REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U RIJECI

Erazma Barčića 5

Poslovni broj: Us I-201/2025-7

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E NJ E

Upravni sud u Rijeci, po sucu Vedranu Juričiću, uz sudjelovanje zapisničarke Monike Puharić, u upravnom sporu tužitelja Respect prosperitas d.o.o., Zagreb, Savska Opatovina 111, OIB: 00749378322, zastupanog po opunomoćeniku Krešimiru Loboji, odvjetniku u Zagrebu, Kneza Borne 14, protiv tuženika Ministarstva financija, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Katančićeva 5, OIB: 18683136487, radi poreza na promet nekretnina, 10. travnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev radi poništenja rješenja Ministarstva financija, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-20/23- 01/516, URBROJ: 513-04-25-2 od 10. siječnja 2025.

II. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troškova upravnog spora.

r i j e š i o  j e

Odbija se prijedlog tužitelja za određivanje odgodnog učinka tužbe.

Obrazloženje

1. Osporavanim rješenjem tuženika odbijena je žalba tužitelja izjavljena protiv prvostupanjskog rješenja Ministarstva financija, Porezne uprave, Područnog ureda Rijeka, Ispostave Rab, KLASA: UP/I-410-20/2023-001/00063, URBROJ: 513-007-08- 05-2023-0005 od 12. srpnja 2023., kojim je tužitelju za nekretninu koju je stekao temeljem Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 20. veljače 2013. (dalje: Ugovor), utvrđena razlika osnovice poreza na promet nekretnina (utvrđene privremenim poreznim rješenjem Ministarstva financija, Porezne uprave, Područnog ureda Rijeka, Ispostave Rab, KLASA: UP/I-410-20/2023-001/00063, URBROJ: 513-007-08-05- 2023-0002 od 22. veljače 2023. (dalje: Privremeno porezno rješenje od 22. veljače 2023.) u iznosu od 210.569,42 € te je na razliku osnovice razrezan porez na promet nekretnina po stopi od 3 % u iznosu od 6.317,08 € (47.596,04 kn).

2. Tužitelj osporava zakonitost prethodno označenih upravnih akata zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja, pogrešne primjene materijalnog prava te povrede pravila postupka. U tužbi i tijekom spora (podnesak od 18. ožujka 2026.), u bitnom, prigovara visini porezne osnovice koju je porezno tijelo utvrdilo procjenom te navodi da iz obrazloženja pobijanih rješenja uopće nije vidljivo činjenično stanje koje bi bilo utvrđeno tijekom predmetnog postupka, kao što nije razvidno ni kojim razlozima se porezna tijela vodila te koje su dokaze u postupku ocjenjivala. Navodi da je u konkretnom slučaju riječ o nekretnini izgrađenoj prije više od četrdeset godina koja je, zbog desetogodišnjeg nekorištenja i nedovršenosti, počela propadati pod utjecajem vlage i vjetra. Ističe da u nekretninu deset godina nije ulagano, a radovi adaptacije koje je poduzeo uslijedili su tek nakon sklapanja Ugovora. Također, naglašava da su na nekretnini postojali neriješeni vlasnički odnosi te su se vodili ovršni postupci od strane vjerovnika Raiffeisenbank, što je dodatno utjecalo na njezinu zapuštenost i vrijednost. Smatra da se dodana vrijednost proizašla obavljenih radova adaptacije ne može uzeti u obzir prilikom utvrđivanja osnovice, sukladno čl. 9. st. 1. i čl. 16. st. 1. Zakona o porezu na promet nekretnina (NN br. 115/16, 106/18; dalje: Zakon), jer se osnovica mora utvrditi prema tržišnoj vrijednosti u trenutku nastanka porezne obveze.

3. Tuženik u odgovoru na tužbu ostaje kod navoda iz obrazloženja osporavanog rješenja, te predlaže da se tužbeni zahtjev odbije kao neosnovan.

4. U sporu je održana rasprava te je strankama, u skladu s odredbom čl. 6. Zakona o upravnim sporovima (NN br. 36/24; dalje ZUS), dana mogućnost da se izjasne o zahtjevima i navodima druge strane te o svim činjenicama i pravnim pitanjima koja su predmet ovog upravnog spora.

5. U cilju ocjene zakonitosti osporavanog rješenja tuženika Sud je izveo dokaze uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu upravnog postupka u kojem je doneseno osporavano rješenje tuženika, te uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu ovog upravnog spora.

6. Sud je odbio dokazne prijedloge tužitelja ocijenivši iste suvišnim za rješavanje ovoga spora kraj ostalih činjenica koje su u sporu utvrđene uvidom u dokumentaciju koja prileži spisu predmeta upravnoga postupka i ovoga upravnog spora.

7. Na temelju provedenog dokaznog postupka te razmatranja svih činjeničnih i pravnih pitanja, Sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev nije osnovan.

8. Odredbom čl. 9. Zakona propisano je da je osnovica poreza na promet nekretnina tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze (st. 1.). Porezna uprava utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu (st. 2.). Porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine ako je ukupan iznos naknade manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze (st. 4.). Procjenu tržišne vrijednosti nekretnine utvrđuje službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme (st. 5.).

9. Prema čl. 24. st. 1. Zakona kada službena osoba naknadnom provjerom utvrdi da postoji osnova za izmjenu porezne obveze utvrđene privremenim poreznim rješenjem iz čl. 22. ZPPN-a, donijet će porezno rješenje kojim će utvrditi razliku naknadno utvrđene porezne obveze.

10. Na temelju ranije citirane odredbe čl. 9. Zakona, porezno tijelo je tržišnu vrijednost nekretnine ovlašteno utvrditi procjenom. Zakonom propisna metoda utvrđivanja porezne osnovice kao tržišne vrijednosti je „usporedna metoda“, što podrazumijeva da je temelj procjene usporediva nekretnina. Usporedivu nekretninu Zakon definira kao sličnu nekretninu, na istom području u prometu u približno isto vrijeme. Procjenu svake pojedine nekretnine treba vršiti zasebno na temelju njenih objektivnih specifičnosti odnosno karakteristika tako da usporedni podaci koji se pritom koriste moraju predstavljati okvir unutar kojeg se kreću cijene istih ili sličnih nekretnina. Obzirom da je lokacija prvi i najvažniji element na osnovu kojeg se formira cijena određene nekretnine to je nužno da se pri usporedbi polazi od nekretnina s približno istog područja, a što u dosadašnjoj praksi postupanja poreznih tijela podrazumijeva korištenje podatka o cijenama nekretnina s područja iste katastarske općine (makro lokacija).

11. Iz dokumentacije spisa predmeta upravnog postupka proizlazi da je Privremenim poreznim rješenjem od 22. veljače 2023. tužitelju utvrđena osnovica poreza na promet nekretnina na temelju podataka iskazanih u poreznoj prijavi (160.000,00 € - iznos kupoprodajne cijene), na koju osnovicu je razrezan porez na promet nekretnina po stopi 3% u iznosu 4.800,00 € (36.165,60 kn); da je u naknadno provedenom postupku porezno tijelo utvrdilo da postoji osnova za izmjenu porezne obveze utvrđene Privremenim poreznim rješenjem od 22. veljače 2023. i donijelo novo porezno rješenje; da je razlika u vrijednosti utvrđena je primjenom čl. 9. st. 5. Zakona, odnosno procjenom o čemu je sastavljen Zapisnik o procjeni tržišne vrijednosti nekretnine, KLASA: UP/I-410-20/2023-01/63, URBROJ: 513-07-08-05-2023-03 od 23. svibnja 2023. (dalje: Zapisnik).

12. Iz sadržaja Zapisnika proizlazi da je tržišna vrijednost predmetne nekretnine u naravi stambenog objekta (s 6 etažnih jedinica) ukupne površine 303,01 m[2] utvrđena u iznosu od 2.792.055,34 kn / 370.569,42 € (9.214,40 kn/m[2] ) pri čemu je kao usporedni podatak korištena kupoprodajna cijena iz Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 24. lipnja 2022., odnosno vrijednost nekretnine oznake k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], u naravi stan/apartman površine 65,26 m[2] . Osim toga, spisu prileže i još dva usporedna podatka iz kojih proizlazi da su se cijene stambenih objekata na tom području u razdoblju rujan 2021. – lipanj 2022. kretale u rasponu od 6.323,98 kn/m[2] – 16.852,30 kn/m[2] . Srednja vrijednost između najviše i najniže cijene iznosi 11.588,14 kn/m , dok srednja vrijednost sva tri korištena usporedna podatka iznosi 10.796,90 kn/m[2] . Iz zk. izvatka koji prileži spisu slijedi da je trgovačko društvo Severitas d.o.o. (prodavatelj) predmetnu nekretninu steklo temeljem Sporazuma o reguliranju međusobnih prava i obveza od 10. svibnja 2022.; da je prethodni vlasnik iste (nekretnine) bio FO, inače jedini osnivač i ujedno direktor tužitelja (utvrđeno uvidom u internet stranicu sudskog registra); da je, u vrijeme kada je FO bio vlasnik, nekretnina bila opterećena založnim pravom u ukupnom iznosu 329.000,00 € u korist Raiffesenbank (na temelju ugovora o kreditu od 11. siječnja i 27. studenog 2008); da je to založno pravo brisano u srpnju 2022; da je listopadu 2022. na nekretnini upisano založno pravo u korist Agram banke d.d. u svrhu osiguranja tražbine u iznosu 525.000,00 € (brisano ožujak/2023).

13. Cijeneći ukupnost činjenica utvrđenih na temelju dokumentacije koja prileži spisu predmeta upravnog postupka, Sud je primjenom prethodno citiranih odredbi Zakona u sporu utvrdio da je u predmetnom slučaju porezno tijelo pravilno u postupku utvrdilo tržišnu vrijednost nekretnina koje je tužitelj stekao, budući da je ista utvrđena procjenom poreznog tijela koja je izvršena u skladu s odredbama čl. 9. st. 4. i 5. Zakona. Naime, iz spisa predmeta upravnog postupka proizlazi da je procjena tržišne vrijednosti stečene nekretnina izvršena metodom usporedbe, odnosno primjenom usporednih podataka o cijenama istovrsnih nekretnina koje se nalaze u istoj katastarskoj općini te su stečene u približno isto vrijeme kao i nekretnina koja je bila predmet procjene, pri čemu je usporedni podatak koji je korišten prilikom procjene ispod iznosa srednje vrijednosti cijena po m[2] između najviše i najniže cijene, kao i ispod iznosa srednje vrijednosti sva tri korištena usporedna podatka.

14. Tužitelj u tužbi niti tijekom ovog spora nije doveo u sumnju adekvatnost korištenih usporednih podataka niti pravilnost izvršene procjene.

Nije od utjecaja na drugačije rješavanje ove uprave stvari navod tužitelja da je riječ o nekretnini koja je starija od 40 godina i koja bila u lošem stanju zbog nekorištenja i zapuštenosti. Potonje iz razloga što iz stanja spisa proizlazi da je vrijednost iz Ugovora (160.000,00 €) ne odgovora stvarnoj tržišnoj vrijednosti nekretnine budući da je ista još 2008. bila opterećena založnim pravom radi osiguranja tražbine u duplo većem iznosu (329.000,00 €), a u 2022./2023. založnim pravom radi osiguranja tražbine u iznosu 525.000,00 €.

15. Slijedom ovako izloženog stanja stvari Sud utvrđuje da pobijanim rješenjima nije povrijeđen zakon na štetu tužitelja te je stoga, na temelju odredbe čl. 116. st 1. ZUS- a, tužbeni zahtjev valjalo odbiti kao neosnovan.

16. Odluka Suda o troškovima ovog spora temelji se na odredbi čl. 147. st. 1. ZUS- a.

17. U odnosu na zahtjev tužitelja za određivanje odgodnog učinka tužbe, ističe se da uzevši u obzir da je presudom odbijen tužbeni zahtjev to je odgodni učinak tužbe postao bespredmetan te je, temeljem odredbe čl. 42. st. 4. ZUS-a, odlučeno je kao u dispozitivu rješenja.

U Rijeci 10. travnja 2026.

Sudac

Vedran Juričić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Visokome upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi putem ovog Suda u roku od 15 dana od dana dostave presude. Žalba odgađa izvršenje pobijane presude (čl. 126. st. 6. ZUS-a).

DNA:

- opunomoćeniku tužitelja Krešimiru Loboji, odvjetniku u Zagrebu, Kneza Borne 143B

- tuženiku Ministarstvu financija, Samostalnom sektoru za drugostupanjski upravni postupak, Zagreb, Katančićeva 5