REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: P-6761/2022-126

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu toga suda Nives Šimunović, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja Korum trgovina d.o.o. iz Zagreba, Vlaška 55, OIB: 31389838987, zastupanog po punomoćnicima Mislavu Šarcu i Davoru Eteroviću, odvjetnicima u Odvjetničkom društvu Eterović i Šarac iz Zagreba, protiv tuženika Grada Zagreba, OIB: 61817894937, Zagreb, Trg Stjepana Radića 1, zastupanog po punomoćniku Marku Ramljaku, odvjetniku u Zagrebu, radi isplate, nakon glavne i javne rasprave zaključene dana 14. siječnja 2026. godine u prisutnosti zamjenika punomoćnika tužitelja Petra Markovića, odvjetnika i punomoćnika tuženika Marka Ramljaka, odvjetnika, dana 27. veljače 2026. godine

p r e s u d i o  j e

I/ Nalaže se tuženiku Gradu Zagrebu, OIB: 61817894937, Zagreb, Trg Stjepana Radića 1, isplatiti tužitelju Korum trgovina d.o.o. iz Zagreba, Vlaška 55, OIB: 31389838987, iznos od 58.640,25 eura, sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dana 24. ožujka 2004.g. do isplate, po stopi koja do 31. prosinca 2007. godine teče sukladno čl. 1 Uredbe o visini stope zatezne kamate (NN 76/96, 72/02 i 153/04), od 01. siječnja 2008. godine do 31. srpnja 2015. godine, primjenjuje se eskontna stopa HNB-a koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu, uvećanoj za 5%-tnih poena, od 01. kolovoza 2015. godine do 31. prosinca 2022.g. , prosječna kamatna stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, koju kamatnu stopu utvrđuje HNB prema čl.29 st. 2. i 8. ZOO-a, od 01. siječnja 2023.g. do 29. prosinca 2023.g. po stopi koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvo kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotnih poena, a od 30. prosinca 2023.g. do isplate, po stopi koja je određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za osam postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi od 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

II/ Odbija se tužbeni zahtjev u preostalom iznosu od 80.429,74 eura s pripadajućim kamatama, kao neosnovan.

III/ Nalaže se tuženiku naknaditi tužitelju parnične troškove u iznosu od 47.626,95 eura, sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 27. veljače 2026. godine do isplate, po stopi koja je određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za osam postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi od 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Presudom ovog suda poslovni broj P-9216/2004-73 od 31. listopada 2019.g. naloženo je tuženiku da isplati tužitelju iznos od 441.825,00 kn, sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od 24.03.2004.g. do isplate, te da naknadi tužitelju parnični trošak u iznosu od 119.145,76 kn, sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 31. listopada 2019.g. do isplate. U preostalom dijelu tužbenog zahtjeva u iznosu od 605.997,90 kn (558.750,00 kn plus 47.247,90 kn), s pripadajućim kamatama, tužbeni zahtjev je odbijen kao neosnovan.

2. Protiv navedene presude stranke su podnijele žalbe. Tužitelj u žalbi navodi da je sud pravilno utvrdio činjenično stanje, ali da je samo djelomično ispravno primijenio materijalno pravo. Ističe da je tuženik dužan vratiti tužitelju sve što je uložio u adaptaciju poslovnog prostora, sukladno čl. 132. st. 2. Zakona o obveznim odnosima (NN 53/91. 73/91, 3/94, 111/94, 107/95, 7/96, 91/96, 112/99 i 88/01, dalje: ZOO-a) i da mu naknadi sve nužne i korisne izdatke zajedno sa pretrpljenom štetom, sukladno čl. 223. st. 1. ZOO-a. Tužitelj naglašava da je sudski vještak NM dipl. ing. utvrdio da su ulaganja tužitelja u adaptaciju i saniranje objekta iznosila ukupno 1.000.575,00 kn, pa da upravo toliko tuženik dužan vratiti tužitelju. Predlaže da se žalba usvoji, presuda preinači u pobijanom dijelu ili da se predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovno odlučivanje.

3. Tuženik je uložio žalbu navodeći da je sud počinio apsolutno bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. Zakona o parničnom postupku (dalje ZPP-a), jer, između ostalog, nije obrazložio svoj zaključak da obveza saniranja krovišta pada na teret tuženika. Osim toga, tuženik se pozvao na navod vještaka Zdravka Hvale dipl. ing., koji je u svom nalazu naveo da ne može pouzdano utvrditi vrijednost ulaganja. Nadalje, tuženi je naveo da sud nije obrazložio zašto je prihvatio nalaz i mišljenje vještaka NM dipl. ing. i nije uvažio brojne prigovore na nalaz vještaka, a uz to, da sud nije obrazložio kako je razlikovao luksuzne, nužne i korisne troškove. Nadalje, tuženik navodi da je sud pogrešno i nepotpuno utvrdio činjenično stanje, jer da tužitelj nije uložio 1.000.575,00 kn u sanaciju krovišta kao nužni trošak, te da je sud ignorirao nestručno izvođenje radova na krovištu poslovnog prostora od strane djelatnika i osoba angažiranih po tužitelju. Tuženik navodi da je sud pogrešno primijenio i materijalno pravo, naročito da je pogrešno primijenio institut poslovodstva bez naloga. Predlaže da drugostupanjski sud usvoji žalbu tuženika i preinači presudu te odbije tužbeni zahtjev u cijelosti, podredno da ukine prvostupanjsku presudu i predmet vrati ovome sudu na ponovno odlučivanje.

4. Odlučujući o žalbama, Županijski sud u Splitu rješenjem poslovni broj Gž- 227/2022-3 od 26. listopada 2022.g. ukinuo je prvostupanjsku presudu, navodeći da sud nije otklonio prigovore tuženika istaknute na nalaz i mišljenje vještaka NM dipl. ing., te da sud nije utvrdio koji su troškovi bili nužni a koji korisni, te je li bilo luksuznih troškova. Uz to, navodi se da sud nije cijenio okolnost da je tužitelj nakon raskida ugovora o zakupu odbio tuženiku predati u posjed poslovni prostor, već je to učinio tek po pravomoćnosti presude o iseljenju, pa se kao bespravni korisnik ne može pozivati na institut poslovodstva bez naloga.

5. Podneskom od dana 03. prosinca 2024.g. tužitelj je precizirao tužbeni zahtjev tako da je predložio sudu donošenje presude kojom će se naložiti tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 139.069,99 eura, sa zateznim kamatama tekućim:

- na iznos od 132.799,12 eura od 24.03.2004.g. do isplate

- na iznos od 6.270,87 eura od 08.08.2006.g. do isplate, te da naknadi tužitelju parnični trošak sa zateznim kamatama tekućim od presuđenja do isplate.

6. Tijekom cjelokupnog postupka provedeni su dokazi pregledom natječaja za davanje u zakup, rješenja Gradskog ureda za gospodarstvo, ponude za natječaj, ugovora o zakupu poslovnog prostora, obavijesti tužitelja o radovima, izvješća GSKG o oštećenjima, zaključka Gradskog poglavarstva, računa, nalaza i mišljenja Nenada Crnića, dipl. ing., nalaza vještaka Dina Đerzića, dipl. ing., fotografija, očevidom na licu mjesta uz sudjelovanje građevinskog vještaka EM, dipl. ing., građevinskim vještačenjem po vještaku Mirku Hvali, građevinskim vještačenjem po vještaku NM, dipl. ing., financijskim vještačenjem po vještaku Zrinku Ručeviću, saslušanjem svjedoka IM i ŠM.

7. Nakon provedenih dokaza i ocjene istih, sud nalazi da je tužbeni zahtjev djelomično osnovan.

8. U ovoj fazi postupka među strankama nije sporno:

- da je povodom javnog natječaja tuženika za davanje poslovnog prostora u zakup, tužitelj dao ponudu i kao jedini uspio u natječaju te dana 01.06.2000.g. zaključio s tuženikom ugovor o zakupu poslovnih prostorija

- da je ugovor o zakupu sklopljen na određeno vrijeme za razdoblje od 01.07.2000.g. do 01.07.2010.g. i da je ugovorena zakupnina u iznosu od 14.000,00 kn mjesečno

- da je u natječaju postavljen uvjet da novi zakupnik izvrši adaptaciju prostora i zaposli dva zaposlenika dotadašnjeg zakupnika

- da je u ugovoru o zakupu tužitelj preuzeo obvezu da će uložiti u uređenje poslovnog prostora 150.000,00 DEM

- da je tužitelj izvršio radove adaptacije prostora, prije svega radove na popravku krovišta u ljeto 2000.g.

- da je u nekoliko navrata došlo do curenja s dijela ravnog krova koji je u vlasništvu tuženika (ispod kojeg je pekara u zakupu treće osobe) a koji graniči s poslovnim prostorom tužitelja

- da je u razdoblju od 01.07.2000.g. do 01.10.2000.g. tuženik snizio iznos zakupnine jer je u tom razdoblju tužitelj obavljao radove saniranja nedostataka i nije mogao vršiti ugostiteljsku djelatnost u predmetnom poslovnom prostoru

- da je ugovor o zakupu raskinut dana 23.03.2004.g. i da je 07.08.2006.g. poslovni prostor predan u posjed tuženika Grada Zagreba

9. Sporna su slijedeća pitanja:

- je li tužitelj imao saznanja o materijalnim nedostacima poslovnog prostora te o obimu radova i popravaka koje je potrebno izvršiti kako bi se omogućilo poslovanje ugostiteljskog objekta;

- je li tužitelj obavijestio tuženika o potrebi saniranja krovišta;

- koliki su troškovi izvršenih ulaganja i popravaka koje je podmirio tužitelj;

- koji troškovi su bili nužni, koji korisni a koji luksuzni

- je li tuženik u obvezi isplatiti tužitelju utuženi iznos;

- je li nastupila zastara.

10. Pregledom dokumentacije dostavljene u spis, utvrđeno je da je o problemu procurivanja iz dijela krova koji je u vlasništvu tuženika, a u posjedu treće osobe, tužitelj upozoravao tuženika, pozivajući ga da izvrši popravak tog dijela krova, ili da omogući tužitelju da ga sanira, kako bi spriječio daljnje curenje oborinskih voda i nastanak štete u pos lovnom prostoru (dopisi tužitelja od dana 07.11.2000.g., od dana 12.01.2001.g., od dana 20.07.2001.g. - list 27, 28 i 30 spisa).

11. Pregledan je i dopis tužitelja od 10.02.2003.g. (list 31 do 32 spisa) u kojem tužitelj ponavlja da je u nekoliko navrata obavijestio Gradski ured za upravljanje imovinom, o problemu krovišta, te da je dana 15.06.2001.g. prilikom nevremena došlo do daljnjeg urušavanja krovne ploče uslijed čega je voda prodrla u poslovni prostor tužitelja. Tužitelj je napomenuo da je tražio od tuženika odobrenje da sam sanira štetu, ali nije dobio odgovor, te je 15.07.2001.g. bio prisiljen zatvoriti lokal. U tom dopisu tužitelj traži od tuženika da sanira krovnu ploču, kako bi mogao započeti s radom, da ga oslobodi plaćanja najamnine dok je objekt bio zatvoren, da naknadi troškove uređenja objekta, da naknadi izgubljenu zaradu.

12. Pregledom obavijesti (list 12-14 spisa) utvrđeno je da je tužitelj izvještavao tuženika o tome da zbog opravdanih razloga (investicijski radovi - popravak krova) tužiteljev ugostiteljski objekt "Bologna", ne radi.

13. O postojanju i obimu oštećenja govori izvješće GSKG (list 34 spisa) upućeno tuženiku o oštećenjima stropa, instalacija i inventara unutar predmetnog poslovnog prostora. U izvješću između ostalog stoji: "s obzirom da je namjera prostora - restoran - za zaključiti je da se u trenutnim uvjetima ne može normalno raditi, jer je velika kuhinja izvan svake uporabe, a u maloj je rizik od opasnosti vrlo velik (kontakt vode i struje)." Stručne osobe GSKG ističu potrebu sanacije u iznosu od ukupno 140.000,00 kn.

14. Tek u 6. mjesecu 2003.g. tuženik je izvršio određene radove na sanaciji krovišta. Na taj način je pokazao svoj stav da je upravo tuženik dužan sanirati nedostatke, odnosno da troškove spomenutih radova snosi tuženik, Grad Zagreb, kao zakupodavac i vlasnik prostora.

15. Pregledom Zaključka Gradskog poglavarstva (list 8 spisa) utvrđeno je, između ostalog, da će tužitelj s tuženikom Gradom Zagrebom sklopiti ugovor o zakupu na 10 godina, uz uvjet sudjelovanja vlastitim sredstvima u uređenje poslovnog prostora i preuzimanju u radni odnos dva zaposlenika ranijeg zakupnika. Tužitelj se u ponudi obvezao uložiti u uređenje poslovnog prostora cca 150.000,00 DEM.

16. Pregledom molbe tužitelja od 24.05.2000.g. (list 25 spisa) upućene Povjerenstvu za davanje u zakup poslovnog prostora, Grada Zagreba, utvrđeno je da tužitelj izvještava tuženika da je predmetni prostor u vrlo lošem stanju i da su potrebna velika ulaganja u smislu adaptacije i preuređenja poslovnog prostora u normalnu funkciju (nema grijanja, ne postoji plinski priključak, elektroinstalacije su dotrajale, ravni krov prokišnjava na dva mjesta, te je loša zvučna i toplinska izolacija, te radi toga tužitelj moli da mu se za dio uloženih novčanih sredstava umanji mjesečna zakupnina.

17. Pregledom odluke Gradskog stambeno komunalnog gospodarstva d.o.o. (list 26 spisa) utvrđeno je da se na osnovu naloga - rješenja grada Zagreba, Gradskog ureda za upravljanje imovinom grada, odobrava umanjenje za razdoblje d 01.07.2000.g. do 30.09.2000.g. u iznosu od 40.201,35 kn.

18. Iz ugovora o zakupu poslovnog prostora od 01.06.2000.g. (list 9 - 10 spisa) proizlazi, između ostalog, da se u točki IX. tužitelj obvezao izvršiti radove potrebne za uređenje poslovnog prostora u roku od tri mjeseca.

19. Iz iskaza svjedoka IM koji je zaposlenik tužitelja, proizlazi da je tužitelj uspio na natječaju 2000.g. i zaključio ugovor o zakupu poslovnog prostora. Svjedok navodi da je prije uređenja prostor bio jako derutan, te da je uređenje započelo odmah, te je na uređenju sudjelovalo stručno osoblje i zaposlenici. Naveo je da su problemi sa zidom prema susjednoj pekari započeli nakon preuređenja prostora, te da oni nisu imali pristup, jer je korisnica pekare imala ugovor s Gradom, te je tek oko godinu dana ili više nakon preuređenja, Grad Zagreb našao izvođača da popravi krov. Tvrdi da je i nakon njihove intervencije stanje ostalo neizmijenjeno na način da je opet curilo s krova. Tvrdi da su pokušali koristiti prostor usprkos poteškoćama, ali su često ostajali bez struje. Navodi da je potpuni prestanak rada bio oko 2001.g. Svjedok navodi da su tijekom adaptacije uvedene sve nove instalacije i plin, da je u cijelosti napravljena kuhinja, vanjska metalna stolarija sa staklima i fasada, ulazna nadstrešnica i prilazni put, odvod, dovod, da je sagrađen potpuno novi šank, zidovi obloženi knaufom, uvedeno novo centralno grijanje i novi plinski aparat i peć za centralno grijanje.

20. Svjedok ŠM je iskazao da je uvjet za dobivanje poslovnog prostora u zakup, bilo preuzimanje kompletnog uređenja prostora. Tvrdi da je tužitelj to u cijelosti učinio, prema pravilima struke, te da je nakon izvjesnog vremena došlo do procurivanja na krovu, što je također tužitelj sanirao putem tvrtke Interijer Jurić. Svjedok navodi da je ponovno nakon izvjesnog vremena došlo do curenja sa strane zida do pekare, te da zaposlenici tužitelja nisu mogli doći do prostora pekare, te su u nekoliko navrata obavijestili Grad Zagreb o problemima, ali nisu naišli na odaziv. Tvrdi da je Grad Zagreb tek 2003.g. pokušao sanirati prostor kod pekare, ali da je i nakon te sanacije stanje ostalo nepromijenjeno i taj dio se počeo urušavati. Tvrdi da kroz to vrijeme tužitelj nije mogao normalno obavljati svoj posao. Iskazao je da su radovi trajalo ukupno 6 mjeseci i da je ukupna investicija iznosila 1.000.000,00 kn. Tvrdi da su u to vrijeme imali 100 zaposlenika, ali da su sve radove izvodili kvalificirani izvođači koje su angažirali, dok su radnici tužitelja izvodili samo pomoćne poslove u vidu rušenja, demontaže i slično, koji su također bili opsežni. Navodi da su 2006.g. izašli iz tog prostora i uzeli svoju kompletnu opremu koja i danas postoji, ali se nalazi po raznim skladištima, i nakon proteka vremena više nije upotrebljiva. Izjavio je da je prije sklapanja ugovora o zakupu bilo sitnih procurivanja, ali da ništa nije ukazivalo da bi moglo doći do urušavanja.

21. Prihvaćeni su iskazi saslušanih svjedoka koji se u bitnome podudaraju s brojnom dokumentacijom koja se nalazi u ovom spisu, te s nalazom i mišljenjem građevinskog vještaka NM.

22. Pregledan je nalaz i mišljenje Nenada Crnića, dipl. ing., vještaka za graditeljstvo koji je po traženju naručitelja, ovdje tužitelja dana 01.06.2000.g. izvršio procjenu vrijednosti ulaganja u poslovni prostor, restaurant "Bologna" . Po njegovom nalazu i mišljenju, procijenjeno je da su potrebna ulaganja u adaptaciju predmetne poslovne zgrade u ukupnom iznosu od 1.165.975,36 kn. Vještak je po traženju tužitelja izračunao neto korisnu površinu poslovnog prostora, utvrdivši da se radi o 554,77 m[2] .

23. Po prijedlogu naručitelja, ovdje tužitelja, vještak Dino Đerzić, dipl. ing. je dana 05.02.2003.g., izvršio je izračun visine štete, te je utvrdio da procijenjena vrijednost ulaganja u sanaciju nekretnine iznosi 51.266,57 kn ili 6.773,87 Eura. Utvrdio je da se radi o šteti na stropnoj žbuci i elektroinstalaciji, do kojih je došlo radi procurjevanja ravnog krova tijekom lipnja 2001.g., te da je korisnik prostora o svom trošku sanirao oštećenja u restoranu, kuhinji i na elektroinstalaciji, da bi potom ponovno došlo do oštećenja uzrokovanih vlaženjem.

24. U ovom postupku sud je prihvatio dokazni prijedlog tužitelja i odredio provođenje građevinskog vještačenja koje je povjereno vještaku Mirku Hvala, dipl. ing. koji je sa sudskom komisijom obavio očevid i potom izradio nalaz i mišljenje. Prilikom očevida dana 05. veljače 2010.g. utvrđeno je da je poslovni prostor preuređen u Dom za starije i nemoćne Sveti Josip. Dakle, zatečeno je potpuno promijenjeno stanje predmetnog poslovnog prostora tj. isti je kompletno preuređen i nalazi se u posjedu treće osobe - Doma za starije i nemoćne osobe Sveti Josip. Vještak je izradio nalaz i mišljenje (list 518-530 spisa), te je naveo da na temelju raspoložive dokumentacije nije mogao pouzdano utvrditi vrijednost izvršenih ulaganja, jer nije mogao provjeriti količinu i vrstu izvedenih radova. Naveo je da se za utvrđivanje vrijednosti opreme i sitnog inventara treba pozvati vještaka strojarske struke. Vještak je spomenuo da je naišao na određene nerazmjere u nalazu vještaka Nenada Crnića, dok njegov izračun površine poslovnog prostora prihvaća kao vjerodostojan.

25. U podnesku od dana 08.02.2012.g. (list 552 spisa) tuženik je osporio nalaz i osiguranje dokaza, te procjenu vrijednosti vještaka Nenada Crnića, kao i procjenu vrijednosti ulaganja koju je izračunao vještak Dino Đerzić. U tom podnesku tuženik se oštro protivio da se bilo kakve procjene vještaka sačinjene izvan ovog postupka (bez naloga suda danog u ovom postupku) koriste kao dokaz u ovom predmetu. U tome smislu, tuženik je osporio nalaz i mišljenje vještaka EM, dipl. ing. u dijelovima u kojima se referira na nalaze i procjene vještaka sačinjene izvan ovog predmeta.

26. Tužitelj je osporio nalaz i mišljenje vještaka EM u cijelosti, smatrajući da nalaz nije dovoljno stručno obrađen, naročito jer je vještak izjavio da ne može pouzdano utvrditi vrijednost ulaganja, unatoč brojnoj i opsežnoj dokumentaciji i velikom broju računa putem kojih je mogao izračunati količinu kupljenog materijala i vrijeme za izvedbu i ugradnju.

27. S obzirom na prigovore tužitelja i tuženika, sud je prihvatio prijedlog tužitelja i odredio novo vještačenje koje je povjerio vještaku NM, dipl. ing. Na temelju pregleda cjelokupnog spisa i dokumentacije, vještak je procijenio da su tužiteljeva ulaganja u uređenje i saniranje poslovnog prostora iznosila 800.460,00 kn, a s PDV-om je to iznosilo 1.000.575,00 kn. Vještak se očitovao na tuženikove prigovore kako usmeno na ročištu dana 05. studenog 2018.g ., tako i u pisanom očitovanju. Na ročištu je naveo da je vrijednost ulaganja ocijenio temeljem stanja spisa, te da je u svom nalazu i mišljenju nabrojio svu dokumentaciju koju je koristio, a pri tome se referirao na nalaz i osiguranje dokaza te procjenu vrijednosti ulaganja i izračuna površine koje je izradio Nenad Crnić, dipl. ing., te Dino Đerzić, dipl. ing., kao zapisnike o pregledu i primopredaji prostora, fotodokumentaciju i video zapise, te izjave tužitelja o izvedenim radovima. Naveo je da nije procjenjivao opremu, jer to spada u domenu strojarskog vještaka. U pisanom očitovanju je još jednom obrazložio na temelju koje dokumentacije je izradio svoj nalaz i mišljenje.

28. Financijski vještak Zrinko Ručević procijenio je ulaganja tužitelja temeljem pregleda dokumentacije koja se nalazi u spisu, te procijenio da se radi o svoti od 1.224.609,86 kn, odnosno s PDV-om 1.494.024,03 kn, te neamortiziranu vrijednost opreme u vrijeme iseljenja u iznosu od 47.247,90 kn.

29. Nakon ukidnog rješenja višeg suda, pozvan je građevinski vještak NM dipl. ing. na očitovanje i dopunu nalaza, u smislu utvrđivanja i razlučivanja troškova koji su bili nužni, a koji korisni, te je li bilo luksuznih troškova, a ako je bilo, koji su to troškovi i koliko iznose.

30. U dopunskom nalazu i mišljenju (list 893 do 902 spisa) vještak je ponovio da procijenjena vrijednost ulaganja u uređenje poslovnog prostora koja je tužitelj izveo da bi prostor doveo u funkciju za koju je namijenjen, a to je ugostiteljska djelatnost, prema podacima koji se navode u spisu, na dan izrade nalaza i mišljenja od 16. kolovoza 2017.g. iznosi 800.460,00 kn, dok s PDV -om iznosi 1.000,575,00 kn. U tablici rekapitulacije (list 901 spisa) vještak je nabrojio radove ulaganja koja je tužitelj poduzeo, svrstavajući ih u vrste radova i to: radove rušenja i demontaže, zidarske radove, stolarske, bravarske i staklarske radove, fasaderske radove, kamenarske radove, keramičarski radovi, soboslikarsko – ličilačke radove, podopolagačke radove, GK radove i spuštene stropove, radove na vodovodu, kanalizaciji i sanitarijama, elektroinstalaterske radove, radove plinske instalacije i krovopokrivačke radove.

31. Od navedenih radova, vještak je razdvojio nužne radove u koje spadaju: radovi rušenja i demontaže u iznosu od 8.980,00 kn, elektroinstalaterski radovi u iznosu od 14.000,00 kn, radovi na plinskim instalacijama u iznosu od 70.000,00 kn i krovopokrivačke radove u iznosu od 7.000,00 kn, što je ukupno 99.980,00 kn, odnosno s PDV-om iznos od 124.975,00 kn.

32. U korisne radove, po utvrđenju vještaka spadaju: radovi rušenja i demontaže – iznos od 40.170,00 kn, zidarski radovi – 50.260,00 kn, stolarske, bravarske i staklarske radove – 140.400,00 kn, fasaderski radove – 104.075,00 kn, kamenarski radovi – 63.254,00 kn, keramičarski radovi – 62.000,00 kn, soboslikarsko – ličilački radovi – 29.500,00 kn, podopolagačke radove – 12.500,00 kn, GK radove i spuštene stropove – 88.350,00 kn, radove na vodovodu, kanalizaciji i sanitarijama – 37.000,00 kn, elektroinstalaterske radove – 58.800,00 kn, radove plinske instalacije – 14.000,00 kn, odnosno ukupno 700.480,00 kn, odnosno s PDV-om iznos od 875.600,00 kn.

33. Tuženik je na ročištu 04. prosinca 2024.g. i u podnescima od 08. rujna 2025.g. i od 29. listopada 2025.g. istaknuo prigovore na vještački nalaz i dopunu nalaza i mišljenje. Tuženikovi prigovori svode se na prigovor da se drastično razlikuju cijene i količine materijala koje je utvrdio vještak Dino Đerzić od cijena i količine materijala koje je utvrdio vještak NM, pa se tuženik pita od kuda tolika razlika. Potom, tuženik smatra da bi većinu navedenih radova trebalo kvalificirati kao luksuzne a da ih je vještak nekritički kvalificirao kao korisne radove. Osim toga, tuženik naglašava da je tužitelj nakon raskida ugovora o zakupu 23.03.2004.g. sve do 07.08.2006.g. bio u posjedu poslovnog prostora i odbijao ga predati, te ga je predao tužitelju tek po pravomoćnosti presude o iseljenju donesene u predmetu Ps- 946/05 od 09.03.2006.g.

34. Vještak NM dipl. ing. se na prigovore tuženika očitovao pisanim putem u dva navrata, a potom se očitovao i usmeno na ročištu dana 14. siječnja 2026.g. U pisanom očitovanju od 26. lipnja 2025.g. vještak je naveo da količine utvrđenih radova utvrdio analizom vrlo opsežne dokumentacije koja se nalazi u spisu, te je nabrojio slijedeću dokumentaciju: Ugovor o zakupu poslovnog prostora, Obavijest o korištenju objekta, Dopis "Bolnička cesta 1 – sanacija ravnog krova", Dopis "Bolnička cesta 1 – očitovanje po Vašem upitu", nalaz i osiguranje dokaza, procjena vrijednosti ulaganja od 01.06.2000.g., izračun površina, procjena vrijednosti ulaganja od 05.02.2003.g., zapisnika o pregledu i primopredaji poslovnog prostora, troškova uređenja i opremanja prostora, stručnog nalaza i mišljenja vještaka EM, fotodokumentacije sačinjene tijekom adaptacije poslovnog prostora, video zapisa snimljenog prilikom otvaranja poslovnog prostora. Objasnio je da je iz nacrta priležećih spisu (list 43 spisa) i fotodokumentacije (list 44 do 50, 572 do 577) vidljivo stanje prostora prije uređenja i za vrijeme uređenja, dok je iz nacrta (list 72 i 73 ) te video snimke (list 582) i fotodokumentacije (list 577 do 581) vidljivo stanje prostora nakon uređenja prostora. Naglasio je da su vrste i obim izvedenih radova prilikom ulaganja, analizirani prema podacima u spisu, uzevši u obzir opise radova iz elaborata Procjena vrijednosti ulaganja od 01. lipnja 2000.g. ali u skladu s nacrtima prostora prije i nakon adaptacije te fotodokumentacije stanja prostora prije i nakon adaptacije.

35. U pisanom očitovanju od 16. prosinca 2025.g. vještak NM dipl. ing. je odgovorio na prigovore tuženika koji se odnose na pitanje utvrđivanja iznosa i količine materijala. Naveo je da je iz vještačkom elaborata vještaka Dine Đerzića dipl. ing. vidljivo da je izvršio procjenu vrijednosti radova sanacije oštećenja nakon procurenja, a ne procjenu vrijednosti ulaganja u uređenje poslovnog prostora. Vještak Đerzić je tada procijenio vrijednost ulaganja u sanaciju nekretnine u iznosu od 51.266,67 kn. Vještak NM je naveo da je u svom inicijalnom nalazu i mišljenju koji je sačinio 16.08.2017.g. procijenjena vrijednost ulaganja u uređenje poslovnog prostora koja ulaganja je tužitelj izveo da bi prostor doveo u funkciju za koju je namijenjen, prema cijenama na dan izrade tog nalaza i mišljenja. Prema tome, vještak tvrdi da vrste, količine i vrijednosti radova iz vještačkog elaborata vještaka Đerzića nisu usporedivi s vrstama, količinama i vrijednošću radova iz njegovog nalaza i mišljenja od 16.08.2017.g. Što se tiče razdvajanja nužnih od korisnih troškova, vještak NM je citirao molbu koju je tužitelj poslao Povjerenstvu za davanje u zakup poslovnog prostora dana 24. svibnja 2000.g. i Dopis koji je GSKG d.o.o. dana 05.09.2003.g. poslao tuženiku, iz koje dokumentacije je vidljivo da je bilo nužno izvesti radove koji su u tablici vještaka navedeni kao nužni radovi, radi sprečavanja propadanja građevine. Za preostale radove, vještak smatra da su korisni, jer su izvedeni u skladu s namjenom poslovnog prostora. Vještak navodi da radovi koje tuženik spominje kao luksuzne, ne predstavljaju luksuzne nego korisne radove i to: šank, rasvjeta u spuštenom stropu, spušteni strop s alu-lamelama u sanitarnim prostorima, metalne stijene ostakljene izo staklom, keramičke pločice na podnu sanitarnih prostora i nove kamene ploče na podu, koje su postavljene samo na mjestima oštećenih, a poliranje i čišćenje ploče nije luksuz nego potreba radi održavanja istih.

36. Na ročištu dana 14. siječnja 2026.g. vještak je detaljno odgovarao na brojna pitanja koja je postavljao punomoćnik tuženika. Ponovno je naglasio da je pod nužne troškove stavio samo troškove i radove bez kojih bi stvar propala, pogoršala se ili bi se vrijednost smanjila, dok za sve stale radove smatra da su korisni, jer je njima povećana vrijednost nekretnine i tržišna vrijednost nekretnine, pa smatra da nisu luksuzni. Na upit zašto je trebalo mijenjati vrata, vještak je odgovorio da je u trenutku davanja u zakup, kompletan prostor bio devastiran, vlažan, krov je prokišnjavao, te je moguće da su drvena vrata povukla u sebe vlagu i da ih je trebalo zamijeniti radi funkcionalnosti i estetike. Vještak se očitovao da su zamijenjene samo kamene ploče koje su bile oštećene, dok zamjena keramičkih pločica ne predstavlja ništa neobično, jer se radi o pločicama koje su podložne habanju i oštećivanju. Vještak se osvrnuo i na hidroizolaciju krova koja je prokišnjavala na dva mjesta i trebalo je zamijeniti, a pozvao se i na dopis GSKG upućen Gradu Zagrebu od 14. srpnja 2003.g. u kojem piše da je u jednoj od prostorija u kojoj je velika kuhinja, urušena kompletna konstrukcija krova i da su oštećene elektroinstalacije, dok je u novoj kuhinji vidljivo dugotrajno vlaženje spuštenog stropa te su ploče trule i mogle bi svaki čas pasti. U istom dopisu se navodi da su u cijeloj velikoj dvorani vidljivi tragovi vode po stropu i zidovima (žute površine), te da je na temelju svega navedenog zaključio da je došlo do oštećenja hidroizolacije krova i da je krov trebalo sanirati.

37. Sud je u cijelosti prihvatio nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka NM dipl. ing., koji je svoj nalaz i mišljenje obrazložio i dodatno pojasnio nekoliko puta, kako pisanim tako i usmenim putem. Vještak je jasno naveo da u trenutku kad je imenovan vještakom u ovom predmetu, nije bilo moguće provesti očevid, jer je tuženik predmetni prostor dao na korištenje trećoj osobi, koja je prostor u cijelosti izmijenila i adaptirala za potrebe doma za starije i nemoćne osobe. Vještak je u nekoliko navrata citirao dokumentaciju koja se nalazi u spisu, na temelju koje je izradio svoj nalaz i mišljenje. Detaljno je odgovorio na pitanja i prigovore tuženika, te je obrazložio i argumentirao svoje zaključke. Sve su to razlozi radi kojih je sud prihvatio upravo nalaz i mišljenje vještaka NM dipl. ing.

38. Potrebno je još jednom naglasiti da je upravo tuženik otežao utvrđivanje troškova sanacije i ulaganja, jer je predmetni poslovni prostor dao u zakup trećoj osobi, tijekom ovog postupka, pa je novi zakupnik u cijelosti prenamijenio prostor. Stoga je prilikom očevida u ovom postupku sudska komisija, zajedno s građevinskim vještakom, zatekla u potpunosti promijenjeno stanje. Dakle, u pravu je tužitelj kada navodi da ta okolnost ne može biti na teret tužitelja, jer je isto posljedica radnji tuženika. Osim toga, prilikom prvog očevida koji je bio određen u ovom postupku, sudska komisija i vještak nisu mogli ući u predmetni poslovni prostor jer je bio zaključan, a tuženik se nije pobrinuo nabaviti ključ ili osigurati da prostor, u trenutku očevida, bude otvoren za sudsku komisiju i vještaka. Stoga tuženik nema pravo prigovarati da je vještak NM utvrđivao količinu materijala i rada samo na temelju dokumentacije dostavljene u spis. Vještak nije imao drugog izbora, a osim toga, naglašava se da se radi o brojnoj, opsežnoj dokumentaciji, o čemu govori i okolnost da ovaj spis ima preko 900 stranica, odnosno četiri sveska. I sudska praksa (odluka Vrhovnog suda Republike Hrvatske poslovni broj Rev-1077/2020) govori u prilog stavu da sud može utvrditi činjenice i na temelju drugih dokaza, ukoliko tuženik onemogući dokazivanje, što je ovdje slučaj.

39. Prema rezultatima provedenih dokaza, utvrđeno je da je tužitelj prilikom zaključenja ugovora o zakupu, preuzeo obvezu uređenja poslovnog prostora, te se obvezao za troškove adaptacije prostora uložiti iznos od 150.000,00 DEM (oko 75.000,00 Eura, odnosno oko 558.750,00 kuna - protuvrijednost po srednjem tečaju HNB na dan prvog presuđenja u ovom postupku).

40. Nakon što je izvršio radove koje se obvezao izvršiti, tužitelj nije bio u obvezi vršiti daljnja saniranja i popravke predmetnog poslovnog prostora, već je to bila obveza tuženika kao vlasnika i zakupodavca, koja obveza proizlazi iz odredaba Zakona o obveznim odnosima (ZOO/91) i odredaba Zakona o zakupu poslovnih prostorija.

41. Važno je istaknuti da je tužitelj u više navrata obavještavao tuženika o prokišnjavanju sa preostalog dijela ravnog krovišta i prijetećeg daljnjeg proširenja štete i pozivao tuženika da sanira oštećenje. Naglašava se da tužitelj nije mogao samoinicijativno sanirati preostali dio krovišta, jer nije imao pristup do tog dijela objekta, koji je tuženik dao u zakup trećoj osobi.

42. Navodi se da je sve daljnje radove i popravke, tužitelj učinio kao poslovođa bez naloga (kao i u presudi Vrhovnog suda RH Rev -x 904/14 od 18.11.2014.g.).

43. Odredba čl. 220. ZOO/91 propisuje da se obavljanju tuđeg posla može nezvano pristupiti samo ako posao ne trpi odgađanje te predstoji šteta ili propuštanje očite koristi. U ovom slučaju je očito da se radilo o poslu koji ne trpi odgađanje i da je bio izvjestan nastanak štete.

44. Sukladno čl. 223. st. 1. ZOO/91, tužitelj kao poslovođa bez naloga ima pravo zahtijevati, između ostalog, da mu tuženik naknadi sve nužne i korisne izdatke, te da mu naknadi pretrpljenu štetu.

45. Kako je utvrđeno u postupku, nužni troškovi koje je tužitelj imao iznose 124.975,00 kn, odnosno 16.587,03 eura. Korisni troškovi iznose ukupno 875.600,00 kn, odnosno 116.212,09 eura, dakle, ukupno nužni i korisni troškovi iznose 1.000.575,00 kn, odnosno 132.799,12 eura. Utvrđeno je da nije bilo luksuznih troškova.

46. Dakle, tužitelju bi pripadalo pravo na isplatu troškova adaptacije poslovnog prostora i to nužnih i korisnih troškova u iznosu od 132.799,12 eura, (1.000.575,00 kn), kako je to procijenio građevinski vještak NM, dipl. ing. Međutim, kako je tužitelj sklapanjem ugovora o zakupu preuzeo obvezu ulaganja iznosa od 150.000,00 DEM u predmetni poslovni prostor, što je u protuvrijednosti 74.158,87 eura, to je sud odbio taj iznos od procijenjene visine vrijednosti troškova ulaganja i adaptacije, te je preostala razlika u iznosu od 441.825,00 kn, odnosno 58.640,25 eura, koliko je tuženik dužan isplatiti tužitelju.

47. Vrijedi ponoviti da su svi radovi koje je tužitelj obavio, izvršeni u vrijeme trajanja ugovora o zakupu, dakle radovi nisu obavljani nakon raskida ugovora o zakupu, koja okolnost proizlazi iz dostavljene dokumentacije.

48. Nije osnovan prigovor zastare potraživanja, jer se u ovom slučaju primjenjuje opći zastarni rok od 5 godina, temeljem čl. 371. ZOO/91, pa je tužba koja je podnesena 09. kolovoza 2004. godine, podnesena unutar tog roka, s obzirom na činjenicu da je Ugovor o zakupu raskinut dana 23.ožujka 2004.g., a radovi koji su predmet spora i uslijed toga nastali troškovi obavljeni su do raskida ugovora. Dakle zastarni rok teče od raskida ugovora.

49. Nije dosuđen tužitelju zatraženi iznos u svoti od 6.270,87 eura (prije: 47.247,90 kn) s osnova neamortizirane vrijednosti opreme u vrijeme iseljenja. To iz razloga što je iz iskaza saslušanog svjedoka ŠM utvrđeno da je tužitelj uzeo svoju kompletnu opremu prilikom izlaska iz poslovnog prostora, te da oprema i danas postoji, smještena po raznim skladištima, ali radi proteka vremena više nije upotrebljiva. Stoga je taj dio tužbenog zahtjeva odbijen kao neosnovan.

50. Dakle, tužbeni zahtjev je djelomično prihvaćen i naloženo tuženiku platiti tužitelju iznos od 58.640,25 eura (prije: 441.825,00 kn), dok je tužbeni zahtjev odbijen kao neosnovan u preostalom iznosu u svoti od 80.429,74 eura (74.158,87 eura i 6.270,87 eura)

51. Kako je tuženik u zakašnjenju s plaćanjem svoje novčane obveze, to je shodno čl. 29. st. 2. ZOO/05, dužan platiti i zatezne kamate, koje teku od dana 24. ožujka 2004.g. do isplate, dakle od slijedećeg dana nakon raskida ugovora.

52. Kamate su dosuđene po stopi koja od 24. ožujka 2001.g. do 31. prosinca 2007. god. teče sukladno čl. 1 Uredbe o visini stope zatezne kamate (NN 76/96, 72/02 i 153/04), od 01. siječnja 2008. god. do 31. srpnja 2015. god. primjenjuje se eskontna stopa HNB-a koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu, uvećanoj za 5%-tnih poena, od 01. kolovoza 2015. god. do 31. prosinca 2022.g., prosječna kamatna stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, koju kamatnu stopu utvrđuje HNB prema čl.29 st. 2. i 8. ZOO-a, od 01. siječnja 2023.g. do 29. prosinca 2023.g. po stopi koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvo kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotnih poena, a od 30. prosinca 2023.g. do isplate, po stopi koja je određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za osam postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi od 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.

53. Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 2. i čl. 155. Zakona o parničnom postupku, a odnosi se na troškove zastupanja tužitelja po punomoćniku - odvjetniku. Troškovi su odmjereni prema važećoj Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika, po kojoj vrijednost jednog boda iznosi 2,00 eura.

Troškovi tužitelja obuhvaćaju: sastav tužbe - 1300 bodova, pristup na ročište 18.01.2005.g. - 50 bodova, pristup na ročište 04.10.2006.g. - 1300 bodova, ročište 12.03.2008.g. - 1300 bodova, ročište 21.10.2008.g. - 1300 bodova, sastav podneska od 20.03.2009.g. - 1300 bodova, podnesak od 30.09.2009.g. - 1300 bodova, sastav podneska od 26.03.2012.g. - 1100 bodova, pristup na ročište 04.11.2013.g. - 1100 bodova, ročište 03.04.2014.g. - 1100 bodova, ročište 10.09.2014.g. - 1100 bodova, ročište 04.12.2014.g. - 1100 bodova, ročište 12.01.2017.g. - 1100 bodova, ročište 18.05.2018.g. - 1100 bodova, podnesak od 28.09.2018.g. - 1047 bodova, ročište 01.10.2018.g. - 25 bodova, ročište 05.11.2018.g. - 1047 bodova, ročište 02.10.2019.g. - 1047 bodova, sastav žalbe - 1303 bodova, sastav podneska od 02.09.2021.g. - 261,75 bodova, pristup na ročište 24.04.2023.g. - 1042 boda, sastav očitovanja na vještačenje - 1042 boda, ročište od 03.12.2024.g. - 1042 boda, ročište od 04.12.2024.g. - 1042 boda, podnesak od 26.09.2025.g. - 1042 boda, ročište od 03.10.2025.g. - 1042 boda, ročište od 21.11.2025.g. - 1042 boda, ročište od 14.01.2026.g. - 1042 boda, odnosno ukupno 28616 bodova, odnosno 57.232,00 eura. Tužitelj je u ovom sporu uspio sa 42% tužbenog zahtjeva, a kako je uspio u pogledu osnovanosti zahtjeva, to se vrednuje sa još 20 % uspjeha, što bi značilo da je tužitelj uspio sa oko 62 % tužbenog zahtjeva, pa se parnični trošak odmjerava sukladno tome. Stoga, parnični trošak koji pripada tužitelju iznosi 35.483,84 eura. Dosuđen mu je PDV u iznosu od 8.870,96 eura, troškovi vještačenja u iznosu od 2.608,54 eura, te sudska pristojba na tužbu u iznosu od 663,61 eur, što je sveukupno 47.626,95 eura, koliko je tuženik dužan naknaditi tužitelju s osnova parničnog troška.

54. Tuženiku nije posebno odmjeren parnični trošak s obzirom da je tijekom cjelokupnog dugotrajnog postupka tuženik u cijelosti osporavao osnovanost i visinu tužbenog zahtjeva. U ovom postupku je utvrđeno da je tužbeni zahtjev osnovan do visine dosuđenog iznosa, pa stoga ne bi bilo pravično od parničnog troška koji je odmjeren tužitelju sukladno njegovom uspjehu u ovom sporu, taj trošak tužitelja još umanjivati uračunavajući parnične troškove tuženika.

55. Dosuđene su zatezne kamate na parnični trošak koje teku od presuđenja dakle od 27. veljače 2026. godine do isplate, sukladno čl. 151. st. 1. Zakona o parničnom postupku, jer se radi o dospjelom potraživanju, a kamate teku po stopi koja je određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za osam postotnih poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi od 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.

U Zagrebu, 27. veljače 2026. godine

Sudac

Nives Šimunović

POUKA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana objave iste. Žalba se podnosi pismeno u 4 primjerka, putem ovoga suda. O žalbi odlučuje Županijski sud u Splitu.

DNA

1. pun. tužitelja

2. pun. tuženika