REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU
Ulica grada Vukovara 84
P-1362/2021-157
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu toga suda Andrei Grahovac, u pravnoj stvari I. tužitelja ŽH iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i II. tužitelja DH iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], obojica zastupani po punomoćniku Ivanu Buljanu, odvjetniku u Odvjetničkom društvu Buljan & Strbad u Zagrebu, protiv tuženog TH iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave, zaključene 11. ožujka 2026. u prisutnosti punomoćnika I. i II. tužitelja te I. tužitelja, II. tužitelja i tuženika osobno, uz javnu objavu 15. travnja 2026.
p r e s u d i o j e
I Odbija se tužbeni zahtjev I. tužitelja ŽH iz [adresa]. tužitelja DH iz [adresa] koji glasi:
"Nalaže se tuženiku TH isplatiti I-tužitelju ŽH i II-tužitelju DH iznos od 4.218.000,00 eura sa zakonskim zateznim kamatama, i to:
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.04.2008. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.05.2008. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.06.2008. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.07.2008. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.08.2008. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.09.2008. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.10.2008. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.11.2008. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.12.2008. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.01.2009. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.02.2009. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.03.2009. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.04.2009. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.05.2009. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.06.2009. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.07.2009. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.08.2009. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.09.2009. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.10.2009. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.11.2009. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.12.2009. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.01.2010. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.02.2010. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.03.2010. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.04.2010. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.05.2010. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.06.2010. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.07.2010. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.08.2010. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.09.2010. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.10.2010. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.11.2010. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.12.2010. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.01.2011. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.02.2011. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.03.2011. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.04.2011. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.05.2011. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.06.2011. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.07.2011. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.08.2011. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.09.2011. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.10.2011. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.11.2011. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.12.2011. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.01.2012. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.02.2012. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.03.2012. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.04.2012. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.05.2012. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.06.2012. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.07.2012. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.08.2012. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.09.2012. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.10.2012. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.11.2012. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.12.2012. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.01.2013. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.02.2013. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.03.2013. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.04.2013. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.05.2013. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.06.2013. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.07.2013. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.08.2013. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.09.2013. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.10.2013. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.11.2013. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.12.2013. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.01.2014. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.02.2014. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.03.2014. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.04.2014. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.05.2014. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.06.2014. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.07.2014. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.08.2014. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.09.2014. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.10.2014. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.11.2014. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.12.2014. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.01.2015. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.02.2015. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.03.2015. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.04.2015. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.05.2015. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.06.2015. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.07.2015. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.08.2015. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.09.2015. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.10.2015. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.11.2015. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.12.2015. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.01.2016. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.02.2016. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.03.2016. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.04.2016. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.05.2016. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.06.2016. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.07.2016. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.08.2016. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.09.2016. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.10.2016. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.11.2016. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.12.2016. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.01.2017. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.02.2017. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.03.2017. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.04.2017. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.05.2017. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.06.2017. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.07.2017. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.08.2017. do isplate,
- na iznos od 37.000,00 eura počevši od 02.09.2017. do isplate,
sve u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem tečaju Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu uvećanoj za pet postotnih poena, a od 1. kolovoza 2015. godine do isplate po stopi koja se obračunava uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana.
2. Nalaže se tuženiku da nadoknadi I i II tužiteljima trošak parničnog postupka sa zateznom kamatom tekućom od dana presuđenja do isplate po stopi koja se obračunava uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena.",
u cijelosti kao neosnovan.
Obrazloženje
1. I. i II. tužitelji u tužbi navode da su Ugovorom o međusobnim pravima i obvezama od 3. rujna 2007. (dalje: Ugovor) koji je sklopljen između tuženika kao prodavatelja te I. i II. tužitelja kao kupaca dogovoreni pravni poslovi u vrijednosti 3.700.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti te da su I. i II. tužitelji temeljem navedenog Ugovora isplatili tuženiku 10% ugovorene vrijednosti posla, odnosno iznos od 370.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti, dok se tuženik kao prodavatelj obvezao najkasnije do 1. ožujka 2008. ishoditi pravomoćnu lokacijsku dozvolu, provesti parcelaciju u zemljišnim knjigama te unijeti to zemljište u temeljni kapital novoosnovane tvrtke, a u slučaju da ne izvrši preuzete obveze u ugovorenom roku, obvezao se kupcima plaćati ugovornu kaznu u visini od 1% ugovorene vrijednosti posla za svaki mjesec prekoračenja roka, odnosno 37.000,00 eura. Stoga I. i II. tužitelji preinačenim tužbenim zahtjevom u podnesku od 26. rujna 2017., koju preinaku je sud temeljem čl. 190. st. 3. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 02/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23. i 146/25. - dalje: ZPP) dopustio kao svrsishodnu za konačno rješenje odnosa među strankama, traže od suda da obveže tuženika na ime obveza koje su dospjele u razdoblju od 1. travnja 2008. do 1. rujna 2017. na isplatu iznosa od 4.218.000,00 eura sa zakonskim zateznim kamatama na svaki pojedinačni iznos od dana dospijeća do isplate te na naknadu parničnog troška u iznosu od 209.500,00 eura sa zateznim kamatama od dana donošenja presude do isplate.
2. Tuženik je u odgovoru na tužbu priznao postojanje Ugovora o međusobnim pravima i obvezama od 3. rujna 2007., kao i svoju tim ugovorom preuzetu obvezu plaćanja ugovorne kazne za slučaj zakašnjenja s ispunjenjem preuzete obveze, ali je istaknuo kako je 4. srpnja 2007. podnio Uredu državne uprave Zagrebačke županije, Službi za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, graditeljstvo i imovinskopravne poslove zahtjev za dobivanje podataka o uvjetima uređenja prostora čestica koje su predmet prodaje te da mu je to tijelo 13. kolovoza 2007. izdalo navedene podatke o uvjetima uređenja nakon čega je 27. rujna 2007. podnio zahtjev za dobivanje lokacijske dozvole za gradnju višestambeno-poslovne građevine sukladno odredbama tada važećeg Zakona o gradnji, o kojem zahtjevu nadležno upravno tijelo nije odlučilo u zakonom propisanom roku od 30 dana niti je riješilo sukladno odredbama tada važećeg Zakona o gradnji, nego da su to umjesto dotadašnjih službi uslijed nove organizacije sukladno odredbama Zakona o prostornom uređenju i gradnji riješili upravni odjeli i to na način da je jedan zahtjev za izdavanje lokacijske dozvole odbijen, dok po drugim podnesenim zahtjevima do danas nije odlučeno iako je tuženik udovoljio zahtjevima tih tijela i sukladno dva zaključka ishodio posebne uvjete za zgradu sa svim gabaritima, katnosti i izgrađenosti sukladno idejnom rješenju te udovoljio i svim drugim traženjima, temeljem čega je razvidno da je vođenje upravnog postupka izdavanja lokacijske dozvole u isključivoj nadležnosti upravnih tijela gradova i županija koje stoga jedine mogu biti odgovorne za neizdavanje lokacijske dozvole. Također je naveo da je spreman parcelirati zemljište i unijeti ga u temeljni kapital novoosnovane tvrtke kako je to ugovoreno te da je pred Općinskim sudom u Velikoj Gorici pod posl.br. Z-2310/12 dana 13. studenog 2007. pokrenuo postupak upisa svojeg prava vlasništva na tom zemljištu, ali da taj postupak do danas nije riješen, a dodao je i kako su I. i II. tužitelji bez obrazloženja odustali od gradnje jedne od zgrada na tom zemljištu. Tijekom postupka osporio je da bi predmetni Ugovor o međusobnim pravima i obvezama predstavljao kupoprodajni ugovor te istaknuo da on nikada nije bio vlasnik zemljišta koje je predmet tog ugovora. Stoga je traži od suda da tužbeni zahtjev odbije u cijelosti kao neosnovan.
3. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u Ugovor o međusobnim pravima i obvezama od 3. rujna 2007. (list 8-12 i 105-110 spisa), Ugovor o zajmu od 3. rujna 2007. (list 111-113 spisa), u ispis poruka elektronskom poštom (list 115-156 i 290-331 spisa), u kaznenu prijavu od 4. prosinca 2019. (list 177-179 spisa), u zahtjev tuženika za izdavanje lokacijske dozvole Klasa: UP/I-350-05/2007-01/338 (list 217-223 spisa), u idejno rješenje za gradnju zamjenske građevine na k. č. [katastarska čestica] i dr. k. o. [katastarska općina], ureda arhitektice IH, dipl.inž.arh. iz rujna 2007. (list 224-240 spisa), u posebne uvjete s prethodnom energetskom suglasnošću Gradske plinare Zagreb od 5. veljače 2009. (list 241- 242 spisa), u posebne uvjete građenja VG Vodoopskrbe d.o.o. od 28. travnja 2009. (list 245- 258 spisa), u obavijest Grada Velika Gorica (list 259 spisa), u prethodnu elektroenergetsku suglasnost HEP- Operater distribucijskog sustava d.o.o., Elektra Zagreb od 20. veljače 2009. (list 260-263 spisa), u posebne uvjete građenja MUP-a, PU zagrebačka, Sektor upravnih, inspekcijskih i poslova civilne zaštite od 20. srpnja 2009. (list 264-266 spisa), u dopis MUP-a, PU zagrebačka, Sektor upravnih, inspekcijskih i poslova civilne zaštite od 3. veljače 2009. (list 267 spisa), u suglasnost za lokacijsku dozvolu Grada Velika Gorica (list 269 spisa), u dopis Grada Velika Gorica od 17. srpnja 2009. (list 270 spisa), u požurnice od 27. studenog 2009.,11. prosinca 2009. i 2. ožujka 2011. te u službenu bilješku i dopis tuženika (list 271-274 te 281-288 spisa), u obavijest Ureda državne uprave u Zagrebačkoj županiji, Služba za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, graditeljstvo i imovinsko pravne poslove, Ispostava Velika Gorica od 13. kolovoza 2007. s prilozima (list 276-280 spisa), u izvadak iz sudskog registra za tvrtku Pet zvijezda d.o.o., ranije Gaudeamus d.o.o.(list 332- 335 spisa), u ugovore broj, 1-00, 2-00, 3-00, 4-00, 5-00, 6-00, 8-00, svi od 3. studenog 2020. (list 464 – 477 spisa), u izvadak iz zemljišne knjige za k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška], kč. br. [katastarska čestica] (list 507 spisa), proveo dokaz saslušanjem svjedoka ČH (list 101 spisa) te dokaz saslušanjem stranaka.
4. Uvidom u Ugovor o međusobnim pravima i obvezama od 3. rujna 2007. utvrđeno je da je zaključen između tuženog TH kao prodavatelja te I. i II. tuženih ŽH i DH kao kupaca, čiji su potpisi na Ugovoru istoga dana ovjereni od Vesne Pučar, javnog bilježnika u Zagrebu pod brojem OV-19111/07.
5. U točki I. Ugovora je navedeno da je predmet Ugovora definiranje pravnog odnosa između prodavatelja i kupaca u odnosu na kupnju, odnosno prodaju nekretnina kao i pripremu prijenosa poslovnih udjela u tvrtki Vego d.o.o. u vlasništvu prodavatelja. Konstatirano je da je tuženik stvarni vlasnik zemljišta u [adresa], upisanog u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], k. č. br. [katastarska čestica] sa identifikacijom u katastru PL 722, k. č. br. [katastarska čestica] Podbrežnica, ukupne površine cca 5300 m2 i nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] površine cca 2700 m2. Ugovoreno je da će se stvarna kvadratura konstatirati kod nove izmjere zemljišta, kada će se odrediti i nove oznake čestica te konačna kupoprodajna cijena. Ugovorom je definirana baza za konačnu cijenu kod prijenosa poslovnih udjela u tvrtki sa nekretninama (za cca 16000 m2 bruto razvijene površine (BRP) i cca 12800 m2 neto korisne površine (NKP) iznos od 291,00 euro/1 m2 NKP).
6. Ugovorne strane su u točki III. Ugovora dogovorile da će zaključiti ugovor o prijenosu poslovnih udjela u trenutku ishođenja pravomoćne lokacijske dozvole kada bi stjecatelji otkupili sve poslovne udjele od prenositelja.
7. I. i II. tužitelji su se kao kupci Ugovorom obvezali odmah po potpisivanju predmetnog Ugovora isplatiti tuženiku iznos od 370.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti kao avans, a tuženik je kao prodavatelj dopustio I. i II. tužiteljima kao kupcima u svrhu osiguranja povrata tih sredstava upis hipoteke u visini danog avansa na nekretninama tuženika upisanim u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].
8. Tuženik se obvezao kao stvarni vlasnik građevinskog zemljišta u [adresa] koje se sastoji od zk.č.br. 1809/140 i 1809/1 upisanih u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] koje odgovaraju k. č. br. [katastarska čestica] upisanim u posjedovni list br. 722 k. o. [katastarska općina], stvarne kvadrature koja će se utvrditi nakon nove izmjere, najkasnije do 1. ožujka 2008. ishoditi pravomoćnu lokacijsku dozvolu, provesti parcelaciju zemljišta u zemljišnim knjigama i unijeti zemljište u temeljni kapital novoosnovane tvrtke. Također, tuženik se obvezao ukoliko ne izvrši svoju obvezu u ugovorenom roku do 1. ožujka 2008. plaćati I. i II. tužiteljima ugovornu kaznu u visini od 1% od ugovorene kupoprodajne cijene za svaki mjesec zakašnjenja.
9. I. i II. tužitelji su se obvezali u roku od 30 dana od tuženikove obavijesti da je ispunio navedene ugovorne obveze isplatiti tuženiku daljnji iznos od 750.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti uz istovremeni prijenos poslovnih udjela novoosnovane tvrtke sa zemljištem unesenim u temeljni kapital s tuženika na I. i II. tužitelja, dok su se I. i II. tužitelji obvezali kod prijenosa udjela, radi osiguranja naplate preostalog dijela kupovnine, izdati tuženiku mjenicu tvrtke bez protesta na iznos od 2.000.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti s dospijećem 1. ožujka 2009.
10. I. i II. tužitelji su se kao kupci obvezali isplatiti tuženiku kao prodavatelju u roku od 45 dana od pravomoćnosti građevinske dozvole preostali iznos kupovnine koji će biti utvrđen na bazi NKP površine sa utvrđenom cijenom od 291,00 eur/m2, priznali su prodavatelju i pravo vlasništva 6 gotovih stanova u novosagrađenom objektu po sistemu „ključ u ruke“ ukupne površine 360 m2 s utvrđenom vrijednošću 1m2 stana po cijeni od 1.600,00 eura, koje stanove su mu se obvezali predati u posjed i vlasništvo najkasnije do 1. rujna 2010.
11. Istoga dana kada je zaključen Ugovor o međusobnim pravima i obvezama od 3. rujna 2007., stranke su zaključile i Ugovor o zajmu na kojem je potpis tuženika kao zajmoprimca ovjeren kod javnog bilježnika Vesne Pučar iz Zagreba, Miramarska 24, pod brojem Ov- 19110/07 a iz kojeg proizlazi da zajmodavac ŽH daje, a zajmoprimac TH prima u zajam iznos od 370.000,00 eura u protuvrijednosti u kunama, na rok od 6 mjeseci koji počinje teći od dana potpisa ugovora pa do 3. ožujka 2008. U točki IV Ugovora ugovoreno je da za povrat zajma zajmoprimac daje garanciju u nekretnini i to kč. br. [katastarska čestica] oranica Rašče površine 5 rali i 491 čhv te kč. br. [katastarska čestica] gospodarska zgrada, skladište, vaga, trgovina, ekonomsko dvorište i oranica površine 1 ral i 1181 čhv, sve upisano u zk. ul. broj [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao i kč. br. [katastarska čestica] gospodarska zgrada, silos, ekonomsko dvorište i oranica površine 1 ral i 1181 čhv te kč. br. [katastarska čestica] oranica površine 1482 čhv, sve upisano u zk. ul. broj [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], sve upisano kod zemljišno knjižnog odjela Općinskog suda u Bjelovaru, te ovlašćuje zajmodavca da u svrhu osiguranja dugovanja zasnuje založno pravo na navedenim nekretninama.
12. Uvidom u zahtjev tuženika za izdavanje lokacijske dozvole Klasa: UP/I-350-05/2007- 01/338 utvrđeno je da je 27. rujna 2007. podnesen zahtjev za izdavanje lokacijske dozvole za poslovno stambenu građevinu na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] podnesen u Uredu državne uprave u Zagrebačkoj županiji, Služba za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, graditeljstvo i imovinsko pravne poslove, da je 8. veljače 2008. zahtjev po službenoj dužnosti preuzeo Grad Velika Gorica, da je 3. travnja 2008. i 16. listopada 2008. dostavljena dopuna projekta, idejno rješenje za gradnju zamjenske građevine TD 95/07 iz rujna 2007., da su 26. siječnja 2009. zatraženi posebni uvjeti građenja od nadležnih tijela koji su pribavljeni zaključno do 6. srpnja 2009., nakon čega je zaključcima od 11. siječnja 2010. i 18. siječnja 2010. zatražena dopuna zahtjeva na način da se tražio dokaz pravnog interesa za šest katastarskih čestica u k. o. [katastarska općina] i Pleso čemu ovdje tuženik nije udovoljio, a 2. veljače 2010. obavljen je i očevid na lokaciji nakon čega je 5. veljače 2010. doneseno rješenje kojim je zahtjev za izdavanje lokacijske dozvole odbijen uz obrazloženje da podnositelj zahtjeva usprkos više poziva nije dostavio dokaz pravnog interesa za kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Protiv tog rješenja ovdje tuženik je podnio žalbu, a rješenjem Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva od 9. srpnja 2010. rješenje je poništeno te je vraćeno na ponovni postupak. U nastavku postupka podneseno je novo idejno rješenje za građenje višestambeno – poslovne građevine TD95/07 iz listopada 2010. u kojem se kao zona zahvata navodi kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], a 2. prosinca 2010. je na traženje Ureda dostavljena dopuna idejnog rješenja. Upućen je poziv za uvid u idejno rješenje za zainteresirane stranke kojem se odazvao Grad Velika Gorica koji se nije suglasio sa idejnim rješenjem. Dana 25. siječnja 2011. donesen je zaključak kojim se traži usklađenje sa čl. 69. st. 1. GUP-a Grada [adresa] uz ostavljen rok do 26. veljače 2011.
13. Uvidom u požurnice od 27. studenog 2009., 11. prosinca 2009. i 2. ožujka 2011. te u službenu bilješku i dopis tuženika (list 271-274 te 281-288 spisa), vidljivo je da je tuženik u više navrata požurivao rad Gradskog Ureda državne uprave u Zagrebačkoj županiji, Služba za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, graditeljstvo i imovinsko pravne poslove, Ispostava Velika Gorica u rješavanju predmeta po njegovom zahtjevu za izdavanjem lokacijske dozvole.
14. Uvidom u ugovore broj 1-00, 2-00, 3-00, 4-00, 5-00, 6-00, 8-00, svi od 3. studenog 2020. utvrđeno je da su zaključeni između AZ Logistik d.o.o., [adresa] kao prodavatelja i predavatelja, te TH, ovdje tuženog kao kupca i preuzimatelja u čijem se čl. 1. navodi da je AZ Logistik d.o.o. Zagreb, kupio i preuzeo nekretnine od GIP Pionir p.o. Novo Mesto u stečaju temeljem ugovora koje je stečajno vijeće Okružnog suda u Novom Mestu svojim rješenjem poslovni broj St-8/96-593 od 15. svibnja 2000. odredilo za prodaju i to nekretnina u k. o. [katastarska općina] i k. o. [katastarska općina], sve u stečajnom postupku koji se vodi kod Okružnog suda u Novom Mestu pod poslovnim brojem St-8/96. U čl. 2. navedenih ugovora ugovorne strane su utvrdile da je prodavatelj stvarni vlasnik nekretnina i to zemljišta u k. o. [katastarska općina], Podbrežnica koje se u naravi sastoje od urbanistički uređenog neizgrađenog zemljišta i izgrađenog zemljišta sa uređenom komunalnom infrastrukturom. Predmet prodaje su nekretnine upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to kč. br. [katastarska čestica] trafostanica površine 4čhv, 14m2; kč. br. [katastarska čestica] oranica, 3 čhv, 11m2, kč. br. [katastarska čestica] oranica, 4 čhv, 14m2; kč. br. [katastarska čestica] dvorište 383 čhv, 1378 m2; kč. br. [katastarska čestica] oranica, 752 čhv, 2705 m2; kč. br. [katastarska čestica] oranica, 575 čhv, 2608 m2; kč. br. [katastarska čestica] oranica 676 čhv, 2431 m2; kč. br. [katastarska čestica] oranica 422 čhv, 1518 m2; kč. br. [katastarska čestica] oranica, 867 čhv 3118 m2; 1809/150 oranica, 578 čhv, 2079 m2; kč. br. [katastarska čestica] oranica, 146 čhv, 525 m2; 1809/272 oranica, 91 čhv, 327 m2; 1809/313 oranica 2705 m2; kč. br. [katastarska čestica] dio, cesta i kč. br. [katastarska čestica] dvorište – zelena površine 158 čhv, 568/m2. U predmetnim ugovorima ugovorena je kupoprodajna cijena za navedene nekretnine ali nije ugovoren rok niti način plaćanja. Ugovori sadrže tabularnu izjavu kojom prodavatelj dozvoljava kupcu uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama.
15. Uvidom u izvadak iz sudskog registra za tvrtku Pet Zvijezda d.o.o. (ranijeg imena tvrtke Gaudeamus d.o.o.) čiji je osnivač i član društva, kao i osoba ovlaštena za zastupanje TH proizlazi da je osnovano temeljem društvenog ugovora o osnivanju od 19. travnja 2005.
16. Uvidom u izvadak iz sudskog registra za tvrtku AZ Logistik d.o.o. čiji je osnivač i član društva, kao i osoba ovlaštena za zastupanje TH proizlazi da je osnovano izjavom o osnivanju društva sa ograničenom odgovornošću od 14. svibnja 1997.
17. Svjedok ČH je iskazao da poznaje parnične stranke jer su zalazili u njegov lokal. Jednom prilikom je tuženik TH rekao da ima interesantno zemljište u svom vlasništvu, on je tu informaciju prenio I. i II. tuženicima. Bio je prisutan prilikom više njihovih razgovora u vezi toga zemljišta te mu je poznato da se gospodin TH obvezao pripremiti papirologiju i to parcelirati zemljište i ishoditi lokacijsku i građevinsku dozvolu, a tužitelji su se obvezali te poslove investirati. Radilo se o zemljištu površine veće od 5000 m2 u [adresa] pored aerodroma. Poznato mu je da je tuženik poduzeo radnje u svrhu ishođenja lokacijske dozvole. Dao je izraditi elaborat koji je predan nadležnom uredu. Nije mu poznato da bi uspješno ishodio lokacijsku dozvolu već misli da je njegov prijedlog odbijen. U jednom trenutku se čak elaborat izgubio jer je ured selio iz [adresa] u [adresa]. Nakon što je zahtjev odbijen tuženik je angažirao jednu gospođu čijeg se imena ne sjeća, a koja je znala na Općini sređivati papire i koja je pokušala ovaj problem riješiti. Poznato mu je da je tuženik podnio žalbu protiv negativnog rješenja, međutim taj postupak do danas nije okončan. Namjera stranaka je bila ući u projekt jer je postojala mogućnost izgradnje na navedenom zemljištu. Njihova je namjera bila ili da se projekt izradi, nekretnina pripremi za gradnju uz ishođenu građevinsku dozvolu te da se projekt proda ili da se izgradi zgrada na tom zemljištu sa više stanova i polovnih prostora. Investiranje tog projekta većim djelom je bila obveza tužitelja, dok se tuženik obvezao dati svoje zemljište te pripremiti svu dokumentaciju. Tužitelji su trebali investirati novac potreban za otvaranje trgovačkog društva i sva trojica su trebali biti zajedno u tom trgovačkom društvu. Naknadno su trebali dogovoriti tko će biti i u kojem dijelu vlasnik poslovnih udjela u tvrtki, a tvrtka je trebala biti vlasnik sagrađene nekretnine, pod uvjetom da bude sagrađeno. Ne zna je li to trgovačko društvo osnovano. Projekt za izgradnju stambeno poslovne zgrade je izrađen. Ugovor o međusobnim pravima i obvezama stranke su radile zajedno, a ne sjeća se jesu li stranke nakon ovog ugovora o međusobnim pravima i obvezama trebale zaključiti još kakav ugovor. Nije mu poznato trgovačko društvo pod imenom Vego d.o.o. Postojao je rok do kojeg se ovdje tuženik obvezao ishoditi lokacijsku i građevinsku dozvolu, ali do toga roka on nije uspio isto ishoditi jer je zahtjev za izdavanjem lokacijske dozvole odbijen. Poznato mu je da su I. i II. tužitelji isplatili tuženiku iznos od 300.000,00 eura, a radilo se o iznosu kapare za zemljište. I. i II. tužitelji su se obvezali nakon ishođenja lokacijske i građevinske dozvole platiti tuženiku ostatak kupoprodajne cijene za zemljište u određenim ratama. Je li to bila njihova obvezu ili je to bila obveza koju je trebala izvršiti novoosnovana firma, to ne zna. Oni su za zaključenje predmetnog Ugovora angažirali odvjetnika i to sada pok. gospodina Vuletića i s njime su to dogovarali. Rekao je da se sjeća gospodina RH i njegove funkcije u postupku ishođenja lokacijske dozvole kao i arhitektice IH. Sjeća se i odvjetnika pokojnog LH. Sjeća se da je odjel za zaprimanje prijedloga za ishođenje dozvola u jednom trenutku preseljen iz [adresa] u [adresa] i tada se i izgubio cijeli projekat kojeg su oni pokušavali pronaći, ali koliko mu je poznato, nisu ga pronašli. Nakon toga moralo se raditi sve ispočetka, arhitektica je morala ponovno izraditi elaborat, ponovno ga predati radi ishođenja lokacijske dozvole. Misli da su čak i tužitelji nešto pokušavali odnosno poduzimali kako bi se ubrzao postupak ishođenja lokacijske dozvole, ali nije siguran. Tuženik i on su angažirali više osoba i kroz politiku i na drugi način preko kojih su nastojali da se ishodi rješenje u svezi lokacijske dozvole, ali nisu uspjeli. Urgirali su i kod tadašnjeg gradonačelnika [adresa], AH. Od pročelnice tog ureda je čuo da je doneseno rješenje o zahtjevu tuženika koje je bilo negativno. Poznato mu je da tuženik nije vratio tužiteljima niti jedan dio primljenog novca ili zakasnine odnosno izvršio bilo kakvu isplatu tužiteljima. Sve ovo mu je poznato jer je sa tuženikom imao usmeni dogovor da mu pomaže u ispunjenju njegove ugovorne obveze i njegovo usmeno obećanje da će mu za to isplati određeni dio novca.
18. I. tužitelj ŽH iskazao je da su on i njegov brat u vrijeme zaključenja Ugovora o međusobnim pravima i obvezama sa tuženikom bili vlasnici građevinske firme. Gospodin ČH je došao sa gospodinom TH i rekao da ima zemljište za gradnju površine oko 4500 m2 u [adresa]. Bili su zainteresirani te su razgovarali o kupnji tog zemljišta. Platili su kaparu u iznosu od 375.000,00 eura, a tuženik se obvezao u roku od 6 ili 9 mjeseci riješiti papire. Zemljište je bilo upisano u zemljišne knjige, a kao vlasnik je bio upisan Ž. Zemljište je od Pionira kupilo trgovačko društvo AZ Logistik čiji je tuženik bio vlasnik i postojala je jedna zabilježba Grada Velike Gorice. Ugovorena je ugovorna kazna od 1% mjesečno ukoliko tuženik ne izvrši svoj dio ugovorne obveze u roku. Tuženik je čak predlagao da ugovore ugovornu kaznu od 3% mjesečno jer je rekao da će on svoju obvezu vrlo brzo izvršiti, međutim nisu na to pristali jer su smatrali da je 1% dovoljno. Poznato mu je da je tuženik poduzeo određene radnje radi sređivanja zemljišno knjižnog stanja i ishođenja dokumentacije. Podnio je zahtjev za ishođenje lokacijske dozvole, međutim dozvola mu nije izdana jer imovinsko pravni odnosi nisu bili riješeni. Nema uvida u to je li mu ikada izdano ikakvo rješenje u svezi lokacijske dozvole. I tuženik i njih dvoica poduzimali su radnje kako bi se ishodilo rješenje. Tuženik je čak podnio i tužbu protiv gradonačelnika te kaznene prijave protiv njega i drugih osoba. Tražili su osobe koje bi im u tome mogle pomoći, kontaktirali su sa odvjetnicima. Koliko mu je poznato, razlog zbog kojeg tuženik nije mogao ishoditi lokacijsku dozvolu je taj što nije bio proveden njegov ugovor o kupnji tog zemljišta u zemljišnim knjigama. Poznato mu je da je on poduzimao radnje vezano za uknjižbu, a tek je naknadno, nakon što je podnesena ova tužba, u jednom trenutku vidio da je u zemljišnim knjigama uknjižen AZ Logistik d.o.o. Nije mu poznato iz kojeg razloga ta uknjižba nije provedena u roku u kojem se tuženik obvezao ishoditi dokumentaciju temeljem predmetnog ugovora. Na pitanje jesu li produžavali ugovoreni rok u kojem se tuženik obvezao izvršiti svoj dio ugovorne obveze iskazao je da su tužbu podnijeli sa velikim vremenskim odmakom upravo zbog toga, a na tužbu su se odlučili u trenutku kada im je prijetilo nastupanje zastare potraživanja. Nije mogao sa sigurnošću reći jesu li tuženika pisanim putem pozvali da izvrši svoju ugovornu obvezu u nekom naknadnom primjerenom roku, međutim postoje mailovi kojima su komunicirali. Čak je i nedavno tuženika obavijestio da ima kupca za to zemljište ako je zainteresiran, međutim nije mu odgovorio. Ne zna jesu li tuženiku izjavili da raskidaju predmetni ugovor, ali su ga još prije 10-ak godina tražili da im vrati njihov novac. Trgovačko društvo AZ Logistik d.o.o. imalo je u vlasništvu više čestica zemlje i trebalo je izdvojiti ovu česticu od 4500m2 koja je bila predmet kupoprodaje iz trgovačkog društva AZ Logistik d.o.o. u novo trgovačko društvo koje su trebali osnovati on i njegov brat, dakle prenijeti tu zemljišnoknjižnu česticu kao poslovni udio nakon njezinog izdvajanja, odnosno cijepanja od ostalih čestica u novoosnovano trgovačko društvo u vlasništvu njega i njegovog brata. Upravo iz tog razloga se tuženik obvezao izvršiti parcelaciju zemljišta, međutim to nije učinio. Na predmetnom zemljištu nekretninu su trebali graditi brat i on i to nakon što tuženik ishodi lokacijsku i građevinsku dozvolu te izdvoji česticu iz trgovačkog društva u svom vlasništvu i prenese u vlasništvo njihovog novoosnovanog trgovačkog društva. Ne sjeća se točno dinamike isplate ostatka kupoprodajne cijene koja je bila ugovorena u više rata, a kao dio isplate kupoprodajne cijene obvezali su se tuženiku predati u vlasništvo i 6 stanova u svojoj novoizgrađenoj zgradi. Ne sjeća se jesu li prilikom ugovaranja kapare ugovorili što će se s njom dogoditi nakon zaključenja konačnog ugovora, odnosno u slučaju da do realizacije ugovora ne dođe. Trgovačko društvo koje se brat i on trebali osnovati zbog realizacije predmetnog Ugovora nije osnovana. Osim ovog Ugovora sa tuženikom nisu zaključili niti su trebali zaključiti bilo kakav ugovor.
19. II. tužitelj ĐH je iskazao da se u cijelosti pridružuje iskazu I tužitelja. Dodao je da se tuženik obvezao predmetnim Ugovorom izvršiti svoj dio obveze do 1. ožujka 2008. što nije učinio te nema imovinu iz koje bi im vratio kaparu. Predložio je da im tuženik vrati kaparu koju su mu dali sa zateznim kamatama i da time završe ovaj spor. Ne zna jesu li u nekom trenutku pisanim putem pozvali tuženika da izvrši svoju obvezu u naknadnom primjerenom roku, ali je prošao rok u kojem su nastojali da riješe problem mirnim putem, nakon čega su podnijeli tužbu. Nisu pisanim putem produžavali rok od 1. ožujka 2008. do kojeg se tuženik obvezao izvršiti svoju obvezu, ali su vjerovali da će on svoj dio obveze izvršiti, zbog čega su tako dugo i čekali. Nije mu poznato iz kojeg razloga nije došlo do izdavanja lokacijske dozvole. U svezi zemljišnoknjižnog stanja poznato mu je samo da je tuženik to zemljište kupio, da je isto unio u trgovačko društvo AZ Logistik d.o.o. koja je bila vlasnik zemljišta, da su oni dio tog zemljišta kupili i da ga je trebalo prenijeti iz te tvrtke u tvrtku koju su brat i on trebali osnovati.
20. Tuženi TH je u svom iskazu potvrdio da je sa I. i II. zaključio predmetni Ugovor o međusobnim pravima i obvezama po kojem je bio dužan prodati i predati tužiteljima dvije zemljišnoknjižne čestice od kojih je jedna tada imala koeficijent izgrađenosti oko 17.500 m², a druga oko 8.000 m². Po predmetnom ugovoru je od tužitelja primio prvu ratu u iznosu od oko 370.000,00 eura, odnosno oko cca 8,4% ukupno ugovorene kupovnine. Nakon toga je krenuo ispunjavati svoje ugovorom preuzete obveze, ali je naišao na brojne prepreke. Za njih uglavnom krivi gradonačelnika [adresa] gospodina AH i još dvoje njegovih pročelnika za koje sumnja da su zločinačka organizacija. Na temelju predmetnog Ugovora je bio ovlašten podnijeti zahtjev Gradu Velikoj Gorici za izdavanje lokacijske dozvole, a što je i učinio. Međutim, prvi zahtjev se izgubio negdje u gradu, potom je podnio drugi zahtjev koji je delegiran u Grad Jastrebarsko, nakon toga je podnio još tri zahtjeva Gradu Velikoj Gorici, no ni po jednom od tih zahtjeva unatoč ishođenim i pravomoćnim svim suglasnostima raznih tijela, npr. za priključak, vode, struje, telefon, plin, vatrogasaca i sl., nije uspio ishoditi lokacijsku dozvolu. Nakon toga je dobio uputu tadašnje zamjenice ministrica graditeljstva ŽHŽ da podnese zahtjev za izdavanje lokacijske dozvole izravno u ministarstvo graditeljstva što nije učinio, nego je o toj mogućnosti obavijestio tužitelje koji nakon toga nisu podnijeli zahtjev za izdavanje lokacijske dozvole ministarstvu unatoč takvoj uputi. Nije osobno podnio zahtjev za izdavanje lokacijske dozvole Ministarstvu graditeljstva jer nije bio investitor i nije imao novce da sam izgradi tu zgradu. U cijelom tom poslu njegov partner je bio ČH iz [adresa] koji je desetak puta odlazio u grad Jastrebarsko i Grad Veliku Goricu kako bi pokušao ishoditi lokacijsku dozvolu. U tu svrhu je jednom prilikom u restoran ČH došao i novi gradonačelnik ZH. Prethodno je osobno s gradonačelnikom AH bio barem pet puta na radnim ručkovima kako bi ubrzao rad uprave na izdavanju sporne lokacijske dozvole. Iz svega se vidi da je poduzimao sve što je mogao u svrhu ispunjenja ugovorom preuzete obveze te se o tome nikada nije ispričavao tužiteljima. Upravo je po uputi I. tužitelja ŽH podnio kaznenu prijavu protiv gradonačelnika [adresa] gospodina AH, kao i njegovih pročelnika, predsjednice suda u [adresa], šefice ispostave katastra [adresa] i drugih. Predmetna tužba je podnesena u trenutku kada je po Ugovoru dospjela na naplatu druga rata kupovnine. Sa tužiteljima je pisan još jedan ugovor, a sklopljeno je i više usmenih ugovora po istom pitanju. Cijelo vrijeme su tužitelji i on radili zajedno do jednog trenutka kada je ta suradnja iz njemu nepoznatog razloga prekinuta. Sumnja da je suradnja prekinuta zato jer su tužitelji u trenutku zaključenja ugovora znali da nemaju novce za isplatu tuženiku, nisu registrirali tvrtku Vego d.o.o. koju su bili dužni osnovati, nisu predali instrumente osiguranja isplate preostale ugovorene kupovnine tuženiku i nisu imali mogućnost dobiti od banke cca 16.000.000,00 eura da bi se napravila roh-bau zgradu. Sumnja da su ga doveli u zabludu, držali u zabludi te prevarili. Tužiteljima nije temeljem čl. 3. toč. b Ugovora platio ništa s osnova ugovorne kazne - zakasnine ili s bilo kojeg drugog osnova jer ga tužitelji nikada na to nisu niti pozvali.
21.
Prilikom dopunskog saslušanja tuženik je iskazao da su tužitelji i on zajedno uz sudjelovanje gospodina ČH, odvjetnika Vuletića i gospodina RH mjesecima raspravljali i vršili uvide u dokumentaciju prije nego što su zaključili Ugovor o međusobnim pravima i obvezama. Zemljište koje je bilo predmetom toga ugovora kupilo je trgovačko društvo AZ Logistik d.o.o. u stečajnom postupku i isto mu je dodijeljeno temeljem rješenja stečajnog suda i to Okružnog privrednog suda Novo Mesto u Sloveniji. Osobno je preuzeo obvezu ishoditi pravomoćnu lokacijsku dozvolu za gradnju na tom zemljištu, dok su se tužitelji obvezali pripremiti idejno rješenje za izgradnju višestambene zgrade na tom zemljištu. Nekretnina je u trenutku zaključenja ugovora o međusobnim pravima i obvezama bila još uvijek u zemljišnim knjigama upisana u kao vlasništvo GIP Pionir u stečaju, a isti su bili upisano kao posjednici u katastru. Tvrtka AZ Logistik d.o.o. je stekla vlasništvo nad tim zemljištem upravo u stečajnom postupku koji je vođen nad GIP Pionir. To trgovačko društvo trebalo se upisati kao vlasnik u zemljišne knjige u roku od 30 dana od pravomoćnosti rješenja o dosudi, a rješenje je doneseno negdje 2000., dakle prije zaključenja Ugovora o međusobnim pravima i obvezama. Vlasnik i direktor trgovačkog društva AZ Logistik d.o.o. bio je on i kao fizička osoba je zaključio ugovor o kupoprodaji više čestica od trgovačkog društva AZ Logistik d.o.o., među kojima je i čestica zemljišta koja je bila predmet Ugovora o međusobnim pravima i obvezama. Temeljem tog Ugovora je trebao nakon ishođenja lokacijske dozvole i izvršene parcelacije zemljišta isto unijeti u temeljni kapital novoosnovane tvrtke VEGA d.o.o. koju se on obvezao osnovati, a ne ovdje tužitelji. Osnovao je tvrtku pod novim nazivom Pet Zvijezda d.o.o. Nije unio to zemljište u trgovačko društvo Pet Zvijezda d.o.o. jer mu je to onemogućio Općinski sud u Velikoj Gorici, prema njegovom mišljenju zbog nezakonitog razloga. Što se tiče isplate iznosa od 370.000,00 eura rekao je da su mu tužitelji taj iznos isplatili, ali ne temeljem ugovora o međusobnim pravima i obvezama već temeljem ugovora o zajmu od 3. rujna 2007. Taj iznos nije predstavljao niti dio kupoprodajne cijene niti kaparu već pozajmicu jer se nikada nije obvezao da će to zemljište prodati tužiteljima, a Ugovor o međusobnim pravima i obvezama sastavljao je njihov odvjetnik. Taj Ugovor je prethodno pročitao, a radili su na njemu mjesecima kada su pripremali sadržaj dogovora i on je taj ugovor potpisao. Ne sjeća se je li u Ugovor o međusobnim pravima i obvezama ušlo upravo ono što su se dogovorili. Tužitelji su radili na nekoliko projekata vezano za izgradnju nekretnina, a na predmetnoj čestici željeli su sagraditi višestambeno - poslovnu građevinu prema prostornom planu [adresa] koji je tada bio na snazi. Tužitelji su sami inzistirali na zaključenju Ugovora o zajmu i Ugovora o međusobnim pravima i obvezama i vjeruje da je Ugovor o zajmu zaključen kao instrument osiguranja za iznos koji su mu isplatili. Za povrat toga zajma dao je garanciju u nekretnini i to dvije nekretnine upisane kod Općinskog suda u Bjelovaru. Tužitelji ga nikada nisu tražili povrat tog novca niti je išta od tog novca tužiteljima vratio. Podnio je zahtjev za izdavanje lokacijske dozvole 29. srpnja 2007. Nakon toga mijenjali su se zakoni kao i ustroj upravnih tijela. Angažirao je ovlaštenog arhitekta koji je izradio idejno rješenje temeljem prethodno ishođenih uvjeta gradnje. Jedan set tih zahtjeva se izgubio pred organima uprave. Primili su brojne zaključke po kojima su postupali, ishođene su sve suglasnosti, ali je tadašnji gradonačelnik AH naredio da im se ne izda lokacijska dozvola zbog čega je protiv njega podnio kaznenu prijavu. Iskazao je daje u postupku ishođenje alokacijske dozvole 5. veljače 2010. doneseno rješenje kojim je odbijen zahtjev za izdavanje lokacijske dozvole na što se žalio te je 9. srpnja 2010. doneseno rješenje kojim je predmet vraćen na ponovni postupak. Nakon toga vođen je ponovni postupak, ali više nije primio nikakvo rješenje kojim bi ponovno bilo odlučeno o zahtjevu. Kao što je već ranije rekao, kupio je trgovačko društvo pod nazivom Pet Zvijezda d.o.o. koje bi tužitelji preuzeli, ali oni to nisu učinili već su odustali od projekta. Upoznao je tužitelje sa problemom i zajedno su aktivno sudjelovali u pokušaju da to riješe. Ne zna iz kojeg razloga je prvi puta odbijen njegov zahtjev za izdavanje lokacijske dozvole, ali misli da razlog tome nije bio neriješeno zemljišnoknjižno stanje. Podnio je zahtjev za uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama, vođen je postupak, a tijekom tog postupka dobio je rješenje o upisu Republike Hrvatske kao vlasnice. Danas je vlasnik zemljišta koji je bio predmet njihovog ugovora društvo AZ Logistik d.o.o. Nije siguran kada je izvršen taj upis, ali mislim da je to bilo 2009. Tužitelji ga nisu pisanim putem pozivali da izvrši svoju obvezu u nekom naknadnom roku niti su izjavili da raskidaju ugovor, već je 2012. primio tužbu. Njihova je suglasna namjera bila da izvrše taj pravni posao, ali do toga na kraju nije došlo. Što se tiče svrhe zaključenja Ugovora o međusobnim pravima i obvezama rekao je da su tužitelji trebali graditi zgradu na zemljištu koje je bilo predmetom tog Ugovora. Iznos od 750.000,00 eura koji su se obvezali isplatiti nakon što on izvrši svoj dio obveze po tom Ugovoru bio je iznos koji bi u tom slučaju trebali platiti njemu za prijenos poslovnih udjela novoosnovane tvrtke u koju se obvezao prethodno unijeti to zemljište kao temeljni kapital. Iz istog razloga obvezali su se predati mu u vlasništvo i 6 gotovih stanova u novo sagrađenom objektu kao i 2.000.000,00 eura temeljem mjenice za ostatak cijene poslovnih udjela. Pretpostavlja da bi i iznos od 370.000,00 eura u konačnici bio uzet u obzir kao dio isplate poslovnih udjela u toj firmi. Da je do realizacije svega navedenoga došlo, morali bi zaključiti i aneks ugovora jer se u međuvremenu promijenio i GUP kao i cijene kvadrata stanova odnosno poslovnih prostora. Na tom zemljištu tužitelji nisu ništa sagradili niti su počeli graditi, već je na zemljištu sagrađen objekt za potrebe plinske stanice sa važećom građevinskom i uporabnom dozvolom što je sagradio GIP Pionir. Iskazao je da mu nije prihvatljiva ponuda da tužiteljima vrati iznos od 370.000,00 eura sa kamatama od dana primitka jer jedino na što može pristati je da završe započeti posao iz razloga što ta uplata nema nikakve veze za poslom koji je ugovoren Ugovorom o međusobnim pravima i obvezama. Vlasnik predmetnog zemljišta je tvrtka AZ Logistik d.o.o. Pokušao je upisati svoje vlasništvo na tom zemljištu temeljem Ugovora o kupoprodaji sa AZ Logistik d.o.o. ali nije uspio jer mu po zakonu to nije dozvoljeno. Iz tog razloga je i u Ugovoru o međusobnim pravima i obvezama navedeno u čl. II da je on stvarni vlasnik tih nekretnina. Međutim, nije stvarni vlasnik nekretnine dok god nije upisan kao vlasnik u gruntovnici. Nije mu poznato kolika je vrijednost navedene nekretnine danas. U vrijeme zaključenja predmetnog Ugovora vrijednost zemljišta je bila oko 4.000.000,00 eura. Iznos od 370.000,00 eura ne predstavlja 10% na ime kapare za kupoprodaji tog zemljišta, već zajam koji je primio. Ne zna je li mu u konačnici izdana tražena lokacijska dozvola.
22. Ocjenom svih provedenih dokaza proizlazi da su stranke Ugovorom o materijalnim pravima i obvezama ugovorili prodaju nekretnina u [adresa], upisanih u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica], odnosno pripremu prijenosa poslovnih udjela u tvrtki Vego d.o.o. u vlasništvu tuženika kao prodavatelja pri čemu je ugovoreno da će se stvarna kvadratura utvrditi prilikom nove izmjere zemljišta kada će se odrediti i nove oznake čestica te konačna kupoprodajna cijena, pri čemu su ugovorom dogovoreni parametri za izračun te cijene prilikom prijenosa poslovnih udjela. Ugovorne strane su ugovorile da će zaključiti ugovor o prijenosu poslovnih udjela u trenutku ishođenja pravomoćne lokacijske dozvole, kada bi stjecatelji otkupili sve poslovne udjele od prenositelja. Nije sporno da su I. i II. tužitelji po potpisivanju predmetnog Ugovora isplatili tuženiku 370.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti kao avans, dok im je tuženik u svrhu osiguranja povrata tih sredstava dozvolio upis hipoteke na svojim nekretninama upisanim u zk. ul. [broj ZK uloška]. k. o. [katastarska općina] i zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Nadalje je utvrđeno da se navedenim Ugovorom tuženik, za koga je u Ugovoru navedeno da je stvarni vlasnik nekretnina zk.č.br. 1809/140 i 1908/1 upisanih u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] koje odgovaraju kč. br. [katastarska čestica] upisane u posjedovni list broj 722 k. o. [katastarska općina], obvezao najkasnije do 1. ožujka 2008. ishoditi pravomoćnu lokacijsku dozvolu, provesti parcelaciju zemljišta u zemljišnim knjigama i unijeti te nekretnine u temeljni kapital novoosnovane tvrtke, a ukoliko svoju obvezu ne izvrši u ugovorenom roku, obvezao se I. i II. tužiteljima plaćati ugovornu kaznu u visini od 1% ugovorene kupoprodajne cijene za svaki mjesec zakašnjenja. I. i II. tužitelji su se obvezali u roku od 30 dana nakon što prime obavijest od tuženika da je ispunio preuzete obveze isplatiti mu daljnji iznos od 750.000,00 eura uz istovremeni prijenos poslovnih udjela novoosnovane tvrtke sa nekretninama unesenim u temeljni kapital društva na I. i II. tužitelje i izdati tuženiku mjenicu bez protesta na iznos od 2.000.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti s dospijećem 1. ožujka 2009. Također su se obvezali isplatiti tuženiku kao prodavatelju u roku od 45 dana od pravomoćnosti građevinske dozvole preostali iznos kupovnine koji će biti utvrđen na bazi NKP površine sa utvrđenom cijenom od 291,00 eur/m2, priznali su prodavatelju i pravo vlasništva 6 gotovih stanova u novosagrađenom objektu po sistemu „ključ u ruke“ ukupne površine 360 m2 s utvrđenom vrijednošću 1m2 stana po cijeni od 1.600,00 eura, koje stanove su mu se obvezali predati u posjed i vlasništvo najkasnije do 1. rujna 2010. Istovremeno sa Ugovorom o međusobnim pravima i obvezama stranke su zaključile Ugovor o zajmu iz kojeg proizlazi da zajmodavac ŽH daje a zajmoprimac TH prima u zajam iznos od 370.000,00 eura u protuvrijednosti u kunama na rok od 6 mjeseci, zaključno do 3. ožujka 2008., što se podudara sa rokom u kojem se tuženik obvezao ishoditi pravomoćnu lokacijsku dozvolu, provesti parcelaciju zemljišta i unijeti te nekretnine u novoosnovanu tvrtku temeljem Ugovora o međusobnim pravima i obvezama. U točki IV. Ugovora ugovoreno je da za povrat zajma zajmoprimac daje garanciju u nekretnini i to kč. br. [katastarska čestica] oranica Rašče površine 5 rali i 491 čhv te kč. br. [katastarska čestica] gospodarska zgrada, skladište, vaga, trgovina, ekonomsko dvorište i oranica površine 1 ral i 1181 čhv, sve upisano u zk. ul. broj [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao i kč. br. [katastarska čestica] gospodarska zgrada, silos, ekonomsko dvorište i oranica površine 1 ral i 1181 čhv te kč. br. [katastarska čestica] oranica površine 1482 čhv, sve upisano u zk. ul. broj [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], sve upisano kod zemljišno knjižnog odjela Općinskog suda u Bjelovaru te ovlašćuje zajmodavca da u svrhu osiguranja dugovanja zasnuje založno pravo na navedenim nekretninama. Kako među strankama nije sporno da su I. i II. tužitelji izvršili isplatu jednokratnog iznosa od 370.000,00 eura prilikom potpisa Ugovora o međusobnim pravima i obvezama te da je povrat navedenog iznosa osiguran hipotekom na istim nekretninama temeljem Ugovora o međusobnim pravima i obvezama, pri čemu tuženik u svom iskazu ne spori da je Ugovor o zajmu zaključen kao instrument osiguranja iznosa kojeg su mu I. i II. tužitelji isplatili, sud zaključuje da se radi o prividnom Ugovoru u smislu odredbe čl. 285 st. 1. i 2. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 155/23. – dalje: ZOO). Stoga nije osnovan prigovor tuženika da mu je novčani iznos od 370.000,00 eura isplaćen temeljem Ugovora o zajmu od 3. rujna 2007. a ne temeljem Ugovora o međusobnim pravima i obvezama od 3. rujna 2007.
23. Iz iskaza stranaka kao nesporno proizlazi da su u trenutku zaključenja Ugovora nekretnine koje su bile predmet tog Ugovora i dalje u zemljišnim knjigama bile upisane kao vlasništvo GIP Pionir u stečaju, da je te nekretnine kupilo trgovačko društvo AZ Logistik d.o.o. čiji je tuženik jedini vlasnik i zakonski zastupnik i to u stečajnom postupku koji je protiv GIP Pionir u stečaju vođen pred Okružnim privrednim sudom u Novom Mestu u Sloveniji. Vlasništvo predmetnih nekretnina trgovačko društvo AZ Logistik d.o.o. steklo je rješenjem o dosudi navedenoga suda u stečajnom postupku, a te činjenice proizlaze i iz sadržaja kupoprodajnih ugovora broj 1-00, 2-00, 3-00, 4-00, 5-00, 6-00, 8-00, svi od 3. studenog 2020. zaključenih između AZ Logistik d.o.o. zastupanog po zakonskom zastupniku TH kao prodavatelju i TH kao fizičke osobe u svojstvu kupca.
24. Temeljem odredbe čl. 92. st. 1. Zakona o trgovačkim društvima („Narodne novine“ br. 111/93., 34/99., 121/99. – vjerodostojno tumačenje, 52/00. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 118/03., 107/07., 146/08., 137/09., 125/11., 152/11. – pročišćeni tekst, 111/12., 68/13., 110/15., 40/19., 34/22., 114/22., 18/23., 130/23. i 136/24. – dalje: ZTD) propisano je da član društva može sklapati pravne poslove i poduzimati pravne radnje pred sudom i izvan njega s time da može otuđiti i opteretiti nekretnine te dati i opozvati prokuru, ali uz poštivanje strogih zakonskih uvjeta. Prije svega mora postojati pisana odluka skupštine društva (u ovom slučaju samog tuženika kao zakonskog zastupnika trgovačkog društva o prodaji nekretnina u vlasništvu društva), cijena mora biti realno određena, a potpisi na ugovoru moraju biti ovjereni kod javnog bilježnika. Uvidom u navedene ugovore vidljivo je da potpisi stranka na ugovorima nisu ovjereni kod javnog bilježnika, vidljivo je da je cijena svih nekretnina koje su bile predmetom tih ugovora, među kojima su i čestice koje su predmet Ugovora o međusobnim pravima i obvezama, utvrđena u ukupnom iznosu od 29.193,00 DEM u odnosu na sve nekretnine, dok je vrijednost samo onih nekretnina koje su predmetom Ugovora međusobnim pravima i obvezama utvrđena u iznosu od 3.700.000,00 eura pa je jasno da se u navedenim ugovorima ne radi o realno određenoj kupoprodajnoj cijeni, a istima nije određen niti rok isplate niti u spisu postoje dokazi da bi ta cijena bila plaćena. Tuženik je u svom iskazu naveo da je pokušao izvršiti uknjižbu svog prava vlasništva na predmetnim nekretninama u zemljišnoj knjizi temeljem navedenih ugovora o kupoprodaji, ali da nije uspio jer mu to po zakonu nije bilo dozvoljeno. Temeljem svega navedenog sud zaključuje da se radi o ništetnim ugovorima o prodaji nekretnina jer su sačinjeni o suprotnosti sa izričitim zakonskim odredbama ZTD-a, a zbog utvrđene kupoprodajne cijene koja je višestruko niža od realne i čijom bi isplatom (da je plaćena) bilo oštećeno trgovačko društvo AZ Logistik d.o.o., isti su u suprotnosti i sa moralom društva (čl. 322. st. 1. ZOO-a). Prema tome, u trenutku zaključenja Ugovora o međusobnim pravima i obvezama tuženik nije bio stvarni vlasnik nekretnina koje su predmetom tog Ugovora, ali ta okolnost ugovor ne čini ništetnim, već prodaja obvezuje ugovaratelje u smislu odredbe čl. 382. ZOO-a. I. i II. tužiteljima, ukoliko nisu znali da tuženik kao fizička osoba nije vlasnik tih nekretnina, mogli su raskinuti ugovor i zahtijevati naknadu štete.
25. Nekretnine čiju su prodaju ugovorne strane dogovarale trgovačko društvo AZ Logistik d.o.o. steklo je rješenjem o dosudi u stečajnom postupku koji se vodio protiv GIP Pionir pred Okružnim privrednim sudom u Novom Mestu u Sloveniji. Tuženik koji se Ugovorom obvezao srediti zemljišno knjižno stanje, mogao tražiti uknjižbu prava vlasništva navedenog trgovačkog društva u zemljišnim knjigama. Da je to tuženik učinio po proteku ugovorenog roka proizlazi iz iskaza I. tužitelja koji je naveo da je nakon podnošenja predmetne tužbe u jednom trenutku vidio da je u zemljišnim knjigama kao vlasnik predmetnih nekretnina uknjiženo društvo AZ Logistik d.o.o. O istome je iskazivao i tuženik kada je rekao da je to društvo upisano kao vlasnik nekretnina, čini mu se negdje 2009., međutim nije dostavio u spis zemljišno knjižni izvadak za predmetnu nekretninu iz kojeg bi bilo vidljivo kada je došlo do uknjižbe.
26. Tuženik se obvezao izvršiti i cijepanje zemljišno knjižnih čestica kč. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] te prijedlogom parcelacije formirati novu parcelu. Prema idejnom rješenju za gradnju zamjenske građevine ureda ovlaštene arhitektice IH dipl. ing. arh. iz Sesveta iz rujna 2007. parcelacijom bi se od predmetne parcele odvojio dio koji se nalazi u katastarskoj općini [katastarska općina] (za gradnju nove ceste), a manje pokrajnje čestice koje stoje samostalno pripojile bi se novoj parceli, sve u svrhu izgradnje zamjenske višestambene građevine sa poslovnim prostorima u prizemlju i parkirališnim mjestima. Obvezao se ishoditi pravomoćnu lokacijsku dozvolu za izgradnju zamjenske građevine, unijeti novoformirane čestice u temeljni kapital trgovačkog društva Vego d.o.o. kojeg se obvezao osnovati i nakon toga vlasništvo trgovačkog društva zajedno sa nekretninama u vlasništvu tog društva prenijeti u vlasništvo ovdje I. i II. tužitelja koji su se na tim nekretninama obvezali izgraditi stambeno poslovnu zgradu, platiti preostali dio kupoprodajne cijene i prenijeti tuženiku u vlasništvo 6 stanova koje bi izgradili na tom zemljištu.
27. Uvidom u zahtjev tuženika za izdavanje lokacijske dozvole – kronološki prikaz, utvrđeno je da je tuženik taj zahtjev podnio Uredu državne uprave u Zagrebačkoj županiji, Služba za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, graditeljstvo i imovinsko pravne poslove, da je zahtjev po službenoj dužnosti preuzeo Grad Velika Gorica, da je 3. travnja 2008. i 16. listopada 2008. dostavljena dopuna projekta, idejno rješenje za gradnju zamjenske građevine TD 95/07 iz rujna 2007., da su 26. siječnja 2009. zatraženi posebni uvjeti građenja od nadležnih tijela, da je obavljen i očevid na lokaciji, nakon čega je 5. veljače 2010. doneseno rješenje kojim je zahtjev za izdavanje lokacijske dozvole odbijen uz obrazloženje da podnositelj zahtjeva usprkos više poziva nije dostavio dokaz pravnog interesa za kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Protiv tog rješenja ovdje tuženik je podnio žalbu, a rješenjem Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva od 9. srpnja 2010. rješenje je poništeno te je vraćeno na ponovni postupak. U nastavku postupka podneseno je novo idejno rješenje za građenje višestambeno – poslovne građevine TD95/07 iz listopada 2010. kao i dopuna idejnog rješenja. Upućen je poziv za uvid u idejno rješenje za zainteresirane stranke kojem se odazvao Grad Velika Gorica koji se nije suglasio sa idejnim rješenjem, a 25. siječnja 2011. donesen je zaključak kojim se traži usklađenje sa čl. 69. st. 1. GUP-a Grada [adresa] uz ostavljen rok do 26. veljače 2011., nakon čega nema podataka o daljnjem tijeku postupka. Utvrđeno je također da je tuženik slao požurnice i nastojao na razne načine požuriti postupanje nadležnih tijela, ali u tome u ugovorenom roku nije uspio.
28. Odredbom čl. 376. ZOO-a pripisano je da se ugovorom o kupoprodaji prodavatelj obvezuje predati kupcu stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti mu cijenu.
29. Iz sadržaja predmetnog Ugovora proizlazi da su kao predmet kupoprodaje, doduše, označene nekretnine u [adresa], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica] te okvirna cijena i dinamika isplate, ali je navedeno da će se prilikom nove izmjere zemljišta odrediti i nove oznake čestica, njihova stvarna kvadratura te konačna kupoprodajna cijena, što znači da tim Ugovorom još nisu bili precizno definirani bitni sastojci ugovora o prodaji, ali su bili odredivi. Također, iz Ugovora proizlazi da su stranke dogovorile obvezu tuženika da nakon sređivanja zemljišnoknjižnog stanja i formiranja čestice podobne za gradnju te ishođenja pravomoćne lokacijske dozvole nekretnine unese u temeljni kapital trgovačkog društva Vego d.o.o. koje se obvezao osnovati, čime bi to trgovačko društvo postalo vlasnik nekretnina, a zatim prenijeti trgovačko društvo u vlasništvo I. i II. tuženika što podrazumijeva zaključenje ugovora o prijenosu poslovnih udjela u skladu sa odredbama čl. 412. i 413. ZTD-a. Predmetnim Ugovorom su se I. i II. tužitelji obvezali na nekretnini u vlasništvu stečenog trgovačkog društva izgraditi stambeno-poslovnu zgradu, temeljem čega proizlazi da bi upravo trgovačko društvo Vega d.o.o. bilo investitor projekta na kojeg bi prešla obveza plaćanja kupoprodajne cijene, izdavanja osiguranja u vidu mjenice te prijenosa 6 stanova sagrađenih u toj zgradi do faze roh-bau u vlasništvo trgovačkog društva AZ Logistik d.o.o., što podrazumijeva zaključenje daljnjih ugovora.
30. Sve navedeno upućuje na zaključak da predmetni Ugovor predstavlja svojevrsni predugovor kojim su se stranke obvezale da će kao zakonski zastupnici trgovačkih društava u ime tih društava kasnije zaključiti druge ugovore kojima je svrha postizanje cilja koji proizlazi iz Ugovora, kao što je to ranije već obrazloženo (čl. 268. st. 1. ZOO-a).
31. S obzirom na navedeno I. i II. tužitelji nemaju pravo na isplatu ugovorne kazne jer tuženik nema ulogu dužnika prema I. i II. tužiteljima kao vjerovnicima iz ugovornog odnosa kupoprodaje (čl. 350. ZOO-a), već su imali pravo zahtijevati zaključenje glavnog ugovora ili raskinuti Ugovor i tražiti povrat plaćenog predujma (akontacije).
32. Slijedom izloženog odlučeno je kao u izreci presude.
U Zagrebu, 15. travnja 2026.
Sudac:
Andrea Grahovac
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude stranke imaju pravo žalbe u roku od 15 dana po primitku pismenog otpravka iste. Žalba se podnosi putem ovog suda u 4 primjerka pismeno Županijskom sudu u Bjelovaru.
DNA:
- pun. I. i II. tužitelja
- tuženiku
