REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-4363/2021-58

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji Sanji Lovrić, u pravnoj stvari tužiteljice REM, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupane po punomoćniku Tomislavu Mraz, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženika Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, zastupane po Općinskom građanskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, radi isplate, nakon zaključene glavne javne rasprave održane dana 9. siječnja 2026. u prisutnosti punomoćnika tužiteljice i zastupnika tuženika, dana 27. veljače 2026.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku da tužiteljici isplati iznos od 15.469,93 eura sa zateznim kamatama tekućim do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. pa do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, a referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, tekućim:

- na iznos od 307,62 eur od 11.03.2018. pa do isplate,

- na iznos od 314,58 eur od 11.04.2018. pa do isplate,

- na iznos od 314,58 eur od 11.05.2018. pa do isplate,

- na iznos od 314,58 eur od 11.06.2018. pa do isplate,

- na iznos od 328,51 eur od 11.07.2018. pa do isplate,

- na iznos od 328,51 eur od 11.08.2018. pa do isplate,

- na iznos od 282,47 eur od 11.09.2018. pa do isplate,

- na iznos od 284,55 eur od 11.10.2018. pa do isplate,

- na iznos od 284,55 eur od 11.11.2018. pa do isplate,

- na iznos od 284,55 eur od 11.12.2018. pa do isplate,

- na iznos od 300,57 eur od 11.01.2019. pa do isplate,

- na iznos od 300,57 eur od 11.02.2019. pa do isplate,

- na iznos od 300,57 eur od 11.03.2019. pa do isplate,

- na iznos od 320,06 eur od 11.04.2019. pa do isplate,

- na iznos od 320,06 eur od 11.05.2019. pa do isplate,

- na iznos od 320,06 eur od 11.06.2019. pa do isplate,

- na iznos od 327,02 eur od 11.07.2019. pa do isplate,

- na iznos od 327,02 eur od 11.08.2019. pa do isplate,

- na iznos od 280,98 eur od 11.09.2019. pa do isplate,

- na iznos od 292,81 eur od 11.10.2019. pa do isplate,

- na iznos od 291,81 eur od 11.11.2019. pa do isplate,

- na iznos od 292,81 eur od 11.12.2019. pa do isplate,

- na iznos od 303,26 eur od 11.01.2020. pa do isplate,

- na iznos od 303,26 eur od 11.02.2020. pa do isplate,

- na iznos od 303,26 eur od 11.03.2020. pa do isplate,

- na iznos od 308,83 eur od 11.04.2020. pa do isplate,

- na iznos od 308,83 eur od 11.05.2020. pa do isplate,

- na iznos od 308,83 eur od 11.06.2020. pa do isplate,

- na iznos od 304,65 eur od 11.07.2020. pa do isplate,

- na iznos od 304,65 eur od 11.08.2020. pa do isplate,

- na iznos od 258,61 eur od 11.09.2020. pa do isplate,

- na iznos od 409,96 eur od 11.10.2020. pa do isplate,

- na iznos od 409,96 eur od 11.11.2020. pa do isplate,

- na iznos od 409,96 eur od 11.12.2020. pa do isplate,

- na iznos od 416,81 eur od 11.01.2021. pa do isplate,

- na iznos od 416,81 eur od 11.02.2021. pa do isplate,

- na iznos od 416,81 eur od 11.03.2021. pa do isplate,

- na iznos od 438,72 eur od 11.04.2021. pa do isplate,

- na iznos od 438,72 eur od 11.05.2021. pa do isplate,

- na iznos od 438,72 eur od 11.06.2021. pa do isplate,

- na iznos od 445,08 eur od 11.07.2021. pa do isplate,

- na iznos od 445,08 eur od 11.08.2021. pa do isplate,

- na iznos od 445,08 eur od 11.09.2021. pa do isplate,

- na iznos od 457,10 eur od 11.10.2021. pa do isplate,

- na iznos od 457,10 eur od 11.11.2021. pa do isplate,

sve u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženiku da tužiteljici naknadi prouzrokovan parnični trošak u iznosu od 7.389,88 eur sa zateznim kamatama tekućim od 27. veljače 2026. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, a referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, u roku od 15 dana.

III. Odbija se preostali dio zahtjeva tužiteljice za naknadu parničnog troška u iznosu od 2.875,00 eur sa zateznim kamatama.

Obrazloženje

1. U tužbi se tvrdi da je tužiteljica vlasnica nekretnine i to odgovarajući suvlasnički dio nekretnine – dvorište u Kostelskoj ulici br. 9 (zk. tijelo A I) na kojem je sagrađena obiteljska stambena zgrada pop. br. 11025 u Zagrebu u Kostelskoj ulici br. 9 (zk tijelo A II), uključujući zemljište i zajedničke dijelove zgrade, sagrađene na zkč. br. [katastarska čestica], površine 99,2 čhv ili 357 m2, upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], neodvojivo povezano s vlasništvom posebnog dijela nekretnine, u naravi dvosobni stan sa nusprostorijama u I (prvom) katu s drvarnicom br. 1 i spremištem br. 1 (u nacrtu označeno plavom bojom) – 2. suvlasnički dio s neodređenim omjerom, da navedeni stan ima površinu od 76 m2, da na predmetnoj nekretnini RE iz [adresa], ima status zaštićenog najmoprimca i to temeljem Ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom od 10.12.2013. i plaća zaštićenu najamninu u iznosu od 289,07 kn mjesečno, da prema podacima Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove prosječna mjesečna tržišna najamnina za stan koji se po površini, opremljenosti i položaju može usporediti sa predmetnim stanom iznosi 410,40 eur (5,40 eur/m2) u protuvrijednosti u kunama prema srednjem tečaju HNB-a na dan sklapanja ugovora, odnosno 3.129,66 kn, da tužiteljica trpi štetu zbog izgubljene dobiti u vidu razlike od naplaćene zaštićene najamnine do neostvarene tržišne najamnine jer nije u mogućnosti dati predmetni stan u najam prema tržišnim cijenama, da je tužiteljica u razdoblju od 1.3.2018. do 28.2.2021. pretrpjela štetu u iznosu od 2.840,59 kn mjesečno, odnosno ukupno 102.261,24 kn za 36 mjeseci, poziva se na presudu Europskog suda za ljudska prava u Strasborugu u predmetu Statileo protiv RH broj 12027/10 od 10.7.2014., da se tužiteljica obratila tuženiku sa zahtjevom za mirno rješavanje spora, no tuženik je zahtjev tužiteljice otklonio kao previsoko postavljen.

2. Tužiteljica je predložila sudu da presudom naloži tuženiku da tužiteljici isplati iznos od 102.261,24 kn sa zakonskim zateznim kamatama tekućim na pojedine novčane iznose kao što je navedeno u petitu tužbenog zahtjeva.

3. Podneskom od 27.5.2025. tužiteljica je tužbeni zahtjev postavila na način na je predložila sudu da presudom naloži tuženiku da tužiteljici isplati iznos od 15.469,93 eura sa zateznim kamatama tekućim na pojedine novčane iznose kao što je navedeno u izreci ove presude pod I, te da naloži tuženiku da tužiteljici naknadi prouzrokovan parnični trošak sa zateznim kamatama tekućim od presuđenja pa do isplate.

4. Tuženik u odgovoru na tužbu, u bitnom, navodi da su tužba i tužbeni zahtjev neosnovani u cijelosti, da osporava osnovu i visinu tužbenog zahtjeva, da se ne mogu uzeti u obzir „prosječne tržišne najamnine" budući da je temeljem presude Statileo Republika Hrvatska bila u obvezi isplatiti pravičnu naknadu za zahtijevani period, a ne naknadu za tržišno iznajmljivanje, da je praksa pokazala da stanovi u kojima žive zaštićeni najmoprimci nisu u takvom stanju da bi se mogla postići tržišna cijena najma, jer se u iste nije godinama ulagalo niti je iste adaptirao vlasnik stana, da je najmodavac dužan ugovor o najmu stana kao i sve promjene glede visine najamnine dostaviti upravnom odjelu jedinice lokalne samouprave, odnosno Grada Zagreba te nadležnoj poreznoj upravi, da je potres koji je pogodio Zagreb 22.3.2020. mogao ostaviti velika oštećenja na stanu koja bi utjecala na visinu tržišne cijene najma stana, da bi od visine prosječne najamnine trebalo odbiti iznose dobivene po osnovi zaštićene najamnine, ističe prigovor zastare da je potrebno platiti porez na dohodak po stopi od 12%, da je potrebno utvrditi platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca, poziva se na Odluku Ustavnog suda Republike Hrvatske broj: U-lll-367/2019 od 23.9.2020. prema kojoj pravo na korištenje stana i pravo na zaštićenu najamninu ovise o tome imaju li najmoprimci (ili članovi njegovog obiteljskog domaćinstva) u vlasništvu kuću ili stan, s time da su kriteriji useljivosti utvrđeni stajalištima Vrhovnog suda navedenim točkama 31.-34. obrazloženja te Odluke.

5. Tuženik je predložio sudu da tužbeni zahtjev odbije kao neosnovan i postavio je zahtjev za naknadu štete.

6. Na glavnoj raspravi održanoj dana 9.1.2026. zastupnik tuženika je izjavio da ne osporava visinu potraživanja kao što je navedeno u podnesku tužiteljice od 27.5.2025., međutim, osporava osnovu potraživanja i ostaje kod svih ranije iznijetih prigovora.

7. U dokaznom postupku sud je proveo dokaz saslušanjem tužiteljice REM (str. 117 i 118 spisa) i svjedoka HE (ranije RE - str. 111- 112 spisa) te proveo očevid i građevinsko vještačenje po vještaku Ing ekspert d.o.o. (str. 134-137, 155-187 spisa), izvršio uvid u Izvadak iz zemljišne knjige od 23.5.2021. (str. 6 i 7 spisa), zahtjev za mirno rješenje spora od 9.3.2021. (str. 8-11 spisa), dopis Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove od 18.2.2021. (str. 12 i 13 spisa), Tečajnu listu na str. 14 spisa, Ugovor o najmu stana na zaštićenom najamninom od 10.12.2013. (str. 15-19 spisa), ovosudnu presudu posl. br. Ps- 2693/97 od 22.9.1998. (str. 20-24 spisa), dopis tuženika od 6.5.2021. (str. 25 spisa), uvjerenje Grada Zagreba, Gradskog ureda za katastar i geodetske poslove od 20.10.2021. (str. 45 i 46 spisa), službenu potvrdu zemljišnoknjižnog odjela ovog suda broj: 37007/21 od 21.10.2021. (str. 47 spisa), zahtjev Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove od 14.10.2021. (str. 48 i 49 spisa), Izvadak iz knjige položenih ugovora (povijesni prikaz) od 27.12.2021. (str. 60 i 61 spisa) i Zapisnik Grada Zagreba, Gradskog ureda za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, izgradnju grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet od 23.2.2010. (str. 106 spisa).

8. Tužiteljica HEM, saslušana u dokaznom postupku, u bitnom, iskazala je da je stan na adresi [adresa], naslijedila iza pok. oca, u tom stanu je stanovao zaštićeni najmoprimac OE sa svojom obitelji tj. OE sa suprugom i dvoje male djece, krajem 1992. u taj stan iz BiH dolazi IE, PE i RE te ih je OE prijavio da stanuju na toj adresi iako mu za to nije dala dozvolu, da su oni doselili u taj stan saznala je kada je OE pokrenuo sudski postupak u kojem je zahtijevao da im se dozvoli da stanuju u tom stanu, da je 1998. donijeta sudska odluka kojom su kroz taj postupak dobili nadomjesni ugovor kojim im se dozvoljava stanovanje tj. presuda je sadržavala odredbe ugovora.

9. Sud je iskaz tužiteljice ocijenio istinitim.

10. Svjedokinja HE (ranije prezime RE), saslušana u dokaznom postupku, u bitnom, iskazala je da stanuje u stanu na adresi [adresa], a radi se o stanu na prvom katu s nusprostorijama, u kojem stanu je ranije stanovala njezina majka RE do smrti, da je njezin djed OE prethodno bio nositelj stanarskog prava na tom stanu, mjesečno plaća zaštićenu najamninu u iznosu od 290,00 kn, u tom stanu stanuje sa suprugom i kćerkom, a u svibnju 2023. očekuje rođenje drugog djeteta, ni ona a niti njezin suprug nemaju nikakve nepokretne imovine.

11. Sud je iskaz svjedokinje HE ocijenio istinitim.

12. U pisanom Nalazu i mišljenju od 3.2.2025. vještak Ing ekspert d.o.o. (str. 155- 187 spisa) navodi da procijenjena tržišna vrijednost najamnine za nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u ZK tijelo II kao 2. Suvlasnički dio s neodređenim omjerom etažno vlasništvo (E-2) - dvosobni stan sa nusprostorijama u I (prvom) katu s drvarnicom br. 1 i spremištem br. 1 (u nacrtu označeno plavom bojom), za razdoblje od 11.3.2018. do 1.12.2021. godine, iznosi 22.300,46 eur. Prema stanju spisa mjesečna vrijednost zaštićene najamnine za traženo razdoblje iznosi 289,07 kn, što prema tečaju konverzije 1 eur = 7,53450 kn iznosi 38,37 eur. Ukupna vrijednost zaštićene najamnine za razdoblje od 11.3.2018. godine do 1.12.2021. godine iznosi 1.713,22 eur. Razlika između procijenjene tržišne vrijednosti najamnine i vrijednosti zaštićene najamnine za razdoblje od 11.3.2018. godine do 1.12.2021. godine iznosi 20.587,24 eur.

13. Nalaz i mišljenje građevinskog vještaka Ing ekspert d.o.o. sud je ocijenio objektivnim, stručnim te datim u skladu sa pravilima znanosti i vještine.

14. Vještak je izračun temeljio na površini od 82,61 m2, u odnosu na koju površinu je tuženik istaknuo prigovor navodeći da je zaštićena najamnina u Ugovoru o najmu stana utvrđena prema površini od 76 m2, tužitelj je u podnesku od 27.5.2025. (str. 222 spisa) tužbeni zahtjev postavio prema površini od 76 m2, nakon čega je zastupnik tuženika izjavio da ne osporava visinu potraživanja kao što je navedeno u tom podnesku (str. 228 spisa).

15. Temeljem ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno te na temelju rezultata cjelokupnog postupka u skladu s odredbom čl. 8. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine, br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11 - pročišćeni tekst, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25, dalje: ZPP), sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev tužiteljice, postavljen kao u podnesku od 27.5.2025., osnovan.

16. Predmet spora je zahtjev tužiteljice, kao vlasnice stana u kojem živi zaštićeni najmoprimac, za naknadu štete u iznosu od 15.469,93 eur sa zakonskim zateznim kamatama, s osnove razlike između zaštićene najamnine i tržišne najamnine, u razdoblju od 1.3.2018. do 1.11.2021.

17. Između stranaka nisu sporne slijedeće činjenice:

- da je tužiteljica vlasnica stana na adresi [adresa],

- da je 10.12.2013. između tužiteljice REM, kao najmodavca, s jedne strane i RE iz [adresa], kao zaštićenog najmoprimca, s druge strane, sklopljen ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom,

- da u predmetnom stanu stanuje HE, kćerka RE,

- visina potraživanja tužiteljice postavljena kao u podnesku tužiteljice od 27.5.2025.

18. Između stranaka je sporno:

- osnova potraživanja,

- je li nastupila zastara.

19. Iz Izvatka iz zemljišne knjige od 23.5.2021. (str. 6 i 7 spisa) proizlazi da je tužiteljica suvlasnica s neodređenim omjerom etažnog vlasništva (E-2) nekretnine upisane u zk. ul.: [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to ZK tijelo II i to dvosobni stan sa nusprostorijama u I (prvom) katu sa drvarnicom br. 1 i spremištem br. 1 (u nacrtu označeno plavom bojom), a koji stan se nalazi u obiteljskoj stambenoj zgradi pop. br. 11025 u Zagrebu, u Kostelskoj ulici br. 9, a koja obiteljska stambena zgrada je sagrađena na zkč. br. [katastarska čestica] Dvorište u Kostelskoj ulici br. 9 u površini od 99,2 čhv (357 m2).

20. Iz zahtjeva za mirno rješenje spora od 9.3.2021. i dopis tuženika od 6.5.2021. (str. 8-11 i 25 spisa) proizlazi da se tužiteljica dopisom od 9.3.2021. obratila tuženiku sa zahtjevom za mirno rješenje spora, na koji zahtjev je tuženik odgovorio da je zahtjev postavljen u previsokom iznosu.

21. Iz Ugovora o najmu stana na zaštićenom najamninom od 10.12.2013. (str. 15- 19 spisa, dalje: Ugovor) proizlazi da je 10.12.2013. između REM iz [adresa], kao najmodavca, s jedne strane i RE iz [adresa], kao zaštićenog najmoprimca, s druge strane, sklopljen ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom. U preambuli ugovora je navedeno da stranke suglasno utvrđuju da zaštićeni najmoprimac nakon odlaska iz predmetnog stana 1978., u istom neprestano živi od 1992. te je bio član obiteljskog domaćinstva svog oca DE koji je na predmetnom stanu imao stanarsko pravo prema Zakonu o stambenim odnosima, da je OE stekao status zaštićenog najmoprimca temeljem Zakona o najmu stanova, a u skladu s odredbom čl. 38. toga Zakona po njegovoj smrti prava i dužnosti zaštićenog najmoprimca suglasno dogovoru stranaka prešla su na zaštićenog najmoprimca. U čl. 1. Ugovora je navedeno da najmodavac daje zaštićenom najmoprimcu u najam stan u [adresa] i to dvosobni stan s nusprostorijama u I (prvom) katu sa drvarnicom br. 1 i spremištem br. 1 (u nacrtu označeno plavom bojom) koji se nalazi u obiteljskoj stambenoj zgradi pop. br. 11025 u Zagrebu, u Kostelskoj ulici br. 9, izgrađenoj na zkč. br. [katastarska čestica], Dvorište u Kostelskoj ulici br. 9, ukupne površine 357 m2, upisano u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a u čl. 3. Ugovora je navedeno da ugovorne strane ugovaraju zaštićenu najamninu u iznosu od 289,07 kn mjesečno utvrđeno na temelju Izračuna zaštićene najamnine od 6.12.2013., da se najamnina plaća od 1. pa najkasnije do 10. -og u mjesecu za tekući mjesec, a prva najamnina po tom ugovoru dospijeva na naplatu 10.1.2014. za siječanj 2014. U čl. 4. Ugovora je navedeno da pravo koristiti stan zajedno sa zaštićenim najmoprimcem ima IE, kćer zaštićenog najmoprimca. U čl. 10. Ugovora je navedeno da se ugovor zaključuje na neodređeno vrijeme.

22. Iz ovosudne presude posl. br. Ps-2693/97 od 22.9.1998. (str. 20-24 spisa) proizlazi da je označenom presudom nadomješten ugovor o najmu stana između REM iz [adresa], kao najmodavca, s jedne strane i CE, kao najmoprimca, s druge strane te je određeno da su ugovorne strane suglasne da, dok se ne utvrdi visina zaštićene najamnine u skladu sa čl. 7. st. 1. Zakona o najmu stanova, najmoprimac plaća najmodavcu naknadu za korištenje stana u visini stanarine koju je plaćao do 5.11.1996., a koja iznosi 75,00 kn, s tim da se ta naknada smatra predujmom najamnine te da se najmoprimac ujedno obvezuje da će, nakon što se utvrdi visina zaštićene najamnine, najmodavcu nadoknaditi bez posebne opomene ukupnu razliku između predujma najamnine i pune najamnine i to u roku od 30 dana nakon što najmodavac dostavi najmoprimcu izračun visine zaštićene najamnine. U čl. 4. Ugovora je navedeno da stan zajedno s najmoprimcem stan mogu koristiti ME, kćer, RE, kćer, PE, unuk i IE, unuka.

23. Tuženica je donošenjem Zakonom o najmu stanova (Narodne novine, br.: 91/96, 48/98 i 66/98, dalje: ZNS) propisala niz ograničenja na teret vlasnika stanova sa zaštićenim najmoprimcem, čime im je nametnut prekomjeran teret, slijedom čega je došlo do povrede odredbe čl. 1. Protokola 1 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, a što je bio predmet razmatranja u presudama Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Hrvatske od 10.7.2014. i u predmetu Bego i drugi protiv Hrvatske od 15.11.2016. Naime, u označenim presudama je navedeno da sustav zaštićenog najma nameće teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca i predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva koje vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret, protivno odredbi čl. 1. Protokola 1 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Sud je nadalje izričito naglasio kako se temeljni problem (neposredni uzrok povrede Konvencije) tiče samog zakonodavstva, te nadilazi pojedinačni interes samog podnositelja zahtijeva, slijedom čega Republika Hrvatska (odnosno njena nadležna tijela) treba poduzeti zakonodavne i/ili druge opće mjere kojima će se na primjeren način postići ravnoteža između interesa vlasnika stanova s jedne, te interesa zajednice i zaštićenih najmoprimaca s druge strane, što u praktičnom smislu znači da rješenje kojim bi se vlasnicima stanova omogućilo uživanje njihovih vlasničkih prava iz čl. 1. Protokola 1 ne smije istovremeno i automatski narušiti prava koja pripadaju stanarima sukladno čl. 8. Konvencije, te je ta dva suprotstavljena interesa potrebno uravnotežiti na pravičan način, pri čemu su nadležna državna tijela slobodna izabrati mjere kojima se taj cilj može postići.

24. Iz navedenog proizlazi da su presude i odluke donesene u predmetima protiv Republike Hrvatske obvezujuće za istu, odnosno ista je dužna poduzeti sve potrebne mjere za provedbu donesenih presuda kako se takve povrede ne bi ponavljale u budućnosti. Nadalje, uzimajući u obzir da su se ranije citirane odluke Europskog suda za ljudska prava, a kojima je utvrđeno da su prekršena prava podnositelja zahtjeva, a koja prava su zajamčena Europskom Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i Protokola 1, temeljila na činjeničnom supstratu koji je identičnom činjeničnom osnovu koji je predmet raspravljanja i utvrđivanja u ovom parničnom predmetu, to je razvidno da su takve konačne odluke obvezujuće za Republiku Hrvatsku na koju se i odnose.

25. Iako je tuženica nesporno pokrenula postupak reformi sustava zaštićenih najamnina, te je donijela mjere izvršenja i rokove u kojima se te promjene u domaćem sustavu trebaju provesti, te se izmjenom zakonskog okvira rješava problem i postiže ravnoteža između suprotstavljenih interesa najmodavaca i najmoprimaca, i to donošenjem Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (Narodne novine br. 68/18), kojim se donosi točan dan kada vlasnici stanova mogu u potpunosti slobodno raspolagati svojom nekretninom, a do tada im se postupno povećava zaštićena najamnina, smanjujući jaz u odnosu na tržišnu, ista je donošenjem ZNS kojim je vlasnicima u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnula teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca, miješajući se time u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva koje vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret, čime je postupila protivno odredbi čl. 1. Protokola 1 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, te je, zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, tuženica dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu.

26. Stoga vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine. Pri tome vlasnik stana ne treba dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio i to za iznos tržišne najamnine, jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo.

27. Vrhovni sud Republike Hrvatske u svojoj odluci poslovni broj Rev- 2364/2016- 3 od 19.12.2018. zauzeo je pravno shvaćanje prema kojem je zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, Republika Hrvatska dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu. Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine.

28. Neosnovani su navodi tuženika da se kod izračuna ne može uzeti u obzir „prosječna tržišna najamnine" jer da je temeljem presude Statileo Republika Hrvatska bila u obvezi isplatiti pravičnu naknadu za zahtijevani period, a ne naknadu za tržišno iznajmljivanje.

29. Europski sud za ljudska prava je u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske u navedenim predmetu istaknuo da bi naknada imovinske štete trebala pokriti razliku između zaštićene najamnine i iznosa primjerene najamnine.

30. U presudi R i H protiv Republike Hrvatske pod toč. 64. Europski sud za ljudska prava je ponovio svoje shvaćanje izneseno u predmetu Statileo da naknada takve materijalne štete treba pokriti razliku između zaštićene najamnine, za koju je sud utvrdio da je neodgovarajuća i odgovarajuće najamnine. Pojam odgovarajuće najamnine ne treba miješati sa pojmom pravične naknade, jer pravična naknada predstavlja pravni standard koji ovisi od slučaja do slučaja u kojem bi trebalo utvrditi čitav niz kriterija, što bi dovelo do pravne neosiguranosti.

31. Stoga pod odgovarajućom najamninom prvenstveno valja smatrati tržišnu najamninu jer ona na objektivan način, za pretežni broj slučajeva, predstavlja odgovarajuću odnosno primjerenu naknadu za vlasnike stanova. Pri tome treba dodati da je tužiteljica već dugi niz godina u situaciji da ne može potpuno koristiti ili ubirati plodove svoje stvari, dakle, ne radi se o kratkom vremenskom razdoblju u kojem bi bilo razumno na temelju društvene solidarnosti od vlasnika zahtijevati da sudjeluju u teretu zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca. Pri tome, cijelo to vrijeme, tužena nije rješavala problem, te je reagirala tek nakon donošenja gore navedenih presuda Europskog suda za ljudska prava. Osim toga, kategorija tržišne cijene je prilično egzaktna te se visina štete vlasnicima može utvrditi na jasan i transparentan način.

32. Konačno, u citiranim predmetima Europski sud za ljudska prava dosudio je strankama naknadu štete u visini razlike između zaštićene i tržišne najamnine.

33. Kako visina potraživanja nije sporna, sud je naložio tuženiku da tužiteljici, temeljem čl. 1045. st. 1. i čl. 1046. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine, br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18 i 126/21, dalje: ZOO) naknadi imovinsku štetu, za razdoblje od 1.3.2018. pa do 1.11.2021., u iznosu od 15.469,93 eur sa zateznim kamatama na svaki pojedinačno navedeni iznos kao što je navedno u izreci ove presude pod I.

34. U odnosu na istaknuti prigovor zastare potraživanja treba reći da se u predmetnoj pravnoj stvari radi o tražbini naknade štete koja zastarijeva u roku od tri godine. Naime, naknadu štete s osnova razlike između visine zaštićene najamnine i tržišne najamnine koja nastaje sukcesivno dopušteno je zahtijevati unutar zastarnog roka od tri godine sukladno odredbi čl. 215. st. 1. u svezi s čl. 230. st. 1. ZOO, iz čega proizlazi da se ne radi o povremenoj tražbini u smislu odredbe čl. 227. ZOO. Uzimajući o obzir da je tuženica zahtjev za mirno rješenje spora podnijela 9.3.2021. (str. 8 spisa), došlo je do prekida zastare potraživanja u smislu odredbe čl. 186.a st. 3. ZPP u svezi s čl. 241. ZOO, te uzimajući u obzir da se u predmetnoj stvari radi o tražbini koja zastarijeva u roku od tri godine, to je razvidno da nije nastupila zastara potraživanja tužiteljice koje je predmet ovog postupka (razlika između tržišne i zaštićene najamnine za razdoblje od 1.3.2018. do 1.11.2021.). Zastara nije nastupila ni za najstariji zatraženi iznos (za ožujak 2018. zastara bi nastupila 13.3.2021.).

35. Odluka o troškovima postupka utemeljena je na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP, uz primjenu Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine, br. 138/23, dalje: Tarifa).

36. Trošak tužiteljice u ukupnom iznosu od 7.389,88 eur, odnosi se na:

- trošak sastava zahtjeva za mirno rješenje spora u iznosu od 500,00 eur (Tbr. 7. st. 1. Tarife),

- trošak sastava tužbe u iznosu od 500,00 eur (Tbr. 7. st. 1. Tarife),

- trošak sastava podneska od 6.9.2021. u iznosu od 500,00 eur (Tbr. 8. st. 1. Tarife – očitovanje na navode odgovora na tužbu),

- trošak sastava podneska od 29.11.2021. u iznosu od 50,00 eur (Tbr. 8. st. 4. Tarife),

- trošak sastava podneska od 11.4.2022. u iznosu od 50,00 eur (Tbr. 8. st. 4. Tarife),

- trošak zastupanja tužiteljice po punomoćniku na ročištu 14.4.2022. u iznosu od 500,00 eur (Tbr. 9. st. 1. Tarife),

- trošak zastupanja tužiteljice po punomoćniku na ročištu 30.6.2022. u iznosu od 500,00 eur (Tbr. 9. st. 1. Tarife),

- trošak zastupanja tužiteljice po punomoćniku na ročištu 16.11.2022. u iznosu od 500,00 eur (Tbr. 9. st. 1. Tarife),

- trošak sastava podneska od 25.11.2022. u iznosu od 50,00 eur (Tbr. 8. st. 4. Tarife),

- trošak zastupanja tužiteljice po punomoćniku na ročištu 27.9.2023. u iznosu od 500,00 eur (Tbr. 9. st. 1. Tarife),

- trošak zastupanja tužiteljice po punomoćniku na ročištu 9.5.2024. (očevid) u iznosu od 500,00 eur (Tbr. 9. st. 1. Tarife),

- trošak sastava podneska od 4.2.2025. u iznosu od 500,00 eur (Tbr. 8. st. 1. Tarife – očitovanje na nalaz vještaka),

- trošak sastava podneska od 27.5.2025. u iznosu od 50,00 eur (Tbr. 8. st. 4. Tarife),

- trošak zastupanja tužiteljice po punomoćniku na ročištu 9.1.2026. u iznosu od 500,00 eur (Tbr. 9. st. 1. Tarife),

- PDV od 25% u iznosu od 1.300,00 eur,

- trošak očevida i građevinskog vještačenja u ukupnom iznosu od 597,65 eur,

- sudsku pristojbu za tužbu u iznosu od 91,08 eur i

- sudsku pristojbu za presudu u iznosu od 201,15 eur.

37. Pri tome sud tužiteljici, vodeći računa o odredbi čl. 155. st. 1. ZPP, nije priznao trošak sastava podneska od 27.5.2021. obzirom da je uz taj podnesak dostavljen dokaz o plaćanju sudske pristojbe za tužbu, a što je trebalo biti dostavljeno uz tužbu i taj trošak ne može ići na teret tuženika.

38. Sud je odbio preostali dio zahtjeva tužiteljice za naknadu parničnog troška u iznosu od 2.875,00 eur (zahtjevan trošak u ukupnom iznosu od 10.264,88 eur (u koji iznos je uključen i zahtjevan trošak sudske pristojbe za presude) – dosuđen trošak u iznosu od 7.389,88 eur = 2.875,00 eur).

39. Odluka o kamatama na troškove parničnog postupka sukladna je čl. 151. st. 3. ZPP.

40. Stoga je sud odlučio kao u izreci ove presude pod II. i III.

U Zagrebu 27. veljače 2026.

Sutkinja

Sanja Lovrić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo podnijeti žalbu Županijskom sudu, u roku od 15 dana, računajući od dana primitka ovjerenog prijepisa iste. Žalba se podnosi pisano, u četiri istovjetna primjerka, putem ovoga suda.

Ako stranka nije pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje, a uredno je obaviještena o ročištu, smatrat će se da joj je dostava presude obavljena onoga dana kada je održano ročište na kojem se presuda objavljuje. Ovjereni prijepis presude stranka može preuzeti u sudskoj zgradi (čl. 335. st. 9. ZPP).

Dostaviti:

1. pun. tužiteljice uz rješenje o obvezi plaćanja sudske pristojbe na presudu

2. pun. tuženika