Poslovni broj 19 P.1189/2019-53

REPUBLIKA HRVATSKA

Općinski sud u Dubrovniku

Dubrovnik

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

i

R J E Š E N J E

Općinski sud u Dubrovniku po sutkinji Ani Srhoj, u pravnoj stvari tužitelja HP, [adresa] OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Ivan Krnić, odvjetnik iz Zagreba, protiv tuženika REPUBLIKA HRVATSKA, OIB: 52634238587, koju zastupa Općinsko državno odvjetništvo u Dubrovniku, Građansko upravni odjel, radi isplate, nakon održane i zaključene javne glavne rasprave 11. veljače 2026. u prisutnosti punomoćnika stranaka, 20. travnja 2026.

r i j e š i o  j e

Dopušta se preinaka tužbe iz podneska tužitelja od 4. veljače 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587 da tužitelju HP iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], isplati iznos od 26.277,57 eura s pripadajućim zateznim kamatama, tekućima od 15. listopada 2024. godine pa do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženiku Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587 da tužitelju HP iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], isplati iznos od 245,25 eura za mjesec:

• listopad 2024. godine s pripadajućim zateznim kamatama, tekućima od 15. studenog 2024. godine pa do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana od donošenja ove presude,

• studeni 2024. godine s pripadajućim zateznim kamatama, tekućima od 15. prosinca 2024. godine pa do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana od donošenja ove presude,

• prosinac 2024. godine s pripadajućim zateznim kamatama, tekućima od 15. siječnja 2025. godine pa do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana od donošenja ove presude.

III. Nalaže se tuženiku Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587 da tužitelju HP iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], isplati iznos od 119,23 eura za mjesec:

• listopad 2024. godine s pripadajućim zateznim kamatama, tekućima od 15. studenog 2024. godine pa do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana od donošenja ove presude.

IV. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja u dijelu kojim traži isplatu iznosa od 189,30 EUR s pripadajućim zateznim kamatama od 15. listopada 2024. do isplate kao neosnovan.

V. Nalaže se tuženiku Republici Hrvatskoj, OIB: 52634238587, da tužitelju HP iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], naknadi parnični trošak u iznosu od 6.004,54 EUR zajedno s pripadajućim zateznim kamatama, tekućima od 20. travnja 2026. do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana od donošenja ove presude.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi tvrdi da je suvlasnik dviju nekretnina koje se nalaze u režimu zaštićenog najma, i to nekretnine označene kao čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], na adresi [adresa], površine 89,75 m2, za 3/8 dijela prava vlasništva i nekretnine označene kao stan S1 u prizemlju neto korisne površine 73,50 m2 u kat. čest. zgr. [katastarska čestica], etažno vlasništvo E-1, na adresi [adresa] za 1/2 dijela prava vlasništva. Zaštićena najamnina za stan na adresi [adresa] sukladno izračunima Upravnog odjela za gospodarenje nekretninama Grada Dubrovnika iznosi 335,32 HRK, a za stan na adresi [adresa], 198,45 HRK. Nadalje, sukladno Zakonu o izmjenama i dopuni Zakona o najmu stanova zaštićena najamnina za stan na adresi [adresa] od 1. rujna 2018. iznosi 737,70 HRK, dok za stan na adresi [adresa] iznosi 436,59 HRK. Tužitelj smatra da bi na slobodnom tržištu ostvarivao najamninu za svaki stan u minimalnom iznosu od 3.000,00 HRK, koji je daleko ispod tržišnog koji se ostvaruje na području Grada Dubrovnika.

1.1. Sukladno navedenom, smatra da bi mu kao vlasniku pripadala razlika između tržišne i zaštićene najamnine. U bitnom pozivanjem na sudsku praksu Europskog suda za ljudska prava, Vrhovnog suda Republike Hrvatske tužitelj podnosi tužbu sa zahtjevom da mu tuženik naknadi štetu koja se sastoji u razlici između visine zaštićene najamnine koju je kao vlasnik primio za stan u svome vlasništvu i visine najamnine koju bi mogao ostvariti iznajmljivanjem toga istog stana na slobodnom tržištu, s tim da se prethodno obratio tuženici zahtjevom za mirnim rješenjem spora. Tužitelj smatra da mu pripada na ime naknade štete razlika zaštićenog najma i tržišne cijene najma, unazad tri godine od podnošenja zahtjeva s pripadajućim zateznim kamatama.

1.2. Temeljem svog izračuna sukladno razlici tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a sukladno veličini svog suvlasničkog udjela, traži isplatu iznosa od 86.771,81 HRK s pripadajućim zateznim kamatama, uz naknadu troškova parničnog postupka.

2. U odgovoru na tužbu tuženica se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti. U bitnom osporava osnovu i visinu tužbenog zahtjeva te ističe prigovor promašene pasivne legitimacije i prigovor zastare.

2.1. Naime, iz odredbi Zakona o najmu stanova ne proizlazi obveza Republike Hrvatske da najmodavcu isplati razliku zaštićene i tržišne najamnine jer ne postoji niti jedna zakonska odredba kojoj bi tuženik trebao isplaćivati tu razliku. Smatra da pravno stajalište koje je zauzeo Europski sud za ljudska prava odlučujući o predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske, odnosno navedena presuda ne predstavlja formalni izvor prava koji bi obvezivao Republiku Hrvatsku da tužitelju naknadi razliku između iznosa zaštićene najamnine i tržišne najamnine kroz zahtijevano razdoblje. Zakon o najmu stanova je donesen radi uređenja odnosa koji su ranije bili uređeni dijelom Zakona o stambenim odnosima, a koje područje uređuje i Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine, broj 91/96, 68/98, 137/99- odluka USHR, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/1, 152/14, (u daljnjem tekstu:zv), te je stupanjem tih zakona na snagu Zakon o stambenim odnosima prestao važiti u cijelosti. Zakonodavac je tada nepostojeći institut stanarskog prava zamijenio klasičnim institutom najmom s posebnom zaštitom kroz potpisivanje njegovog sklapanja na neodređeno vrijeme, propisivanjem zaštićene najamnine i određivanjem otkaznih razloga, čime je posebno zaštitio kategoriju onih nositelja stanarskog prava koji su to pravo imali na stanovima u privatnom vlasništvu. Usklađivanje stambenog zakonodavstva se provodilo u tijeku tranzicijskog razdoblja pretvorbe i privatizacije te se zakonodavcu nije moglo odreći pravo da uredi pravni položaj stanara u svojstvu zaštićenih najmoprimaca, a vlasnikova ograničenja u vidu raspolaganja svojim vlasništvom transformira i ograniči suprostavljene interese vlasnika i njihovih stanara u vidu ustavnog načela sukladno članku 16. Ustava Republike Hrvatske u kojem se prava jednih mogu zakonom ograničiti da bi se zaštitila prava drugih ljudi odnosno pravni poredak ne povređuje najviše vrednote ustavnog poretka Republike Hrvatske posebice nepovredivosti prava vlasništva. Člankom 7. ZNS-a se samo utvrđuju objektivna mjerila za određivanje zaštićene najamnine posebice uzimanjem u obzir imovinskih prilika najmoprimca čime se ostvaruje načelo socijalne države Republike Hrvatske sukladno čl. 1. stavak 1. Ustava Republike Hrvatske. Odredbe članka 6. do 8. ZNS-a koje reguliraju pitanje zaštićenih najmoprimaca i zaštićene najamnine na stanovima u privatnom vlasništvu nisu u suprotnosti s Ustavom, a ni Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i Protokola 1, 4, 6, 7, 11 Konvencije koji su kao međunarodni ugovori sklopljeni i potvrđeni u skladu s Ustavom te objavljeni i čine dio pravnog poretka Republike Hrvatske. Smatra da nisu ispunjene pretpostavke za odgovornost tuženice naknaditi štetu tužitelju i da je Vrhovni sud Republike Hrvatske u jednoj odluci zauzeo shvaćanje da donošenje zakona ne može predstavljati štetnu radnju države.

2.2. U odnosu na visinu zahtjeva, smatra da bi se trebalo odlučivati na način da tužitelju nikako ne pripada iznos tržišne najamnine već da bi eventualno imao pravo samo na primjerenu najamninu, a koja se izračunava na način da se polovica iznosa tržišne najamnine umanji za već primljenu zaštićenu najamninu te da se na taj način dobije izračun naknade koji eventualno pripada vlasnicima stanova, odnosno tužitelju.

2.3. Ističe prigovor zastare potraživanja, držeći da tužitelj nije pokrenuo postupak unazad pet godina, računajući od dana ratifikacije Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, pa da je zastarjelo samo pravo potraživati naknadu štete sukladno čl. 227 ZOO/05 koji određuje da pravo iz kojeg proistječu povremene tražbine zastarijeva za pet godina računajući od dospjelosti najstarije neispunjene tražbine, a kad zastari pravo, vjerovnik gubi pravo ne samo da zahtijeva buduća povremena davanja nego i povremena davanja koja su dospjela do ta zastare. Nadalje, tužitelj je najkasnije prilikom sklapanja predmetnih ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom saznao za štetu, a obzirom na stupanje ZNS 5. studenog 1996. i za štetnika. Budući da je tužitelj tužbu za naknadu štete mogao podnijeti odmah po zaprimanju prve isplate zaštićene najamnine, a to nije učinio, očito je da je došlo do zastare potraživanja odnosno zastare samog prava.

2.4. Ističe da je 4. kolovoza 2018. stupio na snagu Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (NN br. 68/18), čijim je donošenjem stvoren pravni okvir za uspostavu primjerene ravnoteže između suprotstavljenih interesa vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i interesa države u provođenju stambene politike, čime je tuženica u potpunosti ispunila svoje međunarodne obveze koje proizlaze iz presude ESLJP Statileo protiv Republike Hrvatske, pa za vremenski period od stupanja na snagu tog zakona pa nadalje tužiteljica nema pravo na isplatu naknade između iznosa zaštićene i primjerene najamnine.

2.5. Podneskom od 6. travnja 2022. tuženica ukazuje da je u utuženom razdoblju i to od svibnja 2016. do kolovoza 2018. bio na snazi Zakon o porezu na dohodak („Narodne novine“ broj, 115/16, 106/18). Odredbama članka 56. i 57. navedenog zakona je propisano da se dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra između ostaloga i razlika između primitaka po osnovi najamnine i zakupnine, s tim da se kod dohotka od imovine na temelju najma i zakupa pokretnina i nekretnina priznaju izdaci u visini od 30% od ostvarene najamnine i zakupnine, a odredbama članka 62. Zakona o porezu na dohodak („Narodne novine“ broj, 115/16, 106/18) bilo je propisano da se porez na dohodak plaća prema Rješenju od Porezne uprave i to do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec, te da se porez plaća na način propisan odredbama članka 37. po stopi od 12%. Dakle, od eventualno utvrđenog iznosa odgovarajuće najamnine bilo bi potrebno odbiti i porez na dohodak od imovine sukladno Zakonu o porezu na dohodak („Narodne novine“ broj, 115/16, 106/18, 121/19, 32/20) za utuženo razdoblje za 12%, uz sve ovo uvećanje ovoga poreza za prirez porezu na dohodak koji uvodi jedinica lokalne samouprave.

3. Predmet spora je zahtjev tužiteljice za naknadu štete kao razlike između tržišne i zaštićene najamnine za stanove u suvlasništvu tužitelja koji su u najmu zaštićenog najmoprimca na temelju ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom, u utuženom razdoblju od svibnja 2016. pa nadalje.

4. Tijekom postupka sud je pregledao i pročitao isprave u spisu i to, zahtjev za mirno rješenje spora od 27. prosinca 2018. (str. 6-11 spisa), izvadak iz zemljišne knjige za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] od 12. lipnja 2019. (str. 15-16 spisa), izvadak iz zemljišne knjige za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] od 12. lipnja 2019. (str. 17 spisa), Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom zaključen između ĐP i HP kao najmodavaca i AP iz svibnja 2014. (str 18-20 spisa), izračun zaštićene najamnine za stan na adresi [adresa] pape Ivana Pavla II Upravnog odjela za gospodarenje nekretninama Grada Dubrovnika od 4. listopada 2016. (str.21-23 spisa), Izračun zaštićene najamnine (str 25-26 spisa), Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom zaključen između KP kao najmodavca i JP kao najmoprimca od 15. svibnja 1997. (str.27-30 spisa), ), izračun zaštićene najamnine za stan na adresi [adresa] Upravnog odjela za gospodarenje nekretninama Grada Dubrovnika od 30. ožujka 2017. (str.31-32 spisa), izvaci iz zemljišne knjige za predmetne nekretnine od 11. prosinca 2025. (str.143-145 spisa), saslušan je tužitelj HP (str 52-53 spisa), proveden je očevid na licu mjesta uz sudjelovanje stalnog sudskog vještaka za građevinu Zlatka Bendera (str. 72-76 spisa, 80-81, 92-95), koji je u spis dostavio nalaz i mišljenje (str. 105-134 spis), te ga usmeno iznio (str. 169-170 spisa).

5. Ocjenom provedenih dokaza kako svakog zasebno tako i u njihovoj ukupnosti te temeljem rezultata cjelokupnog postupka, zaključak je suda da je tužbeni zahtjev pretežito osnovan.

6. Na temelju isprava iz spisa predmeta, i to odgovora na zahtjev za mirno rješenje spora od 27. prosinca 2018. (stranica 6-11 spisa), izvatka iz zemljišne knjige za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] od 12. lipnja 2019. (str. 15-16 spisa), izvatka iz zemljišne knjige za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] od 12. lipnja 2019. (str. 17 spisa), Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom zaključen između ĐP i HP kao najmodavaca i AP iz svibnja 2014. (str 18-20 spisa) te Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom zaključen između KP kao najmodavca i JP kao najmoprimca od 15. svibnja 1997. (str.27-30 spisa) i temeljem navoda stranaka, proizlazi da su sljedeće činjenice nesporne:

- da se tužitelj 2018. obratio tuženici zahtjevom za mirnim rješenjem spora,

- da je tuženica odgovorila na zahtjev za mirno rješenje spora dopisom od 27. prosinca 2018. držeći da je neosnovan jer ne postoji obveza Republike Hrvatske za naknadu štete,

- da je tužitelj podnio tužbu za naknadu štete 26. lipnja 2019.,

- da je tužitelj suvlasnik dviju nekretnina, i to nekretnine označene kao čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], na adresi [adresa], površine 89,75 m2, za 3/8 dijela prava vlasništva i nekretnine označene kao stan S1 u prizemlju neto korisne površine 73,50 m2 u kat. čest. zgr. [katastarska čestica], etažno vlasništvo E-1, na adresi [adresa] za 1/2 dijela prava vlasništva i kao takav uknjižen u zemljišnim knjigama,

- da se navedene nekretnine u suvlasništvu tužitelja nalaze u režimu zaštićenog najma.

6.1. Sporno je:

- pasivna legitimacija tuženika,

- osnova i visina tužbenog zahtjeva,

- osnovanost prigovora zastare potraživanja.

7. Saslušan kao parnična stranka, tužitelj HP je naveo da je prvi stan na adresi [adresa]., kućni broj 80 i da se nalazi u zgradi koja nosi katastarsku oznaku 414/1 k. o. [katastarska općina] te da je na tom stanu on suvlasnik za 3/8 dijela, njegova sestra ĐP za 3/8 dijela, a Republika Hrvatska je uknjižena za 2/8 dijela. Istaknuo je da je ta cijela zgrada bila ranije oduzeta te je vraćena njegovoj majci RP u postupku povrata oduzete imovine. Međutim, kako je jedan dio zgrade bio ranije uknjižen na majku njegovog očuha i zbog toga se taj dio nije mogao vratiti u postupu povrata jer njegova majka nije bila prvi nasljedni red. Zbog toga je ostala u jednom dijelu na cijeloj zgradi uknjižena kao suvlasnik RH inače cijela ta zgrada ima samo jedan stan koji se nalazi na dvije etaže. U tom stanu nalazi se kao zaštićeni najmoprimac SP, koja ne plaća apsolutno ništa već 3 godine čak ni zaštićenu najamninu. U utuženoj najamnini za taj stan odbijen je iznos zaštićene najamnine od 335,32 kune koji je utuženom periodu od 3 godine uvijek bio isti te su onda s obzirom na tržišnu najamninu odbili taj iznos i obračunali 3/8 koliko iznosi suvlasnički dio njega kao tužitelja. Ističe da tržišna najamnina za takav stan koji je površine 90 m2 najmanje iznosi oko 3.000,00 kuna mjesečno. Istaknuo je da je prvi put pokrenuo ovakav tip postupka. Drugi stan nalazi se u [adresa] na čest. zgrade [katastarska čestica], radi se o stanu površine 73,50 m2 i na tom stanu je on suvlasnik za ½, a na drugoj polovini je suvlasnica njegova sestra ĐP. Ističe da taj stan nikad nije bio oduzet, ali su bili stanari od nekih 70-ih godina prošlog stoljeća. Trenutno se u tom stanu nalazi zaštićeni najmoprimac JP, a on plaća iznos od 198,45 kuna za zaštićenu najamninu koji tamo živi sa svojom obitelji suprugom i dvije starije kćerke, s tim da je jedna udata. Taj stanar zaista plaća mjesečnu zaštićenu najamninu, ali u iznosu od 198,00 kuna. Za taj stan je također procijenio da je njegova tržišna vrijednost 3.000,00 kuna mjesečno najamnine. Stoga potražuje najamninu za posljednje tri godine koju je dobio na način da je od tog iznosa oduzeo zaštićenu najamninu i onda obračunao svoju polovinu za taj iznos suvlasničkog dijela. Ističe da je prethodno tražio od države mirno rješenje spora, međutim dobio je negativan odgovor.

8. Tužitelj pasivnu legitimaciju tuženice, kao i pravnu osnovu tužbe temelji na tvrdnjama da u utuženom periodu trpi štetu zbog ograničenja prava vlasništva jer nije u mogućnosti ugovoriti i ubirati slobodnu najamninu za stanove u svom vlasništvu opterećen pravima zaštićenog najmoprimca.

9. Republika Hrvatska je ratificirala Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i Protokola br. 1,4,6,7 i 11 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda (Narodne novine – međunarodni ugovori br. 18/97) te ista čini unutarnji dio pravnog poretka RH od 5. studenoga 1997. Europski sud za ljudska prava donio je presudu u predmetu Statileo protiv RH koja je postala konačna 10. listopada 2014., a ista se odnosi na pitanje pravnog položaja vlasnika stanova u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci, sa stajališta prava na mirno uživanje vlasništva. Odluke Europskog suda za ljudska prava imaju gotovo jednaku pravnu snagu kao i odluke Vrhovnog suda RH.

10. U konkretnom slučaju utvrđeno je da je tužitelju povrijeđeno pravo vlasništva zajamčeno odredbama čl. 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju kojom je propisano da svaka fizička ili pravna osoba ima pravo na mirno uživanje svojega vlasništva, da se nitko ne smije lišiti svoga vlasništva, osim u javnom interesu, i to samo uz uvjete predviđene zakonom i općim načelima međunarodnog prava. Ove odredbe doduše ni na koji način ne umanjuju pravo države da primjeni zakone koje smatra potrebnima da bi uredila upotrebu vlasništva u skladu s općim interesom ili za osiguranje plaćanja poreza ili drugih doprinosa ili kazni". I prema odredbi čl. 48. st. 1. Ustava RH (Narodne novine 56/90, 135/97, 8/98 – pročišćeni tekst, 113/2000, 124/2000- pročišćeni tekst, 28/01, 41/01 – pročišćeni tekst, 55/2001-ispravak, 76/10, 85/10- pročišćeni tekst) jamči se pravo vlasništva, dok prema odredbi čl. 50. st. 1. je zakonom moguće u interesu Republike Hrvatske ograničiti ili oduzeti vlasništvo, uz naknadu tržišne vrijednosti. Međutim, u konkretnom slučaju ne postoji ravnoteža između interesa tužitelja kao vlasnika stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca, pošto je tužitelju nametnut prekomjeran individualni teret. Naime, tužitelj kao vlasnik stana nije u mogućnosti koristiti svoj stan, nije u posjedu istog. Ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom predmetnog stana je zaključen na neodređeno vrijeme. U domaćem pravnom sustavu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje ravnoteže između interesa najmoprimca i najmodavaca. Stoga je zaključak suda da trenutni pravni propisi u RH u pogledu zaštićenih najamnina nisu ostvarili pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta, jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu grupu (najmodavce). U konkretnom slučaju tužitelj mora snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavanja zaštićenog najmoprimca. Zbog toga je došlo do povrede njegovog prava na mirno uživanje vlasništva, a što je sukladno zaključku iz presude Europskog suda za ljudska prava Statileo protiv Republike Hrvatske.

10.1. Slijedom navedenog, ovaj sud ocjenjuje da postoji pasivna legitimacija na strani tuženice u smislu čl. 41. Konvencije, kao i odgovornost tuženice za štetu koja je nastala tužitelju povredom njenog Ustavom RH i Konvencijom zajamčenog prava na mirno uživanje vlasništva, odnosno propuštanjem ostvarenja pravedne ravnoteže između zaštite općeg interesa zajednice i zaštite pojedinačnog prava tužitelja na mirno uživanje vlasništva, sve na štetu prava tužitelja, te je zaključak ovog suda da je tužitelj dokazao pravnu osnovu tužbe.

11. U odnosu na prigovor zastare, ukazuje se na odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-III-3219/2019 od 13. prosinca 2023. (Istovjetno u Odlukama broj U- III-1685/2019 i U-III-4740/2021, U-III-3482/2021, sve od 3. listopada 2023. i odlukama ESLJP-a - Statileo protiv Hrvatske /broj 12027/10 od 10. srpnja 2014./, Arambašič protiv Hrvatske /broj 48981/17 i 49727/17 §§ 13., 14., od 23. lipnja 2022. , Skelin - Hrvoj i Đuričić protiv Hrvatske /broj 23414/15 i 52161 §§ 51. od 10.lipnja 2021., Mirošević-Anzulović protiv Hrvatske /broj 25815/14 §§ 51./ broj: Rev 2364/2016-3 od 19. prosinca 2018.) kojom je usvojena ustavna tužba tužiteljice iz predmetne parnice, do donošenja presude ESLJP-a u predmetu Statileo protiv Hrvatske (2014.) i njome uzrokovane promjene pravnih stajališta sudova u Republici Hrvatskoj (Rev-2364/2016 od 19. prosinca 2018.) „… vlasnicima stanova … u pogledu računanja početka zastarnog roka i nastupanja zastare, ne može se staviti na teret kao njihov propust činjenica da prije odluke Statileo protiv Hrvatske, odnosno prije promjene pravnog stajališta Vrhovnog suda nisu pred sudovima u Republici Hrvatskoj pokretali postupke protiv države radi naknade štete uzrokovane navedenim zakonom nametnutim ograničenjima prava vlasništva … niti činjenica da su ih, kao u konkretnom slučaju, pokrenuli prije promjene pravnog stajališta Vrhovnog suda od 19. prosinca 2018., a nakon odluke Statileo protiv Hrvatske … da je potrebno šest mjeseci kako bi nakon promjene određenog pravnog stajališta razvoj sudske prakse dosegnuo takav (dovoljan) stupanj pravne sigurnosti da bi se mogla smatrati kako je javnost zaista postala svjesna prevladavajuće sudske prakse …da je tek nakon proteka šest mjeseci od zauzimanja stajališta Vrhovnog suda u rješenju od 19. prosinca 2018. u pogledu prava vlasnika na naknadu štete u visini razlike između tržišne i zaštićene najamnine, a kojim je Vrhovni sud promijenio prevladavajuću sudsku praksu, dakle od 19. lipnja 2019. sudska praksa kojom se utvrđuje kompenzacijsko pravno sredstvo postala stabilna i tek od tada su mogli početi teći zakonski rokovi za računanje i nastup zastare propisani člankom 230. stavkom 1. Zakon o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23. u daljnjem tekstu: ZOO,)…tijek zastarnog roka se računa od 19. lipnja 2019.

11.1. Vrhovni sud Republike Hrvatske je u odluci broj Rev-314/2025-2 od 9. travnja 2025. prihvatio argumentaciju Ustavnog suda Republike Hrvatske, te je, vodeći računa o navedenim shvaćanjima Europskog suda za ljudska prava, zauzeo pravno shvaćanje koje glasi: „Potraživanje naknade štete vlasnika stana u kojem posjed stana ima zaštićeni najmoprimac, a s naslova gubitka zarade od najamnine dospijeva mjesečno, radi čega se radi o trogodišnjem zastarom roku iz čl. 230. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23, 155/23- dalje ZOO), s time da zastara takvih potraživanja ne može početi teći prije 19. lipnja 2019.“.

11.2. Tužitelj u tužbi navodi da je zastoj zastare tijekom postupka mirnog rješavanja spora pred Općinskim državnim odvjetništvom u Dubrovniku trajao od 20. studenoga 2018. do 4. siječnja 2019. Međutim, tužitelj u spis nije dostavio zahtjev za mirno rješenje spora podnesen nadležnom državnom odvjetništvu, već samo odgovor ODO u Dubrovniku od 27. prosinca 2018. iz kojeg nije razvidan datum podnošenja zahtjeva za mirno rješenje spora, radi čega po ocjeni ovog suda tužitelj nije dokazao kada je podnio zahtjev za mirno rješenje spora, a time ni kada je došlo do zastoja zastare i koliko je trajao. Stoga je ovaj sud ocjenjivao osnovanost prigovora zastare po danu podnošenja tužbe kada je došlo do prekida zastare i pravnom shvaćanju da zastara ovih potraživanja ne može početi teći prije 19. lipnja 2019.

11.3. S obzirom na to da je tužba podnesena 26. lipnja 2019., da u zastari nisu sve tražbine od 19. lipnja 2016. sukladno gore iznesenom shvaćanju, da zastarni rok potraživanja naknade štete iznosi tri godine, da je utuženo razdoblje od svibnja 2016. pri čemu je dospijeće prvog, najstarijeg iznosa za svibanj 2016. - 20. svibnja 2016. obzirom iz priloženih ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom, stranice 18 i 27 spisa, proizlazi dospijeće svakog 20. (dvadesetog) u mjesecu za tekući mjesec, to je primjenom odredbi čl. 215. st. 1., čl. 230. 1. i 2. ZOO sud ocijenio da je za svibanj 2016. nastupila zastara i da je osnovan prigovor zastare, dok je za potraživanje u preostalom dijelu prigovor zastare neosnovan. O točnom iznosu visine potraživanja za svibanj 2016. više u nastavku pod točkom 23.2. obrazloženja.

12. Kako je tuženica svojom pasivnošću da uredi pitanje najamnine na način da se postigne potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava prouzrokovala tužitelju štetu u vidu izmakle koristi, to je dužna tužitelju naknaditi nastalu štetu sukladno odredbi čl. 1045. st. 1. ZOO-a.

13. U odnosu na visinu tužbenog zahtjeva prvenstveno valja reći da tužitelj ima pravo na primjerenu naknadu zbog ograničenja njegova prava vlasništva na stanu zbog činjenice da u predmetnom stanu živi zaštićeni najmoprimac. U presudi Skelin-Hrvoj i Đuričić protiv Republike Hrvatske (toč. 64.) Europski sud za ljudska prava je ponovio svoje shvaćanje izneseno u predmetu Statileo da naknada takve materijalne štete treba pokriti razliku između zaštićene najamnine, za koju je sud utvrdio da je neodgovarajuća i odgovarajuće najamnine. Pojam odgovarajuće najamnine ne treba miješati sa pojmom pravične naknade, jer pravična naknada predstavlja pravni standard. Pod odgovarajućom najamninom prvenstveno valja smatrati tržišnu najamninu jer ona na objektivan i egzaktan način predstavlja odgovarajuću odnosno primjerenu naknadu za vlasnike stanova te se na taj način vlasnicima omogućuje pravna sigurnost i jednakost svih pred zakonom. Pri tome vlasnici su postupkom tužene već trideset godina u situaciji da ne mogu potpuno koristiti ili ubirati plodove svoje stvari, dakle, ne radi se o kratkom periodu vremenu u kojem bi bilo razumno na temelju društvene solidarnosti od vlasnika zahtijevati da sudjeluju u teretu zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca (tako u Odluci VSRH Rev-1010/2023 od 3. prosinca 2024.

14. Na okolnost visine tužbenog zahtjeva proveden je očevid na licu mjesta, vještačenje po vještaku građevinske struke ing. Zlatko Bender.

14.1. Rješenjem ovog suda od 9. ožujka 2022. vještaku je određen zadatak na licu mjesta pregledati predmetne stanove, te će potom u pisanom nalazu i mišljenju koji će sačiniti procijeniti tržišnu vrijednost najamnine tih stanova u utuženom periodu te po potrebi po nalogu suda obaviti i druge radnje. Na očevidu na licu mjesta održanom 5. srpnja 2022. i 17. rujna 2024. utvrđeno je stanje predmetnih nekretnina na adresi [adresa] i na adresi [adresa].

14.2. Vještak Zlatko Bender je podnio pisani nalaz i mišljenje u kojem je sačinio izračun cijene najma u vremenskom periodu od 4. svibnja 2016. do 30. rujna 2024., tako da za stan na adresi [adresa] (k. č. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]) tržišna vrijednost najma od svibnja 2016. godine do kraja rujna 2024. godine iznosi 21.211,21 eura i to za tužiteljevu 1/2 suvlasničkog dijela, a za stan na adresi [adresa] (k. č. zgr. [katastarska čestica]) tržišna vrijednost najma od svibnja 2016. godine do kraja rujna 2024. godine iznosi 9.827,96 eura i to za tužiteljeve 3/8 suvlasničkog dijela. Sveukupna tržišna vrijednost najma od svibnja 2016. godine do kraja rujna 2024. godine za oba stana, stoga iznosi 31.039,17 eura.

15. Podneskom od 4. veljače 2026. tužitelj usklađuje tužbeni zahtjev s nalazom i mišljenjem vještaka. U odnosu na iznose koje je tužitelj primio s osnove najma tih stanova, tužitelj se očituje kako slijedi, odnosno navodi da je za:

- tzv. [adresa] OP (k. č. zgr. [katastarska čestica]) i to kao 1/2 najma primao 13,17 eura (odnosno u razdoblju dok je valuta bila kuna, primao je 99,22 kuna) i to tijekom cijelog razdoblja, promatranog u Nalazu i mišljenju, odnosno od svibnja 2016. godine do kraja rujna 2024. godine. Sveukupno primljeni iznos tijekom 101 mjeseca (od svibnja 2016. do rujna 2024. godine) iznosi 1.330,17 eura. Treba dodati da se navedeni iznos zaštićene najamnine koju tužitelj tvrdi da je primio po osnovi svojeg suvlasničkog udjela podudara sa izračunom zaštićene najamnine za stan na adresi [adresa] Upravnog odjela za gospodarenje nekretninama Grada Dubrovnika od 30. ožujka 2017. (str.31-32 spisa).

- tzv. [adresa] (k. č. zgr. [katastarska čestica]) i to kao 3/8 najma primao (a) 10,55 eura (odnosno 79,46 kuna preračunato u eure po tečaju 1 euro = 7,53450 kuna) u razdoblju od svibnja 2016. do rujna 2016. godine (sveukupno 52,75 eura), (b) 13,39 eura (odnosno 100,96 kuna preračunato u eure po tečaju 1 euro = 7,53450 kuna) u razdoblju od listopada 2016. do rujna 2018. godine (sveukupno 321,36 eura). Sveukupno primljeni iznos tijekom 29 mjeseci (od svibnja 2016. do rujna 2018. godine) iznosi 374,11 eura.

15.1. Dakle, sukladno Nalazu i mišljenju, u promatranom razdoblju (od svibnja 2016. godine do rujna 2024. godine) tužitelj je s osnove najma mogao primiti sveukupni iznos od 31.039,17 eura, a primio je 1.704,28 eura. Sukladno navedenom, tužitelj za predmetno razdoblje potražuje iznos od 29.334,89 eura (31.039,17 euro umanjeno za 1.704,28 eura).

15.2. Za (1) tzv. [adresa] OP (k. č. zgr. [katastarska čestica]) i to za razdoblje od listopada 2024. godine do prosinca 2024. godine, tužitelj potražuje iznos od 280,91 eura za svaki od predmetna tri mjeseca (sukladno Nalazu i mišljenju – na stranici 17/30), umanjeno za iznos koji je primio, odnosno 13,17 eura. Dakle, za svaki od predmetna tri mjeseca, tužitelj potražuje 267,74 eura. Za isti tzv. [adresa] OP (k. č. zgr. [katastarska čestica]) od siječnja 2025. godine nadalje, tužitelj ne potražuje nikakvu isplatu, budući da od siječnja 2025. prima tzv. ekonomski izračunati najam. Za (2) tzv. [adresa] (k. č. zgr. [katastarska čestica]) i to samo za listopad 2024. godine tužitelj potražuje naknadu u iznosu od 130,16 eura, s obzirom da mu je od studenog 2024. godine vraćen posjed predmetnog stana. Dakle, tužitelj od studenog 2024. godine nadalje ne potražuje nikakvu naknadu.

15.3. Slijedom iznesenog, tužitelj usklađuje tužbeni zahtjev na način da zahtijeva isplatu iznosa od 29.334,89 eura s pripadajućim zateznim kamatama od 15. listopada 2024., isplatu iznosa od 267,74 eura za mjesece listopad – prosinac 2024. s pripadajućim zateznim kamatama, isplatu iznosa od 130,16 eura za listopad 2024. s pripadajućim zateznim kamatama, sve uz naknadu troškova parničnog postupka.

16. Tuženica se protivi preinaci tužbe budući je tužitelj proširio tužbeni zahtjev nakon zaključenja pripremnog ročišta za razdoblje od 31.08.2018. do 31.12.2024., a za koje se razdoblje nije obratio sa zahtjevom za mirno rješenja spora tuženici te se u tom dijelu ističe prigovor zastare za razdoblje od 2018. do prosinca 2022. Posebno ustraje u prigovoru zastare potraživanja budući da je tužba podnesena 19.06.2019. te je nastupila zastara za dvije tražbine protekom 3 godine uračunavajući zastoj zastare tri mjeseca nastao uslijed podnošenja zahtjeva za mirno rješenje spora stoga su zastarjele tražbine dospjele prije 19.06.2016. (stranica 169 spisa).

17. Kao prvo u odnosu na prigovor tuženice da je tužitelj preinačio tužbu povećanjem, između ostalog za razdoblje od 31. kolovoza 2018., treba reći da je tužitelj podnio tužbu 26. lipnja 2019. potražujući naknadu štete za tri godine unatrag, dakle već je tužbom obuhvatio razdoblje od 31. kolovoza 2018. do 26. lipnja 2019.

17.1. Nadalje, izvornom tužbom podnesenom 26. lipnja 2019. tužitelj je zahtijevao isplatu iznosa od 86.771,81 HRK (za razdoblje od svibnja 2016. do podnošenja tužbe) kao i isplatu mjesečnih iznosa nadalje. Podneskom od 4. veljače 2026. tužitelj usklađuje tužbeni zahtjev u odnosu na mjesece koji su u međuvremenu dospjeli. Dakle, u konkretnom slučaju tužitelj je preinačio tužbu povećanjem tužbenog zahtjeva iz razloga dugotrajnosti ovog postupka i što su tijekom postupka protekom vremena dospijevali mjesečni iznosi pojedinih dijelova tražbina, te se posljedično tome, mijenjalo i razdoblje do kojeg tužitelj zahtijeva naknadu štete. U konkretnom slučaju, preinaka tužbe koju je izvršio tužitelj predstavlja preinaku iz članka 191. stavak 2. ZPP.

17.2. Odredbom čl. 191. st. 2. ZPP propisano je da ako tužitelj preinačava tužbu tako da, zbog okolnosti koje su nastale nakon podnošenja tužbe, zahtijeva iz iste činjenične osnove drugi predmet ili novčanu svotu, tuženik se takvoj preinaci ne može protiviti. U konkretnom slučaju, tužitelj je preinačio tužbu povećanjem tužbenog zahtjeva zbog okolnosti koje su nastale nakon podnošenja tužbe pri čemu nije mijenjao činjeničnu, pa čak niti pravnu osnovu tužbe. Prema stajalištu ovog suda, takvoj preinaci tužbe, sukladno čl. 191. st. 2. ZPP, tuženica se ne može protiviti, a ovaj sud je sukladno odredbi članka 190. st. 2. i 3. ZPP, ocijenio da je dopuštanje preinake svrsishodno za konačno rješenje odnosa među strankama. Naime, ovaj sud smatra da tužitelj bez svoje krivnje nije mogao istu preinačiti do zaključenja prethodnog postupka s obzirom da je visinu zahtjeva mogao znati i točno odrediti tek po provedbi građevinskog vještačenja. Za preinačeni dio nije nastupila zastara. Naime, tužitelj je već u tužbi zatražio isplatu mjesečnih iznosa nadalje, stoga je preinaka svrsishodna jer se i taj dio utužene tražbine može raspraviti u okviru ovog postupka čime se izbjegavaju troškovi vođenja nove parnice. Slijedom navedenog, sud je rješenjem dopustio preinaku tužbe kao svrishodnu.

18. U odnosu na prigovor tuženice da se za razdoblje obuhvaćeno preinakom tužbe nije obratio sa zahtjevom za mirno rješenja spora, treba reći da je tuženica u dopisu od 27. prosinca 2018. istaknula da je zahtjev za mirno rješenje spora neosnovan, dakle tuženica je osporila osnovu potraživanja tužitelja. U ovoj je parnici tuženica u odgovoru na tužbu osporila tužbeni zahtjev istim argumentima kojim ga je osporila i u odgovoru na zahtjev tužitelja, dakle poznat je stav Republike Hrvatske kao tuženice, a vezano za obraćanje zahtjevom za mirnim rješenjem spora za buduće razdoblje koje je u međuvremenu dospjelo.

18.1. Treba istaknuti da se o ovom pitanju izjasnio Vrhovni sud Republike Hrvatske te je u svojoj odluci poslovni broj Rev-574/2025-2 od 10. lipnja 2025. zauzeo sljedeće stajalište: "…da je svrha postupka iz čl. 186.a ZPP izbjegavanje nepotrebnog sudskog spora ako se on može riješiti na miran način. Zato ovaj sud smatra da se tužitelj koji je u parnici pokrenutoj tužbom sa zahtjevom za isplatu određene novčane svote prije podnošenja zahtjeva kojim se obratio nadležnom državnom odvjetništvu sa zahtjevom iz čl. 186.a ZPP, koje je zahtjev otklonilo kao neosnovan, povećao zahtjev za isplatu novčane svote, ali je i povećani tužbeni zahtjev utemeljio na istoj pravnoj osnovi kao i onaj izvorni iz tužbe, ne bi prije takve preinake bio dužan ponovno obratiti državnom odvjetništvu sa zahtjevom iz čl. 186.a ZPP." Slijedom iznesenog, neosnovan je prigovor tuženice da se tužitelj prije povećanja tužbe trebao obratiti nadležnom državnom odvjetništvu zahtjevom za mirno rješenje spora.

19. U odnosu na prigovor tuženice o zastari potraživanja budući da je tužba podnesena 19.06.2019. te je nastupila zastara za dvije tražbine protekom 3 godine uračunavajući zastoj zastare tri mjeseca nastao uslijed podnošenja zahtjeva za mirno rješenje spora stoga su zastarjele tražbine dospjele prije 19.06.2016., treba reći da je tužba podnesena 26. lipnja 2019. i da je prigovor zastare ocijenjen kao osnovan za svibanj 2016. kao prvu i najstariju tražbinu, kako je navedeno pod točkom 11.2. i 11.3 obrazloženja.

20. Na ročištu održanom 11. veljače 2026. stalni sudski vještak je usmeno iznio nalaz i mišljenje te je u cijelosti ostao pri pisanom nalazu i mišljenju. Prije održavanja ročišta, još jednom je pregledao svoj pisani nalaz i mišljenje i smatra da je došao do točnog matematičkog izračuna koji je rekapituliran na stranicama 17 i 18 pisanog nalaza i mišljenja. Procijenio je tržišnu vrijednost najamnine za zadani period, pri čemu se vodio poredbenom metodom tj. usporedbom kompatibilnih transakcija, a na temelju uvida u informacijski sustav tržišta nekretnina. Upotrebom te metode je odabrao najkomatibilnije usporedbe međuvremenski i interkvalitativno te je došao do izračuna kako je iskazao u pisanom nalazu i mišljenju. Izračun vrijednosti najma u smislu jedinične cijene urađen je na dan vrednovanja te se navedena jedinična cijena najma revalorizirala u odnosu na zatraženi period izračuna najma, što je prikazano na stranici 17 navedeno umanjenje je rađeno temeljem korekcionog faktora temeljem indeksa cijena stambenih nekretnina. Navedeni indeks je urađen u odnosu na prosječnu vrijednost za izračunati period (godine ili mjeseci). Matematički izračun odnosi se na suvlasnički udio tužitelja na predmetnim nekretninama i to za 3/8 dijela prava vlasništva čest. zgr [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i ½ dijela prava vlasništva za zgr 310/1 k. o. [katastarska općina]. Na pitanje je li u nalazu i mišljenju prikazao porez na dohodak od imovine (najamnine), naveo je da jest na stranici 18 nalaza i da za izračunatu vrijednost najamnine za obje nekretnine porez iznosi sveukupno 2.868,02 eura za obračunato razdoblje, a taj iznos nije obračunat odnosno nije umanjen u prikazanoj sveukupnoj tržišnoj vrijednosti najma. Na poseban upit pun. tužitelja za koji iznos bi bilo potrebno umanjiti 267,74 eura u odnosu na porez na imovinu, vještak odgovara da bi trebalo umanjiti za iznos od 22,49 eura. Na poseban upit pun. tužitelja za koji iznos bi bilo potrebno umanjiti 130,16 eura, vještak odgovara da bi trebalo umanjiti za iznos od 10,93 eura.

20.1. Slijedom usmeno iznesenog nalaza i mišljenja vještaka, tužitelj je smanjio svoje potraživanje za porezna davanja, čemu se tuženica nije protivila, tako da točkom I. zahtjeva potražuje isplatu iznosa 26.466,87 eura, točkom II. tužbenog zahtjeva isplatu iznosa od po 245,25 eura, a točkom III. tužbenog zahtjeva isplatu iznosa 119,23 eura, sve s pripadajućim zateznim kamatama.

21. Tužitelj nije imao prigovora ni primjedbi na nalaz i mišljenje vještaka, a tuženica nije imala prigovora ni primjedbi na matematički izračun u nalazu i mišljenju vještaka.

21.1. Sud smatra da je nalaz i mišljenje sudskog vještaka izrađen u skladu s pravilima struke, da je sudski vještak sukladno mjerodavnim Pravilnicima na koje se poziva u svom nalazu i mišljenju, usporedne metode, položaja i površine predmetnog stana, obrazloženo i detaljno utvrdio prosječnu visinu cijene najma predmetnih stanova. Sud smatra da je sudski vještak analitički detaljno iznio sve parametre kojima se vodio prilikom davanja nalaza i mišljenja sukladno mjerodavnim zakonima i pravilnicima. Vještak je kod izračuna tržišne vrijednosti najma nekretnine, izračunati iznos prikazao sukladno suvlasničkom udjelu tužitelja na predmetnim nekretninama. Vještak je obračunao poreze i prireze koje bi vlasnik stana bio dužan platiti sukladno Zakonu o porezu na dohodak ("Narodne novine" br. 115/16., 106/18., 121/19., 32/20., 138/20., 151/22., 114/23., 152/24., u daljnjem tekstu ZPD), kao i prirez po Odluci jedinice lokalne samouprave – Grada Dubrovnika. Slijedom svega navedenog, a uzimajući u obzir da stranke nisu imale primjedbi ni prigovora na točnost matematičkog izračuna vještaka, sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje sudskog vještaka.

22. Stoga, a zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, tužitelj ima pravo na naknadu štete u iznosu razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine (koje je pravno shvaćanje potvrđeno je u odlukama Vrhovnog suda Republike Hrvatske pod poslovnim brojem Rev-757/2024 i Rev-106/2024), s time da je tužitelj, kao najmodavac, dužan podmiriti porezna davanja. Prema čl. 56. i čl. 57. st. 1. Zakona o porezu na dohodak („Narodne novine“, broj 115/16, 106/18 i 121/19) dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra se razlika između primitka po osnovi najamnine, zakupnine, iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova, primitka od vremenskog ograničenog ustupa autorskog prava, prava industrijskog vlasništva i drugih imovinskih prava, primitka od otuđenja nekretnina i imovinskih prava i izdataka koji su poreznom obvezniku u poreznom razdoblju nastali u svezi s tim primitcima. Kod dohotka od imovine na temelju najma ili zakupa pokretnina i nekretnina priznaju se izdaci u visini 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine

23. Visinu tržišne najamnine sud je utvrdio provedenim vještačenjem po vještaku za graditeljstvo i procjenu nekretnina dipl. ing. Zlatku Benderu s kojim je izašao i na lice mjesta kako bi se identificirala nekretnina, a koji je izradio nalaz i mišljenje u kojem je obračunao vrijednost tržišne najamnine predmetnih nekretnina za suvlasnički udio tužitelja te je izračunao i porezna davanja. Tuženica nije osporila visinu iznosa zaštićene najamnine koju je tužitelj naveo da je primio u podnesku od 4. veljače 2026. za utuženo razdoblje pa na tu okolnost sud nije izvodio posebne dokaze već je tu činjenicu uzeo kao nespornu, u iznosu kako je tužitelj zatražio.

23.1. Dakle, podneskom od 4. veljače 2026. i usklađenjem tužbenog zahtjeva na ročištu glavne rasprave od 11. veljače 2026., u skladu s pisanim i usmeno iznesenim nalazom i mišljenjem, tužitelj traži isplatu iznosa za utuženo razdoblje od svibnja 2016. do rujna 2024. u iznosu od 26.466,87 EUR (koji iznos je dobiven umanjenjem tržišne najamnine obračunate po vještaku za porez i prirez te zaštićenu najamninu koju je tužitelj primao, sve sukladno veličini suvlasničkog udjela) s pripadajućim zateznim kamatama na ovaj iznos od 15. listopada 2024., isplatu iznosa od po 245,25 EUR za mjesece listopad – prosinac 2024. za Stan OP (kč. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]) i isplatu iznosa od 119,23 EUR za listopad 2024. za stana [adresa] (kč. Zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]), s pripadajućim zateznim kamatama.

23.2. Slijedom svega navedenog, a obzirom je prihvatio nalaz i mišljenje vještaka kao istinit i vjerodostojan, polazeći od nesporne činjenice o iznosima zaštićene najamnine koju je tužitelj primio za utuženo razdoblje, sud je utvrdio da je tužitelj u razdoblju od svibnja 2016. do rujna 2024. pretrpio imovinsku štetu kao razliku između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, uz umanjenje poreza i prireza u ukupnom iznosu 26.466,87 eura. Međutim, kako je sud našao osnovanim prigovor zastare za svibanj 2016. (točke 11.2. i 11.3. te 19 obrazloženja), valjalo je odrediti iznos koji se odnosi za svibanj 2016. i za taj dio odbiti zahtjev tužitelja. Iz nalaza i mišljenja vještaka Zlatka Bendera proizlazi da je prosječna cijena najma za tužiteljev suvlasnički udio za stan u kč. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u svibnju 2016. 158,74 EUR, a za stan u kč. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] 73,55 EUR, dakle ukupno 232,29 EUR. Tužitelj je naveo, a tuženica nije osporila da je po osnovi zaštićene najamnine primio za stan u kč. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] kao ½ najma 13,17 EUR, a za stan u kč. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] kao 3/8 najma 10,55 EUR, dakle ukupno 23,72 EUR. Stoga je razlika između tržišne i zaštićene najamnine 208,57 EUR (232,29 EUR-23,72 EUR). Osnovica za obračun poreza na najam (najam umanjen za 30 %) iznosi 146,00 EUR; iznos poreza na najam od 12 % je 17,52 EUR; prirez na porez (10%) je 1,75 EUR; dakle iznos naknade štete nakon umanjenja poreza i prireza (208,57 EUR-19,27 EUR =189,30 EUR) je 189,30 EUR za svibanj 2016. Za taj iznos, a koji je u zastari kako je ranije navedeno je valjalo odbiti tužbeni zahtjev. Na svaki mjesečni iznos štete, tužitelj ima pravo na zatezne kamate temeljem čl. 1086. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21 i 114/22 - dalje: ZOO) za tekući mjesec.

23.3. Stoga, imajući na umu sve navedeno, sud je utvrdio da tužitelju za razdoblje od lipnja 2016. do rujna 2024. pripada iznos od 26.277,57 EUR sa zateznim kamatama na cjelokupni iznos u granicama zahtjeva tužitelja od 15. listopada 2024. do isplate te je odlučeno kao u točki I. izreke; iznos od po 245,25 EUR za mjesece listopad do prosinac 2024. s pripadajućim zateznim kamatama na mjesečne iznose tekuće od svakog 15.dana u narednom mjesecu kako je to tužitelj zahtijevao, iako najamnina dospijeva mjesečno u tekućem mjesecu te je odlučeno kao u točki II. Izreke; iznos od 119,23 EUR s pripadajućim zateznim kamatama na od 15. studenog 2024. kako je to tužitelj zahtijevao, iako najamnina dospijeva mjesečno u tekućem mjesecu te je odlučeno kao u točki III. Izreke; dok je za iznos od 189,30 EUR za svibanj 2016. tužbeni zahtjev valjalo odbiti kao neosnovan i odlučiti kao u točki IV. izreke.

24. O troškovima postupka odlučeno je sukladno odredbi članka 154. st.5. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" 53/1991., 91/1992., 112/1999., 129/2000., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007., 96/2008., 84/2008., 123/2008., 57/2011., 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022, 114/2022, 155/2023 u daljnjem tekstu: ZPP) u svezi s člankom 155. ZPP-a, obzirom tužitelj nije uspio samo u razmjerno neznatnom dijelu zahtjeva, a zbog toga nisu nastali posebni troškovi.

24.1. Kao potreban trošak tužitelja za vođenje parnice, sukladno čl. 155. ZPP-a i Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" broj 138/2023 dalje u tekstu: Tarifa) i vrijednosti predmeta spora, sud je utvrdio trošak sastava tužbe (Tbr. 7. t. 1. OT) u iznosu od 250 bodova, trošak zastupanja na ročištima od 9. prosinca 2021., 9. ožujka 2022., očevid 5. srpnja 2022., očevid 17. rujna 2024., 11. veljače 2026. u iznosu od po 250 bodova (Tbr. 9. t. 1.), sastav podneska od 10. ožujka 2022. u iznosu od 25 bodova (Tbr. 8.t.4.), pristup na očevid od 15. studenog 2022. (Tbr. 9.t.5) u iznosu od 50 bodova, sastav podneska od 4. veljače 2026. u iznosu od 250 bodova (Tbr. 8. t. 1. ), ukupno 1825 bodova, te polazeći od vrijednosti boda iz Tbr. 54. Tarife i uz PDV od 25% odredio naknadu u iznosu od 4.562,50 EUR. Tom iznosu treba pridodati iznos od 1.280,42 EUR na ime troškova vještačenja, koji je uplaćen kako proizlazi iz obračunskog lista u spisu predmeta. Priznat je i trošak sudske pristojbe, i to u granicama zahtjeva tužitelja samo za tužbu u iznosu od 161,62 EUR, koju je podmirio kako proizalazi iz podataka u eSpisu. Tužitelju nije priznat trošak sastava podneska od 18. ožujka 2022. u iznosu od 25 bodova jer nije bio potreban za vođenje parnice ni trošak zastupanja na ročištu od 26. studenoga 2025. u iznosu od 25 bodova, obzirom se po prijedlogu tužitelja, kojem se tuženica suglasila, to ročište nije ni održalo. Dakle, sveukupno priznati trošak iznosi 6.004,54 EUR i naloženo je tuženici naknaditi isti, u roku od 15 dana. Na dosuđeni parnični trošak tužitelju je priznato pravo na zatezne kamate temeljem odredbe čl. 151. st.3. ZPP-a.

U Dubrovniku 20. travnja 2026.

Sutkinja

Ana Srhoj

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 (petnaest) dana računajući od dana održavanja ročišta za objavu presude ako je stranka bila uredno obaviještena o održavanju ročišta za objavu odnosno od primitka ovjerenog prijepisa presude ako stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude. Žalba se podnosi u tri istovjetna primjerka putem ovog suda nadležnom županijskom sudu.

PRESUDA SE DOSTAVLJA:

1. punomoćnik tužitelja, uz rješenje o pristojbi za presudu

2. zz tuženika