REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PAZINU

Franjevačke stube 2

52000 Pazin

Poslovni broj: 1 P-504/2024-60

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Pazinu, po sucu Luki Zeniću, u pravnoj stvari tužitelja MC, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], zastupanog po po punomoćnici Marini Mraković, odvjetnici u Buzetu, Sjeverna 1/2, protiv tuženika Stečajne mase iza Tenet d.o.o. u stečaju, OIB: 68016787469 sa sjedištem u [adresa], zastupanog po stečajnom upravitelju Engjella Dishpalli, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz Vinkurana, Štrped 33, a ovaj po punomoćniku Stjepanu Brčiću, odvjetniku u Zagrebu, Petrinjska 9, uz sudjelovanje umješača na strani tuženika EC, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], zastupanog po punomoćniku Slavenu Boljunu, odvjetniku u Puli-Pola, Kranjčevićeva 16, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave, zaključene 23. ožujka 2026., u prisutnosti punomoćnice tužitelja, punomoćnika tužitelja i punomoćnika umješača, 10. travnja 2026. objavio je i

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se da tuženiku Stečajnoj masi iza Tenet d.o.o. u stečaju da na temelju dva ugovora o kupoprodaji nekretnine od 6. ožujka 2019. isplati tužitelju MC, iznos u visini od 410.000,00 HRK/54.416,35 EUR, u roku od 15 dana od dana donošenja ove presude.

II Nalaže se tuženiku Stečajnoj masi iza TENET d.o.o. u stečaju da tužitelju MC naknadi parnični trošak u visini od 6.925,62 EUR s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama koje teku od 10. travnja 2026. pa do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena, u roku od 15 dana, dok se u preostalom dijelu zahtjev tužitelja odbija kao neosnovan.

III Odbija se kao neosnovan zahtjev tuženika Stečajne mase iza TENET d.o.o. u stečaju za naknadu troškova postupka u visini od 9.965,62 EUR.

IV Odbija se kao neosnovan zahtjev umješača EC za naknadu troškova postupka u visini od 3.000,00 EUR.

Obrazloženje

1. Tužitelj je ovo sudu 30. srpnja 2021. podnio tužbu u kojoj navodi da je s tuženikom 6. ožujka 2019. zaključio ugovor o kupoprodaji nekretnine, ovjeren kod javnog bilježnika Željka Krajine pod brojem OV-2301/2019, kojim je tuženiku prodao nekretnine oznake kč. br. [katastarska čestica] ZGR., 409/1, 455/1, 456, 457 i 572/1, sve k. o. [katastarska općina], za kupoprodajnu cijenu od 180.000,00 HRK. Nadalje da su stranke 13. ožujka 2019. sklopile Aneks tom ugovoru, ovjeren pod brojem OV-1270/2019. Ističe da su istoga dana, 6. ožujka 2019., stranke zaključile i drugi ugovor o kupoprodaji nekretnine, također ovjeren kod istog javnog bilježnika pod brojem OV-2303/2019, predmet kojeg su bile nekretnine oznake kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina], za kupoprodajnu cijenu od 230.000,00 HRK, dok je 13. ožujka 2019. sklopljen i Aneks tom ugovoru, ovjeren pod brojem OV-1268/2019. Navodi da je u oba ugovora, budući da je riječ o tipskim obrascima, navedeno da je kupoprodajna cijena isplaćena te da prodavatelj dopušta kupcu uknjižbu prava vlasništva, međutim ističe da takve ugovorne odredbe ne odgovaraju stvarnom stanju, budući da mu tužen ik po zaključenim ugovorima nije isplatio niti dio ugovorene kupoprodajne cijene. Nadalje navodi da je talijanski državljanin koji ne razumije niti govori hrvatski jezik te da je do sklapanja ugovora došlo nakon što je zakonski zastupnik tuženika dolazio k njemu u Italiju i nagovarao ga na prodaju predmetnih nekretnina, uvjeravajući ga da će mu ugovorena cijena biti isplaćena. Potpisivanje ugovora organizirano kod javnog bilježnika u Umagu, bez prisutnosti prevoditelja, te da je, imajući povjerenja u tuženika i javnog bilježnika, vjerovao da će mu tuženik u kratkom roku isplatiti dogovoreni iznos. Tuženik se nakon zaključenja predmetnih ugovora uknjižio kao vlasnik predmetnih nekretnina, ali da mu nikada nije isplatio ugovorenu kupoprodajnu cijenu, već je kroz dulje vremensko razdoblje obećavao da će isplata uslijediti, pozivajući se na različite razloge, uključujući poteškoće uzrokovane pandemijom bolesti COVID-19, probleme s bankovnim prijenosom te pokušaj prijenosa gotovine preko granice. Polazeći od navedenog, tužitelj prvenstveno zahtijeva da sud naloži tuženiku isplatu ukupnog iznosa od 410.000,00 HRK na ime ugovorene kupoprodajne cijene, dok eventualno kumuliranim tužbenim zahtjevom traži da se utvrdi raskid oba navedena ugovora i njihovih aneksa te uspostavi ranije zemljišnoknjižno stanje kakvo je bilo prije provedbe tih pravnih poslova u zemljišnim knjigama uz naknadu parničnog troška.

2. U odgovoru na tužbu od 15. rujna 2021. tuženik je osporio tužbu i postavljene tužbene zahtjeve s prijedlogom da se isti odbiju kao neosnovani. Nije sporno da su stranke 6. ožujka 2019. zaključile dva ugovora o kupoprodaji nekretnina, niti da su isti sastavljeni na tipskim obrascima. Međutim, navodi da odredbe tih ugovora, uključujući odredbe o isplati kupoprodajne cijene i dopuštenju uknjižbe prava vlasništva, ne predstavljaju puku formu ugovora, već izražavaju stvarnu volju ugovornih strana, te ističe da je pisani tekst ugovora istinit, pošten i zakonit. Osporava navode tužitelja da bi ga nagovarao na sklapanje ugovora, kao i navode o postojanju osobnih odnosa između stranaka. U odnosu na okolnosti sklapanja ugovora navodi da je sadržaj ugovora tužitelju bio preveden prilikom potpisivanja, i to u prisutnosti svjedoka. Nadalje ističe da je kupoprodajna cijena u cijelosti isplaćena tužitelju, i to u gotovini u Italiji, putem zakonskog zastupnika tuženika, sukladno zahtjevu tužitelja, te da je taj iznos evidentiran u poslovnim knjigama tuženika. Tuženik nadalje navodi da je kupljeno dvorište bilo opterećeno pravom služnosti polaganja kanalizacijske ci jevi, da je bio prinuđen voditi postupak uređenja međa sa susjedom koji je osporavao među, kao i da je nadležna komunalna služba Općine Karojba donijela rješenje kojim je naloženo rušenje ruševine i čišćenje parcele radi opasnosti od urušavanja. Navodi da su navedene okolnosti i pravni nedostaci nekretnina doveli do toga da je predložio tužitelju raskid ugovora, na što je tužitelj pristao, nakon čega je između stranaka zaključen ugovor o kupoprodaji od 4. ožujka 2021., koji je po svojoj svrsi predstavljao nazadkupnju. Nadalje navodi da stjecanje vlasništva tužitelja kao stranog državljanina na šumskom i poljoprivrednom zemljištu nije bilo moguće, zbog čega je taj ugovor raskinut, uz tvrdnju da je isti bio u pretežitom dijelu ništetan. Nadalje navodi da su stranke potom sklopile sporazum o raskidu tog ugovora, kojim su utvrdile da su svi međusobni odnosi riješeni te da nemaju međusobnih potraživanja, a koji je ovjeren 2. lipnja 2021., pri čemu ističe da je tužitelj tom prilikom bio u pratnji odvjetnika koji mu je sadržaj sporazuma pročitao i preveo. Tuženik izričito navodi da je tužitelj tim sporazumom potvrdio da nema nikakvih potraživanja prema tuženiku. Tvrdi da je svoju obvezu iz spornih ugovora u cijelosti izvršio, dok navode tužitelja smatra neistinitima. Ističe da je upravo on pretrpio štetu u vezi s predmetnim nekretninama, navodeći da nije mogao pristupiti nekretninama, da je kupio šumu bez drvne mase, da je bio izložen upravnim mjerama te da je odustao od planirane rekonstrukcije. Nadalje navodi da je, radi smanjenja štete, pokušao prodati predmetne nekretnine, ali da je zbog zabilježbe ovog spora pretrpio dodatnu štetu jer su potencijalni kupci odustali od kupnje. Slijedom navedenog, tuženik osporava pravnu osnovanost tužbenih zahtjeva, navodeći da je zahtjev za isplatu neosnovan, a eventualni zahtjev pravno nemoguć, te predlaže da odbijanje tužbenog zahtjeva, kao i eventualno kumuliranog tužbenog zahtjeva.

3. U podnesku od 14. veljače 2022. tužitelj je naveo da dokazi tuženika potvrđuju njegove navode iz tužbe, i to da je vjerovao tuženiku, da je tuženik organizirao i dogovarao sklapanje ugovora te da se tuženik uknjižio kao vlasnik nekretnina, a da pritom iste nikada nije platio. Činjenica da kupoprodajna cijena nije plaćena proizlazi iz ugovora o kupoprodaji nekretnine od 4. ožujka 2021., posebno iz njegove odredbe kojom je predviđeno namirenje kupoprodajne cijene putem kompenzacije, ističući da između stranaka nije postojao nikakav odnos koji bi bio podoban za kompenzaciju. Tuženik nikada nije platio kupoprodajnu cijenu, već je to samo navedeno u ugovorima, te da niti tužitelj nije imao bilo kakvu obvezu prema tuženiku koja bi se mogla kompenzirati. Zaključno navodi da je tuženik i dalje upisan kao vlasnik nekretnina bez da je platio kupoprodajnu cijenu te smatra da su tužbeni zahtjevi osnovani.

4. Ovosudnim rješenjem od 4. svibnja 2022. prekinut je postupak u odnosu na tuženika jer je rješenjem Trgovačkog suda u Pazinu, poslovni broj: St-643/2021-11 od 14. ožujka 2022. nad istim zaključen stečajni postupak, a potom je rješenjem Trgovačkog suda u Pazinu, poslovni broj: Tt-22/3522-2 od 12. travnja 2022. u sudski registar upisan prestanak i brisanje tuženika.

5. Podneskom od **.**.2022. EC obavijestio je sud da stupa u ovu parnicu kao umješač na strani tuženika, navodeći da je postao vlasnikom predmetnih nekretnina kao pravni slijednik tuženika, slijedom čega ima pravni interes da tuženik uspije u ovom sporu, a koje miješanje je dopuštena na ročištu 21. srpnja 2025.

6. Rješenjem od 6. veljače 2024. pozvan je stečajni upravitelj tuženika ĆC da preuzme postupak u ovoj pravnoj stvari.

7. Radi razjašnjenja, a za ovaj postupak odlučnih okolnosti te radi pravilnog i potpunog utvrđenja činjeničnog stanja sud je tijekom postupka pročitao cjelokupnu dokumentaciju koja prileži spisu predmeta i to: izvadak iz zemljišne knjige, broj: 1191 k. o. [katastarska općina] (list spisa 5-6), izvadak iz zemljišne knjige, broj: 1192 k. o. [katastarska općina] (list spisa 7), izvadak iz zemljišne knjige, broj: 1008 k. o. [katastarska općina] (list spisa 8), ugovor o kupoprodaji od 6. ožujka 2019. ovjeren kod javnog bilježnika Željka Krajine pod brojem OV-2301/2019 (list spisa 11-13), Aneks ugovoru o kupoprodaji nekretnina od 13. ožujka 2019. ovjeren kod javnog bilježnika Snježane Nazarević pod brojem OV - 1270/2019 (list spisa 14-16), ugovor o kupoprodaji od 6. ožujka 2019. ovjeren kod javnog bilježnika Željka Krajine pod brojem OV-2303/2019 (list spisa 17-19), Aneks ugovoru o kupoprodaji ovjeren kod javnog bilježnika Snježane Nazarević pod brojem OV-1268/2019 (list spisa 20-22), ugovor o zajmu i osnivanju založnog prava od 16. listopada 2020. ovjeren kod javnog bilježnika Marije Grozdanić-Dekleva pod brojem OV-8208/2020 (list spisa 23-26), ugovor o kupoprodaji od 4. ožujka 2021. ovjeren kod javnog bilježnika Snježane Nazarević pod brojem OV-1250/2021 (list spisa 38-42), raskid ugovora o kupoprodaji nekretnine od 4. ožujka 2021. ovjeren kod javnog bilježnika Snježane Nazarević pod brojem OV-2742/2021 (list spisa 43-46), rješenje Trgovačkog suda u Pazinu, poslovni broj: Tt-22/3522-2 od 12. travnja 2022. (list spisa 51), saslušao svjedoke KC, MCČ, VC, umješača EC i tužitelja u svojstvu parnične stranke.

8. Tužbeni zahtjev je osnovan.

9. Predmet spora u ovoj pravnoj stvari je glavni zahtjev tužitelja za isplatu iznosa od 410.000,00 HRK na ime ugovorene kupoprodajne cijene iz dva ugovora o kupoprodaji nekretnina sklopljena 6. ožujka 2019., ovjerena kod javnog bilježnika Željka Krajine pod brojevima OV-2301/2019 i OV-2303/2019, zajedno s pripadajućim aneksima od 13. ožujka 2019., ovjerenih pod brojevima OV -1270/2019 i OV- 1268/2019, kao i eventualno kumulirani zahtjev tužitelja za raskid navedenih ugovora i aneksa te uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja.

10. Uvidom u zemljišnoknjižne izvatke sud je utvrdio da su nekretnine koje su bile predmet ugovora o kupoprodaji od 6. ožujka 2019., i to kč. br. [katastarska čestica] ZGR., 409/1, 455/1, 456, 457 i 572/1, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kč. br. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], te kč. br. [katastarska čestica], upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], u trenutku izdavanja tih izvadaka bile upisane kao vlasništvo umješača EC u cijelosti, uz zabilježbu ovog spora, kao i da je na dijelu tih nekretnina upisano založno pravo radi osiguranja novčane tražbine u iznosu od 80.000,00 HRK u korist PC.

10.1. Uvidom u ugovor o kupoprodaji nekretnina od 6. ožujka 2019., ovjeren kod javnog bilježnika Željka Krajine pod brojem OV-2301/2019, slijedi da je tužitelj kao prodavatelj prodao, a tuženik kao kupac kupio nekretnine označene kao kč. br. [katastarska čestica] ZGR., 409/1, 455/1, 456, 457 i 572/1, sve k. o. [katastarska općina], za ugovorenu kupoprodajnu cijenu od 180.000,00 HRK, pri čemu je u ugovoru navedeno da je kupoprodajna cijena isplaćena te da prodavatelj dozvoljava kupcu uknjižbu prava vlasništva.

10.2. Uvidom u Aneks ugovoru o kupoprodaji nekretnina od 13. ožujka 2019., ovjeren kod javnog bilježnika Snježane Nazarević pod brojem OV-1270/2019, utvrđeno je da su ugovorne strane suglasno utvrdile da su 6. ožujka 2019. sklopile ugovor o kupoprodaji nekretnina te da tim aneksom mijenjaju preambulu odnosno uvodni dio navedenog ugovora u dijelu koji se odnosi na označavanje ugovornih strana. Iz sadržaja aneksa proizlazi da su ostale odredbe osnovnog ugovora o kupoprodaji nekretnina ostale nepromijenjene i na snazi, te da su ugovorne strane potvrdile da su prije potpisivanja pročitale sadržaj aneksa i da isti odgovara njihovoj pravoj volji.

10.3. Uvidom u ugovor o kupoprodaji nekretnina od 6. ožujka 2019., ovjeren kod javnog bilježnika Željka Krajine pod brojem OV-2303/2019, proizlazi da je tužitelj kao prodavatelj prodao, a tuženik kao kupac kupio nekretnine označene kao kč. br. [katastarska čestica], sve k. o. [katastarska općina], ukupne površine 28.355 m², za ugovorenu kupoprodajnu cijenu od 230.000,00 HRK.

10.4. Uvidom u Aneks ugovoru o kupoprodaji nekretnina od 13. ožujka 2019., ovjeren pod brojem OV-1268/2019, sud je utvrdio da su ugovorne strane suglasno utvrdile da su 6. ožujka 2019. sklopile navedeni ugovor o kupoprodaji nekretnina, te da tim aneksom mijenjaju preambulu odnosno uvodni dio ugovora u dijelu koji se odnosi na označavanje ugovornih strana.

10.5. Uvidom u Ugovor o zajmu i osnivanju založnog prava od 16. prosinca 2020., ovjeren kod javnog bilježnika pod brojem OV-8208/2020, sud je utvrdio da je između PC kao zajmodavca i trgovačkog društva TENET d.o.o. kao zajmoprimca zaključen ugovor kojim zajmodavac daje zajmoprimcu iznos od 80.000,00 HRK. Iz sadržaja ugovora proizlazi da se zajmoprimac obvezao vratiti primljeni iznos u roku od jednog mjeseca od dana potpisivanja ugovora, te da je potpisom ugovora potvrdio primitak zajma u cijelosti. Nadalje, iz istog ugovora proizlazi da je radi osiguranja vraćanja zajma zasnovano založno pravo na nekretninama u vlasništvu zajmoprimca, među kojima su i nekretnine upisane u k. o. [katastarska općina] koje su predmet kupoprodajnih ugovora iz ove parnice.

10.6. Uvidom u ugovor o kupoprodaji nekretnina od 4. ožujka 2021., ovjeren kod javnog bilježnika pod brojem OV-1250/2021, sud je utvrdio da je trgovačko društvo TENET d.o.o. kao prodavatelj prodalo, a tužitelj kao kupac kupio nekretnine označene kao kč. br. [katastarska čestica] ZGR., 409/1, 455/1, 456, 457 i 572/1, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], te nekretnine označene kao kč. br. [katastarska čestica], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Iz sadržaja ugovora proizlazi da su ugovorne strane ugovorile kupoprodajnu cijenu u iznosu od 410.000,00 HRK, pri čemu je u članku 3. ugovora navedeno da će se navedeni iznos namiriti putem kompenzacije između kupca i prodavatelja. Nadalje proizlazi da prodavatelj potpisom ugovora potvrđuje izvršenje kompenzacije kao oblika namirenja i primitak cjelokupne kupoprodajne cijene, kao i da kupac stupa u posjed nekretnina danom potpisa ugovora, uz ovlaštenje za uknjižbu prava vlasništva na svoje ime.

10.7. Uvidom u sporazum o raskidu ugovora o kupoprodaji nekretnina od 8. travnja 2021., ovjeren kod javnog bilježnika pod brojem OV-2742/2021, sud je utvrdio da su ugovorne strane sporazumno raskinule ugovor o kupoprodaji nekretnina od 4. ožujka 2021. Iz sadržaja sporazuma proizlazi da su ugovorne strane utvrdile da je predmetni ugovor zaključen između istih stranaka, da je podnesen prijedlog za uknjižbu prava vlasništva u korist kupca, kao i da je kupac strana fizička osoba koja ne može stjecati pravo vlasništva na poljoprivrednom zemljištu. Nadalje proizlazi da su ugovorne strane navele da predmetni ugovor nije ispunjen niti realiziran, budući da nekretnine nisu predane u posjed niti je isplaćena kupoprodajna cijena, slijedom čega su isti sporazumno raskinule. U članku 4. sporazuma ugovorne strane su suglasno utvrdile da su njime u cijelosti riješeni svi međusobni odnosi proizašli iz navedenog ugovora te da nemaju više nikakvih međusobnih potraživanja.

11. Tužitelj UC je u bitnome iskazao kako nikada nije primio bilo kakvu isplatu od tuženika po ugovorima o kupoprodaji nekretnina od 6. ožujka 2019., niti u Republici Hrvatskoj niti u Italiji. Ističe da su otac MCČ i sin EC došli k njemu kući u [adresa], radi kupnje terena i ruševne kuće, da su dogovorili cijenu od 60.000,00 EUR te da su nakon toga otišli u Buje -Buie, gdje je u nazočnosti javnog bilježnika potpisao ugovor. Iskazuje da je mislio da će potpisivanjem ugovora primiti novac, ali da mu tom prilikom nije isplaćen nikakav iznos. Nadalje da ne razumije hrvatski jezik, da ugovor prije potpisivanja nije pročitao jer je bio sastavljen na hrvatskom jeziku, da mu nitko nije preveo ugovor niti objasnio da u njemu stoji da je kupoprodajna cijena plaćena, kao i da prilikom sklapanja ugovora nije bio prisutan prevoditelj. Navodi da je ugovor potpisao imajući povjerenja u oca i sina EC. Tužitelj nadalje iskazuje da su mu nakon sklapanja ugovora otac i sin EC više puta obećavali isplatu kupoprodajne cijene, navodeći različite razloge zbog kojih isplata nije izvršena, uključujući poteškoće s prijenosom novca preko granice i bankovnim prijenosom, te da ih je više puta osobno pitao gdje su novci. U odnosu na ugovor od 4. ožujka 2021. iskazuje da je isti potpisao u kafiću u Monfalconeu, u nazočnosti oca i sina EC, ne znajući što potpisuje, smatrajući da se radi o tome da mu TENET vraća nekretnine koje je prodao 2019. Navodi da mu ni taj ugovor nije bio preveden te da nakon potpisivanja nisu otišli kod javnog bilježnika, već su otac i sin EC ugovor odnijeli na ovjeru bez njegove nazočnosti. U odnosu na raskid ugovora od 8. travnja 2021. tužitelj iskazuje da ne zna iz kojeg ga je razloga potpisao, da mu ni taj ugovor nije bio preveden niti je bio prisutan prevoditelj, kao i da mu ŽC nije preveo ugovor od 4. ožujka 2021.

11.1. Svjedoka ŽC je naveo kako je tužitelj 2. lipnja 2021. pristupio u njegov ured radi pravnog savjeta, donijevši ugovor o kupoprodaji nekretnina iz 2019., povodom zaprimljenog rješenja o razrezu poreza na promet nekretnina. Navodi da je s tužiteljem komunicirao na talijanskom jeziku te da mu je objasnio kako obveza plaćanja poreza ne tereti prodavatelja, već kupca. Iz iskaza proizlazi da je iz dostavljenog ugovora utvrdio da isti sadrži odredbu o isplati kupoprodajne cijene, dok mu je tužitelj naveo da su stranke zapravo dogovarale povrat nekretnina. Nadalje, da mu je tužitelj rekao kako je zaključen i ugovor od 4. ožujka 2021. kojim se predmetne nekretnine vraćaju, pri čemu svjedok ne zna tko je sastavio navedeni ugovor. Također navodi da je tužitelju ukazao na okolnost da kao strani državljanin ne može steći pravo vlasništva na poljoprivrednom zemljištu, kao i da je uvidom u zemljišne knjige utvrdio postojanje upisanog založnog prava na predmetnim nekretninama, iako se ne sjeća podataka o vjerovniku niti visini tražbine. Svjedok iskazuje da je istoga dana, kao punomoćnik tužitelja, podnio žalbu protiv rješenja o razrezu poreza, te da se potom sastao s predstavnicima društva TENET radi potpisivanja sporazuma o raskidu ugovora o kupoprodaji nekretnina. Navodi da tužitelj nije bio prisutan tom sastanku, da on nije sastavio navedeni sporazum niti mu je poznato tko ga je sastavio, ali da je bio upoznat s njegovim sadržajem. Iz iskaza proizlazi da ugovor o raskidu nije bio preveden u cijelosti, ali da je svjedok tužitelju pročitao i na talijanskom jeziku objasnio sadržaj članka 4. tog ugovora, kojim je utvrđeno da su ugovorne strane riješile sve međusobne odnose te da nemaju više nikakvih potraživanja, pri čemu smatra da je tužitelj razumio navedeni sadržaj. Nadalje iskazuje da nema neposrednih saznanja o tome je li tužitelju isplaćena kupoprodajna cijena, ali da je zaključio kako ista nije bila isplaćena, budući da u protivnom tužitelj ne bi tražio raskid ugovora kojim mu se nekretnine vraćaju. Ujedno navodi da mu se tužitelj tijekom komunikacije činio urednog rasuđivanja te da nije pokazivao znakove nerazumijevanja kada mu je objašnjen sadržaj ugovora.

11.2. Saslušanjem svjedoka MCČ sud je utvrdio kako mu je poznato da je između tužitelja i trgovačkog društva TENET d.o.o. sklopljen ugovor o kupoprodaji nekretnina od 6. ožujka 2019., kojim je tužitelj prodao predmetne nekretnine, te da je u pregovorima oko kupoprodaje sudjelovao zajedno sa svojim sinom (umješač). Da su on i njegov sin prethodno otišli kod tužitelja u Italiju, gdje su na talijanskom jeziku dogovorili kupoprodaju nekretnina, uz cijenu od 50.000,00 EUR te dodatni iznos od 4.600,00 EUR za troškove provedbe ugovora. U odnosu na isplatu kupoprodajne cijene, iskazuje da je ista isplaćena tužitelju u gotovini, u EUR, u prostorijama javnog bilježnika u Bujama, u nazočnosti njega, njegova sina i ZC, pri čemu navodi da je tužitelj potpisao potvrdu o primitku ukupnog iznosa od 54.600,00 EUR. Ističe da je kupoprodajna cijena pribavljena iz sredstava koje su on i njegov sin podigli s vlastitih računa u bankama u Italiji i Republici Hrvatskoj, a ne s računa trgovačkog društva TENET d.o.o., te da je isplata u gotovini izvršena jer tužitelj nije htio dati broj bankovnog računa. Nadalje iskazuje da ne zna je li ugovor iz 2019. bio preveden na talijanski jezik niti je li tužitelju skrenuta pozornost na odredbu o isp lati kupoprodajne cijene, ali da su s tužiteljem komunicirali na talijanskom jeziku te da smatra da je tužitelj razumio istarski dijalekt. U odnosu na kasnije ugovorne odnose, navodi da je trgovačko društvo TENET d.o.o., zbog financijskih poteškoća, pokuša lo vratiti nekretnine tužitelju te da je u tu svrhu zaključen ugovor o kupoprodaji kojim bi se nekretnine vratile tužitelju, iako se ne sjeća točnog datuma niti tko je sastavio taj ugovor. U vezi ugovora od 4. ožujka 2021. ističe da je bio prisutan prilikom njegovog potpisivanja zajedno sa svojim sinom i tužiteljem, te da su tužitelju na talijanskom jeziku objašnjavali sadržaj ugovora. Navodi da tužitelj nije imao pitanja niti je tražio prevoditelja, te da mu se nije činilo da tužitelj nešto ne razumije. U odnosu na odredbu tog ugovora o namirenju kupoprodajne cijene putem kompenzacije, ističe da smatra da je kupoprodajna cijena time bila namirena, te da je takva odredba unesena jer su očekivali da će tužitelj vratiti novac. U odnosu na sporazum o raskidu ugovora od 8. travnja 2021., svjedok iskazuje da ne zna tko je sastavio taj ugovor, ali da su on i njegov sin tužitelju prije potpisivanja u Italiji na talijanskom jeziku objasnili njegov sadržaj, uključujući odredbu da stranke nemaju međusobnih potraživanja . Navodi da tužitelj nije imao primjedbi niti je tražio prevoditelja. Svjedok ujedno navodi da je tužitelj kasnije, u razdoblju 2021. i 2022., tražio isplatu novca te mu prijetio, što je prijavio policiji. U odnosu na dokumentaciju o isplati kupoprodajne cijene, svjedok iskazuje da je postojala potvrda o primitku novca potpisana od strane tužitelja i ZC, ali da istu više ne posjeduje te da ne zna njezin datum.

11.3. Iz iskaza umješača EC utvrđeno je kako su razgovori o kupnji predmetnih nekretnina započeli 2018., navodeći da su tužitelj i njegova supruga iskazivali interes za prodaju nekretnina, nakon čega su ugovori o kupoprodaji zaključeni 6. ožujka 2019. Navodi da je ugovore sastavila njegova knjigovotkinja M, te da je tužitelju prije potpisivanja pročitao ugovor na talijanskom jeziku i upozorio ga na odredbu da je kupoprodajna cijena isplaćena, pri čemu navodi da tužitelj nije imao pitanja. U odnosu na isplatu kupoprodajne cijene, iskazuje da je ista isplaćena u gotovini u iznosu od 54.600,00 EUR još u studenom 2018., i to u predvorju javnog bilježnika u Bujama-Buie, u nazočnosti njega, njegova oca i ZC, pri čemu javni bilježnik nije bio prisutan. Navodi da je iznos podigao sa svog osobnog računa u banci Unicredit, a ne s računa društva TENET d.o.o., te da je tužitelj zahtijevao isplatu u gotovini. Nadalje navodi da je tužitelj potpisao pisanu potvrdu o primitku novca, koja nije ovjerena kod javnog bilježnika, te da se ista nalazi kod ZC, zbog čega ju nije mogao dostaviti sudu. U odnosu na ugovor od 4. ožujka 2021., ističe da je isti zaključen radi međusobnog prijeboja (kompenzacije), odnosno kako bi tužitelj vratio novac, navodeći da je ugovor sastavila odvjetnica VC, i to po njegovom nalogu, uz tvrdnju da je tužitelj bio upoznat s time. Navodi da je ugovor tužitelju donio u Italiju te da su se sastali u Monfalconeu, gdje ga je upoznao sa sadržajem ugovora, dok u odnosu na ovjeru navodi da je tužitelj bio prisutan kod javnog bilježnika, kao i odvjetnik ŽC, te da mu se nije činilo da tužitelj nešto ne razumije niti je postavljao pitanja. U odnosu na sporazum o raskidu ugovora od 8. travnja 2021., tvrdi da je isti zaključen jer tužitelj nije vratio novac te jer kao strani državljanin nije mogao steći vlasništvo na nekretninama, navodeći da je ugovor sastavila odvjetnica VC, a da je tužitelj bio upoznat s njegovim sadržajem putem odvjetnika ŽC, koji mu je isti objašnjavao na talijanskom jeziku. Dalje, navodi da je bio prisutan kada je tužitelju objašnjavan sadržaj sporazuma o raskidu, uključujući odredbu da stranke nemaju međusobnih potraživanja, te da tužitelj nije imao primjedbi niti je tražio prevoditelja. Nadalje da je predmetne nekretnine kasnije, u studenom 2021., prebacio na svoje ime radi podmirenja svojih obveza prema društvu TENET d.o.o. U odnosu na dokazivanje isplate kupoprodajne cijene, navodi da ne raspolaže bankovnom dokumentacijom o podizanju novca niti potvrdom o primitku novca, navodeći da se ista nalazi kod ZC do kojeg ne može doći.

11.4. Iz iskaza svjedoka VC proizlazi kako joj je EC, kao zakonski zastupnik trgovačkog društva TENET d.o.o., tijekom 2019. donio dva već unaprijed sastavljena i ovjerena ugovora o kupoprodaji nekretnina od 6. ožujka 2019., koji su prethodno bili odbijeni od strane zemljišnoknjižnog odjela. Navodi da su ti ugovori već bili ispunjeni, da ih ona nije sastavila niti joj je poznato tko ih je sastavio, kao ni tko je odredio kupoprodajnu cijenu. Nadalje iskazuje da je, po nalogu EC, sastavila anekse ugovora od 13. ožujka 2019., kojima je izmijenjena preambula ugovora radi otklanjanja nedostataka zbog kojih je upis bio odbijen. Ističe da je EC raspolagao specijalnom punomoći koju mu je izdao tužitelj 28. studenog 2018., ovjerenoj kod javnog bilježnika, kojom je bio ovlašten raspolagati predmetnim nekretninama. U odnosu na kupoprodajnu cijenu iz ugovora od 6. ožujka 2019., navodi da nema saznanja je li ista isplaćena tužiteljum da je, po nalogu EC, sastavila ugovor o kupoprodaji nekretnina od 4. ožujka 2021., kojim su iste nekretnine ponovno prodane tužitelju za kupoprodajnu cijenu od 410.000,00 HRK, uz odredbu da će se ista namiriti prijebojem između stranaka. Navodi da je odredba o kompenzaciji unesena po zahtjevu EC. Navodi da je prilikom sastavljanja tog ugovora bio prisutan i tužitelj, da mu je sadržaj ugovora usmeno prevela na talijanski jezik te da tužitelj nije imao primjedbi niti je tražio prisutnost sudskog tumača. Također da joj nije poznato je li kupoprodajna cijena iz tog ugovora stvarno plaćena, niti je pred njom došlo do bilo kakve isplate. Smatra da je razlog sklapanja ugovora od 4. ožujka 2021. bio u tome što kupoprodajna cijena iz ugovora od 6. ožujka 2019. nije bila isplaćena, u cijelosti ili djelomično. U odnosu na daljnje postupanje, navodi da je navedeni ugovor dostavila zemljišnoknjižnom odjelu radi provedbe, ali da isti nije proveden zbog pravnog statusa tužitelja kao stranog državljanina, nakon čega je na zahtjev EC povučen prijedlog za upis. Nadalje iskazuje da je u studenom 2021., također po nalogu EC, sastavila ugovor kojim su predmetne nekretnine prenesene na njega osobno, putem prijeboja te nema saznanja o sklapanju sporazuma o raskidu ugovora od 4. ožujka 2021., niti o okolnostima njegova sastavljanja.

12. Na temelju cjelokupnog provedenog dokaznog postupka, savjesne i brižljive ocjene svih izvedenih dokaza pojedinačno i u njihovoj međusobnoj povezanosti, sukladno članku 8. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 2/07. - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/08., 96/08. - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 123/08. – ispravljene, 57/11., 148/11. – pročišćeni tekst 25/13., 89/14. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 70/19.; dalje u tekstu: ZPP), ovaj sud nalazi da je glavni tužbeni zahtjev osnovan.

13. Člankom 219. stavkom 1. ZPP propisano je da svaka stranka dužna je iznijeti činjenice i predložiti dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili kojim pobija navode i dokaze protivnika.

14. Prema članku 9. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18.; dalje u tekstu: ZOO), sudionik u obveznom odnosu dužan je ispuniti svoju obvezu i odgovoran je za njezino ispunjenje, dok je člankom 65. stavkom 1. ZOO propisano je da je na temelju obveze vjerovnik ovlašten zahtijevati od dužnika njezino ispunjenje, a dužnik je dužan u cijelosti ispuniti je.

15. U konkretnom slučaju između strankama nije sporno da su 6. ožujka 2019. zaključena dva ugovora o kupoprodaji nekretnina, niti da je na temelju tih ugovora tuženik stekao mogućnost uknjižbe prava vlasništva na predmetnim nekretninama, odnosno da je kasnije i upisan kao njihov vlasnik (a sada je upisan umješač). Nije sporno ni da je u tekstu oba ugovora unesena klauzula da je kupoprodajna cijena isplaćena. Međutim, predmet ovog spora nije apstraktna valjanost navedene ugovorne klauzule, već konkretno pitanje je li ugovorena cijena u stvarnosti doista bila isplaćena tužitelju. Stoga je sud bio dužan ocijeniti ne samo sadržaj samih ugovora, već i sve naknadne isprave, ponašanje stranaka nakon sklapanja ugovora te iskaze saslušanih osoba.

16. Sama činjenica da privatna isprava sadrži potvrdu o isplati ne znači automatski da je činidba doista i izvršena. Takva ugovorna odredba predstavlja dokaz da je određena izjava unesena u ugovor i da je isti u tom obliku potpisan, ali ne isključuje mogućnost dokazivanja suprotnoga, osobito kada druge provedene isprave i iskazi ozbiljno dovode u pitanje da je do stvarnog plaćanja došlo. U tom smislu sud nije bio vezan formalnim tekstom ugovora, već je bio ovlašten i dužan ispitati odgovara li ta ugovorna klauzula stvarnom tijeku događaja. Navedena odredba ima značaj privatne isprave u smislu članka 230. ZPP, koja dokazuje da je određena izjava dana i isprava potpisana, ali ne i istinitost sadržaja te izjave. Slijedom toga dopušteno je dokazivati da kupoprodajna cijena, unatoč navedenoj ugovornoj klauzuli, u stvarnosti nije bila isplaćena

17. Iskaz tužitelja RC ocijenjen je uvjerljivim u njegovoj osnovnoj, za odluku odlučnoj jezgri, a to je da kupoprodajnu cijenu po ugovorima iz 2019. nikada nije primio. Tužitelj je u tom dijelu iskazivao dosljedno i bez bitnih odstupanja kroz cijeli postupak. Njegov navod da ne razumije hrvatski jezik, da ugovore nije mogao samostalno pročitati, da mu sadržaj ugovora nije bio preveden na način koji bi mu omogućio potpuno razumijevanje te da je ugovore potpisivao iz povjerenja prema ocu i sinu EC, sud ne smatra nevjerojatnim niti neživotnim. Točno je da takvo ponašanje pokazuje stanovitu nepažnju tužitelja pri potpisivanju isprava, no ta okolnost sama po sebi ne dokazuje da je cijena plaćena.

18. Tužiteljev iskaz dodatno dobiva na vjerodostojnosti kada se promatra u svjetlu kasnijih događaja. Da je kupoprodajna cijena iz 2019. zaista bila uredno i konačno isplaćena, ostaje neuvjerljivo zašto bi već 4. ožujka 2021. između istih stranaka bio sklopljen novi ugovor kojim TENET d.o.o. iste nekretnine prodaje natrag tužitelju, i to za upravo isti ukupni iznos od 410.000,00 HRK. Još je važnije što se u tom ugovoru kao način namirenja cijene ne navodi nova gotovinska isplata, nego kompenzacija, odnosno prijeboj. Sama pojava takvog pravnog posla ozbiljno otvara pitanje jesu li prvotni odnosi stranaka doista bili zatvoreni onako kako to tvrdi tuženik. Sud pritom ne prihvaća navod tuženika iz odgovora na tužbu da ugovor od 4. ožujka 2021. po svojoj svrsi predstavlja nazadkupnju nakon uredno izvršenih ugovora iz 2019. Naime, takva pravna konstrukcija pretpostavlja da je kupoprodajna cijena iz ugovora od 6 . ožujka 2019. bila u cijelosti isplaćena te da su međusobni odnosi stranaka po tim ugovorima bili konačno zatvoreni, što u ovom postupku nije dokazano. Naprotiv, sadržaj ugovora od 4. ožujka 2021., odredba o kompenzaciji, kao i kasniji sporazum o raskidu od 8. travnja 2021., upućuju na zaključak da su stranke tim pravnim poslovima pokušavale urediti prethodno neriješene imovinskopravne odnose nastale upravo zbog neispunjenja obveze isplate kupoprodajne cijene iz 2019.

19. Nadalje, osobito važnim sud cijeni iskaz svjedokinje VC, odvjetnice koja je sastavljala ugovor od 4. ožujka 2021. Ista je jasno navela da joj je EC 2019. donio već unaprijed sastavljene i ovjerene ugovore od 6. ožujka 2019., da ih ona nije sastavljala niti joj je bilo poznato tko ih je sastavio, te da nema neposrednih saznanja o tome je li kupoprodajna cijena po tim ugovorima isplaćena. Međutim, odlučno je da je ista iskazala da je razlog sastavljanja ugovora od 4. ožujka 2021. bio u tome što kupoprodajna cijena iz ugovora od 6. ožujka 2019. nije bila isplaćena, djelomično ili u cijelosti. Sud tom dijelu iskaza daje osobitu dokaznu snagu.

20. Sud iskaz svjedokinje VC smatra posebno važnim iz više razloga. Prvo, riječ je o odvjetnici koja je neposredno sudjelovala u sastavljanju kasnijeg ugovora između stranaka, pa je o tom segmentu odnosa imala profesionalan i neposredan uvid. Drugo, za razliku od E i EC, ista nema neposredan imovinski interes za ishod ovoga spora. Treće, njezin iskaz u bitnome je logičan, uravnotežen i ne pokazuje nastojanje da se nekritički stane na stranu bilo koje od stranaka. Upravo zato sud njezinu iskazu daje veću dokaznu vrijednost nego iskazima osoba koje su osobno i imovinski zainteresirane za ishod postupka.

21. Iskaz svjedoka KC također podupire zaključak da kupoprodajna cijena iz 2019. nije dokazana kao isplaćena. Točno je da ŽC nije neposredno nazočio navodnoj isplati iz 2018. ili 2019. te da stoga nema neposrednih saznanja o samom činu predaje novca. Međutim, on je kao odvjetnik tužitelja bio uključen u situaciju 2021., kada se pokušavalo riješiti pitanje povrata nekretnina i poreznih posljedica tog pravnog odnosa. Njegov zaključak da cijena nije bila plaćena jer inače ne bi bilo potrebe za pravnim poslom kojim bi se nekretnine vraćale, sud ocjenjuje logičnim i podudarnim s ostalim dokazima u spisu.

22. S druge strane, iskazi ECČ i EC nisu prihvaćeni kao vjerodostojni u dijelu u kojem tvrde da je kupoprodajna cijena iz 2019. u cijelosti isplaćena tužitelju. Ti iskazi nisu uvjerljivi, nisu međusobno podudarni u bitnim dijelovima, a povrh toga nisu potkrijepljeni objektivnom dokumentacijom. Svjedok MCČ iskazuje da je novac predan u gotovini u prostorijama javnog bilježnika u Bujama, dok EC navodi da je predaja novca izvršena još u studenom 2018. u predvorju javnog bilježnika, dakle prije sklapanja samih ugovora. Ta razlika nije sporedne naravi, već se odnosi na samu bit odlučne činjenice – kada, gdje i u kojim okolnostima je navodno izvršena isplata kupoprodajne cijene. Riječ je o proturječjima koja zahvaćaju ključne elemente navodne isplate, zbog čega takvi iskazi ne mogu predstavljati pouzdanu osnovu za zaključak da je kupoprodajna cijena doista bila isplaćena.

23. Nadalje, njihovi iskazi nisu podudarni ni u pogledu dokumentiranja navodne isplate. Svjedok MCČ navodi da je postojala potvrda o primitku novca potpisana od strane tužitelja i ZC, dok EC navodi da je potvrdu potpisao tužitelj zajedno s njim. Unatoč tome, takva potvrda nije dostavljena sudu, niti su dostavljeni drugi vjerodostojni dokazi koji bi objektivizirali tvrdnju o isplati. Osobito nisu priloženi bankovni izvadci, potvrde o podizanju gotovine, niti bilo kakva druga financijska dokumentacija iz koje bi proizlazilo da je upravo predmetni iznos bio podignut, kada i iz kojih sredstava. U situaciji kada se tvrdi isplata znatnog novčanog iznosa u gotovini, izostanak bilo kakvog objektivnog traga takve isplate dodatno dovodi u pitanje vjerodostojnost navoda tuženika i umješača.

24. Obrana da se potvrda nalazi kod ZC, koji je izvan Republike Hrvatske i do kojeg se ne može doći, ostala je na razini puke tvrdnje. Takvo obrazloženje ne može nadomjestiti nedostatak dokaza, osobito kada se upravo na toj potvrdi temelji središnja obrambena teza tuženika. Sud pritom ističe da teret dokazivanja izvršene isplate nije na tužitelju koji tvrdi da novac nije primio, nego na tuženiku koji tvrdi da je obvezu već ispunio.

25. Sud je pri ocjeni vjerodostojnosti tih iskaza imao na umu i činjenicu da je EC ne samo bivši zakonski zastupnik društva TENET d.o.o., nego i umješač na strani tuženika, kasniji stjecatelj predmetnih nekretnina i osoba koja je neposredno uključena u sve pravne poslove iz kojih je spor proizašao. Stoga je njegov iskaz nužno promatran s povećanim oprezom. To samo po sebi ne znači da njegov iskaz ne može biti istinit, ali zahtijeva da bude potkrijepljen drugim, objektivnim dokazima, što ovdje nije slučaj.

26. Dodatno, tvrdnja EC da je kupoprodajnu cijenu isplatio iz vlastite ušteđevine, odnosno sa svog osobnog računa, a ne s računa društva TENET d.o.o., ne uklapa se uvjerljivo u pravni odnos kako je on formalno uređen. Kupac po ugovorima iz 2019. nije bio EC osobno, nego trgovačko društvo TENET d.o.o. Ako je obveza trgovačkog društva ispunjena privatnim sredstvima treće osobe, bilo je razumno očekivati da će to biti jasno dokumentirano, osobito imajući u vidu vrijednost pravnog posla, kasnije sporove među strankama i činjenicu da se radi o prijenosu više nekretnina.

27. Osobito je važan i ugovor o kupoprodaji nekretnina od 4. ožujka 2021. Iz sadržaja tog ugovora proizlazi da se kupoprodajna cijena od 410.000,00 HRK trebala namiriti putem kompenzacije između kupca i prodavatelja, pri čemu prodavatelj potpisom ugovora potvrđuje izvršenje kompenzacije i primitak cjelokupne cijene. Sud smatra da ta isprava predstavlja snažnu indiciju da ni sam EC 2021. nije polazio od toga da je pitanje kupoprodajne cijene iz 2019. nesporno i konačno zatvoreno, nego je naprotiv pokušao stvoriti novi pravni okvir u kojem bi se prethodni odnosi među strankama „poravnali“.

28. Međutim, sama formulacija o kompenzaciji nije dovoljna da bi prijeboj doista bio pravno valjan i proizveo učinak prestanka obveze. Prema članku 195. ZOO, prijeboj pretpostavlja postojanje uzajamnih, istovrsnih i dospjelih tražbina. Tijekom postupka nije dokazano koja bi točno tražbina tuženika ili EC prema tužitelju postojala u trenutku sklapanja ugovora od 4. ožujka 2021., po kojoj osnovi, u kojem točno iznosu i s kojom dospjelošću, a da bi bila podobna za prijeboj s tražbinom kupoprodajne cijene. Drugim riječima, ugovorna fraza o kompenzaciji nije dokaz postojanja pravnih pretpostavki za prijeboj. Štoviše, upravo svjedokinja VC navodi da je odredba o kompenzaciji unesena po zahtjevu EC. Ta činjenica dodatno pokazuje da se ne radi o spontano proizašloj i nespornoj pravnoj posljedici postojećeg uzajamnog odnosa, nego o klauzuli unesenoj u tekst ugovora radi pravnog oblikovanja odnosa među strankama. No takvo oblikovanje ne može nadomjestiti nepostojanje materijalnopravnih pretpostavki za prijeboj.

29. Sud je imao u vidu i sporazum o raskidu ugovora od 8. travnja 2021. Točno je da iz članka 4. tog sporazuma proizlazi da su ugovorne strane utvrdile da su njime u cijelosti riješeni svi međusobni odnosi proizašli iz ugovora od 4. ožujka 2021. te da nemaju više nikakvih međusobnih potraživanja. Međutim, taj sporazum treba tumačiti u njegovu pravnom i činjeničnom kontekstu. On se odnosi na raskid ugovora od 4. ožujka 2021., a ne izrijekom i nedvojbeno na izvornu tražbinu tužitelja po ugovorima iz 2019.

30. Pritom je posebno važno da iz istog sporazuma o raskidu proizlazi kako ugovor od 4. ožujka 2021. nije bio ispunjen niti realiziran, budući da nekretnine nisu predane u posjed niti je isplaćena kupoprodajna cijena. Sud nalazi da ta formulacija ne ide u prilog obrani tuženika, nego upravo potvrđuje da su među strankama i dalje postojali neriješeni imovinski odnosi. Da je intencija stranaka bila da se tim sporazumom konačno ugasi i izvorna tražbina iz 2019., takva bi volja morala biti jasno, izričito i nedvojbeno izražena, što ovdje nije slučaj.

31. Pri tome se posebno naglašava da se ne može prihvatiti tumačenje prema kojem bi potpisivanjem sporazuma o raskidu od 8. travnja 2021. tužitelj automatski i neopozivo otpustio svaku svoju tražbinu prema tuženiku, uključujući i onu koja proizlazi iz neplaćene kupoprodajne cijene iz 2019. Takav bi zaključak bio preširok i ne bi imao uporište u samom tekstu isprave. Osim toga, iz provedenih dokaza proizlazi da je upravo potreba rješavanja posljedica prethodnog neplaćanja bila razlog sklapanja kasnijih pravnih poslova, a ne dokaz da je izvorna obveza prestala.

32. Sud je pri ocjeni dokaza uzeo u obzir i ugovor o zajmu i osnivanju založnog prava od 16. prosinca 2020., kojim je TENET d.o.o. primio zajam od 80.000,00 HRK, uz zasnivanje založnog prava na nekretninama koje su predmet ove parnice. To doduše nije izravan dokaz neplaćanja kupoprodajne cijene, ali je indicija da financijska i imovinskopravna situacija društva TENET d.o.o. nije bila takva da bi bez ikakve sumnje potvrđivala raniju urednu isplatu kupoprodajne cijene i konačno razriješene odnose među strankama.

33. Kad se svi provedeni dokazi sagledaju pojedinačno i u međusobnoj povezanosti, sud nalazi da je tužitelj dokazao odlučnu činjenicu da kupoprodajna cijena po ugovorima od 6. ožujka 2019. nije isplaćena, dok tuženik nije dokazao suprotno. Pri tome sud posebno naglašava da je, sukladno članku 219. ZPP, teret dokazivanja činjenice izvršene isplate bio na tuženiku, koji tu činjenicu nije dokazao. Ovaj sud odluku temelji na stupnju uvjerenja koji proizlazi iz savjesne i brižljive ocjene svih dokaza, pri čemu izvedeni dokazi u svojoj ukupnosti uvjerljivo upućuju na zaključak da isplata nije izvršena. Takav zaključak proizlazi ne samo iz provedenih dokaza, već i iz pravila logike i životnog iskustva, prema kojima je nevjerojatno da bi stranka koja je u cijelosti primila kupoprodajnu cijenu pristupila sklapanju novih pravnih poslova radi povrata istih nekretnina

34. Budući da je kupac prema članku 376. ZOO dužan platiti cijenu, a prema člancima 9. i 65. ZOO dužan je svoju obvezu ispuniti u cijelosti, sud nalazi da je tužitelj ovlašten zahtijevati isplatu ugovorene kupoprodajne cijene sudskim putem. Slijedom toga valjalo je prihvatiti glavni tužbeni zahtjev i naložiti tuženiku isplatu iznosa od 410.000,00 HRK, odnosno 54.416,35 EUR.

35. Kako je prihvaćen glavni tužbeni zahtjev za isplatu kupoprodajne cijene, sud nije odlučivao o eventualno kumuliranom zahtjevu za raskid ugovora i uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja, budući da se o eventualnom zahtjevu odlučuje tek ako glavni zahtjev nije osnovan.

36. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u točki I izreke presude.

37. Sud nije proveo dokaz saslušanjem svjedoka ZC, iako je isti tijekom postupka predlagan, jer unatoč višekratnim pokušajima njegova pozivanja njegovo saslušanje nije bilo moguće osigurati, a ujedno ne bi bilo odlučno za donošenje odluke u ovoj pravnoj stvari. Naime, svjedok je najprije bio pozvan na ročište zakazano za 12. rujna 2025., međutim dostava poziva vraćena je sudu s naznakom „odselio“. Potom je umješač dopisom od 25. kolovoza 2025. pozvan da dostavi točnu adresu svjedoka, nakon čega je dostavljena nova adresa, no dostava poziva za ročište zakazano za 1. listopada 2025. također je vraćena s naznakom „nepoznat“. Nadalje, umješač je dopisom od 15. listopada 2025. dostavio adresu svjedoka u Kraljevini Nizozemskoj, na koju je svjedok uredno pozvan na ročište zakazano za 28. siječnja 2026. Kako se svjedok ni tada nije odazvao, sud je na istom ročištu odredio njegovo saslušanje putem odgovarajuće digitalne platforme za dan 4. ožujka 2026., no svjedok se ni tom prilikom nije odazvao niti je svoj izostanak opravdao. Sud stoga utvrđuje da su poduzete sve razumne i potrebne procesne radnje radi osiguranja saslušanja predloženog svjedoka, ali da njegovo saslušanje objektivno nije bilo moguće provesti. Neovisno o navedenom, sud smatra da saslušanje predloženog svjedoka ne bi bilo od odlučnog značaja za rješavanje ove pravne stvari. Naime, tvrdnje o isplati kupoprodajne cijene temelje se isključivo na navodima tuženika i umješača, dok za iste nisu dostavljeni nikakvi objektivni materijalni dokazi, poput bankovnih izvoda, vjerodostojnih pisanih potvrda ili druge dokumentacije koja bi potvrđivala izvršenje isplate. Činjenica da bi svjedok ZC eventualno potvrdio navode o predaji gotovine ne bi mogla nadomjestiti nedostatak takvih objektivnih dokaza, osobito imajući u vidu proturječnosti u iskazima već saslušanih svjedoka u pogledu vremena, mjesta i načina navodne isplate kupoprodajne cijene. Slijedom navedenog, sud je ocijenio da bi izvođenje ovog dokaza bilo suvišno u smislu članka 10. stavka 1. ZPP, jer ne bi doprinijelo razjašnjenju odlučnih činjenica, te ga stoga nije proveo.

37.1. Sud nije proveo dokaz financijskim vještačenjem na okolnost je li s računa tuženika izvršena bilo kakva isplata na račun tužitelja, iako je isti predložen po tužitelju na ročištu od 21. srpnja 2025., jer izvođenje tog dokaza ne bi bilo od odlučnog značaja za rješavanje ove pravne stvari. Naime, između stranaka nije sporno da prema tvrdnjama tuženika i umješača kupoprodajna cijena nije bila isplaćena putem bankovnog transfera, već u gotovini, i to iz sredstava koja nisu bila na računu trgovačkog društva TENET d.o.o., već iz osobnih sredstava EC i njegovog oca. Takve tvrdnje proizlaze iz njihovih iskaza tijekom postupka. Slijedom navedenog, eventualno provođenje financijskog vještačenja poslovanja tuženika, odnosno uvida u promet po računima tuženika, ne bi moglo potvrditi niti opovrgnuti odlučnu činjenicu je li kupoprodajna cijena doista isplaćena tužitelju, budući da prema samim navodima tuženika predmetna isplata nije ni trebala biti evidentirana u poslovnim knjigama niti izvršena putem računa tuženika. Stoga bi izvođenje predloženog dokaza bilo suvišno, jer ne bi doprinijelo razjašnjenju odlučnih činjenica. Osim toga, sud je odlučnu činjenicu postojanja odnosno nepostojanja isplate kupoprodajne cijene utvrdio na temelju provedenih dokaza, osobito iskaza stranaka i svjedoka te sadržaja relevantnih isprava, pri čemu provođenje financijskog vještačenja ne bi moglo dovesti do drukčijeg činjeničnog zaključka.

38. Odluka o troškovima temelji se na članku 154. stavak 1. ZPP u svezi odredaba Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj: 138/23.; dalje u tekstu: OT).

38.1. Vrijednost predmeta spora je 54.416,35 EUR.

38.2. Tužitelju koji je zastupan po punomoćnici iz reda odvjetnika, priznat mu je trošak i to za sastav tužbe od 30. srpnja 2021. u visini od 500 bodova (Tbr. 7/1. OT), pristupa na ročište od 22. veljače 2022. u visini od 500 bodova (Tbr. 9/1. OT), pristupa na ročište od 21. srpnja 2025. u visini od 500 bodova (Tbr. 9/1. OT), trošak pristupa na ročište od 4. ožujka 2026. u visini od 500 bodova (Tbr. 9/1. OT) te trošak pristupa na ročište od 23. ožujka 2026. u visini od 500 bodova (Tbr. 9/1. OT) odnosno 2500 bodova, a što pomnoženo s vrijednošću jednog boda od 2,00 EUR (Tbr. 54. OT) iznosi 5.000,00 EUR. Istom pripada i PDV od 25 % (Tbr. 46. OT) što iznosi 1.250,00 EUR, odnosno 6.250,00 EUR.

38.3. Zatim je tužitelju priznat trošak sudske pristojbe na tužbu u visini od 295,31 EUR na temelju Tbr. 1/1. Uredbe o tarifi sudskih pristojbi („Narodne novine“ broj: 37/23.; dalje u tekstu: Uredba) u svezi članka 7. stavka 1. Zakona o sudskim pristojbama („Narodne novine“ broj: 118/18., 51/23.; dalje u tekstu: ZSP) , sudske pristojbe na presudu u visini od 295,31 EUR na temelju Tbr. 2/1. Uredbe te članka 7. stavka 2. ZSP te trošak tumača u visini od 85,00 EUR.

38.4. Tužitelju nije priznat trošak sastava podneska od 14. veljače 2022., budući da je navode iz tog podneska mogao iznijeti na pripremnom ročištu održanom 22. veljače 2022. Nadalje, nije priznat trošak pristupa na ročište od 12. rujna 2022., s obzirom na to da to ročište nije održano. Također, nisu priznati troškovi pristupa na ročišta od 1. listopada 2025. i 28. siječnja 2026., jer se na tim ročištima nisu izvodili dokazi, već su ista odgođena zbog nedolaska svjedoka VC i GC razlika predujma za tumača, budući da je ukupan trošak tumača iznosio 85,00 EUR (list spisa 158 i 162).

38.5. Prema tome, naloženo je tuženiku da tužitelju naknadi parnični trošak u visini od 6.925,62 EUR sa zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 10. travnja 2026. pa do isplate po stopi iz članka 29. stavak 2. ZOO uvećanoj za tri postotna poena, dok je u preostalom dijelu njegov zahtjev odbijen kao neosnovan, kao i zahtjev tuženika te umješača u cijelosti (točka II-IV izreke).

39. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci ove presude.

U Pazinu, 10. travnja 2026.

Sudac:

Luka Zenić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana, a koji rok se računa od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ako je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu bez obzira na to što nije na isto pristupila, odnosno od dana primitka prijepisa presude, ako stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje.

Žalba se podnosi pisano u 3 (tri) istovjetna primjerka (osim ako se podnosi elektroničkom komunikacijom), putem ovog suda, a o žalbi odlučuje nadležni Županijski sud.

DNA:

1. Tužitelju po pun. – uz sudsku pristojbu na presudu

2. Tuženiku po pun.

3. Umješaču po pun.