Poslovni broj Ps-5/2022-25

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PULI-POLA

Kranjčevićeva 8,52100 Pula-Pola

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Puli - Pola, po sucu Heleni Božović Sladaković, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja ULJANIK Standard d.o.o. Pula, Kovačićeva ulica 8, OIB 76215244096, zastupanog po punomoćnicima iz Odvjetničkog društva Kovačević, Koren i Partneri d.o.o., odvjetnicima iz Rijeke protiv tuženika KE iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], zastupanog po punomoćniku Leu Perušku, odvjetniku iz Pule, radi iseljenja i predaje u posjed, nakon glavne rasprave zaključene dana 28. siječnja 2026. u prisutnosti punomoćnice tužitelja i punomoćnika tuženika, 27. veljače 2026. godine

p r e s u d i o  j e

I Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

"I Nalaže se tuženiku KE, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] da iseli iz posebnog dijela nekretnine 51. Suvlasnički dio: 1/77 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-51) s kojim je povezano pravo vlasništva na stanu br. 9. na I. katu koji se sastoji od dvije spavaće sobe, dnevnog boravka, kuhinje, kupaonice, predsoblja i balkona, ukupne površine 67,16 m2, koji se stan nalazi u zgradi izgrađenoj na adresi [adresa], u [adresa], a koji je neodvojivo povezan s određenim omjerom nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Puli-Pola, Zemljišnoknjižni odjel Pula-Pola i označene kao k. č. br. [katastarska čestica] ZGR., ZGRADA, PULA, RAVENSKA 3, [adresa], 9, 11, 13 I 15, površine 917 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] te da preda taj stan u posjed tužitelju ULJANIK STANDARD d.o.o., Pula, Kovačićeva ulica 8, OIB: 76215244096 slobodan od osoba i stvari, u roku od 15 dana.

II Nalaže se tuženiku da tužitelju naknadi prouzročene troškove postupka, zajedno sa pripadajućom zakonskom zateznom kamatom tekućom na taj iznos od presuđenja, u roku od 15 dana."

II Nalaže se tužitelju da tuženiku naknadi troškove postupka u iznosu od 1.500,00 eur, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, tekućom od 27. veljače 2026. pa do isplate, u roku od 15 dana, dok se u preostalom dijelu zahtjev odbija kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužitelj je u tužbi od 24. svibnja 2022. naveo da je vlasnik posebnog dijela nekretnine opisanog kao: suvlasnički dio 1/77 Etažno vlasništvo (E-51) s kojim je povezano pravo vlasništva na stanu broj 9. na I. katu koji se sastoji od dvije spavaće sobe, dnevnog boravka, kuhinje, kupaonice, predsoblja i balkona, ukupne površine 67,16 m2 koji je neodvojivo povezan s određenim omjerom nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Puli-Pola, Zemljišnoknjižni odjel Pula-Pola i označene kao k. č. br. [katastarska čestica] ZGR., ZGRADA, PULA, RAVENSKA 3, [adresa], 9, 11, 13 I 15, površine 917 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina]. Tužitelj u svojstvu najmodavca i tuženik u svojstvu najmoprimca su 2. srpnja 2012. godine sklopili Ugovor o najmu stana temeljem kojeg je tuženik koristio predmetni stan. Tužitelj je 29. prosinca 2021. godine raskinuo ugovor o najmu iz točke II ove tužbe uslijed neispunjenja obveza tuženika. Naime, tuženik je u tom trenutku dugovao iznos od 20.675,95 kuna, odnosno nije isplatio više od dvadeset mjesečnih rata, slijedom čega je tužitelj raskinuo ugovor sukladno članku 7. sklopljenog ugovora o najmu. Iako je rok za iseljenje u trajanju od 30 dana iz izjave o raskidu nesporno protekao, tuženik nije iselio iz stana niti predao posjed istoga tužitelju. Predlaže da sud dnese presudu kao u izreci temeljem čl. 22. st. 4. i 5. Zakona o najmu stanova.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu osporava tužbu i tužbeni zahtjev u cijelosti. Ne spori da je tužitelj upisan kao vlasnik nekretnine kč. br. [katastarska čestica] ZGR. u naravi ZGRADA, PULA, RAVENSKA 3, [adresa], 9, 11, 13 I 15, upisane u zk uložak [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], i to 51. Suvlasnički dio: 1/77 etažno vlasništvo (E-51). Nije sporno niti kako su stranke dana 02.07.2012. sklopile Ugovor o najmu stana. Navedeni ugovor je otkazan od strane tužitelja dana 29.12.2021. kojom prilikom je tužitelj pozvao tuženika predati posjed stana, slobodnog od osoba i stvari. Tuženik nema dugovanja prema tužitelju i podmirio je sve svoje obveze. Dana 18.02.2022. tuženik se očitovao na otkaz ugovora na način da je zatražio dostavu ugovora o najmu te je dostavio potvrdu da je uplatio svoja dugovanja. Također 14.06.1996. tužitelj i tuženik sklopili su Ugovor o prodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo. Samim time tuženik je u statusu zaštićenog najmoprimca. Tuženik smatra kako otkaz ugovora o najmu stana nije zakonit te ne proizvodi pravne učinke. Tuženik godinama živi u predmetnom stanu te je i ulagao u stan, vršio sanacije stana i održavao stan stoga ističe i prigovor zadržanja. Tužitelj uz tužbu nije dostavio zapisnik o primopredaji iz čl. 8. Ugovora o najmu stana koji se nalazi u posjedu tužitelja pa tuženik predlaže zatražiti od tužitelja zapisnik o primopredaji.

3. U očitovanju na odgovor na tužbu tuženika tužitelj je u bitnome naveo da iz same potvrde o uplati priložene uz odgovor na tužbu jasno proizlazi da je na dan 16. veljače 2022. godine tuženik bio dužan isplatiti iznos od 21.683,35 kuna s osnova najamnine, a koji iznos odgovara gotovo dvogodišnjoj najamnini, slijedom čega su u trenutku raskida ugovora o najmu dana 29. prosinca 2021. godine, postojali razlozi za raskid ugovora, čime je isti nesporno zakonit i valjan. U odnosu na navode tuženika kako bi isti bio zaštićeni najmoprimac, ističe da je kod ovog suda pravomoćno okončan parnični postupak radi raskida ugovora o kupoprodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo, pod poslovnim brojem: P-406/02, a kojim je taj ugovor pravomoćno raskinut. Potom je između stranaka ovog postupka pravomoćno okončan i parnični postupak radi iseljenja i predaje u posjed istog stana, i to pod poslovnim brojem: P-2210/05, kojim je tuženiku naloženo tužitelju predati u posjed stan koji je predmet ovog postupka, slobodan od osoba i stvari. Dakle, za odlučivanje u ovome postupku relevantan je isključivo ugovor o najmu od 2. srpnja 2012. godine te nesporno neispunjenje obveze plaćanja najamnine. U odnosu na postavljeni prigovor zadržanja, kako je već ranije izloženo, ponavlja se kako je po prestanku ugovora o najmu tuženik bio dužnik tužitelja, i to u iznosu od 21.683,35 kuna. Dakle, tuženik je po prestanku ugovora o najmu odlučio umjesto izjavljivanja prijeboja svojeg navodnog potraživanja s osnova ulaganja u stan (u kojem slučaju bi se o tom prigovoru odlučivalo u odgovarajućem postupku radi isplate) s potraživanjem tužitelja s osnova najamnine - isplatiti dugovani iznos upravo radi isticanja prigovora retencije i kompliciranja / produljenja ovog sudskog postupka. Tužitelj ukazuje da predmet ovog postupka mogu biti isključivo ona ulaganja koja su nastala za vrijeme važenja ugovora o najmu od 2. srpnja 2012. godine. Nadalje, u odnosu na navodno potraživanje tuženika i navodno pravo zadržanja radi namirenja njegovog potraživanja, tužitelj ističe prigovor radi prebijanja obzirom tuženik koristi stan od ožujka 2022. godine bez ikakve pravne osnove. Slijedom navedenoga, predlaže se da vještak građevinske struke, prilikom izrade nalaza i mišljenja, ujedno procjeni iznos tržišne najamnine za predmetni stan te se izjavljuje i ističe prijeboj svakog potraživanja tuženika s osnova navodnih ulaganja u stan s iznosima tržišne najamnine (sukladno članku 1120. Zakona o obveznim odnosima), i to za razdoblje počevši od ožujka 2022. godine, sve do predaje tog stana u posjed tužitelju.

3. U dokaznom postupku izvršen je uvid u spis ovoga suda pol. br. P-2210/05, izvadak iz zemljišne knjige, Ugovor o najmu stana od 2. srpnja 2012., raskid ugovora o najmu od 29. prosinca 2021., uplatnicu od 16. veljače 2022., Ugovor o prodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo od 17. lipnja 1996., opomena pred utuženje od 7. srpnja 2021., zamolba za prolongiranje roka otplate od 2. kolovoza 2021., proveden je dokaz građevinskim vještačenjem po stalnom sudskom vještaku SULEK d.o.o. te su saslušani svjedoci ZE i ĐE i tuženik kao parnična stranka.

4. Tužbeni zahtjev tužitelja nije osnovan.

5. U ovoj pravnoj stvari sporna je osnovanost osnove tužbenog zahtjeva, odnosno zakonitost raskida Ugovora o najmu te posljedično nalazi li se tuženik u posjedu spornoga stana bez valjane pravne osnove.

6. Na temelju provedenog dokaznog postupka utvrđene su slijedeće činjenice:

- da je tužitelj u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Puli-Pola upisan kao vlasnik posebnog dijela nekretnine 51. Suvlasnički dio: 1/77 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-51) s kojim je povezano pravo vlasništva na stanu br. 9. na I. katu koji se sastoji od dvije spavaće sobe, dnevnog boravka, kuhinje, kupaonice, predsoblja i balkona, ukupne površine 67,16 m2, koji se stan nalazi u zgradi izgrađenoj na adresi [adresa], u [adresa], a koji je neodvojivo povezan s određenim omjerom nekretnine upisane u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Puli-Pola, Zemljišnoknjižni odjel Pula-Pola i označene kao k. č. br. [katastarska čestica] ZGR., ZGRADA, PULA, RAVENSKA 3, [adresa], 9, 11, 13 I 15, površine 917 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina],

- da je tuženik s obitelji u posjedu predmetnog stana i da je u stanu vršio određena ulaganja u kuhinji, kupaoni, dnevnom boravku i balkonu, što proizlazi iz iskaza tuženika i svjedoka ZE i AE, koje iskaze sud prihvaća kao istinite i životno uvjerljive,

- da je presudom ovoga suda posl.br. P-406/02 od dana 20. lipnja 2002. godine raskinut Ugovor br. 3216/96 o kupoprodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo s obročnom otplatom, zaključen 14. lipnja 1996. između ovdje tužitelja i tuženika kao kupca za stan br. 1 koji se sastoji od 2 spavaće sobe, dnevnog boravka, kuhinje, kupaonice, predsoblja i balkona, ukupne površine 67,16 m2, koji se na lazi u [adresa], na kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], (presuda na listu 4-5 priloženog spisa P-2210/05)

- da je pravomoćnom presudom ovoga suda posl.br. P-2210/05 od 24. lipnja 2008. naloženo ovdje tuženiku predati u posjed ovdje tužitelju sporni stan na adresi [adresa],

- da su tužitelj i tuženik zaključili novi Ugovor o najmu stana 2. srpnja 2012.,

- da je tužitelj izjavom od 29. prosinca 2021. jednostrano raskinuo Ugovor o najmu stana od 2. srpnja 2012. s obziorm na postojanje dugovanja s osnova najamnine,

- da je tuženik tužitelju s osnova dugovanja za najam uplatio iznos od 21.683,35 kuna dana 16. veljače 2022.

boravku i balkonu, a koje iskaze sud prihvaća kao istinite i životno uvjerljive.

7. Građevinskim vještačenjem po stalnom sudskom vještaku Sulek d.o.o. izvršena je identifikacija nekretnine te su popisani i procijenjeni radovi koje je na stanu izveo tuženik. Vještak je naveo da je tuženik na stanu u kuhinji izvršio sanaciju grede i pukotine na zidu te su postavljene zidne keramičke pločice u kuhinji. U dnevnom boravku u uglu prostorije izvedena je sanacija zida i dijela stropa uslijed prodora vode iz gornjeg stana. U prostoru kupaonice izvršeno je saniranje dijela zida i stropa iznad razine zidnih keramičkih pločica uslijed izlijevanja vode iz stana iznad. U balkonu je izvedena sanacija pukotine na ogradnom zidu s lijeve strane od pristupa balkonu iz kuhinje. Ukupna vrijednost izvedenih radova iznosi 2.577,05 eur bez uključenog PDV-a. Uzimajući u obzir umanjenje za amortizaciju, umanjenje izvedenih radova iznosi 567,53 eur bez uključenog PDV-a. Obzirom na vrijeme kad je većina radova izvedena do dana izrade nalaza i mišljenja proteklo je oko 23 godine, te sukladno prilogu 15. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina primijenjen je održivi vijek ugrađenih materijala na temelju čega je dobiven konačni iznos od 2.009,53 eur bez uključenog PDV-a, kao današnja vrijednost izvedenih radova. S uključenim PDV-om današnja vrijednost izvedenih radova iznosi 2.511,91 eur. Utvrđena je i visina mjesečnog najam za predmetni stan na dan izrade nalaza i mišljenja koja iznosi mjesečno 647,65 eur/mj, a u periodu od 01. ožujka 2022. do 15. travnja 2025. kako je prikazano u gornjem tabelarnom prikazu po godinama, što nakon međuvremenskog usklađivanja cijene najma po godinama, daje ukupan iznos za traženi period od 21.735,25 eur prosječno uređenog stana.

7.1. Na nalaz i mišljenje vještaka stranke nisu imale primjedbi, a sud istoga u cijelosti prihvaća kao objektivan i izrađen u skladu s pravilima struke.

8. Člankom 19. st. 1. t. 1. Zakona o najmu stanova (NN 91/96., 48/98., 66/98., 22/06., 68/18., 105/20., 36/24 u daljenjm tekstu ZNS) propisano je da najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru o najmu stana, a osobito ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u svezi sa stanovanjem, st. 2. propisano je da najmodavac ne može najmoprimcu otkazati ugovor o najmu stana iako su ispunjeni uvjeti iz stavka 1. ovoga članka ako ga prethodno pisano ne opomene da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz, odnosno st. 3. istoga članka propisano je da najmodavac ima pravo otkazati ugovor i bez opomene iz stavka 2. ovog članka ako najmoprimac više od dva puta postupi suprotno ugovoru, odnosno Zakonu.

8.1. U konkretnom slučaju tužitelj u postupku nije dokazao da je tuženiku, prije izjave o raskidu Ugovora o najmu od 29. prosinca 2021., uputio opomenu iz čl. 19. st. 2. ZNS-a da u roku od 30 dana otkloni razloge za raskid i upozorenje da ukoliko ih ne otkloni da će Ugovor raskinuti, već iz Izjave o raskidu od 29. prosinca 2021. proizlazi da je tuženiku prije dostave opomene iz čl. 19. st. 2. tužitelj dostavio izjavu o raskidu. Otkaz ugovora o najmu stana je sukladno ZNS-u strogo formalne prirode te takav postupak tužitelja, uz izostanak opomene, sam za sebe nije dovoljan za pravovaljanost otkaza ugovora o najmu. Za ukazati je kako je tuženik po zaprimanju izjave o raskidu dana 16. veljače 2022. uplatio na ime dugovanja s osnova najamnine iznos od 21.683,35 kuna.

9. Nadalje, stav je ovoga suda da se Opomena pred utuženje od 7. srpnja 2021. koja prileži spisu po svom sadržaju ne odnosi na opomenu iz čl. 19. st. 2. ZNS-a, obzirom je tuženik pozvan na podmirenje dugovanja prije pokretanja postupka radi naplate istoga, a i sam tužitelj isto potvrđuje na zapisnik 11. rujna 2023. Tužitelj također u postupku nije dokazao pretpostavke iz čl. 19. st. 3. ZNS-a prema kojem ima pravo otkazat Ugovor o najmu bez opomene.

10. Slijedom navedenog, obzirom tužitelj tuženiku prije raskida Ugovora o najmu od 12. srpnja 2012. nije dostavio opomenu iz čl. 19. st. 2. ZNS-a isti je i dalje na snazi i predstavlja valjani pravni temelj za tuženikov posjed istog te je temeljem čl. 163. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 146/08 38/09, dalje ZV) kojim je propisano da posjednik ima pravo odbiti predaju stvari njezinom vlasniku ako ima pravo koje ovlašćuje na posjedovanje te stvari (pravo na posjed), tužbeni zahtjev tužitelja odbijen kao neosnovan.

11. Obzirom zahtjev tužitelja nije osnovan, sud nije provodio test razmjernosti glede istaknutog prigovora prava na dom od strane tuženika. Također, tuženik je tijekom postupka odustao od istaknutog prigovora zadržanja i naknade za izvršene radove, stoga nije bilo osnove za odlučivanjem o prigovoru radi prijeboja istaknutom od strane tužitelja.

12. Slijedom naprijed navedenog, odlučeno je kao u izreci presude.

13. Odluka o troškovima parničnog postupka temelji se na članku čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a te odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj 142/12., 103/14., 118/14., 107/15., 37/22., 126/22., dalje: Odvjetnička tarifa).

13.1. Tuženiku je priznat trošak zastupanja po punomoćniku odvjetniku za sastav odgovora na tužbu, podneska od 26. siječnja 2024., za zastupanje na ročištu 11. rujna 2023., 12. ožujka 2024., 11. travnja 2025. i 28. siječnja 2026. za svaku radnju po 100 bodova, što ukupno iznosi 600 bodova, odnosno zajedno s PDV-om 1.500,00 eur.

13.2. Tuženiku nije priznat trošak predujma za građevinsko vještačenje obzirom je tuženik odustao od prigovora zadržanja s osnova izvršenih ulaganja.

13.3. Zahtjev tužitelja za naknadom troškova postupka odbijen je u cijelosti.

13.4. Na dosuđene troškove postupka tuženiku su priznate zatezne kamate od donošenja odluke, na temelju članka 151. stavka 3. ZPP-a.

U Puli, 27. veljače 2026.

Sudac

Helena Božović Sladaković

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba. Žalba se podnosi ovom sudu, u 3 istovjetnih primjeraka, u roku od petnaest (15) dana od dana od dana ročišta za objavu presude za stranku koja je bila uredno obaviještena o ročištu za objavu, odnosno od dana primitka ovjerenog prijepisa presude za stranku koja nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu. O žalbi odlučuje županijski sud.

Dna:

- tužitelju po pun. uz sp na presudu

- tuženiku po pun.