REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Trg J. F. Kennedyja 11

Poslovni broj: P-831/2025-19

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E N J E

Trgovački sud u Zagrebu, po sutkinji Ivani Manestar, u pravnoj stvari tužiteljice KRAPINSKO-ZAGORSKE ŽUPANIJE, Krapina, Magistratska 1, OIB: 20042466298, koju zastupa Marijan Sente, odvjetnik u Zagrebu, Trakošćanska 11, protiv tuženika ETI INŽENJERING d.o.o., Zabok, Tisanić Jarek 63, OIB: 77702736926, kojeg zastupa Irena Tušak Miletić, odvjetnica u Tušak Miletić i Partneri odvjetničkom društvu j.t.d., Zagreb, Vlaška 84/IV., radi ispunjenja ugovorne obveze, nakon javne glavne rasprave zaključene 19. siječnja 2026., u prisutnosti punomoćnika tužiteljice zastupnika po zakonu tužitelja UZ, punomoćnice tuženika i zastupnika po zakonu tuženika BZ, dana 27. veljače 2026.

r i j e š i o  j e

Odbija se tuženikov prigovor stvarne nenadležnosti ovog suda kao neosnovan.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev da se naloži tuženiku povlačenje njegova zahtjeva za izdavanje građevinske dozvole za izgradnju višestambene zgrade s 44 stana na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koji postupak se vodi kod tužitelja pod klasom UP/I-361-03/23- 01/000440, kao neosnovan.

II. Odbija se tužbeni zahtjev da se naloži tuženiku ishođenje potrebne dokumentacije za početak gradnje doma za starije i nemoćne osobe – faza B koja obuhvaća izgradnju dijela zgrade koji je opisan kao treća faza u idejnom projektu izrađenom po Tabor d.o.o. pod oznakom TD 08/13 iz prosinca 2013., u roku od jedne godine, kao neosnovan.

III. Nalaže se tuženiku započeti radove na izgradnji doma za starije i nemoćne – faza B koja obuhvaća izgradnju dijela zgrade koji je opisan kao treća faza u idejnom projektu izrađenom po Tabor d.o.o. pod oznakom TD 08/13 iz prosinca 2013. i iste završiti u roku od 4 godine.

IV. Nalaže se tuženiku započeti obavljanje djelatnosti doma za starije i nemoćne osobe u dijelu zgrade koji je opisan kao treća faza u idejnom projektu izrađenom po Tabor d.o.o. pod oznakom TD 08/13 iz prosinca 2013., u roku od 4 godine nakon dovršetka izgradnje tog dijela zgrade.

V. Određuje se da će svaka stranka snositi svoje troškove predmetnog parničnog postupka.

Obrazloženje

1. U tužbi se navodi da su stranke 13. veljače 2013. sklopile Ugovor o kupoprodaji nekretnine, klasa 947-07/12-01/02, ur. broj: 2140/01-02-13-18 (dalje u tekstu: Ugovor o kupoprodaji) te njegove dodatke i to Dodatak I od 29. travnja 2015., Dodatak II od 13. listopada 2007. te Dodatak III od 2. srpnja 2018. Predmetom Ugovora o kupoprodaji da je bila nekretnina oznake zk. č. 129/1 (k. č. [katastarska čestica]) k. o. [katastarska općina] po cijeni od 3.200.500,00 kn, koja cijena da je bila povlaštena cijena, u odnosu na tržišnu u iznosu od 7.773.912,34 kn, a povlaštena cijena da je dana iz razloga što je kupac bio dužan na toj nekretnini izgraditi dom za starije i nemoćne osobe.

2. Tako da je u čl. VII. Ugovora o kupoprodaji ugovoreno da će tuženik na predmetnoj nekretnini izgraditi dom za starije i nemoćne osobe sukladno zahtjevima idejnog rješenja odnosno na temelju idejnog projekta na koji je tužitelj dao suglasnost, da će započeti radove na izgradnji doma za starije i nemoćne najkasnije u roku od 10 mjeseci od dana sklapanja tog ugovora te da će započeti obavljati djelatnost doma za starije i nemoćne osobe najkasnije u roku od 30 mjeseci od dana sklapanja tog ugovora.

3. Dodatkom I. Ugovora o kupoprodaji da je izmijenjen čl. VII. istog ugovora u pogledu rokova početka gradnje doma za starije i nemoćne osobe, tako da je određeno da je gradnju potrebno izvesti u dvije faze, fazi A i B. Faza A da obuhvaća dovršetak do pune gotovosti i početak obavljanja djelatnosti doma za starije i nemoćne osobe u dijelovima zgrade koji su opisani kao prva i druga faza u idejnom projektu izrađenom po Tabor d.o.o. pod brojem T.D. 08/13 od 12/2013, kao i rušenje postojeće zgrade doma zdravlja i ograđivanje cijelog dvorišta doma radi onemogućavanja pristupa neovlaštenim osobama u dvorište doma. Faza B da obuhvaća izgradnju dijela zgrade koji je opisan kao treća faza u gore navedenom idejnom projektu, do pune gotovosti i obavljanje djelatnosti doma za starije i nemoćne osobe u cijeloj zgradi. Kupac, tuženik, se je obvezao započeti radove na izgradnji doma za starije i nemoćne osobe – faza A do 1. lipnja 2015, završiti radove iz faze A i započeti obavljati djelatnost doma za starije i nemoćne do 1. svibnja 2017. te započeti radove na izgradnji doma za starije i nemoćne – faza B najkasnije u doku od 4 godine od završetka radova iz faze A i iste završiti te započeti obavljati djelatnost doma za starije i nemoćne u naredne 4 godine.

4. Dodatkom II. Ugovora o kupoprodaji izmijenjena je navedena odredba tako da umjesto obveze završiti radove iz faze A i započeti obavljati djelatnost doma za starije i nemoćne do 1. svibnja 2017. treba stajati obveza ishođenja uporabne dozvole za radove iz faze A do 25. lipnja 2018.

5. Dodatkom III. Ugovora o kupoprodaji izmijenjena je ta ista odredba tako da je obveza kupca ishoditi uporabnu dozvolu za radove iz faze A do 30. rujna 2018.

6. Tužitelj navodi da je za fazu A, koja obuhvaća dovršetak do pune gotovosti i početak obavljanja djelatnosti doma za starije i nemoćne osobe u dijelovima zgrade koji su opisani kao prva i druga faza u idejnom projektu kojeg je izradio Tabor d.o.o., ishođena uporabna dozvola koja je postala pravomoćna 27. prosinca 2018.

7. Stoga da se može smatrati da je time završena faza A radova, a tuženik je bio dužan u roku od 4 godine od dovršetka te faze, odnosno do 27. prosinca 2022., započeti radove iz faze B, što da tuženik nije nikada učinio.

8. Štoviše da je tužitelj obaviješten od strane odvjetnika tuženika da tuženik nema namjeru realizirati fazu B radova, koja je opisana kao treća faza u idejnom projektu izrađenom po Tabor d.o.o.

9. Tužitelj naglašava da je cijeli smisao sklapanja Ugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine bio u tome da ista ima socijalnu namjenu tako što će tuženik na istoj biti dužan izgraditi dom za starije i nemoćne, zbog čega da mu je nekretnina prodana po povlaštenoj cijeni.

10. S obzirom da tuženik ima ugovornu obvezu započeti radove iz faze B, a da to odbija učiniti, to tužitelj podnosi tužbu radi ispunjenja ugovorne obveze, u smislu odredbe čl. 342. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine, broj: 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022., 145/2023., 155/2023., dalje u tekstu: ZOO) tako što zahtijeva da se tuženiku naloži započeti radove na izgradnji doma za starije i nemoćne osobe – faza B koja obuhvaća izgradnju dijela zgrade koji je opisan kao treća faza u idejnom projektu izrađenom po Tabor d.o.o. pod brojem T.D. 08/13 od 12/2013 do pune gotovosti i započeti obavljanje djelatnosti doma za starije i nemoćne osobe u cijeloj zgradi.

11. U odgovoru na tužbu tuženik, prije svega, ističe prigovor stvarne nenadležnosti ovog suda, jer da predmet ovog spora nema veze s djelatnošću tuženika. Nadalje, tuženik prigovara naznačenoj vrijednosti predmeta spora, jer da je vrijednost radova za koje tužitelj traži da se tuženiku naloži započeti, znatno veća od naznačenih 1.327,01 EUR, barem 100.000,00 EUR, stoga je predložio da sud provjeri pravilnost tako naznačene vrijednosti predmeta spora, u smislu odredbe čl. 40. st. 3. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine, broj: 53/1991., 91/1992., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007. – odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/2008., 123/2008., 57/2011., 25/2013., 28/2013., 89/2014. – odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 70/2019., 80/2022., dalje u tekstu: ZPP).

12. U odnosu na meritum spora, tuženik ističe prigovor nedostatka aktivne legitimacije. Navodi da je Ugovor o kupoprodaji u cijelosti ispunjen.

13. Tuženik da je na kupljenoj nekretnini izgradio dom za starije i nemoćne osobe naziva Leonardo te za njegov rad ishodio sve dozvole, slijedom čega da je dom i počeo s radom 22. listopada 2020. Napominje da je tužitelj, kako bi se osigurao da će tuženik ispuniti preuzetu obvezu izgradnje doma za starije i nemoćne osobe, temeljem Ugovora o kupoprodaji ishodio u zemljišnoj knjizi zabilježbu zabrane otuđenja te zabilježbu prava nazadkupnje nekretnine na vrijeme od četiri godine, a koje zabilježbe da su brisane temeljem tužiteljevog brisovnog očitovanja od 7. siječnja 2019.

14. Nadalje, tuženik navodi da je tužiteljev Upravni odjel za prostorno uređenje, gradnju i zaštitu okoliša, Zabok (dalje u tekstu: upravni odjel tužitelja), dana 24. studenog 2020. izdao rješenje o II. izmjeni/dopuni lokacijske dozvole kojim se mijenja izreka lokacijske dozvole tako da glasi ''…za rekonstrukciju-dogradnju bivše bolnice u dom za starije i nemoćne osobe u Zaboku na novoformiranoj građevnoj čestici 6322/1 k. o. [katastarska općina], 2.b skupina, faza I. i II (bez faze III koja se ukida)…''. Stoga da je očito da tuženik ne smije graditi objekt na koji je upravljen tužbeni zahtjev, jer je u lokacijskoj dozvoli faza B ukinuta.

15. Temeljem te II. izmjene lokacijske dozvole da je tuženik ishodio parcelacijski elaborat izrađen po Trigea 3GA d.o.o. dana 4. siječnja 2021., kojeg je potvrdio Odjel za katastar nekretnina Zabok te su od ranije k. č. [katastarska čestica] (zk. č. 129/1) formirane tri nove čestice i to: k. č. [katastarska čestica] (zk. č. 129/1) Gajeva ulica površine 3602 m2, od čega javna zgrada, Zabok, Gajeva ulica 13 (Dom za starije i nemoćne osobe) površine 1087 m2, gospodarska zgrada površine 13 m2 i dvorište površine 2502 m2, k. č. [katastarska čestica] /zk č. 129/5) Ulica Ivana i Cvijete Huis – dvorište površine 2928 m2 i k. č. [katastarska čestica] (zk č. 129/6) Ulica Ivana i Cvijete Huis – put površine 140 m2, sve upisane u posjedovni list 4492 k. o. [katastarska općina] odnosno u zk ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

16. Tuženik navodi da je nakon pravomoćnosti II. izmjene lokacijske dozvole, 14. veljače 2023. župan tužitelja uputio dopis pročelniku Upravnog odjela tužitelja u kojem traži da taj odjel do daljnjega ne izdaje akt koji bi bio suprotan isključivoj namjeni nekretnine sukladno Ugovoru o kupoprodaji te je uz dopis priložio izvod iz Prostornog plana Grada Zaboka od 22. listopada 2021. u kojem se navodi da se Dom umirovljenika koji je izgrađen na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] mora koristi za svrhu za koju je izgrađen i ne može se prenamijeniti za stambene, poslovne ili slične sadržaje, ali da se takvi sadržaji mogu graditi na neizgrađenom sjeveroistočnom dijelu čestice.

17. Tuženik napominje da je k. č. [katastarska čestica] (zk č. 129/5) k. o. [katastarska općina] nastala od sjeveroistočnog dijela ranije k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], dakle, da ista predstavlja dio na kojem se prema aktualnom Prostornom planu Grada Zaboka mogu graditi stambeni, poslovni i slični sadržaji.

18. Stoga da je tuženik 29. listopada 2023. podnio zahtjev za izdavanje građevinske dozvole za izgradnju višestambene zgrade s 44 stana na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koji postupak da je u tijeku, a kako ga tužitelj želi osujetiti, to da je podnio predmetnu tužbu temeljem koje je ishodio prekid navedenog upravnog postupka za izdavanje građevinske dozvole.

19. Zaključno, s obzirom da ne postoji niti lokacijska niti građevinska dozvola za izvođenje radova iz faze B (faze III iz idejnog projekta), to da tuženik niti ne smije poduzeti izvođenje tih radova, u smislu odredbe čl. 106. Zakona o gradnji (Narodne novine, broj: 153/2013., 20/2017., 39/2019., 125/2019., 145/2024., dalje u tekstu: Zakon o gradnji). Osim toga, da djelatnost doma za starije i nemoćne osobe može obavljati isključivo trgovačka društva ili ustanove koje su osnovane sukladno Zakonu o socijalnoj pomoći, Zakonu o ustanovama i Pravilniku o minimalnim uvjetima za pružanje socijalnih usluga, a što da tuženik, koji se bavi građevinom, nikako nije.

20. Stoga predlaže tužbeni zahtjev odbiti kao neosnovan.

21. U podnesku od 22. kolovoza 2025. tužitelj naznačuje vrijednost predmeta spora u iznosu od 6.631,00 EUR. Ističe da je tuženik samo djelomično ispunio svoje obveze iz Ugovora o kupoprodaji nekretnine te da još nije ispunio svoju obvezu izvršenja radova iz faze B koja obuhvaća izgradnju dijela zgrade koji je opisan kao treća faza u idejnom projektu izrađenom po Tabor d.o.o. Tužitelju je jasno da se građevinski radovi na fazi B ne mogu poduzimati bez izdane lokacijske i građevinske dozvole, zbog čega smatra da je dužnost tuženik da te dozvole ishodi. Ističe da je po žalbi tuženika rješenje o prekidu upravnog postupka za izdavanje građevinske dozvole za izgradnju stambene zgrade s 44 stana na nekretnini koja je predmet Ugovora o kupoprodaji, poništeno od strane drugostupanjskog upravnog tijela te je tužitelj protiv te odluke pokrenuo upravni spor. Tužitelj smatra da je tuženikov zahtjev za izdavanje građevinske dozvole za izgradnju višestambene zgrade s 44 stana na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] suprotan sklopljenom Ugovoru o kupoprodaji nekretnine, odnosno njegovom Dodatku I., jer isti ukazuje na namjeru tuženika da predmetni ugovor ne izvrši. Tužitelj preinačuje tužbu na način da zahtijeva da se tuženiku naloži povući zahtjev za izdavanje građevinske dozvole za izgradnju višestambene zgrade s 44 stana na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koji postupak se vodi kod tužitelja pod klasom UP/I-361-03/23-01/000440 (stavak I.), da se tuženiku naloži ishoditi potrebnu dokumentaciju za početak gradnje doma za starije i nemoćne osobe – faza B koja obuhvaća izgradnju dijela zgrade koji je opisan kao treća faza u idejnom projektu izrađenom po Tabor d.o.o. pod brojem T.D. 08/13 od 12/2013, u roku od jedne godine (stavak II.), da se tuženiku naloži započeti radove na izgradnji doma za starije i nemoćne osobe – faza B koja obuhvaća izgradnju dijela zgrade koji je opisan kao treća faza u idejnom projektu izrađenom po Tabor d.o.o. pod brojem T.D.

08/13 od 12/2013 i iste završiti u roku od 4 godine (stavak III.) te da se tuženiku naloži započeti obavljanje djelatnosti doma za starije i nemoćne osobe u dijelu zgrade koji je opisan kao treća faza u idejnom projektu izrađenom po Tabor d.o.o. pod brojem T.D.

08/13 od 12/2013, u roku od 4 godine nakon dovršetka izgradnje tog dijela zgrade (stavak IV.).

22. Na pripremnom ročištu održanom 3. listopada 2025. tuženik se je protivio preinaci tužbe te novonaznačenoj vrijednosti predmeta spora u iznosu od 6.631,00 EUR.

23. Sud je rješenjem donesenim na tom ročištu dopustio preinaku tužbe prema podnesku tužitelja od 22. kolovoza 2025. te je utvrdio vrijednost predmeta spora u iznosu od 6.631,00 EUR, iz razloga koji će biti pojašnjeni u nastavku presude.

24. U daljnjem tijeku postupka tuženik je tvrdio da je župan tužitelja prešutno i izrijekom dao suglasnost na parcelaciju k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] tijekom koje je formirana nova k. č. [katastarska čestica] koja u naravi predstavlja sjeveroistočni dio ranije čestice, na kojem se prema Prostornom planu Grada Zaboka smiju graditi stambeni, poslovni i drugi sadržaji. Prije svega da je rješenje od 24. studenog 2020. o II. izmjeni lokacijske dozvole kojom je je lokacijska dozvola ukinuta za fazu III radova iz idejnog projekta koja odgovara fazi B radova iz Ugovora o kupoprodaji, doneseno uz suglasnost pročelnika upravnog odjela tužitelja, LZ, a koju suglasnost da je isti mogao dati samo uz znanje župana tužitelja. Nadalje, da su tom rješenju prethodili pregovori koji su vođeni između stranaka, a koji su se intenzivirali nakon što je dom za starije i nemoćne osobe Leonardo bio sagrađen te je izdana uporabna dozvola, a župan tužitelj je htio da isti počne s radom, a kako obavljanje te socijalne djelatnosti nije tuženikova glavna djelatnost, tijekom 2020. su vođeni pregovori s SZ, koju da je zastupa isti odvjetnik koji danas zastupa tužitelja, koju da je s tuženikom spojio upravo tužitelj. SZ da je vodila već sličnu ustanovu u Oroslavju te je trebala s tuženikom sklopiti ugovor o dugoročnom zakupu predmetne zgrade doma za starije i nemoćne na 20 godina te sama obavljati tu djelatnost, a nakon tih 20 godina bi stekla u vlasništvo predmetnu zgradu doma. Iako do toga na kraju nije došlo, župan tužitelja da je tuženiku obećavao da će nakon sklapanja tog ugovora s SZ, tuženiku biti izdana, od strane tužitelja, izmjena lokacijske dozvole kojom će se izmijeniti uvjeti gradnje i omogućiti formiranje nove k. č. [katastarska čestica] površine cca 2874 m2 (za buduću gradnju stambeno-poslovnog objekta) i k. č. [katastarska čestica] površine 137 m2 (put) sve k. o. [katastarska općina]. Nakon što su pregovori s SZ propali, tužitelj da je dopisom od 6. srpnja 2020. predložio Gradu Zaboku izmjenu Prostornog plana na način da se za k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] predvidi izuzetak od površina mješovite namjene s oznakom M te da se navede da je ista namijenjena isključivo za dom za starije i nemoćne osobe“. Grad Zabok da je odbio tužiteljev prijedlog. Međutim, tuženik tvrdi da je prilikom otvaranja Doma za starije i nemoćne osobe Leonardo, 22. listopada 2020., župan tužitelja usmeno izjavio zastupniku po zakonu tuženika BZ da će mu se sada izdati izmjena lokacijske dozvole prema zahtjevu od 28. veljače 2020.

25. Tužitelj navodi da iz svih pisanih dokaza proizlazi da je tužitelj ustrajao na tome da tuženik ispuni preuzetu ugovornu obvezu izgradnje faze B (faze III iz idejnog projekta), u koju svrhu je tražio prekid postupka izdavanja građevinske dozvole za izgradnju višestambene zgrade umjesto doma za starije i nemoćne osobe, a prije tog je i predlagao Gradu Zaboku da izmjeni Prostorni plan na način da na predmetnoj k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] onemogući izgradnju poslovnih, stambenih i sličnih sadržaja, tako da je neživotno da bi župan tužitelja usmeno obećavao zastupniku po zakonu tuženika izmjenu lokacijske dozvole, a činjenica da je ista ipak izdana da upravo upućuje na to da župan tužitelja na to nije utjecao.

26. Tijekom dokaznog postupka pročitani su Ugovor o kupoprodaji nekretnine (list 6. – 10. spisa), Dodatak I. Ugovoru o kupoprodaji nekretnine (list 11. – 12. spisa), Dodatak II. Ugovoru o kupoprodaji nekretnine (list 13. – 14. spisa), Dodatak III. Ugovoru o kupoprodaji nekretnine (list 15. – 16. spisa), uporabna dozvola od 21. prosinca 2018. (list 17. – 18. spisa), dopis tuženika od 2. siječnja 2023. (list 19. – 20. spisa), dopis tužitelja od 20. prosinca 2022. (list 21. – 22. spisa), dopis tuženika od 24. travnja 2024. (list 23. – 24. spisa), lokacijska dozvola od 10. studenog 2014. s prilozima (list 36. – 74. spisa), izmjena/dopuna lokacijske dozvole od 1. srpnja 2015. (list 75. – 78. spisa), građevinska dozvola od 2. ožujka 2016. (list 79. – 83. spisa), rješenje o izmjeni i dopuni građevinske dozvole od 8. kolovoza 2018. (list 84. – 88. spisa), rješenje tužitelja od 20. listopada 2020. o ispunjavanju minimalnih tehničkih uvjeta Doma Leonardo (list 90. – 95. spisa), rješenje o II. izmjeni/dopuni lokacijske dozvole od 24. studenog 2020. (list 96. – 99. spisa), dopis tužitelja od 14. veljače 2023. (list 100. spisa), izvadak iz Prostornog plana Grada Zaboka (list 101. spisa), dopis tuženika od 2. siječnja 2023. (list 102. – 103. spisa), terminski plan – gantogram (list 111. i 113. spisa), geodetski elaborat za katastar za k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] s popratnom dokumentacijom (list 114. – 226. i 233. – 234. spisa), uporabna dozvola od 21. prosinca 2018. (list 227. – 228. spisa), dokumentacija iz spisa tužitelja klase UP/I-361-03/23- 01/000440 koji je otvoren povodom zahtjeva tuženika za izdavanje građevinske dozvole (list 236. – 250. spisa), urbanističko-arhitektonska studija prostora bivše opće bolnice Zabok, izrađena od strane mikelić vreš arhitektiti d.o.o. u studenom 2009. (list 261. – 337. spisa), dokumentacija dostavljena uz podnesak tužitelja od 22. kolovoza 2025. (list 338. – 348. spisa), idejni projekt društva Tabor d.o.o., oznake TD 08/13 iz prosinca 2013. (list 349. – 434. spisa), zahtjev tuženika za izdavanje građevinske dozvole od 23. listopada 2023. s prilozima (list 435. – 476. spisa), rješenje o prekidu upravnog postupka izdavanja građevinske dozvole, rješenje nadležnog ministarstva kojim se to rješenje poništava, upravna tužba koju je tužitelj podnio protiv tog drugostupanjskog rješenja (list 477. – 488. spisa), ispisi s web stranica o otvaranju Doma Leonardo (list 498. – 500. spisa), isprave iz spisa tužitelja, klasa UP/I-350-05/20- 01/000004 – izmjena i dopuna lokacijske dozvole (list 501. – 527. spisa), ispis e-mail korespondencije (list 528. – 588. spisa), Ugovor o zakupu nekretnine-poslovnog prostora sklopljen 2. listopada 2020. između tuženika kao zakupodavca i Doma za starije i nemoćne osobe Leonardo kao zakupnika (list 589. – 602. spisa), dopis tužitelja od 14. listopada 2025. (list 603. – 605. spisa), obavijest gradonačelnika Grada Zaboka od 14. rujna 2020. (list 608. spisa), prijedlog/primjedba tužitelja na Prostorni plan Grada Zaboka dostavljena e-mailom (list 609. - 611. spisa), dopis tužitelja od 20. prosinca 2022. (list 612. – 613. spisa) te su saslušane stranke, na strani tužitelja župan UZ (list 620. – 622. spisa), a na strani tuženika njegov zastupnik po zakonu BZ (list 622. – 625. spisa).

27. Ocjenom izvedenih dokaza, sukladno odredbi čl. 8. ZPP-a, sud je zaključio da su tužbeni zahtjevi pod točkama 1. i 2. neosnovani, dok su tužbeni zahtjevi pod točkama 3. i 4. osnovani.

28. Predmet spora jest ispunjenje preuzete ugovorne obveze izvršenje radova iz faze B – izgradnje doma za starije i nemoćne osobe na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (danas k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]) te započinjanja djelatnosti doma za starije i nemoćne u toj zgradi.

29. Među strankama je nesporno da su sklopile Ugovor o kupoprodaji nekretnina s Dodacima I., II. i III. te da je prema tom ugovoru tuženik bio dužan izvršiti radove iz faze A (faza I. i II. iz idejnog projekta) – izgradnja doma za starije i nemoćne osobe i ishođenje uporabne dozvole za taj dom, ali i izvršiti radove iz faze B (faza III. iz idejnog projekta) – izgradnja još jednog doma (li proširenja postojećeg) za starije i nemoćne osobe te započeti s obavljanjem te socijalne djelatnosti u toj zgradi.

30. Nesporno je da je tuženik izgradio Dom za starije i nemoćne osobe Leonardo te da je isti započeo s radom, čime je ispunio preuzetu ugovornu obvezu izgradnje faze A i ishođenja uporabne dozvole za taj objekt, a da nije niti započeo s radovima iz faze B (faze III. iz idejnog projekta), a time niti s obavljanje djelatnosti doma za starije i nemoćne koji je trebao biti izgrađen u okviru te faze te da niti nema namjeru započeti s tim radovima i s tom djelatnošću.

31. Sporno je da li je došlo do izmjene Ugovora o kupoprodaji nekretnina na način da je tuženik oslobođen ugovorne obveze izvršenja radova iz faze B te započinjanja djelatnosti doma za starije i nemoćne koji je trebao biti izgrađen u okviru te faze.

32. Prije svega, u odnosu na istaknuti prigovor stvarne nenadležnosti ovog suda, ističe se da se nadležnost ovog suda u predmetnom sporu između dvije pravne osobe temelji na odredbi čl. 34.b t. 1. ZPP-a prema kojoj trgovački sudovi u parničnom postupku u prvom stupnju sude u sporovima između pravnih osoba, u sporovima između pravnih osoba i fizičkih osoba koje obavljaju registriranu djelatnost ako se radi o sporu u vezi s njihovom djelatnošću, kao i između fizičkih osoba koje obavljaju registriranu djelatnost ako se radi o sporu u vezi s njihovom djelatnošću, ako nije riječ o sporovima u kojima prema tom zakonu uvijek sude općinski sudovi (čl. 34. st. 1.), odnosno ako nije riječ o sporovima za koje je zakonom utvrđena nadležnost nekoga drugog suda.

33. Dakle, ako se radi o sporu između pravne i fizičke osobe koja obavlja registriranu djelatnost, tada je potrebno da se spor vodi u vezi te registrirane djelatnosti, ali kada se radi o sporu između dvije pravne osobe, tada nije bitno što je predmet spora, već se stvarna nadležnost trgovačkog suda zasniva isključivo temeljem personalnog kriterija – da se radi o sporu između dvije pravne osobe.

34. Budući da su i tužitelj i tuženik pravne osobe te da je sjedište tuženika na području Zaboka, to je od svih trgovačkih sudova za suđenje u ovoj pravnoj stvari mjesno nadležan upravo ovaj sud, budući da se sjedište tuženika nalazi na području ovog suda (čl. 48. st. 1. ZPP-a u vezi čl. 6. točka IX. Zakona o područjima i sjedištima sudova /Narodne novine, broj: 67/2018., 21/2022./).

35. Stoga je tuženikov prigovor stvarne nenadležnosti ovog suda valjalo odbiti kao neosnovan.

36. U odnosu na istaknuti prigovor pogrešno naznačene vrijednosti predmeta spora, sud naglašava da je predmet ovog spora ispunjenje Ugovora o kupoprodaji u dijelu u kojem se ostvaruje njegova socijalna funkcija, radi koje je isti i sklopljen, a to je izgradnja novog/proširenje postojećeg doma za starije i nemoćne osobe i njegovo stavljanje u funkciju. Dakle, ne radi se ovdje o ugovoru o građenju, koji je trgovački ugovor, predmet kojeg je naplatno obavljanje građevinskih radova, već se u ovom predmetu radi o ispunjenju socijalnog uvjeta radi kojeg je i sklopljen ugovor o kupoprodaji nekretnine u javnom vlasništvu, slijedom čega je sud smatrao da je naznačena vrijednost predmeta spora u iznosu od 6.631,00 EUR primjerena predmetu spora, u smislu odredbe čl. 40. st. 3. ZPP-a.

37. Sud je dopustio preinaku tužbe prema podnesku tužitelja od 22. kolovoza 2025., dodavanjem novih tužbenih zahtjeva uz postojeći, jer je smatrao da je ista svrsishodna za konačno rješenje odnosa među predmetnim parničnim strankama (čl. 190. st. 3. ZPP-a u vezi čl. 191. st. 1. ZPP-a).

38. Iz dostavljenog Ugovora o kupoprodaji nekretnine proizlazi da je tuženik izabran kao kupac u postupku javnog prikupljanja ponuda, da je predmet kupoprodaje nekretnina oznake k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (zk. č. 129/1 upisana u zk ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]), površine 6406 m2, a koja se nalazi u Zaboku, Gajeva ulica 13 te se izričito navodi da tužitelj prodaje, a tuženik kupuje tu nekretninu isključivo za namjenu izgradnje doma za starije i nemoćne osobe, kojeg je kupac trebao projektirati i izgraditi sukladno zahtjevima Urbanističko-arhitektonskog idejnog rješenja izrađenog od strane mva mikelić vreš arhitekti d.o.o., koje čini sastavni dio ugovora, a na konačni idejni projekt dobiti suglasnost prodavatelja (čl. I., II. i III. Ugovora).

39. Kupac se je obvezao: 1. na nekretnini koja je predmet ugovora izgraditi dom za starije i nemoćne osobe sukladno zahtjevima Idejnog rješenja odnosno na temelju idejnog projekta na koji je prodavatelj dao suglasnost, 2. započeti radove na izgradnji doma za starije i nemoćne osobe najkasnije u roku od 10 mjeseci od dana sklapanja tog ugovora i 3. započeti obavljati djelatnost doma za starije i nemoćne osobe najkasnije u roku od 30 mjeseci od dana sklapanja tog ugovora (čl. VII. Ugovora o kupoprodaji).

40. Ugovoreno je da prodavatelj ima pravo na raskid ugovora u slučaju da uskrati suglasnost kupcu na idejni projekt izgradnje doma za starije i nemoćne osobe i u slučaju da kupac, bez opravdanog razloga, ne ispuni obveze iz čl. VII. t. 2. i 3. ugovora (čl. VIII. Ugovora o kupoprodaji).

41. S druge strane, s obzirom da su se na dijelu predmetne nekretnine, u zgradi Doma zdravlja, nalazile ordinacije primarne zdravstvene zaštite, prodavatelju je dan rok od 10 mjeseci za ispražnjenje te nekretnine od osoba i stvari i predaje tog dijela u posjed kupcu (čl. X. Ugovora o kupoprodaji).

42. S obzirom da tužitelj nije u roku od 10 mjeseci od sklapanja Ugovora o kupoprodaji ispraznio dio predmetne nekretnine od osoba i stvari, tuženik nije mogao ispuniti svoje obveze iz čl. VII. t. 2. i 3. istog ugovora, slijedom čega su stranke pristupile sklapanju Dodatka I. kojim je izmijenjen čl. VII. t. 2. i 3. predmetnog ugovora, na način da se kupac obvezuje izvesti gradnju u dvije faze: faza A koja obuhvaća dovršetak do pune gotovosti i početak obavljanja djelatnosti doma za starije i nemoćne osobe u dijelovima zgrade koji su opisani kao prva i druga faza u idejnom projektu izrađenom po Tabor d.o.o. broj T.D. 08/13 od 12/2013 i dovršetak rušenja postojeće zgrade Doma zdravlja te ograđivanje cijelog dvorišta doma, radi onemogućavanja pristupa neovlaštenim osobama dvorištu doma te faza B koja obuhvaća izgradnju dijela zgrade koji je opisan kao treća faza prema navedenom idejnom projektu, do pune gotovosti i obavljanje djelatnosti doma za starije i nemoćne osobe u cijeloj zgradi (točka 2.), započeti radove na izgradnji doma za starije i nemoćne osobe – faza A najkasnije do 1. lipnja 2015 (točka 3.), završiti radove iz faze A i započeti obavljati djelatnost doma do 1. svibnja 2017. (točka 4.) te započeti radove na izgradnji doma za starije i nemoćne osobe – faza B najkasnije u roku od 4 godine od završetka radova iz faze A i iste završiti te započeti obavljati djelatnost doma (faza B) u naredne 4 godine (točka 4.).

43. Istodobno su izmijenjene na odgovarajući način odredbe čl. VIII. i X. Ugovora o kupoprodaji (rako da tužitelj ima pravo jednostrano raskinuti ugovor ako tuženik ne ispuni svoje obveze iz čl. VII. t. 1., 2., 3. i 4 te tako da ej tužitelj dužan osloboditi dio nekretnine od osoba i stvari iz ordinacija primarne zdravstvene zaštite do 1. svibnja 2015.).

44. Dodatkom II. Ugovora o kupoprodaji stranke su ugovorile novi rok dovršetka radova iz faze A te izmijenile odredbu čl. VII. t. 4. na način da ista glasi da je kupac obvezan ishoditi uporabnu dozvolu za radove iz faze A do 25. lipnja 2018.

45. Konačno, Dodatkom III. stranke su izmijenile rok za ishođenje uporabne dozvole za radove iz faze A (čl. VII. t. 4.) do 30. rujna 2018.

46. Ugovor o kupoprodaji nekretnine jest formalan ugovor, što znači da isti mora biti sklopljen u pisanom obliku, u protivnom ne proizvodi pravne učinke (čl. 377. ZOO-a u vezi čl. 290. st. 1. ZOO-a).

47. Zahtjev zakona da ugovor bude sklopljen u određenom obliku važi i za sve kasnije izmjene i dopune ugovora (čl. 286. st. 2. ZOO-a).

48. Upravo zato su stranke sklapale Dodatke I., II. i III. Ugovoru o kupoprodaji nekretnine u pisanom obliku te su još, k tome, na istima ovjeravali svoje potpise kod javnog bilježnika, kao što je to učinjeno s potpisima na osnovnom ugovoru.

49. Međutim, prema odredbi čl. 286. st. 3. i 4. ZOO-a pravovaljane su kasnije usmene dopune o sporednim točkama o kojima u ugovoru propisanog oblika nije ništa rečeno ako to nije protivno cilju radi kojega je oblik propisan. Isto tako, pravovaljane su i kasnije usmene pogodbe kojima se umanjuju ili olakšavaju obveze jedne ili druge strane ako je poseban oblik propisan samo u interesu ugovornih strana.

50. Pisana forma kod ugovora o kupoprodaji nekretnine nije propisana samo u interesu ugovornih strana, već u svrhu sigurnosti pravnog prometa nekretnina te zaštite trećih osoba u tom pravnom prometu.

51. Nadalje, obveza tuženika na poduzimanje radova izgradnje dijela zgrade koji je opisan kao treća faza u idejnom projektu izrađenom po društvu Tabor d.o.o., a koja se u ugovoru naziva faza B, do pune gotovosti i obavljanje djelatnosti doma za starije i nemoćne osobe u cijeloj zgradi (započeti radove u roku od 4 godine od dovršetka radova iz faze A te započeti djelatnost u narednih 4 godine) nije sporedna točka Ugovora o kupoprodaji, već jedna od glavnih obveza tuženika bez čijeg preuzimanja ne bi uopće došlo do sklapanja tog ugovora, a i ne radi se o situaciji da o tome u ugovoru nije ništa rečeno, s obzirom da je ta obveza izričito ugovorena.

52. Stoga ovaj sud smatra da nema mjesta primjeni odredaba čl. 286. st. 3. i 4. ZOO-a, dakle, da u konkretnom slučaju parnične stranke nisu mogle izmijeniti sadržaj Ugovora o kupoprodaji nekretnine usmenim putem, već isključivo u pisanom obliku.

53. Kao što taj ugovor stranke nisu mogle izmijeniti usmenim putem, nisu ga mogle izmijeniti niti konkludentno (poduzimanjem radnji iz kojih bi se trebalo zaključiti da odustaju od ugovora ili neke ugovorne obveze).

54. Stoga niti rješenje Upravnog odjela tužitelja od 24. studenog 2020. o II. izmjeni i/ili dopuni lokacijske dozvole, kojim se mijenja lokacijska dozvola koja je izdana za rekonstrukciju – dogradnju bivše bolnice u dom za starije i nemoćne u Zaboku na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], na način da izreka iste glasi ''- za rekonstrukciju – dogradnju bivše bolnice u dom za starije i nemoćne u Zaboku na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], 2.b skupine, faza I. i II. (bez faze III. koja se ukida)'', sve prema idejnom projektu izrađenom po Tabor d.o.o., oznake TD 01/20 iz veljače 2020., nema značaj konkludentne izmjene pisanog Ugovora o kupoprodaji nekretnine u smislu oslobođenja tuženika od obveze izvođenja radova iz faze B (faze III iz idejnog projekta).

55. Međutim, sve i kada to ne bi bilo tako, dakle, sve i kada bi se smatralo da su stranke mogle predmetni Ugovor o kupoprodaji nekretnine izmijeniti usmenim putem, sud je saslušanjem zastupnika po zakonu stranaka zaključio da takav usmeni dogovor nije postignut.

56. Zastupnik po zakonu tužitelja, župan UZ u svom iskazu navodi da od kad je on preuzeo funkciju župana tužitelja i počeo razgovarati s BZ vezano za ispunjavanje predmetnog Ugovora o kupoprodaji nekretnine, da je BZ tvrdio da je investicija izgradnje doma za starije i nemoćne osobe za njega neisplativa. Upravo zbog toga da je i sastavljen prvi dodatak Ugovoru o kupoprodaji nekretnine u 2015. kada se je izgradnja predmetnog doma podijelila u dvije faze, fazu A i fazu B, a sve kako bi se tuženiku omogućilo da s fazom B započne tek kada faza A bude dovršena, dom otvoren i počne zarađivati. Već prije nego li je dovršena faza A u 2020., BZ da je napravio elaborat iz kojega proizlazi da mu se ne isplati ići u fazu B, a kako za županiju nije bila opcija da se skroz odustane od faze B, to da je on razgovarao s BZ o 4 varijante. Prije svega, prva varijanta je bila da se ugovor u cijelosti ispuni ovakav kakav jest, s obzirom da dom i sada ima 90 korisnika, a podnio je zahtjev za dodatnih 20 korisnika, što je njegov puni kapacitet, dakle, da je očito da zainteresiranih korisnika itekako ima. Druga varijanta da se je sastojala u tome županija otkupi od tuženika natrag taj dio neizgrađenog zemljišta i raspiše novi natječaj kako bi novom poduzetniku dala taj dio zemljišta u istu svrhu sa izgradnjom doma za starije i nemoćne osobe. Treća varijanta da je bila da ako se odobri tuženiku odustanak od faze B projekta i dozvoli mu se da na tom neizgrađenom dijelu nekretnine izgradi stambeno-poslovnu zgradu, da u tom objektu preda u vlasništvo županiji prostor od 300 m2 za potrebe cjelodnevnog boravka oboljelih od U. I četvrta varijanta da je da ako se tuženika oslobodi od izgradnje faze B, da tuženik na drugoj lokaciji izgradi i preda u vlasništvo županiji prostor površine 300 m2 za potrebe cjelodnevnog boravka oboljelih od Alzheimera. Nažalost, dogovor da nije postignut niti po pitanju jedne od tih varijanti, a kada je on ustanovio da je tuženik podnio zahtjev za izdavanje građevinske dozvole za izgradnju stambeno-poslovne zgrade na tom neizgrađenom dijelu nekretnine, a prije toga da je bio i obaviješten od strane tuženika da tuženik definitivno neće provesti fazu B izgradnje predmetnog objekta, da je uputio dopis upravnom odjelu za graditeljstvo županije da se ne izdaje građevinska dozvola, s obzirom da bi to bilo protivno važećem ugovoru koju je sklopljen između predmetnih parničnih stranaka. Napomenuo je da je odluka o eventualnoj izmjeni ugovora o kupoprodaji, kao što je bila i odluka o njegovom sklapanju, u ingerenciji županijske skupštine. Dakle, da sve i da je on postigao s gospodinom BZ dogovor u pogledu jedne od navedenih varijanti, da bi on morao podnijeti prijedlog županijskoj skupštini za donošenje odluke za izmjenu predmetnog ugovora o kupoprodaji i tek ako bi ista takvu odluku izglasala, da bi ga tada mogla ovlastiti na sklapanje takvog ugovora o izmjeni ugovora o kupoprodaji. Iz priloženog spisa da se vidi da do toga nije došlo.

57. Na pitanje punomoćnice tuženika da li je tijekom pregovora s gospodinom BZ ovaj nešto nudio županiji, župan UZ je odgovorio da im je on ponudio dati u vlasništvo prostor površine 100 m2, a razliku do ovih 200 m2 je ponudio da županija plati po tržišnim cijenama. Na daljnje pitanje punomoćnice tuženika da li mu je nudio konkretan prostor na nekoj drugoj lokaciji, župan UZ je odgovorio da je bilo razgovora o prostoru na drugoj lokaciji, ali da konkretan prostor nije ponuđen. Na daljnje pitanje punomoćnice tuženika da li je rađena procjena vrijednosti neizgrađenog dijela zemljišta te da li se je on tijekom pregovora s tuženikom rukovodio tom procjenom, župan UZ je odgovorio da je rađena procjena, da se ne sjeća više iznosa koji je njome utvrđen, ali da se sjeća da je gospodin BZ usporedio tu procjenu sa tržišnom cijenom m2 stambenog prostora na tom području te utvrdio da se radi o vrijednosti 100 m2 stambenog prostora, međutim, da kada je županija objavljivala natječaj za prodaju predmetne nekretnine, ista da je formirala cijenu upravo iz razloga što se nekretnina prodavala u svrhu izgradnje doma za starije i nemoćne osobe, a da je cijelu tu nekretninu prodavala kao građevinsko zemljište za izgradnju stanova, tada bi cijena bila kudikamo veća te bi se javio veći broj ponuditelja.

58. Zastupnik po zakonu tuženika BZ u svom iskazu navodi da prije sklapanja Ugovora o kupoprodaji u ožujku 2013. nije imao dovoljno vremena kako bi napravio detaljnu analizu svih troškova koje će imati prilikom realizacije investicije izgradnje doma za starije i nemoćne osobe. Da je počeo shvaćati da je ta investicija neisplativa vrlo brzo nakon kupnje kada je utvrdio da nije dobro formirana građevinska čestica zbog čega da je morao kupiti još jednu česticu od Grada Zaboka te je snosio troškove izmjena lokacijske dozvole, a na što da mu je župan samo rekao da je to njegova privatna investicija i da on snosi rizik povećanja troškova. Prije sklapanja prvog dodatka Ugovoru o kupoprodaji u 2015. da je razgovarao s županom o neisplativosti predmetne investicije i tada da su razgovarali o podijeli investicije na fazu A i fazu B te su se usmeno dogovorili da je potrebno izgraditi fazu A, a nakon toga da on može sam odlučiti hoće li ići u fazu B s obzirom na isplativost cijele investicije. Međutim , kada je dobio taj dodatak na potpis, da je vidio da u njemu stoji da je i faza B njegova ugovorna obveza i kada je upitao pravnicu koja ga je sastavljala zašto je to tako, da mu je ona odgovorila da je župan na tome inzistirao zbog županijske skupštine i javnog mijenja. Napomenuo je da je njega cijela ta investicija izgradnje doma za starije i nemoćne osobe koštala oko 5 milijuna EUR, a mjesečna zakupnina koju plaća korisnik tog doma i osoba koja obavlja djelatnost tog doma da je iznosila 12.000,00 EUR, a sada je zbog povećanja kapaciteta povećana na 15.000,00 EUR mjesečno. Tvrdi da se radi se o sniženoj, netržišnoj zakupnini koju da im je on ponudio kako bi omogućio funkcioniranje doma za starije i nemoćne osobe, budući da oni tržišnu zakupninu ne bi mogli plaćati. Napomenuo je da je prethodno i sam pokušao obavljati djelatnost doma za starije i nemoćne, ali da u tome nije uspio. U jednom trenutku da je ponudio županu da županija otkupi tu nekretninu s domom za starije i nemoćne, tako da ona njime upravlja, ali da on na to nije pristao. U veljači 2020. da su se on i župan usmeno dogovorili da na preostalom neizgrađenom dijelu zemljišta može izgraditi stambenu komercijalnu zgradu te je upravo zbog tog dogovora, a nakon što je otvoren dom za starije i nemoćne osobe, županija njemu omogućila parcelaciju predmetne nekretnine, tako da je od neizgrađenog dijela prodane čestice formirana nova čestica na kojoj je moguće graditi stambeno-poslovne sadržaje. On kao privatni investitor da je uložio više u socijalnu skrb na području te županije, nego li sama županija. Tvrdi da je predlagao i molio da županija na određeni način sufinancira djelatnost tog doma, na što da oni nisu pristali, s time da se on kao privatni investitor, za razliku od županije, ne može putem nadležnog ministarstva javiti za dodjelu bespovratnih sredstava. Njegova odvjetnica da je sastavila prijedlog IV. dodatka Ugovora o kupoprodaji prema kojem bi se odustalo od faze B izgradnje i njemu u potpunosti omogućilo da na neizgrađenom dijelu nekretnine izgradi zgradu komercijalnog sadržaja, ali županija da taj dodatak nije potpisala uz obrazloženje da se vode nekakvi izvidi na DORH-u.

59. Na pitanje punomoćnice tuženika kada je podnio zahtjev za drugu izmjenu lokacijske dozvole, kada je ista izdana, a kada je otvoren dom za starije i nemoćne, BZ je odgovorio da je zahtjev za drugu izmjenu lokacijske dozvole podnesen u travnju ili svibnju 2020., da je dom otvoren u listopadu 2020., a da je izmjena lokacijske izdana u prosincu 2020. te da je na otvorenju doma razgovarao s županom o odobrenju te druge izmjene lokacijske dozvole, sve u svrhu omogućavanja parcelacije predmetne nekretnine, kojom prilikom da mu je župan rekao da s obzirom da je dom otvoren, da će se to riješiti, dakle, da će biti izdana druga izmjena lokacijske dozvole. Na daljnje pitanje punomoćnice tuženika da li je ponudio županiji zamjensku lokaciju za oboljele od U, BZ je odgovorio da jest, da je ponudio županiji 200 m2 na lokaciji u [adresa], ali da su mu iz županije odgovorili da im ne odgovara ta lokacija, jer nije u centru Zaboka. Osim toga, da je ponudio županiji da se u prizemlju postojećeg doma za starije i nemoćne uredi 250 m2 te da se taj prostor etažira i prenese u vlasništvo županiji, ali da bi to smanjilo kapacitet predmetnog doma, odnosno da bi dom ostao na 96 korisnika, ali županija da nije niti na to pristala.

60. Nakon toga je sud odlučio ponovno ispitati župana UZ.

61. Na pitanje suda da li je tuženik nudio tužitelju zamjensku lokaciju za oboljele od U u [adresa], župan UZ je odgovorio potvrdno, ali je tvrdio da ta lokacija nije odgovarala potrebama županije, ne iz razloga što se nalazila u [adresa], već iz razloga što je županiji trebalo 300 m2 za 30 korisnika, što je bila procjena Upravnog odjela za zdravstvo i socijalnu skrb županije, a tuženik je nudio županiji 200 m2. Na daljnje pitanje suda zašto je pored postojećeg Ugovora o kupoprodaji Upravni odjel za prostorno uređenje, gradnju i zaštitu tužitelja u 2020. izdao drugu izmjenu lokacijske dozvole kojim ista ukida fazu B, koja odgovara fazi 3. iz idejnog projekta, župan B je odgovorio da je to iz razloga što je to u skladu sa postojećim Prostornim planom Grada Zaboka, ali da to ne mijenja činjenicu da je tuženik s tužiteljem sklopio ugovor kojim se tuženik obvezao izgraditi tu fazu B.

62. Nakon toga je punomoćnica tuženika nastavila s ispitivanjem zastupnika po zakonu tuženika.

63. Na pitanje punomoćnice tuženika koliko puta je tijekom 2020. razgovarao s županom vezano za izdavanje druge izmjene lokacijske dozvole, BZ je odgovorio da je razgovarao s njime nekoliko puta i da mu je svaki puta on rekao da će ta druga izmjena biti izdana nakon otvorenja doma. Na daljnje pitanje punomoćnice tuženika tko je sve bio prisutan na sastanku koji je bio održan u prostorima Hrvatskog zavoda za javno zdravstvo u veljači 2020., na kojem da je usmeno dogovoreno da će se na preostalom neizgrađenom dijelu zemljišta moći graditi komercijalni sadržaji, BZ je odgovorio da su bili prisutni on, UZ, Marijan Sente i potencijalna zakupnica SZ. Napomenuo je da je tržišna najamnina na tom području 12 EUR/m2, dok on predmetni dom daje u zakup po cijeni od 6 EUR/m2.

64. Nakon toga je punomoćnik tužitelja imao pitanja za zastupnika po zakonu tužitelja.

65. Na pitanje punomoćnika tužitelja da li je on s BZ na tom sastanku u veljači 2020. razgovarao o izdavanju druge dopune lokacijske dozvole, župan UZ je odgovorio da nije, da županija nije nikada niti usmeno niti pismeno rekla da se faza B izgradnje doma za starije i nemoćne može pretvoriti u izgradnju stambenog objekta s 44 stana te da je oduvijek govoreno da se bez kompletnog dovršetka faze A uopće ne može razgovarati o fazi B, odnosno o odustajanju od faze B. Na daljnje pitanje punomoćnika tužitelja da li je on ikada razgovarao sa KZ ili pročelnikom LZ vezano za izdavanje druge izmjene lokacijske dozvole, župan UZ je odgovorio da prije izdavanja te druge izmjene lokacijske dozvole nije nikada kontaktirao sa KZ, a niti je pročelniku LZ bilo što govorio o toj izmjeni lokacijske dozvole. Naveo je da je pokušao utjecati na izmjenu Prostornog plana grada Zaboka, ali da nije uspio te da je druga izmjena lokacijske izdana sukladno postojećem prostornom planu, a ne zato što je on rekao navedenim osobama da se ista ima izdati zbog navodnog dogovora njega i BZ.

66. Nakon toga je punomoćnik tužitelja imao pitanja za zastupnika po zakonu tuženika.

67. Na pitanje punomoćnika tužitelja da li je predmetna nekretnina bila predmet prodaje na više natječaja, BZ je odgovorio da je on kupio tu nekretninu na drugom ili trećem natječaju. Na daljnje pitanje da li je na tom natječaju bilo više ponuditelja, BZ je odgovorio potvrdno. Na daljnje pitanje punomoćnika tužitelja sjeća li se koja je bila minimalna cijena za predmetnu nekretninu, koju cijenu je on ponudio i je li to bila tržišna cijena građevinskog zemljišta za izgradnju stanova na tom području, BZ je odgovorio da je on platio oko 3.200.000,00 kn za tu nekretninu i da je po njemu to bila realna, a ne snižena cijena zato što je kasnije doznao da je procjenitelj te nekretnine precijenio vrijednost građevine koja se na njoj nalazila, a koju da je tuženik gotovo u potpunosti srušio, od nje su ostali samo stupovi, kako bi izgradio postojeći dom za starije i nemoćne. Na daljnje pitanje punomoćnika tužitelja da li je prema Ugovoru o kupoprodaji kojeg je sklopio s tužiteljem , smio graditi bilo kakve komercijalne sadržaje na predmetnoj nekretnini, BZ je odgovorio da je prema prvotnom idejnom projektu kojeg je izradila županija tijekom natječaja mogao biti izgrađen kafić i trgovina, koje da on nije izgradio te je naknadno izmijenio taj idejni projekt i u toj izmjeni da su također ti komercijalni sadržaji bili predviđeni, ali na manjem prostoru i samo u funkciji doma, a ne u funkciji vanjskih korisnika. Na daljnje pitanje punomoćnika tužitelja da li je prema idejnom projektu kojeg je izradila županija bilo potrebno dokupljivati još jednu česticu, BZ je odgovorio da jest u svrhu izgradnje pristupnog puta predmetnom domu. Na daljnje pitanje sjeća li se kada je županiji podnijet na razmatranje prijedlog IV. dodatka Ugovora o kupoprodaji, BZ je odgovorio da je to bilo u prosincu 2020. Na daljnje pitanje punomoćnika tužitelja može li pojasniti zašto je tužitelju nudio 100 ili 200 m2 za potrebe oboljelih od Alzheimera ako već tvrdi da je s županom postigao dogovor da će se odustati od faze B projekta, BZ je odgovorio da je to iz razloga što se župan nije držao dogovora i kada je župan uputio dopis nadležnom upravnom tijelu da se ne izdaje građevinska dozvola za izgradnju stambeno poslovne građevine, da je u tom trenutku htio, bez odlaska na sud, mirnim putem riješiti nastali spor, omogućiti sebi povrat investicije i isplatu plaća svojim radnicima pa da je iz tog razloga ponudio županu navedene zamjenske prostore. Na daljnje pitanje punomoćnika tužitelja da li je tužitelj nudio tuženiku da od njega otkupi ovu neizgrađenu česticu na kojoj je trebala biti izgrađena faza B, BZ je odgovorio da jest, ali po cijenama iz 2013., što da njemu nije bilo prihvatljivo te da on i danas nudi tužitelju da otkupi od njega cijelu tu nekretninu, skupa s izgrađenim domom, ali po tržišnim cijenama te da mu vrati ono što je on uložio u izgradnju predmetnog doma. Na daljnje pitanje punomoćnika tužitelja da li bi mu bilo prihvatljivo da tužitelju proda tu neizgrađenu česticu na kojoj je trebala biti izgrađena faza B po današnjim tržišnim cijenama, BZ je odgovorio da ne bi, jer je on već izgradio fazu A, dakle, da je dom danas u funkciji i da je on imao svoje troškove kako bi ga do te funkcije doveo. Na daljnje pitanje punomoćnika tužitelja može li pojasniti kakva je točno uloga tužitelja kao županije bila u provedbi parcelacije nekretnine koju je kupio na javnom natječaju, BZ je odgovorio da je upravni odjel tužitelja izdao lokacijsku dozvolu i izmjene iste, a temeljem toga da je katastar proveo parcelaciju predmetne nekretnine.

68. Iz iskaza stranaka sud nije mogao izvesti zaključak da su stranke postigle usmeni dogovor po pitanju oslobođenja tuženika od ugovorne obveze izgradnje dijela zgrade koji je u Ugovoru o kupoprodaji opisan kao faza B, a u idejnom projektu društva Tabor d.o.o., oznake TD 05/13 iz prosinca 2013., kao faza III. i otpočinjanja u istoj obavljanja djelatnosti doma za starije i nemoćne osobe.

69. Sve i da je župan UZ prilikom otvaranja Doma za starije i nemoćne Leonardo (u okviru faze A) rekao BZ da će se problematika oko izgradnje faze B riješiti, to samo po sebi nije značilo da tužitelj ima namjeru tuženika osloboditi od obveze izgradnje te faze.

70. Štoviše, iz svih radnji koje je tužitelj do sada poduzeo, a koje su sve dokumentirane u pisanom obliku, proizlazi da to nije bila namjera tužitelja, da su stranke pregovarale oko mogućeg rješenja spora te su se spominjale četiri varijante koje je župan UZ spomenuo u svom iskazu, od kojih je svaka podrazumijevala određeno popuštanje s obje strane, ali da stranke konačni dogovor po tom pitanju nisu postigle, a sami pregovori stranke ne obvezuju.

71. Dakle, niti su stranke postigle usmeni dogovor oko izmjene Ugovora o kupoprodaji, niti bi, da su takav dogovor postigle, time mogle izmijeniti predmetni ugovor po pitanju glavnih obveza tuženika, izričito specificiranih u samom ugovoru, sve uzimajući u obzir da pisana forma ugovora o kupoprodaji nekretnine ne služi prvenstveno interesima samih ugovornih strana, već zaštiti sigurnosti pravnog prometa nekretnina te prava trećih osoba u pravnom prometu.

72. Isto tako, rješenje Upravnog odjela tužitelja o II. izmjeni lokacijske dozvole nije bilo posljedica nikakvog prethodnog usmenog dogovora stranaka po pitanju oslobođenja tuženika od njegovih ugovornih obveza, već je posljedica činjenice da Prostorni plan Grada Zaboka omogućuje izgradnju građevina nesocijalnog sadržaja, dakle, stambenog, poslovnog ili drugog sadržaja, na neizgrađenom sjeveroistočnom dijelu k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], a kako je prethodna lokacijska dozvola izdana i za radove iz faze III. idejnog projekta društva Tabor d.o.o. koji su trebali biti izvođeni upravo na tom neizgrađenom sjeveroistočnom dijelu te čestice, to je na zahtjev tuženika kao nositelja te lokacijske dozvole, ista ukinuta u odnosu na radove iz faze III., budući da je tuženik dostavio drugi projekt društva Tabor d.o.o. prema kojem se ti radovi neće izvoditi.

73. Zaključno, tuženik je i dalje u obvezi ispuniti preuzete ugovorne obveze izgradnje faze B doma za starije i nemoćne osobe te započinjanja djelatnosti doma za starije i nemoćne u cijeloj zgradi.

74. Stoga je valjalo prihvatiti tužbeni zahtjev pod 3. (da se naloži tuženiku započeti radove na izgradnji doma za starije i nemoćne – faza B koja obuhvaća izgradnju dijela zgrade koji je opisan kao treća faza u idejnom projektu izrađenom po Tabor d.o.o. pod oznakom TD 08/13 iz prosinca 2013. i iste završiti u roku od 4 godine) i 4. (da se naloži tuženiku započeti obavljanje djelatnosti doma za starije i nemoćne osobe u dijelu zgrade koji je opisan kao treća faza u idejnom projektu izrađenom po Tabor d.o.o. pod oznakom TD 08/13 iz prosinca 2013., u roku od 4 godine nakon dovršetka izgradnje tog dijela zgrade), s obzirom da isti sadržajno odgovaraju ugovornim obvezama tuženika iz odredbe čl. VII. točke 2. al. 3. i točke 5. Ugovora o kupoprodaji nekretnine.

75. Međutim, nije bilo osnove za prihvaćanje tužbenog zahtjeva pod 1. (da se naloži tuženiku povući njegov zahtjev za izdavanje građevinske dozvole za izgradnju višestambene zgrade s 44 stana na k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], koji postupak se vodi kod tužitelja pod klasom UP/I-361-03/23-01/000440) te pod 2. (da se naloži tuženiku ishoditi potrebnu dokumentaciju za početak gradnje doma za starije i nemoćne osobe

– faza B koja obuhvaća izgradnju dijela zgrade koji je opisan kao treća faza u idejnom projektu izrađenom po Tabor d.o.o. pod oznakom TD 08/13 iz prosinca 2013., u roku od jedne godine).

76. Naime, tužitelj ima prema tuženiku nenovčanu tražbinu na ispunjenje ugovora koje se sastoji u ispunjenju još uvijek neispunjenih ugovornih obveza te na prestanak poduzimanja radnji kojima se krše te ugovorne obveze.

77. Tuženik se Ugovorom o kupoprodaji nekretnine nije obvezao da će ishoditi dokumentaciju potrebnu za početak gradnje doma za starije i nemoćne osobe iz faze B, već da će započeti radove na izgradnji u određenom roku te iste dovršiti i započeti s obavljanjem djelatnosti doma.

78. Naravno da tuženik ne može legalno započeti s izvođenjem radova prije nego li ishodi važeću lokacijsku i građevinsku dozvolu, ali to nije njegova ugovorna obveza prema tužitelju, već njegova zakonska obveza prema državi i društvu temeljem Zakona o gradnji, koja je propisana radi osiguranja zaštite i uređenja prostora u skladu s propisima koji uređuju prostorno uređenje te osiguranja temeljnih zahtjeva za građevinu, stoga tužitelj ne može osnovano od njega zahtijevati ishođenje dokumentacije potrebne za početak gradnje u određenom roku.

79. Naposljetku, tuženik samim time što je podnio zahtjev za izdavanje građevinske dozvole za izgradnju višestambene zgrade s 44 stana na nekretnini na kojoj se je Ugovorom o kupoprodaji nekretnine obvezao izgraditi dom za starije i nemoćne osobe, ne krši svoje ugovorne obveze.

80. Tuženik krši svoje ugovorne obveze samim time što nije u roku započeo s izvođenjem radova iz faze B za izgradnju doma za starije i nemoćne osobe, a daljnje kršenje predstavljalo bi započinjanje radova na izgradnji višestambene zgrade s 44 stana, umjesto zgrade doma za starije i nemoćne osobe.

81. Dakle, ako bi tuženik započeo s izgradnjom višestambene zgrade s 44 stana na nekretnini koja je predmet Ugovora o kupoprodaji nekretnine, tada bi to predstavljalo kršenje ugovora od strane tuženika te bi tužitelj bio ovlašten od njega zahtijevati prestanak poduzimanja tih građevinskih radova i njihovo uklanjanje, ali tužitelj ne može osnovano od tuženika zahtijevati povlačenje zahtjeva za izdavanje građevinske dozvole za izgradnju višestambene zgrade s 44 stana pa je tužbeni zahtjev pod 1. valjalo odbiti kao neosnovan.

82. Budući da je tužitelj kvalitativno uspio s 2 od ukupno 4 nenovčana tužbena zahtjeva, od kojih svaki nosi istu vrijednost predmeta spora (6.631,00:4=1.657,75 EUR), to je uspjeh stranaka u ovoj parnici podjednak, dakle, svaka je uspjela u omjeru od 50% pa je odlučeno da će svaka stranka snositi svoje troškove parničnog postupka (čl. 154. st. 4. ZPP-a).

83. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci.

U Zagrebu 27. veljače 2026.

Sutkinja:

Ivana Manestar

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv presude dopuštena je žalba Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku od 15 dana od dana kada se smatra da je dostava presude obavljena (za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), odnosno u roku od 15 dana po primitku presude (za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje), koja se podnosi putem informacijskog sustava e-Komunikacija ovog suda.

DNA:

- tužitelju po punomoćniku

- tuženiku po punomoćnici