REPUBLIKA HRVATSKA

Županijski sud u Puli – Pola

Kranjčevićeva 8, 52100 Pula-Pola

Poslovni broj: Gž-417/2026-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Puli – Pola, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda Dolores Peruško, predsjednica vijeća, Alenka Paus, sutkinja izvjestiteljica i članica vijeća i Iva Kancijanić, članica vijeća, u pravnoj stvari tužitelja MJ iz [adresa], (..., ...), OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po Miri Boban i Gordanu Lolić, odvjetnicima u ZOU u Splitu, protiv tuženika PORTA SPLIT d.o.o., Obala kneza Trpimira 21, 23000 Zadar, OIB: 74883083315, zastupan po punomoćniku Dominiku Musulinu, odvjetniku u Zagrebu, radi isplate, odlučujući o žalbi tuženika protiv presude Općinskog suda u Splitu, poslovni broj P-3127/2024 od 19. prosinca 2025., na sjednici vijeća održanoj 16. travnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se žalba tuženika kao neosnovana te se potvrđuje presuda Općinskog suda u Splitu, poslovni broj P-3127/2024 od 19. prosinca 2025.

II. Odbija se kao neosnovana zahtjev tuženika za naknadu troška žalbenog postupka.

Obrazloženje

1. Presudom suda prvog stupnja odlučeno je: „I. Dužan je tuženik PORTA SPLIT d.o.o., Obala kneza Trpimira 21, 23000 Zadar, OIB: 74883083315 u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe isplatiti tužitelju MJ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] iznos od 5.000,00 EUR-a (pettisućaeura) uz pripadajuću zakonsku zateznu kamatu koja teče od 20.05.2024.g. pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine. II. Dužan je tuženik PORTA SPLIT d.o.o., Obala kneza Trpimira 21, 23000 Zadar, OIB: 74883083315 u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe naknaditi tužitelju MJ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] parnični trošak u iznosu od 1.843,44 eura s pripadajućom zateznom kamatom koja teče od 19. prosinca 2025. pa do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.“

2. Protiv presude pravovremenu žalbu podnio je tuženik zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne

Poslovni broj: Gž-417/26--2

primjene materijalnog prava. Ukazuje na bitnu povredu iz čl. 354. st. 2. t. 11. ZPP, da iz isprave (ugovora), niti iskaza ne proizlazi da se radilo o roku od 30 dana; da to niti tužitelj ne tvrdi, ukazuje na odredbe Ugovora, da je tužitelj mogao i morao biti upoznat s činjenicom da se građevinska dozvola ne izdaje u kratkom roku, ukazuje na iskaz prokuristice tuženika CJ, iskaz tužitelja, da isti navodi i da odustaje od kupnje zbog smrtnog slučaja u obitelji i dužinu trajanja ishođenja građevinske dozvole; da tužitelj nije siguran do kojeg roka je trebala biti izdana građevinska dozvola; da je u ugovoru izričito navedeno da se rezervacija odnosi do ishođenja građevinske dozvole, da je postupanje tuženika u skladu s pisanim ugovorom o rezervaciji; da je razlog za povrat isključivo na strani kupca na koji tuženik nema nikakav utjecaj; da je tužitelj odustao od ugovora zbog privatnih razloga, da prokurist tuženika CJ iskazuje da nikada nije rekla tužitelju u kojem roku bi trebalo ishoditi građevinsku dozvolu, da to spada u rizik posla; da je građevinska dozvola ishođena krajem svibnja 2024., da tu činjenicu prvostupanjski sud nije cijenio. Ističe i da tužitelj nije formalnopravno raskinuo ugovor o rezervaciji, niti to tvrdi; da je u odredbama ugovora navedeno da naknada za rezervaciju ostaje tuženiku ako tužitelj odustane od ugovora. Ističe da je ugovor posljedica slobode ugovaratelja, da nije sklopljen protivnom načelu savjesnosti i poštenja s obzirom na to da je tužitelj bio upoznat s ključnom činjenicom da je izdavanje građevinske dozvole u tijeku i da na taj postupak tuženik nema utjecaja . Ističe i povredu ustavnog i konvencijskog prava na pravično suđenje koje jamči zaštitu od arbitrarnosti u odlučivanju sudova i drugih državnih tijela (U-III-3538/2017) i obrazloženu sudsku odluku. Smatra kako je prvostupanjski sud formalistički i protivno argumentu zdravog razuma cijenio provedene dokaze , a odluku nije obrazložio na ustavnopravno prihvatljivo. Osporava i odluku o troškovima postupka. Predlaže preinačiti presudu, podredno ukidanje iste i vraćanje prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje. Potražuje trošak za sastav žalbe i pristojbe na žalbu.

3. Sa žalbom je postupljeno primjenom odredbe čl. 359. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj: 53/1991, 91/1992, 112/1999, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007, 84/2008, 96/2008, 123/2008, 57/2011, 148/2011 – pročišćeni tekst, 25/2013, 89/2014 – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske i 70/2019, 80/2022, 114/2022, 155/2023, 146/2025 – dalje: ZPP). Odgovor na žalbu nije podnesen.

4. Žalba tuženika nije osnovana.

5. Predmet spora je zahtjev tužitelja da mu tuženik isplati iznos od 5.000,00 eura isplaćenih tuženiku osnovom Ugovora o rezervaciji od 13. prosinca 2023.

6. Pobijanom odlukom usvojen je zahtjev tužitelja utvrdivši da se radilo o ugovoru kojim tuženik za kratko vrijeme osigurava kupcu da stan kojeg je odabrao za kupnju neće biti na tržištu ponuđen trećim osobama; da je tužitelj ispunio obvezu uplate rezervacije za stan; da je sporno koji je rok za sklapanje predugovora ugovoren, odnosno volja stranaka u pogledu roka ispunjenja obveze tuženika; da je postupanje tuženika u sklapanju ugovora bilo protivno načelu savjesnosti i poštenja kada je u ugovor unio odredbu o roku ispunjenja svoje obveze i zadržavanju uplaćenog iznosa za slučaj da tužitelj odustane od ugovora; da je vjerodostojan iskaz tužitelja kada navodi da mu je rečeno da se radi o roku od cca mjesec dana; da je neprihvatljiv iskaz svjedoka CJ kada navodi da s tužiteljem nije razgovarala o roku izdavanja građevinske dozvole; da je tužitelj i u upitu tuženiku početkom travnja konstatirao da građevinska dozvola poprilično kasni; da je tužitelj pismenom od 10. svibnja 2024. izjavio raskid ugovora;

Poslovni broj: Gž-417/26--2

da je građevinska dozvola postala pravomoćna u srpnju 2024.; da tuženik ni po izdavanju građevinske dozvole nije započeo s gradnjom; da je iz postupanja tuženika bilo očigledno da svoju obvezu neće ispuniti, da gradnja nije započela niti do zaključenja glavne rasprave, a slijedom čega primjenom odredbe čl. 364. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, 155/2023; dalje: ZOO) i čl. 368. ZOO prihvaća zahtjev tužitelja sa zateznim kamatama od 20. svibnja 2024.

7. Ispitujući pobijanu presudu u granicama određenih žalbenih navoda, pazeći dodatno i po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba postupka i pravilnu primjenu materijalnog prava, osim u odluci o troškovima postupka - čl. 365. st. 2. Zakona o parničnom postupku utvrđenje je ovoga suda da prvostupanjski sud nije počinio bitne povrede postupka na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti iz čl. 354. st. 2. t. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP. Pogrešno je primijenjeno materijalno pravo, ali je i pravilnom primjenom istog na pravilno i potpuno utvrđeno činjenično stanje valjalo jednako odlučiti.

8. Nije počinjena bitna povreda iz čl. 354. st. 2. t. 11. ZPP na koju tuženik ukazuje, određeno samo u smislu da je „pogrešan zaključak suda da se radilo o roku od 30 dana“. U tom dijelu odluka sadrži razloge koji su jasni i neproturječni i presuda nema nedostataka zbog kojih se ne bi mogla ispitati, a ne postoji niti proturječnost između onoga što se navodi o sadržaju isprava i zapisnika o iskazima danim u postupku i samih tih isprava i zapisnika. Tuženik ne prihvaća činjenična utvrđenja i pravne zaključke prvostupanjskog suda, ali to ne znači da je počinjena navedena bitna povreda. Nema niti povrede prava tuženika na pravično suđenje propisano člankom 29. stavkom 1. Ustava Republike Hrvatske jer odluka je valjano obrazložena, sadrži dovoljne razloge koji opravdavaju, u bitnom, odluku kakva je donesena kao posljedica razumnog i logičnog razmatranja izloženih i utvrđenih činjenica kroz relevantne propise.

9. Naime, prvostupanjski sud je i po stavu ovoga suda pravilnom primjenom odredbe čl. 8. ZPP, dakle cijeneći svaki dokaz zasebno i sve zajedno, kako i rezultate postupka (pa nije ostvarena relativno bitna povreda iz čl. 354. st. 1. u vezi sa čl. 8. ZPP na koju sadržajno ukazuje tuženik) utvrdio da su stranke 13. prosinca 2023. sklopile predmetni Ugovor o rezervaciji stana unutar izgradnje projekta „Split-Mejaši“; da je osnovom istog tužitelj uplatio tuženiku iznos od 5.000,00 eura radi rezervacije stana opisanog u Ugovoru s uključenim popustom od 5% na cje lokupnu kupoprodajnu cijenu stana s parkirnim mjestom, a do izdavanja građevinske dozvole kako je to naznačeno u Ugovoru; da se prilikom potpisa predugovora iznos oduzima od preostalog iznosa za uplatu; da uplaćeni iznos rezervacije smatra se odustatninom te ukoliko kupac odustane od kupnje stana tretira se kao naknada za vrijeme u kojem je stan bio nedostupan ostalim kupcima kako stoji u Ugovoru; da se tužitelj 2. travnja 2024. obratio tuženiku emailom s konstatacijom da dozvola poprilično kasni, da mu se dogodio smrtni slučaj u obitelji te da ga zanima varijanta u kojoj se može vratiti kaparu za rezervaciju; da iz iskaza svjedoka i tužitelja, prihvaćajući iskaz tužitelja kao istinit, slijedi da je između stranaka bio dogovoren rok od 30 dana za realizaciju građevinske dozvole; da taj rok nije ispoštovan; da je dopisom od 10. svibnja 2024. tužitelj izjavio raskid predmetnog Ugovora i zatražio povrat plaćenog iznosa; da tuženik nije započeo s gradnjom objekta do zaključenja glavne rasprave (16. prosinca 2025.).

Poslovni broj: Gž-417/26--2

10. Dakle, neosnovano tuženik ukazuje da rok od 30 dana nitko ne spominje jer tužitelj iskazuje da se radilo o roku od mjesec dana, a sud prvog stupnja je pravilnom primjenom odredbe čl. 8. ZPP i neposrednom ocjenom izvedenih dokaza, koja žalbenim navodima nije dovedena u sumnju, ocijenio nevjerodostojnim iskaz svjedoka CJ kada navodi da tužitelju nije rekla u kojem roku bi trebalo uslijediti ishođenje građevinske dozvole, to i iako je iskazala da se ugovori o rezervaciji sklapaju na rok od 30 dana, ali da je u konkretnom slučaju tvrtka donijela odluku da rezervaciju produži do izdavanja građevinske dozvole.

10.1. Naime, iz iskaza svjedoka slijedi da je tuženik kod ovakve vrste ugovora, u osnovi još pri pregovaranju o kupnji nekretnine, ugovarao rok od 30 dana jer je to najduži rok u kojem tvrtka sebi može priuštiti gubitak ne prodaje stambenih jedinica koje su u tom roku blokirane i da je to bila poslovna politika tvrtke, a da je u konkretnom slučaju tvrtka donijela odluku da će rezervaciju produžiti do izdavanja građevinske dozvole. Osim toga, svjedok navodi da se radilo o tipskom ugovoru.

10.2. Pri takvom iskazu svjedoka u svezi s drugim dokazima pravilno je zaključio prvostupanjski sud da je i u konkretnom slučaju bio određen rok od 30 dana , a koji je bio prava volja i namjera stranaka i u kojem je trebala uslijediti građevinska dozvola i nastavno zaključenje predugovora, kada je to bio rok koji je inače primjenjivao tuženik u ovakvim odnosima. Nastavno, u podnesku od 8. prosinca 2025. tuženik navodi da je rok od mjesec dana bio politika tužitelja kao najduži rok u kojem si tvrtka može priuštiti gubitak ne prodaje stambenih jedinica (pa čak i da je rok bio 30. siječnja 2024.).

10.3. Odredbom čl. 3. ZOO propisano je da su sudionici u obveznom odnosu ravnopravni, a čl. 4. ZOO da u zasnivanju obveznih odnosa i ostvarivanju prava i obveza iz tih odnosa sudionici su dužni pridržavati se načela savjesnosti i poštenja.

10.4. U takvim okolnostima, pravilno zaključuje prvostupanjski sud da postupanje tuženika glede navođenja roka u ugovoru do izdavanja građevinske dozvole i ugovaranjem uplaćenog iznosa i kao odustatnine i kao naknade za vrijeme u kojem je stan nedostupan ostalim kupcima, bilo je protivno načelu savjesnosti i poštenja u obveznim odnosima kada slijedi da je uobičajeni rok kod te vrste ugovora kod tuženika bio 30 dana, da su u konkretnom slučaju poslovi vezani uz ishođenje dozvole bili gotovo okončani (u vrijeme sklapanja Ugovora), ali se čekala odluka upravnog tijela. Dakle, slijedilo bi da nije postojala neizvjesnost u svezi ishođenja građevinske dozvole, a zbog koje bi tuženik odustao od svoje uobičajene poslovne prakse pri sklapanju predmetnog Ugovora. Točno je da u navodima tužbe tužitelj nije ukazivao na kašnjenje u svezi pribavljanja građevinske dozvole, ali je te činjenice iznio prije zaključenja prethodnog postupka, a već je u tužbi predloženo saslušanje tužitelja .

11. Takvo postupanje tuženika prilikom sklapanja predmetnog Ugovora koji ulazi u segment profesionalne djelatnosti tuženika zahtijeva od istog povećan stupanj pažnje u ispunjavanju obveze jer se radi o obvezi iz njegove profesionalne djelatnosti; zahtijeva cijeneći da se radilo o tipskom ugovoru tuženika, dakle ugovoru koji je isti pripremio, i tumačenje spornih odredbi u korist druge strane dakle, tužitelja. Stoga, u situaciji kada i iz iskaza svjedoka, pa i navoda tuženika slijedi da je rok u kojem si je mogao priuštiti da stan ne bude dostupan drugim kupcima iznosio 30 dana, odredba u predmetnom ugovoru kojom se taj rok produžava u osnovi neodređeno do izdavanja građevinske dozvole i ugovora ujedno i kao odustanina, ali i kao naknada za vrijeme u

Poslovni broj: Gž-417/26--2

kojem je stan bio nedostupan ostalim kupcima, ukazuje da se takvom odredbom narušilo načelo poštenog postupanja u obveznim odnosima i tužitelj doveo u neravnopravni položaj, cijeneći da je tužitelj ispunio svoju obvezu, dok je ispunjenje obveze tuženika, protivno i uobičajenoj poslovnoj praksi tuženika, ostavljeno neograničeno u dovoljnoj mjeri, a u korist tuženika, koji zadržava primljeni iznos, ali je izvršenje njegove obveze u smislu da stan neće nuditi na kupnju drugim kupcima vremenski nedovoljno ograničeno i to u njegovu korist.

12. Pri tome tuženik unatoč tome, prema ugovoru zadržava uplaćeni iznos ukoliko i u tako neodređenom vremenskom periodu tužitelj odustane od ugovora svojom krivnjom, ali zadržava ga i kao naknadu za to vrijeme u kojem stan nije bio dostupan ostalim kupcima; mada nije niti jasno, niti tuženik to navodi, niti potražuje troškove koje bi eventualno imao i pokrivao (tada) takvom naknadom.

13. Osim toga, osnovano tužitelj ukazuje i da ugovor ne sadrži cijenu predmetnog stana, pa iako tužitelj u iskazu spominje iznos od 5% popusta koji je naznačen i u ugovoru i cijenu od 260.000,00 eura koja nije sadržana u ugovoru, i u tom je segmentu obveza tuženika preuzeta ugovorom nedovoljno je određena, čl. 270. ZOO.

14. Stoga, radi se ništetnom ugovoru jer je činidba tuženika neodređena, pa i protivno uobičajenoj poslovnoj praksi tuženika i tuženik je dužan tužitelju vratiti primljeni iznos, čl. 323. st. 1. ZOO.

15. Neosnovani su, odnosno zbog navedenog nisu od značaja žalbeni navodi da nije „formalnopravno“ raskinut Ugovor, mada valja navesti da je volju za raskidom tužitelj očitovao još u dopisu (emailu) od 2. travnja 2024., a u konačnici u dopisu od 10. svibnja 2024. Slijedom svega, nije od odlučnog značaja da je građevinska dozvola ishođena krajem svibnja i pravomoćna u srpnju 2024.

16. Žalbeni navodi koji se tiču primjene Zakona o zaštiti potrošača nisu od značaja jer prvostupanjski sud nije niti zaključio da bi taj zakon valjalo primijeniti na konk retni pravni odnos.

17. Odluka o troškovima se određeno žalbom ne osporava.

18. Slijedom navedenog, valjalo je primjenom odredbe čl. 368. st. 2. ZPP odlučiti kao u izreci.

19. Kako je žalba neosnovana, odbijen je zahtjev tuženika za naknadu troška žalbenog postupka, čl. 166. st. 1. ZPP.

U Puli – Pola 16. travnja 2026.

Predsjednica vijeća

Dolores Peruško