Poslovni broj: R1-537/2022-55

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E N J E

Općinski građanski sud u Zagrebu po sucu tog suda Ivi Tisanić Vilček u izvanparničnom postupku predlagateljice ĐP iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćnici Kristini Baričević, odvjetnici u Sesvetama, protiv 1. protustranke ŠP iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Davoru Galetoviću, odvjetniku u Zagrebu, i 2. protustranke PP iz [adresa] , OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Luki Vukšiću, odvjetniku u Odvjetničkom društvu Jelić, Vuković&Vukšić j.t.d. iz Zagreba, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice, 09. travnja 2026.

r i j e š i o  j e

Razvrgava se suvlasnička zajednica nekretnina predlagateljice ĐP iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], 1. protustranke ŠP iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], i 2. protustranke PP iz [adresa] , OIB: [osobni identifikacijski broj], na nekretnini

upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] Zemljišnoknjižnog odjela Zagreb

Općinskog građanskog suda u Zagrebu

CIVILNOM DIOBOM - prodajom na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, tako da se postignuta prodajna vrijednost podjeli između stranaka prema suvlasničkim omjerima i to:

- predlagateljici ĐP iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], u 1/4 dijela;

- 1. protustranci ŠP iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], u 2/4 dijela i

- 2. protustranci PP iz [adresa] , OIB: [osobni identifikacijski broj], u 1/4 dijela.

Obrazloženje

1. Predlagateljica u prijedlogu navodi da su stranke suvlasnici nekretnine pobliže opisane u izreci ovog rješenja, i to predlagateljica i 2. protustranka svaka u 1/4 dijela, a 1. protustranka u 2/4 dijela. Dalje navodi kako je pokušala pitanje razvrgnuća riješiti sa protustrankama dogovorom i mirnim putem, no da u tome nije uspjela i stoga predlaže suvlasništvo razvrgnuti civilnom diobom.

2. U odgovoru na prijedlog 2.protustranka je izjavila kako se načelno ne protivi predmetnom prijedlogu, ali da ističe kako se radi o nekretnini u kojoj su predviđena četiri stana.

3. U postupku je izveden dokaz čitanjem dokumentacije koja prileži spisu te dokaz uviđajem na licu mjesta, građevinskim vještačenjem po stalnom sudskom vještaku za graditeljstvo Valentinu Eteru te dopunskim usmenim očitovanjem istog vještaka.

4. Izvedenim je dokazima utvrđeno da:

- je predmetna nekretnina u suvlasništvu stranaka, i to predlagateljice u 1/4 dijela, 1. protustranke u 2/4 dijela i 2. protustranke u 1/4 dijela

- predmetna nekretnina u naravi predstavlja stambenu obiteljsku kuću koja se sastoji od prizemlja, 1. kata, 2. kata i potkrovlja uz dograđenu garažu sa tri parkirna mjesta te terena u padajućem nagibu

- da se u prizemlju stambene obiteljske kuće nalazi stan koji se u trenutku uviđaja nije koristio za stanovanje, a koji se sastoji od hodnika, wc-a, dnevnog boravka, tri sobe, kupaonice s wc-om, i spremišta te terase ukupne neto korisne površine 115,99 m2, tržišne vrijednosti 122.805,97 EUR, koji stan čini udio od 2959/10000 dijela u predmetnoj nekretnini kao čiji je pripadak iskazana garaža neto korisne površine 11,20 m2 tržišne vrijednosti 11.855,31 EUR, koja garaža čini udio od 286/10000 dijela u predmetnoj nekretnini, što sveukupno čini neto korisnu površinu od 127,20 m2

- da se na 1. katu stambene obiteljske kuće nalazi stan koji se u trenutku uviđaja nije koristio za stanovanje, a koji se sastoji od spremišta, kupaonice s wc-om, dvije sobe, dnevnog boravka, i kuhinje te dva balkona ukupne neto korisne površine 84,36 m2 tržišne vrijednosti 89.317,55 EUR koji stan čini udio od 2152/10000 dijela u predmetnoj nekretnini kao čiji je pripadak iskazana garaža neto korisne površine 8,82 m2 tržišne vrijednosti 9.338,75 EUR, koja garaža čini udio od 225/10000 dijela u predmetnoj nekretnini, što sveukupno čini neto korisnu površinu od 93,18 m2

- da se na 2. katu stambene obiteljske kuće nalazi stan koji se u trenutku uviđaja koristio za stanovanje, a koji se sastoji od ulaznog stubišta, hodnika, dnevnog boravka, kupaonice s wc-om, 3 sobe i kuhinje te dva balkona ukupne neto korisne površine 95,02 m2 tržišne vrijednosti 100.608,04 EUR koji stan čini udio od 2424/10000 dijela u predmetnoj nekretnini, kao čiji je pripadak iskazana garaža neto korisne površine 8,82 m2 tržišne vrijednosti 9.338,75 EUR, koja garaža čini udio od 225/10000 dijela u predmetnoj nekretnini, što sveukupno čini neto korisnu površinu od 103,84 m2

- da se u potkrovlju stambene obiteljske kuće nalazi stan koji se u trenutku uviđaja koristio za stanovanje, a koji se sastoji od vanjskog stubišta, hodnika, dva spremišta, kupaonice s wc-om, kuhinje, dnevnog boravka i jedne sobe, ukupne neto korisne površine 67,75 m2 tržišne vrijednosti 71.729,43 EUR koji stan čini udio od 1728/10000 dijela u predmetnoj nekretnini

- da ukupna tržišna vrijednost predmetne nekretnine iznosi od 415.000,00 EUR

- da je s obzirom na suvlasnički udjel svake od stranaka moguća podjela predmetne suvlasničke zajednice uspostavom etažnog vlasništva na način da stranci koja je suvlasnik u 2/4 dijela pripadne u vlasništvo stan u prizemlju i u potkrovlju uz garažu oznake G1 (neto korisne površine 11,20 m2 tržišne vrijednosti 11.855,31 EUR), što sve čini udio od 4973/10000 dijela (49,73%) u predmetnoj nekretnini, a da strankama koje su suvlasnici u 1/4 dijela pripadne stan na 1. katu uz garažu oznake G2 (neto korisne površine 8,82 m2 tržišne vrijednosti 9.338,75 EUR), što sve čini udio od 2377/10000 dijela (23,77%) u predmetnoj nekretnini, odnosno stan na 2. katu uz garažu oznake G3 (neto korisne površine 8,82 m2 tržišne vrijednosti 9.338,75 EUR), što sve čini udio od 2649/10000 dijela (26,49%) u predmetnoj nekretnini.

5. Kao što je navedeno sud je navedene činjenice utvrdio osnovom dokaza navedenih u 3. odlomku ovog obrazloženja, a poglavito pisanim nalazom i mišljenjem građevinskog vještaka te njegovim dopunskim usmenim očitovanjem koje je sud prihvatio u cijelosti. Naime, predlagateljica se na pisani nalaz i mišljenje građevinskog vještaka očitovala navodeći kako je suglasna s prijedlogom diobe iskazanim u tom nalazu i mišljenju, ali da prigovara procijenjenoj tržišnoj vrijednosti jer smatra da je ista veća od one utvrđene nalazom i mišljenjem, 1. protustranka se očitovala kako nije suglasna s procijenjenom tržišnom vrijednošću predmetne nekretnine, a stoga niti s prijedlogom diobe, dok 2. protustranka nije dala očitovanje na pisani nalaz i mišljenje građevinskog vještaka.

Na istaknute se prigovore građevinski vještak usmeno očitovao navodeći da u cijelosti ostaje kod procijenjene vrijednosti nekretnine, kao i kod prijedloga moguće diobe. Dalje je naveo da je način diobe izrađen na način da se u geometrijskom smislu korisnih vrijednosnih površina približe u najvećoj mogućoj mjeri suvlasničkom odnosu svake od stranaka kako su upisane u zemljišnoj knjizi, a koji je princip temeljni pristup pri pristupu ocjeni mogućnosti diobe nekretnine, jer bi svaki drugi način podjele više odstupio od suvlasničkih omjera predmetnih stranaka, a da su u predloženoj podjeli ta odstupanja između 0,27% do maksimalno 1,49%, što je u praksi približno točna podjela. Ujedno se očitovao i kako geometrijska podjela predmetne nekretnine ni u kom slučaju nije moguća.

S obzirom da je pisani nalaz i mišljenje građevinskog vještaka sastavljen iznimno jasno i detaljno uz navođenje svih parametara i podataka koji su uzeti u obzir kako prilikom izračuna tržišne vrijednosti tako i prilikom izrade prijedloga diobe etažiranjem te da se građevinski vještak usmeno očitovao na istaknute prigovore na način da je iste obrazloženo otklonio sud je, uzimajući pri tome u obzir i da predlagateljica i 1. protustranka nisu ničime obrazložili i potkrijepili svoje prigovore iskazanoj tržišnoj vrijednosti, ocijenio kako su ti prigovori neosnovani te je pisani nalaz i mišljenje građevinskog vještaka, kao i njegovo dopunsko usmeno očitovanje prihvatio u cijelosti.

6. Odredbom čl. 47. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08 i 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, dalje: ZVDSP) propisano je da suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva ako je moguće i dopušteno, koje pravo mu ne zastarijeva. Odredbom čl. 50 st. 1. ZVDSP propisano je da je sud, kad provodi razvrgnuće, vezan u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnog posla ili zakona, dok je u odredbi st. 2 istog članka propisano da će sud, ako nije vezan glede načina razvrgnuća u smislu st. 1 tog članka, nekretnine dijeliti geometrijski. Odredbom čl. 50. st. 4. ZVDSP propisano je da će sud, ukoliko dioba iz st. 2. tog članka nije moguća, a da se znatno ne umanji vrijednost, odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeliti razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće). Odredbom čl. 53. ZVDSP propisano je da se, ako suvlasnici suglasno odluče da će umjesto diobe nekretnine svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će s određenim idealnim dijelom povezati vlasništvo posebnoga dijela suvlasničke nekretnine (uspostaviti etažno vlasništvo), uzima da je to njihova odluka o načinu razvrgnuća, pa se na odgovarajući način i na nju primjenjuju pravila o razvrgnuću.

7. Geometrijska dioba je takva dioba koja se može provesti povlačenjem crta na katastarskom operatu tako da se od jedne ili više zemljišnih čestica stvaraju nove koje tako novoformirane čestice pripadaju pojedinačnom suvlasniku ili nekima od suvlasnika i upravo takav način diobe pretpostavlja odredba čl. 50. st. 2. ZVDSP, a građevinski je vještak u svom dopunskom usmenom očitovanju jasno naveo kako predmetnu suvlasničku zajednicu nije moguće razvrgnuti geometrijskom diobom.

8. Nadalje, uspostavom etažnog vlasništva iz odredbe čl. 53. ZVDSP ne dolazi do prestanka suvlasništva i zasnivanju vlasništva na fizički određenoj nekretnini već se njime izvršavanje suvlasničkih ovlasti koncentrira na posebni dio nekretnine, odnosno sa suvlasničkim se dijelom nekog suvlasnika povezuje pravo vlasništva nekog određenog posebnog dijela nekretnine. Uspostava etažnog vlasništva, dakle, pretpostavlja da se svakome od suvlasnika dodijeli pojedina zasebna uporabna jedinca u kući/zgradi u suvlasništvu koja se jedinica može upisati u zemljišnim knjigama i koja jedinica odgovara suvlasničkom omjeru pojedinog suvlasnika. Kako bi se uspostavilo vlasništvo posebnog dijela nekretnine isto mora biti moguće i dopušteno, a što znači da moraju biti ispunjene sve zakonske opće i posebne pretpostavke iz odredaba čl. 71. do čl. 75. ZVDSP: zahtjev suvlasnika nekretnine koji ima barem odgovarajući suvlasnički dio, potvrda nadležnog tijela da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna uporabna cjelina te pravomoćna odluka suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti (što je sukladno i odlukama Vrhovnog suda Republike Hrvatske Rev-x 1060/2012 i Rev-1050/2023). Odredbom čl. 73. st. 3. ZVDSP propisano je da se vlasništvo posebnog dijela ne može uspostaviti dok nadležno tijelo ne potvrdi da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna uporabna cjelina, a koja potvrda mora sadržavati popis i opis posebnih dijelova nekretnine i da su izgrađene u skladu s dozvolom nadležnog tijela. Odredbom čl. 73. st. 4. ZVDSP propisano je da navedenu potvrdu može zamijeniti uporabna dozvola iz koje je razvidno da je zgrada izgrađena sukladno planu posebnih dijelova nekretnine, potvrđenim građevinskom dozvolom da ti posebni dijelovi predstavljaju samostalnu uporabnu cjelinu. Dakle, kako bi bili ispunjeni uvjeti za donošenje odluke o razvrgnuću suvlasničke zajednice uspostavom etažnog vlasništva na nekretnini nužno je da postoji potvrda nadležnog tijela da su predloženi i prikazani posebni dijelovi samostalne uporabne cjeline ili uporabna dozvola koja zamjenjuje navedenu potvrdu. Spisu ne prileži potvrda iz čl. 73. st. 3. ZVDSP, a niti uporabna dozvola iz čl. 73. st. 4. ZVDSP, pa je sud na prijedlog 2. protustranke, koja jedina živi u predmetnoj nekretnini i koja je jedina predložila da joj se podijeli rok za dostavu potvrde iz čl. 73. st. 3. ZVDSP, 2. protustranci takav rok i dodijelio. Međutim, 2.protustranka nije u dodijeljenom joj roku, niti u dodatno odobrenom joj roku u spis dostavila takvu potvrdu, a niti se u ostavljenom joj roku očitovala na upit suda iz rješenja od 17. veljače 2026. je li takva potvrda ishođena, odnosno je li pokrenut odgovarajući upravni postupak za ishođenje iste potvrde. Sukladno navedenom sud je ocijenio kako, bez obzira na utvrđenja iz ovog postupka, u pogledu predmetne nekretnine nije moguće uspostaviti etažno vlasništvo s obzirom da nedostaje potvrda nadležnog tijela iz čl. 73. st. 3. ZVDSP, odnosno uporabna dozvola iz čl. 73. st. 4. ZVDSP, a kojima bi bilo potvrđeno da su posebni dijelovi kako ih je građevinski vještak iskazao u svom pisanom nalazu i mišljenju samostalne uporabne cjeline, slijedom čega za uspostavu etažnog vlasništva na predmetnoj nekretnini nisu ispunjene sve zakonske opće i posebne pretpostavke iz odredaba čl. 71. do čl. 75. ZV.

9. Osnovom svega navedenog sud je utvrdio da se predmetna suvlasnička zajednica nekretnina može podijeliti samo sukladno odredbi čl. 50. st. 4. ZV, a s obzirom da među strankama nema spora o predmetu diobe i o veličini suvlasničkih dijelova te s obzirom da stranke nisu postigle sporazum u pogledu načina razvrgnuća predmetne nekretnine i da je utvrđeno kako geometrijska dioba predmetne nekretnine iz čl. 50. st. 2. ZV nije moguća, a da za uspostavu etažnog vlasništva na predmetnoj nekretnini nisu ispunjene sve zakonske opće i posebne pretpostavke, pa je stoga odlučeno kao u izreci ovog rješenja.

Zagreb, 09. travanj 2026.

Sudac:

Iva Tisanić Vilček

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu. Žalba se podnosi županijskom sudu putem ovog suda pisanim putem u roku od 15 dana od dana primitka ovjerenog prijepisa ovog rješenja, u tri istovjetna primjerka. Dan predaje preporučenog pismena pošti smatra se danom predaje žalbe sudu.

DNA:

1. predlagateljici po pun. E KOM

2. 1. protustranci po pun. E KOM

3. 2. protustranci po pun. E KOM