REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: Pž-1442/2023-3

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Davora Pustijanca, predsjednika vijeća, Nevenke Baran, suca izvjestitelja i Radovana Raduke, člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja GRACOM DEVELOPMENT društvo s ograničenom odgovornošću za usluge, Zagreb, Ulica grada Mainza 11, OIB: 10437936009, kojeg zastupa punomoćnica Viktorija Svić, odvjetnica u Zagrebu, Radnička cesta 37B, protiv tuženika KAUFLAND HRVATSKA komanditno društvo za trgovinu, Zagreb, Donje Svetice 14, OIB: 47432874968, kojeg zastupa punomoćnik Zvonimir Buterin, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Buterin&Partneri d.o.o. u Zagrebu, Masarykova ulica 3, radi isplate iznosa od 90.868,34 EUR, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj Povrv-583/2022-5 od 9. siječnja 2023., na sjednici vijeća održanoj 14. travnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Preinačuje se presuda Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj Povrv-583/2022-5 od 9. siječnja 2023. i sudi:

Održava se na snazi platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika Joze Rotima iz Zagreba pod poslovnim brojem Ovrv-125/2021 od 28. siječnja 2022. kojim je tuženiku naloženo u roku od 15 dana platiti tužitelju iznos od 684.647,49 HRK / 90.868,34 EUR zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od 11. prosinca 2020. do 31. prosinca 2020. po stopi 7,89% godišnje, od 1. siječnja 2021. do 30. lipnja 2021. po stopi od 7,75% godišnje, od 1. srpnja 2021. do 31. prosinca 2021. po stopi od 7,61% godišnje, od 1. siječnja 2022. do 30. lipnja 2022. po stopi od 7,49% godišnje, od 1. srpnja 2022. do 31. prosinca 2022. po stopi od 7,31% godišnje, od 1. siječnja 2023. do 30. lipnja 2023. po stopi od 10,50% godišnje, a od 1. srpnja 2023. do 31. prosinca 2023. po stopi od 12%, od 1. siječnja 2024., do 30. lipnja 2024. po stopi od 12,5%, a od 1. srpnja 2024. do 31. prosinca 2024. po stopi od 11,15%, od 1. siječnja 2025. do 30. lipnja 2025. po stopi od 12,25% godišnje, od 1. srpnja 2025. do 31. prosinca 2025. po stopi od 10,15%, od 1. siječnja 2026. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za osam postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.

II. Nalaže se tuženiku u roku od petnaest dana naknaditi tužitelju trošak parničnog postupka u iznosu od 14.410,87 EUR zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od 14. travnja 2026. do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj Povrv-583/22-5 od 9. siječnja 2023. pod točkom I. izreke odbijen je tužbeni zahtjev i ukinut u cijelosti platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika Joze Rotima iz Zagreba pod poslovnim brojem Ovrv-125/2021 kojim je naloženo tuženiku nadoknaditi tužitelju iznos od 684.647,49 HRK / 90.868,34 EUR zajedno s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom i ovršnim troškom. Pod točkom II. izreke naloženo je tužitelju isplatiti tuženiku parnični trošak u iznosu od 60.756,25 HRK / 8.063,74 EUR, u roku od osam dana.

2. Presudu je sud donio primjenom čl. 220. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/92 112/99, 117/03, 88/05, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19 i 80/22; dalje: ZPP), čl. 492.a ZPP-a, čl. 11. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18 i 126/21; dalje: ZOO), čl. 102. Zakona o cestama („Narodne novine“ broj: 84/11, 22/13, 54/13, 148/13, 92/14 i 110/19; dalje: ZC). Odluku o platnom nalogu prvostupanjski sud je donio primjenom čl. 451. st. 3. ZPP-a, dok je o troškovima parničnog postupka odluku donio primjenom čl. 154. st. 1. ZPP-a i Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj: 142/12, 103/14, 118/14, 107/15 i 37/22, dalje: Tarifa) i Uredbe o Tarifi sudskih pristojbi („Narodne novine“ broj 53/19 i 92/21; dalje: Uredba).

3. Protiv navedene presude žalbu je podnio tužitelj zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava. U žalbi u bitnom navodi da navodi iz obrazloženja pobijane presude ne odgovaraju utvrđenom činjeničnom stanju. Ugovor o razvoju projekta od 14. lipnja 2018. (dalje: „Ugovor“) zaključen je između stranaka radi ishođenja svih dozvola potrebnih za izgradnju trgovačkog centra na zemljištu koje je nastalo diobom i spajanjem dijelova katastarske čestice [katastarska čestica] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] sve k. o. [katastarska općina], a kako to jasno slijedi iz članka 1 Ugovora. Nesporno je da su sve dozvole za izgradnju trgovačkog centra ishođene, da je za trgovački centar izdana i važeća uporabna dozvola, te da tuženik u predmetnom trgovačkom centru obavlja svoju redovitu djelatnost maloprodaje. Odredba članka 3.1.15. Ugovora izravni je rezultat činjenice da je ugovor sastavio tuženik i to kao svoj tipski ugovor. Tužitelju nije bilo omogućeno da utječe na sadržaj ugovora na način da se odredbe koje nisu primjenjive za poslove ishođenja potrebnih dozvola (tzv. razvoj nekretnina) budu izuzete ili sadržajno promijenjene u ugovoru kako bi odgovarale onome što je u primjeni u Gradu Zagrebu i Republici Hrvatskoj. Sud je pogrešno ocijenio iskaz svjedoka MĐ da bi stranke pregovarale o ugovornim odredbama i mijenjale ih nekoliko puta. Naime, iz iskaza ĆĐ jasno proizlazi da su stranke pregovarale u odnosu na pojedinačne elemente ugovora: cijenu, rokove, poziciju i tehničke elemente građevine, a ne i u pogledu ostalih odredbi među koje ulazi i odredba članka 3.1.15. Ugovora, za koju je tužitelj cijelo vrijeme isticao kako nije primjenjiva i da stoga ne treba biti sastavni dio ugovora. Predstavnici tuženika su u više navrata naglašavali kako ne smije biti intervencija u tekst tipskog ugovora jer je taj tekst odobrila uprava i inozemni vlasnici tuženika zbog čega je narušena ravnopravnost tužitelja i tuženika kao ugovornih strana te zanemareno načelo savjesnosti i poštenja. Prilikom donošenja presude sud je pogrešno primijenio materijalno pravo jer nije uzeo u obzir odredbe Zakona o cestama, Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Zakona o komunalnom gospodarstvu. Prilikom donošenja presude sud je ignorirao samu svrhu ugovora te činjenicu da je ta svrha za tuženika u cijelosti i ostvarena. Ističe kako su dijelovi prometne površine izvedeni na z.k. č. br [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (u naravi dijelovi izvedene prometne površine novoizgrađenog kružnog raskrižja ulica Barutanski jarak, Barutanski breg I, Rebar i Pilarove ulice) u bazi podataka i katastru nerazvrstanih cesta vode se kao dijelovi nerazvrstanih cesta, pa je stoga za donošenje zakonite odluke u konkretnom slučaju trebao primijeniti i Zakon o cestama kao posebni propis. Sud nije dao osnovane razloge za svoj zaključak da Grad Zagreb pravo vlasništva nad nekretninom nije stekao po samom zakonu, niti je posebne propise kojima se uređuje vlasništvo nekretnine na kojoj je izgrađena prometnica na odgovarajući način primijenio. Jedinica lokalne samouprave stječe pravo vlasništva nad nekretninom na kojoj je izgrađena prometnica pravomoćnošću uporabne dozvole odnosno izdavanjem drugog akta na temelju kojeg je dopuštena uporaba građevine sukladno posebnom propisu temeljem čl. 102. st. 1. ZC-a. Članak 129. ZV-a propisuje da će se vlasništvo steći ispunjenjem određenih pretpostavki koje nisu pravni posao, ni odluka suda ili drugoga tijela, niti su nasljeđivanje, onaj kome se glede neke stvari ispune te pretpostavke stječe samim tim pravo vlasništva na njoj u trenutku ispunjenja tih pretpostavaka. U odnosu na zakonsko stjecanje vlasništva nekretnina, čl. 130. ZV -a određuje da je osoba koja stekne vlasništvo nekretnine na temelju zakona ovlaštena ishoditi upis stečenoga prava u zemljišnoj knjizi. Grad Zagreb stekao je spornu nekretninu trenutkom njezinog puštanja u promet temeljem zakona. Tužitelj ističe da je izvršio sve obveze koje su za njega proizlazile iz Ugovora. Predlaže da ovaj drugostupanjski sud pobijanu presudu preinači na način da usvoji tužiteljev tužbeni zahtjev u cijelosti, a podredno pobijanu presudu ukinuti i predmet vratiti prvostupanjskom sudu na ponovan postupak. Traži trošak žalbe u iznosu od 2.791,32 EUR.

4. U odgovoru na žalbu tuženik osporava žalbene navode tužitelja kako je bio prisiljen prihvatiti onakav ugovor kakav mu je prezentiran kao neistinite. Zakonski zastupnik tužitelja je u svom iskazu naveo kako se tužitelj bavi „razvojem nekretnina za trgovačke centre i maloprodajne lance“. Prema tome, tužitelj je trgovac, profesionalac s iskustvom u razvoju nekretnina za maloprodajne lance. Stoga je posve neuvjerljiva, a u konačnici i neprihvatljiva, njegova žalbena tvrdnja da je preuzeo ispunjenje obveze koju nije imao namjeru preuzeti. Promašene su tvrdnje tužitelja da je sud trebao istraživati „svrhu“ ugovora. Kao prvo, ta svrha je jasna jer proizlazi iz ugovornih odredbi, a kao drugo pojedine odredbe treba tumačiti samo ako su nejasne. Iako tužitelj u svom iskazu tvrdi da do sklapanja ugovora o darovanju s Gradom Zagrebom nije došlo jer je grad inzistirao na korištenju njegove šprance ugovora, iz očitovanja Grada Zagreba od 14. lipnja 2022. je vidljivo da tome nije tako već da do sklapanja ugovora nije došlo iz razloga što je na nekretnini upisano založno pravo u korist Republike Hrvatske, čije brisanje tužitelj nije ishodio. Dakle , i na strani Grada Zagreba postoji interes da se predmetno pitanje riješi odnosno da se urede vlasnički odnosi. Prema tome ne radi se o nemogućoj činidbi niti postoji nemogućnost ispunjenja iste. To što je njeno ispunjenje postalo nepovoljnije za tužitelja utoliko što sad treba ishoditi i brisanje založnog prava ni na koji način ne znači da je ispunjenje obveze postalo nemoguće. Za nerazvrstanu cestu je potrebno izdati uporabnu dozvolu i samo je to akt (u odsustvu drugačije regulative) kojom ista postaje javno dobro u općoj uporabi. Osim Zakona o cestama, navedeno potvrđuje i čl. 2. alineja 2. Ugovora o bespovratnom financiranju rješavanja imovinsko -pravnih odnosa prema kojoj je prometnice potrebno izvesti do izdavanja uporabne dozvole. Grad Zagreb u svom očitovanju od 14. lipnja 2022. potvrđuje da nije izdana uporabna dozvola za kružni tok. Kako uporabna dozvola nije izdana to nisu ispunjeni zakonski uvjeti iz čl. 102. ZC-a da bi kružni tok postao javno dobro u općoj uporabi pa je neosnovana tvrdnja tužitelja da su ispunjeni uvjeti za stjecanje vlasništva temeljem zakona, odnosno primjenu čl. 129. ZV-a. Tužitelj nedvojbeno nije predočio tuženiku dokaze u smislu čl. 4.2.2. b) Ugovora o razvoju projekta pa stoga nije bio osnovan njegov tužbeni zahtjev kojim je tražio isplatu preostale naknade po ugovoru. Predlaže drugostupanjskom sudu odbiti žalbu tužitelja i potvrditi prvostupanjsku presudu u cijelosti, uz naknadu tuženiku troška odgovora na žalbu u iznosu od 1.136,43 EUR.

5. Žalba tužitelja je osnovana.

6. Ispitavši pobijanu presudu, na temelju odredbe čl. 365. st. 2. ZPP -a, u granicama razloga navedenih u žalbi, pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP -a, kao i na pravilnu primjenu materijalnog prava (čl. 356. ZPP-a), osim u odnosu na primjenu materijalnog prava u odluci o troškovima postupka, ovaj sud je utvrdio da je presuda nepravilna i nezakonita, na što osnovano u žalbi ukazuje tužitelj.

7. Predmet spora je tužiteljev zahtjev za isplatu iznosa od 684.647,49 HRK / 90.868,34 EUR po osnovi Ugovora o razvoju projekta od 14. lipnja 2018.

8. Iz dokumentacije u spisu proizlazi:

8.1. Da su tužitelj kao nalogoprimac i tuženik kao nalogodavac 14. lipnja 2018. zaključili Ugovor o razvoju projekta - izgradnja trgovačkog centra na zemljištu u Zagrebu, Barutanski jarak bb koje je nastalo spajanjem z.k. č. [katastarska čestica] površine 18151 m2, z.k. č. [katastarska čestica] pov. 2267 m2, z.k. č. [katastarska čestica] pov. 2082 m2 sve k. o. [katastarska općina],

8.1.1. Da su stranke su navedenim ugovorom, između ostalog, ugovorile:

- čl. 2.1.15. „Ugovori s Gradom Zagrebom“.

„Ugovori sklopljeni između Grada Zagreba i Nalogoprimca o izgradnji pristupnog puta s kružnim tokom i kojim je ugovoreno sljedeće:

a) Nalogoprimac se obvezuje u ime Grada Zagreba ishoditi Dozvole za gradnju pristupnog puta s kružnim tokom iz § 2.1.13. sukladno Uputama za planiranje, riješiti imovinskopravne odnose na nekretninama na kojima se gradi pristupni put s kružnim tokom na način da Grad Zagreb ima neograničeno pravo graditi predmetni pristupni put s kružnim tokom;

b) Grad Zagreb će izabrati izvođača radova, nadzor, s izvođačem radova sklopiti ugovor te obaviti sve druge radnje potrebne za izgradnju pristupnog puta s kružnim tokom;

c) cjelokupne troškove projektiranja i rješavanja imovinskopravnih odnosa za izgradnju pristupnog puta s kružnim tokom u cijelosti će financirati Nalogoprimac. Izgradnja pristupnog puta s kružnim tokom financirati će se iz komunalnog doprinosa kojeg će po izdavanju građevinske dozvole za izgradnju Područja trgovačkog centra na Zemljištu, a temeljem odgovarajućeg rješenja o komunalnom doprinosu platiti Kupac;

d) Nalogoprimac će osigurati da pristupni put s kružnim tokom bude otvoren za neograničeno javno korištenje te će ishoditi pravomoćne uporabne dozvole za korištenje ili Zapisnik o preuzimanju radova i puštanju u promet pristupnog puta s kružnim tokom, a koje dozvole odnosno zapisnici ne smiju sadržavati nikakva ograničenja i uvjete, a osobito nikakva ograničenja za uporabu Područja trgovačkog centra te pristupnog puta s kružnim tokom. Ukoliko Nalogoprimac radi provjere istih fizički ne može pribaviti Uporabnu dozvolu za pristupni put s kružnim tokom / Zapisnik o preuzimanju radova i puštanju u promet pristupnog puta s kružnim tokom, ugovorne strane će kod nadležnih tijela Grada Zagreba zajednički napraviti uvid u iste.“

- 2.1.18.

Prodavatelj je tvrtka GD JARAK MALL d.o.o sa sjedištem u Zagrebu, Grada Mainza 11, osobni identifikacijski broj: 93069382725, s kojom je Nalogodavac dana

14.06.2018. sklopio Predugovor o kupoprodaji zemljišta

- 3.1.12. „Osiguranje prometa“

„Nalogoprimac se obvezuje ishoditi sve dozvole i suglasnosti kojima se omogućuje pristup Zemljištu, a osobito Dozvole za gradnju pristupnog puta s kružnim tokom, moraju biti riješeni imovinskopravni odnosi na nekretninama na kojima se gradi pristupni put s kružnim tokom na način da Grad Zagreb ima neograničeno pravo graditi predmetne ceste te mora biti sklopljen Ugovor s Gradom Zagrebom iz 2.1.15. Navedeno znači kao mora postojati vremenski neograničena, neposredna i bezuvjetna mogućnost pristupa sukladno Uputama za planiranje. Navedeno obuhvaća i osiguranje prometa (npr. dozvole za postavljanje/izgradnju semafora/kružnog toka, prilazne prometnice, prometnica za dostavu.). Do dana 15.02.2019. godine će se ispuniti naprijed navedeni uvjeti.“

- 3.1.14. „Potrebne investicije“

Nalogoprimac je obvezan na vlastiti rizik izgraditi Potrebne investicije najkasnije do izdavanja Uporabne dozvole za izgradnju Područja trgovačkog centra te unutar istog roka osigurati izdavanje dozvola za uporabu Potrebnih investicija kao i poduzeti sve radnje koje su za to potrebne. Nakon završetka izgradnje Nalogoprimac je obvezan predmetne građevine prenijeti nadležnim tijelima ili drugim javnopravnim osobama i to najkasnije unutar roka od 6 (slovima: šest) mjeseci od dana njihove izgradnje.“

- 3.1.15. „Prijenos građevine radi javnog korištenja“

„Nalogoprimac se obvezuje osigurati da će unutar roka od 6 (slovima: šest) mjeseci od dana izdavanja uporabne dozvole za Područje trgovačkog centra na treće osobe prenijeti pravo vlasništva na građevinama koje je prema uputi Nalogodavca nakon njihove izgradnje potrebno prenijeti na iste. Nalogodavac će s tim u vezi pružiti Nalogoprimcu suradnju.“

- 3.1.17. „Pristupni put s kružnim tokom pušten u promet“

„Nalogoprimac se obvezuje sukladno pozitivnim zakonskim propisima osigurati da će najkasnije mjesec dana prije izdavanja Uporabne dozvole za Područje trgovačkog centra u potpunosti biti izgrađeni pristupni put s kružnim tokom, da će isti biti otvoreni za neograničeno javno korištenje te da će biti ishođene Uporabna dozvola za pristupni put s kružnim tokom ili Zapisnik o preuzimanju radova i puštanju u promet.“

- 4.2.2.

„Posljednje plaćanje u visini od 74.250 € po srednjem tečaju HNB-a na dan izdavanja računa (slovima: sedamdesetčetiri tisuće dvjestopedeset) uvećano za PDV će se platiti nakon ispunjenja sljedećih uvjeta:

a) Nalogoprimac je ispunio sve obveze navedene u § 3.1.14 (izgradnja Potrebnih investicija). Navedeno će se dokazati predajom sljedeće dokumentacije:

- potvrdama glavnih projekata za potrebnu izgradnju/rekonstrukciju prometnica i objekata komunalne infrastrukture.

- pravomoćnim uporabnim dozvolama odnosno rješenjima za uporabu kojima se omogućuje uporaba pristupnog puta s kružnim tokom ili zapisnicima Grada Zagreba o preuzimanju radova i puštanju u promet pristupnog puta s kružnim tokom, a kojima se utvrđuje da je isti izgrađen i otvoren za neograničeno javno korištenje i uporabnim dozvolama odnosno rješenjima za uporabu kojima se omogućuje uporaba objekata komunalne infrastrukture.

b) Nalogoprimac je ispunio sve obveze navedene u § 3.1.15 (Prijenos građevina). Navedeno će se dokazati predajom sljedeće dokumentacije:

- zemljišnoknjižnim izvatkom za česticu na kojoj je izgrađena građevina

- odgovarajućim Ugovorom ili rješenjem o izvlaštenju

- primopredajnim zapisnikom

c) ispunjene su sve obveze navedene u § 3.1.17). Navedeno će se dokazati predajom sljedeće dokumentacije:

- pravomoćnih Uporabnih dozvola za pristupni put s kružnim tokom sukladno § 2.1.16. ili Zapisnikom o preuzimanju radova i puštanju u promet sukladno § 2.1.18. Ukoliko Nalogoprimac radi provjere istih fizički ne može pribaviti Uporabnu dozvolu za pristupni put s kružnim tokom / Zapisnik o preuzimanju radova i puštanju u promet pristupnog puta s kružnim tokom, ugovorne strane će kod nadležnih tijela Grada Zagreba zajednički napraviti uvid u iste.

d) Nalogoprimac je osigurao da HEP d.d. sukladno Uputama za planiranje izmjesti trafostanicu te je HEP d.d. uredno izvršio predmetno izmještanje. Navedeno će se dokazati predajom zapisnika o izvršenom izmještanju i uvidom u stvarno stanje na terenu.“

8.2. Da je između GD JARAK MALL d.o.o. i Grada Zagreba zaključen Ugovor o financiranju uređenja građevinskog zemljišta za rekonstrukciju dijelova ulica:

Barutanski jarak, Barutanski breg I., Rebar i Pilarove ulice s izgradnjom kružnog raskrižja i pripadajuće infrastrukture na k. č. [katastarska čestica] sve k. o. [katastarska općina] (prema parcelacijskom elaboratu RN broj 170/2018) i na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] kojim su ugovorne strane, između ostalog utvrdile da GD JARAK MALL d.o.o. planira izgradnju trgovačkog centra na novoformiranoj z.k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], da je uređenje navedenih prometnica potrebno izvesti do izdavanja uporabne dozvole za objekt (trgovački centar) i da se GD JARAK MALL d.o.o. obvezuje financirati sve troškove uređenja građevinskog zemljišta, rekonstrukcije navedenih prometnica i da će sve građevine i uređaji komunalne infrastrukture koji će biti izgrađeni na temelju navedenog ugovora, kao i zemljište na kojima će biti izgrađeni, ostati u trajnom vlasništvu Grada Zagreba,

8.3. Da je Grad Zagreb na poziv suda dostavio sljedeću dokumentaciju:

- Ugovor o bespovratnom financiranju rješavanja imovinskopravnih odnosa za rekonstrukciju dijelova ulica: Barutanski jarak, Barutanski breg I., Rebar i Pilarove ulice s izgradnjom kružnog raskrižja i pripadajuće infrastrukture na k. č. [katastarska čestica] sve k. o. [katastarska općina] (prema parcelacijskom elaboratu RN broj 170/2018) i na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] od 27. veljače 2019. (dalje: Ugovor o bespovratnom financiranju) koji je zaključen između Jarak Mall d.o.o. i Grada Zagreba i kojim se Jarak Mall d.o.o. kojim su ugovorne strane, između ostalog utvrdile da GD JARAK MALL d.o.o. planira izgradnju trgovačkog centra na novoformiranoj z.k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], da je uređenje navedenih prometnica potrebno izvesti do izdavanja uporabne dozvole za objekt (trgovački centar) i da se GD JARAK MALL d.o.o. obvezuje financirati sve troškove rješavanja imovinskopravnih odnosa radi formiranja parcele za rekonstrukciju navedenih ulica,

- Ugovor o darovanju nekretnine k. č. [katastarska čestica] površine 120 m2 i k. č. [katastarska čestica] površine 78 m2 sve k. o. [katastarska općina] za koji Grad Zagreb u dopisu od 14. lipnja 2022. navodi da ga nije potpisao zbog upisanog založnog prava,

- dopis od 4. srpnja 2022. Grad Zagreb u kojem na upit je li za predmetni kružni tok izdan odgovarajući akt za uporabu navodi da Grad Zagreb koji je ishodio građevinsku dozvolu nikada nije zatražio uporabnu dozvolu,

- dopis od 14. lipnja 2022. u kojem navodi da su radovi iz Ugovora o bespovratnom financiranju od 27. rujna 2019. zbog otvaranja objekta Kaufland započeli 7.7. 2020. i da su radovi izvedeni zaključno s 15. rujna 2020.

- Zapisnik Grada Zagreba, Gradski ured za prostorno uređenje, izgradnju grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet od 7. rujna 2020. s obavljenog pregleda izvedenih radova na rekonstrukciji dijelova ulica Barutanski jarak, Barutanski breg I., Rebar i Pilarove ulice s izgradnjom kružnog raskrižja radi ocjene stanja dovršenosti prometnice i sigurnog puštanja u promet iste u kojem je utvrđeno da su svi radovi izvedeni u skladu s građevinskom dozvolom i drugim aktima, da se prometnica može pustiti u promet i da s današnjim danom (dan sastavljanja zapisnika) počinje teći garantni rok za izvedene radove u trajanju od pet godina,

8.4. Da je rekonstrukcija dijelova ulica Barutanski jarak, Barutanski breg I., Rebar i Pilarova ulice s izgradnjom kružnog raskrižja grafički prikazana na fotografiji „PRILOG – prikaz mogućeg rješenja na samoj građevnoj čestici“ (list 113. spisa),

8.5. Da je uvidom u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] utvrđeno da je z.k. č. [katastarska čestica] oranica površine 120 m2 upisana kao vlasništvo GD JARAK MALL d.o. s uknjiženim založnim pravom za korist Republike Hrvatske.

8.6. Da je uvidom u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] utvrđeno da je z.k. č. [katastarska čestica] Barutanski jarak dvorište površine 78 m2 upisana kao vlasništvo GD JARAK MALL d.o. s uknjiženim založnim pravom za korist Republike Hrvatske .

8.7. Da je usporedbom dokumentacije u spisu (ugovori, izvod iz katastra, izvodi iz zemljišnih knjiga) s javno dostupnim podacima putem Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra utvrđeno da je:

- ulica Barutanski jarak upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao z.k. č. [katastarska čestica] nerazvrstana cesta Barutanski jarak površine 17534 m2 (na njoj je izgrađen kružni tok) kao javno dobro u općoj uporabi u neotuđivom vlasništvu Grada Zagreba

-da je ulica Barutanski breg I. upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao z.k. č. [katastarska čestica] Barutanski breg I. nerazvrstana cesta površine 1660 m kao javno dobro u općoj uporabi u neotuđivom vlasništvu Grada Zagreba

- da je ulica Rebar upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao z.k. č. [katastarska čestica] Rebar nerazvrstana cesta površine 10415 m2 kao javno dobro u općoj uporabi u neotuđivom vlasništvu Grada Zagreba

- da je Pilarova ulica upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao z.k. č. [katastarska čestica] Barutanski ogranak III površine 203 m2 kao javno dobro u općoj uporabi u neotuđivom vlasništvu Grada Zagreba

- da je rekonstruirani dio ulica Barutanski jarak, Barutanski breg I., Rebar i Pilarova ulice s izgradnjom kružnog raskrižja koji je grafički prikazan na fotografiji „PRILOG – prikaz mogućeg rješenja na samoj građevnoj čestici“ sastavni dio navedenih čestica koje, između ostalog, vode do trgovačkog centra tuženika,

- da se sporne z.k. č. [katastarska čestica] i z.k. č. [katastarska čestica] sve k. o. [katastarska općina] nalaze na dijelu Pilarove ulice i na dijelu ulice Barutanski breg I. kao sastavni dio rekonstruiranih ulica iz Ugovora o bespovratnom financiranju od 27. rujna 2019. što je grafički prikazano na fotografiji „PRILOG – prikaz mogućeg rješenja na samoj građevnoj čestici“.

9. Na temelju takvog stanja spisa prvostupanjski sud zaključuje da s obzirom da tužitelj nad nekretninom upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] Grad Zagreb, z.k. č. [katastarska čestica] BARUTANSKI JARAK površine 78 m2 na kojoj je izgrađena pristupna cesta s kružnim tokom nije osigurao prijenos prava vlasništva za korist Grada Zagreba, da nije ispunio ugovornu obvezu propisanu čl. 3.1.15. Ugovora o razvoju projekta od 14. lipnja 2018. Naime prvostupanjski sud navodi da je tužitelj ispunjenje obveze iz čl. 3.1.15. Ugovora dužan dokazati dostavom zemljišnoknjižnog izvatka za česticu na kojoj je sagrađena građevina, odgovarajućim ugovorom ili rješenjem o izvlaštenju te primopredajnim zapisnikom, a što nije učinio. Dalje utvrđuje da Grad Zagreb nikada nije zatražio uporabnu dozvolu jer nije mogao pristupiti Ugovoru o darovanju nekretnine z.k. č. [katastarska čestica] zbog upisanog založnog prava te iz tog razloga nije pokrenuta procedura ishođenja uporabne dozvole s obzirom da predmetna čestica nije formirana. U odnosu na Zapisnik od 7. rujna 2021. ističe da se radi o činjeničnim utvrđenjima sastavljenim od strane Povjerenstva i da predstavlja samo temelj za izdavanje mjerodavnog akta u smislu čl. 102. Zakona o cestama. Slijedom svega navedenog prvostupanjski sud zaključuje da s obzirom na to da tužitelj nije izvršio svoju ugovornu obvezu da nema pravo tražiti isplatu drugog dijela ugovorene naknade iz čl. 4.2.2. Ugovora.

10. Za ocjenu osnovanosti žalbenih navoda mjerodavne su sljedeće zakonske odredbe.

11. Prema čl. 9. ZOO-a sudionik u obveznom odnosu dužan je ispuniti svoju obvezu i odgovoran je za njezino ispunjenje.

12. Prema odredbi čl. 101. ZC-a nerazvrstana cesta je javno dobro u općoj uporabi u vlasništvu jedinice lokalne samouprave na čijem se području nalazi (st. 1.). Nerazvrstana cesta se ne može otuđiti iz vlasništva jedinice lokalne samouprave niti se na njoj mogu stjecati stvarna prava, osim prava služnosti i prava građenja radi građenja građevina sukladno odluci izvršnog tijela jedinice lokalne samouprave, pod uvjetom da ne ometaju odvijanje prometa i održavanje nerazvrstane ceste (st. 2.).

13. Prema čl. 102. ZC-a nerazvrstana cesta postaje javno dobro u općoj uporabi pravomoćnošću uporabne dozvole odnosno izdavanjem drugog akta na temelju kojeg je dopuštena uporaba građevine sukladno posebnom propisu (st. 1.). Nerazvrstana cesta upisuje se u zemljišne knjige kao javno dobro u općoj uporabi i kao neotuđivo vlasništvo jedinice lokalne samouprave (st. 2.).

14. Utuženo potraživanje proizlazi iz Ugovora kojim se tužitelj obvezao za tuženika izvršiti niz radnji potrebnih za izgradnju trgovačkog centra (okrupnjivanje zemljišta, formiranje zemljišnoknjižnih čestica, izgradnja pristupnih prometnica, izgradnja razne infrastrukture i sl.).

15. Iz stanja spisa proizlazi da je utuženo potraživanje - isplata drugog dijela naknade - uvjetovana ne samo prijenosom vlasništva na javnopravna tijela na spornim česticama, već ispunjenjem gore citiranih obveza iz čl. 3.1.14. (izgradnja Potrebnih investicija prema čl. 2.1.12. – npr. pločnici, autobusna postaja, kružni tok), iz čl. 3.1.15. (prijenos vlasništva navedenih građevina na treće osobe), iz čl. 3.1.17. (puštanje pristupnog puta s kružnim tokom u promet) i iz čl. 4.2.2. d (da HEP d.d. izmjesti trafostanicu).

16. Tuženik niti tvrdi niti dokazuje da tužitelj nije ispuno obveze iz čl. 3.1.14., čl. 3.1.17. i čl. 4.2.2. d Ugovora, odnosno da nije ispunio bilo koju drugu obvezu iz Ugovora osim obvezu iz čl. 3.1.15. Da je tužitelj ispunio obveze preuzete Ugovorom potvrđuje i svjedok JĐ kada navodi da su ugovorne obveze izvršavane zadovoljavajućom dinamikom s time da je ugovor bio razdvojen u plaćanjima, i da je zadnji obrok obuhvaćao obveze koje su za javno dobro.

17. Dakle, uz niz obveza koje je tužitelj preuzeo Ugovorom i ispunio, ugovorena je i obveza rekonstrukcije dijelova ulica Barutanski jarak, Barutanski breg I., Rebar i Pilarove ulice s izgradnjom kružnog raskrižja sve u svrhu otvaranja objekta trgovačkog centra tuženika, kao i obveza da navedene prometnice prenese u vlasništvo javnopravnim tijelima. Iz stanja spisa proizlazi, a nitko ne tvrdi suprotno, da su prometnice rekonstruirane, da su puštene u promet, da služe, između ostalog, i za pristup trgovačkom centru tuženika i da su svi rekonstruirani dijelovi prometnica, osim sporne dvije čestice, prenesene u vlasništvo javnopravnim tijelima.

18. Iz svega navedenog proizlazi da tuženik odbija spornu naknadu isplatiti jer dio rekonstruirane prometnice nije u zemljišnim knjigama upisan kao vlasništvo Grada Zagreba iako su sve druge ugovorne obveze koje su bile uvjet isplate drugog dijela naknade ispunjene.

19. Prigovor neispunjenja ugovora, osnovano se može istaknuti ako druga ugovorna strana ne ispuni ili nije spremna istodobno ispuniti svoju obvezu (pravilo istodobnog ispunjenja iz čl. 358. ZOO-a).

20. Nije sporno da Grad Zagreb nije upisan kao vlasnik spornih čestice, međutim uvažavajući okolnosti konkretnog slučaja, a to je da su sve druge Ugovorom preuzete obveze potpuno i uredno ispunjene, osim deklaratornog upisa prava vlasništva za korist Grada Zagreba u zemljišnim knjigama na nekretnini koja u stvarnosti predstavlja fizički dio ceste koja je puštena u promet i koja, između ostalog, služi svrsi iz zaključenog ugovora, a to je pristup trgovačkom centru, ne može se prihvatiti zaključak prvostupanjskog suda da tužitelj nije uopće ispunio ugovornu obvezu propisanu čl. 3.1.15. i da stoga nema pravo na isplatu naknade ugovorne čl. 4.2.2.

21. Naime, nisu samo sporne čestice bile predmet rekonstrukcije i nije samo na njima postojala obveza prijenosa vlasništva za korist javnopravnih tijela, pa da bi se moglo tvrditi da ugovorna obveza iz čl. 3.1.15. nije ispunjena. S obzirom da je obveza prijenosa vlasništva na „građevinama“ na treće osobe iz čl. 3.1.15. Ugovora ispunjena u odnosu na sve ostale dijelove prometnica (ulica Barutanski jarak, Barutanski breg I., Rebar i Pilarove) koje su rekonstruirane u svrhu pristupa trgovačkom centru tuženika, obveza iz navedenog članaka svakako je ispunjena u pretežitom dijelu.

22. Kada se navedeno stavi u vezu s činjenicom da je trgovački centar izgrađen, da su prometnice rekonstruirane u skladu s ugovorom i puštene u promet na temelju akta nadležnog tijela (Zapisnik Grada Zagreba od 7. rujna 2020.) i da služe svrsi zbog koje su rekonstruirane jer omogućavaju pristup trgovačkom centru koji obavlja svoju djelatnost, očito je da je svrha ugovora ostvarena. Ukazuje se da je Ugovorom na više mjesta izrijekom navedeno da je isprava kojom se dokazuje da je pristupni put s kružnim tokom u potpunosti izgrađen i otvoren za neograničeno javno korištenje, uporabna dozvola ili Zapisnik Grada Zagreba o preuzimanju radova i puštanju u promet pristupnog puta s kružnim tokom.

23. Ako je svrha ugovora ostvarena, i ako je vlasništvo na prometnicama preneseno u skladu s ugovorom, ne može se tumačiti da ugovorna odredba o prijenosu vlasništva nije u cijelosti ispunjena zbog neuknjiženosti jedinice lokalne samouprave na malom dijelu prometnice (koji nije kružni tok, kako pogrešno navodi prvostupanjski sud) i prema ocjeni ovog suda takav manji nedostatak ne opravdava odbijanje isplate ugovorene cijene kada je tužitelj ispunio svoje ključne obveze.

24. Ovo osobito stoga, što neuknjiženost jedinice lokalne samouprave na fizički manjim dijelovima prometnice nije posljedica nepoštivanja ugovornih obveza od strane tužitelja, s obzirom da je sam Grad Zagreb dostavio ugovor o darovanju kojim tužitelj sporne nekretnine daruje Gradu Zagrebu.

25. Što se tiče uknjižbe založnog prava na spornim nekretninama zbog čega Grad Zagreb odbija potpisati navedeni ugovor o darovanju, ukazuje se na gore citirani čl. 101. st. 2. ZC-a koji izrijekom propisuje da se na nerazvrstanoj cesti ne mogu stjecati stvarna prava, dakle ne može se steći založno pravo. Ako je založno pravo upisano na nekretnini koja je nerazvrstana cesta, biti će brisano kao i svako pravo vlasništva koje nije upisano za korist jedinice lokalne samouprave na čijem se području nerazvrstana cesta nalazi.

26. Naime, jedinica lokalne samouprave vlasništvo na nerazvrstanoj cesti stječe po sili zakona pa je upis vlasništva u zemljišnu knjigu deklaratorne naravi i predstavlja samo formalno publiciranje svima trećima o statusu nekretnine kao nerazvrstane ceste.

27. Što se tiče osporavanja da je sporni dio nerazvrstana cesta jer da nije zatražena niti izdana pravomoćna uporabna dozvola kao isprava na temelju koje prema čl. 102. st. 1. ZC-a nerazvrstana cesta postaje javno dobro u općoj uporabi, valja reći da taj isti članak propisuje da nerazvrstana cesta postaje javno dobro u općoj uporabi i izdavanjem drugog akta na temelju kojeg je dopuštena uporaba građevine sukladno posebnom propisu. Kako je upravo povjerenstvo nadležnog ureda Grada Zagreba na Zapisnik od 7. rujna 2020. (koja isprava se Ugovoru umjesto pravomoćne uporabne dozvole navodi kao dokaz da su prometnice i kružni tok u potpunosti izgrađene i otvorene za neograničeno javno korištenje) potvrdilo da su svi radovi na rekonstrukciji dijelova ulica Barutanski jarak, Barutanski breg I., Rebar i Pilarove ulice s izgradnjom kružnog toka, dakle , radovi i na spornim rekonstruiranim fizičkim dijelovima Pilarove ulice i ulice Barutanski breg I., izvedeni u skladu s građevinskom i drugim dozvolama te su zaključili da se navedeni dijelovi ulica mogu pustiti u promet i da se na njima odvija promet i da su sve te prometnice upisane kao vlasništvo Grada Zagreba, osim spornih čestica, onda se nameće zaključak da je na temelju navedenog Zapisnika dopuštena uporaba građevine i na spornim česticama u smislu čl. 102. ZC-a.

28. Imajući u vidu izneseno, činjenični supstrat spisa kao i relevantna određenja materijalnog prava ocjena je ovog suda da je pravilnom primjenom čl. 9. ZOO-a i čl. 101. i čl. 102. ZC-a valjalo prihvatiti tužbeni zahtjev.

29. Budući da tuženik nije ispunio svoju novčanu obvezu po dospijeću, osim glavnice, dužan je platiti i zakonske zatezne kamate u skladu s odredbom čl. 29. st. 1. i 2. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 145/23) koja se odnosi na trgovačke ugovore.

30. Slijedom navedenog na temelju čl. 373. t. 3. ZPP-a valjalo je prihvatiti žalbu tužitelja, preinačiti pobijanu presudu, održati platni nalog sadržaj u rješenju o ovrsi javnog bilježnika na snazi i odlučiti kao u izreci (točka I.).

31. S obzirom na to da je prvostupanjska presuda preinačena, valjalo je odlučiti o svim troškovima postupka na temelju odredbe čl. 166. st. 2. ZPP -a. Nakon preinačenja prvostupanjske presude tužitelj je u sporu uspio u cijelosti pa ima pravo na naknadu troškova postupka na temelju odredbe čl. 154. st. 1. ZPP-a.

32. Tužitelj ima pravo na ovršni trošak u iznosu od 1.978,44 EUR; na dva obrazložena podneska u iznosu od po 1.368,00 EUR sukladno Tbr. 8. t. 1. Tarife; pristup na jedno ročište u iznosu od po 342,00 EUR od Tbr. 9. T. 5. Tarife; pristup na tri ročišta u iznosu od po 1.368,00 EUR od Tbr. 9. T. 5. Tarife na koji iznos ima pravo na PDV od 25% u iznosu od 1.795,50 EUR, odnosno ukupno 8.977,50 EUR, kojem iznosu valja pribrojiti trošak sudske pristojbe na presudu u iznosu od 663,61 EUR i sudske pristojbe na žalbu u iznosu od 663,61 EUR i trošak žalbe u iznosu od 1.702,17 EUR uvećano za PDV iznosu od 425,54 EUR odnosno ukupno 2.127,71 EUR. Ukupan trošak iznosi 14.410,87 EUR.

33. Slijedom navedenog, odlučeno je kao pod točkom II. izreke.

Zagreb, 14. travnja 2026.

Predsjednik vijeća

Davor Pustijanac