REPUBLIKA HRVATSKA
VRHOVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE
Z A G R E B
Broj: Rev-267/2025-3
R E P U B L I K A H R V A T S K A
R J E Š E N J E
Vrhovni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca Renate Šantek predsjednice vijeća, mr. sc. Igora Periše člana vijeća i suca izvjestitelja, mr. sc. Dražena Jakovine člana vijeća, Željka Pajalića člana vijeća i Jadranke Anić -Matić članice vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice OF iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Vinko Ljubičić, odvjetnik u Splitu, protiv tuženika Republike Hrvatske, OIB 52634238587, kojeg zastupa Općinsko državno odvjetništvo u Splitu, radi isplate, odlučujući o reviziji tuženika protiv presude Županijskog suda u Splitu poslovni broj Gž-1339/2022-3 od 14. veljače 2024., kojom je potvrđena presuda Općinskog suda u Splitu poslovni broj P-1917/21 od 28. ožujka 2022., u sjednici vijeća održanoj 1. travnja 2026.,
r i j e š i o j e:
I. Ukida se presuda Županijskog suda u Splitu poslovni broj Gž-1339/2022-3 od 14. veljače 2024. i predmet vraća tome sudu na ponovno suđenje.
II. O troškovima postupka u povodu revizije odlučit će se u konačnoj odluci.
Obrazloženje
1. Drugostupanjskom presudom odbijena je žalba tuženika kao neosnovana i potvrđena je prvostupanjska presuda kojom je tuženiku naloženo da tužiteljici plati 208.629,12 kn sa zateznim kamatama i naknadi joj troškove postupka.
2. Protiv drugostupanjske presude tuženik je podnio reviziju iz članka 382. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19 i 80/22, dalje: ZPP), dopuštenu mu rješenjem ovoga suda poslovni broj Revd 2974/2024-3 od 3. prosinca 2024., zbog pravnoga pitanja: „Imaju li vlasnici stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci pravo na naknadu štete od Republike Hrvatske u vidu razlike između zaštićene najamnine koju primaju prema odredbama Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18 i 105/20) i ekonomske (tržišne) najamnine koju bi primali da je stan iznajmljen na slobodnom tržištu, ako su vlasništvo navedenih stanova stekli nakon stupanja na snagu Zakona o najmu stanova?“. Predložio je ovome sudu da preinači ili ukine nižestupanjske presude.
3. U odgovoru na reviziju tužiteljica je predložila ovome sudu da ju odbije kao neosnovanu.
4. U skladu s člankom 391. stavkom 3. ZPP ovaj je sud drugostupanjsku presudu ispitao u cijelosti, kako ju tuženik prema dopuštenju ovoga suda i pobija, i samo zbog pitanja zbog kojega je revizija dopuštena.
5. Revizija je neosnovana.
6.1. Predmet spora zahtjev je tužiteljice za isplatu određene novčane svote na ime naknade u visini razlike između minimalne tržišne najamnine koju bi tužiteljica, kao vlasnica stana u [adresa], mogla ostvariti iznajmljivanjem stana i zaštićene najamnine koju je dobila od zaštićenoga najmoprimca u predmetnom razdoblju (ožujak 2015. – lipanj 2020.), a za koju naknadu tuženica odgovara zbog primjene odredaba Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18 i 105/20, dalje: ZNS).
6.2. U postupku nje sporno da je tužiteljica vlasnica stana za koji je sklopljen ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom, pa drugostupanjski sud zaključuje da na strani tuženika ima protupravnosti, jer takvo postupanje predstavlja povredu vlasništva zajamčenoga Ustavom Republike Hrvatske („Narodne novine“ br. 56/90, 135/97, 8/98, 113/00, 124/00, 28/01, 41/01, 76/10, 85/10 i 5/14 dalje: Ustav) i Europskom konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda („Narodne novine - Međunarodni ugovori“ br. 18/1997, 6/1999, 14/2002, 13/2003, 9/2005, 1/2006, 2/2010 i 13/2017, dalje: Konvencija) kraj okolnosti da je sustav zaštićenog najma, uveden ZNS-om, kojim se vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci nameće teret stambenoga zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca, predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva koje vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret, slijedom čega je Republika Hrvatska dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi imovinsku štetu u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu.
7. Odgovor na revizijsko pitanje nije isti u svim slučajevima koji obuhvaćaju činjenicu da je vlasnik stana u kojem živi zaštićeni najmoprimac pravo vlasništva takvoga stana stekao nakon stupanja na snagu ZNS-a. Naime, kada se radi o tome da je vlasništvo stečeno na temelju pravnoga posla, pa i na temelju darovanja, ovaj je sud već zauzeo shvaćanje da vlasnik nema pravo na naknadu od Republike Hrvatske o kojoj je ovdje riječ. Tako je u odluci Rev-1033/2024-2 od 23. srpnja 2024. navedeno:
- „kod singularne sukcesije dolazi do stupanja sljednika u jedno ili više točno određenih prava prethodnika te se ispituju i tumače pravila na kojima je utemeljen konkretni pravni posao pa je, s tim u vezi, tužitelj prihvatom dara (jer čl. 479. st. 1. ZOO određuje da ugovor o darovanju nastaje kad se darovatelj obveže prepustiti obdareniku bez protučinidbe stvar ili imovinsko pravo, a obdarenik to prihvati), znao za postojanje odnosa zaštićenog najma na predmetnom stanu i na to pristao…. …Tužitelj nije u trenutku stupanja na snagu ZNS bio vlasnik stana, pa stoga tužitelj nije u situaciji da je bio „zatečen“ zakonskom regulativom i nemogućnošću utjecaja na svoj položaj kako je to slučaj sa vlasnicima stanova koji su to bili u trenutku stupanja na snagu ZNS i njihovim univerzalnim sljednicima i u odnosu na koje je ESLJP zaključio da sustav zaštićenog najma kakav postoji u Hrvatskoj nema odgovarajuća procesna jamstva u cilju postizanja ravnoteže između interesa zaštićenih najmoprimaca i vlasnika stanova i da stoga primjenom takvih propisa država nije ostvarila pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta već je teret neopravdano prebacila samo na najmodavce - vlasnike stanova… …Tužitelj nije morao prihvatiti darovanje, a kada je prihvatio, besplatno je stekao nekretninu sa svim osobitostima, pa tako i činjenicom da je na stanu bio uspostavljen odnos zaštićenog najma. On nije mogao osnovano očekivati da će iznajmljivanjem darovanog stana ostvarivati slobodno ugovorenu najamninu u visini tržišne najamnine kako je u pogledu visine precizirao tužbeni zahtjev… …Stoga, prema redovitom tijeku stvari, niti prema posebnim okolnostima tužitelj u trenutku stjecanja prava vlasništva nije osnovano mogao očekivati korist, nastanak koje da je spriječen radnjom ili propustom tuženice kao štetnika. Tužitelj je znao da neće moći predmetni stan davati u najam u uvjetima slobodno ugovorene najamnine, slijedom čega nije osnovano mogao očekivati korist u visini slobodno ugovorene, tržišne, odnosno primjerene najamnine.“
8. Navedeno je ponovljeno i u odluci proširenoga vijeća ovoga suda (članak 390. stavak 2. ZPP), Revd-7/2025-4 od 26. studenoga 2025. u kojoj je na revizijsko pitanje „Odgovara li Republika Hrvatska vlasniku stana za naknadu štete zbog prekomjernog ograničenja prava vlasništva povezanog s institutom zaštićenog najma uvedenim Zakonom o najmu stanova, ako je isti vlasništvo stana stekao na temelju ugovora o darovanju kad je u stanu već stanovao zaštićeni najmoprimac koji ostvaruje pravo na zaštićenu najamninu?“ odgovoreno: „Republika Hrvatska ne odgovara vlasniku stana za naknadu štete zbog prekomjernog ograničenja prava vlasništva povezanog s institutom zaštićenog najma uvedenim Zakonom o najmu stanova, ako je isti vlasništvo stana stekao na temelju ugovora o darovanju kad je u stanu već stanovao zaštićeni najmoprimac koji ostvaruje pravo na zaštićenu najamninu.“.
9. Međutim, ovaj sud smatra da navedeno ne vrijedi za vlasnika koji je vlasništvo stana stekao univerzalnom sukcesijom (nasljeđivanjem) iza prijašnjega vlasnika koji je imao pravo ostvariti naknadu o kojoj je ovdje riječ. Na takvoga se vlasnika, naime, ne može primijeniti kriterij opisan u citiranome dijelu odluke Rev-1033/2024-2 od 23. srpnja 2024. - da nije „bio „zatečen“ zakonskom regulativom i nemogućnošću utjecaja na svoj položaj kako je to slučaj sa vlasnicima stanova koji su to bili u trenutku stupan ja na snagu ZNS i njihovim univerzalnim sljednicima“ pa da zato „nije osnovano mogao očekivati korist u visini slobodno ugovorene, tržišne, odnosno primjerene najamnine“.
10. Zato odgovor na predmetno revizijsko pitanje glasi: „Imaju li vlasnici stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci pravo na naknadu štete od Republike Hrvatske u vidu razlike između zaštićene najamnine koju primaju prema odredbama Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ br. 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68 /18 i 105/20) i ekonomske (tržišne) najamnine koju bi primali da je stan iznajmljen na slobodnom tržištu, ako su vlasništvo navedenih stanova stekli nakon stupanja na snagu Zakona o najmu stanova, ovisi o tome jesu li vlasništvo od osobe koja je pravo na takvu naknadu imala stekli univerzalnom ili singularnom sukcesijom, pa ako se radi o univerzalnome sljedništvu, odnosno, stjecanju vlasništva nasljeđivanjem, takvi vlasnici imaju pravo na naknadu o kojoj je riječ, dok pravo na takvu naknadu nemaju vlasnici koji su vlasništvo stekli nakon stupanja na snagu navedenoga Zakona na temelju pravnoga posla (singularnom sukcesijom)?“.
11. Međutim, iz obrazloženja drugostupanjske presude ne proizlazi jasan zaključak o činjenici kako je tužiteljica u konkretnome slučaju nakon stupanja na snagu ZNS -a stekla vlasništvo predmetnoga stana, odnosno, tvrdnje drugostupanjskoga suda s tim u vezi proturječne su. Naime, drugostupanjski sud u točki 7. obrazloženja pobijane presude ustvrđuje: „Prema stanju u spisu predmeta, u postupku koji je prethodio donošenju pobijane odluke, u bitnom je utvrđeno: … kako je tužiteljica navedeni stan stekla temeljem ugovora o darovanju od 30. travnja 1998., od svoje sada pokojne majke“, da bi potom u točki 10. ustvrdio: „Prije svega valja navesti kako iz rezultata provedenoga dokaznog postupka i to iz citiranih dokaza proizlaze nedvojbeni zaključci kako je tužiteljica vlasnica predmetnog stana u [adresa], anagrafske oznake [adresa], ukupne površine 75,81 m2, koji stan je stekla nasljeđivanjem kao jedini zakonski nasljednik iza smrti svoje majke“.
12. Tako je ostvarena bitna povreda odredaba parničnoga postupka iz članka 354. stavka 2. točke 11. ZPP jer drugostupanjsku presudu nije moguće ispitati u vezi s odlučnom činjenicom, a radi primjene pravnoga shvaćanja iz odgovora na predmetno revizijsko pitanje na konkretni slučaj.
13. Zato je na temelju članka 391. stavka 7. ZPP valjalo ukinuti drugostupanjsku presudu i predmet vratiti drugostupanjskome sudu na ponovno suđenje (točka I. izreke), kako bi drugostupanjski sud ponovno odlučio o tuženikovoj reviziji.
14. Odluka iz točke II. izreke ovoga rješenja utemeljena je na članku 166. stavku 3. ZPP.
Zagreb, 1. travnja 2026.
Predsjednica vijeća:
Renata Šantek
