Republika Hrvatska
Općinski sud u Koprivnici
Koprivnica - Hrvatske državnosti 5
Poslovni broj: R1-57/2025-19
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
R J E Š E NJ E
Općinski sud u Koprivnici po sucu Jerku Bogdaniću kao sucu pojedincu u izvanparničnom predmetu predlagatelja ELT, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćniku Aleksandru Aleksovskom, odvjetniku iz Zagreba, protiv protustranke EL, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćniku Zvonimiru Barun, odvjetniku iz Zaprešića, radi prijedloga za razvrgnuće suvlasničke zajednice nekretnina, dana 20. travnja 2026.,
r i j e š i o j e
I. Razvrgava se suvlasnička zajednica nekretnina upisanih u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kčbr. [katastarska čestica] Starogradska ul. sa 699 m2, (kuća i zgrade sa 154 m2, dvorište sa 545 m2), suvlasništvo predlagateljice ELT, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], u 1/2 dijela te protustranke EL, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], u 1/2 dijela, civilnom diobom i to prodajom na javnoj dražbi uz podjelu dobivenog iznosa između predlagateljice i protustranke razmjerno suvlasničkim dijelovima.
II. Prometna vrijednost nekretnina iz točke I. izreke ovog rješenja upisanih u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] utvrđuje se u iznosu od ukupno 111.000,00 eura.
obrazloženje
1. Predlagateljica je 28. listopada 2025. podnijela sudu prijedlog protiv protustranake radi civilne diobe suvlasničke zajednice nekretnine, pobliže navedene u izreci ovog rješenja.
1.1. Predlagateljica navodi su stranke suvlasnici predmetne nekretnine na jednake dijelove. Navodi da su predlagateljica i protustranka u više navrata pokušali urediti raspolaganjem predmetnom nekretninom no nisu uspjele pronaći zajednički dogovor. Navodi da nije moguća geometrijska dioba predmetne nekretnine s obzirom da se radi o kući i zgradama te stoga predlaže da sud odredi razvrgnuće suvlasništva civilnom diobom nekretnine.
2. Prijedlog za razvrgnuće suvlasničke zajednice dostavljen je na očitovanje protustranci koja se na isti očitovala podneskom od 5. prosinca 2025. u kojem očitovanju je navela da je nesporno da su predlagateljica i protustranka suvlasnice na jednake dijelove nekretnine koja je predmet postupka te da se ne protivi razvrgnuću suvasništva, međutim protivi se civilnoj diobi predmetne nekretnine dok se provedenim vještačenjem ne odredi je li moguća geometrijska dioba predmetne nekretnine.
3. Uvidom u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] utvrđeno je da je predlagateljica upisana kao suvlasnica te nekretnine u 1/2 dijela, a protustranka u 1/2 dijela.
4. Radi utvrđenja mogućnosti geometrijske diobe nekretnine koja je predmet postupka te radi utvrđenja tržišne vrijednosti nekretnine koja je predmet postupka, izveden je dokaz građevinskim vještačenjem po stalnom sudskom vještaku Zdravku Petras.
4.1. Građevinski vještak je dana 4. veljače 2026. u sudski spis dostavio pisani nalaz i mišljenje u kojem je utvrdio da geometrijska dioba nekretnine koja je predmet postupka nije moguća, odnosno da kuća koja je sagrađena na kčbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] ima jedan ulaz, jednu kupaonicu i jednu kuhinjicu, sve u prizemlju, te jednu sobu u potkrovlju, te da stoga predmetnu kuću u postojećem stanju nije moguće podijeliti u dvije zasebne jednake funkcionalne cjeline. Vještak je s obzirom na navedeno izvršio procjenu tržišne vrijednosti predmetne nekretnine te je utvrdio da ista iznosi 111.000,00 eura.
5. Nalaz i mišljenje vještaka Zdravka Petras dostavljen je na očitovanje strankama postupka te te se protustranka EL na nalaz očitovala podneskom od 24. veljače 2026. u kojem je navela da je suglasna sa nalazom vještaka i na isti nema primjedbi.
5.1. Predlagateljica JLT se na nalaz i mišljenje vještaka očitovala podneskom od 5. ožujka 2026. u kojem je navela da prigovara nalazu i mišljenju vještaka jer smatra da je tržišna vrijednost nekretnine koja je predmet postupka previsoko procijenjena. Navodi da vještak nije uzeo u obzir kako se predmetna nekretnina nalazi unutar kulturno-povijesne cjeline grada Koprivnice, kulturnog dobra, te da su stoga za istu na snazi brojna ograničenja gradnje i izgleda nekretnine pa eventualni vlasnik nekretnine ima ograničene mogućnosti gradnje i renovacije, što utječe na cijenu nekretnine. Nadalje navodi da vještak prilikom izrade predmetnog nalaza i mišljenja nije uzeo u obzir trošak sanacije kuće koja se nalazi na predmetnoj nekretnini te nije uzeo u obzir položaj terena, odnosno činjenicu da se na predmetnoj nekretnini nalazi trošna, derutna kuća puna oštećenja od vlage i smeća, dok je okolni teren neravan. Navodi da vještak u predmetnom nalazu i mišljenju za poredbu uzima ravne i „čiste“ parcele na kojima nema građevina, dok bi za usporedbu trebao uzeti okolne nekretnine s kućama za sanaciju, a koje svako postoje. Dostavlja u sudski spis dvije ponude osoba koje se bave rušenjem derutnih građevina i odvozom šute te smatra da bi i te troškove trebalo uzeti u obzir kod procjene vrijednosti nekretnine. Stoga predlaže da vještak korigira procijenjenu tržišnu vrijednost nekretnine.
5.2. Predlagateljica JLT se na ročištu 14. ožujka 2026. po punomoćniku dopunski očitovala da nema primjedbi na utvrđenje vještaka da geometrijska dioba nekretnine koja je predmet postupka nije moguća, odnosno da prigovara samo procijenjenoj tržišnoj vrijednosti nekretnine.
6. Vještak se na prigovore predlagateljice očitovao usmeno na ročištu 14. ožujka 2026. kojom prilikom je naveo da je uzeo u obzir činjenicu da se predmetna nekretnina nalazi u kulturno povijesnoj cjelini Grada Koprivnice te je u nalazu utvrdio da je potencijal izgradnje nove stambene zgrade vezan uz uvjete konzervatora, a isto tako je u nalazu utvrđeno da na nekretnini postoji zabilježba da se radi o kulturnom dobru. Vještak navodi da bi u slučaju da se ne radi o kulturnom dobru vrijednost zemljišta sigurno bila barem 20% viša od vrijednosti utvrđene u nalazu. Vještak nadalje navodi da kuća koja je bila predmet procjene zadovoljava osnovne uvjete mehaničke otpornosti i statičke stabilnosti te da zbog toga nije moguće proglasiti je nesigurnom za korištenje, a da bi se potom uzimao u obzir trošak rušenja radi umanjenja vrijednosti nekretnine. Predmetna kuća je obnovljiva i ako se u nju ulože sredstva time će se njoj i povećati vrijednost. Vještak ističe da od ukupne procijenjene vrijednosti nekretnine koja je predmet postupka od 111.000,00 eura samo manji dio, odnosno oko 21%, otpada na vrijednost zgrade, što znači da je pod vrijednost zgrade praktički uzeta u obzir samo vrijednost zidova i manjeg dijela instalacija koje su još upotrebljive. Stoga je vještak u cijelosti ostao kod nalaza i mišljenja.
6.1. Vještak je dodatno napomenuo da je činjenicu statičke stabilnosti predmetne kuće utvrdio temeljem vizualnog pregleda kojim je utvrdio da u zgradi nisu vidljive pukotine niti na nosivim dijelovima, niti na unutarnjim zidovima niti na stropu, osim na vanjskom dijelu verande koja ne predstavlja niti 5% konstruktivnih elemenata zgrade. Vještak je naveo da se statička stabilnost ne vrši računskim metodama već kad eventualno postoji sumnja vrši se praćenje slijeganja zgrade i analiza širenja pukotina, međutim u konkretnom slučaju nikakve pukotine ili slijeganja nisu prisutni pa bi takva analiza bila potpuno neisplativa.
7. Sud je temeljem nalaza i mišljenja vještaka utvrdio da geometrijska dioba nekretnine koja je predmet postupka nije moguća. Pri tome je sud vodio računa o činjenici da niti predlagateljica niti protustranka nisu imale prigovora na utvrđenje vještaka da geometrijska dioba nekretnine koja je predmet postupka nije moguća.
8. Niti predlagatelj niti protustranka nisu tijekom postupka istaknuli da bi postigli kakav sporazum o načinu diobe nekretnine koja je predmet postupka ili da postoji pravni posao temeljem kojeg bi netko od suvlasnika imao pravo na razvrgnuće isplatom.
9. Odredbom čl. 50. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17 dalje ZV) propisano je da je sud, kad provodi razvrgnuće suvlasništva, vezan u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnoga posla ili zakona.
9.1. U slučaju kada ne postoji sporazum o načinu razvrgnuća suvlasničke zajednice ili pravo na razvrgnuće isplatom tada se sudsko razvrgnuće suvlasništva na nekretnini provodi geometrijskom diobom, a ako ona nije moguća a da se znatno ne umanji vrijednost nekretnine, nekretnina se u pravilu prodaje na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos dijeli razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće).
10. Budući da u konkretnom slučaju ne postoji valjani sporazum stranaka o načinu razvrgnuća suvlasništva nekretnine koja je predmet postupka, nitko od suvlasnika nema pravo na razvrgnuće isplatom bilo temeljem pravnog posla ili temeljem Zakona (čl. 51. ZV), a kao nesporno je utvrđeno da se nekretnina koja je predmet postupka ne može podijeliti niti geometrijski, to je sud primjenom odredbe čl. 50. ZV-a sud odredio civilno razvrgnuće suvlasništva predmetne nekretnine i to prodajom na javnoj dražbi, uz podjelu dobivenog iznosa između predlagateljice i protustranke razmjerno suvlasničkim dijelovima, te je odlučeno kao pod točkom I. izreke ovog rješenja.
11. Iako je predlagateljica prigovarala tržišnoj vrijednosti nekretnine koja je predmet postupka, koju je u svom nalazu utvrdio stalni sudski vještak Zdravko Petras, sud je prihvatio nalaz i mišljenje sudskog vještaka Zdravka Petras u cijelosti s obzirom da predlagateljica svojim prigovorima nije dovela u pitanje pravilnost zaključaka iz nalaza i mišljenja vještaka.
11.1. Naime temeljem usmenog očitovanja vještaka utvrđeno je da je vještak uzeo u obzir činjenicu da se nekretnina koja je predmet postupka nalazi unutar kulturno povijesne cjeline Grada Koprivnice i da je zbog toga potencijal izgradnje nove zgrade vezan uz uvjete konzervatora, zbog čega je vrijednost zemljišta umanjio za 20%. Stoga su neosnovani prigovori predlagateljice da vještak nije uzeo u obzir činjenicu da se predmetna nekretnina nalazi unutar kulturno povijesne cjeline Grada Koprivnice, što umanjuje njezinu vrijednost.
11.2. Iz usmenog očitovanja vještaka nadalje proizlazi da je on utvrdio da je predmetna nekretnina mehanički stabilna, i to vizualnim pregledom nekretnine, budući da nisu bile vidljive pukotine niti na nosivim dijelovima, niti na unutarnjim zidovima, niti da stropu zgrade, osim na vanjskom dijelu verande koji čini manje od 5% konstruktivnih dijelova zgrade. Sud je prihvatio takav način utvrđenja mehaničke stabilnosti zgrade s obzirom da iz očitovanja vještaka proizlazi da se mehanička stabilnost zgrade ne može provjeriti računskim metodama već da samo postoji mogućnost, kada postoje pukotine ili slijeganja koje ukazuju na potrebu provjere mehaničke stabilnosti, da se prati slijeganje zgrade i analiza širenja pukotina, no da bi takva analiza u konkretnom slučaju bila potpuno neisplativa jer ne postoje tragovi koji bi dovodili u pitanje mehaničku stabilnost zgrade.
11.3. Stoga je sud utvrdio da troškovi rušenja i odvoza koje predlagateljica spominje u svom podnesku nisu odlučni za utvrđenje vrijednosti nekretnine koja je predmet postupka jer se predmetna kuća može nastaviti koristiti uz odgovarajuće ulaganje u njezinu obnovu.
11.4. Budući da je utvrđeno da su građevine na čestici koja je predmet razvrgnuća mehanički stabilne prihvatljivo je da je vještak vrijednost istih utvrdio troškovnom metodom, utvrđenjem etalonske cijene građenja prema bruto površini predmetnih građevina te umanjenjem iste temeljem starosti zgrade i održivog vijeka korištenja.
11.5. Stoga je sud u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje vještaka i njime utvrđenu vrijednost nekretnine kao stručno i objektivno vodeći računa da u istome nema proturječnosti, a da je vještak prigovore predlagateljice argumentirano otklonio.
12. Stoga je temeljem nalaza i mišljenja građevinskog vještaka utvrđeno da tržišna vrijednost nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] iznosi 111.000,00 eura te je odlučeno kao pod točkom II. izreke rješenja.
Koprivnica, 20. travnja 2026.
Sudac
Jerko Bogdanić
Uputa o pravnom lijeku:
Protiv ovog rješenja stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana primitka istog. Žalba se podnosi Županijskom sudu, putem ovog suda, pismeno u 3 istovjetna primjerka.
Osoba koja nije kao stranka sudjelovala u određenom postupku niti je bila naznačena kao stranka tijekom postupka i kojoj rješenje nije bilo dostavljeno, a ispunjava uvjete da se smatra strankom, može podnijeti žalbu sve dok je može podnijeti osoba koja je kao stranka sudjelovala u tom postupku ili je u njemu bila naznačena u tom svojstvu.
Dostaviti:
1.Odvjetnik Aleksandar Aleksovski, Zagreb
2. Odvjetnik Zvonimir Barun, Zaprešić
