REPUBLIKA HRVATSKA

UPRAVNI SUD U OSIJEKU

Osijek, Vukovarska cesta 31

Poslovni broj: Us I-1280/2024-9

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Upravni sud u Osijeku, po sutkinji Blanki Sajter, na prijedlog sudskog savjetnika Mislava Radojevića, uz sudjelovanje zapisničarke Zdenke Raiz, u upravnom sporu tužitelja DB iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupa opunomoćenik Hrvoje Alagić, odvjetnik u Vukovaru, J.J. Strossmayera 14c, protiv tuženika Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, Katančićeva 5, Zagreb, kojeg zastupa službena osoba ĆB, radi poreza na dohodak od otuđenja nekretnina, 3. travnja 2026.,

p r e s u d i o  j e

I. Poništava se rješenje Ministarstva financija Republike Hrvatske, Samostalnog sektora za drugostupanjski upravni postupak, KLASA: UP/II-410-14/24-01/106, URBROJ: 513-04-24-2 od 25. rujna 2024.

II. Poništava se porezno rješenje Ministarstva financija Republike Hrvatske, Porezne uprave, Područnog ureda Osijek, Ispostave Osijek, KLASA: UP/I -410- 23/2024-013/00002, URBROJ: 513-007-14-01-2024-0002 od 6. travnja 2024.

III. Predmet se vraća prvostupanjskom tijelu na ponovni postupak u kojemu je prvostupanjsko tijelo obvezno postupiti u skladu s pravnim shvaćanjima i primjedbama suda izraženima u obrazloženju odluke.

IV. Nalaže se tuženiku da naknadi tužitelju troškove upravnog spora u iznosu od 2.500,00 eura (slovima: dvije tisuće i petsto eura) u roku od 60 dana, računajući od dostave pravomoćne odluke o troškovima spora.

V. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troškova upravnog spora u visini od 187,50 eura (slovima: sto osamdeset i sedam eura i pedeset centi).

Obrazloženje

1. Osporavanim rješenjem tuženika KLASA: UP/II-410-14/24-01/106, URBROJ: 513-04-24-2 od 25. rujna 2024. odbijena je kao neosnovana žalba tužitelja izjavljena protiv rješenja Ministarstva financija Republike Hrvatske, Porezne uprave, Područnog ureda Osijek, Ispostave Osijek, KLASA: UP/I-410-23/2024-013/0002, URBROJ: 513- 007-14-01-2024-0002 od 6. travnja 2024., kojim je tužitelju u točki I. izreke rješenja utvrđena porezna osnovica i porez na dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava za 2020. i to porezna osnovica u iznosu od 37.957,83 eura, poreza na dohodak (stopa 24,00%) u iznosu od 9.109,88 eura i prirez porezu na dohodak (stopa 13,000 %) u iznosu od 1.184,28 eura, odnosno ukupni porez i prirez u iznosu od 10.294,16 eura.

2. Tužitelj podnosi tužbu zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja, povrede pravila upravnog postupka i pogrešne primjene materijalnog prava. Poziva se na povredu članka 8. i članka 5. Zakona o općem upravnom postupku („Narodne novine“, br. 47/09. i 110/21., dalje u tekstu: ZUP). Ističe da je pri donošenju odluke potrebno utvrditi pravo stanje stvari i da se neovisno o slobodnoj ocjeni službene osobe upravna stvar mora rješavati na temelju zakona.

2.1. Navodi kako je tuženik utvrdio primitak u iznosu od 147.600,00 eura na temelju kupoprodajnog ugovora od 29. travnja 2020., na što nema primjedbi. Pojašnjava kako je porezno tijelo utvrdilo izdatak građenja prema etalonskoj cijeni građenja u iznosu od 109.642,17 eura, pri čemu je porezno tijelo za izdatak građenja uzelo trošak izgradnje sukladno etalonskoj cijeni koja iznosi 796,33 eura po m[2] korisne površine stana, trošak stjecanja sukladno kupoprodajnom ugovoru od 21. ožujka 2018. i izdatak za plaćeni porez sukladno rješenju Porezne uprave, Ispostave Osijek od 26. ožujka 2018. Dalje pojašnjava kako je do navedenog izdatka za građenje porezno tijelo došlo množenjem etalonske cijene od 796,33 eura po m[2] s korisnom površinom stana od 119,41 m[2] , pri čemu je porezno tijelo uzelo samo površinu stana, ali ne i površinu sporednog dijela koji se sastoji od parkirališnog mjesta 5 (površine 11,50 m[2] ) i parkirališnog mjesta 6 (površine 11,50 m[2] ). Ističe kako porezno tijelo nije uzelo u obzir i površinu pripadajućeg dijela zajedničkih prostorija zgrade. Zatim, da je na temelju tako utvrđenog primitka i izdatka porezno tijelo utvrdilo poreznu osnovicu u iznosu od 37.957,83 eura, porez na dohodak u iznosu od 9.109,88 eura i prirez porezu na dohodak u iznosu od 1.184,28 eura, u ukupnom iznosu od 10.294,16 eura.

2.2. Tužitelj osporava utvrđenje izdataka, odnosno troškova gradnje. Smatra da je na temelju pogrešno utvrđenog izdatka za gradnju pogrešno utvrđena porezna osnovica, odnosno dohodak od otuđenja nekretnine. Pojašnjava kako porezno tijelo pogrešno utvrđuje izdatak za građenje na način da u izdatak građenja ne uzima izdatak za parkirališna mjesta. Tvrdi da se navedeni sporedni dijelovi stana uračunavaju u sveukupnu neto korisnu površinu primjenom koeficijenta 0,2 za svako parkirališno mjesto, slijedom čega predmetni stan ima površinu od 119,41 m[2] + 4,60 m = 124,01 m[2] , a kada se na pravilnu površinu stana primjeni etalonska cijena od 796,33 eura da se dobije izdatak građenja u iznosu od 98.752,88 eura, kojemu treba pridodati trošak komunalnog i vodnog doprinosa, priključaka na elektromrežu, vodovod, plin i kanalizaciju. Upućuje na odredbu članka 2. Podatka o etalonskoj cijeni građenja („Narodne novine“, br. 67/2019). Dodaje i da se u poreznom upravnom postupku supsidijarno primjenjuje ZUP.

2.3. Nadalje, poziva se na odredbe članka 68. stavka 3. i 4. Pravilnika o porezu na dohodak ("Narodne novine" br. 10/17., 128/17., 106/18., 1/19., 80/19., 1/20., 74/20. - dalje: Pravilnik) i ističe da predmetna nekretnina u naravi predstavlja jedan etažni stan u stambenoj zgradi s tri stana i da se izdatak poreznog obveznika koji se odnosi na izgradnju u vlastitoj režiji za taj jedan stan može izračunati isključivo kao razmjerni dio ukupnih troškova izgradnje cijele stambene zgrade s tri stana. Napominje da zgrada sadržava zajedničke prostorije koje su suvlasništvo svih vlasnika etažnih jedinica i za koju izgradnju zajedničkih dijelova zgrade postoji građevinska dozvola. Smatra kako je potrebno izračunati cijenu izgradnje cijele stambene zgrade s tri stana i onda na temelju etažnog udjela ukupne neto korisne površine svakog stana izračunati cijenu izgradnje predmetnog stana. Dodaje da se radi o građevini stambene namjene

- obiteljskoj zgradi sa tri stana, a da cijenu izgradnje cijele stambene građevine s tri stana čini cijena zemljišta s komunalnim uređenjem (komunalni i vodni doprinos, priključci na infrastrukturu struje, plina, vode i kanalizacije) te cijena same izgradnje. Tvrdi da je cijenu zemljišta s komunalnom infrastrukturom moguće točno izračunati na temelju vjerodostojne dokumentacije koju je porezno tijelo imalo i moglo pribaviti po službenoj dužnosti od javnopravnih tijela i trgovačkih društava s javnim ovlastima .

2.4. Smatra da je cijenu same izgradnje trebalo izračunati na temelju podatka Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja o etalonskoj cijeni građenja. Ističe kako vrijednost etalonske cijene građenja za 2020. iznosi 6.000,00 kn (s PDV -om) po m[2] korisne površine stana, te da ona sadrži sve troškove same izgradnje (pripremni, zemljani, konstrukcijski, instalaterski i završni radovi) izuzev troškova koji se odnose na zemljište, uređenje komunalne infrastrukture i priključke. Nadalje, da se etalonska cijena građenja množi sa sveukupnom neto korisnom površinom građevine koju čini neto korisna površina zajedničkih prostorija te neto korisna površina sva tri stana. Navodi da ukupnu neto površinu samoga stana čini površina posebnog dijela etaže kao i površine sporednih dijelova etaže (terase, podrumske ostave, parkirališta i dr.) primjenom koeficijenta za obračun korisnih vrijednosti površina.

2.5. Tužitelj ističe kako je porezno tijelo 23. ožujka 2024. donijelo zapisnik u kojemu je utvrđena sveukupna obveza poreza i prireza u iznosu od 5.575,99 eura te da se porezni obveznik na zapisnik s tako utvrđenom poreznom obvezom složio. Međutim, da je u poreznom rješenju navedeno da je na zapisniku greškom iskazana kriva porezna obveza. Tvrdi da se ne bi složio sa zapisnikom da je u njemu bila iskazana porezna obveza kao na osporavanom rješenju. Napominje da je porezno tijelo propustilo donijeti dopunski zapisnik ili ispraviti prvotno sastavljeni zapisnik. Dodaje i kako je od stalnog sudskog vještaka za građevinarstvo i procjenitelja vrijednosti nekretnina MB iz [adresa] naručio izradu procjembenog elaborata troškova izgradnje višestambene zgrade izgrađene na k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] uz iskaz troškova izgradnje svakog stana u predmetnoj građevini.

2.6. Zaključuje kako je porezno tijelo propustilo donijeti dopunski zapisnik o utvrđenju porezne osnovice za utvrđivanje predujma poreza i prireza na dohodak od otuđenja nekretnine ili ispraviti prvotno sastavljeni zapisnik. Također, da porezno tijelo nije potpuno i točno utvrdilo cijenu izgradnje predmetnog stana u vlastitoj režiji kao i da nije točno utvrdilo sveukupnu neto korisnu površinu predmetnog stana (uključujući i sporedni dio etaže). Dodaje kako dostavlja sudsku praksu u identičnim predmetima. Predlaže da Sud poništi osporavano rješenje tuženika i prvostupanjskog tijela, uz naknadu troška upravnog spora tužitelju.

3. U odgovoru na tužbu tuženik ističe da je tužba neosnovana, iz razloga navedenih u obrazloženju osporavanog rješenja. Predlaže odbijanje tužbenog zahtjeva.

4. Tužitelj se podneskom od 13. siječnja 2025. očitovao na odgovor na tužbu, u kojemu se protivi prijedlogu tuženika da se spor riješi bez rasprave te predlaže da Sud zakaže raspravu.

5. Sud je u ovom sporu održao raspravu 6. ožujka 2026. te je na takav način strankama u skladu s člankom 6. stavkom 1. Zakona o upravnim sporovima („Narodne novine" br. 36/24., - dalje: ZUS), prije donošenja presude, pružena mogućnost izjasniti se o navodima protivne stranke te o svim činjenicama i pravnim pitanjima koja su predmet upravnog spora. Rasprava je održana u prisutnosti opunomoćenika tužitelja. Rasprava je na temelju članka 91. stavka 3. ZUS-a održana bez prisutnosti uredno pozvanoga tuženika.

5.1. Opunomoćenik tužitelja na raspravi je ostao kod tužbe i svih navoda iz iste, kao i kod svih iznesenih dokaznih prijedloga. U bitnome ističe da tuženik nije postupio sukladno čl. 68. st. 3. i 4. Pravilnika, da nije pravilno utvrdio poreznu osnovicu. Dalje je izjavio da osporava utvrđeni izdatak i da se morao utvrditi razmjerni dio sukladno odredbi čl. 68. Pravilnika. Napomenuo je da su u privitku tužbe dostavljene pravomoćne presude u identičnim činjeničnim i pravnim situacijama. Nadalje, da je riječ o starijem predmetu, a da tuženik sada u pravilu ispravno postupa. Istaknuo je i da dostavlja u spis dopis Ministarstva graditeljstva iz kojeg je razvidno da podzakonski akt na koji se tuženik poziva ne predstavlja tržišnu vrijednost. Izjavio je da bi sukladno Općem poreznom zakonu u dijelu u kojem je određeno da se procjena utvrđuje na temelju članka 90. Općeg poreznog zakona trebalo prilikom procjene uzimati tržišnu etalonsku vrijednost u ponovljenom postupku. Predlaže usvajanje tužbenog zahtjeva. Traži trošak prema troškovniku koji prilaže u spis.

6. Sud je izvršio uvid u spis, spis tuženika i sve isprave koje prileže istima te je na temelju razmatranja svih činjeničnih i pravnih pitanja, sukladno odredbi iz članka 114. stavka 3. ZUS-a, utvrdio da je tužbeni zahtjev osnovan.

7. Porezni postupak u kojem je tužitelju utvrđen ukupni porez i prirez za 2020. godinu u iznosu od 10.294,16 eura pokrenut je po službenoj dužnosti.

8. Iz obrazloženja osporavanog prvostupanjskog rješenja proizlazi da je tužitelju primitak od otuđenja nekretnine utvrđen sukladno kupoprodajnom ugovoru od 29. travnja 2020. broj Ov-121/20, u iznosu od 147.600,00 eura kojim je tužitelj otuđio nekretninu opisanu kao stan 3 koji se nalazi na 2. katu, a sastoji se od: ulaza i komunikacije, dnevnog boravka s kuhinjom i blagovaonicom, tuš-wc, ostave, kupaonice, spavaće sobe, sobe, sobe i loggie ukupne korisne površine 119,41 m[2] te sporednog dijela u prizemlju koji se sastoji od parkirališnog mjesta 5 površine 11,50 m[2] i parkirališnog mjesta 6 površine 11,50 m upisane u: k. o. [katastarska općina], kč,br. 9888/31, broj z. k. uloška: [broj ZK uloška], na adresi [adresa].

8.1. Nadalje, kako porezni obveznik ne posjeduje vjerodostojnu dokumentaciju vezano za troškove izgradnje nekretnine u vlastitoj režiji, izdatak građenja utvrđen je sukladno etalonskoj cijeni građenja. U troškove koji iznose 109.642,17 eura uračunat je trošak izgradnje sukladno etalonskoj cijeni koja iznosi 796,33 eura po m[2] korisne površine stana, trošak stjecanja sukladno kupoprodajnom ugovoru broj: OV-921/2018 i izdatak za plaćeni porez sukladno rješenju Porezne ispostave Osijek, KLASA: UP/I 410-20/2018-01/357, URBROJ: 513-07-14/01-2-018-03 od 26. ožujka 2018.

9. Prema članku 56. Zakona o porezu na dohodak („Narodne novine“ br. 115/16., 106/18., 121/19., 32/20., 138/20.) dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra se razlika između primitaka po osnovi najamnine, zakupnine, iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova, primitaka od vremenski ograničenog ustupa autorskih prava, prava industrijskog vlasništva i drugih imovinskih prava u skladu s posebnim propisima, primitaka od otuđenja nekretnina i imovinskih prava i izdataka koji su poreznom obvezniku u poreznom razdoblju nastali u svezi s tim primicima.

10. Člankom 58. stavkom 1. Zakona o porezu na dohodak propisano je da se dohotkom iz članka 56. ovoga Zakona smatra i dohodak koji porezni obveznik ostvari od otuđenja nekretnina i imovinskih prava. Otuđenjem se smatra prodaja, zamjena i drugi prijenos. Dohodak čini razlika između primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnine ili imovinskog prava koje se otuđuje i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda. Troškovi otuđenja mogu se odbiti kao izdaci. Stavkom 2. istog članka propisano je da se dohodak od otuđenja nekretnina iz stavka 1. ovoga članka ne oporezuje se ako je nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku ili uzdržavanim članovima njegove uže obitelji iz članka 14. stavaka 5. i 6. ovoga Zakona, a i u slučaju ako je nekretnina ili imovinsko pravo otuđeno nakon dvije godine od dana nabave.

11. Sukladno članku 68. stavku 1. Pravilnika, pri utvrđivanju dohotka od otuđenja nekretnina iz članka 58. stavka 1. Zakona danom nabave nekretnine smatra se nadnevak kupoprodajnog ugovora, odnosno u slučaju izgradnje u vlastitoj režiji dan kada je izgrađena nekretnina osposobljena za upotrebu. Prema stavku 3. istog članka, u slučaju otuđenja nekretnine izgrađene u vlastitoj režiji, nabavnu vrijednost čini stvarni izdatak, odnosno cijena izgradnje prema vjerodostojnoj dokumentaciji, a ako ne postoje isprave o nabavi, nabavna vrijednost utvrđuje se procjenom te se usklađuje s rastom proizvođačkih cijena od trenutka kad je nastao izdatak do trenutka kada je ostvaren primitak po osnovi otuđenja te nekretnine . U skladu s člankom 68. stavkom 4. Pravilnika, u slučaju otuđenja dijela nekretnine, odnosno otuđenja samo jednog stana, jednog poslovnog prostora ili drugog dijela zgrade (garaže ili spremišta i sl.), tada se u izdatke priznaje samo razmjerni dio ukupnih troškova izgradnje nekretnine 12. Nesporno je da je tužitelj otuđio predmetnu nekretninu (stan) koji se nalazi u zgradi izgrađenoj na k. č. br. [katastarska čestica] upisanoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], unutar roka od dvije godine od dana stjecanje zbog čega je prvostupanjsko tijelo tužitelju utvrdilo poreznu obvezu.

13. U konkretnom slučaju radi se o otuđenju jednog stana koji se nalazi u zgradi izgrađenoj u vlastitoj režiji. U ovom slučaju, kada tužitelj ne posjeduje vjerodostojnu dokumentaciju vezano za izgradnju nekretnine u vlastitoj režiji, Sud smatra da je porezno tijelo trebalo u izdatke priznati samo razmjerni dio ukupnih troškova izgradnje/ulaganja nekretnine. Iz provedenog postupka nije razvidno da je porezno tijelo postupilo na takav način, već je u izdatke priznalo izdatak građenja utvrđen sukladno etalonskoj cijeni građenja, trošak stjecanja sukladno kupoprodajnom ugovoru broj: OV-921/2018 i izdatak za plaćeni porez sukladno rješenju Porezne ispostave Osijek, KLASA: UP/I 410-20/2018-01/357, URBROJ: 513-07-14/01-2-018- 03 od 26. ožujka 2018.

14. Dakle, Sud smatra da porezno tijelo u konkretnom slučaju prilikom utvrđivanja porezne obveze nije postupilo sukladno odredbama članka 68. stavka 3. i 4. Pravilnika.

15. U ponovnom postupku prvostupanjsko upravno tijelo uzet će u obzir odredbe članka 68. stavka 3. i 4. Pravilnika te u izdatke priznati samo razmjerni dio ukupnih troškova izgradnje predmetne nekretnine koji otpada na tužitelja, te utvrditi porez na dohodak od otuđenja nekretnina koji tereti tužitelja.

16. Slijedom prethodno iznesenoga, Sud je osporavano rješenje tuženika i predmetno rješenje prvostupanjskog tijela ocijenio nezakonitim i odlučio kao pod točkama I. i II. izreke ove presude u skladu s odredbom članka 117. stavka 1. ZUS-a te predmet vratio na ponovni postupak (točka III. izreke presude), u kojemu će se postupiti u skladu s pravnim shvaćanjem i primjedbama Suda.

17. U pogledu zatraženih troškova upravnog spora od strane tužitelja, Sud je donio odluku primjenom odredbi članka 147. ZUS-a. Tužitelj je u cijelosti uspio u ovom upravnom sporu, stoga mu pripadaju i troškovi spora.

17.1. S obzirom na to da se vrijednost predmeta spora smatra neprocjenjivom, to se sukladno Tbr. 27. točki 1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“, br. 138/23., 107/25. - dalje: Tarifa) i sukladno postavljenom zahtjevu priznaje nagrada od 500 bodova za sastavljanje tužbe prema Tbr. 27. točki 1. Tarife, kao i nagrada od 500 bodova za zastupanje na ročištu za raspravu održanu 6. ožujka 2026. prema Tbr. 27. točki 2. Tarife, što iznosi ukupno 1000 bodova. Prema Tbr. 54 Tarife, vrijednost boda iznosi 2,00 eura, što računanjem (1000 bodova x 2,00 EUR) ukupno iznosi 2.000,00 eura. Na navedeni iznos priznaje se pripadajući porez na dodanu vrijednost (PDV 25% - 500 eura) sukladno Tbr. 46. Tarife, što sveukupno iznosi 2.500,00 eura koji se priznaju tužitelju. Slijedom navedenoga, odlučeno je kao u točki IV. izreke ove presude.

17.2. Tužitelju nisu priznati traženi troškovi za zastupanje na ročištu za objavu presude u iznosu od 100,00 eura, iz razloga što opunomoćenik tužitelja nije ni pristupio na ročište za objavu presude održano 3. travnja 2026. Nadalje, tužitelju se ne prizna je zatraženi trošak sastava podneska od 13. siječnja 2025. u iznosu od 50,00 eura. Ovo iz razloga što nije riječ o obrazloženom podnesku s činjeničnim ili pravnim navodima u smislu Tbr. 27 točke 1. Tarife. Shodno navedenom, kako je Sud ocijenio da nije riječ o opravdanim troškovima, na iste radnje nije priznao ni zatraženi PDV. Stoga je odlučeno kao u točki V. izreke ove presude.

U Osijeku 3. travnja 2026.

Sutkinja

Blanka Sajter

Uputa o pravnom lijeku:

Žalba nije dopuštena protiv točke I., II. i III. izreke presude jer je presudom pojedinačna odluka javnopravnog tijela poništena i predmet prvi put vraćen na ponovni postupak (članak 127. stavak 1. ZUS-a, u vezi s člankom 126. ZUS-a).

Protiv točke IV. i V. izreke presude kojim je odlučeno o troškovima upravnog spora dopuštena je žalba Visokom upravnom sudu Republike Hrvatske. Žalba se podnosi ovome sudu u roku od 15 dana od dana dostave presude, u dovoljnom broju primjeraka za sud i sve stranke u sporu. Žalba odgađa izvršenje pobijane presude.

DNA:

1. Tužitelju po opunomoćeniku

2. Tuženiku