REPUBLIKA HRVATSKA

Općinski sud u Karlovcu

Trg hrvatskih branitelja 1

Karlovac

Poslovni broj: P-578/2024-14

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Karlovcu po sucu pojedincu Ireni Šegavić u pravnoj stvari tužitelja Adriadiesel d.d. Karlovac, Mala Švarča 155, OIB 39535117137, zastupan po punomoćnicima iz Odvjetničkog društva Klaić & Klaić iz Kutine, protiv tuženika AP iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], zastupan po punomoćnici i supruzi SP iz [adresa], V, radi predaje u posjed ključeva, nakon glavne i javne rasprave zaključene 3. veljače 2026., u nazočnosti punomoćnika tužitelja Mladena Klaića, odvjetnika u Karlovcu, te punomoćnice tuženika SP, **.**.2026.

p r e s u d i o  j e

Odbija se tužbeni zahtjev koji glasi:

" Nalaže se tuženiku AP iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] predati tužitelju ADRIADIESEL d.d., Mala Švarča 155,47000 Karlovac, OIB 39535117137u posjed ključ stana -posebnog dijela nekretnine i to upisanog u zkul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] pod rednim br. 155. -Suvlasnički dio: 1/159 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-155) jednosobni stan na 4 katu, koji se sastoji od jedne sobe, sobice, kuhinje, ostave, kupaonice sa WC-om i lođe i pripadajućeg podruma, ukupne površine od 47,74 m2 koji se nalazi u stambenoj zgradi sagrađenoj na kčbr. [katastarska čestica] APGU [adresa] EP (dvorište sa 1086 m2 i stambena zgrada sa 1638 m2) ukupne površine 2724 m2, a koji se stan nalazi na adresi u [adresa]/IVkat, kao i stubišta u kojemu se isti stan nalazi, sve to u roku od 15 dana.

Nalaže se tuženiku da tužitelju naknadi troškove ovog parničnog postupka sa zakonskom zateznom kamatom po kamatnoj stopi sukladno odredbi članka 29. stavak 2. ZOO-a uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 postotnih poena i to počev od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate, sve to u roku od 15 dana."

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da je vlasnik posebnog dijela nekretnine, i to upisanog u zkul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] pod rednim br. 155.-Suvlasnički dio:1/159 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-155) jednosobni stan na 4katu, koji se sastoji od jedne sobe, sobice, kuhinje, ostave, kupaonice sa WC-om i lođe i pripadajućeg podruma, ukupne površine od 47,74 m2 (dalje u tekstu: Stan) koji se nalazi u stambenoj zgradi sagrađenoj na kčbr. [katastarska čestica] APGU (dvorište sa 1086 m2 i stambena zgrada sa 1638 m2) ukupnepovršine2724 m2, a koji se nalazi na adresi u [adresa]. Ista nekretnina –stan se u bazi zemljišnih podataka koju vodi Državna geodetska uprave, Područni ured za katastar Karlovac, koji ga vodi u posjedu tužitelja. Tužitelj je s tuženikom dana18. svibnja 2004. zaključio Ugovor o najmu stana (dalje u tekstu: Ugovor o najmu) temeljem kojega je tuženik trebao tužitelju plaćati najamninu u visini pričuve za Stan, i to izravno upravitelju stambene zgrade u kojoj se nalazi Stan, i to najprije društvu INKASATOR d.o.o., [adresa], a nakon promjene upravitelja, društvu PETRAČIĆ-PROJEKT d.o.o., [adresa]. Tužitelj navodi da je tuženik je višekratno, opetovano, i nakon upozorenja i ostavljanja dodatnog roka za ispunjenje, činio povrede odredbe zaključenog Ugovora o najmu, pa je tako:

- s plaćanjem ugovorene najamnine za mjesec ožujak 2024. zakasnio 3 (tri)dana,

- oglušio se na poziv tužitelja za predajom u posjed ključeva Stana te ulaska u Stan radi kontrole korištenja Stana od 07.veljače 2024.,

- oglušio se na ponovljeni poziv tužitelja za predaju u posjed ključeva Stana od 15.svibnja 2024.

Do zakašnjenja u ispunjenju obveza, odnosno neispunjenja ugovornih obveza tuženika iz zaključenog Ugovora o najmu dolazilo je i ranije jer tuženik svoju ugovornu obvezu plaćanja najamnine nije izvršavao još od siječnja 2008. Prema poslovnim knjigama tužitelja, tuženik je i današnjeg dana dužan tužitelju s osnova neplaćene, a ugovorene najamnine iznose u visini pričuve koju je tužitelj, zbog neplaćanja iste izravno od strane tuženika kako je bilo ugovoreno, Ugovorom o najmu upravitelju za račun stambene zgrade, bio prisiljen podmiriti upravitelju stambene zgrade za račun iste i to: − društvu INKASATOR d.o.o., [adresa] kao upravitelju za razdoblje počev od mjeseca siječnja 2008. do zaključno mjeseca ožujka 2015.

- mjesečne iznose pričuve u iznosu od 95,48 HRK, odnosno ukupno za to razdoblje iznos od 8.306,76 HRK,

− društvu PETRAČIĆ-PROJEKT d.o.o., [adresa] kao upravitelju za razdoblje počev od mjeseca travnja 2015. do zaključno mjeseca travnja 2017. mjesečne iznose pričuve u iznosu od 143,22 HRK te od mjeseca svibnja 2017. do zaključno mjeseca veljače 2021. mjesečne iznose pričuve u iznosu od 238,70 HRK, odnosno ukupno za to razdoblje iznos od 10.741,50 HRK,

odnosno ukupno za razdoblje počev od mjeseca siječnja 2008. do zaključno mjeseca veljače 2021. iznos od ukupno 19.048,26 HRK / 2.528,13 EUR. Obzirom tuženik uopće nije plaćao pričuvu za Stan kako je to bilo ugovoreno Ugovorom o najmu, to tužitelj navodi da je 18. rujna 2023. zaprimio od sadašnjeg upravitelja stambene zgrade društva PETRAČIĆ–PROJEKTd.o.o., [adresa] opomenu pred ovrhu radi naplaćenih računa za pričuvu za Stan za razdoblje od mjeseca listopada 2020. do mjeseca srpnja 2023. u ukupnom iznosu od 1.075,93 EUR. Zbog neizvršavanja preuzetih ugovornih obveza odstrane tuženika, tužitelj je nakon gore navedene opomene, od Javnog bilježnika ZDRAVKE BIŠĆAN uDugojResi dana 30. listopada 2023. godine zaprimio obavijest broj Ovrv-6497/2023; UPP/OS-Ovrv-644/2023 o pokretanju ovršnog postupka od strane upravitelja zgrade društva PETRAČIĆ-PROJEKT d.o.o., [adresa] kao ovrhovoditelja protiv ovdje tužitelja kao ovršenika radi naplate dužne, od strane tuženika neplaćene pričuve za Stan, a nedugo iza toga dana 13. studenog 2023. godine i rješenje o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave broj Ovrv-6497/2023; UPP/OS-Ovrv-644/2023 od 10. studenog 2023. čime je tuženik zbog neizvršavanja svojih ugovornih obveza iz Ugovora o najmu na vrijeme prouzročio tužitelju dodatne troškove jer je isti protiv donijetog rješenja o ovrsi bio prisiljen podnijeti prigovor. Zbog svega prethodno navedenog tužitelj je kao najmodavac raskinuo Ugovor o najmu stana zaključen dana 18. svibnja 2004. s tuženikom kao najmoprimcem, i to dopisom od 02.svibnja 2024. koji je tuženik zaprimio dana 09.svibnja 2024. I prije raskida Ugovora o najmu, kao i nakon raskida, tuženik se višekratno oglušivao na pozive tužitelja kao vlasnika Stana da tužitelju i njegovim punomoćnicima po zaposlenju preda ključeve stubišta i ulaznih vrata Stana na što tužitelj ima pravo kao vlasnik posebnog dijela nekretnine –Stana temeljem odredbe članka 16.Zakona o najmu stanova. Takvim postupanjem tuženik vrijeđa prava tužitelja propisana Zakonom o najmu stanova koji propisuje da su najmoprimac i drugi korisnici stana dužni najmodavcu ili osobi koju najmodavac ovlasti dopustiti ulazak u stan u slučaju kada se radi o nužnim popravcima u stanu ili u vezi s kontrolom korištenja stana. Obzirom tuženik i dalje ne pristaje predati ključ navedene nekretnine u posjed tužitelju, to tužitelj predlaže da tome sudu da donese presudu kojom će tuženiku naložiti predati u posjed ključ predmetnog stana.

2. U odgovoru na tužbu od 8. studenog 2024. tuženik osporava tužbu navodeći da ima status najmoprimca. Ističe da su stranke u postupku pregovora za mirno rješenje spora te su do sada usmeno dogovorile kupoprodaju predmetne nekretnine od strane tužitelja kao prodavatelja i tuženika kao kupca, po cijeni od 40.000,00 EUR. Predlaže da postupak zastane na rok od šest mjeseci kako bi se realizirao dogovor stranaka.

3. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u uvid u izvadak iz zk za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], etažno vlasništvo E-155, Ugovor o najmu stana od 18. svibnja 2024., potvrdu upravitelja od 2. 5. 2024., dopise tužitelja sa povratnicama na listu 11-15, račune za pričuvu na listu 16-112, obračune na listu 113-171, otvorene stavke na listu 172-173, izvod otvorenih računa na listu 174, opomena pred ovrhu na listu 175-176, raskid ugovora o najmu na listu 177 sa povratnicom na listu 178, ponudu na listu 196, dokumentaciju na listu 199, račune na listu 200, dopis tužitelja na listu 202. Obzirom na utvrđeno činjenično stanje i pravnu ocjenu spora, daljnji dokazi nisu provedeni.

4. Tijekom postupka stranke nisu postigle sporazum o mirnom rješenje spora.

5. Tužbeni zahtjev nije osnovan.

6. Nesporno je da se tuženik nalazi u posjedu predmetnog stana koji je prema podacima iz zemljišnih knjiga, upisan kao –poseban dio nekretnine i to upisan u zkul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] pod rednim br. 155. -Suvlasnički dio: 1/159 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-155) jednosobni stan na 4 katu, koji se sastoji od jedne sobe, sobice, kuhinje, ostave, kupaonice sa WC-om i lođe i pripadajućeg podruma, ukupne površine od 47,74 m2 koji se nalazi u stambenoj zgradi sagrađenoj na kčbr. [katastarska čestica] APGU (dvorište sa 1086 m2 i stambena zgrada sa 1638 m2) ukupne površine 2724 m2, a koji se stan nalazi na adresi u [adresa] kat, kao i stubišta u kojemu se isti stan nalazi.

7. Tuženik se u posjedu stana nalazi na temelju ugovora o najmu stana od 18. svibnja 2004 koji je kao najmoprimac zaključio s tužiteljem, kao najmodavcem (strana 8 do 9 spisa).

8. Tužitelj tvrdi da je izjavom o otkazu od 2. svibnja 2024. otkazao ugovor o najmu zbog neplaćanja najamnine u visini pričuve koju je tuženik bio dužan plaćati direktno upravitelju zgrade (strana 177 do 178 spisa).

9. Radi se o otkazu ugovora o najmu prema odredbi članka 19. stavak 1. točka 1. Zakona o najmu stanova (Narodne novine broj 91/1996, 48/1998, 66/1998, 22/2006, u daljnjem tekstu: ZNS) kojom je propisano da najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru o najmu stana, a osobito ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u svezi sa stanovanjem.

10. O iseljenju i predaji u posjed predmetnog stana nakon otkaza ugovora o najmu vodi se parnični postupak kod ovog suda pod poslovnim brojem Ps-14/2025 koji nije pravomoćno dovršen.

11. Odbijen je prijedlog radi prekida postupka do dovršetka predmeta Ps- 14/2025 te je odlučeno da se postupak odmah nastavi. Dok se u ovom postupku vodi postupak radi predaje ključeva stana radi kontrole korištenja stana u najmu, kako je to tužitelj sadržajno naveo u tužbi i na pripremnom ročištu 10. prosinca 2025., a predmet Ps-14/2025 radi iseljenja i predaje u posjed stana, za navedene sporove mjerodavne su različite odredbe, a tužba radi iseljenja i predaje u posjed nije prethodno pitanje u ovom sporu.

12. Iz dopisa od 7. veljače 2024. i 15. svibnja 2024. (strana 11 do 14 spisa) sud je utvrdio da se tužitelj neuspješno obraćao tuženiku radi dopuštenja ulaska u stan u svezi kontrole korištenja stana te radi predaje kopije ključeva stana i stubišta.

13. Sporno je ima li tuženik kao najmoprimac stana uskratiti tužitelju kao vlasniku stana i najmodavcu pravo na ključeve stana koji bi mu omogućili da uđe i pregleda stan.

14. Prema odredbi članka 16. Zakona o najmu stanova (Narodne novine broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 1¸05/20, 36/24, u daljnjem tekstu: ZNS) najmoprimac i drugi korisnici stana dužni su najmodavcu ili osobi koju najmodavac ovlasti dopustiti ulazak u stan u slučaju iz članka 14. stavak 3. ovog Zakona, te u svezi s kontrolom korištenja stana.

15. Odredbom članka 14. stavak 3. ZNS propisano je da je najmoprimac dužan obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade, koje je dužan snositi najmodavac.

16. Obzirom na okolnost da tuženik niti ne osporava da nije dozvolio tužitelju pregled stana radi kontrole korištenja, to ovaj sud smatra da bi tužitelj imao pravo da u određeno vrijeme pregleda stan čime ne bi pretjerano ograničavao tuženika kao najmoprimca i druge korisnike stana u pravu nesmetanog korištenja stana.

17. Međutim, tužitelj tužbom traži predaju ključeva stana u posjed, koji zahtjev nije određen u kojem razdoblju bi tužitelj koristio svoje pravo pregleda stana, što bi po mišljenju ovog suda nerazmjerno ograničavalo tuženika i druge korisnike stana u neometanom korištenju stana nasuprot pravu tužitelja da stan pregleda pa je tužbeni zahtjev odbijen kao neosnovan.

18. Odluka o trošku nije donesena obzirom tuženik koji je uspio u sporu nije tražio naknadu troškova postupka.

19. Slijedom navedenog odlučeno je kao u izreci ove presude.

U Karlovcu 27. veljače 2026.

Sudac: Irena Šegavić

Uputa o pravnom lijeku

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa presude koji se stranci koja je pristupila na ročište za objavu presude uručuje i time se dostava smatra izvršenom (čl. 335. st. 8 ZPP). Za stranku koja nije pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje, a uredno je obaviještena o ročištu, smatrat će se da joj je dostava presude obavljena onog dana kada je održano ročište za objavu presude (čl. 335 st. 9 ZPP). Ovjereni prijepis presude stranka može preuzeti u sudskoj zgradi.

U slučaju iz čl. 335. st. 9 ZPP sud će istaknuti presudu na internetskoj stranici e-oglasna ploča sudova gdje presuda mora biti istaknuta 8 dana, računajući od dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje.

Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje sud će presudu dostaviti prema odredbama ZPP-a o dostavi pismena te joj rok za izjavljivanje žalbe teče od dana dostave presude (čl. 335. st. 11. ZPP). Žalba se podnosi pismeno u tri istovjetna primjerka ovome sudu. O žalbi odlučuje Županijski sud.

Dostavljeno:

1. OD Klaić & Klaić iz Kutine

2. TP, [adresa]