REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U SPLITU

Gundulićeva 27

Split

Poslovni broj: P-1666/2021-28

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu, po sutkinji ovog suda Sanji Bikić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja FU, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanog po punomoćnici Doris Košta, odvjetnici u Splitu, Gundulićeva 26A, protiv tuženika pod 1. Parkovi i nasadi d.o.o., OIB: 64789478164, Kavanjinova 12, Split, zastupanog po punomoćniku Davoru Radiću, odvjetniku u Splitu, Vjekoslava Paraća 102, i pod 2. ČU, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], radi utvrđenja ništetnosti ugovora, nakon provedene glavne i javne rasprave zaključene 11.ožujka 2026. u prisutnosti zamjenice punomoćnice tužitelja Leone Balić, odvjetnice u Splitu, punomoćnika tuženika pod 1. Davora Radića, odvjetnika u Splitu, i tužene pod 2. osobno, na ročištu za objavu i uručenje presude 17.travnja 2026.,

p r e s u d i o  j e:

I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

"1. Utvrđuje se ništetnim Ugovor o zakupu poslovnog prostora, broj: 02/20-341 zaključen dana 1. lipnja 2020. godine između 1. tuženika Parkovi i nasadi d.o.o., kao zakupodavca, s jedne strane i 2. tužene ČU, kao zakupnika, s druge strane, kojim ugovorom je zakupodavac dao zakupniku u zakup dio čest. zem. [katastarska čestica], dvor, dvije kuće, izgrađeno zemljište 1783 m² (dvor 1615 m², dvije kuće 104 m², izgrađeno zemljište 64 m²) čest. zem. [katastarska čestica], neplodno, i čest. zem. [katastarska čestica], dvor 139 m², sve upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina] i to baš zakup ugostiteljskog objekta - kiosk, montažni objekt.

2. Nalaže se tuženicima da tužitelju solidarno naknade prouzročeni parnični trošak zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja počinje teći od dana presuđenja pa do isplate. "

II. Nalaže se tužitelju da u roku 15 dana naknadi tuženiku pod 1. Parkovi i nasadi d.o.o. parnični trošak ovog postupka u iznosu od 1.750,00 EUR (slovima: tisuću sedam stotina pedeset eura).

Obrazloženje

1.Kod ovog suda zaprimljena je 30.travnja 2021. tužba u kojoj se navodi da su 1. lipnja 2020. tuženik pod 1. kao zakupodavac i tužena pod 2. kao zakupnik, zaključili Ugovor o zakupu poslovnog prostora broj: 02/20-341, s trajanjem do 1. lipnja 2021. U tom ugovoru tuženik pod 1. kao zakupodavac dao je tuženoj pod 2. kao zakupnici u zakup dio čest. zem. [katastarska čestica], dvor, dvije kuće, izgrađeno zemljište 1783 m² (dvor 1615 m², dvije kuće 104 m², izgrađeno zemljište 64 m²), čest. zem. [katastarska čestica], neplodno, i čest. zem. [katastarska čestica], dvor 139 m², sve upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina], i to baš korištenje montažnog objekta - kioska. Uvidom u vlasnički list za zk. ul. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina] jasno se može utvrditi da su na tim česticama kao vlasnici upisani MU, ŠU i TU i to upravo za 1. suvlasnički dio s neodređenim omjerom Etažno vlasništvo (E-1), stan na I. (prvom) katu, označen br. 2, orjentacije jugo-istok, površine 61,90 m2, koji se sastoji od tri sobe, kuhinje, kupaonice i hodnika, dok je tužitelj upisan kao vlasnik 2. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom Etažno vlasništvo (E-2), stan na PR (prizemlju), označen br. 1, u površini od 61,90 m2, koji se sastoji od tri sobe, kuhinje, kupaonice i hodnika. U zemljišnim knjigama nekretnine oznake čest. zem. [katastarska čestica] K. O. [katastarska općina], uknjižene su kao Općenarodna imovina, a kao organ upravljanja upisana je Samostalna ustanova Kupalište u Splitu. Nadalje, u zemljišnim knjigama pod brojem Z-20724/2018 upisana je zabilježba odbijanja prijedloga tuženika pod 1. kojim je tražio brisanje društvenog vlasništva i prava korištenja na čest. zem. [katastarska čestica], i upis prava vlasništva na svoje ime. Iz priložene dokumentacije nesporno je da tuženik pod 1. nije vlasnik predmetnih nekretnina, odnosno montažnog kioska koji se na tim nekretninama nalazi, i koje je dao u zakup pobijanim ugovorom. Vlasnik je Općenarodna imovina dok je kao nositelj prava upravljanja označena pravna osoba koja ne postoji više od 30 godina. Tužitelj je etažni vlasnik stana koji se nalazi u prizemlju stambene zgrade koja je položena na predmetnoj nekretnini, zbog čega ima pravni interes za pokretanjem ovog postupka. Ne samo što se montažni objekt koristi u blizini stana tužitelja, već se nalazi na zemljištu za kojeg postoji zakonska predmnijeva da je zemljište oko stambene zgrade neodvojivo povezano s posebnim dijelom - etažnim vlasništvom sve sukladno čl. 367. st. 1. ZV-a. Stoga kao vanknjižni vlasnik zemljišta na kojem je položena stambena zgrada koja je neodvojivo spojena sa suvlasničkim dijelom određenog posebnog dijela - etažnog vlasništva za cijelo, tužitelj ima pravni interes i zakonski temelj pokrenuti ovaj postupak, radi utvrđenja ništetnosti ugovora o zakupu između nevlasnika kao zakupodavca i treće osobe kao zakupnika ništetnim, budući je protivan prisilnim propisima. Tuženik pod 1. nije proveo javni natječaj prije sklapanja spornog ugovora sukladno čl. 6. st. 1. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, što za posljedicu ima ništetnost tog ugovora.

1.1. Slijedom svega navedenoga, tužitelj predlaže da sud presudom utvrdi ništetnim ugovor o zakupu poslovnog prostora zaključen 1. lipnja 2020. između tuženika pod 1. kao zakupodavca i tužene pod 2. kao zakupnika, kao i da naloži tuženicima da solidarno naknade tužitelju parnični trošak sa zateznom kamatom od presuđenja pa do isplate.

2. U odgovoru na tužbu, tuženik pod 1. usprotivio se tužbi i tužbenom zahtjevu, predlažući isti odbiti kao neosnovan uz obvezu tužitelja da mu naknadi parnični trošak. Prije svega tuženik pod 1. ističe da tužitelj nije vlasnik nekretnine koja bi bila predmet spornog ugovora o zakupu, dok je tuženik pod 1. pravni slijednik Samostalne ustanove za Kupalište Split, neovisno o činjenici odbijenog prijedloga za upis u zemljišnu knjigu, pa se sukladno odredbama 360. i 362. ZV-a ima smatrati vlasnikom predmetnih nekretnina. U konkretnom slučaju nije primjenjiva odredba članka 367. ZV-a, budući nije bilo potrebno uspostavljati pravno jedinstvo nekretnine, jer su i zgrada (dvije zgrade) i zemljište bile u društvenom vlasništvu i čine pravno jedinstvo. Pravni prednik tuženika pod 1. dao je tužitelju i obitelji TU stanarsko pravo na pojedinim samostalnim jedinicama isključivo u zgradi izgrađenoj na čest. zem. [katastarska čestica] K. O. [katastarska općina], anagrafske oznake [adresa], te su isti otkupom stekli pravo vlasništva isključivo stanova u toj zgradi. Pri tome MU, TU i ŠU ne osporavaju tužitelju pravo na suposjed predmetne nekretnine, odnosno, ne osporavaju istome vlasništvo u onome dijelu u kojem iste nekretnine ne predstavljaju zgradu i zemljište potrebno za redovitu uporabu zgrade. Međutim, predmet otkupa su mogli biti samo stanovi na kojima postoji stanarsko pravo, zajedno sa zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade i zemljištem nužnim za redovnu uporabu zgrade, a u trenutku otkupa predmetni poslovni prostor se nalazio u zakupu tužene pod 2. i nije bio predmetom otkupa, kao što predmet otkupa nije bio ni preostali dio zemljišta (ukupno 1.738 m2), i druga zgrada izgrađena na tom zemljištu. Slijedom navedenoga, tuženik je vlasnik dijela nekretnine označene kao 7318/1 K. O. [katastarska općina], na kojoj se nalazi zgrada anagrafske oznake [adresa], te je kao vlasnik imao pravo zaključiti sporni ugovor o zakupu poslovnog prostora s tuženom pod 2.

3. Tuženoj je uredno dostavljena tužba uz poziv na podnošenje pisanog odgovora na tužbu u roku od 30 dana, čemu tužena nije udovoljila. Međutim, kako su tuženici jedinstveni suparničari u pogledu predmeta spora, ista je tijekom postupka usmeno na ročištu izjavila da osporava tužbu i tužbeni zahtjev kao neosnovane iz razloga koje će navesti u svom iskazu.

4. Tijekom postupka sud je izveo dokaz pregledom Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 1. lipnja 2020., izvatka iz zemljišne knjige Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina] od 30. travnja 2021., dopisa punomoćnice tužitelja od 20. rujna 2020., Povijesnog izvatka za Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina], presude Općinskog suda u Splitu poslovni broj II P-731/1994 od 3. studenog 1994., Ugovora o kupoprodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo od 23. ožujka 1995., Isprave Narodnog odbora Općine Split od 2. travnja 1963., Potvrde Trgovačkog suda u Splitu broj R3-8244/2017 od 10. studenog 2017., Suglasnosti tuženika pod 1. za korištenje kioska od 1. kolovoza 1996., rješenja Okružnog privrednog suda u Splitu poslovni broj F1-756/1968-2 od 1. lipnja 1968., rješenja Splitsko-dalmatinske županije, Ureda za turizam, Klasa: UP-I-335-01/99-01/254 od 15. listopada 1999., dopisa Centra za restrukturiranje i prodaju zaprimljenog 20. siječnja 2023., Zaključka Gradskog vijeća Grada Splita Klasa: 363-02/23-01/3 od 16. veljače 2023., saslušanjem tužitelja, zakonskog zastupnika tuženika pod 1. LU i tužene pod 2., saslušanjem svjedoka KU, BU, CU i EU, te uvidom u predmet ovog suda poslovni broj II P- 731/1994.

5.Tužbeni zahtjev tužitelja nije osnovan.

6. Predmet spora predstavlja zahtjev tužitelja na utvrđenje da je ništetan ugovor o zakupu poslovnog prostora zaključen 1.lipnja 2020. između tuženika pod 1. kao zakupodavca i tužene pod 2. kao zakupnika, sve iz razloga što tužitelj smatra da tuženik pod 1. kao zakupodavac nije bio vlasnik poslovnog prostora, kao i da prije sklapanja spornog ugovora nije raspisao javni natječaj za davanje poslovnog prostora u zakup na što je obvezan Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, pa je predmetni ugovor suprotan zakonu i samim time ništetan.

7. Prema odredbi čl. 103. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj: 35 /05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23, nadalje: ZOO), ugovor koji je protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima te moralu društva ništav je ako cilj povrijeđenog dobra ne upućuje na neku drugu sankciju ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo.

8. Prema odredbi čl.2. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (Narodne novine, broj: 125/2011, 64/2015 i 112/2018, nadalje: ZZKPP), koji je bio na snazi u vrijeme sklapanja spornog ugovora o zakupu, poslovnim prostorom smatra poslovnu zgradu, poslovnu prostoriju, garažu i garažno mjesto. Poslovnom zgradom smatra se zgrada namijenjena obavljanju poslovne djelatnosti ako se pretežitim dijelom i koristi u tu svrhu, dok se poslovnom prostorijom smatra jedna ili više prostorija u poslovnoj ili stambenoj zgradi namijenjena obavljanju poslovne djelatnosti koja, u pravilu, čini samostalnu uporabnu cjelinu i ima zaseban glavni ulaz. Garaža je prostor za smještaj vozila, a garažno mjesto je prostor za smještaj vozila u garaži.

9. Odredbom čl.6.st.1. ZZKPP-a propisano je da se poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, te pravnih osoba u njihovu vlasništvu ili pretežitom vlasništvu daje u zakup javnim natječajem.

10. Iznimno, prema čl. 6. st.4. ZZKPP-a jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave kao zakupodavac može dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme na rok od pet godina pod istim uvjetima (iznos mjesečne zakupnine, zakupnik…) kao u postojećem ugovoru o zakupu, kada je to ekonomski opravdano, odnosno kada je mjesečni iznos zakupnine veći od cijene zakupnine po odluci jedinice lokalne samouprave za djelatnost koju zakupnik obavlja isključivo zakupniku koji s jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave ima sklopljen ugovor o zakupu na temelju javnog natječaja i koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu, kada mu istječe takav ugovor o zakupu sklopljen na temelju javnog natječaja, a na njegov pisani zahtjev.

11. Tužitelj u svom iskazu navodi da je ovu tužbu podnio iz razloga što ugovor nije pravno valjan, jer tuženik pod 1. nije vlasnik kioska i nije imao ovlast sklopiti navedeni ugovor o zakupu, a prije davanja u zakup trebao je raspisati natječaj. Tužbu je podnio prije nego je prestao zakup, s tim da je predmet zakupa – kiosk, površine 10 m2, koji se nalazi na dijelu zemljišta koji predstavlja dvor. Tužitelj i njegovi roditelji su u posjedu tog dvora još od 1963., tužitelj je 1995. otkupio stan u prizemlju zgrade od Grada Splita, a sam dvor je sastavni dio nekretnine u kojoj se stan nalazi. Kiosk se na istom mjestu nalazi još od 1970. -ih, kojeg je koristila tvrtka Zdravljak do 1973., zatim tvrtka Union Dalmacija, potom Studentski centar i Savez boraca, a od 1990. -ih navedeni kiosk koristi brat tužitelja. Drugi stan koji se nalazi u istoj kući kupila je MU, te se na zemljištu nalazi još jedno veliko skladište površine oko 50 m2, koje se ne koristi od 2020., a prethodno ga je koristio sada pok. brat tužitelja GU. Nakon njegove smrti, kiosk su počele koristiti tužena pod 1. i njena kćerka, na način da su "partijale", zbog čega je nastajala buka, ali tužitelj nije zvao policiju, već ih je samo dolazio upozoriti, te su upravo one zvale policiju i prijavljivale tužitelja. Posjed dvora tužitelj izvršava zajedno sa suprugom i svojom djecom na način da ga održava, a prije podnošenja ove tužbe nije se protivio zakupu. Tužitelj se ne smatra vlasnikom dijela zemljišta na kojem se nalazi sporni kiosk, jer je vlasnik Općenarodna imovina, dakle radi se o državnom zemljištu, a tužitelj je samo posjednik tog zemljišta. Tužitelj izjavljuje da se kiosk prije koristio tako da se moglo popiti piće, radio je 3 mjeseca godišnje, dok je kupalište bilo privatno i nije se nalazilo na nekretnini na kojoj se nalazi kiosk, udaljen nekih 50 m od mora.

12. Zakonski zastupnik tuženika pod 1. LU u svom iskazu navodi da je direktor tuženika pod 1. postao 21. listopada 2021., da mu je poznat tužitelj, da je stupanjem na dužnost zatražio popis imovine koja pripada tuženiku pod 1. te je na tom popisu bilo oko 1500 m2 zelene površine, šume, na Spinutu, koju u svom iskazu spominje tužitelj. Odlaskom na lice mjesta utvrdio je da se radi o ograđenoj površini, da se na ogradi nalaze vrata sa katancem i lokotom, te tom prilikom nije mogao ući unutra niti je ikoga zatekao, pa je dogovoreno da na razgovor dođe tužitelj. Međutim, pojavili su se njegov sin i supruga, na kojem je tuženik pod 1. predlagao da isti vrate u posjed predmetnu nekretninu, jer će u protivnom tuženik pod 1. morati pokrenuti sudski postupak, na što je njihov prijedlog bila podjela nekretnine na tri dijela i to da po trećina pripadne tužitelju, tuženiku pod 1. i stanarima drugog stana. ZZ tuženika pod 1. navodi da je upravo tuženik pod 1. slijednik svih kupališta na području Grada Splita, te je Gradsko vijeće Grada Splita na sjednici potvrdilo odluku kojom se tuženik pod 1. utvrđuje vlasnikom nekretnina koje tužitelj navodi u tužbi. Na predmetnoj nekretnini se nalazi jedno skladište u kojem tužena pod 2. ima neke svoje stvari, na to skladište je palo jedno veliko stablo i isto prepolovilo, i tako stoji već dvije godine, jer tužitelj ne dozvoljava tuženiku pod 1. pristup na nekretninu, i to govori dovoljno o njegovom održavanju. Tužena pod 2. se zbog ovog problema obratila tuženiku pod 1., i to nakon što joj je onemogućen pristup nekretnini, te potvrđuje da sa tuženom pod 2. i njenim suprugom nikada nije bilo problema vezano za zakup i izvršenje obveza iz tog ugovora. Uknjižba tuženika pod 1. kao vlasnika spornih nekretnina odbijena je iz drugih razloga, a ne zbog toga što ne bi bio vlasnikom nekretnina. Na upit izjavljuje kako mu nije poznato da li je prije davanja u zakup predmetnog kioska tuženik pod 1. raspisao javni natječaj, ali zna da takav postupak nije propisan za kiosk, već se može direktno sklopiti ugovor o zakupu, dok suprotno vrijedi za poslovne prostore.

13. Tužena pod 2. u svom iskazu navodi da je predmetni ugovor o zakupu sklopila s prethodnim direktorom tuženika pod 1., a sporni kiosk temeljem zakupa koristi još od 1991., kada je tuženik pod 1. još uvijek bio javno komunalno poduzeće. U tom kiosku obavljala je ugostiteljsku djelatnost, odnosno prodaju toplih i hladnih napitaka, a Grad Split je njoj i suprugu dao dozvolu da se koriste i ruševnim skladištem koji su oni obnovili. Jedan dio je bio skladište, a drugi dio kafić, tu je njen suprug živio i umro. Tužena pod 2. i suprug imali su uporabnu dozvolu, plaćali su režijske troškove, a tužitelj je odmah nakon smrti njenog supruga, a tužiteljeva brata, onemogućio tuženoj pod 2. korištenje spornog kioska na način da je sa svojim sinom i kćeri razbio cijeli inventar, a u kiosku su joj ostali ledomat i aparati. Danas ne može pristupiti do navedenog kioska, cijela nekretnina je sada ograđena, tužitelj joj onemogućava pristup na istu, iako su prethodno tužena pod 2. i njen suprug izvršili ulaganja (napravili su šetnicu, stepenice za ulazak invalida u more, održavali kupalište), s tim da su znali od početka da je vlasnik nekretnine upravo tuženik pod 1. Sporni kiosk na istom je mjestu još od 1960.-ih, bio je derutan, a tužena pod 2. ga je obnovila i privela svrsi za obavljanje ugostiteljske djelatnosti, te je za isti ishođena i anagrafska oznaka [adresa], prije nekih 10ak godina. Osporava navode tužitelja da bi ona i njena kći "partijale" u skladištu, a samim dolaskom u blizinu nekretnine izložena je verbalnim napadima od strane tužitelja, njegovog sina i kćeri.

14. Svjedok KU u svom iskazu navodi da mu ništa nije poznato o spornom ugovoru o zakupu, ali mu je poznato da je tužena pod 2. s pok. suprugom držala ugostiteljski objekt odavno, otprilike od kraja rata pa nadalje. Kada se pristupa nekretnini s gornje strane montažni objekt se nalazi s lijeve strane, nije mu poznato tko ga je postavio, ali bi mu tužena pod 2. i njen suprug skuhali kavu. Tužitelj mu je davno rekao da je to dozvolio svom bratu. Misli da je postojao još jedan objekt Zdravljak, u kojem se prodavalo piće, gdje su kao djeca kupovali. Nekih 15-ak metara od montažnog objekta nalazi se kuća u kojoj stanuje tužitelj još od 1960-ih. Koliko je svjedoku poznato ni jedan dio montažnog objekta nije bio prenamijenjen za stanovanje, a ne zna tko je vlasnik zemljišta na kojem se nalazi kuća u kojoj stanuje tužitelj i montažni objekt, osim da se radi o ograđenom prostoru unutar kojeg se nalaze navedeni objekti i u koji ne može svatko ući. Da bi se ušlo na nekretninu mora se pozvoniti na kapiju, posljednji put je tuženu pod 2. vidio na montažnom objektu nekih pola do godine dana prije nego što je preminuo njen suprug. Tužitelj dvorište unutar kojeg se nalazi montažni objekt kosi, pila grane od drveća i općenito održava cijelo dvorište. Svjedok na spornoj nekretnini nije bio nekih desetak godina, a tada se na kapiji nalazilo zvono na koje bi svjedok pozvonio prije dolaska tužitelju. U tom vrijeme je postojao ugostiteljski objekt, a za vrijeme sezone kapija je bila stalno otvorena radi ulaska gostiju ugostiteljskog objekta.

15. Svjedokinja BU, u svom iskazu navodi da zna da bi postojao neki objekt, odnosno kamp kućica, ali ne zna tko je isti držao, da su zemljište na kojem se nalazi uvijek zvali "Kupalište Šore", po obitelji F, koja je živjela negdje na nekom otoku. Nikakvih saznanja o bilo kakvom ugovoru o zakupu u pogledu ugostiteljskog objekta svjedokinja nema.

16. Svjedokinja CU u svom iskazu navodi da je tužitelj njen brat, dok je tužena pod 2. bila supruga njenog sada pok. brata GU, i da su u braku bili od kraja 1970-ih pa do njegove smrti 2019. Nije joj poznato ništa o ugovoru o zakupu sklopljenom 1. lipnja 2020., jer nakon smrti brata 2019. nije navraćala do tužitelja, a u blizini njegove kuće nalazi se i sporni montažni objekt. Tužena pod 2. i njen suprug su u montažnom objektu radili sezonski, prodavali su piće, ali svjedokinja ne zna s kim su bili ugovorili korištenje tog montažnog objekta. Montažni objekt se tamo nalazi odavno, izmijenile su se 3-4 tvrtke u njegovu korištenju, jedno vrijeme ga je koristio Zdravljak, pa vojni invalidi i studentski centar, ali joj nije poznato u čijem je vlasništvu taj objekt i zemljište na kojem se on nalazi. Montažni objekt se nalazi unutar zemljišta koje je već odavno ograđeno, i postoje dva ulaza koja su se uvijek zatvarala, radi sigurnosti i sprječavanja ulaska neovlaštenih osoba. Misli da tužena pod 2. nema ključeve tih vrata, jer za to ne postoji razlog kada više ne drži otvorenim montažni objekt. Ugostiteljsku djelatnost u montažnom objektu tužena pod 2. prestala je obavljati negdje 2020. ili 2021., u svakom slučaju iza smrti brata svjedokinje, koji je preminuo u studenom 2019. Nakon bratove smrti, zemljištem odnosno dvorištem koristi se isključivo tužitelj, koji i otvara vrata dvorišta kada dolazi k njemu u posjetu.

17. Svjedokinja EU u svom iskazu navodi da je sa tužiteljem u braku od 1983., dok je tužena pod 2. bila u braku s njenim djeverom GU koji je preminuo 2019. Montažni objekt udaljen je nekih 10-ak metara od kuće u kojoj stanuje s tužiteljem, i oba objekta se nalaze na zemljištu koje je ograđeno, te postoji glavni ulaz sa zvonom za pozvoniti, kako bi se vrata mogla otvoriti. Na drugi način se ne može ući u dvorište za koje postoji još jedan ulaz, odnosno ukupno dva ulaza. Ključeve navedenih ulaza u dvorište posjeduju tužitelj, svjedokinja i njihova djeca, dok tužena pod 2. sada ne posjeduje ključeve tog ulaza u dvorište. Ključeve je posjedovala jedino dok je obavljala ugostiteljsku djelatnost u montažnom objektu, i to u razdoblju od 1. lipnja do 31. kolovoza. Poznati su joj detalji spornog ugovora o zakupu, ali ističe da tuženik pod 1. nije uknjižen u zemljišnoj knjizi kao vlasnik zemljišta ili montažnog objekta. Tužena pod 2. i njen suprug obavljali su ugostiteljsku djelatnost u montažnom objektu isključivo uz dopuštenje tužitelja, a govorili su da imaju neku koncesiju od županije. Ugostiteljsku djelatnost u tom montažnom objektu obavljali su negdje od 1991., s tim da je montažni objekt postavila tvrtka Zdravljak još 1970-ih, nakon koje je objekt koristio Union Dalmacija, pa Studentski centar i Savez boraca, sve uz dopuštenje pok. svekra svjedokinje, koji je taj objekt i održavao, a od imenovanih pravnih osoba nije primao nikakvu najamninu. Tužena pod 2. vlasnica je obrta [obrt] i osobno je potpisala ugovor s tuženikom pod 1.

18. Pregledom pisane dokumentacije priložene u spis, kao i na temelju nespornih činjenica između parničnih stranaka i provedenog dokaznog postupka, nedvojbeno je utvrđeno:

- da je 1. lipnja 2020. zaključen Ugovor o zakupu poslovnog prostora između tuženika pod 1. kao zakupodavca i tužene pod 2. kao zakupnika,

- da je predmet zakupa dio čest. zem. [katastarska čestica], dvor, dvije kuće, izgrađeno zemljište, ukupne površine 1783 m2, čest. zem. [katastarska čestica], neplodno i čest. zem. [katastarska čestica], dvor 139 m2, sve upisano u Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina], i to baš ugostiteljskog objekta koji je bio predmet ugovora o zakupu opisanih u čl. 1. ovog ugovora,

- da u čl. 1. Ugovora o zakupu stranke suglasno utvrđuju da su između zakupodavca i zakupnika prethodno bili sklopljeni ugovori i to:

 17. lipnja 1991. ugovor kojim je zakupodavac dopustio zakupniku smještaj pokretne ugostiteljske radnje na kupalištu u Spinutu, Split, broj ugovora: 473/91,

 10. ožujka 1995., ugovor kojim je ponovno odobreno korištenje ugostiteljske radnje,

 1. kolovoza 1996. suglasnost broj: 600/96, kojom je zakupodavac odobrio korištenje montažnog objekta- kioska,

-da se u čl. 3. Ugovora o zakupu tužena pod 2. kao zakupnica obvezala u poslovnom prostoru koji je predmet zakupa obavljati ugostiteljsku djelatnost, te o svom trošku ishoditi sve potrebne dozvole,

-da je u čl. 4. Ugovora o zakupu predviđeno trajanje tog ugovora na određeno vrijeme od jedne godine, počevši od 1. lipnja 2020. do 1. lipnja 2021., kojim danom prestaje zakup, a u slučaju da zakupnik isti prešutno nastavi koristiti istekom tog roka, to se neće smatrati prešutnim produljenjem zakupa,

-da je u čl. 8. ugovorena mjesečna zakupnina u iznosu od 500,00 kn/66,36 EUR, koju će tužena pod 2. plaćati najkasnije do 15. u mjesecu za svaki mjesec, na račun tuženika pod 1.,

-da je u čl. 8. ugovorena obveza zakupnika da redovito održava čistoću kupališta gdje se nalazi predmetni ugostiteljski objekt,

-da se preostale odredbe ugovora odnose na razloge i uvjete raskida ugovora, te postupanja u slučaju da zakupnik odbije iseliti iz navedenog objekta,

-da su u Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina] upisane nekretnine i to:

 čest. zem. [katastarska čestica], dvor, dvije kuće, izgrađeno zemljište, ukupne površine 1783 m2, od čega dvor površine 1615 m2, dvije kuće površine 104 m2, i izgrađeno zemljište površine 64 m2,

 čest. zem. [katastarska čestica], neplodno, bez upisane površine,

 čest. zem. [katastarska čestica], dvor, površine 139 m2, odnosno sve tri nekretnine ukupne površine 1922 m2, sve K. O. [katastarska općina],

-da su naprijed navedene nekretnine upisane kao vlasništvo Općenarodne imovine za cijelo, a kao organ upravljanja upisana je Samostalna ustanova Kupalište u Splitu,

-da su u zemljišnoj knjizi upisani etažni vlasnici dvaju stanova koji se nalaze u kući, sagrađenoj na čest. zem. [katastarska čestica], K. O. [katastarska općina], i to tužitelj kao etažni vlasnik stana u prizemlju broj 1, površine 61,9 m2, a MU, TU i ŠU kao etažni vlasnici stana koji se nalazi na prvom katu broj 2, površine 61,90 m2,

-da se tužitelj dopisom od 30. rujna 2020. obratio tuženiku pod 1. s upitom temeljem koje osnove je tuženik pod 1. potpisao ugovor o zakupu od 1. lipnja 2020., sa tuženom pod 2., uz prijedlog da se navedeni ugovor stavi izvan snage,

-da je tužitelj kao kupac 27. ožujka 1995. sklopio ugovor o kupoprodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo sa Gradom Splitom, kao prodavateljem, predmet kojeg ugovora je stan broj 1. u prizemlju, sa zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade na adresi [adresa], sagrađene na čest. zem. [katastarska čestica] (kat. čest. [katastarska čestica]) K. O. [katastarska općina], površine 61,90 m2,

-da je cijena stana ugovorena u iznosu od 80.782,08 kn/10.721,62 EUR, koju se tužitelj kao kupac obvezao plaćati u 288 mjesečnih obroka,

-da je predsjednik Narodnog odbora Općine Split izdao 2. travnja 1963. ispravu o određivanju tijela upravljanja društvenom nepokretnom imovinom, kojom ispravom je pod toč. I. određena Samostalna ustanova Kupalište u Splitu, kao tijelo upravljanja građevinskog zemljišta označenog kao čest. zem. [katastarska čestica] Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina], skupa sa zgradom koja je na tom zemljištu sagrađena, položena u predjelu Špinut, u naravi kupalište, park i zgrada, uz odredbu da će se navedeno provesti u zemljišnim knjigama,

- da je pregledom povijesti za tuženika pod 1. iz Sudskog registra utvrđeno da je tuženik pod 1. odnosno njegov prednik:

 30. listopada 1965. upisan u Sudski registar na temelju odobrenja Narodnog odbora Općine Split od 24. studenog 1961.,

 31. prosinca 1965. u registru je provedena promjena tuženika pod 1. iz statusa ustanove u status privredne organizacije -poduzeća,

 1. lipnja 1968. upisano je pripajanje Samostalne ustanove "Kupalište" Split komunalnom poduzeću Parkovi i nasadi,

 18. ožujka 1984. upisano je osnovanje radna organizacija Parkovi i nasadi, koja u svom sklopu ima više osnovnih organizacija udruženog rada, koji djeluju pod istim nazivom,

 15. svibnja 1990. u sudski registar upisano je organiziranje tvrtke Parkovi i nasadi kao javno komunalno poduzeće s.p.o., nastalog promjenama u organiziranju radne organizacije "Parkovi i nasadi" i njegovih organizacija udruženog rada,

 27. lipnja 1996. izvršen je upis tvrtke Parkovi i nasadi d.o.o. kao društva s ograničenom odgovornošću za obavljanje komunalnih djelatnosti,

-da je javno poduzeće Parkovi i nasadi d.o.o. izdalo tuženoj pod 2. suglasnost da koristi montažni objekt -kiosk u vlasništvu imenovanog poduzeća, uz obvezu da redovno održava čistoću kupališta "Šore",

-da je Splitsko-dalmatinska županija, Ured za turizam, rješenjem od 15. listopada 1999. utvrdilo na zahtjev tužene pod 2., da prostor i oprema ugostiteljskog objekta na adresi [adresa], u [adresa], ispunjava minimalne uvjete u pogledu uređenja i opreme za obavljanje ugostiteljske djelatnosti iz skupine "barovi", vrste caffe-bar, da je predmet poslovanja tog objekta usluživanje kave i drugih napitaka te pića, voditelj poslovanja je tužena pod 2. ZU, a za objekt je određeno da će poslovati tijekom cijele godine,

-da je Centar za restrukturiranje i prodaju, na upit suda, dostavio obavijest da tuženik pod 1. nije proveo postupak pretvorbe sukladno Zakonu o pretvorbi društvenih poduzeća, a kako navedeno tijelo ne raspolaže potvrdom R3 nadležnog Trgovačkog suda o pravnom sljedništvu, ne može se očitovati da li je navedeno poduzeće provelo pretvorbu pod drugim nazivom,

-da je Zaključkom Gradskog vijeća Grada Splita od 16. veljače 2023. utvrđeno pravno stanje dijela nekretnina tuženika pod 1. u trenutku donošenja odluke o preoblikovanju JKP Parkovi i nasadi-Split i usklađivanju sa Zakonom o trgovačkim društvima i Zakonom o komunalnom gospodarstvu,

-da su u navedenom Zaključku između ostalog kao nekretnine koje pripadaju tuženiku pod 1. navedene nekretnine upisane u Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina], odnosno čest. zem. [katastarska čestica], dakle nekretnine koje su navedene u spornom ugovoru o zakupu poslovnog prostora,

-da je MU stekla pravo vlasništva stana na prvom katu zgrade sagrađene na čest. zem. [katastarska čestica] K. O. [katastarska općina], temeljem pravomoćne presude Općinskog suda u Splitu poslovni broj II P-731/1994, u kojem postupku je imenovana kao tužiteljica podnijela tužbu protiv tuženika Grada Splita, radi donošenja presude koja nadomješta ugovor o prodaji stana.

-da je pred ovim sudom 1. travnja 1994. zaprimljena tužba pod posl. br. II P- 731/1994, u pravnoj stvari tužiteljice RU, protiv tuženika Splitsko- dalmatinske županije, Grada Splita, radi donošenja presude koja nadomješta o prodaji stana u [adresa], povrište 61,90 m2, koji stan tužiteljica kupuje na temelju stanarskog prava koje je stekla ugovorom o zamjeni stanova od 1. ožujka 1982., zaključenog s tadašnjim stanarom VU,

-da je pravomoćnom presudom posl. broj IIP-731/1994 od 3. studenog 1994. prihvaćen tužbeni zahtjev tužiteljice na način da je istim određeno da tuženik prodaje, a tužiteljica kupuje predmetni stan, određena je kupoprodajna cijena, mjesečni obroci i način dinamike otplate kupoprodajne cijene.

19. Nakon provedenog dokaznog postupka, sud je nedvojbeno utvrdio da su tuženik pod 1. kao zakupodavac i tužena pod 2. kao zakupnica zaključili 1. lipnja 2020. Ugovor o zakupu poslovnog prostora, predmet kojeg zakupa je dio čest. zem. [katastarska čestica], dvor, dvije kuće, izgrađeno zemljište, ukupne površine 1783 m2, čest. zem. [katastarska čestica], neplodno i čest. zem. [katastarska čestica], dvor 139 m2, sve upisano u Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina], odnosno predmet zakupa je konkretno ugostiteljski objekt. Iz samog ugovora, kao i iz iskaza saslušanih parničnih stranaka i svjedoka nedvojbeno je utvrđeno kako su tužena pod 2. i njen sada pok.suprug GU još od 1991. u tom objektu obavljali ugostiteljsku djelatnost, a koji objekt parnične stranke i svjedoci nazivaju "montažnim kioskom".

20. Sporni ugovor o zakupu sklopljen je na određeno vrijeme odnosno na vrijeme od jedne godine, počevši od 1. lipnja 2020. do 1. lipnja 2021., kojim danom prestaje zakup, uz obvezu tužene pod 2. na plaćanje zakupnine u iznosu od 500,00 kn/66,36 EUR mjesečno i obvezu održavanja čistoće kupališta gdje se nalazi predmetni ugostiteljski objekt.

21. Tužitelj, tužena pod 2. i svjedoci CU, KU i EU u svojim iskazima navode da montažni objekt-kiosk postoji na istom mjestu još od 1970.-ih, da je prvi korisnik bila tvrtka Zdravljak, da bi se nakon toga izmijenilo više korisnika (Union Dalmacija, Studentski centar, Savez boraca i dr.), dok početkom 1991. tužena pod 2. i njen suprug GU nisu počeli koristiti taj montažni kiosk za obavljanje ugostiteljske djelatnosti. Pravo korištenja tim kioskom tužena pod 2. ostvarila je na temelju ugovora o zakupu sklopljenog 17.lipnja 1991. sa prednikom tuženika pod 1. uz obvezu redovitog održavanja čistoće Kupališta "Šore" koje se nalazi u blizini.

22. Nekretnine označene kao čest. zem. [katastarska čestica], Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina], u zemljišnim knjigama su upisane kao Općenarodna imovina, dok je kao organ upravljanja upisana Samostalna ustanova Kupalište u Splitu. Sukladno čl.362.ZV-a vlasnik nekretnine u društvenom vlasništvu smatra se osoba koja je u zemljišnim knjigama upisana kao nositelj prava upravljanja, dok onaj tko tvrdi suprotno treba to i dokazati.

23. Primjenom citirane odredbe proizlazi da bi vlasnik navedenih nekretnina bila Samostalna ustanova Kupalište u Splitu, odnosno pravni prednik tuženika pod 1. Upravo iz potvrde Trgovačkog suda u Splitu proizlazi cijeli pravni slijed za tuženika pod 1., iz koje je razvidno da je ustanova "Parkovi i nasadi" osnovana odlukom Narodnog odbora općine Split od 24.studenoga 1961., a upisana u Sudski registar 30.listopada 1965., koja je 31.prosinca 1965. pretvorena u privrednu organizaciju- komunalno poduzeće, kojem je 1.lipnja 1968. pripojena Samostalna ustanova Kupalište Split. Nadalje, prednik tuženika pod 1. konstituiran je kao radna organizacija 18.ožujka 1974., zatim kao javno komunalno poduzeće s.p.o upisom od 15.svibnja 1990., da bi se konačno 27.lipnja 1996. proveo upis tvrtke Parkovi i nasadi d.o.o., kao posljedica usklađivanja sa odredbama Zakona o trgovačkim društvima.

24. Prema tome tuženik pod 1. nedvojbeno je pravni slijednik Samostalne ustanove Kupališta Split, koja je upisana kao organ upravljanja nad nekretninama označenim kao čest. zem. [katastarska čestica], Z. U. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina], pa samim time i vlasnik tih nekretnina na temelju odredbe čl.362.ZV-a. Stoga je u cijelosti neosnovan prigovor tužitelja da je tuženik pod 1. sklopio sporni ugovor o zakupu kao nevlasnik nekretnina.

25. Međutim, sama činjenica (ne) postojanja vlasništva nije razlog zbog kojeg se može tražiti utvrđenje ništetnosti ugovora o zakupu poslovnog prostora u smislu čl.103.ZOO-a. Sve i da tuženik pod 1. ne bi bio vlasnik navedenih nekretnina, to ne bi utjecalo na valjanost ugovora o zakupu sklopljenog između tuženika pod 1. i 2., u odnosu na koji tužitelj traži utvrđenje ništetnosti, jer raspolaganje tuđom nekretninom ne uzrokuje ništetnost niti se u tom slučaju radi o postupanju protivno prisilnim propisima, kako to tužitelj pogrešno smatra.

26. S druge strane, tužitelj je etažni vlasnik stana u prizemlju kuće sagrađene na čest. zem. [katastarska čestica] K. O. [katastarska općina], te je kao etažni vlasnik tog stana upisan u zemljišnoj knjizi. Tužitelj je vlasništvo navedenog stana stekao na temelju ugovora o kupoprodaji sklopljenog s Gradom Splitom 27.ožujka 1995., na kojem stanu je prethodno imao stanarsko pravo. Kao predmet tog ugovora naveden je isključivo stan u prizemlju kuće sagrađene na čest. zem. [katastarska čestica] K. O. [katastarska općina], površine 61,90 m2, sa zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade.

27. Dakle, neosnovani su navodi tužitelja da bi isti stekao u vlasništvo i dio zemljišta koje služi za redovitu uporabu zgrade, jer je predmet stanarskog prava, a kasnije ugovora o kupoprodaji jasno i nedvojbeno određen, i to kao stan u prizemlju zgrade/kuće. Pri tome je pogrešno pozivanje tužitelja na odredbu čl.367. st.1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17 dalje:ZV), jer u konkretnom slučaju zgrade (kuće) sagrađene na nekretnini oznake čest. zem. [katastarska čestica] K. O. [katastarska općina] nisu nikada bile upisane u zemljišnim knjigama kao zasebno zemljišnoknjižno tijelo odvojeno od zemljišta na kojem su sagrađene. Budući da zgrade nisu bile pravno odvojene od zemljišta, to nije ni moglo doći do njihovog spajanja, pa ni tužitelj kao vlasnik dijela zgrade nije mogao steći vlasništvo zemljišta, koje čine nekretnine oznake čest. zem. [katastarska čestica], K. O. [katastarska općina]. Time tuženik pod 1. prilikom sklapanja ugovora o zakupu montažnog kioska koji se nalazi na opisanom zemljištu nije ničim povrijedio tužiteljeva vlasnička prava, niti je to od utjecaja na valjanost ugovora.

28. U odnosu na primjedbu da je tuženik pod 1. prije sklapanja spornog ugovora o zakupu trebao provesti javni natječaj sukladno čl.6.ZZKPP-a, treba navesti da je st.4. istog članka (koji je bio na snazi na dan sklapanja ugovora o zakupu i prije izmjena iz 2024.), propisana iznimka od pravila, a to je da jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, pa samim time i pravna osoba u njenom vlasništvu, kao zakupodavac može dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme na rok od pet godina pod istim uvjetima (iznos mjesečne zakupnine, zakupnik…) kao u postojećem ugovoru o zakupu, kada je to ekonomski opravdano, odnosno kada je mjesečni iznos zakupnine veći od cijene zakupnine po odluci jedinice lokalne samouprave za djelatnost koju zakupnik obavlja isključivo zakupniku koji s jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave ima sklopljen ugovor o zakupu na temelju javnog natječaja i koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu, kada mu istječe takav ugovor o zakupu sklopljen na temelju javnog natječaja, a na njegov pisani zahtjev.

29. U konkretnom slučaju nije sporno da je tužena pod 2. u zakupu montažnog objekta još od 1991., pa tuženik pod 1. nije bio u obvezi raspisivati javni natječaj radi zakupa montažnog objekta-kioska već sklopiti novi ugovor s postojećim zakupnikom, ovdje tuženom pod 2.

30. Iz svega navedenoga, razvidno je da tužitelj ničim nije dokazao okolnosti na koje se poziva kao razloge ništetnosti ugovora o zakupu sklopljenog između tuženika pod 1. i 2., pa je sud u cijelosti odbio kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja i odlučio je kao u izreci ove presude pod točkom I./1. i 2.

31. Odluka o trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 1., 155., 156. st. 1. i 164. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, broj 26/91, 34/91, 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23, 146/25, nadalje:ZPP-a). Tuženiku pod 1. koji je zastupan po punomoćniku trošak je odmjeren sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine, broj: 138/2023, 107/25, nadalje: Tarifa), priloženom popisu parničnog troška, i vrijednosti predmeta spora od 1.327,23 EUR (određenoj od strane suda na ročištu održanom 12.prosinca 2022.) za sljedeće radnje: za sastav odgovora na tužbu 100 bodova, te za zastupanje na ročištima na kojima se raspravljalo o glavnoj stvari ili su se izvodili dokazi održanim 12.prosinca 2022., 4.ožujka 2025., 15.svibnja 2025., 10.rujna 2025., 28.siječnja 2026. i 11.ožujka 2026. po 100 bodova za svako ročište (100x6), odnosno zbrojeno 700 bodova, što pomnoženo s vrijednosti boda od 2,00 EUR daje iznos od 1.400,00 EUR, što uvećano za 25% PDV-a daje ukupan iznos od 1.750,00 EUR, pa je odlučeno kao u izreci presude pod točkom II.

Split, 17.travnja 2026.

Sutkinja:

Sanja Bikić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove odluke nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana primitka iste. Žalba se podnosi putem ovog suda, a za nadležni županijski sud u 3 primjerka.

Stranci koja je pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje i stranci koja je uredno obaviještena o tom ročištu, a na isto nije pristupila, smatra se da je dostava presude obavljena onog dana kad je održano ročište na kojem se presuda objavljuje. Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje smatra se da je dostava presude obavljena danom zaprimanja pisanog otpravka iste.

DNA:

- tužitelju putem punomoćnika,

-tuženiku pod 1. putem punomoćnika,

-tuženoj pod 2.,

-u spis.