REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: Povrv-3244/2023-13

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji Mariji Šipek, u pravnoj stvari tužitelja EUROVILLA d.o.o., Zagreb, Berislavićeva ulica 4, OIB: 77148321177, kojeg zastupa punomoćnik Toma Trbuljak, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženika MF, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnica Ana Doležal, odvjetnica u Zagrebu, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 2. ožujka 2026. u prisutnosti punomoćnika tužitelja, tuženika i punomoćnika tuženika, 20. travnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I Održava se na snazi platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave koje je donio javni bilježnik Marija Glibota u Zagrebu poslovni broj Ovrv- 45160/2023 od 21. srpnja 2023. u dijelu kojim je naloženo tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 15.625,00 eura sa zateznim kamatama od 14. lipnja 2023. do isplate po stopi koja se za razdoblje od 14. lipnja 2023. do 29. prosinca 2023. određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a za razdoblje od 30. prosinca 2023. do isplate po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope (kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke) za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku 15 dana.

II Nalaže se tuženiku naknaditi tužitelju troškove postupka u iznosu od 2.840,51 eura sa zateznim kamata 20. travnja 2026. do isplate po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope (kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke) za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku 15 dana.

Obrazloženje

1.Rješenjem o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave koje je donio javni bilježnik Marija Glibota u Zagrebu poslovni broj Ovrv-45160/2023 od 21. srpnja 2023. naloženo je tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 15.625,00 eura sa zateznim kamatama od 14. lipnja 2023. do isplate kao i naknaditi mu troškove ovršnog postupka u iznosu od 635,31 eura sa zateznim kamatama od 21. srpnja 2023. do isplate.

2. U prigovoru protiv rješenja o ovrsi tuženik ističe da s tužiteljem nije sklopio nikakav pravni posao pa tako niti ugovor o posredovanju. Ističe da je kupnju nekretnine u Splitu izvršio samostalno, bez ikakvog posredovanja od strane tužitelja. Ističe da je bilo pregovaranja oko sklapanja ugovora o posredovanju. Ističe da mu je bila iskomunicirana posrednička naknada od 3% ugovorene kupoprodajne cijene za njega kao kupca, a nakon toga od 2,5% ugovorene kupoprodajne cijene ,,s popustom, na što se sve obračunava PDV“ na što tuženik nikada nije pristao. Ističe da većina agencija za nekretnine naknadu za posredovanje prema kupcima računa do najviše 2% od ugovorene kupoprodajne cijene + PDV. Smatra da se ne može smatrati da je ugovor sklopljen s obzirom da između stranaka nije postignut dogovor oko bitnog sastojka ugovora - cijene naknade za uslugu te da ugovor nije sklopljen u pisanom obliku kako to nalaže Zakon o posredovanju u prometu nekretninama. Također navodi da je tužitelj imao pravni odnos s prodavateljem, koji je bio njegov nalogodavac, i za kojeg je trebao profesionalno izvršiti uslugu posredovanja, a što tužitelj prema vlasniku nije izvršio jer mu nikada nije prenio tuženikovu ponudu za kupnju nekretnine, što mu je i sam tadašnji vlasnik te nekretnine potvrdio. Nadalje navodi da tuženik tužitelj nije doveo u vezu tuženika i vlasnika predmetne nekretnine jer je tuženik još ranije saznao da se ista prodaje preko KF, koju je prvu i kontaktirao i koja mu je poslala kontakt vlasnika, iz razloga što je preko nje i unajmio upravo tu nekretninu godinu ranije kada je u njoj boravio.

3. Rješenjem ovog suda poslovni broj Povrv-3244/23-2 od 4. travnja 2024. stavljeno je izvan snage rješenje o ovrsi u dijelu u kojem je određena ovrha, ukinute su sve provedene radnje te je određeno da će postupak nastaviti kao u povodu prigovora protiv platnog naloga.

4. U podnesku od 8. travnja 2025. tužitelj navodi da je tuženik kontaktirao agenticu SF napisavši: „Hoću da vidim šta imate za ponudu“, „Nema problema da ste vi meni agent. Ovo je za moje osobne potrebe.“. Ističe da je upravo agentica ta koja je tuženiku našla predmetni stan, išla s njim u razgledavanje stana i poslala njegovu prvotnu ponudu od 450.000,00 EUR-a. Ističe da je sama agentica predložila tuženiku da stavi veću ponudu u iznosu 500.000,00 EUR-a s obzirom da je smatrala da je to realna cijena, na što je tuženik rekao da mu je to preskupo. Ističe da je iz njegovog ponašanja ispalo kao da je odustao od kupnje jer mu je „preskupo“, da bi potom tužitelj naknadno doznao da je nakon toga tuženik kupio taj isti stan i to upravo za cijenu od 500.000,00 EUR-a što predstavlja istu cijena koju tuženik nije želio preko posrednika ponuditi, već ju je sam ponudio prodavatelju kako bi izbjegao plaćanje provizijske naknade. Smatra da je više nego očita namjera tuženika da izigra tužitelja i izbjegne platiti proviziju nakon što mu je ovrhovoditelj omogućio da realizira kupoprodaju. Također ističe da je tuženik ujedno i agent za nekretnine koji je zaposlen u renomiranoj agenciji za nekretnine pa da stoga dobro zna kako se odvija pravni posao u posredovanju u prometu nekretninama. Tužitelj ističe da je njegova agentica naglasila da je posrednička naknada inače 3%, ali pošto se ipak radilo o kolegi koji se bavi istom vrstom posla, ista je u dogovoru s tužiteljem iskazala tuženiku popust od 2.5% kupoprodajne cijene uvećano za 25% na ime PDV-a. Ističe da se tim tuženik složio te da je nakon što postigli dogovor o tome nastavili rad u posredovanju. Ističe da je sve odrađeno do kraja i da je „puklo“ na visini kupoprodajne cijene jer je tuženik rekao da mu je 500.000,00 EUR puno. Ističe da je tuženik agent u posredovanju nekretnina, da su stoga neživotni i neuvjerljivi navodi da bi prošao fazu razgledavanja nekretnine i pregovaranja oko cijene putem agencije, a da prethodno nije utvrdio visinu provizije. Ističe da je tuženik očigledno ciljano računao na činjenicu da nije sklopljen pisani oblik ugovora o posredovanju pa se na taj način mislio izvući od plaćanja provizije. Ističe da je u sudskoj praksi u nizu odluka zauzet stav da usmeni ugovor o posredovanu obvezuje, pogotovo ako su ispunjene obveze iz navedenog te da se ne radi o strogo formalnom ugovoru.

5. Sud je izveo dokaz čitanjem pisane dokumentacije koja se nalazi u spisu, dokaz saslušanjem tuženika te svjedoka UF i PF.

6. Tužbeni zahtjev je osnovan.

7. Predmet ovog spora je zahtjev tužitelja za isplatu posredničke naknade u iznosu od 2,5% uvećano za 25% na ime PDV od postignute kupoprodajne cijene za nekretninu koju je tuženik kupio.

8. Između stranaka nije sporno da između njih nije sklopljen pisani ugovor o posredovanju. Sporno je li ugovor o posredovanju ipak sklopljen unatoč nepostojanju pisane forme ugovora te jesu li se stranke usuglasile oko visine provizije (posredničke naknade). Nije sporno da je tuženik uz sudjelovanje agenta tužitelja razgledao nekretninu koju je kasnije kupio od prodavatelja bez sudjelovanja tužitelja. Sporno je je li tužitelj doveo u vezu tuženika i vlasnika predmetne nekretnine s obzirom na tvrdnju tuženika da je još ranije saznao da se ista prodaje. Sporno je i je li UF, zaposlenica tužitelja, prenijela ponudu tuženika u iznosu od 450.000,00 eura za kupnju te nekretnine vlasniku iste.

9. Čitanjem kupoprodajnog ugovora sklopljenog između ovdje tuženika kao kupca i prodavatelja LEONE 2009 d.o.o. (list 60-63 spisa), utvrđeno je da je isti sklopljen 17. travnja 2023. Predmet kupoprodaje je nekretnina upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] (E-12) k. o. [katastarska općina], koja se sastoji od 87/978 dijela kčbr. ZGR [katastarska čestica], zgrada mješovite uporabe, dvorište, ukupne površine 368 m2, povezano s vlasništvom posebnog dijela – stana oznake S.1.2., površine 87,40 m2 (u daljnjem tekstu predmetna nekretnina) te ugovorena kupoprodajna cijena u iznosu od 500.000,00 eura.

10. Analizirajući i međusobno povezujući poruke razmijenjene između tuženika i UF (ranijeg prezimena SF, agentice tužitelja) putem aplikacije WhatsApp, list 56-58 spisa, utvrđeno je da je tuženik kontaktirao UF **.**.2023., da ga je zanimala ponuda stanova u strogom centru, da ga je UF obavijestila da sada radi za tužitelja te da je tuženik odgovorio da treba nekretninu za osobne potrebe i da nema problema da mu UF bude agentica. Također je utvrđeno da je UF tuženiku poslala link za predmetnu nekretninu u 10,17 sati istog dana, ponudila mu razgledavanje strana 28. ožujka 2023. iza 14,00 sati (list 57 spisa), na što je tuženik odgovorio da mu se stan sviđa i dogovorili su razgledavanje stana za 28. ožujka 2023. u 15,15 sati. Nadalje, utvrđeno je da su njih dvoje 30. ožujka 2023. razmijenili poruke u kojem UF navodi tuženiku da ponudi svoj maximum, tipa 500.000,00 eura ako je moguće. Tuženik je odgovorio da je sinoć ponudio 450.000,00 eura, da mu je ona rekla da neće ići ispod 511.000,00 i potom je proslijedio njezinu poruku u kojoj je 29. ožujka 2023. u 17,13 sati napisala da je zadnja cijena na oglasu 511.000 eura i da vlasnici kažu da imaju dosta zainteresiranih te mu je savjetovala da svejedno ponudi malo nižu cijenu. Tuženik je konstatirao da mu je to preskupo, pitao je UF je li njegova ponuda prenesena vlasnicima, na što je ona odgovorila da naravno da je, da su već imali takve ponude za koje vlasnici nisu htjeli niti čuti, na što je tuženik odgovorio da razumije, da onda ništa te je zahvalio. Također je utvrđeno da je UF tuženiku u poruci od 29. ožujka 2023. poslanoj u 17,13 sati napisala da je provizija 2,5% plus PDV te da parkirno mjesto nije na prodaju.

11. Svjedokinja UF saslušana je na ročištu 2. ožujka 2026. (list 77-79 spisa). Iskazala je da ju je tuženik kontaktirao na privatni mobitel putem WhatsApp-a te da je imao njezin kontakt od ranije jer je radila u drugoj agenciji i u toj drugoj agenciji je došao do njezinog. Iskazala je da mu je rekla da sada radi za tužitelja, da je on rekao da radi za Operetu, rekao joj je da traži za sebe nekretninu u Splitu i da želi da mu ona bude agent za posredovanje u prometu nekretninama neovisno o tome što je prešla u drugu agenciju. Iskazala je da mu je putem telefona rekla da je provizija 3 %+ PDV na postignutu cijenu, a da on to nije uopće komentirao. Pozvala ga je da dođe u ured u Splitu, da je njezina praksa pozvati klijenta u ured da potpiše ugovor, ali da se tuženik nije tada nalazio u Splitu pa je rekao da ne može doći. Iskazala je da je prema tuženiku kao kolegi pristupala s punim povjerenjem i da mu je zbog toga poslala link za nekretninu koju su imali u ponudi kao agencija prije nego što je tuženik potpisao ugovor o posredovanju. Također je iskazala da je vlasnik te nekretnine imao sklopljen "običan" ugovor o posredovanju, ali da je tužitelj jedina agencija koja je imala tu nekretninu u ponudi. Iskazala je da je komunikacija između tuženika i nje prebačena na njezin poslovni mobitel i da su odmah dogovorili razgledavanje nekretnine čim je tuženiku poslala link. Iskazala je da su se našli na terenu i otišli razgledati nekretninu, da im je vrata majka vlasnika nekretnine i da su pola sata razgledavali nekretninu. Iskazala je da se tuženik prilikom razgledavanja sjetio da je u toj nekretnini ljetovao, ali da nije znao da je nekretnina i na prodaju. Nakon razgledavanja otišli su u obližnji restoran "Bajamonti" gdje mu je uručila ugovor, na što je on rekao da ga neće odmah potpisati nego da će ga prvo pročitati. Iskazala je da mu je rekla da se radi o običnom ugovoru o posredovanju i da on zna kako ti ugovori izgledaju s obzirom da je i on agent za prodaju na što joj je odgovorio da on želi ugovor pročitati. Ubrzo nakon razgledavanja tuženik joj se javio i rekao da nudi 450.000,00 eura, na što mu je odmah rekla da na tu ponudu neće pristati jer je vlasnik odbijao i ponude u većem iznosu. Iskazala je da je prenijela ponudu majci vlasnika koja je odmah rekla da ne dolazi u obzir i da oni ostaju kod svoje cijene. Iskazala je i da je pitala majku vlasnika bi li pristali na 480.000,00 eura jer je to bila cijena na koju bi u jednom ranijem pokušaju oni bili pristali, na što je ona odgovorila da to ne dolazi u obzir, da je sin rekao da je cijena fiksna i da imaju drugih kupaca. Iskazala je da je bila u kontaktu s majkom vlasnika nekretnine, da ju je zvala na telefon jer je znala da se ponuda od 450.000,00 eura neće prihvatiti i odlučila se na komunikaciju telefonom jer je brža nego da piše e-mail. Iskazala je da je imala njezin kontakt jer je ona bila osoba koja pokazuje nekretninu odnosno otvara vrata, komunicira sa svojim sinom i prenosi informacije. Potom se pisano obratila tuženiku i rekla mu da vlasnik ne prihvaća ponudu od 450.000,00 eura te mu je predložila da ponudi 500.000,00 eura za što je smatrala da bi bila ponuda koja bi mogla biti prihvaćena, na što je tuženik odgovorio da neće jer da mu je to previsoka cijena, što je bio kraj njihove komunikacije. Iskazala je da je tuženik i u pisanoj komunikaciji bio upoznat s visinom provizije, da mu je prvu proviziju smanjila sa 3% na 2.5 % + PDV kao kolegi s čime je tuženik bio upoznat i nakon čega su najnormalnije nastavili komunikaciju vezano uz pregovore i davanje ponude. Iskazala je da su o visini provizije u iznosu od 2.5% + PDV govorili već u "Bajamontiju", a isto tako i u pisanim porukama, da tuženik nije izričito rekao da pristaje na tu proviziju, ali je nastavio pregovarati i nuditi kupoprodajnu cijenu.

12. Svjedok PF (saslušan na ročištu 2. ožujka 2026., list 79-80 spisa) iskazao je da on i njegova majka imaju obiteljsku firmu koja je imala u vlasništvu stan koji su odlučili obiteljski prodati te da je njegova majka pokazala tuženiku nekretninu uz prisutnost agentice tužitelja. Iskazao je da je tuženik bio njihov gost možda nekih 6 mjeseci ili godinu dana prije ovog razgledavanja i da je znao kako stan izgleda, ali ne zna kada je tuženik saznao da prodaju tu nekretninu. S njegovom firmom su surađivale dvije osobe koje se zovu KF, jedna je radila booking, a druga je spremačica. Iskazao je da svima koje zna rekao da prodaje ovu nekretninu par mjeseci prije nego što ju angažirao i tužitelja u tu svrhu. Iskazao je da nema saznanja o tome da je tuženik putem agenta Euroville njegovoj majci ponudio 450.000,00 eura za kupnju te nekretnine i da mu to majka nije rekla. Vezano uz ovu nekretninu njegova majka je bila "operativno isturena", dok je on bio u pozadini priče, pratio sve što se događa, potpuno vjeruje svojoj majci i da mu ona prenosi sve što se događa. Tu nekretninu smatrao je svojom nekretninom i nekretninom svoje majke i oni su zajednički donosili odluke vezano uz tu nekretninu. Tuženik ga je vezano uz prodaju kontaktirao preko majke. Čini mu se da su pregovori s tuženikom trajali od par tjedana do mjesec i pol dana. Rekao je tuženiku da traži 500.000,00 eura i nije mu ostavljao prostor za pregovore. Ne sjeća se koliko je vremena prošlo nakon što je popio s tuženikom piće i rekao mu svoj stav do trenutka kada je on tu cijenu prihvatio, procjenjuje da se radilo o nekoliko dana. Osobno nije bio u kontaktu s tuženikom vezano uz prodaju nekretnine prije nego što je on tu nekretninu došao razgledati s agentom. Pretpostavlja da je njegova majka bila. Na postavljeno pitanje zašto pretpostavlja da je njegova majka bila u kontaktu s tuženikom vezano uz prodaju nekretnine, a tuženik je na razgled došao s agentom tužitelja, odgovorio je da postavljeno pitanje nije binarni zadatak, da ne može odgovoriti s da ili ne, da je njegova majka bila isturena osoba prema svima, da je ona dolje stalno prisutna, ona priča s ljudima, ona dočekuje goste i brine o gostima. Pretpostavlja da bi mu majka prenijela i ponudu od 450.000,00 eura za koju smatra da nije prihvatljiva.

13. Tuženik, saslušan na ročištu 2. ožujka 2026. (list 80-82 spisa), iskazao je da je u ljeto 2022. sa svojom tadašnjom djevojkom boravio nekoliko dana u predmetnoj nekretnini, da je bukirao smještaj preko KF koja ga je i dočekala. Tijekom boravka navratila je i AF, majka PF. 2023. odlučio je preseliti se u Hrvatsku iz Kanade i kupiti nekretninu u Splitu. Iskazao je da je u svibnju 2023. zvao KF da se raspita da li zna za neki stan koji se prodaje na što mu je odgovorila da se prodaje baš onaj stan u kojem je ljetovao prošlo ljeto, rekla mu je da mora kontaktirati EF i da će mu se povratno javiti. Odmah nakon toga je nazvao i SF (sada prezimena UF). Iskazao je da uopće nije spominjala iznos provizije niti u porukama niti u telefonskom razgovoru, nego da su prvi put o proviziji pričali kad su sjeli u restoran nakon razgledavanja stana. Potvrdio je da mu je ona poslala link za oglas, da je odlučio pogledati taj stan te da je zajedno s njom odšetao do stana. Kad su došli pred stan dočekala ih je EF koja mu je bila poznata, ali se nije odmah sjetio tko je točno ona nego je to shvatio tijekom pola sata koliko je trajalo razgledavanje. Kad je ušao u stan shvatio je da se radi o stanu koji mu je KF spomenula dan ranije. Iskazao je da mu je KF dala kontakt od EF (pravilno PF), ali se ne sjeća da li prije ili poslije razgledavanja stana. Iskazao je da tijekom razgleda EF (pravilno PF) nije rekla da ga prepoznaje, da je na njoj vidio da ne želi ništa govoriti te mu je poslije rekla da ga odmah prepoznala. Iskazao je da je provizija prvi put spomenuta kad su nakon razgledavanja stana sjeli u restoran, da mu SF tada rekla da je provizija 3%, da je tako pisalo u ugovoru što je po njegovom mišljenju vrlo nestandardno i da na to nije pristao. Iskazao je da mu je tada SF smanjila proviziju na 2.5%, ali da ni na to nije pristao. Iskazao je i da je SF dao ponudu od 450.000,00 eura za stan s parkirnim mjestom, na što mu je odgovorila da misli da ta ponuda neće proći, vrlo brzo ga je nazvala i rekla da tu ponudu neće prihvatiti nego da traže punu cijenu bez parkinga za 511.000,00 eura. S obzirom na način na koji je SF s njim razgovarala, po tonu njezinog glasa posumnjao je da je njegovu ponudu prenijela. Stoga ju je pitao je li sigurna da je ona prenijela njegovu ponudu, na što mu je rekla da jest. Nakon toga je kontaktirao AF čiji broj je dobio od KF, čini mu se dan nakon što je razgledao stan. Ona mu je rekla da ga se sjeća kao i njegove djevojke i da je maloprije bio u stanu. Nazvao ju je najviše zbog toga jer je sumnjao u to da SF nije prenijela njegovu ponudu. Jedna od prvih stvari koju je pitao AF je da li je dobila njegovu ponudu i ona mu je odgovorila da nije što ga je naljutilo. Iskazao je da je rekao AF da nije u ugovornom odnosu s agentom tužitelja, da mu je odgovorila da ona ne odlučuje o ničemu i da treba razgovarati s njezinim sinom u Zagrebu i dala mu njegov kontakt. I on mu je rekao da nije dobio njegovu ponudu od 450.000,00 eura te mu je tuženik rekao da ne želi poslovati preko tužitelja jer ne zastupaju njegov interes i da nije s njima u ugovornom odnosu. Rekao da nikakav parking ne dolazi u obzir i da se prodaje samo stan, da za stan traži 500.000,00 eura i da on ispod toga neće ići. Misli da je jednu noć prespavao prije nego što je pristao na 500.000,00 eura. Iskazao je da nije htio nikoga prevariti i da bi platio proviziju, ali ne 3%, da se radilo o nekretnini do koje nije došao prije. Smatra da je došao prije jer je prije nego što ju je razgledao kontaktirao KF koja mu je dala kontakt AF. Kad je otvorio link koji mu je SF poslala nije se sjetio da se radi o nekretnini u kojoj je ljetovao. Kad je s agenticom došao pred zgradu sve mu je bilo poznato, imao je osjećaj "deja vu", a kad je ušao u dnevni boravak stana shvatio je da se radi baš o tom stanu u kojem je ljetovao. Čak i da je imao sklopljen ugovor s tužiteljem, smatra da bi se takav ugovor raskinuo samom činjenicom da njegovu ponudu nisu prenijeli vlasniku.

14.1. Analizirajući i međusobno povezujući razmijenjene poruke putem WhatsApp aplikacije između UF (ranijeg prezimena SF, agentice tužitelja) i tuženika te iskaza te svjedokinje sud nalazi utvrđenim:

- da je tuženik 27. ožujka 2023. kontaktirao UF koja ga je obavijestila da sada radi za tužitelja (prije je radila za drugu agenciju)

- da je tuženik tražio nekretninu u strogom centru Splita za svoje osobne potrebe (naime, tuženik je i sam agent posredovanja u prometu nekretnina koji radi za agenciju Opereta), da je potvrdio da nema problema da mu je ona agent i da joj je rekao da mu pošalje ponudu za stan

- da mu je UF istog dana poslala link za oglas predmetne nekretnine, da se tuženiku svidjela nekretnina iz oglasa i da su dogovorili razgledavanje nekretnine za 28. ožujka 2023. kada su je zajednički i razgledali u prisustvu AF koja je omogućila razgledavanje iste

- da su nakon razgledavanja UF i tuženik sjeli u restoran gdje mu je uručila ugovor o posredovanju koji tuženik nije želio potpisati rekavši da želi ugovor pročitati, da je tuženik negodovao na proviziju od 3% + PDV zbog čega je istu smanjila na 2,5% + PDV što je ponovila i u razmijenjenim porukama

- da tuženik nije izrijekom pristao na proviziju u spomenutom iznosu

- da je tuženik nakon toga (29. ožujka 2023.) ponudio kupoprodajnu cijenu u iznosu od 450.000,00 eura

- da je svjedokinja nazvala AF i prenijela joj tu ponudu i da je AF tu ponudu odmah odbila

- da je UF tuženiku sugerirala 30. ožujka 2023. da ponudi svoj maximum, tipa 500.000,00 eura

- da je tuženik odgovorio da mu je to preskupo

- da je tuženik pitao je li ponudu prenijela gospodi na što mu je odgovorila da naravno da je

- da je UF obavijestila tuženika i tome da su već imali takve ponude za koje prodavatelji nisu htjeli niti čuti

- da je nakon toga prestala njihova komunikacija

14.2. Sud prihvaća iskaz svjedokinje UF kao istinit jer je životan i uvjerljiv te u skladu s porukama razmijenjenim s tuženikom. Tuženik vjerodostojnost ispis razmijenjenih poruka putem WhatsApp aplikacije nije osporio.

15.1. Vezano uz utvrđenje suda da je svjedokinja nazvala AF i prenijela joj ponudu tuženika za kupnju nekretnine u iznosu od 450.000,00 eura, treba napomenuti da je prodavatelj nekretnine LEONE 2009 d.o.o. Na temelju iskaza svjedoka PF (sina spomenute AF), sud nalazi utvrđenim da se radi o trgovačkom društvu u vlasništvu njega i AF, koje je imalo u vlasništvu predmetnu nekretninu, da su on i njegova majka odlučili prodati tu nekretninu, da su njih dvoje zajednički donosili odluke vezano uz tu nekretninu i da on njoj potpuno vjeruje. U tom dijelu sud je prihvatio njegov iskaz kao istinit jer je logičan i uvjerljiv. Imajući na umu tu okolnost, zaključak je ovog suda je da je, prenijevši telefonskim putem ŽF ponudu tuženika u iznosu od 450.000,00 eura, UF ŽF prenijela ponudu tuženika prodavatelju nekretnine.

15.2. Sud prihvaća kao životan i uvjerljiv iskaz svjedokinje UF u dijelu da je prenijela ponudu tuženika putem telefona AF. Prije svega, posve je uvjerljivo da je AF nazvala jer je to brža komunikacija nego pisanje e-maila. U tom razgovoru je svjedokinja mogla i ispitati bi li im možda bila prihvatljiva ponuda od 480.000,00 eura, na što joj je AF odgovorila da niti to ne dolazi u obzir. Osim toga, svakom agentu je u interesu da se postigne dogovor o kupoprodaji pa je neživotna konstrukcija tuženika da agentica njegovu ponudu uopće nije prenijela AF.

15.3. Sud ne prihvaća kao istinit iskaz tuženika u dijelu da je on po tonu glasa s kojim je UF s njim razgovarala posumnjao u to da je njegovu ponudu prenijela i da je prvenstveno zbog toga nazvao AF i pitao je je li dobila njegovu ponudu, da mu je ona rekla da nije pa da se zbog toga naljutio. Takav iskaz je krajnje neživotan i neuvjerljiv. Prije svega, nema nikakvog smislenog razloga zbog kojeg UF ne bi njegovu ponudu prenijela AF, s obzirom da je njoj bilo u interesu da se postigne dogovor o kupoprodaji i da je u tom razgovoru svjedokinja ujedno ispitala postoji li šansa da prodavatelj pristane na cijenu od 480.000,00 eura. Nadalje, da se to doista dogodilo, i da je tuženik odlučio da više neće surađivati s tužiteljem iz tog razloga, bilo bi za očekivati da tuženik kaže UF ili bilo kojem drugom zaposleniku tužitelja da je takvo ponašanje neprofesionalno i da iz tog razloga ne želi s njima više surađivati. Međutim, tuženik takvo što nije učinio nego se nakon sugestije UF da ponudi 500.000,00 eura ograničio samo na izjavu da mu je to preskupo.

15.4. To što AF nije PF rekla da su dobili ponudu tuženika od 450.000,00 eura, kako bi to proizlazilo iz iskaza tog svjedoka, a svjedok ujedno pretpostavlja da bi mu ona takvu ponudu prenijela jer pričaju o svemu „pa zašto ne bi pričala i o tome“, i nadalje ne znači da UF nije ponudu tuženika prenijela AF. Naime, s obzirom da se nedvojbeno radilo o neprihvatljivoj ponudi (450.000,00 eura za stan i parkirno mjesto koje uopće nije bilo u prodaji, a tuženik je naposljetku kupio stan za 500.000,00 eura), posve je moguće da AF takvu ponudu nije niti prenijela PF. To što svjedok smatra da bi mu takvu ponudu njegova majka prenijela, ne znači da je tome doista tako.

16.1. Što se pak tiče tvrdnje tuženika da tužitelj nije doveo u vezu tuženika i vlasnika predmetne nekretnine jer je tuženik još ranije saznao da se ista prodaje preko KF, koju je prvu i kontaktirao i koja mu je poslala kontakt vlasnika, treba reći da sud nije prihvatio kao istinit iskaz tuženika u dijelu u kojem je iskazao je prije nego što je kontaktirao UF (tada prezimena SF), nazvao KF (osobu preko koje je radio booking za ljetovanje) i da mu je ona rekla da se prodaje stan u kojem je ljetovao prošlo ljeto (a to je predmetna nekretnina) kao neživotan i neuvjerljiv. Prije svega, s obzirom da je to stan u kojem je boravio nekoliko dana prošlog ljeta, neuvjerljivo je da tuženik ne bi odmah čim je došao s agenticom tužitelja ispred vrata samog stana koji se prodaje, prepoznao da se radi o stanu u kojem je boravio i za koji je navodno znao da se prodaje (nego da je to shvatio tek nakon što je ušao u taj stan). Dakle, da je tuženik doista preko KF saznao da se ta nekretnina prodaje prije nego što je razgledao taj stan uz posredovanje tužitelja, bilo bi logično da tuženik odustane od razgledavanja stana prije nego što je u stan ušao s agenticom tuženika. Čak i kad bi se prihvatilo da je prepoznao da se radi o toj nekretnini tek kad je ušao u stan, ostaje činjenica da tuženik nije u tom trenutku odustao od suradnje s tužiteljem i da nije rekao UF da je još ranije na drugi način saznao da se ta nekretnina prodaje (što ukazuje da u tom trenutku još nije imao kontakt od AF). Upravo suprotno, tuženik je otišao s agenticom u restoran gdje se razgovaralo o ugovoru o posredovanju i proviziji. Uostalom, nakon razgledavanja stana, tuženik je dao i ponudu za kupnju nekretnine (u iznosu od 450.000,00 eura zajedno s parkirnim mjestom) UF. Stoga je neuvjerljiv iskaz tuženika da je on prije nego što je razgledao predmetni stan znao da se prodaje stan u kojem je boravio prošlog ljeta.

16.2. Napominje se da je tuženik odustao od dokaznog prijedloga da se sasluša svjedokinja KF.

17. Po ocjeni ovog suda, postupanje tuženika nakon razgledavanja predmetne nekretnine upereno je na izbjegavanje obveze plaćanja provizije tužitelju s obzirom na činjenicu da je propušteno da tuženik prije razgledavanja nekretnine potpiše ugovor o posredovanju. Tuženik je, s obzirom da je u toj nekretnini ljetovao prethodno ljeto i da je prilikom razgledavanja nekretnine prepoznao AF, a i ona njega (kako je sam iskazao i koja je tijekom njegovog boravka u tom stanu došla pokupiti ručnike), našao način kako da s njom stupi u kontakt bez sudjelovanja tužitelja. Kao što je to naprijed već obrazloženo, neuvjerljiva je konstrukcija tuženika u pravcu da UF nije prenijela njegovu ponudu prodavatelju i da je zbog toga izravno kontaktirao AF (a ne zato da izbjegne plaćanje provizije).

18. Prema tome, kako je UF nakon razgledavanja nekretnine u restoranu snizila proviziju na 2,5% plus PDV, što je potvrdila i u pisanoj komunikaciji 29. ožujka 2023. u 17,13 sati te kako je tuženik nakon toga dao ponudu za kupnju nekretnine u iznosu od 450.000,00 eura (u poruci od 30. ožujka 2023. potvrđuje da je sinoć ponudio 450.000,00 eura, list 58 spisa), unatoč tome što tuženik nije izrijekom prihvatio proviziju u tom iznosu, zaključak je ovog suda da je davanjem ponude za kupnju u iznosu od 450.000,00 eura tuženik napravio radnju koja se može smatrati izjavom o prihvatu provizije u visini od 2,5% uvećano za 25% na ime PDV (čl. 262. st. 2. Zakona o obveznim odnosima (NN 38/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18, 114/22, 156/22, 155/23, dalje ZOO).

19. Slijedom navedenog, zaključak je ovog suda da je između stranaka sklopljen ugovor posredovanju u prometu nekretnina u usmenom obliku te da je ugovorena posrednička naknada u iznosu od 2,5% plus 25% na ime PDV-a. S obzirom da je tuženik za tu nekretninu isplatio kupoprodajnu cijenu u iznosu od 500.000,00 eura, zaključak je ovog suda da bi posrednička naknada iznosila 12.500,00 eura, što uvećano za 25% na ime PDV iznosi 15.625,00 eura. Čitanjem računa od 6. lipnja 2023. (list 7 spisa) utvrđeno je da je tužitelj fakturirao tuženiku račun upravo u tom iznosu s dospijećem 14. lipnja 2023.

20. Čl. 15. st. 2. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/2007, 144/2012, 14/2014, 32/2019, dalje ZPPN) propisano je da se ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa se u pisanome obliku i na određeno vrijeme. Ako nije drukčije propisano ZPPN-om, na obvezni odnos između posrednika i nalogodavca primjenjuju se odredbe općeg propisa obveznog prava (čl. 15. st. 4. ZPPN-a). Dakle, ugovor o posredovanju u prometu nekretnina je formalni ugovor, ali i u slučaju ugovora o posredovanju u prometu nekretnina supsidijarno se primjenjuju opće odredbe čl. 294. ZOO-a, kao općeg propisa, o konvalidaciji ugovora koji nije sklopljen u propisanom pisanom obliku, ako su ga ugovorne strane izvršile u cijelosti ili u pretežitom dijelu. Po stavu ovog suda, valjan je i usmeni ugovor o posredovanju u prometu nekretnina ako su ugovorne strane u cijelosti ili u pretežitom dijelu ispunile obveze koje iz njega nastaju.

21. Na temelju naprijed navedenih utvrđenja, zaključak je ovog suda je tužitelj svoju obvezu iz ugovora o posredovanju ispunio. Naime, tužitelj je poslao tuženiku link za oglas za prodaju predmetne nekretnine, tužitelj je 28. ožujka 2023. omogućio tuženiku razgledavanje iste uz prisustvo AF. Po ocjeni ovog suda, na opisani je način tužitelj doveo u vezu s tuženikom osobu radi pregovaranja i sklapanja ugovora o kupoprodaji u smislu čl. 15. st. 1. ZPPN. Naime, tuženik je nakon što je vidio i prepoznao AF i nakon što ona prepoznala njega kao gosta koji je u tom stanu prošlog ljeta boravio samostalno stupio s njom u neposredan kontakt. AF je majka PF, direktora pravne osobe u čijem je vlasništvu bila ta nekretnina, a AF je prema iskazu PF bila suvlasnica tog trgovačkog društva i zajednički su donijeli odluku da se nekretnina proda te je tuženiku dala kontakt PF. Tuženik je potom stupio u kontakt s PF i s trgovačkim društvom sklopio ugovor o kupoprodaji nekretnine bez sudjelovanja tužitelja (17. travnja 2023.). Da bi nastala obveza plaćanja posredničke naknade iz čl. 15. st. 1. ZPPN, potrebno je upravo dovođenje u vezu kupca i osobe radi pregovaranja i sklapanja ugovora o kupoprodaji i okolnost da pravni posao bude sklopljen. Stoga je zaključak ovog suda da je usmeni ugovor o posredovanju u pretežitom dijelu ispunjen u smislu čl. 294. ZOO-a te da je stoga isti osnažen (smatra se valjanim).

22. Slijedom svega navedenog, osnovan je zahtjev tužitelja za isplatu posredničke naknade u iznosu od 15.625,00 eura (visina iste obrazložena je u toč. 19. obrazloženja), sukladno čl. 15. st. 1. ZPPN. Po stavu ovog suda, tuženikova obveza plaćanja posredničke naknade dospjela je u trenutku sklapanja ugovora o kupoprodaji 17. travnja 2023. (čl. 28. st. 1. ZPPN). Stoga je prihvaćen zahtjev tužitelja za isplatu iste od 14. lipnja 2023. do isplate po stopi iz čl. 29. st. 2. ZOO. Slijedom navedenog, na temelju čl. 451. st. 3. ZPP odlučeno je kao u toč. I izreke.

23. Što se tiče troškova postupka treba reći da se presudom kojom se odlučuje o osnovanosti platnog naloga, platni nalog iz rješenja o ovrsi ne održava se na snazi u odnosu na trošak postupka koji se odnosi na donošenje rješenja o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave, već se o tom trošku odlučuje presudom kojom se odlučuje o osnovanosti prigovora protiv platnog naloga zajedno s ostalim troškovima nastalim u tom dijelu parničnog postupka, a zatezna kamata na dosuđeni trošak teče od donošenja prvostupanjske presude (Zaključak broj 3 sa sastanka Vrhovnog suda Republike Hrvatske s predsjednicima građanskih odjela županijskih sudova održanom 2. lipnja 2017.). Odluka troškovima temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP i čl. 155. ZPP, odredbama važeće Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, vrijednosti predmeta spora (15.625,00 eura) te priloženom troškovniku.

24. Tužitelju je priznat trošak sastava prijedloga za ovrhu u iznosu od 250 bodova (Tbr. 11/1), što pomnoženo s vrijednošću jednog boda u iznosu od 2,00 eura te uvećano za 25% na ime PDV iznosi 625,00 eura. Priznat mu je i trošak javnobilježničke nagrade u iznosu od 90,25 eura što uvećano za 25% na ime PDV iznosi 137,81 eura (čl. 5. Pravilnika o nagradama i naknadi troškova javnih bilježnika u ovršnom postupku, NN 9/2021, 18/2022, 154/2022).

25. Nadalje, tužitelju je priznat trošak sastava podneska od 08.04.2025. u iznosu od 250 bodova (Tbr. 8/1), kao i trošak pristupa na ročišta 15.09.2025. i 02.03.2026. za svako po 250 bodova (Tbr. 9/1). Navedeno sveukupno iznosi 750 bodova što pomnoženo s vrijednošću jednog boda u iznosu od 2,00 eura te uvećano za 25% na ime PDV iznosi 1.875,00 eura. Priznat mu je i trošak sudske pristojbe na presudu u iznosu do 202,70 eura.

26. Prema tome, sveukupni troškovi postupka tužitelja iznose 2.840,51 eura. Prihvaćen je i zahtjev tužitelja za isplatu zateznih kamata na troškove postupka od dana donošenja ove odluke do isplate (čl. 151. st. 3. ZPP) po stopi iz čl. 29. st. 2. ZOO.

27. Tužitelju kao nepotreban nije priznat trošak sastava podneska od 04.09.2025. jer se po ocjeni ovog suda ne radi o podnesku potrebnom za vođenje ove parnice (čl. 155. ZPP) koji bi tuženik njemu trebao naknaditi. Naime, tim podneskom tužitelj obavještava sud da je imenovao novog punomoćnika za zastupanje te dostavlja punomoć u spis.

U Zagrebu 20. travnja 2026.

Sutkinja:

Marija Šipek

Uputa o pravnom lijeku

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana, a koji rok se računa:

- od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno

- od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem je presuda objavljena.

Žalba se podnosi pisano, putem ovog suda županijskom sudu.