REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU
Ulica grada Vukovara 84
Poslovni broj: Ps-128/2024-16
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji toga suda Gorani Žurić Juretić, u pravnoj stvari 1. tužiteljice ĆLL iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2. tužiteljice ĆL iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], obje zastupane po punomoćniku Domagoju Olujiću, odvjetniku u Odvjetničkom društvu Olujić & partneri iz Splita, protiv tuženice Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, koju zastupa Općinsko građansko državno odvjetništvo u Zagrebu, radi naknade štete, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 3. ožujka 2026. u prisutnosti punomoćnika tužiteljica Domagoja Olujića, odvjetnika i zakonske zastupnice tuženice Lidije Marenjak, zamjenice Općinskog državnog odvjetnika u Zagrebu, 9. travnja 2026.
p r e s u d i o j e
I. Nalaže se tuženici Republici Hrvatskoj isplatiti tužiteljici ČLL iznos od 5.474,32 EUR sa zateznim kamatama koje teku:
- za ožujak 2021. na iznos od 127,35 EUR od 16. ožujka 2021. do isplate,
- za travanj 2021. na iznos od 127,35 EUR od 16. travnja 2021. do isplate,
- za svibanj 2021. na iznos od 127,35 EUR od 16. svibnja 2021. do isplate,
- za lipanj 2021. na iznos od 127,35 EUR od 16. lipnja 2021. do isplate,
- za srpanj 2021. na iznos od 127,35 EUR od 16. srpnja 2021. do isplate,
- za kolovoz 2021. na iznos od 127,35 EUR od 16. kolovoza 2021. do isplate,
- za rujan 2021. na iznos od 127,35 EUR od 16. rujna 2021. do isplate,
- za listopad 2021. na iznos od 127,35 EUR od 16. listopada 2021. do isplate,
- za studeni 2021. na iznos od 127,35 EUR od 16. studenog 2021. do isplate,
- za prosinac 2021. na iznos od 127,35 EUR od 16. prosinca 2021. do isplate,
- za siječanj 2022.na iznos od 152,92 EUR od 16. siječnja 2022. do isplate,
- za veljaču 2022.na iznos od 152,92 EUR od 16. veljače 2022. do isplate,
- za ožujak 2022.na iznos od 152,92 EUR od 16. ožujka 2022. do isplate,
- za travanj 2022.na iznos od 152,92 EUR od 16. travnja 2022. do isplate,
- za svibanj 2022.na iznos od 152,92 EUR od 16. svibnja 2022. do isplate,
- za lipanj 2022.na iznos od 152,92 EUR od 16. lipnja 2022. do isplate,
- za srpanj 2022.na iznos od 152,92 EUR od 16. srpnja 2022. do isplate,
- za kolovoz 2022. na iznos od 152,92 EUR od 16. kolovoza 2022. do isplate,
- za rujan 2022. na iznos od 152,92 EUR od 16. rujna 2022. do isplate,
- za listopad 2022. na iznos od 152,92 EUR od 16. listopada 2022. do isplate,
- za studeni 2022. na iznos od 152,92 EUR od 16. studenog 2022. do isplate,
- za prosinac 2022. na iznos od 152,92 EUR od 16. prosinca 2022. do isplate,
- za siječanj 2023. na iznos od 165,98 EUR od 16. siječnja 2023. do isplate,
- za veljaču 2023. na iznos od 165,98 EUR od 16. veljače 2023. do isplate,
- za ožujak 2023. na iznos od 165,98 EUR od 16. ožujka 2023. do isplate,
- za travanj 2023. na iznos od 165,98 EUR od 16. travnja 2023. do isplate,
- za svibanj 2023. na iznos od 165,98 EUR od 16. svibnja 2023. do isplate,
- za lipanj 2023. na iznos od 165,98 EUR od 16. lipnja 2023. do isplate,
- za srpanj 2023. na iznos od 171,31 EUR od 16. srpnja 2023. do isplate,
- za kolovoz 2023. na iznos od 171,31 EUR od 16. kolovoza 2023. do isplate,
- za rujan 2023. na iznos od 171,31 EUR od 16. rujna 2023. do isplate,
- za listopad 2023. na iznos od 171,31 EUR od 16. listopada 2023. do isplate,
- za studeni 2023. na iznos od 171,31 EUR od 16. studenog 2023. do isplate,
- za prosinac 2023. na iznos od 171,31 EUR od 16. prosinca 2023. do isplate,
- za siječanj 2024. na iznos od 171,02 EUR od 16. siječnja 2024. do isplate,
- za veljaču 2024. na iznos od 171,02 EUR od 16. veljače 2024. do isplate, po stopi koja se za razdoblje do 31. prosinca 2022. određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. do 31. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 1. siječnja 2024. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.
II. Nalaže se tuženici isplatiti 2. tužiteljici ĆL iznos od 5.474,32 EUR sa zateznim kamatama koje teku:
- za ožujak 2021. na iznos od 127,35 EUR od 16. ožujka 2021. do isplate,
- za travanj 2021. na iznos od 127,35 EUR od 16. travnja 2021. do isplate,
- za svibanj 2021. na iznos od 127,35 EUR od 16. svibnja 2021. do isplate,
- za lipanj 2021. na iznos od 127,35 EUR od 16. lipnja 2021. do isplate,
- za srpanj 2021. na iznos od 127,35 EUR od 16. srpnja 2021. do isplate,
- za kolovoz 2021. na iznos od 127,35 EUR od 16. kolovoza 2021. do isplate,
- za rujan 2021. na iznos od 127,35 EUR od 16. rujna 2021. do isplate,
- za listopad 2021. na iznos od 127,35 EUR od 16. listopada 2021. do isplate,
- za studeni 2021. na iznos od 127,35 EUR od 16. studenog 2021. do isplate,
- za prosinac 2021. na iznos od 127,35 EUR od 16. prosinca 2021. do isplate,
- za siječanj 2022.na iznos od 152,92 EUR od 16. siječnja 2022. do isplate,
- za veljaču 2022. na iznos od 152,92 EUR od 16. veljače 2022. do isplate,
- za ožujak 2022. na iznos od 152,92 EUR od 16. ožujka 2022. do isplate,
- za travanj 2022. na iznos od 152,92 EUR od 16. travnja 2022. do isplate,
- za svibanj 2022. na iznos od 152,92 EUR od 16. svibnja 2022. do isplate,
- za lipanj 2022. na iznos od 152,92 EUR od 16. lipnja 2022. do isplate,
- za srpanj 2022. na iznos od 152,92 EUR od 16. srpnja 2022. do isplate,
- za kolovoz 2022. na iznos od 152,92 EUR od 16. kolovoza 2022. do isplate,
- za rujan 2022. na iznos od 152,92 EUR od 16. rujna 2022. do isplate,
- za listopad 2022. na iznos od 152,92 EUR od 16. listopada 2022. do isplate,
- za studeni 2022. na iznos od 152,92 EUR od 16. studenog 2022. do isplate,
- za prosinac 2022. na iznos od 152,92 EUR od 16. prosinca 2022. do isplate,
- za siječanj 2023. na iznos od 165,98 EUR od 16. siječnja 2023. do isplate,
- za veljaču 2023. na iznos od 165,98 EUR od 16. veljače 2023. do isplate,
- za ožujak 2023. na iznos od 165,98 EUR od 16. ožujka 2023. do isplate,
- za travanj 2023. na iznos od 165,98 EUR od 16. travnja 2023. do isplate,
- za svibanj 2023. na iznos od 165,98 EUR od 16. svibnja 2023. do isplate,
- za lipanj 2023. na iznos od 165,98 EUR od 16. lipnja 2023. do isplate,
- za srpanj 2023. na iznos od 171,31 EUR od 16. srpnja 2023. do isplate,
- za kolovoz 2023. na iznos od 171,31 EUR od 16. kolovoza 2023. do isplate,
- za rujan 2023. na iznos od 171,31 EUR od 16. rujna 2023. do isplate,
- za listopad 2023. na iznos od 171,31 EUR od 16. listopada 2023. do isplate,
- za studeni 2023. na iznos od 171,31 EUR od 16. studenog 2023. do isplate,
- za prosinac 2023. na iznos od 171,31 EUR od 16. prosinca 2023. do isplate,
- za siječanj 2024. na iznos od 171,02 EUR od 16. siječnja 2024. do isplate,
- za veljaču 2024. na iznos od 171,02 EUR od 16. veljače 2024. do isplate, po stopi koja se za razdoblje do 31. prosinca 2022. određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. do 31. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 1. siječnja 2024. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.
III. Nalaže se tuženici Republici Hrvatskoj naknaditi 1. tužiteljici ČLL i 2. tužiteljici ĆL trošak parničnog postupka u iznosu od 1.706,53 EUR sa zateznim kamatama koje teku od 9. travnja 2026. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.
IV. Odbija se kao neosnovan zahtjev tuženice Republike Hrvatske za naknadu troška parničnog postupka u iznosu od 2.500,00 EUR.
Obrazloženje
1. Tužiteljice u tužbi podnesenoj 14. lipnja 2024. navode kako su vlasnice, svaka u ¼ dijela, nekretnine opisane kao 3. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-3) stan u [adresa], na I (prvom) katu, površine 91,05 m2, koji se sastoji od četiri sobe, sobice, kuhinje, kupaonice, smočnice, WC-a i hodnika s kojim je neodvojivo povezan suvlasnički dio cijele nekretnine i nalazi se u zgradi izgrađenoj na k. č. br. [katastarska čestica] (KUĆA POPISNI BROJ 8444 I DVORIŠTE NA TRATINSKOJ CESTI BR. 51, 269 m2), zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], upisane u zemljišnim knjigama Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb. Nadalje navode kako je, na temelju Ugovora o korištenju stana od 27. listopada 1976., sklopljenog između ČL i Samoupravne interesne zajednice stanovanja općine Trešnjevka, ČL stekao status zaštićenog najmoprimca na navedenom stanu. U Ugovoru je kao član domaćinstva navedena današnja zaštićena najmoprimka TL. Ističu kako su **.**.2017. s TL sklopile Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom na neodređeno vrijeme. Upućuju na presudu Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu, u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske br. 12027/10 od 10. srpnja 2014. Navode kako je predmetni stan površine 91,05 m2, nalazi se na izuzetno atraktivnoj lokaciji u centru grada Zagreba te bi se iznajmljivanjem na tržištu mogla ostvariti mjesečna zarada u vrijednosti od minimalnih 815,52 EUR-a, a što je i razvidno iz nalaza i mišljenja vještaka od dana 30. siječnja 2024. izrađenog od strane stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo i arhitekturu, Mladena Ožića, dipl. ing. arh. radi utvrđivanja mjesečnih iznosa tržišne najamnine u parničnom postupka koji se vodi pred ovim sudom u predmetu pod poslovnim brojem P-4294/21. Ističu kako je tuženik tužiteljicama povrijedio vlasnička prava zajamčena odredbom čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda, budući da ne postoji ravnoteža između prava tužiteljica kao vlasnica predmetnog stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca, s obzirom da je tužiteljicama nametnut prekomjeran individualan teret. Štoviše, takvo stanje nije ograničeno nikakvim zakonskim rokom pa u slučaju tužiteljica traje već dugi niz godina, a neizvjesno je i koliko će trajati ubuduće. Smatraju da imaju pravo na naknadu mjesečne razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine. Konačno postavljenim tužbenim zahtjevom u podnesku od 7. travnja 2025. i na ročištu održanom 3. ožujka 2026. predlažu donijeti presudu kojom se nalaže tuženici isplatiti svakoj od tužiteljica iznos od 5.474,32 EUR sa zateznim kamatama, kao i trošak parničnog postupka, s pripadajućim zateznim kamatama.
2. Tuženica osporava osnovu tužbenog zahtjeva i visinu postavljenog zahtjeva. Navodi kako su, prema povijesnim podacima iz zemljišne knjige za predmetni stan, podnositeljice vlasništvo, svaka u 1/4 dijela, stekle uknjižbom 1. veljače 2017. pod brojem Z-5225/17, na temelju Ugovora o doživotnom uzdržavanju od 12. kolovoza 2016. i smrtnog lista od 18. siječnja 2017. Iz Ugovora o korištenju stana od 1. studenog 1976. proizlazi kako je suprug najmoprimke, ČL, stekao status nositelja stanarskog prava na predmetnom stanu iza smrti svoje majke VL kao dotadašnje nositeljice stanarskog prava, a prema podacima o prebivalištu TL u predmetnom stanu neprekidno stanuje od 6. svibnja 1965. do danas. S obzirom na činjenicu da su tužiteljice vlasništvo, ukupno u 1/2 dijela predmetnog stana, stekle na temelju pravnog posla sklopljenog 12. kolovoza 2016., kad je Zakon o najmu stanova, koji je stupio na snagu 5. studenog 1996., bio na snazi već više od 20 godina, a prilikom sklapanja pravnog posla iste su znale, odnosno nije im moglo ostati nepoznato da u predmetnom stanu na temelju odredbi ZNS stanuje zaštićena najmoprimka koja ima pravo na neodređeno vrijeme koristiti predmetni stan uz plaćanje zaštićene najamnine, podnositeljice su sklapanjem pravnog posla preuzele rizik i time pristale na primanje iznosa zaštićene najamnine umjesto iznosa tržišne najamnine, jer prema tadašnjem zakonskom uređenju nisu mogle osnovano očekivati da će od stjecanja vlasništva predmetni stan, koji je dom zaštićene najmoprimke, iznajmiti na slobodnom tržištu ili da će od najmoprimke naplatiti tržišnu najamninu. Navodi kako su tužiteljice svojom voljom i svjesno sklopile pravni posao u odnosu na 1/2 dijela predmetnog stana koji je opterećen sustavom zaštićenog najma te su same sebe dovele u situaciju u kojoj nisu u mogućnosti ostvariti prihode od tržišne najamnine, slijedom čega nedostaje uzročno posljedična veza između postupanja, odnosno propuštanja tuženice i navodne štete koju tužiteljice trpe. Upućuje na pravna shvaćanja Vrhovnog sud Republike Hrvatske iz odluka broj Rev-271/23 od 18. travnja 2023., Rev-829/22 od 17. listopada 2023. i Rev-7/2025-4 od 26. studenog 2025. Navodi kako nema primjedbi na nalaz i mišljenje vještaka Mladena Ožića od 30. siječnja 2024. te je suglasna da se na okolnost visine tržišne najamnine predmetnog stana u spornom razdoblju koristi predmetni nalaz vještaka. Predlaže odbiti tužbeni zahtjev, uz naknadu parničnog troška.
3. Sud je tijekom postupka pročitao zahtjev za mirno rješenje spora (list 9-14), izvadak iz zemljišne knjige (list 16-17), Ugovor o korištenju stana od 27. listopada 1976. (list 18-20), Ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom od 17. svibnja 2017. (list 21-26), nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka Mladena Ožića (list 27-44), izračun zaštićene najamnine (list 45), potvrdu o prometu po računu (list 46-49), izvadak iz zemljišne knjige, povijesni prikaz (list 104- 106), Ugovor o doživotnom uzdržavanju od 12. kolovoza 2016. (list 257-264), potvrdu od 14. veljače 2025. (list 269).
4. Temeljem tako provedenih dokaza, a cijeneći svaki dokaz zasebno i sve dokaze zajedno, na osnovi čl. 8. Zakona o parničnom postupku (''Narodne novine'' broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25 – dalje: ZPP), ovaj sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev tužiteljica osnovan.
5. Tužiteljice su prije podnošenja ove tužbe postupile sukladno odredbi čl. 186.a ZPP-a i obratili se tuženici zahtjevom za mirno rješenje spora, što među strankama nije sporno.
6. Među strankama nije sporno da su tužiteljice suvlasnice i to svaka u ¼ dijela nekretnine opisane kao 3. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-3) stan u [adresa], na I (prvom) katu, površine 91,05 m2, koji se sastoji od četiri sobe, sobice, kuhinje, kupaonice, smočnice, WC-a i hodnika s kojim je neodvojivo povezan suvlasnički dio cijele nekretnine i nalazi se u zgradi izgrađenoj na k. č. br. [katastarska čestica] (KUĆA POPISNI BROJ 8444 I DVORIŠTE NA TRATINSKOJ CESTI BR. 51, 269 m2), zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], upisane u zemljišnim knjigama Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb.
7. Među strankama nije sporno da je pravna osnova stjecanja prava vlasništva tužiteljica pravni posao – Ugovor o doživotnom uzdržavanju od 12. kolovoza 2016. zaključen između tužiteljica kao davateljica uzdržavanja i TLL, primateljice uzdržavanja.
8. Također nije sporno da u stanu živi zaštićena najmoprimka TL koja je s tužiteljicama 17. svibnja 2017. zaključila Ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom, a da je ista bila član obiteljskog domaćinstava ranijeg nositelja stanarskog prava ČL koji je imao zaključen Ugovor o korištenju stana sa Samoupravnom interesnom zajednicom stanovanja općine [adresa] od 27. listopada 1976.
9. Nakon što su tužiteljice konačno postavile tužbeni zahtjev u podnesku od 7. travnja 2025. i na ročištu održanom 3. ožujka 2026., u skladu s nalazom i mišljenjem stalnog sudskog vještaka dipl. ing. Mladena Ožića, izrađenom za potrebe postupka koji se pred ovim sudom vodi pod posl. br. P-4249/2021, a s čijim korištenjem u ovom postupku su stranke bile suglasne, visina tražbine tužiteljica među strankama nije sporna.
10. Sporno je imaju li tužiteljice pravo potraživati naknadu štete u visini razlike između zaštićene najamnine i tržišne najamnine, a s obzirom da su suvlasnice predmetne nekretnine postala nakon stupanja na snagu Zakona o najmu stanova (''Narodne novine'' br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18 i 105/20 – dalje: ZNS) i to na temelju pravnog posla pri čemu su znale da u predmetnom stanu stanuje zaštićeni najmoprimac i da neće moći davati stan u najam i ostvarivati tržišnu najamninu.
11. Pravna pozicija vlasnika stana u kojem živi tzv. zaštićeni najmoprimac je propisana prije svega odredbama ZNS-a iz kojih u bitnom proizlazi da zaštićeni najmoprimac može stanovati u stanu i za to plaćati tzv. zaštićenu najamninu, dok su vlasnici stana (ovdje tužiteljice) dužni plaćati pričuvu i održavati stan.
12. U domaćem zakonodavstvu koje uređuje nekadašnja stanarska prava i iz njih proizašle statuse zaštićenih najmoprimaca (prije svega ZNS, ali potom i Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ''Narodne novine'' broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14 - dalje: ZV te porezni zakoni) postoji čitav niz zaštitnih mjera u korist tzv. zaštićenog najmoprimca pa tako primjerice:
- vlasnik stana je obvezan sklopiti ugovor o najmu sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme,
- vlasnik stana nema nikakav utjecaj na izbor najmoprimca,
- vlasnik stana je obvezan primiti samo tzv. zaštićenu najamninu koja je znatno niža od tržišne sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine,
- vlasnik stana nema nikakav ili vrlo mali utjecaj na sadržaj ugovora o najmu i njegove bitne sastojke,
- vlasnik stana je dužan plaćati pričuvu i održavati stan,
- vlasnik stana je dužan plaćati porez na dohodak od najamnine,
- otežani su i strogi kriteriji za otkaz ugovora o najmu što daje tek neznatnu vjerojatnost da će najmoprimac dobrovoljno napustiti stan.
13. Kako je pravo vlasništva prema čl. 30. ZV-a stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima (pa tako i dati stan u najam po tržišnim cijenama), onda je razvidno da je uvođenjem ovakvih brojnih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima prije svega odredbama ZNS-a došlo do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda Vijeća Europe (''Narodne novine - Međunarodni ugovori'' 18/97, 6/99, 8/99, 14/02 i 1/06 - dalje: Konvencija).
14. Obzirom na raniji (ZSO-om predviđeni) institut nositelja stanarskog prava ovo miješanje tuženice u pravo vlasništva tužiteljica i drugih vlasnika takvih stanova je u skladu s općim interesom zajednice (tj. gospodarskom dobrobiti države i zaštitom prava drugih - zaštićenih najmoprimca).
15. Međutim, takvim miješanjem tuženice, vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnut je prekomjerni individualni teret. U zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca.
16. Slijedom navedenog, proizlazi da pozitivni pravni propisi u Republici Hrvatskoj za područje zaštićenih najamnina ne ostvaruju pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu skupinu, najmodavce. Najmodavac, odnosno vlasnik stana (pa tako i tužiteljice u predmetnoj stvari), mora sam snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavana zaštićenog najmoprimca zbog čega je povrijeđeno pravo tužiteljica na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo im je zajamčeno Ustavom RH i Konvencijom koja je u odnosu na Republiku Hrvatsku stupila na snagu još 5. studenog 1997.
17. Stoga tuženica odgovara za štetu koja je nastala tužiteljicama povredom njihovog Ustavom RH i Konvencijom zajamčenog prava na mirno uživanje vlasništva odnosno propuštanjem ostvarenja pravedne ravnoteže između zaštite općeg interesa zajednice i zaštite pojedinačnog prava tužiteljica na mirno uživanje vlasništva, sve na štetu prava tužiteljica (test razmjernosti).
18. Kako je utvrđeno da je tuženica uvođenjem instituta tzv. zaštićenog najmoprimca kroz odredbe ZNS-a i Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine propustila istim odredbama ostvariti pravednu ravnotežu općeg interesa zajednice i pojedinačnog prava tužiteljica, to su tužiteljice pretrpjele imovinsku štetu uslijed činjenice da su bile spriječene naplatiti najamninu u visini slobodno ugovorene, tržišne vrijednosti najamnine.
19. Prilikom donošenja odluke u ovom predmetu sud je cijenio i presude Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu i to Statileo protiv [adresa] te Ć i drugi protiv Republike Hrvatske. Odluke Europskog suda za ljudska prava kojima je utvrđena povreda Konvencije i pridružujućih Protokola obvezne su za sve sudove u Republici Hrvatskoj i one djeluje prema svima. Kako je presudom Statileo protiv Republike Hrvatske Europski sud za ljudska prava zauzeo jasno pravno stajalište da je odredbama ZNS-a izvršeno miješanje države u pravo vlasništva vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i da je to miješanje bilo pretjerano, odnosno da time nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava vlasnika stanova, proizlazi da je tim odlukama utvrđeno pravo vlasnika stanova da od Republike Hrvatske potražuju naknadu imovinske štete koja se sastoji iz razlike u visini zaštićene najamnine, koju su primali kroz određeno razdoblje i tržišne najamnine koju bi ostvarili iznajmljivanjem tih stanova na tržištu (umanjeno za porezna davanja).
20. Ratifikacijom Konvencije tuženica se obvezala primjenjivati ju, a to znači i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama, što, kada su u pitanju status i prava zaštićenog najmoprimca s jedne strane, te obveze i prava vlasnika stanova opterećenih pravima zaštićenih najmoprimaca s druge strane, nije učinjeno.
21. U okolnostima konkretnog slučaja tužiteljice nisu imale ni najmanje utjecaja na visinu neprimjereno niske zaštićene najamnine s obzirom na odredbe ZNS-a, koje su tužiteljice kao vlasnice stana u tom pogledu stavile u nepovoljan položaj, uz (ne)mogućnost otkaza ugovora o najmu sklopljenog sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme. Time je tužiteljicama uskraćeno uživanje vlasništva te im je nametnut prekomjeran individualan teret, a ostavljene su im obveze kao što su plaćanje pričuve i snošenje određenih troškova popravka odnosno održavanja, a da nije nađeno optimalno zakonsko rješenje kojim bi se ostvarila raspodjela socijalnog i financijskog tereta koji je nepravedno prebačen na tužiteljice. U takvim okolnostima postoji neravnoteža između interesa tužiteljica kao vlasnice stana i zaštićenog najmoprimca pa je tužiteljicama povrijeđeno pravo vlasništva zajamčeno citiranim odredbama članka 1. Protokola broj 1. uz Konvenciju, kao i odredbama članka 48. stavka 1. uz ograničenja prema članku 50. stavku 1. Ustava Republike Hrvatske, iz čega proizlazi osnovanost tužbenog zahtjeva.
22. Pri odlučivanju sud je imao u vidu i pravna shvaćanja Vrhovnog suda Republike Hrvatske iz odluka broj Rev-271/23 od 18. travnja 2023., Rev-829/22 od 17. listopada 2023. i Rev-7/2025-4 od 26. studenog 2025., na koje se tijekom postupka pozivala tuženica. Međutim, u tim predmetima radilo se o drugačijoj činjeničnoj situaciji jer su tužitelji u tim predmetima vlasnici stanova koji su svoje pravo vlasništva stekli kupoprodajom i darovanjem.
23. U konkretnom slučaju pravni posao koji je predstavljao pravnu osnovu za stjecanje prava suvlasništva tužiteljica je Ugovor o doživotnom uzdržavanju. Prema odredbi čl. 579. Zakona o obveznim odnosima (''Narodne novine'' br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22 i 155/23 – dalje: ZOO) ugovorom o doživotnom uzdržavanju obvezuje se jedna strana (davatelj uzdržavanja) da će drugu stranu ili trećega (primatelja uzdržavanja) uzdržavati do njegove smrti, a druga strana izjavljuje da mu daje svu ili dio svoje imovine, s time da je stjecanje stvari i prava odgođeno do trenutka smrti primatelja uzdržavanja.
24. Dakle, a s obzirom na navedeno, ugovor o doživotnom uzdržavanju je dvostranoobvezni, naplatni pravni posao, za razliku od ugovora o darovanju koji je jednostranoobvezni, besplatni pravni posao. Utoliko se u ovom konkretnom slučaju ne može primijeniti pravno shvaćanje izraženo u odluci VSRH broj Rev-7/2025-4 od 26. studenog 2025. S druge strane, iako je ugovor o kupoprodaji dvostranoobvezni, naplatni pravni posao, kao i ugovor o doživotnom uzdržavanju, cilj i svrha ugovora o kupoprodaji je stjecanje prava vlasništva nad objektom kupoprodaje, dok je cilj i svrha ugovora o doživotnom uzdržavanju prvenstveno osiguranje brige i njege za primatelja uzdržavanja. Osim toga, kupac nekretnine može znati i realno očekivati kad će steći pravo vlasništva (upisom u zemljišne knjige realizacijom kupoprododaje), dok davatelj uzdržavanja u trenutku sklapanja ugovora ne zna kad će postati vlasnik jer to ovisi o trenutku smrti primatelja uzdržavanja, koji trenutak može uslijediti i dugi niz godina nakon sklapanja ugovora.
25. Uostalom, a kako je proizlazi iz odluke VSRH broj Rev-271/2023-2 od 18. travnja 2023., kupac nekretnine u kojoj živi zaštićeni najmoprimac, svjesno je kupio neuseljiv stan i to za cijenu koja bi uslijed toga (a što je notorna činjenica) trebala biti niža od one za stan bez tereta. Navedeni se zaključak ne može primijeniti na davatelja uzdržavanja jer on nije platio nikakvu cijenu za predmetni stan, a u trenutku zaključenja ugovora o doživotnom uzdržavanju, visina njegove obveze nije određena pa osim što postoji neizvjesnost vremena kad će nastupiti smrt primatelja uzdržavanja, postoji i neizvjesnost opsega i vrijednosti uzdržavanja koje će davatelj dati primatelju. Stoga je ovaj sud mišljenja da se ni pravna shvaćanja iz odluka Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev-271/23 od 18. travnja 2023. i Rev-829/22 od 17. listopada 2023. ne mogu primijeniti na ovaj konkretan predmet, s obzirom na različiti činjenični supstrat.
26. Kako je ranija vlasnica stana – primateljica uzdržavanja umrla, ona više ne može od tuženice tražiti naknadu štete, već to mogu samo tužiteljice kao upisane zemljišnoknjižne suvlasnice, a nakon smrti njihove prednice. Ukoliko im sud ne bi priznao pravo na naknadu štete koju potražuju u ovom postupku, to bi proizlazilo da tuženica ne bi nikome plaćala za svoje propuste zbog prekomjernog tereta koji je nametnula vlasnicima predmetnog stana koji umjesto nje zbrinjavaju zaštićenog najmoprimca, a imajući na umu da je prijenos prava vlasništva na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju dopušten i legitiman način stjecanja prava vlasništva.
27. Na temelju svega navedenog sud utvrđuje kako su tužiteljice dokazale osnovu svog tužbenog zahtjeva.
28. Konačno postavljenim tužbenim zahtjevom u podnesku od 7. travnja 2025., ispravljenim na ročištu održanom 3. ožujka 2026., tužiteljice potražuju iznose razlike tržišne najamnine koja je utvrđena prema nalazu i mišljenju vještaka Mladena Ožića izrađenom za potrebe postupka koji se vodi pred ovim sudom pod posl. br. P- 4249/2021 i to u ukupnom iznosu od 5.474,32 EUR za svaku od tužiteljica i to za razdoblje od ožujka 2021. do zaključno veljače 2024. umanjeno za porezna davanja i plaćenu zaštićenu najamninu. Kako visina tužbenog zahtjeva među strankama nije bila sporna, a sud je utvrdio da su tužiteljice dokazale pravnu osnovu zahtjeva, to je prihvaćen tužbeni zahtjev tužiteljica te je naloženo tuženici isplatiti svakoj od tužiteljica iznos od 5.474,32 EUR.
29. Sud je utvrdio da tužiteljice imaju pravo i na zatezne kamate na pojedine mjesečne iznose najamnine, sukladno odredbi čl. 29. st. 1. ZOO-a. Rok od kad iste kamate teku određen je sukladno zahtjevu tužiteljica, budući da navedeni rok dospijeća plaćanja pojedinog mjesečnog iznosa najamnine sud smatra primjerenim. Stopa zateznih kamata određena je sukladno čl. 29. st. 2. ZOO-a.
30. U ovoj pravnoj stvari tužiteljice su formalni suparničari te se sukladno odredbi čl. 37. st. 2. ZPP-a vrijednost predmeta spora određuje prema vrijednosti svakog pojedinog zahtjeva, odnosno u konkretnom slučaju, s obzirom da tužiteljice zastupa isti punomoćnik, određuje se prema zahtjevu one tužiteljice koja je postavila najviši zahtjev. Kako je zahtjev obje tužiteljice isti, to je vrijednost predmeta spora 5.474,32 EUR.
31. Tužiteljicama je, sukladno troškovniku predanom na ročištu održanom 3. ožujka 2026., a sukladno odredbi čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a i odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (''Narodne novine'' broj 138/23 – dalje: Tarifa), priznat trošak sastava zahtjeva za mirno rješenje spora u visini 100 bodova (Tbr. 32. Tarife), sastava tužbe u visini 100 bodova (Tbr. 7. t. 1. Tarife), sastava podnesaka od 30. kolovoza 2024. i 20. studenog 2024. u visini 100 bodova za svaki podnesak (Tbr. 8. t. 1. Tarife), za zastupanje na ročištima održanim 27. ožujka 2025. i 25. rujna 2025. u visini 25 bodova za svako ročište (Tbr. 9. t. 5. Tarife), za zastupanje na ročištu održanom 3. ožujka 2026. u visini 100 bodova (Tbr. 9. t. 1. Tarife), odnosno 550 bodova, što uz vrijednost boda od 2,00 EUR prema Tbr. 54. Tarife (1.100,00 EUR), uvećano za 25% PDV-a (275,00 EUR), 10% za zastupanje više osoba (Tbr. 40. Tarife), pristojbu na tužbu u iznosu od 92,84 EUR i na presudu u iznosu od 101,19 EUR, odnosno ukupno 1.706,53 EUR.
32. Tužiteljicama nije dosuđen trošak sastava podneska od 7. travnja 2025. jer su tužiteljice istim specificirale tužbene zahtjeve sukladno navodima tuženice iz odgovora na tužbu, a to su mogle učiniti i podnescima od 30. kolovoza 2024. i 20. studenog 2024. kojima su se očitovale na odgovor na tužbu tuženice. Nije im dosuđen ni trošak sastava podneska od 20. listopada 2025. jer isti nije bio potreban za vođenje ovog postupka (čl. 155. st. 1. ZPP-a). Tužiteljicama pripadaju i zatezne kamate na dosuđeni trošak i to od dana donošenja ove presude pa do isplate, sukladno odredbi čl. 151. st. 3. ZPP-a po stopi propisanoj odredbom čl. 29. st. 2. ZOO-a.
33. Kako tuženica nije uspjela u postupku to je odbijen kao neosnovan njezin zahtjev za naknadu troškova postupka (čl. 154. st. 1. ZPP-a) u zatraženom iznosu.
34. Slijedom svega navedenog, odlučeno je kao u izreci presude.
Zagreb, 9. travnja 2026.
Sutkinja
Gorana Žurić Juretić
Uputa o pravnom lijeku:
Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana, a koji rok se računa:
- od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno - od dana primitka presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem je presuda objavljena.
Žalba se podnosi pisano, putem ovog suda županijskom sudu.
DNA:
1. Tužiteljicama po punomoćniku
2. Tuženici po OGDO Zagreb
