REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: Pž-3915/2024-5

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E NJ E

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Mirte Matić, predsjednika vijeća, Danijele Uzelac Ljubić, suca izvjestitelja i Kamelije Parać, člana vijeća, u pravnoj stvari 1. tužitelja LS, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2. tužiteljice ES, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koje zastupa punomoćnica Andreja Fosin, odvjetnica u Varaždin, protiv 1. tuženika BANKA KOVANICA d.d., Varaždin, Ulica Petra Preradovića 29, OIB: 33039197637, 2. tuženika NEKRETNINE PLUS d.o.o., Jalkovac, Varaždinska ulica, I odvojak 11, OIB: 56542840869, koje zastupa punomoćnica Ivana Radeljak, odvjetnica u Zagrebu i 3. tuženika STANOING d.o.o. u stečaju, [adresa], OIB: 21611439134, kojeg zastupa stečajna upraviteljica Slavica Orehovec iz Čakovca, radi utvrđenja ništetnosti i brisanja zaloga, odlučujući o žalbi tužitelja protiv dijela presude Trgovačkog suda u Varaždinu poslovni broj P-11/2024-12 od 17. srpnja 2024., u sjednici vijeća održanoj 15. travnja 2026.

r i j e š i o  j e

I. Ukida se presuda Trgovačkog suda u Varaždinu poslovni broj P -11/2024-12 od 17. srpnja 2024. u točkama I. i II. izreke i predmet u tom dijelu vraća tom sudu na ponovno suđenje.

II. O troškovima postupka u povodu pravnog lijeka sud će odlučiti u konačnoj odluci.

Obrazloženje

1. Presudom Trgovačkog suda u Varaždinu poslovni broj P-11/2024-12 od 17. srpnja 2024. odbijen je tužbeni zahtjev radi utvrđenja da je ništetan i bez pravnog učinka dio Aneksa broj 4. uz Ugovor o kreditu broj 31100007269 sa Sporazumom o osiguranju novčane tražbine koji je sklopljen između prvotuženika Banka Kovanica d.d. [adresa] i trećetuženika Stanoing d.o.o. u stečaju, [adresa], dana 22. studenoga 2011. u članku 2. kojim su ugovorne strane suglasno konstatirale da se tim Aneksom mijenja osiguranje predmetnog kredita na način da se umjesto založnog prava u korist banke na nekretninama upisanima u [broj poduloška] i 203, zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u osnivanju, upiše založno pravo u korist banke u visini kredita uvećanog za kamate i ostale troškove na nekretnini koja je upisana u [broj poduloška], zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] u osnivanju, tako da točka 1. članka 10. Ugovora o kreditu broj 31100007269 sa Sporazumom o osiguranju novčane tražbine glasi:

„Članak 10.

Zasnivanje založnog prava

Ugovorne strane su suglasne da se radi osiguranja tražbina iz ovog ugovora zasnuje založno pravo na nekretnini i to: 1. 4150/255570 suvlasničkog dijela nekretnine stambena zgrada kbr. 108/A Jalkovečka ulica površine 596 m2, dvorište Jalkovečka ulica, površine 1763 m2, ukupno površine 23559 m2, nalaze se na kč. br. [katastarska čestica] koja je upisana kod Općinskog suda u Varaždinu u zk. ul. [broj ZK uloška], [broj poduloška]. k. o. [katastarska općina] u osnivanju te na tom suvlasničkom dijelu uspostavljeno i s njim povezano vlasništvo posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo) što u naravi predstavlja ETAŽA 15., u naravi 2 sobni stan na 2. katu, a koji se sastoji od: hodnik 3,90 m2, kupaona 4,20 m2, kuhinja 5,30 m2, spavaća soba 12,90 m2, dnevni boravak 12,10 m2, loggia 3,10 m2, ukupne površine 41,50 m2, u vlasništvu založnog dužnika Stanoing d.o.o. sa sjedištem u [adresa], OIB: 21611439134 u cijelosti, kao sporedna hipoteka.“ te da je ništetna uknjižba založnog prava upisana na nekretnini tužitelja ES i ĆS, i to na suvlasničkom dijelu 4150/255570 ETAŽA 15, u naravi dvosobni stan na drugom katu, koji suvlasnički dio je neodvojivo povezan sa suvlasništvom cijele nekretnine pod brojem Z-6078/11 za korist prvotuženika Banka Kovanica d.d. [adresa], te pod brojem Z-913/14 za korist drugotuženika Nekretnine plus d.o.o., Jalkovec, te se temeljem ove presude odmah nalaže brisanje navedenih uknjižba u zemljišnoj knjizi (točka I. izreke).

Naloženo je tužiteljima da u roku od 15 dana naknade prvotuženiku i drugotuženiku trošak parničnog postupka u iznosu od 22.340,00 eura sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od 17. srpnja 2024. do isplate po stopi koja se primjenjuje u odnosu na ostale odnose (točka II. izreke), dok je odbijen kao neosnovan zahtjev prvotuženika i drugotuženika za naknadu troškova parničnog postupka u iznosu od 1.327,22 eura (točka III. izreke).

2. Tužitelji su podnijeli zajedničku žalbu pobijajući ju u dijelu u kojem nisu uspjeli u sporu, dakle protiv točaka I. i II. izreke, zbog svih zakonom propisanih žalbenih razloga, a osobito zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točke 11. Zakona o parničnom postupku s prijedlogom da se presuda preinači i prihvati tužbeni zahtjev, uz naknadu troškova žalbenog postupka koji se sastoje od troška za sastav žalbe u iznosu od 1.875,00 eura i sudske pristojbe za žalbu u iznosu od 663,61 eura.

3. Trećetuženik nije odgovorio na žalbu, dok su prvotuženik i drugotuženik u odgovoru na žalbu osporili žalbene navode te su predložili odbiti žalbu kao neosnovanu i potvrditi pobijanu presudu uz naknadu troškova žalbenog postupka.

4. Žalba je osnovana.

5. Presuda je u pobijanom dijelu ispitana na temelju članka 365. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08,123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25; dalje: ZPP), u granicama razloga određenih u žalbi i pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točaka 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a te na pravilnu primjenu materijalnog prava, osim u odnosu na primjenu materijalnog prava u odluci o troškovima postupka.

6. Predmet spora je zahtjev tužitelja za utvrđenje ništetnosti članka 2. Aneksa broj 4 od 22. studenog 2011., solemniziranog 29. studenog 2011. pod brojem OV-10489/11 (dalje: Aneks broj 4), u dijelu kojim je tim člankom izmijenjena odredba članka 10. Ugovora o kreditu broj 31100007269 sa Sporazumom o osiguranju novčane tražbine zasnivanjem založnog prava, na način da je zasnovano založno pravo na stanu tužitelja te utvrđenje ništetnosti i brisanje uknjižbe založnog prava upisane na stanu tužitelja.

7. Iz obrazloženja pobijane presude u bitnom proizlazi da je prvostupanjski sud utvrdio sljedeće činjenice:

- da su tužitelji s tuženikom STANOING d.o.o. (sada u stečaju) sklopili Kupoprodajni ugovor broj 20/11 od 1. travnja 2011. kojim su kupili nekretninu, stan opisan u izreci presude (upisan u [broj poduloška]) te garažu u prizemlju (upisanu u [broj poduloška])

- da su tužitelji isplatili kupoprodajnu cijenu u dva dijela , i to iznos od 25.000,00 kuna 1. travnja 2011. te iznos od 298.749,92 kuna 27. svibnja 2011.

- da je tuženik Banka Kovanica d.d. kao vjerovnik s tuženikom STANOING d.o.o. (sada u stečaju) kao dužnikom i založnim dužnikom sklopila Aneks broj 4 od 22. studenog 2011. kojim je izmijenjena odredba članka 10. Ugovora o kreditu broj 31100007269 sa Sporazumom o osiguranju novčane tražbine zasnivanjem založnog prava na nekretninama od 29. travnja 2020., na način da se umjesto založnog prava u korist tuženika Banka Kovanica d.d. na nekretninama koje su upisane u zemljišnoknjižnom ulošku [broj ZK uloška], u [broj poduloška] i 203 k. o. [katastarska općina] u osnivanju, upiše založno pravo na nekretninama upisanima u zemljišnoknjižnom ulošku [broj ZK uloška], u [broj poduloška] i 15, k. o. [katastarska općina] u osnivanju

- da je u zemljišnim knjigama pod brojem Z-6078/11 na predmetnom stanu ([broj poduloška]) u korist tuženika Banka Kovanica d.d. uknjiženo založno pravo na temelju Aneksa broj 4 za iznos od 270.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti sa svim sporednim potraživanjima, kamatama i rokom dospijeća u skladu sa Sporazumom odnosno Aneksom broj 4

- da je u trenutku sklapanja Aneksa broj 4 u zemljišnim knjigama kao vlasnik stana bilo uknjižen tuženik STANOING d.o.o. (sada u stečaju)

- da je tuženik STANOING d.o.o. (sada u stečaju) kao prodavatelj tužiteljima izdao potvrdu o plaćanju cijene tek nakon što je 29. studenoga 2011. solemniziran Aneks broj 4

- da u trenutku sklapanja Aneksa broj 4, u zemljišnim knjigama nije bilo vidljivo nikakvo pravo tužitelja, što je u iskazu potvrdio i svjedok ŠS, voditelj pravne službe prvotuženika

- da tužitelji u zemljišnim knjigama nisu izvršili predbilježbu prava vlasništva kojeg crpe iz sklopljenog ugovora o kupoprodaji nekretnina te da su se tek naknadno upisali kao vlasnici stana.

8. Sporno je, je li ništetan i bez pravnog učinka Aneks broj 4 Sporazuma uz Ugovor o kreditu u dijelu kojim je zasnovalo založno pravo na nekretnini (stanu) tužitelja, te s tim u vezi savjesnost i poštenje ugovornih strana prilikom sklapanja Aneksa broj 4.

9. Iz obrazloženja pobijane presude proizlazi da je prvostupanjski sud utvrdio da je trećetuženik postupao protivno načelu savjesnosti i poštenja te protivno načelu zabrane zlouporabe prava kada je nekretninu u naravi stan, za koju su mu tužitelji po sklopljenom kupoprodajnom ugovoru u cijelosti platili kupoprodajnu cijenu, opteretio založnim pravom, dok je u odnosu na prvotuženika utvrdio da je postupao u dobroj vjeri s povjerenjem u zemljišne knjige prema člancima 122. i 138. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17; dalje: ZV) radi čega je odbio tužbene zahtjeve.

10. Prema članku 122. ZV-a smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje nekretnine, pa tko je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige, ne znajući da ono što je u njih upisano nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnoga stanja, uživa glede toga stjecanja zaštitu prema odredbama zakona. Stjecatelj je bio u dobroj vjeri ako u trenutku sklapanja posla, a ni u trenutku kad je zahtijevao upis, nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati u to da stvar pripada otuđivatelju. Nedostatak dobre vjere ne može se predbaciti nikome samo iz razloga što nije istraživao izvanknjižno stanje. Na zaštitu povjerenja u zemljišne knjige glede založnih prava na nekretninama (hipoteka), na odgovarajući se način primjenjuju odredbe članka 122. do 125. ZV-a, ako nisu suprotne pravnoj naravi tih prava (članak 318. ZV-a).

11. Prema članku 8. stavku 3. Zakona o zemljišnim knjigama („Narodne novine“ broj: 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08 i 126/10) koji je bio na snazi u vrijeme upisa, a koji je sadržajno jednak članku 8. stavku 3. Zakona o zemljišnim knjigama („Narodne novine“ broj: 63/19, 128/22, 155/23 i 127/24) stjecatelj koji je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige, pravno je zaštićen, ako nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da ono što je upisano nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnog stanja. Nedostatak dobre vjere ne može se prigovoriti nikome samo iz razloga što nije istraživao izvanknjižno stanje.

12. Načelo povjerenja u zemljišne knjige jedno je od temeljnih načela vezanih uz zemljišne knjige, koje načelo nositeljima stvarnih prava vezanih uz nekretnine implicitno postavlja dužnost odgovornijeg odnosa prema svojim pravima, a savjesnim trećim osobama pruža zaštitu.

13. Dobra vjera je neskrivljeno neznanje da se izvanknjižno stanje razlikuje od zemljišnoknjižnog, pri čemu treba reći da je stjecatelj postupao u dobroj vjeri ako ni u trenutku sklapanja pravnog posla, a ni u trenutku kada je podnio prijedlog za upis, nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati da ono što je upisano u zemljišnim knjigama nije potpuno ili da je različito od izvanknjižnog stanja. Međutim, stjecatelj kada nije postupao u dobroj vjeri njegovo povjerenje u zemljišne knjige ne uživa zaštitu, ako je taj stjecatelj makar i u jednom od ta dva trenutka znao da je izvanknjižno stanje drugačije od zemljišnoknjižnog, ili ako je stjecatelj da nije postupao nemarno, s obzirom na okolnosti morao posumnjati da postoji ta razlika.

14. U slučaju spora je li stjecatelj, što podrazumijeva i stjecatelja založnog prava, bio u dobroj vjeri, ne djeluje predmnijeva da je stjecatelj u dobroj vjeri, već je to činjenica koja se treba dokazivati. U konkretnom sporu imajući u vidu da je prvotuženik kreditna institucija, a sporni ugovor je iz predmeta djelatnosti prvotuženika, dobru vjeru prvotuženika treba prosuđivati prema načelu pažnje dobrog stručnjaka u smislu članka 10. stavka 2. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08 i 125/11; dalje: ZOO) koji je bio na snazi u vrijeme sklapanja Aneksa broj 4.

15. U zasnivanju obveznih odnosa i ostvarivanju prava i obveza iz tih odnosa sudionici su dužni pridržavati se načela savjesnosti i poštenja (članak 4. ZOO -a), s time da je sudionik u obveznom odnosu dužan u ispunjavanju obveze iz svoje profesionalne djelatnosti postupati s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima odnosno pažnjom dobrog stručnjaka (članak 10. stavak 2. ZOO -a).

16. Imajući u vidu navedeno, shvaćanje je ovog suda da činjenica kada u zemljišnoj knjizi u vrijeme sklapanja pravnog posla i u trenutku kada je zahtijevan upis, nije bilo nikakvih upisa ni zabilježbi od strane tužitelja koji bi eventualno ukazivali da nekretnina, u naravi stan, ne pripada trećetuženiku, samo po sebi ne znači da je prvotuženik postupao u dobroj vjeri. U ovoj pravnoj stvari ocjena prvotuženikova postupanja u dobroj vjeri svedena je na zaključak suda da je tuženik postupao s povjerenjem u zemljišne knjige i stekao založno pravo u dobroj vjeri jer nije imao razloga posumnjati da stan ne pripada otuđivatelju odnosno trećetuženiku, koji je u zemljišnim knjigama bio upisan kao vlasnik u trenutku sklapanja Aneksa broj 4, bez ocjene je li prvotuženik i u trenutku punopravnog stjecanja vlasništva spornog stana, postupajući pažnjom koja se od njega očekuje u pravnom prometu, trebao znati da je izvanknjižno stanje drugačije od zemljišnoknjižnog stanja.

17. Iz obrazloženja pobijane presude ne proizlazi da je prvostupanjski sud pravilno ispitivao savjesnost u postupanju prvotuženika u skladu s člankom 4. i člankom 10. stavkom 2. ZOO-a, već proizlazi da se pozvao samo na odredbe članaka 122., 125. i 136. ZV-a, dok je izostala ocjena savjesnosti i poštenja primjenom odredaba Zakona o obveznim odnosima.

18. Dakle, prvostupanjski sud je ocijenio da je prvotuženik postupao s povjerenjem u zemljišne knjige jer se pouzdao u izvatke iz zemljišnih knjiga u trenutku sklapanja Aneksa broj 4 iz kojih proizlazi da je u tom trenutku trećetuženik bio upisan kao vlasnik nekretnine te da nije bila upisana predbilježba prava vlasništva u korist tužitelja. Međutim, prvostupanjski sud ne razmatra okolnost je li prvotuženik da je postupao pažnjom dobrog stručnjaka u smislu članka 10. stavka 2. ZOO-a trebao znati odnosno imati saznanja o izvanknjižnom stanju nekretnine, tj. o svim okolnostima nekretnine jer je prije upisa založnog prava morao utvrditi status nekretnine, njezinu vrijednost, osobito zato što se radilo o visokom iznosu kredita (270.000,00 eura), dok je očito da je vrijednost nekretnine višestruko manja s obzirom na to da su tužitelju kupili nekretnine za iznos od 42.969,00 eura, kreditnu sposobnost trećetuženika te druge relevantne okolnosti imajući u vidu da je prvotuženik znao da se trećetuženik bavio prodajom stanova, a što je uostalom u iskazu potvrdio svjedok ŠS.

19. Stoga prvostupanjski sud ne daje dostatne i odgovarajuće razloge koji bi potvrdili da je pravno utemeljena prosudba suda da je postupanje prvotuženika bilo u dobroj vjeri čime je počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točke 11. ZPP-a na koju tužitelji upiru u žalbi te su osim toga izostali razlozi o savjesnosti odnosno nesavjesnosti drugotuženika u odnosu na kojeg je na temelju Ugovora o ustupanju potraživanja - cesiji od 30. prosinca 2013. sklopljenog između drugotuženika i prvotuženika uknjižen prijenos založnog prava uknjiženog na predmetnoj nekretnini na temelju Aneksa broj 4.

20. Slijedom obrazloženog, ovaj sud je ukinuo presudu u pobijanom dijelu i predmet vratio prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje primjenom članka 369. stavka 1. ZPP-a. S obzirom na to da je ukinuta odluka u glavnoj stvari, ukinuta je i odluka o troškovima postupka koja je sadržana u točki II. izreke pobijane presude.

21. Na temelju odredbe članka 166. stavka 3. ZPP-a prvostupanjskom je sudu ostavljeno da o troškovima ovog žalbenog postupka odluči u konačnoj odluci.

22. U ponovljenom postupku prvostupanjski sud će pravilno ocijeniti sve izvedene dokaze i po potrebi izvesti i druge predložene dokaze koji su potrebni za utvrđenje odlučnih činjenica o savjesnosti i poštenju stranaka prilikom sklapanja ugovora odnosno Aneksa broj 4 i osnivanja založnog prava, i to prvenstveno prvotuženika, ali i drugotuženika u odnosu na kojeg je na temelju ugovora o ustupu potraživanja uknjižen prijenos založnog prava na stanu tužitelja pa je potrebo utvrditi je li i on bio pošten ili nepošten stjecatelj založnog prava u smislu odredaba Zakona o obveznim odnosima, Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te Zakona o zemljišnim knjigama odnosno je li znao ili morao znati da je upis njegovog prednika bio nevaljan, dok je u odnosu na trećetuženika nesporno utvrđeno da je navedeni opteretio predmetnu nekretninu založnim pravom nakon što ju je prodao tužiteljima tako da je pravilno utvrđeno da trećetuženik nije bio pošten i savjestan prilikom sklapanja Aneksa broj 4. Pri tome se skreće pažnja sudu da propust tužitelja da publiciraju ili pokušaju publicirati svoje vlasništvo na nekretnini u zemljišnim knjigama putem predbilježbe ima manji značaj u odnosu na (eventualno) nemoralno i nezakonito postupanje tuženika protivno načelu savjesnosti i poštenja (ako se u postupku utvrdi takvo postupanje jer je za sada utvrđeno samo u odnosu na trećetuženika). Nakon toga će sud donijeti pravilnu i zakonitu odluku u odnosu na oba tužbena zahtjeva uz pravilnu primjenu materijalnog prava na koje mu je ukazano u ovom rješenju te će odlučiti o troškovima cijelog postupka.

Zagreb, 15. travnja 2026.

Predsjednik vijeća

Mirta Matić