Republika Hrvatska

Općinski sud u Splitu

Gundulićeva 27

P-196/2026-6

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu, po sutkinji toga suda Maji Anušić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja NV iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po punomoćniku Jure Grbavac, odvjetnik u Splitu, protiv Republika Hrvatska, zastupana po Općinskom državnom odvjetništvu u Splitu, radi naknade štete, nakon održane i zaključene javne i glavne rasprave dana 26.ožujka 2026. u prisutnosti zamjenika punomoćnika tužitelja i zz tuženika, dana 10.travnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I Dužna je tužena Republika Hrvatska u roku od 15 dana isplatiti tužitelju iznos od 774,89 eura ( prije 5.838,43 kune) sa zateznim kamatama uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 1.siječnja 2023. po stopi određenoj za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena, a od 1. siječnja 2024. godine do isplate prema stopi zateznih kamata koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope (kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke) za tri postotna poena, koje teku na taj iznos od 15. veljače 2021. pa do isplate, dok se za više zatraženi iznos od 13,64 eura ( prije 102,74 kune) tužbeni zahtjev odbija kao neosnovan.

II Dužna je tužena u roku od 15 dana isplatiti tužitelju parnični trošak u iznosu od 2.289,81 eura, zajedno sa zateznim kamatama koje na taj iznos teku od presuđenja do isplate prema stopi zateznih kamata koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope (kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke) za tri postotna poena.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi i tijekom postupka navodi da je vlasnik stana u [adresa], anagrafske oznake [adresa], položenog na prvom katu č. zgr [katastarska čestica] ZU 9620 k. o [katastarska općina], površine 72,64 m2. Nadalje, da je presudom Županijskog suda u Splitu poslovni broj Gžnaj - 6/12 od 5.prosinca 2012. nadomješten ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između tužitelja kao najmodavca i SV kao zaštićenog najmoprimca. Nadalje, da tržišna najamnina za predmetni stan u centru Splita, iznosi između 80,00 i 88,00 kuna po metru kvadratnom slijedom čega tužitelj potražuje iznos najamnine od 84,00 kune pod metru kvadratnom umanjeno za iznos 160,59 kuna koliko iznosi zaštićena najamnina. Nadalje, da se tužitelj obratio tuženiku u mirnom postupku, ali je tuženik dopisom od 27.ožujka 2014. otklonio zahtjev tužitelja. Nadalje, da tuženik nije platio iznos koji se odnosi na mjesec veljaču 2021. koji potražuje ovom tužbom.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu osporava isti u cijelosti te predlaže isti odbiti te ističe prigovor pomanjkanja aktivne legitimacije i prigovor zastare, a protivio se i preinaci.

3. Tijekom postupka izveden je dokaz čitanjem zahtjeva za mirno rješenje spora, izvatka iz zemljišne knjige, izračun zaštićene najamnine, internetskih stranica za iznajmljivanje, te je te temeljem tako provedenih dokaza, a cijeneći svaki dokaz za sebe i sve dokaze u njihovoj ukupnosti, sukladno odredbi čl. 8 Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08,123/08, 57/11,148/11,25/13,89/14; dalje ZPP) sud nalazi da je tužbeni zahtjev osnovan.

4. Čitanjem izvatka iz zemljišne knjige utvrđeno je da je tužitelj upisan kao vlasnik stana u zgradi izgrađenoj na čest. zgr. [katastarska čestica] upisanoj u ZU 9620 k. o [katastarska općina].

5. Nije sporno da je donijeta presuda u predmetu ovog suda poslovni broj P2-4759/09 koja nadomješta ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između tužitelja kako najmodavca i SV kao najmoprimca ( zaštićenog).

6. Uvidom u internetske oglase za najam stana u centru grada utvrđeno je da se mjesečna najamnina kreće od 700 Eur-a za stan od 65 m2, odnosno 800 Eur-a za stan od 68 m2.

7. Uvidom u izračun mjesečne najamnine utvrđeno je da je najmodavac NV, a najmoprimac SV te da korisna površina predmetnog stana iznosi 68,02 m2 te da izračunata mjesečna zaštićena najamnina iznosi 183,65 kn.

8. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatu štete kao razlike između tržišne i zaštićene najamnine za stan u vlasništvu tužitelja, koji je u najmu zaštićene stanarke na temelju naprijed citirane presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana.

9. U ovom postupku mjerodavna je odredba čl. 1045 Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ br. 35/05, 41/08 i 125/11, dalje: ZOO), sukladno kojoj tko drugome prouzroči štetu dužan je naknaditi je ako ne dokaže da je šteta nastala bez njegove krivnje, te da se predmnijeva obična nepažnja, te da za štetu od stvari ili djelatnosti od kojih potječe povećana opasnost od štete za okolinu odgovara se bez obzira na krivnju, te da za štetu bez obzira na krivnju odgovara se i u drugim slučajevima predviđenim zakonom.

10. Naime, Zakonom o najmu stanova („Narodne novine“ broj 91/96,48/98,66/98,22/06 ; dalje ZNS) koji je stupio na snagu 5.studenog 1996. reguliran pravni odnos između najmodavaca i najmoprimaca vezano uz najam stanova, nadalje, da je odredbom čl. 7 ZNS propisana zaštićena najamnina te je stavkom 1) istog članka određeno da se zaštićena najamnina određuje na temelju uvjeta i mjerila koja utvrđuje Vlada Republike Hrvatske, a koja mjerila se sukladno stavku 2) utvrđuju ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca. Nadalje, odredbom čl. 13. ZNS propisana je obveza najmodavca da održava stan koji se daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, sukladno ugovoru o najmu.

11. Nadalje, sukladno odredbi čl. 89.st.1 i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14, nadalje: ZV), propisano je da troškove održavanja i sanacije zajedničkog dijela nekretnine snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima.

12. Dakle, Zakonom o najmu stanova vlasnicima je isključeno pravo na posjed stana i nemaju nikakav utjecaj na bitne sastojke ugovora o najmu kako u pogledu izbora najmoprimca tako niti u pogledu trajanja ugovora i visine najamnine, a značajno je ograničeno njihovo pravo na otkaz ugovora o najmu, a iz svega navedenog jasno proizlazi da tužitelj nije dobrovoljno u predmetnom odnosu najma.

13. Osim toga, vlasnici stanova dužni su održavati stan u stanju koje je prikladno za stanovanje te u skladu s citiranim odredbama ZV plaćati doprinos za zajedničku pričuvu, pa je pored ograničenog prava vlasnika na ostvarivanje zarade od najma evidentno iz samog iskaza tužiteljice da predmetna zaštićena najamnina niti ne pokriva troškove pričuve za predmetni stan.

14. Dakle, iz navedenog jasno proizlazi da je tužena, propisujući Zakonom o najmu stanova niz zaštitnih mjera u korist zaštićenog najmoprimca, uvela ograničenja za vlasnike stanova te time nametnula prekomjerni individualni teret istima, te da pozitivnim propisima nije ostvarila pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta jer je taj teret prebačen samo na jednu skupinu- najmodavce stanova sa zaštićenim najmoprimcem (najmodavac je isključen iz posjeda stana, nema utjecaj na izbor najmoprimca ni bitne sastojke ugovora, ograničeno mu je pravo na otkaz najma, vjerojatnost da zaštićeni najmoprimac dobrovoljno napusti stan je u pravilu neznatna, dodatno najmodavac mora plaćati pričuvu, u obvezi je održavati stan, te konačno izračun mjesečne zaštićene najamnine u izravnoj opreci sa tržišnoj najamninom) čime je povrijeđeno njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno Ustavom Republike Hrvatske i Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i to čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju koja je u odnosu na tuženu stupila na snagu 5.studenog 1997. (Tako i VS RH Rev-1104/2018)

15. S tim u vezi navodi se kako je u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske utvrđeno da je temeljni problem zbog kojeg je utvrđena povreda Konvencije tiče samog zakonodavstva i to stoga što je Republika Hrvatska trebala poduzeti odgovarajuće mjere kojima bi osigurala relativno osjetljivu ravnotežu između interesa najmodavaca uključujući njihovo pravo na ostvarivanje dobiti od svoje imovine, te općeg interesa zajednice uključujući dostupnost zadovoljavajućeg smještaja građana u lošijem položaju.

16. Osim toga, u ovom predmetu je utvrđeno da je zaštićena najamnina mnogostruko manja od utvrđene tržišne najamnine za slične nekretnine.

17. Dakle, u ovom predmetu utvrđena je uzročno posljedična veza između propusta države da unutar zakonodavstva uredi predmetne odnose najmodavca i najmoprimca, te neosporno nastale štete na strani tužitelja u vidu umanjenja imovine, te osnovan tužbeni zahtjev tužitelja spram tužene radi naknade štete u visini najamnine koju bi ostvarivao da nema predmetnih ograničenja i to u visini naknade tržišne vrijednosti najamnine za predmetnu nekretninu budući nije utvrđeno da je tužitelj u okviru restriktivnih propisa tužene dodatno doprinio nastanku štete izuzev predmetne.

18. O tome se uostalom izjasnila sudska praksa prvostupanjskih i drugostupanjskih sudova u brojnim postupcima koji su inicirani nakon odluke ESLJP-a u predmetu Statileo, N i dr. Dakle, postoji suglasan stav sudova da je tužena RH svojom pasivnošću da uredi pitanje najamnine na način da postigne potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava prouzrokovala štetu u vidu izmakle koristi na strani vlasnika te da je u obvezi nadoknaditi je u iznosima koje utvrdi primjerenima slijedom čega je neosnovan prigovor promašene pasivne legitimacije. Tako je i u konkretnom slučaju dužna tužitelju naknaditi štetu u vidu izmakle koristi u presuđenom iznosu.

19. Tužitelj je prvobitno zahtijevao naknadu za ožujak 2020., a podneskom od 9.prosinca 2021. potražuje naknadu za veljaču 2021. kojoj preinaci se tužena protivila podneskom od 24.siječnja 2022., međutim kako tužitelj iz iste činjenične i pravne osnove ( naknada štete u visini izgubljene najamnine ) samo za drugo vremensko razdoblje potražuje isto, protivljenje tuženika je neosnovano.

20. Nadalje, neosnovano tužena navodi da je predmetno potraživanje tužitelja zastarjelo.

21. Naime, zastara prema odredbi članka 215. stavak 1. ZOO-a počinje teći prvog dana poslije dana kad je vjerovnik imao pravo zahtijevati ispunjenje obveze, ako zakonom nije propisano što drugo.

22. Predmetna tražbina tužitelja odnosi se na naknadu štete, izmaklu dobit od najamnine, a ona dospijeva mjesečno. Stoga se radi o trogodišnjem zastarnom roku iz članka 230. stavka 1. ZOO-a.

23. Zatezna kamata na novčanu obvezu teče od dana kada je dužnik zakasnio s ispunjenjem novčane obveze (članak 29. stavak 1. ZOO-a), a obveza naknade štete smatra se dospjelom u trenutku nastanka štete (članak 1086. ZOO-a). Stoga se ovdje dan početka zastare poklapa s danom dolaska u zakašnjenje.

24. Tužitelj se obratio tuženoj u mirnom postupku 18.ožujka 2014., a što proizlazi iz prijemnog štambilja na zahtjevu za mirno rješenje spora.

25. Zakon o najmu stanova donesen je 2006., a Konvencija o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda u odnosu na RH stupila je na snagu 5. studenoga 1997. Tuženica se obvezala istu primjenjivati te se obvezala i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama. Ustavni sud Republike Hrvatske u rješenju U-I-762/1996 od 31. ožujka 1998. nije našao da bi odredbe članaka 6. – 8. ZNS bile protivne Ustavu RH i citiranoj Konvenciji i Protokolima 1, 4, 6, 7 i 11 uz Konvenciju. To ne znači da vlasnici stanova, nakon što su se mogli pozvati na Konvencijsko pravo već 1997., nisu imali pravnu osnovu za utuženje tražbine kao što je predmetna. Iz navedenog nije odlučno kada je donesena odluka u predmetu Statileo, niti je ta odluka bitna za pitanje početka tijeka zastare tražbine jer su vlasnici i prije donošenja te odluke pozivom na konvencijsko pravo mogli nakon 5. studenoga 1997., u sudskom postupku zahtijevati ostvarenje svoje tražbine, kao što su to učinili tužitelji iz citiranih odluka EU suda. Pitanjem zastare u odlukama Statileo i dr. EU sud nije se bavio. Osim toga ni jednim posebnim ni specijalnim propisom za tražbine kao što je predmetna nije propisan izuzetak vezano za početak tijeka zastare niti neki drugi zastarni rok. Zato nema razloga predmetnu štetu drugačije tretirati od bilo koje druge štete i početak zastare vezati za neke druge okolnosti. Tužitelj kao i svi ostali vlasnici mogli su i pored iznesenog shvaćanja Ustavnog suda RH o ustavnosti ZNS, nakon stupanja na snagu Konvencije, osnovano, pozivom na konvencijsko pravo pokretati tužbe za naknadu štete (o ovome se izjasnilo VSRH u odluci Rev-1104/2018. od 22. siječnja 2019.).

26. Osim toga, tužitelj nije mogao znati da trpi štetu u vidu izmakle koristi do donošenja presude u predmetu Gžnaj – 6/12 od 5.prosinca 2012., dok se predmetom tužbom potražuje najamnina iz ožujka 2020. to je tužba u ovom predmetu podnesena pravovremeno jer nije protekao rok iz čl. 230 st. 1) ZOO prema kojoj zastara tražbine naknade štete nastupa protekom tri godine od kada je oštećenik saznao za štetu i počinitelja.

27. Dakle, iz svega naprijed navedenog proizlazi da tražbina tužitelja za veljaču 2021., obzirom je tužba podnesena iste godine, nije zastarjela.

28. U pogledu visine naknade, sud je pregledao dokumentaciju dostavljenu po tužitelju u vidu slobodnih oglasa o najmu nekretnina u centru grada iz kojih proizlazi da je cijena najma stana u centru grada površine oko 70 m2 polazi od 700 do 900 Eur-a odnosno oko 10-12,00 Eur-a po m2, pa je utvrđeno da tržišna najamnina za predmetni stan iznosi u protuvrijednosti u kunama na dan dospijeća iznosi 6.022,00 kune umanjeno za iznos zaštićene najamnine u iznosu od 183,65 kuna iznosi 5.838,43 kuna.

29. Na dosuđeni iznos tužitelju pripada pravo na zatezne kamate temeljem odredbe članka 29. ZOO-a od dospijeća tog iznosa do isplate.

30. U odnosu na prigovor postojanja negativne procesne pretpostavke za vođenje ovog postupka navodi se slijedeće.

31. Odredbom čl. 186.a st. 1. ZPP propisano je da osoba koja namjerava podnijeti tužbu protiv Republike Hrvatske je dužna prije podnošenja tužbe obratiti se sa zahtjevom za mirno rješenje spora državnom odvjetništvu koje je stvarno i mjesno nadležno za zastupanje na sudu pred kojim namjerava podnijeti tužbu protiv Republike Hrvatske, osim u slučajevima u kojima je posebnim propisima određen rok za podnošenje tužbe. Zahtjev za mirno rješenje spora mora sadržavati sve ono što mora sadržavati tužba, a st. 5. istog članka je propisano da ako taj zahtjev ne bude prihvaćen ili o njemu ne bude odlučeno u roku od 3 mjeseca od njegovog podnošenja podnositelj zahtjeva može podnijeti tužbu nadležnom sudu te će sud odbaciti tužbu protiv Republike Hrvatske podnesenu prije donošenja odluke o zahtjevu za mirno rješenje spora odnosno prije isteka roka iz st. 5. čl. 186.a (st. 6. čl. 186.a).

32. Čitanjem zahtjeva za mirno rješenje spora od 18. ožujka 2014. utvrđeno je da se u istom navodi kako je presudama Općinskog suda u Splitu pod poslovnim brojem P2- 4759/09. i Županijskog suda u Splitu pod poslovnim brojem Gžna-6/12. od 5. prosinca 2012. nadomješten ugovor o najmu stana kojeg je vlasnik tužitelj i to stana u [adresa], položenog na č. zgr. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], površine 72,64 m2, da zaštićena najamnina iznosi 160,59 kuna. Tim presudama je kao zaštićeni najmoprimac utvrđen SV. Tržišna najamnina za taj stan iznosi najmanje 5.000,00 kuna na mjesec. Tužitelj traži od RH da mu plati i ubuduće plaća iznos od 4.839,41 kuna mjesečno, što predstavlja razliku između tržišne najamnine za taj stan i iznosa kojeg mu po presudi treba plaćati SV (5.000,00 kuna-160,59 kuna) pa predlaže da RH plati tužitelju navedene iznose počevši od 18. ožujka 2009. pa nadalje sa zateznom kamatom koja na svaki iznos teče od 18-og u mjesecu pa do isplate.

33. Čitanjem dopisa ODO Split pod brojem N-DO-102/2014. od 27. ožujka 2014. utvrđeno je da istim ODO Split izvještava punomoćnika tužitelja BV kako je zahtjev za mirno rješenje spora neosnovan u cijelosti. Kako niti na temelju propisa, niti bilo kakvim ispravama ne proizlazi da bi RH bila obvezna isplaćivati razliku između tržišne najamnine stana i iznosa koji predstavlja zaštićenu najamninu.

34. Dakle, tužitelj je u spis predmeta priložio zahtjev kojeg je prije ove parnice uputio tuženiku i kojim je tražio isplatu jedne mjesečne najamnine i svih budućih najamnina (dakle, sve dok povreda ne prestane). Dakle, zahtjev za mirno rješenje spora ne odnosi se na jedan mjesec, nego na sve u budućnosti dospjele mjesece pa predlaže da RH plati te iznose počevši od 18. ožujka 2009. pa nadalje.

35. Odlukom VSRH-a pod poslovnim brojem Revr-140/10. od 9. studenog 2011. zaključeno je: "…ovaj sud također prihvaća pravno stajalište nižestupanjskih sudova da u takvom slučaju tužitelj nije dužan podnijeti novi zahtjev za mirno rješenje spora. Naime, kada se radi o činjenično i pravno istoj vrsti zahtjeva, a samo se radi o drugom razdoblju koje se u kontinuitetu veže na razdoblje za koje je već ranije podnesen zahtjev u smislu odredbe članka 186. a) ZPP-a te ako se tužbeni zahtjev preinačuje i povisuje samo zbog proteklog novog razdoblja…, tada i prema pravnom shvaćanju ovog suda nije potrebno podnositi novi zahtjev za mirno rješenje spora na temelju članka 186. a) ZPP-a…".

36. Predmet VSRH-a iz kojeg citirana odluka potječe različit je od ovog konkretnog samo po tome što je u njemu tužitelj za vrijeme postupka "proširivao" tužbeni zahtjev na novo dospjelo razdoblje, a ovdje su se ulagale nove tužbe. Međutim, proširenje tužbenog zahtjeva nije ništa drugo nego preinaka, dakle ulaganje nove tužbe unutar iste parnice pa je citirana praksa u cijelosti primjenjiva na ovaj predmet.

37. Slijedom svega navedenog, odlučeno je kao u izreci.

38. Odluka o parničnom trošku tužitelja temelji se na odredbi čl. 154. st. 1 i čl.155. ZPP-a, odnosi se na trošak zastupanja tuženika po punomoćniku odvjetniku sukladno vrijednosti predmeta spora i Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj 138/23) slijedom čega je priznat trošak sastava tužbe 75 bodova, sastava podneska od 5.listopada 2021. 25 bodova, podneska od 9.prosinca 2021. 75 bodova, podneska od 3.veljače 2022. 75 bodova, zastupanje na ročištu od 27.travnja 2022. 75 bodova, ročištu od 25.svibnja 2022. 37,5 bodova, sastav žalbe od 2.lipnja 2022. 50 bodova, sastav odgovora na žalbu od 15.lipnja 2022. 75 bodova, sastav podneska od 22.veljače 2024. 37,5 bodova, zastupanje na ročištu od 25. travnja 2024. 75 bodova, zastupanje na ročištu 2.prosinca 2024. 18,75 bodova, sastav podneska od 21.ožujka 2025. 37,5 bodova, zastupanje na ročištu od 13.svibnja 2025. 75 bodova, sastav podneska od 22.srpnja 2025. 37.5 bodova, sastav odgovora na žalbu od 28. kolovoza 2025. 75 bodova, zastupanje na ročištu od 26.ožujka 2026. 75 bodova te ročištu za objavu presude 37,5 bodova odnosno ukupno 900 bodova, pomnoženo sa vrijednosti boda jednakoj 2,00 eura ( Tbr. 54) sveukupno iznosi 1.800,00 eura, što uvećano za PDV (25%) u iznosu od 450,00 eura sveukupno iznosi 2.250,00 eura, uvećano za trošak pristojbe za tužbu u iznosu od 13,27 eura te presudu u iznosu od 26,54 eura sveukupno iznosi 2.289,81 eura.

39. Odluka o zateznim kamatama donesena je u skladu s odredbom članka 29. stavak 2. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21. i 114/22. – dalje ZOO) i u skladu s Uredbom o izmjeni Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 156/22.).

40. Slijedom svega navedenog, valjalo je odlučiti kao u izreci.

Split, 10.travnja 2026.

Sutkinja

Maja Anušić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove odluke dopuštena je žalba Županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda u četiri primjerka u roku od 15 dana od dana primitka prijepisa presude.

Dna:

- pun. tužitelja

- zz tuženika

- u spis