REPUBLIKA HRVATSKA

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske

Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: Pž-1852/2025-6

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Jagode Crnokrak, predsjednice vijeća, Mladena Šimundića, suca izvjestitelja i Dubravke Matas, člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja K.P.I. PROJEKT d.o.o., Poreč, Eufrazijeva 11, OIB: 58092452498, kojeg zastupa punomoćnik Matej Miletić, odvjetnik u Rijeci, Korzo 6, protiv tuženika KONZUM plus d.o.o. Zagreb, Marijana Čavića 1/a, OIB: 62226620908, kojeg zastupa punomoćnik Marko Šebalj, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Mraz, Šuti & partneri j.t.d. iz Zagreba, Jordanovac 15, radi raskida i isplate, odlučujući o žalbama stranaka protiv presude Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-644/2024 od 7. ožujka 2025., u sjednici vijeća održanoj 8. travnja 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovana tužiteljeva žalba i potvrđuje presuda Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-644/2024 od 7. ožujka 2025. u pobijanim točkama V.

- XII. njene izreke.

II. Preinačuje se presuda Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-644/2024 od 7. ožujka 2025. u pobijanim točkama I. -IV. te u točki XIII. izreke i sudi:

Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:

„I/ Nalaže se tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 57.818,44 € u roku od 15 dana.

II/ Nalaže se tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 164.949,54 € u roku od 15 dana.

III/ Nalaže se tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 102.214,53 € u roku od 15 dana.

IV/ Nalaže se tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 17.525,14 € u roku od 15 dana.“

Nalaže se tužitelju u roku od 15 dana platiti tuženiku trošak parničnog postupka u iznosu od 35.412,22 €.

Obrazloženje

1. Presudom Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj P-644/2024 od 7. ožujka 2025. naloženo je tuženiku platiti tužitelju iznos od 57.818,44 € u roku od 15 dana (točka I. izreke); iznos od 164.949,54 € u roku od 15 dana (točka II. izreke); iznos od 102.214,53 € u roku od 15 dana (točka III. izreke); iznos od 17.525,14 € u roku od 15 dana (točka IV. izreke); odbijen je kao neosnovan tužiteljev zahtjev da sud raskine predugovor o kupoprodaji nekretnina od 1. kolovoza 2019., Dodatak br. I od 27. srpnja 2020., Dodatak br. II od 28. prosinca 2020., Dodatak br. III. od 28. prosinca 2021. zaključen između MERCATOR-H d.o.o. Sesvete kao prodavatelja (pravnog prednika tuženika KONZUM plus d.o.o. Zagreb) i K.P.I. PROJEKT d.o.o. Poreč kao kupca za nekretninu koju čini k. č. br. [katastarska čestica] površine 19.703 m2 uknjiženu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] [katastarska općina] (točka V. izreke); odbijen je kao neosnovan zahtjev da sud raskine predugovor o kupoprodaji nekretnina od 1. kolovoza 2019., Dodatak br. I od 27. srpnja 2020., Dodatak br. II od 28. prosinca 2020., Dodatak br. III. od 28. prosinca 2021. zaključen između MERCATOR -H d.o.o. Sesvete kao prodavatelja (pravnog prednika tuženika KONZUM plus d.o.o. Zagreb) i K.P.I. PROJEKT d.o.o. Poreč kao kupca za nekretnine koju čine k. č. br. [katastarska čestica] površine 26.118 m2, k. č. br. [katastarska čestica] površine 658 m2 i k. č. br. [katastarska čestica] površine 205 m2, sve uknjižene u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (točka VI. izreke); odbijen je kao neosnovan zahtjev da sud raskine predugovor o kupoprodaji nekretnina od 1. kolovoza 2019., Dodatak br. I od 27. srpnja 2020., Dodatak br. II od 28. prosinca 2020., Dodatak br. III. od 28. prosinca 2021. zaključen između MERCATOR -H d.o.o. Sesvete kao prodavatelja (pravnog prednika tuženika KONZUM plus d.o.o. Zagreb) i K.P.I. PROJEKT d.o.o. Poreč kao kupca za nekretninu koju čini k. č. br. [katastarska čestica] površine 16.347 m2 uknjižena u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (točka VII. izreke); odbijen je kao neosnovan zahtjev da sud raskine predugovor o kupoprodaji nekretnina od 1. kolovoza 2019., Dodatak br. I od 27. srpnja 2020., Dodatak br. II od 28. prosinca 2020., Dodatak br. III. od 28. prosinca 2021. zaključen između MERCATOR-H d.o.o. Sesvete kao prodavatelja (pravnog prednika tuženika KONZUM plus d.o.o. Zagreb) i K.P.I. PROJEKT d.o.o. Poreč kao kupca za nekretninu koju čine k. č. br. [katastarska čestica] površine 3.166 m2 upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], k. č. br. [katastarska čestica] površine 2.125 m2 uknjižena u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i k. č. br. [katastarska čestica] površine 1735 m2 uknjižena u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] točka VIII. izreke); odbijen je kao neosnovan tužiteljev zahtjev da mu tuženik plati zateznu kamatu na iznose iz točki I.-IV. izreke (točke IX. - XII. izreke), te je odlučeno da svaka strana snosi svoje troškove (točka XIII. izreke).

1.1. U bitnome, prvostupanjski sud navodi da je, nakon provedenog postupka, utvrdio kako su tužitelj i društvo Mercator-H d.o.o. sklopili četiri predugovora vezano za kupoprodaju nekretnina na lokacijama u Bjelovaru, Kutini, Velikoj Gorici i Sesvetama, kao i da je člankom 3. stavkom 2. navedenih predugovora ugovoreno da se prodavatelj i kupac obvezuju zaključiti glavni ugovor o kupoprodaji u roku od 15 dana računajući od dana ishođenja pravomoćne građevinske dozvole, a najkasnije u roku od godine dana računajući od dana zaključenja predugovora.

1.2. Suglasnom voljom stranaka u navedenim predugovorima ova je odredba izmijenjena Dodacima 1., 2. i 3. za svaki pojedini predugovor, na način da kao uvjet za zaključenje glavnog ugovora više nije stavljeno ishođenje pravomoćne građevinske dozvole, već su se stranke obvezale zaključiti glavni Ugovor o kupoprodaji najkasnije do zaključno 31. prosinca 2022. (prema Dodatku 3.), dok ostale odredbe ostaju nepromijenjene.

1.3. Dalje, prvostupanjski je sud utvrdio da je nakon 31. prosinca 2022. došlo do pripajanja društva Mercator-H d.o.o. ovdje tuženiku te da su stranke komunicirale prije i nakon isteka roka na način da je tužitelj tražio produljenje roka i sklapanje novog aneksa dopisom od 7. prosinca 2022., da je dopisom od 13. siječnja 2023. i 27. siječnja 2023. tužitelj tražio potpisivanje glavnog kupoprodajnog ugovora za lokaciju Bjelovar, dok je dopisom od 22. veljače 2023. tužitelj zaključio da pravni prednik tuženika nema namjere završiti pravni posao te da je predložio zajednički sastanak da bi sporazumno mogli riješiti nastalu situaciju, da je održan sastanak s ovdje tuženikom, nakon kojeg je tužitelj dopisom od 14. ožujka 2023. naveo da sporazumno odustaje od lokacija Sesveta, Velike Gorice i Kutine i tražio da mu se vrati depozit, a da je za lokaciju Bjelovar predložio da se produži ugovor.

1.4. Dopisom od 29. ožujka 2023. tužitelj je požurio tuženika na odgovor i molio potvrdu informacije kada i kako bi se to mogle riješiti hipoteke, na što je tuženik tužitelju odgovorio dopisom kojeg je tužitelj zaprimio 4. travnja 2023., u kojem je između ostalog ostavljen tužitelju naknadni primjereni rok od 6 mjeseci odnosno najkasnije do 1. listopada 2023. za sklapanje glavnog ugovora za lokacije Sesvete, Kutine i Velika Gorica te naknadni primjereni rok od 4 mjeseca odnosno najkasnije do 1. kolovoza 2023. za sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji za lokaciju Bjelovar. Ove su činjenice potvrdili u svojim iskazima i svjedoci MF i VF, kao i tužitelj u dopisu od 3. srpnja 2023. gdje obavještava tuženika kako je spreman bez odlaganja zaključiti kupoprodajni ugovor za lokaciju u Bjelovaru pa da moli u narednih 7 dana da se dostavi prijedlog teksta ugovora s cijenom ugovorenom predugovorom i rokom plaćanja od 30 dana kao bitnim sastojkom, te navodi da će u kratkom roku biti spremni i za zaključenje ugovora za ostale lokacije, a svakako prije roka koji je tuženik definirao dopisom od 4. travnja 2023.

1.5. Prema mišljenju prvostupanjskog suda, neovisno o tome što tuženik tijekom postupka tvrdi da nisu bili ispunjeni uvjeti za sklapanje glavnog Ugovora o kupoprodaji nekretnina (ishođenje građevinske dozvole), iz predugovora i njihovih dodataka razvidno je da nisu postavljeni nikakvi uvjeti za sklapanje glavnih ugovora o kupoprodaji osim roka do kojeg moraju biti sklopljeni.

1.6. Dalje, prvostupanjski je sud utvrdio kako je tužitelj dopisom od 31. srpnja 2023. raskinuo predugovor za lokaciju Bjelovar s obzirom na to da nije sklopljen glavni ugovor o kupoprodaji, iako je tužitelj izrazio spremnost za zaključenje istog te je također pozvao tuženika da se bez odlaganja očituje ima li namjeru pristupiti zaključenju ugovora za ostale lokacije. Nakon toga, s obzirom na to da se tuženik nije očitovao, tužitelj je raskinuo predugovore i za preostale lokacije dopisom od 8. kolovoza 2023.

1.7. Prvostupanjski sud navodi i da tuženik smatra kako tužitelj nije raskinuo predugovore na valjani način jer da je ranije navedene dopise o raskidu poslao tuženiku putem e-maila i to na e-mail djelatnika tuženika PF (PF.[adresa elektroničke pošte]), a ne na registriranu e-mail adresu tuženika [adresa elektroničke pošte], kao i da obavijest o raskidu nije dostavljena ni preporučenom poštanskom pošiljkom.

1.8. Prema mišljenju prvostupanjskog suda, navedene okolnosti ne utječu na valjanost raskida ugovora, obzirom da iz provedenog dokaznog postupka proizlazi kako je PF u to vrijeme bio djelatnik tuženika te je isti bio osoba s kojom je zakonski zastupnik tužitelja komunicirao vezano za predmetne predugovore i to putem maila na koji je tužitelj i poslao izjave o raskidu predugovora, što tuženik nije osporio tijekom postupka. Pri tome prvostupanjski sud ukazuje i na to da iz predugovora nije razvidno da su stranke ugovorile na koji način komuniciraju, a posebice nisu ugovorile na koji način se predugovori raskidaju, pa je prvostupanjski sud mišljenja kako je tužitelj na valjani način raskinuo predugovor za lokaciju Bjelovar dopisom od 31. srpnja 2023., dok predugovore za preostale lokacije raskinuo dopisom od 8. kolovoza 2023.

1.9. U odnosu na navode tužitelja da tužitelj ima pravo na raskid zaključenih predugovora i temeljem odredbe članka 369. Zakona o obveznim odnosima, zbog toga što su nakon zaključenja predugovora na strani tuženika nastale okolnosti koje nisu postojale u vrijeme zaključenja predugovora, prvostupanjski sud ukazuje da su navedena založna prava upisana u travnju i svibnju 2021. u zemljišne knjige, pa u trenutku sklapanja Dodatka 3. (28. prosinca 2021.) tužitelju isto nije moglo ostati nepoznato. Prvostupanjski sud navodi da je iz provedenog dokaznog postupka razvidno da su stranke o načinu brisanja hipoteka počele razgovarati 2023. godine, te obrazlaže taj zaključak.

1.10. Temeljem tako provedenog postupka prvostupanjski je sud utvrdio kako je tužitelj raskinuo predugovore iz razloga što tuženik nije želio sklopiti glavne ugovore o kupoprodaji, a ne zbog promijenjenih okolnosti u vidu upisanih hipoteka.

1.11. U odnosu na pitanje uplate iznosa depozita od strane tužitelja, prvostupanjski je sud utvrdio da je tužitelj 8. kolovoza 2019. uplatio iznos od ukupno 342.629,78 € na ime depozita za sve navedene predugovore.

1.12. Dalje, prvostupanjski je sud utvrdio da je tužitelj raskinuo sklopljene predugovore, zbog toga što nisu sklopljeni glavni ugovori, te da je stoga neosnovan njegov tužbeni zahtjev u dijelu kojim traži da se isti raskinu odlukom suda.

1.13. Prvostupanjski sud navodi da je odredbom članka 369. stavka 2. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22.; dalje: ZOO), propisano pravo stranke u slučaju raskida, odnosno pravo da stranka koja je ispunila ugovor potpuno ili djelomično, ima pravo na povrat onoga što je dala.

1.14. Člankom 6. stavak 6. svakog od navedenih predugovora stranke su ugovorile da ukoliko se ne ispune uvjeti za zaključenje glavnog Ugovora o kupoprodaji krivnjom prodavatelja (tuženika), prodavatelj se obvezuje kupcu (tužitelju) vratiti iznos depozita, dok je stavkom 7. svakog od navedenih predugovora ugovoreno da ukoliko se ne ispune uvjeti za zaključenje glavnog ugovora o kupoprodaji krivnjom kupca (tužitelj), da će prodavatelj (tuženik) zadržati iznos depozita. Prema mišljenju prvostupanjskog suda, u ovom predmetu ne proizlazi da uvjeti za zaključenje glavnih ugovora ne bi bili ispunjeni krivnjom tužitelja, već da je tužitelj pozivao tuženika da se ugovori sklope, no do sklapanja ugovora nije došlo jer je tuženik naveo da je ishođenje građevinske dozvole uvjet za sklapanja glavnog ugovora. Iz navedenog razloga prvostupanjski sud smatra da je tuženik dužan vratiti tužitelju depozite koje je tužitelj isplatio temeljem sklopljenih predugovora.

1.15. U odnosu na plaćanje zateznih kamata prvostupanjski sud ukazuje da se tužitelj, člankom 6. stavkom 6. svakog od sklopljenih predugovora, odrekao prava na potraživanja kamata na ime depozita u slučaju kada mu tuženik vraća depozit zbog toga što se nisu ispunili uvjeti za zaključenje glavnog ugovora o kupoprodaji krivnjom tuženika, zbog čega je taj zahtjev tužitelja odbijen.

1.16. Slijedom navedenog odlučeno je kao u izreci, a odluku o troškovima postupka temelji na odredbama članaka 154. i 155. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 2/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 153/23., dalje: ZPP) te odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj: 142/12., 103/14., 118/14., 107/15., 23/22. i 126/22.; dalje Tarifa).

2. Protiv točaka I., II., III., IV. i XIII. navedene presude žalbu je podnio tuženik, zbog pogrešne primjene materijalnog prava, pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja i bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točke 11. ZPP-a.

2.1. Smatra da se bitna povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točke 11. ZPP-a sastoji u tome što postoji proturječnost između obrazloženja presude sa sadržajem isprava, te da se zbog toga presuda ne može ispitati. Ovaj žalbeni navod tuženik prvenstveno veže za tvrdnju da je prvostupanjski sud propustio pravilno ocijeniti iskaz zakonskog zastupnika tužitelja te taj iskaz dovesti u svezu s ostalim dokazima izvedenim tijekom postupka iz čega je činjenično stanje ostalo pogrešno utvrđeno, a smatra i da je ostalo nejasno utvrđeno na koji je to način tužitelj djelomično ispunio svoju obvezu.

2.2. Smatra da je tužitelj taj koji nije izvršio svoje obveze iz predugovora, pa krivnja za nesklapanje glavnih ugovora o kupoprodaji nije bila na strani tuženika, već na strani tužitelja, koji ne samo da nije ishodio građevinske dozvole, već ih nije niti zatražio, a što je bila njegova obveza prema č lanku 3. stavak 3. svakog od sklopljenih predugovora.

2.3. Dalje, prema mišljenju tuženika, predugovori nisu raskinuti izjavom tužitelja već istekom roka za sklapanje glavnih ugovora, odnosno 31. prosinca 2022. , a taj je rok mogao biti produljen samo u istoj formi u kojoj se sklapa i glavni ugovor, odnosno, u ovom slučaju, u pisanoj formi (članak 377. ZOO -a). Ponavlja navode o tome da je tužitelj izjavu o raskidu dostavio na pogrešnu mail adresu, te da istu nije dostavio preporučenom pošiljkom.

2.4. Ukazuje i na odredbu članka 5. stavka 4. Dodatka 3. svakog od sklopljenih preduguvora, prema kojoj, ako prodavatelj ne otkaže predugovor u produljenom razdoblju za sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji, te ukoliko ugovorne strane do 31. prosinca 2022. ne zaključe glavni ugovor o kupoprodaji nekretnina, prodavatelj će zadržati iznos depozita naveden u članku 2. Dodatka, odnosno stavku 5. članka 6. predugovora, dok kupac izjavljuje kako se u navedenom slučaju odriče prava od prodavatelja potraživati bilo kakav iznos s osnova depozita, naknade štete, s osnova kamata na ime depozita ili bilo kojeg drugog osnova. Smatra da, temeljem navedene odredbe, tužitelj nema pravo na bilo kakvo potraživanje od tuženika, a prvostupanjski sud tu odredbu nije primijenio.

2.5. Prema mišljenju tuženika, obveza sklapanja glavnog ugovora nije izvršena krivnjom tužitelja, pa isti nema pravo na povrat uplaćenog depozita. Zaključno, navodi da u konkretnoj situaciji glavni ugovori o kupoprodaji između parničnih strana nisu sklopljeni do 31. prosinca 2022. i već je u tom trenutku, istekom tog roka, tuženik stekao pravo zadržati primljeni iznos depozita, a tužitelj se odrekao prava potraživati taj depozit po bilo kojoj osnovi.

2.6. Predlaže preinačiti presudu u pobijanom dijelu te odbiti tužbeni zahtjev ili odbaciti tužbu, odnosno presudu u tom dijelu ukinuti i vratiti prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

3. Odgovor na tuženikovu žalbu nije podnesen.

4. Protiv navedene presude žalbu je podnio tužitelj, zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka, pogrešne primjene materijalnog prava i pogrešne odluke o troškovima.

4.1. Smatra da je prvostupanjski sud detaljno utvrdio činjenično stanje, no da je na tako utvrđeno činjenično stanje pogrešno primijenio materijalno pravo, te u nastavku žalbe obrazlaže svoje pravne stavove.

4.2. Prema mišljenju tužitelja, prvostupanjski je sud pogrešno primijenio odredbu članka 369. ZOO-a, umjesto odredbi članaka 360. i 368. ZOO-a, jer i prvostupanjski sud navodi da do raskida predugovora nije došlo zbog promijenjenih okolnosti već zbog toga što tuženik nije želio sklopiti glavne ugovore o kupoprodaji.

4.3. U odnosu na zaključak prvostupanjskog suda da je tužitelj, uvidom u zemljišne knjige, mogao vidjeti da su na zemljištu upisane hipoteke, smatra da prvostupanjski sud nije ocijenio iskaze saslušanih svjedoka i sadržaj isprava koje prileže spisu, a njihovom pravilnom ocjenom bi mogao utvrditi da tuženik u upisanim hipotekama nije vidio problem i tako je to tužitelju i prezentirao.

4.4. Dalje, smatra i da je sud pogrešno primijenio materijalno pravo donoseći zaključak da tužitelju ne pripada zatezna kamata na plaćene depozite jer da se tog prava odrekao člankom 6. stavak 6. svakog od navedenih predugovora. Navedenu odredbu tužitelj smatra ništetnom te obrazlaže razloge zbog kojih to tvrdi, pri čemu ukazuje i na odluku Visokog trgovačkog suda Republike Hrvatske poslovni broj Pž 5955/2015-5 od 4. travnja 2018. u kojoj je navedeno da stranke mogu postići sporazum o otpustu zakonskih zateznih kamata samo onda kad taj dug postoji, ali ne i onda ako u trenutku davanja izjave o otpustu zakonskih zateznih kamata taj sporedni dug ne postoji, a niti je izvjesno hoće li nastati.

4.5. Smatra da je prvostupanjski sud pogrešno ocijenio pitanje uspjeha u parnici, jer je tužitelj uspio s glavnim zahtjevom za isplatu, dok to što je odbijen sa zahtjevom za raskid smatra irelevantnim, dok to što je tužitelj odbijen sa zahtjevom za isplatu zatezne kamate predstavlja samo manji dio zahtjeva za isplatu.

4.6. Predlaže preinačiti presudu.

4.7. Neovisno o tome što tužitelj, u svojoj žalbi, navodi da pobija presudu u cijelosti, iz sadržaja žalbe jasno je vidljivo da presudu pobija u dijelu u kojemu nije uspio u parnici, odnosno u točkama V. -XIII. izreke presude.

5. Na tužiteljevu žalbu tuženik nije odgovorio.

6. Tuženikova je žalba osnovana, tužiteljeva žalba nije osnovana.

7. Pobijana odluka ispitana je na temelju odredbe članka 365. stavka 2. ZPP-a, u granicama dopuštenih žalbenih razloga, pazeći pritom po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz odredbe članak 354. stavak 2. točke 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP-a, kao i na pravilnu primjenu materijalnog prava, osim u dijelu odluke o troškovima.

8. Pobijana odluka nije zahvaćena nekom od bitnih povreda odredaba parničnog postupka na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti. Razlozi obrazloženja su jasni i ne postoji proturječnost o odlučnim činjenicama između onog što se u razlozima presude navodi o sadržaju zapisnika o iskazima danim u postupku i samih tih zapisnika. Stoga to što se tuženik ne slaže s određenim tumačenjima prvostupanjskog suda ne čini presudu nerazumljivom niti znači da je počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točke 11. ZPP-a, na koju se tuženik poziva.

9. U odnosu na pitanje pogrešno odnosno nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja, treba ukazati da je između stranaka nesporna činjenica da su tužitelj i prednik tuženika, društvo Mercator-H d.o.o., sklopili četiri predugovora vezano za kupoprodaju nekretnina na lokacijama u Bjelovaru, Kutini, Velikoj Gorici i Sesvetama, te po tri dodatka za svaki od sklopljenih predugovora (Dodatak 1., Dodatak 2. i Dodatak 3.), a nije sporan niti sadržaj tih predugovora i njegovih dodataka.

10. Dalje, nije sporno niti da je Dodatkom 3. za svaki od navedenih predugovora, kao rok za sklapanje glavnog ugovora određen 31. prosinca 2022., a nije sporno niti da takav glavni ugovor nije sklopljen niti za jednu od četiri navedene lokacije kao niti to da je došlo do raskida sklopljenih predugovora. Isto tako nije sporan niti sadržaj Dodatka 3. za svaki od navedenih predugovora, pa tako niti sadržaj odredbe članka 5. stavka 4. Dodatka 3. za svaki sklopljeni predugovor, na koji se poziva tuženik u svojoj žalbi.

11. Osim navedenog, prvostupanjski je sud utvrdio i to da je tužitelj 8. kolovoza 2022. uplatio iznos od 342.507,65 €, što predstavlja 5% zbirnog iznosa neto kupoprodajne cijene za svaki pojedini predugovor, a koji je iznos tužitelj trebao uplatiti temeljem odredbe članka 6. stavak 4. sklopljenih predugovora.

12. Ono što je sporno između stranaka jest pitanje kada su predugovori raskinuti, odnosno da li je do raskida sklopljenih predugovora došlo istekom roka za sklapanje glavnog ugovora (tvrdnja tuženika), odnosno dostavom obavijesti o raskidu predugovora i to 31. srpnja 2023. za lokaciju Bjelovar te 13. kolovoza 2023. za ostale lokacije (tvrdnja tužitelja), pitanje je li do raskida došlo krivnjom tuženika ili tužitelja, kao i pitanje tužiteljevog prava na povrat uplaćenih iznosa te plaćanja kamate na tako vraćene iznose.

13. S obzirom na to da je u ovom predmetu pravni odnos između stranaka reguliran predugovorima i njihovim Dodacima, na tu materiju primjenjuje se prvenstveno odredba članka 268. ZOO-a kojom se definira predugovor te prava i obveze stranaka po sklopljenom predugovoru, kao i odredbe članka 360. - 372. ZOO-a, koje reguliraju pitanje raskida ugovora zbog neispunjenja (članak 360. - 368. ZOO-a), odnosno izmjenu ili raskid ugovora zbog promijenjenih okolnosti (članak 360. - 372. ZOO-a). Pored navedenih odredbi, u ovom konkretnom slučaju, treba primijeniti i opća načela Zakona o obveznim odnosima, posebno odredbe članka 2. ZOO-a o slobodi ugovaranja.

14. Dalje, sklopljene predugovore i njihove dodatke treba promatrati kao jednu cjelinu prema njihovom sadržaju, jer su stranke istima na potpuno istovjetan način uredile svoje odnose vezano za svaku od nekretnina koje su bile predmetom pojedinog predugovora i njegovih dodataka.

15. Prema odredbi članka 268. stavka 3. ZOO-a predugovor obvezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora, što su, u slučaju ugovora o kupoprodaji, stvar i cijena. Odredbom članaka 1. i 2. svakog od sklopljenih predugovora jasno je određena stvar koje je predmet predugovora – nekretnina opisana sa svim elementima propisanim odredbom članka 11. Zakona o zemljišnim knjigama („.Narodne novine“ broj: 91/96., 68/98., 137/99., 114/01., 100/04., 107/07., 152/08., 126/10., 55/13., 60/13. i 107/17.; dalje: ZZK). Dalje, odredbom članka 5. svakog od sklopljenih predugovora stranke su sporazumno utvrdile i cijenu, kao drugi bitni sastojak ugovora o kupoprodaji, i to kako ukupnu cijenu, tako i cijenu po m2.

16. Prema tome, sklopljeni predugovori (te njihovi dodaci) obvezivali su stranke na sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji svake od navedenih nekretnina. Rok za sklapanje glavnog ugovora utvrđen je Dodatkom br. 3. za svaki od navedenih predugovora kao 31. prosinca 2022., a nije sporno da do tog dana niti kasnije nije sklopljen niti jedan glavni ugovor.

17. Pri tome ovaj sud ukazuje da se tuženik, kao prodavatelj, predugovorima i Dodacima obvezao u glavnom ugovoru dopustiti tužitelju kao kupcu da se uknjiži u zemljišne knjige (tabularna izjava), te je preuzeo obvezu da će, također u glavnom ugovoru, jamčiti tužitelju kao kupcu da nekretnina nije opterećena nikakvim uknjiženim ili neuknjiženim pravima.

18. Tužitelj i tuženik su, prije i nakon 31. prosinca 2022., nastavili komunikaciju vezanu za sklapanje glavnih ugovora za svaku od navedenih nekretnina (dopis tužitelja od 7. prosinca 2022. s prijedlogom za produljenje roka; dopis tužitelja od 27. siječnja 2023. sa zahtjevom da se pripreme glavni ugovor i za lokaciju Bjelovar i ostale lokacije; dopis tužitelja od 22. veljače 2023.; očitovanje tuženika u kojemu pristaje na sporazumni raskid ugovora za lokacije Sesvete, Velika Gorica i Kutina, te produljenje roka za sklapanje glavnog ugovora za lokaciju Bjelovar; dopis tuženika od 14. srpnja 2023. kojom izjavljuje suglasnost s prijedlogom za realizaciju kupoprodajnog ugovora za lokaciju Bjelovar i slično), no do realizacije niti jednog od tih dogovora nije došlo.

19. Stoga i ovaj sud prihvaća stav prvostupanjskog suda da je do raskida ugovora za lokaciju Bjelovar u konačnici došlo dopisom tužitelja od 31. srpnja 2023., a do raskida za ostale lokacije dopisom tužitelja od 13. kolovoza 2023.

20. Temeljna tvrdnja tuženika, odnosno da do sklapanja glavnih ugovora nije došlo upravo krivnjom tužitelja koji ne samo da nije ishodio građevinske dozvole, već ih nije niti zatražio, nije u skladu s odredbom članka 4. Dodatka 3. svakog od sklopljenih predugovora.

21. Naime, tom su odredbom stranke suglasno promijenile odredbu članka 3. stavak 2. svakog od ranije sklopljenih ugovora, na način da su ugovorile kako će glavni ugovor sklopiti najkasnije do 31. prosinca 2022. Tim su Dodatkom stranke sporazumno ispustile ranije ugovoreni uvjet za sklapanje glavnog ugovora, kojim se sklapanje glavnog ugovora i isplata cijene izričito veže za ishođenje građevinske dozvole, već su odredile rok za sklapanje glavnog ugovora (31. prosinca 2022.), kao i posljedicu koja nastupa ako se glavni ugovori ne sklope u tom roku.

22. U ovom postupku tuženik pravilno ukazuje da prvostupanjski sud nije primijenio odredbu članka 5. stavak 4. Dodatka 3. za svaki od navedenih predugovora. Prema navedenoj odredbi, u slučaju da stranke do 31. prosinca 2022. ne zaključe glavni ugovor, tuženik će, kao prodavatelj, zadržati iznos depozita dok tužitelj, kao kupac, izjavljuje kako se u navedenom slučaju odriče prava potraživati bilo kakav iznos s osnova depozita, naknade štete, s osnova kamata na ime depozita ili bilo kojeg drugog osnova.

23. Ovaj sud ukazuje da pravo na povrat uplaćenog iznosa (neovisno o tome kako ga stranke nazivaju) kao i kamate na taj iznos, neovisno o tome radi li se o povratu u slučaju raskida predugovora odnosno ugovora (članak 368. stavak 2. ZOO-a) ili je pitanje povrata vezano za ugovorene rokove, predstavlja dispozitivno pravo kojega se stranka može odreći i koji predstavlja slobodu uređivanja međusobnog odnosa, sukladno odredbi članka 2. ZOO-a. Naime, ugovorne strane mogu, uslijed primjene načela dispozitivnosti i slobode u uređivanju njihovog ugovornog odnosa (članak 2. ZOO-a) regulirati pravne posljedice određenog ugovora na način koji bi bio drugačiji od onih predviđenih zakonom ili ugovorom koji se raskida, sve dok su takve pravne posljedice moguće i dopuštene, odnosno nisu suprotne Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima i moralu društva.

24. Dalje, u spisu ne postoji dokaz da bi stranke postigle kakav drugačiji dogovor vezan za pitanje zadržavanja depozita prema odredbama članka 5. stavak 4. Dodatka 3. svakog od sklopljenih predugovora i nakon proteka ugovorenog roka za sklapanje glavnog ugovora, pa je između stranaka, u trenutku raskida ugovora, i dalje bila na snazi odredba članka 5. stavak 4. Dodatka 3. za svaki od navedenih ugovora.

25. Prema mišljenju ovog suda, a imajući u vidu da su stranke suglasno produljivale rokove sklapanja glavnog ugovora za svaku pojedinu nekretninu upravo (pet mjeseci prema Dodatku 1.; godinu dana prema Dodatku 2. te daljnjih godinu dana prema Dodatku 3.), odredba članka 5. stavak 4. Dodatka 3. svakog od navedenih predugovora, kojom je određen krajnji rok za sklapanje glavnog ugovora, moguća je i dopuštena. Naime, stranke su navedenom odredbom regulirale posljedicu koja će nastupiti ukoliko glavni ugovor ne bude sklopljen u ugovorenom roku (31. prosinca 2022.), te tako sporazumno utvrđena posljedica nije u suprotnosti s Ustavom Republike Hrvatske, prisilnim propisima niti moralu društva.

26. Slijedom navedenog, osnovana je žalba tuženika kojom osporava prava tužitelja na povrat uplaćenog depozita u točkama I. -IV. izreke presude, te je u tom dijelu presudu trebalo preinačiti.

27. U odnosu na točke V.-VIII. izreke, kojima je odbijen tužiteljev zahtjev da sud, svojom odlukom, raskine sklopljene predugovore i njihove dodatke, prvostupanjski sud pravilno ukazuje da u ovom slučaju ne postoje promijenjene okolnosti zbog kojih bi se mogla donijeti takva odluka (članak 370. - 372. ZOO-a). Takav stav prvostupanjski sud obrazlaže činjenicom da su založna prava na nekretninama bila upisana i u trenutku sklapanja predugovora, što je tužitelju bilo poznato, pa takav upis ne može predstavljati promijenjenu okolnost.

28. Pri tome ovaj sud ukazuje da to što je, prema tvrdnjama tužitelja, tuženik propustio izbrisati upisana založna prava, i prema mišljenju ovog suda ne predstavlja promijenjenu okolnost, već propust tuženika da postupi prema odredbama predugovora. Naime, prema odredbama članka 7. svakog od sklopljenih predugovora, prodavatelj će, prilikom sklapanja glavnog ugovora, jamčiti kupcu da je nekretnina koja je predmet ugovora njegovo vlasništvo te da nije opterećena nikakvim uknjiženim ili neuknjiženim teretima i pravima trećih osoba.

29. S obzirom na to da je tužitelj, u trenutku sklapanja predugovora, morao znati da je u javne knjige upisano pravo trećih osoba, činjenica da tuženik to pravo nije izbrisao doista ne predstavlja promijenjenu okolnost, kako to pravilno smatra i prvostupanjski sud. Ovome treba dodati i iskaz zakonskog zastupnika tužitelja, prema kojemu je takvo ponašanje tuženika bilo uobičajeno, jer su na isti način već kupovali nekretnine u Sloveniji, te im je brisovno očitovanje izdavano prilikom sklapanja glavnog ugovora.

30. Slijedom navedenog, prvostupanjski je sud pravilno odbio tužbeni zahtjev kao u točkama V.-VIII. izreke presude, pa je u tom dijelu tužiteljeva žalba neosnovana.

31. Vezano za pitanje prava na isplatu kamate za povrat depozita (točke IX. - XII. izreke), treba ukazati da je prvostupanjski sud taj zahtjev odbio primjenom odredbe članka 6. stavka 6. svakog od sklopljenih predugovora, navodeći da se tim odredbama tužitelj, kao kupac, odrekao prava na potraživanja kamata na ime depozita u slučaju kada mu tuženik vraća depozit zbog toga što se nisu ispunili uvjeti za zaključenje glavnog Ugovora o kupoprodaji krivnjom tuženika.

32. No, kako je to već navedeno u ranijim točkama obrazloženja, tuženik pravilno ukazuje i na odredbu čanka 5. stavak 4. Dodatka 3. svakog od sklopljenih predugovora, kojima se tužitelj, kao kupac, odrekao prava na povrat depozita, kamata i štete u slučaju da se glavni ugovor ne sklopi do 31. prosinca 2022., a nije sporno da takvi glavni ugovori za svaku nekretninu nisu sklopljeni.

33. Slijedom navedenog, prvostupanjski je sud pravilno odbio tužbeni zahtjev kao u točkama IX. - XII. izreke presude, pa je tužiteljeva žalba protiv tog dijela presude neosnovana.

34. U odluci o troškovima postupka ovaj je sud primijenio odredbe članka 154. stavka 1., članka 155. stavka 1., članka 164. stavka 1. i članka 166. stavka 2. ZPP-a, odredbe Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj 138/23.; dalje: Tarifa) kao i Zakona o sudskim pristojbama („Narodne novine“ broj: 118/18. i 51/23.) i Tarifu sudskih pristojbi.

35. Primjenom gora navedenih odredbi žalitelju pripadaju sljedeći troškovi:

- sastav odgovora na tužbu u iznosu od 5.194,00 € (tbr. 8. točka 1. Tarife);

- ročište 7. studenog 2024. u iznosu od 5.194,00 € (tbr. 9. točka 1. Tarife)

- podnesak od 30. listopada 2024. u iznosu od 5.194,00 € (tbr. 8. točka 1. Tarife);

- ročište 7. veljače 2025. u iznosu od 5.194,00 € (tbr. 9. točka 1. Tarfe);

- žalba 6.492,00 € (tbr. 10. točka 1. Tarife);

- PDV na trošak odvjetnika u iznosu od 6.817 € te

- pristojba na žalbu 1.327,22 €.

36. Dakle, tuženiku pripadaju troškovi zastupanja po odvjetniku u iznosu od 27.268,00 €, trošak PDV-a u iznosu od 6.817,00 € te trošak sudskih pristojbi na žalbu u iznosu od 1.327,22 €, odnosno trošak postupka u ukupnom iznosu od 35.412,22 € .

37. Slijedom navedenog, tužiteljeva je žalba odbijena kao neosnovana (članak 368. stavak 1. ZPP-a), dok je tuženikova žalba uvažena i presuda preinačena u pobijanim točkama I.-IV. njene izreke, a tužitelju naloženo da tuženiku plati trošak parničnog postupka (članak 373. točka 3. ZPP-a).

Zagreb, 8. travnja 2026.

Predsjednica vijeća

Jagoda Crnokrak