Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

Poslovni broj Gž Ovr-731/2024-6

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Zagrebu, sud drugog stupnja, po sutkinji toga suda Jadranki Matić, u pravnoj stvari ovrhovoditelja NR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojega zastupa punomoćnik Zvonimir Buterin, odvjetnik u Zagrebu, protiv ovršenika OR iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa punomoćnik Andrej Bošnjak, odvjetnik u Zagrebu, radi ovrhe ispražnjenjem i predajom nekretnine, radi donošenja odluke o žalbi ovršenika protiv rješenja o ovrsi Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj Ovr-1441/2023-6 od 21. kolovoza 2023. i rješenja Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj Ovr-1441/2023-40 od 08. prosinca 2025., dana 8. travnja 2026.,

r i j e š i o  j e

I. Odbija se žalba ovršenika OR iz [adresa] kao neosnovana i potvrđuje se rješenje Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj Ovr-1441/2023-40 od 08. prosinca 2025.

II. Odbija se žalba ovršenika OR iz [adresa] kao neosnovana i potvrđuje se rješenje o ovrsi Općinskog građanskog suda u Zagrebu, poslovni broj Ovr-1441/2023-6 od 21. kolovoza 2023. izvan žalbenog razloga iz čl. 50. st. 1. točka 7. Ovršnog zakona te se kao neosnovan odbija zahtjev ovršenika za naknadu troška žalbe.

Obrazloženje

U odnosu na rješenje poslovni broj Ovr-1441/2023-40 od 08. prosinca 2025.

1. Prvostupanjskim rješenjem riješeno je:

„Odbija se prijedlog ovršenika od 5. listopada 2023. za ukidanje potvrde ovršnosti ovršne isprave – Ugovora o zakupu od 12. siječnja 2018. potvrđenog od strane javnog bilježnika Katice Valić iz Zagreba od 12. siječnja 2018. pod brojem OV- 154/2018, koji je ovršan 16. travnja 2023., kao neosnovan.“

2. Protiv tog rješenja žali se ovršenik pozivom na sve žalbene razloge iz čl. 353. st. 1. Zakona o parničnom postupku (Nar. nov. 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07. - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/08., 123/08., 57/11., 25/13., 28/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22., 155/23., dalje: ZPP). Predlaže da žalbeni sud uvaži žalbi, da ukine pobijano rješenje i rješenje o ovrsi te da odbaci ovršni prijedlog kao nedopušten ili da ukine pobijano rješenje i da predmet vrati sudu prvog stupnja na ponovni postupak.

3. Odgovorom na žalbu ovrhovoditelj osporava osnovanost žalbe ovršenika. Predlaže da žalbeni sud odbije žalbu ovršenika kao neosnovanu i da potvrdi pobijano rješenje.

4. Žalba nije osnovana.

5. Sud prvog stupnja je odbio kao neosnovan prijedlog ovršenika za ukidanje klauzule ovršnosti izdane na Ugovoru zakupu od 12. siječnja 2018. pozivom na čl. 36. st. 5. Ovršnog zakona (Nar. nov. br.: 112/12., 25/13., 93/14., 55/16., 73/17., 131/20. i 114/22., dalje: OZ) uz, u bitnom, obrazloženje:

- da su u trenutku podnošenja prijedloga za izdavanje klauzule ovršnosti bile ispunjene pretpostavke propisane čl. 54. Zakona o javnom bilježništvu (Nar. nov. broj: 78/93., 29/94., 162/98., 16/07., 75/09., 120/16., 57/22., dalje: ZoJB) i to

- jer je u čl. 16. st. st. 3. i čl. 17. st. 3. do 5. Ugovora o zakupu od 12. siječnja 2018. ugovorena obveza ovršenika na činidbu o kojoj se stranke mogu nagoditi (predaja u posjed po prestanku ugovora), u toj odredbi sadržana je izjava ovršenika da se na temelju tog akta može, radi ostvarenja ugovorene činidbe, nakon dospjelosti obveze, neposredno provesti ovrha, a dospjelost je dokazana, sukladno ugovorenom tom odredbom, izjavom zakupodavca o otkazu navedenog Ugovora na kojoj je ovjeren potpis zakupodavca,

- pri čemu da navodi ovršenika da ovrhovoditelj u trenutku otkaza ugovora više nije bio zakupodavac, jer je 02. ožujka 2023. zaključio Sporazum o izvansudskoj nagodbi s GR i Gavrilović d.o.o., kojom je istima priznao pravo vlasništva, ne utječu na valjanost izdane klauzule ovršnosti po javnom bilježniku, jer su vlasništvo GR i Gavrilović d.o.o. na predmetnoj nekretnini stekli tek uknjižbom toga svoga prava u zemljišne knjige 21. rujna 2023.

6. Navodima žalbe ovršenik oprava zakonitost pobijanog rješenja ističući da je sud donoseći pobijanu odluku zanemario propisano čl. 541. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (Nar. nov. br.: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 145/23., 155/23., dalje: ZOO), te da je stoga propustio utvrditi da nakon sklapanjem izvansudske nagodbe ovrhovoditelj više nije stranka Ugovora o zakupu od 12. siječnja 2018., da stoga nije mogao otkazati ugovor o zakupu, ishoditi potvrdu ovršnosti na ugovor o zakupu, a niti je time bio ovlašten za pokretanje i vođenje ovršnog postupka. Ističe da sud zanemaruje i propisano čl. 120. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Nar. nov. br.: 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 90/10., 143/12., 94/17, 152/14., 81/15., dalje: ZVDSP) i time zanemaruje da provedena uknjižba djeluje od trenutka kad je sudu bio podnesen zahtjev za uknjižbu, a ne od trenutka kada je uknjižba faktično napravljena, slijedom čega da je pogrešno i utvrđenje suda prvog stupnja da su GR i Gavrilović d.o.o. vlasništvo na predmetnoj nekretnini stekli tek uknjižbom u zemljišne knjige 21. rujna 2023., zanemarujući kada su zahtjev za uknjižbu stvarno i predali. Također ukazuje da sud nije ispitao valjanost punomoći odvjetnika ovrhovoditelja za zastupanje u ovom predmetu.

7. Sukladno čl. 30. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (Nar. nov. br. 125/11., 64/15., 112/18., 123/24., dalje: ZZKPP) zakup ne prestaje kad treća osoba kupnjom ili po drugoj osnovi stekne pravo vlasništva od zakupodavca poslovnoga prostora (st. 1.) te u tom slučaju treća osoba stupa u prava i obveze zakupodavca (st. 2.). Međutim, sukladno čl. 119. st. 1. i 2. ZVDSP vlasništvo se, na temelju pravnog posla, stječe upisom tog prava u zemljišne knjige na temelju valjano očitovane volje dotadašnjeg vlasnika usmjerene na to da njegovo vlasništvo prijeđe na stjecatelja, a provedena uknjižba djeluje od trenutka kad je sudu bio podnesen zahtjev za tu uknjižbu.

7.1. Iz tih odredbi, kada ih se poveže s čl. 541. ZOO-a, proizlazi da novi vlasnik u pravni položaj ranijeg vlasnika i zakupodavca stupa trenutkom kada je stekao vlasništvo, a trenutak stjecanja vlasništva izjednačuje se s trenutkom predaje zahtjeva za uknjižbu u zemljišne knjige, u koliko je taj zahtjev naknadno i prihvaćen.

8. Slijedom toga je za javnog bilježnika, jer u trenutku kada zatraženo izdavanje klauzule ovršnosti i kada izdana, nije mogao znati hoće li ili ne upis novih stjecatelja vlasništva (i time faktično novih zakupodavaca) biti po sudu dozvoljen i proveden, u vrijeme izdavanja sporne klauzule vrijedila presumpcija prava vlasništva ovrhovoditelja kao dotadašnjeg vlasnika predmetnog poslovnog prostora i ujedno presumpcija da je on zakupnik.

9. Javni bilježnik nije dužan po službenoj dužnosti ispitivati istinitost navedenog u zemljišnim knjigama, niti je dužan po službenoj dužnosti ispitivati pravne odnose zakupodavca s trećim osobama glede nekretnine koja je predmet zakupa. Javni bilježnik je dužan ispitati postojanje pretpostavki za izdavanje klauzule ovršnosti u skladu s čl. 54. ZJB-a.

9.1. Također, u situacijama kakva je predmetna, javni bilježnik ne može prejudicirati kakva će biti odluka suda vezano uz zahtjev za uknjižbu novog vlasnika i time osobe koja će stupiti u pravni položaj dotadašnjeg vlasnika i zakupodavca. Isto tako, javni bilježnik nema zakonsku obvezu odbiti izdavanje klauzule ovršnosti dok sud ne odluči o zahtjevu za uknjižbu prava vlasništva novog vlasnika. Za javnog bilježnika, sve dok upis novog vlasnika sud faktično nije odobrio i proveo, vrijedi presumpcija vlasništva dotadašnjeg vlasnika, a time i presumpcija da je isti zakupodavca. Stoga postojanje postupka povodom zahtjeva za uknjižbu prava vlasništva, što bi za posljedicu moglo imati promjenu zakupodavca, nije od utjecaja na osnovanost zahtjeva za iskazivanje klauzule ovršnosti na javnobilježnički akt u ovom slučaju.

9.2. Osim toga, Sporazum o prijenosu prava vlasništva sklopljeni između ovrhovoditelja i trećih osoba stvara prava i obveze između njih kao stranaka tog pravnog posla (čl. 336. ZOO-a), ali ne i prema ovršeniku kao zakupniku kao trećoj osobi, sve dok se javno ne publicira promjena vlasništva, faktičnim upisom u zemljišne knjige. U odnosu na zkupoprimca treće osobe, kao novi vlasnik, stupa u prava i obveze ranijeg vlasnika i zakupodavca tek trenutkom faktičnog upisa i zemljišne knjige, osim ako je treća osoba kao zakupodavac o promjeni obaviještena i prije upisa, što tijekom postupka nitko od stranaka nije ni tvrdio.

10. Zbog navedenog ovaj sud smatra da je sud prvoga stupnja pravilno utvrdio da su u trenutku izdavanja klauzule ovršnosti bile ispunjene sve pretpostavke potrebne za izdavanje iste u skladu s čl. ZoJB-a, a navedeni su pod točkom 5. alineja druga ovog drugostupanjskog obrazloženja.

11. Dalje žalitelju valja odgovoriti da prije podnošenja ove žalbe nije isticao činjenične navode glede ovjere potpisa ovrhovoditelja na otkazu ugovora o zakupu (na listu 120 spisa, broj OV-584/2023 od 03. ožujka 2023. ili glede ovjere potpisa OV- 585/2023) pa ti navod predstavljaju iznošenje novih činjenica koje ovaj sud nije razmatrao s obzirom na propisano čl. 352. st. 1. ZPP-a. Isto se odnosi i na činjenične navode iz točke 6. predmetne žalbe.

12. Također žalitelju valja odgovoriti da, sukladno čl. 354. st. 3. ZPP-a, žalbu zbog činjenice da stranka nije pravilno zastupana može izjaviti samo stranka koje se taj nedostatak tiče, ali ne i suprotna strana pa stoga ni navodima žalbe u ovom dijelu pobijana odluka nije odvedena u pitanje.

13. Zbog navedenog je odlučeno kao u izreci ove drugostupanjske odluke na temelju čl. 380. točka 2. ZPP-a u vezi s čl. 21. st. 1. OZ-a.

U odnosu na rješenja o ovrsi poslovni broj Ovr-1441/2023-6 od 21. kolovoza 2023.

14. Prvostupanjskim rješenjem o ovrsi je radi prisilnog ostvarenja nenovčane tražbine ovrhovoditelja (predaje predmeta zakupa – poslovnog prostora u posjed ovrhovoditelja) i radi naplate troškova ovrhe određena zatražena ovrha.

15. Protiv tog rješenja žali se ovršenik ističući žalbene razloge iz čl. 50. st. 1. točke. 6. i 7. OZ-a i sadržajno ističući žalbeni razlog pogrešne primjene materijalnog prava iz čl. 373. točka 3. ZPP-a. Predlaže da žalbeni sud uvaži žalbu, ukine pobijano rješenje i da mu prizna troškove nastale vođenjem ovog ovršnog postupka.

16. Žalba nije osnovana.

17. Ispitujući pobijano rješenje o ovrsi ovaj je sud ocijenio da nisu ostvareni žalbeni razlozi iz čl. 50. st. 1. OZ-a na koje pazi po službenoj dužnosti u skladu sa st. 5. te zakonske odredbe, a nisu počinjene ni povrede iz čl. 354. st. 2. ZPP-a na koje ovaj sud, također, pazi po službenoj dužnosti u skladu s čl. 365. st. 2. tog Zakona u vezi s čl. 50. st. 5. OZ-a.

18. Ovaj sud nije ispitivao zakonitost prvostupanjskog rješenja u okviru navoda žalbe koji se tiču žalbenog razloga iz čl. 50. st. 1. točka 7. OZ-a, jer u vezi tog žalbenog razloga, na temelju čl. 50. st. 3. i čl. 52. tog Zakona, postupa sud prvoga stupnja (žalbeni navodi pod točkom 5. žalbe).

19. Također, ovaj sud nije odgovarao na navode žalbe iz točke 6. žalbe jer je povodom tih navoda doneseno rješenje suda prvog stupnja, poslovni broj Ovr- 1441/2023-40 od 08. prosinca 2025., koje je potvrđeno kao pravilno i zakonito ovim drugostupanjskim rješenjem, (u vezi toga vidjeti ranije obrazloženje ove odluke).

20. Neosnovano žalitelj ukazuje da sud, kada je određivao ovrhu, nije razmatrao može li se odrediti ovrha ne nekretnini kao predmetu ovrhe, koja je suvlasništvo ovrhovoditelja u nekom neodređenom dijelu.

21. Kako u konkretnom slučaju opis nekretnine odgovara u cijelosti opisu nekretnine iz zemljišne knjige i uz to se radi o poslovnom prostoru iz Ugovora o zakupu, za koji se i u naravi, prilikom provedbe ovrhe, može utvrditi o kojim se prostorima radi, jer stranke nedvojbeno znaju koji je točno prostor faktično bio predmet zakupa, to ovaj sud zaključuje da ovrha nije određena ne predmetu na kojem ju se ne može odrediti. S obzirom na to navode žalbe u ovom dijelu, koji su usmjereni suviše formalističkom tumačenju propisa, sa svrhom izbjegavanja ispunjenja obveze i prisilnim putem, ovaj sud cijeni neosnovanima.

22. Žalitelj u žalbi neosnovano ističe i žalbeni razlog iz čl. 50. st. 1. točka 6. OZ-a u vezi s čl. 41. st. 4. Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine (Nar. nov. br.: 92/96., 92/99., 39/99., 42/99., 43/00., 131/00., 27/01., 34/01., 65/01., 118/01., 80/02., 81/02., 98/19. , dalje: Zakon o naknadi), ističući da ima pravo zadržanja u smislu navedene zakonske odredbe dok mu se ne isplati naknada od 150.000,00 eura za izvršena ulaganja u poslovni prostor po njegovim prednicima.

22.1. Odredba članka 41. st. 4. Zakona o naknadi primjenjuje se isključivo u odnosu između vlasnika i ranijeg zakupnika u postupcima povrata poslovnog prostora, a ne u ovršnom postupku pokrenutom radi predaje u posjeda na temelju ugovornog odnosa stranaka iz ugovora o zakupu. U slučaju ovršnog postupka temeljenog na obveznopravnom odnosu iz ugovora o zakupu, pravo retencije nije predviđeno Zakonom o zakupu poslovnog prostora, niti se može izravno primijeniti članak 41. stavak 4. Zakona o naknadi kao osnova za pravo retencije u tom postupku.

23. Suprotno navodima žalbe sud je pravilno odredio i iznos troška glede visine jednokratne naknade. Ovo jer je po ovrhovoditelju zatražena jednokratna naknada u visini vrijednosti 80 bodova ili 159,27 eura (1 bod = 15,00 kn/ 1,99 eura, Tbr. 50. i Tbr. 11./2. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, Nar. nov. br.:

142/12., 103/14., 118/14., 107/15., 37/22., 126/22., 138/23., dalje: Tarifa, navedeno u prijedlogu za ovrhu pod troškovi postupka) uvećano za PDV, a ne kako se navodi u žalbi u visini koja bi odgovarala jednokratnoj naknadi u vrijednosti od 100 bodova.

24. S obzirom na navedeno odlučeno je kao u izreci ovog drugostupanjskog rješenja na temelju čl. 380. točka 2. ZPP-a u vezi s čl. 21. st. 1. OZ-a.

25. Trošak žalbe ovršeniku nije priznat jer sa žalbom nije uspio (čl. 166. st. 1. i čl. 154. st. 1. ZPP-a u vezi s čl. 21. st. 1. OZ-a).

U Zagrebu 8. travnja 2026.

Sudac:

Jadranka Matić