Republika Hrvatska

Općinski sud u Osijeku

Europska avenija 7

31000 Osijek

Stalna služba u Valpovu

Kralja P. Krešimira IV br. 3

31550 Valpovo

Poslovni broj: R1-151/2025-35

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E N J E

Općinski sud u Osijeku, Stalna služba u Valpovu, po sucu toga suda Goranu Jokiću, u izvanparničnom postupku predlagatelja HĐ iz [adresa], **.**.2030., OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćnici Silviji Pejak Kolarić, odvjetnici u Valpovu, protiv protustranke TĐ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćnici Ani Birnabaum, odvjetnici u Osijeku, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice, dana 10. travnja 2026.,

r i j e š i o  j e

I. Razvrgava se suvlasnička zajednica nekretnina stranaka upisanih u:

- katastarskoj općini [katastarska općina], zemljišnoknjižni uložak [broj ZK uloška], katastarska čestica [katastarska čestica], broj D.L. 66, u naravi Ulica Antuna Mihanovića, dvorište, kuća, Valpovo, Ulica Antuna Mihanovića 40, dvorišna zgrada, pomoćna zgrada, pomoćna zgrada, nadstrešnica ukupne površine 623 m2, na kojim nekretninama su stranke suvlasnici 4. suvlasničkoga djela 1/2 i 5. suvlasničkog djela 1/2 djela,

c i v i l n o m  d i o b o m,

odnosno prodajom predmetnih nekretnina na javnoj dražbi i namirenjem stranaka razmjerno njihovim suvlasničkim dijelovima.

II. Nalaže se protustranci TĐ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] da nadoknadi predlagateljici HĐ iz [adresa], **.**.2030., OIB: [osobni identifikacijski broj] nužne troškove ovog postupka u iznosu od u 203,32 eura u roku od 15 dana.

III. Odbija se predlagatelj sa zahtjevom za naknadu nužnog troška koji se odnosi na plaćanje sudske pristojbe na rješenje o razvrgnuću suvlasničke zajednice.

Obrazloženje

1. Predlagatelj je 7. srpnja 2025. po punomoćniku podnio ovome Sudu prijedlog radi razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnina pobliže opisanih u točki I. izreke ovog Rješenja. Predlagatelj u prijedlog u bitnom navodi da predmetna nekretnina predstavlja bračnu stečevinu stranaka te da je brak stranaka razveden odlukom Općinskog suda u Osijeku poslovni broj: R1 Ob-774/2020-3. Dalje navodi da nema pristup nekretnini od 5. prosinca 2020., kad je faktički prestala bračna zajednica između stranaka, s tim da se je predlagatelj s maloljetnim djetetom stranaka tad odselila kod roditelja u [adresa] dok je protustranka ostala u predmetnoj nekretnini te ju koristi do dan danas za svoje stanovanje. Predlagatelju takva suvlasnička zajednica ne odgovara, a s obzirom da ne postoji mogućnost da se stranke izvansudski dogovore oko razvrgnuća suvlasničke zajednice, predlaže da se suvlasnička zajednica razvrgne isplatom na način da nakon procjene nekretnine po ovlaštenom sudskom vještaku protustranka isplati predlagatelja sukladno njezinom suvlasničkom dijelu, a ako protustranka na to ne pristane tada predlaže razvrgnuće prodajom predmetne nekretnine na javnoj dražbi te namirenjem stranaka iz kupoprodajne cijene sukladno njihovim suvlasničkim dijelovima.

2. Očitujući se o prijedlogu protustranka je u podnesku zaprimljenom 25. srpnja 2025. izrazila želju da se suvlasnička zajednica razvrgne sporazumom stranaka. Naglasio je da mu se predlagatelj nije obratio prije pokretanja postupka sa zahtjevom za mirno rješenje spora. Zbog toga je predložio da sud pozove stranke na ročište kako bi se na ročištu pokušao postići sporazum oko načina razvrgnuća. Naglasio je da se ne protivi procjeni tržišne vrijednosti nekretnine po ovlaštenom sudskom vještaku, ali smatra da bi cijeli trošak takvog vještačenja trebao snositi isključivo predlagatelj jer isti nije niti pokušao razvrgnuti suvlasničku zajednicu mirnim putem. Nakon što se utvrdi stvarna tržišna vrijednost nekretnine voljan je razgovarati oko razvrgnuća isplatom. Stoga smatra da je bespredmetan prijedlog da se razvrgnuće provede prodajom na javnoj dražbi i namirenjem stranaka iz kupoprodajne cijene sukladno njihovim suvlasničkim dijelovima.

3. Nakon što je Sud rješenjem od 25. kolovoza 2025. odredio i zakazao za dan 6. listopada 2025. građevinsko vještačenje, na okolnost utvrđenja tržišne vrijednosti predmetne nekretnine te na okolnost postoji li mogućnost geometrijske diobe sukladno suvlasničkim dijelovima stranaka, dana 29. kolovoza 2025. predlagatelj je dostavio na spis Procjembeni elaborat za predmetnu nekretninu. Taj elaborat sastavljen je 22. srpnja 2025. po istom sudskom vještaku kojem je Sud povjerio vještačenje. Protustranka je prigovorila tako dostavljenom procjembenom elaboratu smatrajući isti privatnom ispravom koja nije podobna za utvrđenje vrijednosti predmetne nekretnine. Osim toga smatra da je vrijednost nekretnine u tom elaboratu naznačena suviše visoko te da prilikom izrade istog nije izvršen uvid u unutrašnjost nekretnine što smatra da je utjecalo na utvrđenje vrijednosti. Stoga je predložio da se provede zakazano vještačenje te da vještak nakon detaljnog pregleda cjelokupne nekretnine, kako izvana tako i iznutra, ponovno utvrdi vrijednost nekretnine. Budući se protustranka protivila dostavljenom elaboratu te kako isti nije izrađen pregledom unutrašnjosti nekretnine Sud je ustrajao na provođenju građevinskog vještačenja.

4. Iz Nalaza i mišljenja stalnog sudskog vještaka za građevinarstvo i procjenu vrijednosti nekretnina Struga-gradnja j.d.o.o. od 3. prosinca 2025. (str. 75-100 spisa) i Dopune Nalaza od 2. ožujka 2026. (str. 125-126 spisa) proizlazi da je vještak nakon detaljnog pregleda nekretnine utvrdio da je trenutna tržišna vrijednost iste 39.123,15 eura (str. 95-96 spisa), kao i da nije moguća geometrijska dioba nekretnine (str. 126. spisa).

5. Predlagatelj nije imao primjedbi na Nalaz vještaka dok je protustranka u podnesku zaprimljenom 18. prosinca 2025. (str. 109-111 spisa ) u bitnom prigovorila da je vještak utvrdio vrijednost nekretnine u previsokom iznosu. To iz razloga što nije prilikom procjene cijenio stvarno stanje temelja nekretnine koji su izvedeni od opeke, a ne od opeke i betona kako je vještak naznačio u Nalazu. Također je prigovorio da je vještak u Nalazu naznačio da su pregradni zidovi izgrađeni od opeke, a u stvari su izgrađeni od prešane cigle. Nadalje, prigovorio je da stolarija na objektu nije u cijelosti od PVC materijala, da na svim podovima u prostorijama nekretnine nije betonska ploča i da vještak nije cijenio utjecaj povećane buke zbog blizine silosa za koju smatra da također utječe na vrijednost nekretnine. Vještak se pisano očitovao na navedene primjedbe protustranke u podnesku zaprimljenom 14. siječnja 2026. (str. 114-119. spisa), s tim da je Sud neposredno saslušao vještaka i na ročištu održanom 19. veljače 2026. (str. 120-122 spisa) te je na taj način strankama omogućio da usmeno postave pitanja vještaku, a sve u cilju razjašnjenja prigovora na njegov Nalaz.

6. Iz pisanog očitovanja vještaka od 14. siječnja 2026. na primjedbe protustranke na njegov Nalaz, kao i iz odgovara vještak prilikom usmenog iznošenja Nalaza i odgovore na pitanje stranka od 19. veljače 2026., u bitnom proizlazi da je vještak u cijelosti ostao kod svog prvobitnog Nalaza. Isti je naglasio da je prilikom vještačenja u obzir uzeo činjenicu da je cjelokupni temelj predmetne nekretnine izveden od opeke. Potvrdio je da su točni navodi protustranke da zbog toga građevina ima manji vijek trajanja i manju nosivost. Naglasio je da zbog svega toga krovište na predmetnoj nekretnini nije preporučljivo adaptirati sa materijalom koji se koristi kod novih objekata na koje se postavlja keramički ili betonski crijep, već je adaptaciju krovišta potrebno provesti profiliranim limom koji je lakši. Međutim, naglasio je da adaptacija krova takvim materijalima danas košta gotovo podjednako kao i adaptacija keramičkim ili betonskim cijepom jer je kvadrat takvih radova i materijala podjednak. Nadalje, naglasio je da je prilikom izrade Nalaza uzeo u obzir činjenicu da je samo u dnevnoj sobi pod betoniran te da u ostalim prostorijama nema betonske ploče na podovima pa je zbog toga ispravio svoj pisani Nalaz u djelu u kojem je naveo i da prednje sobe imaju izveden pod od betonske ploče. Izjavio je da je prilikom izrade Nalaza u obzir uzeo amortizaciju, na način da je temeljem amortizacije primijenio 68 % otpisa na vrijednost poda u dnevnoj sobi jer je isti betoniran 2020., te je isti postotak od 68% primijenio kod amortizacije za ostatak građevinske vrijednosti nekretnine s obzirom na njenu starost. Zbog tog smatra da greška u Nalazu u kojem je naznačio da su svi podovi betonirani nije utjecala na njegov konačni zaključak vezan za utvrđenu vrijednost nekretnine. Termin "opeka", koji je koristio u Nalazu primijenio je u konkretnom slučaju na opeku od prijesne (nepečene) cigle jer je kuća sagrađena od iste. Cijenio je u Nalazu da je PVC stolarija postavljena samo na prednje prozore kuće do ulice i na ulazna vrata, s tim da ta vrata nisu bila u funkciji kada je vještak pregledao nekretninu u prisutnosti suda i stranaka. Ostalu stolariju na nekretnini uzeo je u obzir i cijenio prema stanju koje je zatekao. Pojasnio je da je predmetnu nekretninu svrstao u četvrtu kategoriju od pet kategorija koje postoje, s tim da niža kategorija predstavlja manju vrijednost zbog utjecaja iz okoline. To iz razloga što se ista nalazi u neposrednoj blizini silosa pa je na taj način cijenio i činjenicu prisutnosti buke zbog blizine silosa. Prilikom utvrđivanja vrijednosti građevinskog zemljišta koristio je poredbenu metodu odnosno vrijednosti po kojima su prodavane slične nekretnine na tom području (području koja je najbliže predmetnoj nekretnini koje su prodane unazad 2-3 godine) jer istu smatra najboljim pokazateljem kretanja tržišnih cijena.

6.1 Ovako dan Nalaz, dopunu Nalaza te pisano i na ročištu usmeno pojašnjenje Nalaza vještaka sud smatra u cijelosti istinitim i vjerodostojnim. To stoga što je vještak Nalaz i dopunu Nalaza izradio u skladu sa pravilima struke, jasno je naznačio koje je metode i parametre uzeo u obzir te je u svom usmenom iznošenju dao jasne i uvjerljive odgovore koje u cijelosti prihvaća i ovaj Sud. Vještak je koristio poredbenu metodu koju Sud prihvaća kao jedinu mjerodavnu u ovakvim okolnostima s obzirom da je primjenom te metode u obzir uzeta realizirana cijena za slične nekretnine na užem području na kojem se nalazi i predmetna nekretnina.

7. Iz iskaza stranka ovog postupka proizlazi da su isti bivši bračni drugovi, da su predmetnu nekretninu kupili nakon zasnivanja bračne zajednice te da su u istoj zajedno živjeli do prosinca 2020., a nakon toga je predlagatelj sa maloljetnim djetetom stranaka iselio iz predmetne nekretnine, dok je u nekretnini ostao dalje stanovati protustranka. Protustranka je u svom iskazu naglasio da sad u predmetnoj nekretnini stanuje sa novom partnericom, s tim da adresu prebivališta cijelo vrijeme ima prijavljenu kod roditelja, odnosno nikad nije prijavio adresu stanovanja u predmetnoj nekretnini. Protustranka je osporila u svom iskazu navode predlagatelja da je predmetna nekretnina kupljena od novca koje su stranke dobile kroz darove povodom svadbe. Međutim, protustranka za te svoje navode nije ponudio nikakav dokaz, isti nije tražio da ga Sud uputi u parnicu radi dokazivanja da predmetna nekretnina nije bračna stečevina stranaka te se tijekom postupka uopće nije pozivao na činjenicu da mu je predmetna nekretnina jedini dom. Stoga Sud te činjenice ne smatra bitnim posebno cijeniti. Pri tome treba naglasiti da je protustranka ponudila tijekom postupka da isplati predlagatelja za njezin suvlasnički dio (1/2) iznosom od 15.000,00 eura, a što je predlagatelj odbio tražeći isplatu polovice iznosa tržišne vrijednosti nekretnine koju je utvrdio sudski vještak u svome Nalazu. Ujedno je predlagatelj očitujući se o prijedlogu protustranke naglasio da je voljan isplatiti protustranku istim iznosom od 15.000,00 eura za njegov suvlasnički dio (1/2), koji je iznos protustranka ponudio i predlagatelju. Do trenutka pisanja ovog rješenja stranke ovog postupka nisu obavijestile Sud da su postigle sporazum oko razvrgnuća isplatom ili na neki drugi način.

8. Prema odredbi čl. 49. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14 - dalje: ZVDSP) suvlasnici sporazumno određuju način razvrgnuća u granicama mogućeg i dopuštenog, a ukoliko se suvlasnici ne mogu sporazumjeti o bilo kojem pitanju razvrgnuća svaki može zahtijevati da o tome odluči sud (st. 4.). Nadalje odredbom čl. 50. ZVDSP-a određeno je da kada razvrgnuće provodi sud vezan je u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća ako takav postoji, a moguć je i dopušten, kao i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnog posla ili zakona (st.1.). U suprotnom ako sud nije glede načina razvrgnuća vezan u smislu citiranog stavka 1., prema stavku 2. istog članka djeljive pokretne stvari dijelit će fizički, a nekretnine geometrijski, s time da iz stavka 4. istog članka proizlazi da ukoliko dioba na navedeni način nije moguća, a da se znatno ne umanjuje vrijednost sud će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeli razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće). Iz odredbe čl. 51. st. 1. ZVDSP-a proizlazi da vlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, pa će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će sud odrediti prema okolnostima.

9. Slijedom svega navedenog, a budući stranke tijekom postupka nisu postigle sporazum oko diobe isplatom ili dobrovoljnom prodajom, uvažavajući činjenicu da niti jedna stranka tijekom postupka nije dokazala da temeljem pravnog posla ima pravo tražiti razvrgnuće isplatom, a takvo pravo ne proizlazi u konkretnom slučaju niti iz zakona, s tim da ne postoji niti osobito ozbiljan razlog za razvrgnuće isplatom te kako prema Dopuni Nalaza vještaka od 2. ožujka 2026. (str. 125-126 spisa) nije moguća geometrijska dioba, to ne preostaje drugi način razvrgnuća od sudske prodaje. Stoga je sud temeljem odredbe čl. 50. st. 4. ZDVSP-a odlučio kao pod točkom I. izreke rješenja.

10. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi članka 54. ZVDSP-a i odredbi čl. 32. st. 4. Zakona o izvanparničnom postupku (Narodne novine broj 59/23), prema kojim odredbama će sud o troškovima postupka odlučiti sukladno suvlasničkim dijelovima stranaka, s tim da stranke imaju pravo samo na nužne troškove.

11. Predlagatelj je predujmio trošak vještačenja i trošak izlaska suda u iznosu od 449,48 eura te je platio sudsku pristojbu za prijedlog u iznosu od 6,64 eura. Stoga bi isti imao pravo na polovicu tako plaćenih troškova jer je njegov suvlasnički dio na predmetnoj nekretnini 1/2. Međutim, predlagatelj je zatražio u troškovniku od 9. ožujka 2026. (str. 130 spisa) polovicu troška vještačenja u iznosu od 200,00 eura, s tim da nije tražio polovicu troška koji je isplaćen sucu i zapisničaru za izlazak na ročište na kojem je provedeno vještačenje. Stoga mu je priznata samo polovica troška vještačenja u iznosu od 200,00 eura, kao i trošak polovice plaćene sudske pristojbe na prijedlog za razvrgnuće u iznosu od 3,32 eura pa je stoga odlučeno kao u izreci rješenja pod točkom II.

12. Predlagatelju nije priznat trošak sudske pristojbe na rješenje o razvrgnuću jer taj trošak još uvijek nije plaćen, s tim da će Sud sudsku pristojbu za ovo rješenje o razvrgnuću naknadno zatražiti da plati svaka stranka postupku u 1/2 djela, a što je u skladu s veličinom njihovih suvlasničkih dijelova.

13. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci.

Valpovo, 10. travnja 2026.

SUDAC

GORAN JOKIĆ

Uputa o pravnom lijeku :

Protiv ovog rješenja stranke imaju pravo izjaviti žalbu u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa rješenja, pisano putem ovoga suda, a o istoj odlučuje nadležni županijski sud.

Dostaviti:

1. Predlagatelju po punomoćniku

2. Protustranci po punomoćniku.