REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Posl.broj P-1084/2022-35

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sucu toga suda Vesni Horvat kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužitelja OP, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], koju zastupa Nikša Stančić-Rokotov, odvjetnik iz Odvjetničkog društva Stančić-Rokotov i partneri d.o.o. iz Zagreba, protiv tuženika Gastro Gerila d.o.o. za ugostiteljsku djelatnost i proizvodnju, OIB 89882097492, Zagreb, Radnička cesta 34, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave dana 10. ožujka 2026. godine u nazočnosti zz punomoćnika tužitelja DP, odvjetničkog vježbenika, a u odsutnosti uredno pozvanog tuženika, dana 17. travnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku Gastro Gerila d.o.o. za ugostiteljsku djelatnost i proizvodnju, OIB 89882097492, Zagreb, Radnička cesta 34, isplatiti tužitelju OP, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], iznos od 14.950,00 EUR sa zakonskom zateznom kamatom i to na pojedine iznose kako slijedi:

- na iznos od 1.150,00 EUR tekućom od 05.05.2019. do plateža,

- na iznos od 2.300,00 EUR tekućom od 05.06.2019. do plateža,

- na iznos od 2.300,00 EUR tekućom od 05.07.2019. do plateža,

- na iznos od 2.300,00 EUR tekućom od 05.08.2019. do plateža,

- na iznos od 2.300,00 EUR tekućom od 05.09.2019. do plateža,

- na iznos od 2.300,00 EUR tekućom od 05.10.2019. do plateža,

- na iznos od 2.300,00 EUR tekućom od 05.11.2019. do plateža,

i to od 05.05.2019. do 31. prosinca 2022. po stopi određenoj za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. do 31.12.2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za pet postotnih poena, a od 1.1.2024. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine time da je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženiku da naknadi tužitelju trošak parničnog postupka u iznosu od 4.726,51 EUR sa zakonskom zateznom kamatom po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine time da je referentna stopa kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke tekućom od 17. travnja 2026. do plateža, sve to u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužiteljica u tužbi od 24.2.2022. navodi da je kao zakupodavac sa tuženikom kao zakupnikom dana 1.3.2015. sklopila dva Ugovora o zakupu poslovnog prostora u [adresa]. Jedan Ugovor odnosio se na zakup poslovnog prostora u zgradi izgrađenoj na zkč. br. [katastarska čestica] upisanoj u zk ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a drugi na pripadajući skladišni prostor na istoj nekretnini koje je tuženik kao zakupnik koristio kao jednu funkcionalnu cjelinu za obavljanje svoje registrirane ugostiteljske djelatnosti. U međuvremenu predmetna zgrada je u zemljišnim knjigama prenesena u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Oba ugovora sklopljena su na određeno vrijeme s trajanjem do zaključno 1. prosinca 2019. Zbrojna zakupnina temeljem ova dva ugovora iznosila je 2.300,00 EUR plativo u kunskoj protuvrijednosti prema prodajnom tečaju Zagrebačke banke d.d. na dan plaćanja time da je zakupnik bio dužan uplaćivati zakupninu unaprijed najkasnije do svakog 5. u mjesecu za tekući mjesec. U svibnju mjesecu 2019. tuženik je podmirio samo polovicu dužnog iznosa (1.150,00 EUR), a počevši od 5.6.2019. do isteka Ugovora prestao je plaćati dužnu zakupninu u cijelosti. Temeljem Ugovora preostala je tako nepodmirena tražbina s osnova zakupnine u ukupnom iznosu od 14.950,00 EUR. Ističe i to da se tužiteljica putem svog sina kao punomoćnika usmeno u nekoliko navrata obraćala tuženiku sa molbom za podmirenje svih preostalih ugovornih obveza. Isto tako tužiteljica se prije podnošenja ove tužbe obratila tuženiku pisanim pozivom na ispunjenje u naknadom roku obveza iz ugovora i to dopisom od 17.6.2021. godine. Navodi i to da je tuženik u svibnju 2019. godine usprkos određenom vremenskom trajanju ugovora poduzeo jednostranu radnju napuštanja poslovnih prostorija koje su bile predmetom ugovora, a što ne utječe na njegovu obvezu da namiri dužnu zakupninu za to razdoblje. Naime, ugovori su i dalje bili na pravnoj snazi te nisu prestali niti na jedan od ugovorom ili zakonom predviđen način prestanka ugovora o zakupu poslovnog prostora. Ističe i to da je Porezna uprava uredno teretila tužiteljicu za porezne obveze koje terete prihode od zakupa i za razdoblje u kojem tuženik više nije plaćao zakupninu jer su ugovori i dalje bili na snazi. Ističe i to da je pravno neodlučan od stran tuženika isticani razlog prestanka plaćanja točnije da ima paralelno sklopljen ugovor za susjedni poslovni prostor koji je preinakom pretvorio u jedinstveni. Ističe i to da tuženik nije ispunio niti drugu svoju ugovornu obvezu, a to je predati prostor u istom stanju kako ga je i primio budući je nesporno da je tuženik u prostoru vršio značajne preinake koje naknadno nije otklonio. Preinake su se ticale spajanja poslovnog prostora sa susjednim poslovnim prostorom, izvršio je radove na fasadi na način da je uklonio ulazna vrata i pretvorio ih u izlog, a prilikom jednostranog napuštanja posjeda ta vrata nije vratio. Ističe i to da radovi u predmetnoj zgradi podliježu primjeni Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara. Slijedom svega Izloženog predlaže da joj sud pruži pravnu zaštitu na način naveden u izreci ove presude.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu u cijelosti osporava tužbeni zahtjev i navode tužiteljice kako u pogledu osnove tako i u pogledu visine postavljenog tužbenog zahtjeva. Ističe kronologiju događanja vezano uz zaključenje Ugovora i korištenje predmetnog poslovnog prostora te ističe da su ugovori o zakupu raskinuti s danom 15.5.2019. te da tuženik od navedenog datuma nije u posjedu poslovnih prostora koji su predmetom ugovora o zakupu slijedom čega je zahtjev tužiteljice za isplatu utuženog iznosa na ime zakupnine neosnovan. Ističe da su poslovni prostori koji su bili predmet sklopljenih ugovora o zakupu s tužiteljicom te ugovor koji je sklopio sa SP, a sve radi obavljanja registrirane ugostiteljske djelatnosti u navedenim prostorima se odnosili na jedinstvenu uporabnu cjelinu. Ne osporava da je zakupnina za ugovore sklopljene sa tužiteljicom iznosila ukupno 2.300,00 EUR. Ističe da je dana 29.3.2019. sporazumno raskinuo Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen sa SP s otkaznim rokom koji je istekao dana 15.5.2019. O namjeri raskida Ugovora o zakupu sa tužiteljicom obavijestio je i sina tužiteljice te je postignut usmeni sporazum između svih ugovornih strana da se ugovori o zakupu raskinu i da tuženik s danom 15.5.2019. preda posjed poslovnih prostora slobodan od osoba i stvari te je takav usmeni sporazum o raskidu ugovora o zakupu valjan. Kako je tuženik dana 15.5.2019. napustio poslovne prostore koji predstavljaju jedinstvenu uporabnu cjelinu i od tada nije u posjedu prostora niti obavlja ugostiteljsku djelatnost, poslovni prostor u vlasništvu tužiteljice i dalje je dan u zakup trećoj osobi, sve zakupnine s naslova ugovora o zakupu dospjele do trenutka raskida ugovora o zakupu uredno su podmirene što ukazuje da tuženik nema nikakvih dugovanja prema tužiteljici. Čak i kada ugovori o zakupu s tužiteljicom ne bi bili raskinuti tuženik ne bi bio u obvezi platiti tužiteljici zakupninu za one mjesece kada je tužiteljica sklopila ugovor o zakupu i predala trećoj osobi posjed istih poslovnih prostora te time onemogućila tuženika u izvršavanju prava koje bi mu temeljem ugovora o zakupu pripadale. Ističe da nije pravno relevantna činjenica što je Porezna uprava teretila tužiteljicu za porezne obveze koje terete prihode od zakupa. Zahtjev za vraćanje poslovnog prostora u prvobitno stanje je neosnovan, nepravodoban i nemoguć. Ističe da je poslovni prostor predao tužiteljici slobodan od svih stvari i osoba i to u stanju u kakvom je isti primio kada je ulazio u posjed na temelju ugovora o zakupu ne računajući pogoršanja do kojih je došlo redovitom uporabom stvari. Poziva se na Zakon o zakupu poslovnog prostora prema kojem ako prilikom predaje nije sastavljen zapisnik smatra se da je poslovni prostor predan u ispravnom stanju pa je stoga na tužiteljici teret dokaza da isti nije predan u ispravnom stanju. Zahtjev za vraćanje prostora u prvobitno stanje u potpunosti je neosnovan budući je mišljenje o mogućnosti povrata u prijašnje stanje ulaznih vrata poslovnog prostora u Skalinskoj 3 povodom zahtjeva tužiteljice izdano od Gradskog zavoda za zaštitu spomenika, kulture i prirode Grada Zagreba nije dokaz tko je niti kada izvršio predmetnu preinaku točnije ne potvrđuje da je ulazna vrata maknuo upravo tuženik. Dodatni razlog je i to što bi takva restitucija bila nemoguća. Isto tako ističe da je tuženik poslovne prostore za vrijeme trajanja ugovora o zakupu izvršio znatna ulaganja te ih doveo u bolje stanje od onoga u kojem su se nalazili prije nego što su predani u posjed zakupniku te nikada nije zatražio povrat uloženih sredstava. Isto tako ističe da nakon što je tuženik napustio poslovni prostor isti je predan u zakup drugoj osobi koja i danas tamo obavlja ugostiteljsku djelatnost te da uopće ne postoji pravni interes na strani zakupodavca da se poslovni prostor vrati u prvobitno stanje. Slijedom navedenog predlaže tužbeni zahtjev tužiteljice u cijelosti odbiti kao neosnovan uz naknadu parničnog troška tuženiku.

3. U tijeku dokaznog postupka izvršen je uvid u ugovore o zakupu poslovnog prostora od 1.3.2015. godine, izvadak iz zemljišne knjige povijesni prikaz za predmetnu nekretninu, poziv upućen tuženiku na ispunjenje u naknadnom roku obveza iz ugovora o zakupu poslovnog prostora od 17.6.2021. godine, odgovor tuženika tužiteljici vezano uz navedeni poziv od 13.7.2021. godine, dopis Grada Zagreba, Gradski zavod za zaštitu spomenika, kulture i prirode od 25.4.2019., podneske stranaka, proveden je dokaz saslušanjem svjedoka ĐP, OPO te LP.

4. Cijeneći rezultate ovako provedenog dokaznog postupka ovaj sud je uvjerenja da je tužbeni zahtjev osnovan u cijelosti.

5. Predmet spora je neplaćena zakupnina za prostor u Zagrebu na adresi [adresa] temeljem dva Ugovora o zakupu poslovnog prostora sklopljena 1.3.2015. godine te vraćanje u prvobitno stanje predmetnog prostora.

6. Među strankama je nesporna činjenica zaključenja dva Ugovora o zakupu poslovnog prostora dana 1.3.2015. godine time da se jedan odnosi na zakup poslovnog prostora na navedenoj adresi koji se sastoji od prodajnog prostora i skladišnog prostora, a nalazi se u prizemlju stambene zgrade dok se drugi odnosi na dvije prostorije u dvorišnoj zgradi prizemno kao i skladišni prostor. Nije sporno ni to da su ugovori zaključeni za obavljanje registrirane djelatnosti tuženika kao zakupnika. Predmetnim ugovorima utvrđena je zakupnina i to po jednom ugovoru mjesečno 1.700,00 EUR te po drugom ugovoru mjesečno 600,00 EUR. Među strankama nije sporno ni to da tuženik nije u posjedu poslovnih prostora koji su predmetom naprijed navedenih ugovora od 15.5.2019. godine. Nije sporno ni to da tuženik nije izvršio plaćanje potraživanog iznosa za razdoblje do isteka roka na koji je dan zakup prema ugovorima kao ni to da prostor nije vraćen od strane tuženika u prvobitno stanje.

7. Sporno je da li su predmetni ugovori na kojima tužiteljica utemeljuje svoje potraživanje raskinuti s danom 15.5.2019. kada su predmetni poslovni prostori uredno predani tužiteljici kao zakupodavcu slobodni od osoba i stvari, da li su ugovori u zakupu sklopljeni s tužiteljicom raskinuti usmenim Sporazumom o raskidu kao i vraćanje poslovnog prostora u prvobitno stanje.

8. Izvršen uvid u Ugovore o zakupu poslovnog prostora od 1.3.2015. godine ukazuje na među strankama nespornu činjenicu zaključenja istih te prava i obveza stranaka utvrđena navedenim ugovorima. Ugovorima je tako jasno naznačena obveza plaćanja zakupnine u iznosima od 600,00 EUR mjesečno po jednom ugovoru i 1.700,00 EUR mjesečno po drugom ugovoru. Izvršen uvid u ugovore ukazuje da su isti sklopljeni na određeno vrijeme s rokom važenja do 1. prosinca 2019. kao i to da je obveza zakupnika zakupljeni prostor predati u istom stanju u kojem ga je i primio.

9. Svjedok ĐP u svojem je iskazu naveo da je ovdje tužiteljica njegova majka te kako se radi o invalidnoj osobi, sve poslove vezane za predmet ovog spora točnije zaključene ugovore o zakupu obavljao je on u njezino ime i za njen račun. Naveo je da je cijelo vrijeme vezano uz poslovni odnos svoje majke i tuženika kontaktirao sa jednom i to odgovornom osobom tuženika NP. Potvrdio je činjenicu zaključenja ugovora o zakupu poslovnog prostora u Zagrebu na adresi [adresa] kao i to da su prava i obveze stranaka regulirana odredbama tih ugovora pa tako i pitanje plaćanja zakupnine. Naveo je i to da je jedna od odredba kao i dogovor stranaka bio da se po prestanku ugovora prostor vrati u prvobitno stanje. Navedeno iz razloga što su vršeni radovi u prostoru na način da je od dva zasebna prostora došlo do formiranja jednog prostora. Naveo je i to da je tuženik jednostrano raskinuo ugovor i od tada nije plaćao zakupninu time da nije postojao nikakav pismeni otkaz ovog ugovora o zakupu time da je u usmenom komunikaciji nekoliko mjeseci ranije od strane tuženika najavljeno da će izaći iz prostora. U toj usmenom komunikaciji nije se protivio napuštanju prostora od strane tuženika time da je u toj usmenoj komunikaciji tražio od tuženika da se prostor vrati u prvobitno stanje, a što je bilo prema odredbama ugovora koje su stranke potpisale. Naveo je i to da s obzirom da mjesto gdje se nalazi sporni prostor svako poduzimanje radova iziskuje pribavu određene dozvole time da mu je odgovorna osoba tuženika govorila da trenutno nema vremena ishoditi dozvole i pokrenuti postupak te je naveo da se on osobno angažirao vezano uz ishođenje dokumentacije za vraćanje prostora u prvobitno stanje te njegovim angažmanom, a uz odobrenje tuženika sačinjen elaborat na koji se tuženik u konačnici oglušio i nije želio snositi materijalne troškove ishođenja navedene dokumentacije. Upravo nevraćanje u prvobitno stanje dovelo je do posljedice da taj prostor nakon izlaska tuženika nije moguće dati u zakup kao ulični lokal, već samo kao skladišni prostor. Naveo je da ga tuženik uopće nije obavijestio prilikom izlaska iz prostora o napuštanju, već je nekoliko mjeseci nakon izlaska dobio pismenu obavijest kojom se poziva na preuzimanje ključeva poslovnog prostora. Po obavijesti nije postupio budući isto nije bilo u skladu s ugovorom, a pored toga nije niti mogao postupati budući su ključevi njegovog poslovnog prostora ostali u prostoru njegovog bratića, a radi se o prostoru koji je pregrađen i nije mogao fizički doći do njega. Razlog neobraćanja sudu do podnošenja tužbe je u činjenici što je između odgovorne osobe tuženika i njega postojao kontakt u kojem je on obećavao da će u cijelosti ispoštovati kako plaćanje zakupnine tako i vraćanje prostora u prvobitno stanje. Istaknuo je i to da je u posljednjem razgovoru tuženik među ostalim rekao da će svoju firmu "poslati u stečaj" te da tako neće naplatiti svoje potraživanje. Upoznat je sa ugovorom tuženika sa osobom imenom HP budući se radi također o prostoru u Skalinskoj broj 3 međutim detalji tog ugovora nisu mu poznati time da mu je poznato da je tuženik vezano uz taj ugovor imao problema sa zakupodavcima. Ugovor o zakupu sa novim zakupcem za prostor u Skalinskoj broj 3 zaključen je nakon proteka ugovora koji je predmet ovog spora. Radove u unutarnjem dijelu prostora kao i na vanjskom točnije fasadi napravio je tuženik time da je napomenuo da je dao suglasnost za radove međutim ne i za radove koje je tuženik obavio na vanjskoj strani objekta točnije zatvorio ulazna vrata sa ulice i napravio izlog na što je tuženika upozorio, a tuženik mu je izričito obećao da će prilikom izlaska iz prostora, prostor vratiti u prvobitno stanje u što nije imao razloga sumnjati budući to proizlazi i iz odredbe ugovora.

10. Svjedok OPO u svojem je iskazu naveo da tužiteljicu osobno ne poznaje niti je za istu čuo time da mu je poznato da je tuženik imao restoran na adresi [adresa]. Nema nikakvih saznanja vezano uz ugovore o zakupu koji su predmet ovog postupka međutim ono što mu je poznato budući je susjed i stanuje na navedenoj adresi je da je tuženik imao poslovni prostor na toj lokaciji, a vidio je i da je tuženik vršio radove u tim prostorima, radilo se o dva ulična prostora i jednom dvorišnom. Nema nikakvih saznanja o eventualnim nepodmirenim obvezama s naslova zakupnine kao i postojanju dogovora između stranaka o vraćanju prostora u prvobitno stanje nakon izlaska iz prostora. Vezano uz izvođenje radova vidio je da je na prostoru gdje su nekad bila vrata napravljen izlog kao i to da su radovi obavljeni u unutrašnjosti prostora, o navedenom ima saznanja budući je bio u unutrašnjosti prostora i vidio je da je to dosta preuređeno.

11. Svjedok LP osobno poznaje tužiteljicu budući ista ima lokal u susjedstvu lokala čiji je najmoprimac bila njegova majka HP, a radi se o lokalima na adresi [adresa] te mu je poznato da je tuženik sklapao ugovore o zakupu poslovnog prostora na navedenoj adresi te da se u lokalima obavljala ugostiteljska djelatnost. Poznata mu je činjenica zaključenja ugovora između tužitelja i tuženika međutim te ugovore nije vidio budući se isti ne odnose na njega kao stranku. Ne sjeća se koji iznos zakupnine se plaćao po ugovorima. Poznato mu je da je spor između stranaka nastao kada je tuženik napustio bez obavijesti poslovni prostor uz napomenu da je ključ od ulaznih vrata ostavljen u njegovom lokalu kao i to da je tuženik napravio tužiteljici veliki problem budući nije ispoštovao obvezu da lokal vrati kod izlaska u prvobitno stanje. Naime tuženik je zatvorio glavni ulaz u lokal i tu je postavljen izlog, a kako to nije vraćeno u prvobitno stanje lokal gubi svoju svrhu i namjenu. Naveo je i to da je tuženik izvodio i druge radove u prostoru točnije uređivao prostor. Iz kazivanja tužiteljice poznato mu je da je tuženik ostao dužan iznose s naslova zakupnine. Naveo je da je njegova majka svoj odnos vezano uz zakup poslovnog prostora sa tuženikom riješila izvansudskim postupkom. Poznato mu je da je tuženik radove obavljao samoinicijativno bez dozvole i suglasnosti tužiteljice, da je tužiteljica postavila pitanje što će se dogoditi prilikom izlaska iz lokala time da je od strane tuženika rečeno da će to vratiti u prvobitno stanje. Naveo je da je odgovorna osoba tuženika bio TP.

12. Iskazi saslušanih svjedoka ĐP i LP ukazuju na činjenicu postojanja zakupa poslovnog prostora na adresi [adresa] time da iskaz svjedoka ĐP, sina tužiteljice u cijelosti potvrđuje činjenične navode tužiteljice istaknute u tužbi budući je isti kako navodi u ime i za račun tužiteljice obavljao sve poslove vezano uz zaključenje ugovora o zakupu te kontaktirao sa odgovornom osobom tuženika. Svjedoku DPO poznata je činjenica budući je susjed u Zagrebu na adresi [adresa] da je tuženik imao poslovni prostor na toj lokaciji, vidio je da je tuženik vršio radove u tom prostoru time da nema nikakvih saznanja vezano uz ugovore koji su predmet ovog spora, obveze stranaka po tom ugovoru kao ni dogovor stranaka vezano uz vraćanje prostora u prvobitno stanje nakon izlaska iz prostora te tako iz navoda navedenog svjedoka sud nije saznao važnih činjenica za predmet ovog spora. Svjedoku LP poznata je činjenica zaključenja ugovora između stranaka, činjenica postojanja spora između stranaka kao i činjenica da tuženik nije ispoštovao obvezu da lokal kod izlaska vrati u prvobitno stanje budući je zatvoren glavni ulaz u lokal i postavljen izlog te navedeno znači da lokal gubi svoju svrhu i namjenu. Poznato mu je i to da su obavljani radovi u poslovnom prostoru samoinicijativno od strane tuženika bez dozvole i suglasnosti tužiteljice kao i obveza tuženika da prilikom izlaska iz lokala prostor vrati u prvobitno stanje.

13. Izvršen uvid u poziv na ispunjenje obveza iz Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 1.3.2015. godine upućen tuženiku od strane tužiteljice dana 17.6.2021. godine potvrđuje navode tužiteljice da je tuženik pozvan na plaćanje nepodmirene tražbine s osnova zakupnine u iznosu koji potražuje tužbenim zahtjevom, a također je vidljivo i to da je tužiteljica pozivajući se na čl. VI st. 2 Ugovora ukazala tuženiku na obvezu predaje prostora u istom stanju u kojem ga je i primila budući je tuženik tijekom zakupa vršio preinake u prostoru, a posebno na vanjskoj fasadi koja se nalazi na području povijesne urbane cjeline Grada Zagreba upisane u registar kulturnih dobara RH te kao takav podliježe odredbama Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara.

14. Izvršen uvid u odgovor tuženika od 13.7.2021. godine na naprijed navedeni poziv na ispunjenje obveza iz ugovora o zakupu poslovnog prostora potvrđuje navode odgovora na tužbu tuženika kojim zahtjeve tužiteljice smatra neosnovanim smatrajući da prema tužiteljici nema nikakve obveze temeljem spomenutih ugovora o zakupu. Navedeno iz razloga što je mišljenja da prostori koji su predmet ugovora o zakupu nisu predstavljali samostalnu uporabnu cjelinu, već se radi o prostorima koji su korišteni zajedno s prostorima ĆP kao jedinstvena uporabna cjelina za obavljanje ugostiteljske djelatnosti. Iz iste proizlazi i to da je ugovor o zakup poslovnog prostora sa SP i tužiteljem prestao 15.5.2019. kada je prostor predan ŠP i od kada tuženik nije obavljao djelatnost u predmetnim prostorima niti je bio u posjedu istih. Ističe se da je zakupni odnos prestao s danom 15.5.2019. kada je tuženik napustio predmetni prostor, a sve u skladu sa sporazumima sklopljenim sa zakupodavcima. Isto tako je vidljivo da se tuženik protivi vraćanju prostora u prvobitno stanje budući se isti nalazi u boljem stanju od onoga u kojem ga je tuženik preuzeo budući je vršio znatna ulaganja, a povrat tih sredstava nikad nije tražio. Ukazuje i na to da je tužiteljica bila upoznata i suglasna sa svim preinakama u prostoru za cijelo vrijeme trajanja zakupa te da su predmetne preinake učinjene s ciljem ishođenja uvjerenja o minimalnim tehničkim uvjetima za obavljanje registrirane ugostiteljske djelatnosti tuženika.

15. Dopis Gradskog zavoda za zaštitu spomenika, kulture i prirode Grada Zagreba od 25.4.2019. upućen sinu tužiteljice potvrđuje navode tužiteljice o izdanom stručnom mišljenju o mogućnosti povrata u prijašnje stanje ulaznih vrata poslovnog prostora u prizemlju zgrade [adresa] u [adresa] što je prilog uvjerenja suda u prihvatljivost navoda tužiteljice da se i sama angažirala i poduzela radnje vezano uz vraćanje prostora u prvobitno stanje time da je isto predstavljalo ugovornu obvezu tuženika iz čl. IV st. 2 Ugovora.

16. U predmetnom slučaju za odnos stranaka relevantne su odredbe zaključenih Ugovora kojima su stranke jasno regulirane svoja prava i obveze. Ugovorni odnos tuženika sa drugim zakupodavcem točnije SP koji se odnosi na zakup drugog, susjednog poslovnog prostora nije relevantan za obveze stranaka proizašle iz Ugovora zaključenih između stranaka u ovom sporu. Isto tako sud ne može prihvatiti tvrdnje tuženika o raskidu ugovora s danom 15.5.2019. godine usmenim sporazumom o raskidu budući isto ostaje tek ničim dokazana i neargumentirana tvrdnja tuženika. Nekorištenje prostora od strane tuženika tijekom trajanja ugovornog odnosa nije također razlog oslobođenja obveze tuženika. Oba ugovora sklopljena su na određeno vrijeme, zaključno do 1.12.2019. i nije utvrđeno da bi prestali na niti jedan od ugovorom ili zakonom predviđen način prestanka. Kako je ugovorna obveza tuženika prema ugovorima plaćanje zakupnine tijekom trajanja ugovornog odnosa u visini navedenoj u svakom ugovoru te s obzirom na nespornu činjenicu da tuženik u utuženom razdoblju dug nije platio istog je valjalo obvezati na platež utuženog iznosa s naslova neplaćene zakupnine sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom tekućom od dospijeća svakog pojedinog iznosa do plateža. Vezano uz navode tuženika o vremenskom odmaku od dospijeća obveze do podnošenja tužbe isto nije relevantno budući je zahtjev tužitelja podnesen unutar zakonskog roka za zastaru predmetne obveze u smislu odredbe čl. 229 ZOO-a time da je od strane tužitelja odaslan tuženiku dana 17.6.2021. godine poziv za ispunjenje ugovornih obveza. Nije sporno da je tuženik svojim podneskom od 8.8.2019. pozvao tužitelja na preuzimanje posjeda nekretnine međutim tuženik je jednostrano napustio prostor prije isteka roka, nije utvrđeno da bi postojao sporazum stranaka o raskidu ugovora, a tuženik nije podmirio dospjele mjesečne zakupnine od svibnja mjeseca do prosinca mjeseca 2019. niti je vratio prostor u stanje u kojem je isti bio u trenutku zasnivanja ugovornog odnosa. Temeljem čl. III predmetnih Ugovora ukupna ugovorena zakupnina iznosi 2.300,00 EUR nije sporno da tuženik od 5.6.2019. pa do isteka ugovora 1.12.2019. nije plaćao dužnu zakupninu kao ni to da je u svibnju mjesecu 2019. podmirio polovicu dužne zakupnine u visini od 1.150,00 EUR, imajući u vidu navedeno ostaje nepodmirena tražbina s osnova zakupnine u potraživanom iznosu od 14.950,00 EUR. Temeljem odredbe čl. VI st. 2 Ugovora tuženik je bio dužan predati prostor u istom stanju u kojem ga je i primio. Tuženik ističe da su izvršene značajne preinake zakupljenog prostora te da se prostor nalazi u boljem stanju od stanja u kojem ga je preuzeo te kako nije potraživao naknadu za uložena sredstva. Odredbom čl. VII određeno je da se zakupnik odriče prava potraživanja naknade za uložena sredstva u poslovni prostor s bilo koje osnove bez obzira d li su sredstva uložena sa ili bez suglasnosti zakonodavca te tako izvršena ulaganja ne utječu na ugovornu obvezu tuženika da vrati prostor u prvobitno stanje što je i razlog ocjene osnovanosti tužbenog zahtjeva traženja navedenog.

17. Odluka o trošku parničnog postupka temeljena je na odredbi čl. 154 st. 1. Trošak zastupanja tužitelja po punomoćniku odvjetniku određen je sukladno važećoj Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika i to Tbr. 7 toč. 1, Tbr. 8 toč. 1, Tbr. 9 toč. 1 i 5 te Tbr. 42 i 48. Trošak se sastoji od troška sastava tužbe 500,00 EUR, podnesak 23.5.2023. 500,00 EUR, ročište 23.5.2023. 500,00 EUR, ročište 19.2.2024. 500,00 EUR, ročište 6.6.2024. 500,00 EUR, ročište 13.5.2025. 500,00 EUR, ročište 2.10.2025. 125,00 EUR ili ukupno 3.625,00 EUR te 25% PDV-a 906,25 EUR ili ukupno 4.531,25 EUR. Tužitelju je dosuđen trošak sudske pristojbe na tužbu u iznosu od 97,63 EUR, presudu u iznosu od 97,63 EUR koji trošak je bio nužan za vođenje ovog postupka te je tako tužitelju ukupno dosuđen parnični trošak u iznosu od 4.726,51 EUR. Odluka o kamatama na trošak temeljena je na odredbi članka 30 st. 2 Ovršnog zakona.

U Zagrebu, 17. travnja 2026. godine

Sudac

Vesna Horvat

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa presude. Žalba se podnosi putem ovog suda Županijskom sudu u šest primjeraka.

Dna:

1. pun. tužitelja

2. tuženiku