REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U RIJECI

Erazma Barčića 5

Poslovni broj: Us I-1660/2024-10

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Rijeci, po sucu Vedran Juričiću, uz sudjelovanje zapisničarke Monike Puharić, u upravnom sporu tužitelja FJ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po opunomoćenici Nataši Lisac, odvjetnici u Dugom Selu, Osječka 12, protiv tuženika Ministarstva financija, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Katančićeva 5, OIB: 18683136487, radi poreza na promet nekretnina, 10. travnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Poništava se rješenje Ministarstva financija, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-20/23-01/381, URBROJ: 513- 04-24-2 od 22. kolovoza 2024. i rješenje Ministarstva financija, Porezne uprave, Područnog ureda Rijeka, Ispostave Rab, KLASA: UP/I-410-20/2022-001/00218, URBROJ: 513-007-08-05-2023-0006 od 12. svibnja 2023. te se predmet vraća prvostupanjskom tijelu na ponovni postupak.

U ponovljenom postupku prvostupanjsko tijelo dužno je postupiti u skladu s pravnim shvaćanjem i primjedbama suda izraženim u obrazloženju ove odluke.

II. Nalaže se tuženiku da tužitelju nadoknadi trošak ovog upravnog spora u iznosu 3.000,00 € (tri tisuće eura) u roku od 60 dana od dana dostave pravomoćne odluke o troškovima ovog upravnog spora.

III. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troškova spora iznad dosuđenog iznosa od 3.000,00 €.

Obrazloženje

1. Osporavanim rješenjem tuženika odbijena je žalba tužitelja izjavljena protiv prvostupanjskog rješenja Ministarstva financija, Porezne uprave, Područnog ureda Rijeka, Ispostave Rab, KLASA: UP/I-410-20/2022-001/00218, URBROJ: 513-007-08- 05-2023-0006 od 12. svibnja 2023., kojim je tužitelju, za nekretnine koje je stekao temeljem Ugovora o kupoprodaji od 24. ožujka 2022., utvrđena razlika osnovice poreza na promet nekretnina (utvrđene privremenim poreznim rješenjem Ministarstva financija, Porezne uprave, Područnog ureda Rijeka, Ispostave Rab, KLASA: UP/I-410- 20/2022-001/00218, URBROJ: 513-007-08-05-2022-0002 od 6. lipnja 2022.; dalje: Privremeno porezno rješenje od 6. lipnja 2022.) u iznosu od 292.526,15 € te je na razliku osnovice razrezan porez na promet nekretnina po stopi od 3 % u iznosu od 8.775,78 €.

2. Tužitelj osporava zakonitost prethodno označenih upravnih akata zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava. U tužbi i tijekom spora (podnesak od 22. siječnja 2026., održana rasprava) u bitnom, prigovara visini porezne osnovice koju je porezno tijelo utvrdilo procjenom. Smatra da je iznos kupoprodajne cijene koju je platio prodavatelju predstavlja realnu tržišnu vrijednost stečenih nekretnina te ističe kako Porezna uprava, sukladno čl. 9. Zakona o porezu na promet nekretnina (NN br. 115/16, 106/18; dalje: Zakon), osnovicu treba primarno utvrđivati prema ispravi o stjecanju, a tek podredno procjenom ako je ugovorena naknada manja od tržišne cijene. Navodi da je porezno tijelo u postupku koristilo podatak za samo jednu usporednu nekretninu, umjesto da kao mjerodavno polazište uzme srednju vrijednost više sličnih nekretnina prodanih na istom području. Nadalje, navodi da prilikom procjene uopće nije uzeto u obzir stvarno stanje predmetne nekretnine koja u naravi predstavlja kamenjar obrastao makijom i šumom, bez obradive površine i bez pristupnog puta, dok sredinom zemljišta prolazi kanal Hrvatskih voda. Nadalje, navodi kako mu nije jasno kako je moguće da je isto poljoprivredno zemljište njegov sinu KJ procijenjene po cijeni od 7,73 €/m[2] dok je njemu procijenjeno po 17,3 €/m[2] (124 % više). Također, ističe da je u drugom predmetu, nakon poništenja poreznog rješenje rješenja od strane Upravnog suda (presuda posl. br. Us I-48/2024- 8 od 14. studenog 2024.), isti inspektor u ponovljenom postupku smanjio vrijednost građevinskog zemljišta s 1.123,45 kn/m2 na 680,83 kn/m2, a što smatra dokazom o nerealnosti i proizvoljnosti prvotnih procjena.

3. Tuženik u odgovoru na tužbu ostaje kod navoda iz obrazloženja osporavanog rješenja, te predlaže da se tužbeni zahtjev odbije kao neosnovan.

4. U sporu je održana rasprava te je strankama, u skladu s odredbom čl. 6. Zakona o upravnim sporovima (NN br. 36/24; dalje: ZUS), dana mogućnost da se izjasne o zahtjevima i navodima druge strane te o svim činjenicama i pravnim pitanjima koja su predmet ovog upravnog spora.

5. U cilju ocjene zakonitosti osporavanog rješenja tuženika Sud je izveo dokaze uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu upravnog postupka u kojem je doneseno osporavano rješenje tuženika, te uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu ovog upravnog spora.

6. Sud je odbio dokazne prijedloge tužitelja ocijenivši iste suvišnim za rješavanje ovoga spora kraj ostalih činjenica koje su u sporu utvrđene uvidom u dokumentaciju koja prileži spisu predmeta upravnoga postupka i ovoga upravnog spora.

7. Na temelju razmatranja svih činjeničnih i pravnih pitanja, Sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev osnovan.

8. Među strankama ovog upravnog spora nesporno je da su predmetom oporezivanja nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] sve k. o. [katastarska općina] (upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška]), koje je tužitelj stekao temeljom Ugovora o kupoprodaji od 24. ožujka 2022.; da je ukupna površina stečenih nekretnina 4.385,75 m[2] od čega je 761,25 m zemljište unutar granica građevinskog područja, dok se ostatak površine od 3.624,50 m[2] zemljište izvan granica građevinskog područja (poljoprivredno zemljište); da je Privremenim poreznim rješenjem od 6. lipnja 2022. tužitelju utvrđena osnovica poreza na promet nekretnina na temelju podataka iskazanih u poreznoj prijavi (6.000,00 € - iznos kupoprodajne cijene), na koju osnovicu je razrezan porez na promet nekretnina po stopi 3% u iznosu od 180,90 €; da je u naknadno provedenom postupku, porezno tijelo utvrdilo da postoji osnova za izmjenu porezne obveze utvrđene Privremenim poreznim rješenjem od 6. lipnja 2022. i donijelo novo porezno rješenje; da je razlika u vrijednosti utvrđena je primjenom čl. 9. st. 5. Zakona, odnosno procjenom o čemu je sastavljen Zapisnik o procjeni tržišne vrijednosti nekretnine, KLASA: UP/I-410-20/2022-01/218, URBROJ: 513-07-08-05/23- 3 od 24. veljače 2023. (dalje: Zapisnik).

9. Sporno je da li je u postupku izvršena valjana procjena tržišne vrijednosti predmetnih nekretnine, što čini razliku osnovice poreza na promet nekretnina.

10. Odredbom čl. 9. Zakona propisano je da je osnovica poreza na promet nekretnina tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze (st. 1.). Porezna uprava utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu (st. 2.). Porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine ako je ukupan iznos naknade manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze (st. 4.). Procjenu tržišne vrijednosti nekretnine utvrđuje službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme (st. 5.).

11. Iz Zapisnika proizlazi da je porezno tijelo koristeći se podacima iz Informacijskog sustava Porezne uprave utvrdilo da je se cijene nekretnina na području k. o. [katastarska općina]- Mundanije kreću u slijedećim rasponima: (1) zemljište unutar građevinskog područja od 964,96 kn/m[2] do 1.614,46 kn/m , (2) poljoprivredno zemljište od 92,42 kn/m do 576,60 kn/m[2] . Slijedom tih podatka tržišna vrijednost tužiteljevih nekretnina procijenjena je u slijedećim iznosima: (1) 855.26,31 kn za zemljište unutar građevinske zone (1.123,45 kn/m[2] ), (2) 1.394.018,94 kn za poljoprivredno zemljište (384,61 kn/m ).

12. Iz dokumentacije koja prileži spisu proizlazi da je presudom ovog Suda posl. br. Us I-48/2024-8 od 15. studenog 2024. poništeno rješenje tuženika, KLASA: UP/II-410- 20/23-01/607, URBROJ: 513-04-23-2 od 20. studenog 2023. i rješenje Ministarstva financija, Porezne uprave, Područnog ureda Rijeka, Ispostave Rab, KLASA: UP/I-410- 20/2023-001/092, URBROJ: 513-007-08-28-05-2023-03 od 23. kolovoza 2023. te je predmet vraćen na ponovni postupak.

U spomenutom poreznom postupku predmetom oporezivanja bile se nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]-Mundanije koje je tužitelj stekao temeljom Ugovora o dosmrtnom uzdržavanju od 24. ožujka 2022. Među inima i k. č. br. [katastarska čestica] površine 910 m[2] .

U tom postupku porezno tijelo utvrdilo je da se cijene nekretnina na području k. o. [katastarska općina]-Mundanije kreću u slijedećim rasponima: (1) zemljište unutar građevinskog područja od 964,96 kn/m[2] do 1.614,46 kn/m , (2) poljoprivredno zemljište od 92,42 kn/m[2] do 576,60 kn/m . Slijedom tih podatka tržišna vrijednost zemljište unutar građevinske zone procijenjeno je na iznos od 1.123,45 kn/m[2] , a poljoprivredno zemljište na iznos od 384,61 kn/m[2] , dakle istovjetno kao i slučaju nekretnina koje su predmetnom ovog upravnog spora.

U ponovljenom postupku, koji je uslijedio nakon poništavajuće sudske odluke (presuda posl. br. Us I-48/2024-8 od 15. studenog 2024.), građevinsko zemljište procijenjeno na iznos od 680,83 kn/m[2] , a poljoprivredno na iznos od 92,42 kn/m te je rješenjem, KLASA: UP/I-410-20/2023-01/92, URBROJ: 513-07-28-05/2025-13 od 1. travnja 2025., tužitelju utvrđena porezna obveza u iznosu od 6.639,76 € (50.027,24 kn).

13. Na temelju ranije citirane odredbe čl. 9. Zakona, porezno tijelo je tržišnu vrijednost nekretnine ovlašteno utvrditi procjenom. Zakonom propisna metoda utvrđivanja porezne osnovice kao tržišne vrijednosti je „usporedna metoda“, što podrazumijeva da je temelj procjene usporediva nekretnina. Usporedivu nekretninu Zakon definira kao sličnu nekretninu, na istom području u prometu u približno isto vrijeme. Procjenu svake pojedine nekretnine treba vršiti zasebno na temelju njenih objektivnih specifičnosti odnosno karakteristika tako da usporedni podaci koji se pritom koriste moraju predstavljati okvir unutar kojeg se kreću cijene istih ili sličnih nekretnina. Obzirom da je lokacija prvi i najvažniji element na osnovu kojeg se formira cijena određene nekretnine to je nužno da se pri usporedbi polazi od nekretnina s približno istog područja, a što u dosadašnjoj praksi postupanja poreznih tijela podrazumijeva ne samo korištenje podatka o cijenama nekretnina s područja iste katastarske općine (makro lokacija) već, ovisno o okolnostima, i onih s područja istog naselja, ulice (mikro lokacija), osobito onda kada, zbog svojih posebnosti, pojedine (mikro) lokacije unutar iste katastarske općine predstavljao "izdvojeno" područje.

14. Prije svega, valja istaknuti da iz stanja spisa slijedi da je oznake k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]-Mundanije dva puta oporezovana porezom na promet nekretnina, prvo kod ostvarenog prometa nekretnina po Ugovoru o kupoprodaji nekretnina, a zatim i za promet nekretnina ostvaren po Ugovoru o dosmrtnom uzdržavanju.

Oba pravna posla tužitelj je zaključio s OJ i to na istog dana (24. ožujka 2022.).

Obzirom da predmetnu nekretninu tužitelj nije mogao steći istog dana od istog otuđivatelja po dvije različite osnove, to Sud utvrđuje da u odnosu na k. č. br. [katastarska čestica] nisu ostvarena dva prometa nekretnina (i po Ugovoru o kupoprodaji i po Ugovoru o dosmrtnom uzdržavanju već samo jedan (ili – ili) te je stoga istu u jednom od tih slučajeva trebalo izuzeti od oporezivanja.

15. Što se tiče ostalih nekretnina, valja prvenstveno naglasiti da je porezno tijelo pravilno utvrdilo da postoji osnova za izmjenu porezne obveze utvrđene Privremenim poreznim rješenjem od 6. lipnja 2022. budući da osnovica iz tog rješenja (6.000,00 €) preuzeta iz isprave o stjecanju (Kupoprodajni ugovor od 24 ožujka 2022.) ne predstavlja realnu tržišnu vrijednost stečenih nekretnina.

16. Neosnovano je pozivanje tužitelja na procjenu vrijednosti nekretnina sačinjenu u postupku oporezivanja poreznog obveznika KJ (sina tužitelja) budući da iz dostavljene dokumentacije proizlazi da su pri procjeni vrijednosti zemljišta k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u tom postupku korišteni podaci o tržišnoj vrijednosti poljoprivrednog zemljišta. Prema Uvjerenju od 1. lipnja 2022., kojeg je izdalo nadležno upravno tijelo Primorsko-goranske županije, k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]-Mundanije nalazi se unutar zone "građevinskog područja naselja – neizgrađeni dio".

17. Međutim, polazeći od utvrđenja iz tč. 12. obrazloženja ove presude iz kojih slijedi da su u usporednom postupku oporezivanja (po Ugovoru o dosmrtnom uzdržavanju) nekretnine iste vrste (građevinsko zemljište, poljoprivredno zemljište) na području iste katastarske općine (makro lokacije) procijenjene u znatnom nižem iznosu (680,83 kn/m[2] ; 92,42 kn/m ) od nekretnina koje su predmetom ovog postupka (1.123,45 kn/m[2] i 384,61 kn/m ), to Sud u ovom sporu nije mogao ispitati je li tržišna vrijednost predmetnih nekretnina utvrđena u skladu o odredbom čl. 9. Zakona, a samim time niti otkloniti prigovore koje je tužitelj u tom pravcu isticao u tužbi.

18. Slijedom obrazloženog, Sud utvrđuje da je pobijanim rješenjima povrijeđen zakon na štetu tužitelja te je stoga, temeljem odredbe čl. 117. st. 1. ZUS-a u vezi čl. 119. st. 4. ZUS-a, valjalo odlučiti kao u tč. I. izreke.

19. U ponovnom postupku prvostupanjsko tijelo, vezano pravnim shvaćanjem i primjedbama Suda iznijetim u ovoj odluci, izvršiti će novu procjenu vrijednosti nekretnina koje je tužitelj stekao temeljem Ugovora o kupoprodaji. Od procjene i oporezivanja izuzeti će se nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] (površine 910 m[2] ), budući da je za istu već razrezan porez rješenjem, KLASA: UP/I-410-20/2023-01/92, URBROJ: 513- 07-28-05/2025-13 od 1. travnja 2025. (Ugovor o dosmrtnom uzdržavanju) te će se iznos porezne obveze umanjiti za odgovarajući razmjerni dio, odnosno za iznos od 37,26 € (površina čestice 710/2 od 910 m[2] čini 20,7% ukupne površine zemljišta (4.385,75 m[2] ); 180 € - 79,3 % = 37,26 €).

20. Odluka o troškovima spora (tč. II. i III. izreke presude) temelji se na odredbama čl. 144.,147. i 148. ZUS-a te odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (NN br. 138/23; dalje: Tarifa).

Tužitelju je priznat je trošak zastupanja po odvjetniku kojeg čine: sastav tužbe i podneska od 22. siječnja 2026. te zastupanje na ročištu održanom 19. ožujka 2026 (svaka radnja u pojedinačnom iznosu 1.000,00 € – temeljem Tbr. 27. tč. 1. i tč. 2. Tarife u vezi Tbr. 40. Tarife), odnosno sveukupno 3.000,00 €.

Tužitelju nije priznat trošak pristupa opunomoćenika na ročište 22. siječnja 2026. Naime, na tom ročištu zamjenik opunomoćenici tužitelja u spis je uložio podnesak, s prilozima, kojim se dopunjuje navodi iz tužbe te se iznose nove činjenice i dokazi. Obzirom da se odluka u sporu nije mogla temeljiti na novo iznesenim činjenicama i dokazima bez prethodnog izjašnjavanja tuženika to je predmetno ročište valjalo odgoditi. Stoga, budući da je odgoda ročišta uzrokovana postupanjem opunomoćenice tužitelja to, temeljem odredbe čl. 147. st. 4. ZUS-a, tužitelj nema pravo na naknadu ovog troška.

U Rijeci 10. travnja 2026.

Sudac

Vedran Juričić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog Suda, u roku od 15 dana od dana dostave presude. Žalba odgađa izvršenje pobijane presude (čl. 126. st. 6. ZUS-a).

DNA:

- opunomoćenici tužitelja Nataši Lisac, odvjetnici u Dugom Selu, Osječka 12

- tuženiku Ministarstvu financija, Samostalnom sektoru za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Katančićeva 5