troškova ugovorena. Međutim, ističe da je u ovom slučaju tužitelj upravo ugovorio posredovanje s obje strane uz proviziju od 3% za svakoga od njih.

11. S druge strane, 1. tuženica i 2. tuženik u žalbi ističu da se prvostupanjski sud u obrazloženju presude nije osvrnuo na tvrdnje tuženika da je Ugovor o posredovanju potrošački ugovor, te da je u skladu sa detaljnom odredbom čl. 8. Općih uvjeta poslovanja tužitelja, koji čine sastavni dio Ugovora o posredovanju, određeno u kojim situacijama tužitelj ima pravo na posredničku naknadu, tj. u slučaju da ugovor o kupoprodaji zaključe bračni, odnosno izvanbračna drug, potomak ili roditelj tuženika s osobom s kojom ih je tužitelj doveo u vezu , te da se učinak ove odredbe ne može na štetu tuženika širiti i na situaciju u kojoj ugovor o kupoprodaji sklapa trgovačko društvo u kojem tuženici imaju poslovne udjele. S tim u vezi ističu da je prvostupanjski sud bio dužan obrazložiti zašto smatra da prigovor promašene pasivne legitimacije nije osnovan. Također ističu da je prvostupanjski sud bio dužan obrazložiti zašto je dokazni prijedlog saslušanja predložene svjedokinje GA ocijenio kao nebitan, obzirom da se upravo saslušanjem predložene svjedokinje moglo utvrditi što je agentica tvrtke RE/MAX GA napravila kako bi došlo do realizacije Ugovora o kupoprodaji te na koji način je formirana kupoprodajna cijena te bi se na taj način utvrdilo tko je postupao suprotno načelu savjesnosti i poštenja, obzirom da tuženici tvrde da tužitelj prodavateljici nikada nije prenio njihovu zadnju ponudu cijene.

12.1. Odredbom članka 15. stavka 1. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina ("Narodne novine" br. 107/07., 144/12., 14/14., 32/19., dalje: ZPPN), propisano je da se Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenog pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen. Nadalje, odredbom st. 2. istog članka Zakona, propisano je da se Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa u pisanome obliku i na određeno vrijeme. St. 3. istog članka Zakona propisano je da ako ugovorne strane ne dogovore rok na koji sklapaju Ugovor o posredovanju, smatra se da je Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklopljen na određeno vrijeme od 12 mjeseci i može se sporazumom stranaka više puta produžiti. Isto tako, odredbom st. 6. istog članka Zakona propisano je da u ugovoru sklopljenu između posrednika i nalogodavca moraju osobito biti navedeni podaci o posredniku, nalogodavcu, vrsti i bitnome sadržaju posla za koji posrednik posreduje, o posredničkoj naknadi te mogućim dodatnim troškovima koji nastanu kad posrednik u dogovoru s naručiteljem obavlja za njega i druge usluge u vezi s poslom koji je predmet posredovanja.

12.2. Obveze posrednika, ukoliko je sklopljen i potpisan Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina, određene su člankom 21. ZPPN. U navedenom članku je određeno da se posrednik obvezuje obavljati osobito sljedeće, i to: nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanoga posla, upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine, pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini, obaviti potrebne radnje radi predstavljanja (prezentacije) nekretnine na tržištu, oglasiti nekretninu na odgovarajući način te izvršiti sve druge radnje dogovorene Ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za što ima pravo na posebne, unaprijed iskazane troškove, omogućiti pregled nekretnina, posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora, ako se na to posebno obvezao, čuvati osobne podatke nalogodavca te po pisanome nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini za koju posreduje ili u vezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje, ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu s propisima o prostornome uređenju koji se odnose na to zemljište te obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate.

12.3. Nadalje, člankom 27. ZPPN određena je visina posredničke naknade u ugovoru o posredovanju te je odredbom čl. 28. st. 1. ZPPN propisano da posrednik stječe pravo na naknadu tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na plaćanje naknade stječe već pri sklapanju predugovora. Odredbom čl. 28. st. 3. ZPPN propisano je da nakon prestanka ugovora posrednik ima pravo na naknadu u roku do 12 mjeseci ako ugovorom nije drukčije ugovoreno i u slučajevima kad nalogodavac sklopi s trećom osobom pravni posao koji je posljedica posrednikova djelovanja prije prestanka ugovora o posredovanju.

12.4. Međutim, čl. 848. ZOO u vezi čl. 15. st. 4. ZPPN propisano je da posrednik koji protivno ugovoru ili protivno interesima svog nalogodavca radi za drugu stranu, gubi pravo na proviziju i na naknadu troškova.

13. Ovaj sud je mišljenja da prvostupanjski sud nije dao valjane i jasne razloge ima li tužitelj pravo na naknadu u visini posredničke provizije u okolnostima kada Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 11. svibnja 2023. nisu sklopili tuženici, već tvrtka Transport Finec d.o.o. s kojom tužitelj nema sklopljen ugovor o posredovanju, niti je ugovorom odnosno općima uvjetima poslovanja tužitelja predviđeno ostvarivanje posredničke naknade u situaciji u kojoj ugovor o kupoprodaji sklapa trgovačko društvo u kojem tuženici imaju poslovne udjele, pri čemu tuženici tvrde da ih zz tužitelja na to nije ni usmeno upozorio. Također prvostupanjski sud nije dao jasne razloge je li sklapanje Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 11. svibnja 2023. posljedica pretežito tužiteljevog djelovanja u kojem smislu je potrebno nedvojbeno utvrditi koje radnje posredovanja je obavio tužitelj te ih razgraničiti od radnji posredovanja agentice tvrtke RE/MAX GA, na koje sporne okolnosti je predložen dokaz saslušanjem agentice tvrtke RE/MAX GA kao ključnog svjedoka, a koji dokazni prijedlog je prvostupanjski sud odbio kao nebitan.

14. S tim u vezi treba reći da izostanak obrazloženja sa ozbiljnim i dostatnim razlozima za odbijanje saslušanja svjedokinje, koja je predložena radi utvrđivanja odlučnih činjenica, predstavlja povredu odredbe čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP s obzirom na to da su tuženici učinili vjerojatnim da bi ta svjedokinja mogla imati saznanja o činjenicama presudnim za donošenje pravilne i zakonite presude.

15. Također treba reći da je za sada dvojbeno je li tužitelj ispunio nalog tuženika i prenio njihovu zadnju ponudu prodavateljici, obzirom da je za približno identičnu cijenu u konačnici i sklopljen Ugovor o kupoprodaji od 11. svibnja 2023., pri čemu svaka manipulacija u posredovanju u prometu nekretnina predstavlja eklatantno kršenje odredbi Zakona, budući je suština obveze posrednika iz ugovora o posredovanju u prometu nekretnina upravo u dobroj vjeri posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora.

16. Zaključno, prvostupanjski nije pravilno i potpuno utvrdio činjenično stanje na okolnost radi li se o ugovornoj odgovornosti za štetu (pa je u tom smislu potrebno utvrditi koje su odredbe Ugovora o posredovanju tuženici povrijedili, koja radnja tuženika predstavlja štetnu radnju; te postoji li uzročna veza između povrede ugovorne obveze i nastale štete) odnosno izvanugovornoj odgovornosti za štetu (pa je u tom smislu potrebno utvrditi koja je to protupravna radnja tuženika dovela do štete) kao i na okolnost visine dosuđene naknade štete u vidu izmakle koristi pa su za sada osnovani i žalbeni navodi tužitelja.

17. Slijedom svega navedenog valjalo je odlučiti kao u izreci ove drugostupanjske odluke na temelju odredbi čl. 369. st. 1. ZPP i čl. 370. ZPP s tim što će se o troškovima postupka odlučiti u konačnoj odluci.

18. Prvostupanjski sud će u nastavku postupka otkloniti navedenu bitnu povredu odredaba parničnog postupka, saslušati predloženu svjedokinju, te ponovnom ocjenom do sada provedenih dokaza na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, na temelju rezultata cjelokupnog postupka potpuno i pravilno utvrditi činjenično stanje u sporu stranaka i ponovno odlučiti o tužbenom zahtjevu.

U Varaždinu 22. travnja 2026.

Predsjednica vijeća

Dijana Hofer