REPUBLIKA HRVATSKA

Županijski sud u Puli – Pola

Kranjčevićeva 8, 52100 Pula – Pola

Poslovni broj: Gž-1179/2025-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Puli - Pola, u vijeću sastavljenom od sudaca toga suda i to:

Brune Frankovića, predsjednika vijeća, Biljane Pamić, člana vijeća i suca izvjestitelja i Roberta Fabrisa, člana vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice ZL, [adresa],OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupaju punomoćnici, odvjetnici u OD Ljubičić- Vrdoljak&partneri d.o.o. iz Splita, protiv tuženika BL, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojeg zastupaju punomoćnici odvjetnici u OD Krka&Krka d.o.o. iz Splita, radi utvrđenja, odlučujući o žalbama tužiteljice i tuženika protiv presude i rješenja Općinskog suda u Makarskoj, poslovni broj: P-1710/2019-55 od 21. svibnja 2025., na sjednici vijeća održanoj 26.veljače 2026.,

p r e s u d i o  j e

Djelomično se odbija kao neosnovana žalba tužiteljice i potvrđuje se presuda Općinskog suda u Makarskoj, poslovni broj: P-1710/2019-55 od 21. svibnja 2025. pod točkom II.2.a) izreke te u podbijanom dijelu pod točkom II.3. izreke - kojim je odbijen zahtjev tužiteljice da se ovlasti temeljem ove presude i bez daljnjeg sudjelovanja tuženika izvršiti upis prava suvlasništva na nekretnini pobliže opisanoj u točki 2.a. tužbenog zahtjeva, za idealni dio koji odgovara dijelu od 23/100 dijela cjeline.

r i j e š i o  j e

I Djelomično se uvažavaju kao osnovane žalba tuženika i žalba tužiteljice (protiv odluke o parničnom trošku) te se presuda Općinskog suda u Makarskoj, poslovni broj: P-1710/2019-55 od 21. svibnja 2025. ukida pod točkom I. izreke i pod točkom III. izreke (odluka o parničnom trošku) i tom dijelu predmet vraća sudu prvog stupnja na ponovno suđenje.

II Odbija se kao neosnovana žalba tužiteljice te se potvrđuje rješenje Općinskog suda u Makarskoj, poslovni broj: P-1710/2019-55 od 21. svibnja 2025. u pobijanom dijelu - kojim je odbačena tužba radi utvrđenja suvlasništva za 50/100 dijela čest. zgr. [katastarska čestica] u k. o. [katastarska općina].

III Žalba tuženika protiv točke II. izreke presude i rješenja Općinskog suda u Makarskoj, poslovni broj: P-1710/2019-55 od 21. svibnja 2025. odbacuje se kao nedopuštena.

IV O troškovima žalbenog postupka odlučiti će se u konačnoj odluci.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom suda prvog stupnja suđeno je:

„ I. Djelomično se prihvaća preinačeni tužbeni zahtjev tužiteljice koji u prihvaćenom dijelu glasi:

„1. Utvrđuje se da je ništetan i bez pravne valjanosti Ugovor o građenju sklopljen dana 23.listopada 2002. između KL i BL, kao vlasnika nekretnine i tvrtke PROMAJNA HOTELI D.O.O. kao nositelja prava građenja, na nekretnini označenoj kao čest. zgr. [katastarska čestica] u naravi zgrada i dvorište, površine 500 m2, upisano u 1. zk tijelo ZU 2810 KO [katastarska općina].“

II. Djelomično se odbija tužbeni zahtjev tužiteljice koji u odbijajućem dijelu koji glasi:

2.a) „Utvrđuje se da je tužiteljica suvlasnica za 23/100 dijela, a tuženik za 27/100 dijela čest. zem. [katastarska čestica] zgr, ZU 2810, KO [katastarska općina], u naravi Hotel „Conte“, koji se nalazi u mjestu [adresa], anagrafske oznake [adresa], sa svim pripadnostima i služnostima“.

b) Utvrđuje se da je tužiteljica suvlasnica za 73/100 dijela, a tuženik za 27/100 materijalnog odijeljenog dijela nekretnine označene kao čest. zem. [katastarska čestica], ZU 3250, KO [katastarska općina], a koji posebni dio predstavlja površina 908 m2 suviše 109 m2 i u vještvu vještaka Perice Puljića, koje vještvo je sastavni dio ovog spisa, označen slovima A-B-C-N-M-J-K-A, kao i slovima: F-G-H-I-L-F, te je ista ovlaštena temeljem ove presude, te kao i prijavnog lista, izvršiti parcelaciju ove nekretnine.

3. Ovlašćuje se tužiteljica da temeljem ove presude i bez daljnjeg sudjelovanja tuženika izvrši upis prava suvlasništva na nekretnini pobliže opisanoj u točki 2.a. tužbenog zahtjeva, za idealni dio koji odgovara dijelu od 23/100 dijela cjeline, i na nekretnini pobliže opisanoj u točki 2. b. tužbenog zahtjeva za idealni dio koji odgovara dijelu od 70/100 dijela cjeline, uz istodobni iz tog prava s imena tuženika.“

III. Svaka stranka snosi svoje troškove postupka.“

1.1.Rješenjem suda prvog stupnja riješeno je:

„Tužba i tužbeni zahtjev tužiteljice se odbacuju u dijelu kojim je tužiteljica tražila utvrđenje suvlasništva za 50/100 dijela čest. zgr. [katastarska čestica] u KO [katastarska općina] (tj. za dio tužbenog zahtjeva iz točke 2.a. ) i za dio tužbe i tužbenog zahtjeva iz točke 3. - ovlaštenje da se tužiteljica temeljem presude upiše kao suvlasnica čest. zgr. [katastarska čestica] KO [katastarska općina] u dijelu od 50/100 i da se u tom dijelu izvrši brisanje sa imena tuženika.“

2. Tu presudu pod točkom II. izreke, u dijelu koji je odbijen tužbeni zahtjev tužiteljice radi utvrđenja da je ista suvlasnica nekretnine čest. zgr. [katastarska čestica] Zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i za daljnjih 23/100 dijela cjeline kao i na ovlaštenje za uknjižbu za taj daljnji udio u suvlasništvu (sadržani pod točkom 2.a. i dijelu točke 3.) te odluke o parničnom trošku pod točkom III. izreke presude kao i rješenje u dijelu kojim je odbačena tužba za dio od 50/100 dijela čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], žalbom pobija tužiteljica zbog svih žalbenih razloga iz čl. 353. st.1. toč.1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91., 91/92., 58/93., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 02/07., 84/08., 123/08., 57/11., 148/11. – pročišćeni tekst, 25/13., 28/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23. - dalje: ZPP) predlažući uvažiti žalbu kao osnovanu i prvostupanjsku presudu u pobijanom dijelu preinačiti na način da se tužbeni zahtjev tužiteljice prihvati u cijelosti te tuženika obveže na naknadu troškova, a podredno odluku u pobijanom dijelu ukinuti i vratiti sudu prvog stupnja na ponovno suđenje. Potražuje i trošak žalbenog postupka.

3. Tuženik žalbom pobija presudu pod točkom I. i III. izreke zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja, bitne povrede odredbi ZPP i pogrešne primjene materijalnog prava i to Zakona o trgovačkim društvima i Zakona o obveznim odnosima. Navodi da je sud počinio bitnu povredu postupka iz čl. 354. st.2. toč.11. ZPP i u dijelu kojom je odbijen tužbeni zahtjev pod točkom II. izreke presude jer iako je iz obrazloženja presude jasno da je tužbeni zahtjev u tom dijelu odbijen zbog načina na koji su navodni znaci („“) u izreci postavljeni moglo bi se pogrešno protumačiti odluku suda u tom dijelu, pa podredno predlaže presudu u tom dijelu ispraviti na način da se navodni znakovi („“) označe na pravo mjesto odnosno na početku i kraju točke II. Predlaže uvažiti žalbu i preinačiti pobijanu presudu na način da se tužbeni zahtjev naveden pod točkom I. izreke odbije, a tužbeni zahtjev naveden pod točkom II. 2. a), b) i 3. ispravi na način da točno označi navodne znakove („“), sukladno obrazloženju iz navedene presude, te preinači odluku o troškovima na način da se tužiteljicu obveže naknaditi tuženiku troškove postupka, a podredno da pobijana presuda pod točkom I. i III bude ukinuta i predmet vraćen prvostupanjskom sudu na ponovno odlučivanje. Ujedno predlaže da se pobijano rješenje iz pobijane presude preinači na način da se u tom dijelu tužbeni zahtjev odbijem a podredno rješenje ukine i predmet vrati na ponovno odlučivanje.

4. Sa žalbama je postupljeno je sukladno odredbi čl. 359. st. 1. ZPP.

4.1. Tuženik je u odgovoru na žalbu osporio žalbene navode tužiteljice predlažući odbiti njezinu žalbu u cijelosti.

5. Žalbe tužiteljice je neosnovana osim u odluci o parničnom trošku. Žalba tuženika je djelomično osnovana a djelom nedopuštena.

6. Naime, tuženik je podnio žalbu i protiv odbijajućeg dijela prvostupansjke presude sadržanog pod točkom II. izreke i rješenja kojim je tužba tužiteljice djelomično odbačena.

6.1. Prema odredbi čl. 358. st.3. ZPP žalba je nedopuštena ako je istu, između ostalog, podnijela osoba koja nema pravnog interesa za podnošenje žalbe. Kako je tužbeni zahtjev tužiteljice djelomično odbijen kao neosnovan pod točkom II. izreke presude te je rješenjem tužba djelomično odbačena to tuženik nema pravnog interesa pobijati u tom dijelu prvostupanjsku presudu i rješenje, slijedom čega je žalbu tuženika u tom dijelu valjalo odbaciti kao nedopuštenu sukladno odredbi čl. 367. st.1. ZPP.

7. Ispitujući pobijanu presudu i rješenje, kao i postupak koji im je prethodio, nije utvrđeno da bi bile počinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka iz odredbe čl. 354. st. 2. točke 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP na koje ovaj drugostupanjski sud pazi po službenoj dužnosti na temelju odredbe čl. 365. st. 2. ZPP, pa tako ni bitna povreda iz čl. 354. st.2. toč.11. ZPP na koju ukazuju oba žalitelja u svojim žalbama. Naime, sud prvog stupnja u obrazloženju presude dao je jasne razloge o odlučnim činjenicama, izreka presude je razumljiva, ne proturječi sama sebi, niti razlozima presude, kao što niti ne postoji proturječnost između onoga što se u razlozima presude navodi o sadržaju isprava, odnosno zapisnika o iskazima danim u postupku i samih tih isprava odnosno zapisnika, a ne postoje ni drugi nedostaci zbog kojih pravilnost pobijane presude i rješenja ne bi bilo moguće ispitati Istina je da je sud prvog stupnja u odbijajućem dijelu izreke presude pod točkom II. očitom omaškom pogrešno znak navoda (“) upisao na kraju rečenice pod točkom 2.a) međutim, izreka presude radi toga nije nerazumljiva niti proturječna sama sebi, a tu će pogrešku u pisanju prvostupanjski sud ispraviti posebnim rješenjem na temelju odredbe čl. 342. ZPP.

8. Predmet spora u ovoj žalbenoj fazi postupka je zahtjev tužiteljice da se utvrdi da nije ni nastao, da je ništetan i bez pravne valjanosti Ugovor o građenju sklopljen dana 23. listopada 2002. između ZL i BL, kao vlasnika nekretnine i tvrtke PROMAJNA HOTELI D.O.O. kao nositelja prava građenja, na nekretnini označenoj kao čest. zgr. [katastarska čestica] u naravi zgrada i dvorište, površine 500 m2, upisano u 1. zk tijelo zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], zatim zahtjev da se utvrdi da je tužiteljica suvlasnica za 73/100 dijela, a tuženik za 27/100 dijela čest. zem. [katastarska čestica] zgr, zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], u naravi Hotel „Conte“, koji se nalazi u mjestu [adresa], anagrafske oznake [adresa], sa svim pripadnostima i služnostima te da se tužiteljica ovlasti temeljem ove presude izvršiti u zemljišnim knjigama upis prava suvlasništva na toj nekretnini za daljnjih 23/100 dijela cjeline na svoje ime uz istovremni izbris tog prava s imena tuženika i to za 23/100 dijela.

9. Po provedenom postupku prvostupanjski sud je utvrdio slijedeće činjenice:

- da je u zemljišnim knjigama u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], upisana čest. zgr. [katastarska čestica], zgrada i dvorište ukupne površine 650 m2, od čega pod zgradom 503 m2, i pod dvorištem 147 m2, kao suvlasništvo tužiteljice i tuženika svakog po ½ dijela;

- da je u ostavinskom predmetu iza smrti KL, umrlog **.**.2014. rješenjem o nasljeđivanju javnog bilježnika Ante Barbića broj O-374/2014, UPP/OS-161/2014 od 04. kolovoza 2015. utvrđeno da njegovu imovinu čine, između ostalog, i nekretnine u k. o. [katastarska općina] iz zk. ul. [broj ZK uloška], pravo vlasništva za ½ dijela čest. zgr. [katastarska čestica], te je njegovom nasljednicom u cijelosti proglašena oporučna nasljednica KL, ovdje tužiteljica;

- da je iz pismena pisanog rukopisom, s nadnevkom 16. listopada 2008. utvrđeno je da pismeno počinje riječima . „LL“ te da se u njemu navodi da je ZL zvala za kredit i da ga je danas platio, da je, što se tiče hotela, odlučio da hotel vrijedi između 6.000.000,00 i 7.000.000,00 $, da je minimalna vrijednost između njih 6.000.000,00 $, a da bi se za prodaju tražilo i dobilo više, da bi on, ako bi ga KL htio za sebe, tražio puno manje nego što je KL njemu govorio tj. da bude po 50 % svaki i Ivanova zemlja, da misli da je pošteno od njega da se uzme najmanja cijena hotel od 6.000.000,00 $ i onda „KL 73%“ i „BL 27%“.;

- da je 23. listopada 2002. zaključen Ugovor o pravu građenja između KL i ovdje tuženika BL, kao vlasnika, s jedne strane i PROMAJNA HOTELI d.o.o. zastupanog po direktoru BL, kojim KL i BL kao vlasnici čest. zgr. [katastarska čestica], u naravi zgrada i dvorište, sa 500 m2 površine, svaki za po ½ dijela, danom sklapanja ugovora besplatno prenose pravo građenja na PROMAJNA HOTELI d.o.o. [adresa], da nositelj prava građenja, po ovlaštenju vlasnika, može u svoje ime i račun izgraditi – rekonstruirati stambeno poslovnu zgradu-hotel na predmetnoj nekretnini prema projektu br. T.d. br. 14/2002 od srpnja 2002. kojeg je izradio Morović d.o.o. Split, na način da ishoduje svu potrebnu dokumentaciju na svoje ime, da vlasnici uvode nositelja prava građenja u neograničeni posjed predmetne nekretnine i ovlašćuju ga da nekretninu, kao i buduću zgradu, može opteretiti služnostima stvarnim teretima i založnim pravom, bez svakog daljnjeg pitanja i privole i da taj ugovor ima snagu hipotekarne izjave, da može poduzimati sve eventualne pravne radnje, pred bankama i drugim državnim organima, temeljem kojih nositelj građenja može potpisati ugovor o kreditu i potpisivati sve ostale potrebne isprave u njegovo ime i račun kao vlasnika, da vlasnici ovlašćuju nositelja prava građenja da ima pravo upisa u zemljišne knjige, pravo tereta, a nakon izgradnje zgrade pravo upisa da je izgrađena s pravom građenja;

- da je ispod riječi „vlasnici“ potpis BL te je navedeno „BL u svoje ime i kao punomoćnik KL“, a ispod riječi „nositelj prava građenja“ je potpis BL i riječi (PROMAJNA HOTELI d.o.o. zastupano po direktoru BL)“;

- da je u ovjeri javnog bilježnika Ante Pejkovića iz Makarske od 24. listopada 2002. pod OV-3797/2002 navedeno „BL iz [adresa] priznao potpis na pismenu kao svoj. Istovjetnost podnositelja isprave utvrdio sam temeljem osobnog poznanstva. Potpis na pismenu je istinit.“;

- da je društvo PROMAJNA HOTELI d.o.o upisano u registar Trgovačkog suda u Splitu pod brojem Tt-01/1125-3 od 06. lipnja 2001. te je tuženik jedini osnivač društva:

- da pravo građena nije upisano u zemljišnu knjigu;

- da je iz Izmjene građevne dozvole, Službe za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, graditeljstvo i imovinsko pravne poslove SDŽ, Ispostava Makarska UP/Io-361- 03/02-01/77 od 27. studenog 2002., utvrđeno da je izdata po zahtjevu „HOTELI PROMAJNA d.o.o.“ kojom se ranija građevna dozvola izdana od istog tijela, 16. srpnja 1999., kojom je ZL i HL odobrena gradnja stambene građevine sa poslovnim prostorom, mijenja na način da se novom investitoru, HOTELI PROMAJNA d.o.o. odobrava izgradnja na novoformiranoj građevnoj parceli površine 650 m2, označenoj kao čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina];

- da je identifikacijom na licu mjesta po vještaku geometru utvrđeno da se hotel Conte sa dvorištem nalazi u [adresa], na predjelu Pekino polje, da se dijelovi pokazane nekretnine prema zk podacima, nalaze na dijelu č. zem. [katastarska čestica], površine 908 m2, dijelu č. zem. [katastarska čestica] površine 54 m2, dijelu č. zem. [katastarska čestica] površine 109 m2, i č. zgr. [katastarska čestica] površine 650 m2;

- da je građevinskim vještačenjem utvrđeno da je ukupna bruto površina cijele zgrade hotela „Conte“ 1570,21 m2, a neto korisna površina 1332,93 m2, da vrijednost zemljišta-čest. zgr. [katastarska čestica]. iznosi 196.064,93 eura, da ukupna tržišna vrijednost hotela „Conte“ položenog na čest. zgr. [katastarska čestica], iznosi 1.999.699,31 eur, a okolnog zemljišta (koje nije uključeno u građevinsku česticu) 323.100,00 eura;

- da je iz iskaza svjedoka NL (sestre tuženika), CL (brata tuženika), HL (brata tuženika) te iskaza tužiteljice i tuženika utvrđeno da su zemljište u [adresa] u drugoj polovici 1990-ih godina kupili zajedno pok.suprug tužiteljice KL i brat HL koji su u to vrijeme s obiteljima živjeli i radili u Americi te su na tom zemljištu namjeravali graditi kuće;

- da je HL odustao od gradnje te je svoj dio prodao ovdje tuženiku kojeg je isplatio KL novcem kojeg je tuženik zaradio dok je od kolovoza 1999. do studenog 2000. bio u Americi i radio za brata KL;

- da se nakon povratka iz Amerike tuženik angažirao oko zemljišta u [adresa], riješio je pitanje voda te su započeli radovi na gradnji;

- da je pok. KL tuženiku dao punomoć u svezi obavljanja potrebnih radnji (iskaz tužiteljice);

- da je gradnja hotela započela 2001. te da je hotel počeo raditi 2003.;

- da je poslove vezano za gradnju, banke, račune, kredite, radnike vodio tuženik (iskaza NL, CL, HL);

-da su tužiteljica i pok. suprug slali tuženiku novac iz Amerike (svjedok CL i tužiteljica) i otplaćivali kredit za firmu PROMAJNA HOTELI d.o.o. (iskaz tužiteljice);

- da je tuženik digao kredit za gradnju (iskaz HL, CL);

- da su pok. KL i tuženik bili u dobrim odnosima;

- da svjedocima nije poznato da su tuženik i KL za života postigli dogovor oko podjele (iskaz CL), ili da bi pok KL tvrdio da bi to bio samo njegov hotel i nije govorio da bi on ulagao više od tuženika (svjedok HL);

- da tužiteljici nije poznat ugovor o pravu građenja, da je njezin pok, suprug govorio da su on i tuženik suvlasnici i da nikada nije govorio da bi svoje pravo građenja besplatno prenijeli na firmu PROMAJNA HOTELI d.o.o.;

- da je prijedlogom za uknjižbu prava vlasništva, radi osiguranja, zaprimljenog na sudu 21. ožujka 2002. predlagatelj Erste & Steiermaerkische bank, protiv protustranaka ovdje tuženika i pok.KL, zastupanog po punomoćniku BL, temeljem posebne punomoći od 20. veljače 2002. ovjerene pri Generalnom Konzulatu RH u New Yorku predložio da se na temelju Ugovora o okvirnom iznosu zaduženja i osiguranju broj 105/2002 od 21. ožujka 2002., dozvoli uknjižba na cijelim suvlasničkim dijelovima nekretnina upisanih u zemljišnoj knjizi za k. o. [katastarska općina] u zk. ul. [broj ZK uloška]. tijelo, zem. 2980/4, površine 1 ar 50 m2, zgr. 894, zgrada i dvorište površine 5 ar, na kojima je uknjiženo vlasničko pravo u korist KL i ovdje tuženika radi osiguranja povrata novčane tražbine koju PROMAJNA HOTELI d.o.o. duguju u iznosu od 800.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti uvećana za ugovorene kamate, u korist navedene banke;

- da su dva Ugovora o dugoročnom kreditu, oba s valutnom klauzulom od 22. svibnja 2006. sklopljena između Zagrebačke banke d.d. Zagreb, i PROMAJNA HOTELI d.o.o. zastupanog po direktoru BL od čega prvi kredit za iznos 160.400,00 eura, po programu ulaganja u manje objekte za financiranje građevinskih radova na hotelu „Conte“ u iznosu od 91.000,00 eura i kupnje minibusa u iznosu od 69.400,00 eura i drugi kredit na iznos od 445.000,00 eura a odnosi se na program refinanciranja postojećih kredita korištenih za ulaganje u manje objekte kojim je refinanciran dug prema Erste & Steiermaerkische bank, oba kredita s rokom otplate 10 godina;

- da je iz isprava o novčanim transferima utvrđeno da je tužiteljica vršila više uplata na račun tuženika u razdoblju od 08. prosinca 2000. do 12. svibnja 2003. u ukupnom iznosu od 72.000,00 $ (transferi iz SAD), te da je u poslovnici Zagrebačke banke u Imotskom, KL plaćao rate kredita podignutih kod Zagrebačke banke, za hotel u [adresa], što je razvidno iz broja partije tih ugovora, u iznosu od 240.634,02 kn.

10. Na temelju navedenih činjeničnih utvrđenja prvostupanjski sud zaključuje kako je Ugovor o pravu građenja od 23. listopada 2002., zaključen između KL i BL, kao vlasnika, s jedne strane i PROMAJNA HOTELI d.o.o. , zastupanog po direktoru BL, s druge strane, ništetan prema odredbi čl. 103. Zakona o obveznim odnosim („Narodne Novine“ broj: 53/91., 73/91., 11/93., 3/94., 7/96., 91/96., 112/99. i 88/01. dalje ZOO/91), jer je protivan odredbama čl. 42. st. 4 i čl. 49. Zakona o trgovačkim društvima („Narodne Novine“ broj: 111/93., 34/99., 121/99., 52/00., 118/03., 107/07., 146/08., 137/09., 125/11., 152/11., 111/12., 68/13., 110/15., 40/19., 34/22., 114/22., 18/23., 130/23., 136/24. - dalje: ZTD) prema kojima prokurist (dakle ni punomoćnik) ne može bez posebne ovlasti trgovačkog društva nastupati kao druga ugovorna strana i s društvom sklapati ugovore u svoje ime i za svoj račun, u svoje ime i za račun drugih osoba ili u ime i za račun drugih osoba. Dakle, da tuženik nije bio ovlašten taj Ugovor potpisati u ime svih ugovornih strana, a osim toga da se kod oznake ugovornih strana, ne navodi da bi tuženik bio punomoćnik svog brata ZL, niti je predočio punomoć, a da se ni u priznanju potpisa tuženika, od strane javnog bilježnika ne spominje da bi tuženik tom javnom bilježniku predočio bratovu punomoć, te da navedeni zaključak potvrđuje i činjenica da taj Ugovor nije ni proveden u zemljišnoj knjizi, a što je „predviđeno“ člankom IV. tog Ugovora.

11. Odlučujući o tužbenom zahtjevu radi utvrđenja da je tužiteljica suvlasnica za 73/100 dijela (u točki 42. obrazloženja omaškom pogrešno navedeno „u dijelu od 70/100“) čest. zgr. [katastarska čestica], za k. o. [katastarska općina], u naravi hotela „Conte“ iz [adresa], anagrafske oznake [adresa], sa svim pripadnostima i služnostima prvostupanjski sud utvrđuje kako je tužiteljica već upisana kao suvlasnica za ½ (ili 50/100) dijela navedene nekretnine, pa za taj već upisani dio nema pravnog interesa za podnošenje tužbe radi utvrđenja suvlasništva, slijedom čega je u tom dijelu rješenjem odbacio tužbu i tužbeni zahtjev tužiteljice, dok je u preostalom dijelu radi utvrđenja suvlasništva za 23/100 dijela navedene nekretnine, tužbeni zahtjev odbio kao neosnovan, zaključujući kako tužiteljica nije dokazala kojim bi valjanim pravnim osnovom njen pravni prednik, sad pok. KL, stekao i taj suvlasnički dio navedene nekretnine jer osim pismena od 16. listopada 2008., koje je nesporno napisao tuženik, nema nikakvog drugog dokaza a niti saslušani svjedoci o tome nemaju relevantnih saznanja. Osim toga ni navodi iz oporuke ostavitelja nisu dokaz, da bi sad pok. KL bio isključivi vlasnik zemljišta u [adresa], jer suprotno proizlazi iz zk stanja za čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i iskaza HL, koji je kazivao da je njegov dio predmetne nekretnine (½) od njega „otkupio tuženik BL“, novcem kojeg je zaradio radeći za brata KL, jer da je pok. KL otkupio i Milanov udio predmetnog zemljišta od ½ dijela zasigurno ne bi pristao da se na taj, ranije Milanov dio, upiše tuženik.

12. Suprotno žalbenim navodima tužiteljice prvostupanjski sud je pravilno zaključio da tužiteljica nema pravni interes za utvrđenje suvlasništva za 50/100 dijela čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] kraj nesporne činjenice da je u tom udjelu već upisana u zemljišnim knjigama kao suvlasnica.

12.1. Naime, pravni interes u smislu odredbe čl. 187. st.2. ZPP postoji u situaciji kada bi ishođenjem takve pravne zaštite tužiteljica mogli realizirati neko svoje pravo, odnosno, u konkretnom slučaju upis u zemljišne knjige pa kako je tužiteljica u tom udjelu već upisana u zemljišnim knjigama to slijedi da je stajalište prvostupanjskog suda u cijelosti pravilno.

12.2. Pri tome držanje tuženika na koje ukazuje tužiteljica u žalbi „da je tuženik tijekom cijelog postupka osporavao pravo (su)vlasništva tužiteljice nad predmetnom nekretninom“ te da je tuženik tvrdio da je vlasnik nekretnine tvrtka a ne tužiteljica, irelevantno je u odnosu na pravo tužiteljice, kraj činjenice da je tužiteljica u tom suvlasničkom omjeru od 50/100 dijela već upisana u zemljišnoj knjizi. Stoga je žalbu tužiteljice u tom dijelu valjalo odbiti kao neosnovanu i na temelju čl. 380. toč.2. ZPP potvrditi prvostupanjsko rješenje kao u točki II izreke ovog rješenja.

13. Nadalje, prvostupanjski sud je na temelju, u tom dijelu, pravilnog i potpunog utvrđenog činjeničnog stanje, kojeg tužiteljica žalbenim navodima nije uspjela dovesti u sumnju, pravilno zaključio o neosnovanosti tužbenog zahtjeva na utvrđenje da je suvlasnica za daljnjih 23/100 dijela čest. zem. [katastarska čestica] zgr, zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], u naravi Hotel „Z“, koji se nalazi u mjestu [adresa], anagrafske oznake [adresa], sa svim pripadnostima i služnostima i zahtjeva za upisa prava suvlasništva na toj nekretnini u daljnjem idealnom dijelu od 23/100 dijela cjeline budući tužiteljica nije dokazala kojim bi valjanim pravnim osnovom iz čl. 114. st.1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne Novine“ broj:91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12., 152/14., 81/15., i 94/17. – u daljnjem tekstu ZVDSP), njen pravni prednik, sad pok. KL, stekao i taj suvlasnički dio navedene nekretnine, pa tako ni temeljem zakona - građenjem na predmetnoj nekretnini prema čl. 153. ZVDSP kako to u žalbi neosnovano ukazuje žaliteljica.

13.1. Naime, kraj činjenice da su prednik tužiteljice i tuženik u vrijeme početka gradnje objekta bili upisani kao suvlasnici u jednakim dijelovima, da su gradnju objekta započeli 2001., na temelju zajedničkog dogovora, da je postupak ishođenja dozvola, kredita, pronalazak radnika, nadzor gradnje vodio tuženik uz odobrenje prednika tužiteljice koji ga je opunomoćio za obavljanje svih potrebnih radnji (iskaz tužiteljice), da su zajednički sudjelovali u financiranju gradnje i to prednik tužiteljice i tužiteljica slanjem novčanih iznosa tuženiku i to u razdoblju od 08. prosinca 2000. do 12. svibnja 2003. u ukupnom iznosu od 72.000,00 USA dolara a tuženik sredstvima iz kredita koje je ishodilo društvo PROMAJNA HOTELI d.o.o. 21. ožujka 2002. u iznosu od 800.000,00 EUR (koji je kredit 2006. reprogramiran), da je prednik tužiteljice bio upoznat s činjenicom ishođenja kredita jer je dao suglasnost da se njegov suvlasnički dio optereti fiducijarnim pravom vlasništva u korist banke te je znao da su sredstva kredita utrošena u svrhu gradnje hotela na predmetnoj nekretnini budući je sudjelovao u otplati tog kredita s iznosom od 58.214,34 USA dolara tijekom 2008. (strana 335 spisa), da je gradnja hotela dovršena tijekom 2003., to su neosnovani žalbeni navodi tužiteljice je gradnja hotela izvršena isključio njezinim sredstvima i sredstvima njezinog pok. supruga KL te da bi tužiteljica, odnosno njezin pravni prednik građenjem stekao daljnji, veći udio u suvlasništvu.

13.2. Žaliteljica neosnovano u žalbi ustraje u tvrdnji da je gradnja hotela izvršena isključivo sredstvima njezina pok. supruga i njezinim sredstvima uz znanje i suglasnot tuženika te da tuženik nije imao novaca za gradnju jer takvi navodi nemaju uporište u sadržaju izvedenih dokaza. Naime, tužiteljica ispušta iz vida da je tuženik u financiranju izgradnje hotela sudjelovao sredstvima kredita kojeg je ishodio putem društva PROMAJNA HOTELI d.o.o. čiji je jedini osnivač, u iznosu od 800.000,00 eura, i to 21. ožujka 2002., dakle u vrijeme gradnje hotela, a tužiteljica nije dokazala da su ona ili njezin prednik osim novčanog iznosa od 72.000,00 USA dolara koji je uplaćen u vrijeme izgradnje objekta na račun tuženika u razdoblju od 08. prosinca 2000. do 12. svibnja 2003. te potom iznosa od 58.214,34 USA dolara, koji je uplaćen na partiju kredita tijekom 2008., sudjelovali u financiranju izgradnje hotela bilo kakvim daljnjim novčanim sredstvima. Sufinanciranjem gradnje navedenim novčanim sredstvima povećana je vrijednost suvlasničkog udjela pravnog prednika tužiteljice, međutim time pravni prednik tužiteljice nije stekao veći suvlasnički udio od upisanog od ½ dijela.

13.3. Iako su tijekom 2008. prednik tužiteljice i tuženik moguće pregovarali o drugačijoj podjeli suvlasničkih udjela na nekretnini, pa i na način kako to tvrdi tužiteljica da tuženiku pripada 27% a njezinom predniku 73 %, kraj činjenice da nikakav ugovor u tom smislu između suvlasnika nije zaključen do smrti Ivana Lozine 2014. , a ni kasnije između tužiteljice i tuženika, samim pregovorima, prednik tužiteljice nije stekao osnov za promjenu upisanog udjela u suvlasništvu.

13.4. Stoga je prvostupanjski sud pravilno primijenio materijalno pravo kada je u tom dijelu odbio tužbeni zahtjev tužiteljice kao neosnovan.

13.5. Slijedom navedenog valjalo je primjenom odredbe čl. 368. st.1. ZPP žalbu tužiteljice u tom dijelu odbiti kao neosnovanu i potvrditi prvostupanjsku presudu u dijelu kojim je odbijen njezin zahtjev radi utvrđenja da je pored upisanih 50/100 dijela suvlasnica za daljnjih 23/100 dijela predmetne nekretnine pod točkom II.2.a) izreke i u pobijanom dijelu točke 3. izreke kojim je odbijen zahtjev tužiteljice da se ovlasti temeljem ove presude i bez daljnjeg sudjelovanja tuženika izvršiti upis prava suvlasništva na predmetnoj nekretnini, za idealni dio od 23/100 dijela cjeline, i odlučiti kao u izreci ove presude.

14. Odluka prvostupanjskog suda u dijelu kojim je utvrđeno da je ništetan i bez pravne valjanosti Ugovor o građenju sklopljen dana 23. listopada 2002. između KL i BL, kao vlasnika nekretnine i tvrtke PROMAJNA HOTELI D.O.O. kao nositelja prava građenja, na nekretnini označenoj kao čest. zgr. [katastarska čestica] u naravi zgrada i dvorište, površine 500 m2, upisano u 1. zk tijelo ZU 2810 k. o [katastarska općina] nije pravilna jer je prvostupanjski sud zbog pogrešnog materijalno pravnog pristupa za odluku o tom dijelu zahtjeva nepotpuno, pa za sada, i pogrešno utvrdio činjenično stanje, na što s pravo ukazuje tuženik u žalbi.

15. Naime, pogrešno je shvaćanje prvostupanjskog suda da tuženik ne može bez posebne ovlasti trgovačkog društva nastupati kao druga ugovorna strana i s društvom sklapati ugovore u svoje ime i za svoj račun, u svoje ime i za račun drugih osoba ili u ime i za račun drugih osoba te da je potpisom ugovora za sve tri strane, kraj činjenice da za to nije imao suglasnost trgovačkog društva, postupio protivno odredbama čl. 42. st. 4 i čl. 49. ZTD.

15.1. Odredbama čl. 41. st. 3. i čl. 49. ZTD članovi uprave su ograničeni u svojoj ovlasti za zastupanje, pa bez posebne ovlasti društva kojom se ovlašćuju na sklapanje točno određenog pravnog posla, ne mogu djelovati tako da zastupaju društvo i da istodobno nastupaju kao druga ugovorna strana te sklapaju ugovor s društvom u svoje ime i za svoj račun, u svoje ime a za račun drugih osoba, ni u ime i za račun drugih osoba (čl. 41. st. 3. u vezi s čl. 49. ZTD). Ovo zakonsko ograničenje vrijedi u svakom slučaju kad se član uprave nalazi u nekom od navedenih svojstava na obje ugovorne strane, jer to pobuđuje sumnju u postojanje sukoba interesa.

15.2. Međutim, u konkretnom slučaju je tuženik u trenutku sklapanja spornog ugovora bio jedini osnivač, jedini član i osoba ovlaštena za zastupanje društva PROMAJNA HOTELI d.o.o. Dakle, s obzirom na to da je tuženik u trenutku sklapanja spornog ugovora o građenju bio jedina osoba ovlaštena za zastupanje i ujedno jedini član društva, to bi značilo da sam sebi mora dati takvo ovlaštenje, a s obzirom na to da se radi o istoj osobi, sigurno je da ta osoba ne bi sama sebi odbila dati ovlaštenje tako da u ovom slučaju nije bilo potrebno da tuženik za sklapanje spornog ugovora ima posebno ovlaštenje društva. Drugim riječima tuženik je mogao sporni ugovor potpisati kao zakonski zastupnik društva i u svoje ime kao i u ime pok. KL pod uvjetom da je za sklapanje ugovora u njegovo ime imao valjanu punomoć.

16. Za sada se međutim ne može prihvatiti pravilnim zaključak prvostupanjskog suda da tuženik nije imao punomoć za zastupanje brata KL jer sama činjenica da u uvodu ugovora nije navedeno da je KL zastupan po BL te da javni bilježnik u ovjeri potpisa nije naveo da mu je tuženik predočio bratovu punomoć, ne znači da takav punomoć ne postoji, budući da odredbom čl. 77. Zakona o javnom bilježništvu („Narodne Novine“ broj: 78/93., 29/94., 162/98.) kojom je regulirana ovjera potpisa nije propisano da je u ovjeri potrebno naznačiti da osoba čiji se potpis ovjerava ispravu potpisala u svojstvu punomoćnika. Također ni činjenica da ugovor o građenju nije proveden u zemljišnoj knjizi samo po sebi ne znači da tuženik nije imao punomoć pok. KL za sklapanje tog ugovora. To znači da pravo građenja nije osnovano jer je za osnivanje prava građenja potreban upis u zemljišnu knjigu prema čl. 288. ZV, međutim unatoč tome što pravo građenja nije osnovano, ugovor o osnivanju prava građenja može opstojati i biti valjan ukoliko je tuženik za sklapanje tog ugovora u ime i za račun pok. KL imao valjanu punomoć, s time da valjanost punomoći, ukoliko takva postoji, valja ocijeniti primjenom odredbi čl. 89. do 94. ZOO/91.

17. Iako je prvostupanjski sud na ročištu 11. ožujka 2021. prije zaključenja prethodnog postupka prihvatio dokazni prijedlog tužiteljice te je odlučio da će od javnog bilježnika Ante Pejkovića pribaviti cjelokupan spis ovjere pod brojem OV-3787/02 (strana 31 spisa) upravo radi utvrđenja sporne činjenice da li je tuženik imao punomoć KL za sklapanje spornog ugovora o osnivanju prava građenja te da li je ta punomoć, ukoliko je postojala, bila valjana za sklapanje tog pravnog posla, taj spis do zaključenja glavne rasprave nije pribavio radi čega je činjenično stanje u tom dijelu ostalo nepotpuno utvrđeno.

18. Stoga je uvaženjem žalbe tuženika prvostupanjsku presudu u tom dijelu valjalo ukinuti i vratiti predmet prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje, a radi ponovnog utvrđivanja činjeničnog stanja potrebno je održati novu glavnu raspravu (čl. 370. ZPP).

19. Pri tome ukazati je prvostupanjskom sudu da se tužbenim zahtjevom ne može se osnovano zahtijevati utvrđenje ništavosti pravnog posla koji je sklopljen od strane neovlaštene osobe jer je odredbom čl. 88. st.3. ZOO/91 propisano kako se smatra da takav ugovor nije ni sklopljen.“, uz napomenu da je odredba čl. 88. st.3. ZOO/91 sadržajno identična odredbi čl. 312.st.3. ZOO/05 (pravno shvaćanje Vrhovnog suda Republike Hrvatske prihvaćeno na trećoj sjednici Građanskog odjela održanoj 14. studenoga 2013.), te da je tužiteljica tužbenim zahtjevom od 7. rujna 2002. (strana 173 spisa) zatražila utvrđenje da nije ni nastao, da je ništetan i bez pravne valjanosti sporni ugovor o pravu građenja.

20. Kako je djelomično ukinuta odluka o glavnoj stvari, valjalo je ukinuti i odluku o troškovima parničnog postupka sadržanu pod točkom IIII. izreke prvostupanjske presude jer je za sada neizvjestan uspjeh stranaka u postupku.

21. U nastavku postupka prvostupanjski sud će dopuniti činjenično stanje kako je ukazano ovom odlukom. Nakon toga će ponovno ocijeniti sve provedene dokaze (čl. 8. ZPP), kao i ostale žalbene navode tuženika te raspraviti tuženikov prigovor promašene pasivne legitimacije kojeg ističe navodeći da je s obzirom na postavljeni tužbeni zahtjev kao stranka u tužbi trebalo biti označeno i društvo PROMAJNA HOTELI d.o.o. kao druga ugovorna strana, a nakon čega će pravilnom primjenom materijalnog prava ponovno odlučiti o tužbenom zahtjevu tužiteljice a posljedično s tim i odlučiti o svim troškovima postupka uključujući i trošak žalbenog postupka.

Pula - Pola, 26. veljače 2026.

Predsjednik vijeća:

Bruno Franković