REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U SPLITU

P-3449/2025-8

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu, po sutkinji Maji Vukmir, u pravnoj stvari tužitelja AŽ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po pun. Juri Grbavcu. odvj. u Splitu. protiv tužene Republike Hrvatske, OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po ODO Split, radi isplate, nakon glavne rasprave održane dana 20. siječnja 2026. god. u prisutnosti zamj. pun. tužitelja ŽŽ vježbenika kod odvj. Jure Grbavca i zz tužene AŽP,. na ročištu za objavu presude dana 26. veljače 2026. godine

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženoj u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe platiti tužitelju na ime naknade štete za mjesec rujan 2018. godine iznos od 760,38 Eura /5.729,06 kuna zajedno sa zateznim kamatama po stopi koja se određuje, za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, koje teku na taj iznos od 15.10.2018. godine pa do isplate, dok se za više traženi iznos do 788,53 eura/ 5.941,17 kuna ( i to baš 28,15 eura/212,10 kuna) tužbeni zahtjev odbija.

II. Nalaže se tuženoj u roku od 15 dana plati tužitelju parnične troškove u iznosu od 1.860,87 eura, zajedno sa zateznim kamatama po stopi koja se određuje, za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, koje teku na taj iznos teku od dana presuđenja pa do isplate.

obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da je presudom Županijskog suda u Splitu sud nadomjestio ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između tužitelja kao najmodavca i RŽ kao zaštićenog najmoprimca tužiteljeva stana u [adresa], prvi kat, č. zgr. [katastarska čestica] ZU 9620 K. O. [katastarska općina], površine 72,64 m2, te da je sud utvrdio zaštićenu najamninu u iznosu od 160,59 kn; dalje je naveo da je tužitelj podnio zahtjev za mirno rješavanje spora ODO Split. Tužitelj ističe da za predmetni stan mjesečna tržišna najamnina iznosi između 80,00 kn i 84,00 kn na mjesec po m2, umanjeno za 2,21kn, pa da je tuženik u obvezi platiti tužitelju iznos od 5.941,17 kn.

1.1. Tužbeni zahtjev je preciziran podneskom od 08.12.2021. gdje se traži isplata iznosa od 5.941,17 kn na ime naknade štete za mjesec rujan 2018. god. sa zakonskom zateznom kamatom koje teku na taj iznos od 15.10.2018. god. 2. U odgovoru na tužbu tužena ističe prigovor nedostatka aktivne legitimacije jer da tužitelj nije dostavio dokaz da je u utuženom razdoblju bio vlasnik predmetne nekretnine, ističe da tužitelj nije pokrenuo postupak protiv zaštićenog najmoprimca i članova njihovog obiteljskog domaćinstva, kako bi ostvario punu najamninu za utuženo razdoblje iako bi za to bio aktivno legitimiran, a uzevši u obzir činjenicu da isti imaju u vlasništvu više nekretnina čime da je doprinio nastanku odnosno povećanju štete, dalje navodi da tužitelj nije dostavio dokaz o visini zaštićene najamnine u utuženom razdoblju niti je predložio izvođenje relevantnih dokaza glede visine tržišne najamnine za predmetni stan, osporava visinu tužbenog zahtjeva .

3. U ovom predmetu tužba je najprije bila odbačena Rješenjem od 11. srpnja 2024. god. koje je ukinuto rješenjem Županijskog suda u Zagrebu Gž-4956/2024 od 21. svibnja 2025. u kojem je izražen stav da u slučaju kao što je ovaj tužitelj ne mora podnijeti novi zahtjev iz čl. 186. a ZPP-a.

4. U dokaznom postupku pregledana je pisana dokumentacija u spisu, te spisi P- 2167/20 i P-2626/20 putem uvida kroz e-spis (iz P-2176/20 ispisani relevantni dijelovi i uloženi u ovaj predmet).

5. Tužbeni zahtjev je osnovan.

6. Predmet ovog spora je zahtjev tužitelja da mu tuženica, kao vlasniku i najmodavcu stana u [adresa], stan na I. (prvom) katu površine 72,64 m2 isplati razliku između tržišne najamnine i zaštićene najamnine za listopad 2018., po kojoj osnovi potražuje iznos od 5.941,17 kn s pripadajućim zateznim kamatama.

7. S obzirom na prethodno navedenu vrijednost predmeta spora, u konkretnom se slučaju radi o sporu male vrijednosti sukladno odredbi čl. 458. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 – dalje: ZPP).

8. U postupku je utvrđeno:

-da je tužitelj vlasnik stana u [adresa], na adresi [adresa], ukupne korisne površine 72,64 m2 smještenog na prvom katu zgrade položene na č. zgr. [katastarska čestica] z. u. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]; (vlasnički list na str. 93 spisa), a čime je nedvojbeno dokazana njegova aktivna legitimacija u postupku

- da je Županijski sud u Splitu Presudom Gžnaj-6/12 od 05. prosinca 2012. god. preinačio presudu Općinskog suda u Splitu P-4759/09. (od 5. prosinca 2012.), te naložio tužitelju, kao vlasniku predmetnog stana, sklapanje ugovora o najmu stana s RŽ kao najmoprimcem koji je dužan plaćati najamninu u iznosu od 160,59 kuna;

- da je tom presudom koja nadomješta Ugovor o najmu stana utvrđeno da su članovi obiteljskog domaćinstva najmoprimke njen suprug ĐŽ, te sinovi AŽ i OŽ

- da prema izračunu mjesečne zaštićene najamnine na dan 19.04.2021. SDŽ, Grada Splita, Službe za gospodarenje gradskom imovinom mjesečna najamnina iznosi za predmetni stan 183,65 kn

- da je visina tržišne najamnine izračunata sukladno podacima Porezne uprave, a temeljem njene informatičke baze podataka za prijave najma na približnoj (konkretno istoj u ovom slučaju) lokaciji i površini (Potvrda PU) mišljenja agencije, dostavljenih ugovora o najmu stana, odnosno aritmetička sredina svih dostavljenih dokaza za stan na predmetnoj ili sličnoj lokaciji,

9. Sud smatra da je tuženica odgovorna što tužitelj za predmetni stan ne može ostvariti tržišnu najamninu jer je kao zakonodavac, Zakonom o najmu stanova („Narodne novine“ broj: 91/1996, 48/1998, 66/1998, 22/2006, dalje: ZNS), vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci, nametnula prekomjeran teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimca, što predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva

10. Tako je odredbom čl. 31. st. 1. ZNS-a propisano da vlasnik stana i osoba koja je do stupanja na snagu toga zakona imala stanarsko pravo na tome stanu, te je stupanjem na snagu toga zakona stekla status najmoprimca, sklapaju ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu. Pri tome vlasnik stana ima dužnost održavati stan koji se daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, kako je to utvrđeno člankom 13. ZNS-a. Naposljetku, odredbom čl. 7. ZNS-a propisano je da se zaštićena najamnina određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske.

11. Nadalje, odredbom čl. 30. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj 91/1996, 68/1998, 137/1999, 22/2000, 73/2000, 114/2001, 79/2006, 141/2006, 146/2008, 38/2009, 153/2009, 90/2010, 143/2012, 152/2014, dalje u tekstu: ZVSDP) propisano je da je pravo vlasništva je stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima.

12. U predmetu Europskog suda za ljudska prava (dalje: ESLJP) u predmetu Statileo protiv Hrvatske (Zahtjev br. 12027/10. od 10. srpnja 2014.) podnositelj zahtjeva je tvrdio da nemogućnost naplate najamnine za najam stana koji koristi zaštićeni najmoprimac predstavlja povredu njegovih vlasničkih prava. ESLJP je utvrdio da je došlo do miješanja u vlasnička prava podnositelja zahtjeva jer zaštićeni najam ima za posljedicu niz ograničenja koja onemogućavaju najmodavce u ostvarivanju prava na korištenje njihove imovine, da je pravna osnova za to miješanje bio Zakon o najmu stanova što znači da je miješanje bilo previđeno zakonom i da su pravni propisi težili cilju koji je u općem interesu. Nadalje, ESLJP je utvrdio da u konkretnom slučaju nije postojala pravilna raspodjela socijalnog i financijskog tereta, da je na podnositelja zahtjeva stavljen nerazmjeran i pretjeran teret te da nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava podnositelja zahtjeva, čime je povrijeđen čl. 1. Protokola br. 1. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda ("Narodne novine" - MU 18/97., 6/99., 14/02., 13/03., 9/05., 1/06. i 2/10., dalje u tekstu: Konvencija). Nadalje, utvrđeno je da se temeljni problem zbog kojeg je utvrđena povreda Konvencije tiče zakonodavstva i da se proteže izvan pojedinačnog interesa podnositelja zahtjeva, radi čega smatra da Republika Hrvatska treba poduzeti odgovarajuće zakonodavne i druge opće mjere.

12.1. Iz navedene presude ESLJP-a proizlazi da hrvatske vlasti tijekom utuženog razdoblja nisu postigle potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava podnositelja i da je zbog toga ESLJP u svojoj odluci Statileo protiv Republike Hrvatske podnositelju zahtjeva dosudio naknadu štete.

12.2. Konvencija je prema članku 141. Ustava Republike Hrvatske ("Narodne novine" 56/90., 135/97., 08/98., 113/00., 124/00., 28/01., 41/01., 55/01., 76/10., 85/10., 5/14., dalje u tekstu: Ustav) iznad zakona po pravnoj snazi, a prema članku 5. Zakona o sudovima ("Narodne novine" broj 28/13., 33/15., 82/15. i 82/16.) sudovi sude i na temelju Ustava i međunarodnih ugovora.

12.3.Slijedom iznesenog jasno je da su odluke ESLJP-a pa tako i navedena odluka Statileo protiv Republike Hrvatske obvezujuće za sve sudove i primjenjuju se na području Republike Hrvatske jer to proizlazi iz odluke Ustavnog suda Republike Hrvatske od 23. siječnja 2013. broj U-III-3304/2011. i s obzirom da je ESLJP jedini ovlašten tumačiti povrede Konvencije koje su nastale u zemljama potpisnicama te Konvencije u smislu odredbe članka 32. Konvencije. Ustavni sud smatra da izvršenje presuda ESLJP-a u kojima je utvrđena povreda Konvencije treba razumjeti u prvom redu kao izvršenje međunarodne ugovorne obveze koju je Republika Hrvatska kao ugovorna stranka prihvatila ratifikacijom Konvencije i priznavanjem jurisdikcije Europskog suda u svim predmetima koji se tiču tumačenja i primjene Konvencije.

13. Pored navedenog, tužena bi ne samo temeljem odluka ESLJP-a, već i na temelju članka 1045. stavak 1., kao i članak 8. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18. - dalje ZOO) kao i članka 4. stavak 2. Ustava Republike Hrvatske trebala naknaditi tužiteljici štetu koju trpi zbog činjenice što joj zaštićeni najmoprimac plaća iznimno nisku najamninu na temelju propisa tužene koje nije na odgovarajući način uskladio s pravima koje Ustav i međunarodne konvencije štite, prvenstveno pravo na mirno uživanje vlasništva. O ovome se uostalom izjasnila sudska praksa prvostupanjskih i drugostupanjskih sudova u brojim postupcima koji su inicirani nakon odluke ESLJP-a u predmetu Statileo, Mirošević – Anzulović i dr. Dakle, postoji suglasan stav sudova da je tužena RH svojom pasivnošću da uredi pitanje najamnine na način da postigne potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava prouzrokovala štetu u vidu izmakle koristi na strani vlasnika te da je u obvezi nadoknaditi je u iznosima koje utvrdi primjerenima. Tako je i u konkretnom slučaju dužna tužiteljici naknaditi štetu u vidu izmakle koristi u presuđenom iznosu.

14. Nadalje, prema pravnom shvaćanju izraženom u odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev-2364/16 od 18. prosinca 2019. vlasnici stanova imaju pravo na naknadu te kako se ona u ovakvim slučajevima dosuđuje prema punoj, tržišnoj vrijednosti najamnine. Pri tom, vlasnik stana ne treba dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio i to za iznos tržišne najamnine jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo.

14.1. Takav stav proizlazi i iz odluke Vrhovnog suda RH broj Rev-106/2024 od 12. lipnja 2024. gdje je istaknuto da pod odgovarajućom najamninom prvenstveno valja smatrati tržišnu najamninu jer ona na objektivan način, za pretežni broj slučajeva, predstavlja odgovarajuću odnosno primjerenu naknadu za vlasnike stanova. Pri tome vlasnici stanova su postupkom tuženika već trideset godina u situaciji da ne mogu potpuno koristiti ili ubirati plodove svoje stvari, dakle, ne radi se o kratkom periodu vremenu u kojem bi bilo razumno na temelju društvene solidarnosti od vlasnika zahtijevati da sudjeluju u teretu zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca. Pri tome, cijelo to vrijeme, koje skoro pa predstavlja polovicu ljudskog vijeka, tuženik nije rješavao problem, već je reagirala tek nakon donošenja presuda ESLJP. Osim toga, kategorija tržišne cijene je prilično egzaktna te se visina štete vlasnicima može utvrditi na jasan i transparentan način, a takav način utvrđivanja štete, vlasnicima omogućuje pravnu sigurnost i jednakost svih pred zakonom što je i ustavna funkcija Vrhovnog suda.

15. Sporno je pitanje početka tijeka zastarijevanja tražbine tužiteljice na ime naknade štete koja se očituje u razlici između iznosa zaštićene najamnine koju tužitelj kao vlasnik stana primao od zaštićenog najmoprimca i iznosa tržišne najamnine koju bi ostvarivao da stan nije opterećen posjedom zaštićenog najmoprimca, a obzirom na tuženikov prigovor nastupa zastare.

15.1. Glede pitanja početka tijeka zastare ovakvih tražbina kao što je to i u ovoj parnici Ustavni sud Republike Hrvatske je, naslanjajući se na u odluci citiranoj sudskoj praksi Europskog suda za ljudska prava izrazio pravno shvaćanje kako slijedi:

15.2. U predmetu Mirošević-Anzulović protiv Hrvatske (br. 25815/14, § 30., presuda od 4. listopada 2016.) ESLJP navodi:

"30. Sud je već naveo u predmetu Statileo (prethodno citirano, odlomak 157.) da bi naknada za takvu imovinsku štetu trebala pokriti razliku između zaštićene najamnine, koju Sud smatra neodgovarajućom, i odgovarajuće najamnine, te da stoga ne može sadržavati iznos zaštićene najamnine na koju bi podnositelj u svakom slučaju imao pravo."

15.3. U presudi Bego i drugi protiv Hrvatske (br. 35444/12, 35576/12, 41555/12, 41558/12 i 48914/12, § 38., presuda od 15. studenoga 2016.) ESLJP je iznio: "2. Ocjena Suda

(a) Imovinska šteta

38. Sud smatra da su podnositelji zahtjeva sigurno pretrpjeli određenu imovinsku štetu kao rezultat nemogućnosti naplate odgovarajuće najamnine za svoje stanove počevši od 5. studenoga 1997. godine (dan kada je Konvencija stupila na snagu u odnosu na Republiku Hrvatsku). Sud je već naveo u predmetu Statileo (naprijed citiran, odlomak 157.) da bi naknada za takvu imovinsku štetu trebala pokriti razliku između zaštićene najamnine, koju Sud smatra neodgovarajućom, i odgovarajuće najamnine."

15.4. U presudi Gošović protiv Hrvatske (br. 37006/13, § 32., presuda od 4. travnja 2017.) ESLJP navodi:

"32. Sud je već naveo u predmetu Statileo (ibid, odlomak 157.) da bi naknada za takvu imovinsku štetu trebala pokriti razliku između zaštićene najamnine, koju Sud smatra neodgovarajućom, i odgovarajuće najamnine te stoga ne može sadržavati iznos zaštićene najamnine na koju bi podnositelj u svakom slučaju imao pravo."

15.5. U predmetu Arambašin protiv Hrvatske (br. 48981/17 i 49727/17, §§ 12., 13., 14., 15., 26., 27., 28. i 29., presuda od 23. lipnja 2022.) ESLJP navodi: "12. Odgovarajući na slične tvrdnje u ranijim predmetima, Sud je smatrao da navodne povrede proizlaze iz samog nacionalnog zakonodavstva i da podnositelji stoga nisu mogli djelotvorno osporavati iznos zaštićene najamnine (vidi Statileo protiv Hrvatske, br. 12027/10, stavci 96. i 165., 10. srpnja 2014., i Skelin-Hrvoj i Đuričić protiv Hrvatske [Odbor], br. 23414/15 i 52161/15, stavci 50. - 53., 10. lipnja 2021.).

13. Sud prima na znanje tvrdnju Vlade da se domaća sudska praksa u međuvremenu razvila i da najmodavci sada mogu tražiti naknadu za razliku između zaštićene i tržišne najamnine pred građanskim sudovima. Međutim, relevantni dokazi o tom razvoju sudske prakse nisu dvije presude drugostupanjskih sudova iz studenoga 2017. i siječnja 2018. na koje se Vlada pozvala, već presuda Vrhovnog suda od 19. prosinca 2018. na koju se Vlada pozvala u svojem revidiranom akcijskom planu od 30. rujna 2021. dostavljenom Odboru ministara u procesu izvršenja presuda u skupini predmeta Statileo. To je stoga što se ne može reći da je doista došlo do pomaka u postojećoj sudskoj praksi sve dok Vrhovni sud ili Ustavni sud nije potvrdio stajališta nižih sudova.

14. Nadalje, u predmetima kao što je ovaj, ako je predmetno pravno sredstvo rezultat tumačenja od strane sudova, u pravilu je potrebno šest mjeseci da takav razvoj sudske prakse dosegne dovoljan stupanj pravne sigurnosti prije nego što se može smatrati da je javnost zaista postala svjesna domaće odluke kojom je utvrđeno to pravno sredstvo i prije nego što dotične osobe imaju mogućnost i obvezu iskoristiti ga (vidi, primjerice, Kirinčić i drugi protiv Hrvatske, br. 31386/17, stavak 115., 30. srpnja 2020.).

15. Budući da su podnositeljice zahtjeva podnijele zahtjev Sudu 5. srpnja 2017. a da je sudska praksa kojom se utvrđuje kompenzacijsko pravno sredstvo na koju se Vlada pozvala stekla dovoljan stupanj pravne sigurnosti šest mjeseci nakon presude Vrhovnog suda od 19. prosinca 2018. (vidi stavak 13. ove presude), podnositeljice zahtjeva nisu mogle iskoristiti to sredstvo.

(...)

26. Sud smatra da iako su podnositelji pretrpjeli imovinsku štetu, ne može im se dosuditi naknada štete za period prije nego su stekli vlasništvo stanova u pitanju.

27. Podnositelji su tvrdili da su vlasništvo stekli na temelju ugovora o darovanju od 21. travnja 2008. Međutim, u skladu sa domaćim pravom, kada se vlasništvo stječe na takav način, njegova uknjižba u zemljišne knjige je konstitutivna za stjecanje. Iako podnositelji nisu pružili takvu informaciju, iz dokumenata u posjedu Suda razvidno je da je uknjižba izvršena najranije 22. srpnja 2008. Stoga je primjereno dodijeliti naknadu imovinske štete počevši od tog dana.

28. Naknada treba pokriti razliku između zaštićene i odgovarajuće najamnine (vidi Statielo, citirano gore, § 157).

29. U tom pogledu Sud je napravio procjenu, uzimajući u obzir osobito podatke dostavljene od podnositelja u odnosu na tržišnu najamninu za usporedive stanove u relevantnom periodu i zaštićene najamnine koju su u tom periodu primali. Sud smatra opravdanim dodijeliti podnositeljima zajedno EUR 106.200,00 na ime naknade imovinske štete."

15.6. U predmetu Skelin-Hrvoj i Đuričić protiv Hrvatske (br. 23414/15 i 52161/15, §§ 50., 51. i 52., presuda od 10. lipnja 2021.) ESLJP navodi: "50. Sud primjećuje da je već u predmetu Statileo utvrdio da nerazmjeran i prekomjeran teret nametnut vlasnicima stanova koji je posljedica primjene sustava kontrole najamnine proizlazi iz samog nacionalnog zakonodavstva (vidi Statileo protiv Hrvatske, br. 12027/10, stavak 165., 10. srpnja 2014.). U takvim okolnostima Sud smatra da prva podnositeljica zahtjeva nije mogla djelotvorno osporiti iznos zaštićene najamnine ni svoju nemogućnost da bezuvjetno povrati posjed svog stana u kontekstu parničnog postupka koji je protivna stranka pokrenula tražeći presudu umjesto ugovora kojim se ugovara zaštićena najamnina. Prva podnositeljica zahtjeva nije imala na raspolaganju ni bilo koji drugi pravni put za djelotvorno rješavanje takvih pritužbi.

51. Iz toga slijedi da je navodna povreda predstavljala trajnu situaciju, u kojem slučaju šestomjesečni rok počinje teći od završetka predmetne situacije (vidi Bitto i drugi protiv Slovačke, br. 30255/09, stavak 75., 28. siječnja 2014.). Budući da nisu uvedene nikakve zakonske promjene u sustavu zaštićenog najma (vidi stavke 37. - 38. ove presude), situacija kojoj se prigovara još uvijek postoji te šestomjesečni rok nikada nije počeo teći. Sud stoga odbija prigovor Vlade u tom pogledu.

52. Iz istog razloga Sud odbija i prigovor Vlade o neiscrpljenosti domaćih pravnih sredstava u odnosu na prvu podnositeljicu zahtjeva. Nadalje, Sud potvrđuje svoja utvrđenja da vlasnik ne može prigovoriti neodgovarajućem iznosu zaštićene najamnine prije nego što domaći sud utvrdi da stanar ima pravo sklopiti s njim ili njom ugovor o najmu kojim se ugovara zaštićena najamnina (vidi gore citirani predmet Statileo, stavak 96.)."

16. Do donošenja presude ESLJP-a u predmetu Statileo protiv Hrvatske (navedeno) i njome uzrokovane promjene pravnih stajališta sudova u Republici Hrvatskoj, vlasnici stanova u kojima se nalaze zaštićeni najmoprimci nisu imali na raspolaganju efikasno pravno sredstvo kojim bi na teret države ostvarili pravo na naknadu štete uzrokovane zakonom propisanim ograničenjem visine mjesečne zaštićene najamnine koja pripada vlasnicima, jer su uz prevladavajuću sudsku praksu mogli predvidjeti negativan ishod sudskog postupka pokrenutog protiv države radi naknade za zakonom propisano ograničenje prava vlasništva, te stoga pravo vlasnika stanova na pristup sudu, sastavni dio prava na pravično suđenje zajamčenog člankom 29. stavkom 1. Ustava, nije bilo stvarno i učinkovito nego iluzorno i teorijsko.

17. Nakon što je Vrhovni sud Republike Hrvatske u rješenju broj: Rev 2364/2016-3 od 19. prosinca 2018. prihvatio stajališta ESLJP-a iznesena u predmetu Statileo protiv Hrvatske i izrazio pravno shvaćanje da " zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, Republika Hrvatska je dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu", odnosno da "Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu", vlasnici su mogli pokrenuti parnične postupke radi naknade štete protiv Republike Hrvatske, ovaj put s predvidivim ishodom postupka.

18. Stoga se vlasnicima stanova, prema ocjeni Ustavnog suda, a u pogledu računanja početka tijeka zastarnog roka i nastupa zastare, ne može staviti na teret kao njihov propust činjenica da prije odluke Statileo protiv Hrvatske odnosno prije promjene pravnog stajalište Vrhovnog suda izraženog u rješenju Vrhovnog suda broj: Rev 2364/2016-3 od 19. prosinca 2018. nisu pred sudovima u Republici Hrvatskoj pokretali postupke protiv države radi naknade štete uzrokovane navedenim zakonom nametnutim ograničenjem prava vlasništva.

19. Ocjena je Ustavnog suda da je potrebno šest mjeseci kako bi nakon promjene određenog pravnog stajališta razvoj sudske prakse dosegnuo takav (dovoljan) stupanj pravne sigurnosti da bi se moglo smatrati kako je javnost zaista postala svjesna prevladavajuće sudske prakse. Slijedom navedenog, proizlazi da je tek nakon proteka šest mjeseci od zauzimanja stajališta Vrhovnog suda u rješenju od 19. prosinca 2018. u pogledu prava vlasnika na naknadu štete u visini razlike između tržišne i zaštićene najamnine, a kojim je Vrhovni sud promijenio prevladavajuću sudsku praksu, dakle od 19. lipnja 2019., sudska praksa kojom se utvrđuje kompenzacijsko pravno sredstvo postala stabilna i tek od tada su mogli početi teći zakonski rokovi za računanje i nastup zastare (vidi predmet ESLJP-a Arambašin protiv Hrvatske, navedeno, § 14.) propisani člankom 230. stavkom 1. Zakona o obveznim odnosima.

20. Prema svemu naprijed navedenom tijek zastarnog roka računa od 19. lipnja 2019. Zastara prema odredbi članka 215. stavak 1. ZOO-a počinje teći prvog dana poslije dana kad je vjerovnik imao pravo zahtijevati ispunjenje obveze, ako zakonom nije propisano što drugo. Predmetna tražbina tužitelja odnosi se na naknadu štete- gubitak zarade od najamnine, a ona dospijeva mjesečno. Stoga se radi o trogodišnjem zastarnom roku iz članka 230. stavka 1. ZOO-a.

21. Kako je tužba u ovom predmetu podnesena 24. lipnja 2020. to nije nastupila zastara potraživanja, pa je tuženikov prigovor zastare neosnovan.

22. Vezano za prigovor tužene da bi tužitelj doprinio visini štete jer da je mogao od najmoprimaca potraživati iznos pune tržišne najamnine obzirom na njihovo imovinsko stanje, ili čak tražiti iseljenje, obzirom na to da u vlasništvu članovi obiteljskog domaćinstva najmoprimke imaju nekretnine, među kojima konkretno AŽ Albini i stanove na području K. O. [katastarska općina] za navesti je da nije osnovan.

22.1. Naime, zaista, prema čl. 31. st. 2. ZNS pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan. Isto tako pravo na zaštićenu najamninu ovisi „i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca" kako to propisuje čl. 7. st. 2. ZNS, a koje je od utjecaja na procjenu materijalnog stanja najmoprimca.

22.2. Tužitelj saslušan u istovjetnom predmetu P-2178/2020 iskazao je da se U predmetnom stanu nalaze se zaštićeni najmoprimci tj. nositelji stanarskog prava od 1952.g, Prvi zaštićeni najmoprimac odnosno nositelj stanarskog prava bila je EŽ, nositelj partizanske spomenice. Nakon nje stan je prebačen na njezinog supruga a nakon njega stanarsko pravo je prebačeno na RŽ, kćer od EŽ. Njegov pok. otac je još davno nudio zamjenu stana ovdje zaštićenim najmoprimcima na način da se oni presele u stan gdje je pok. otac živio za ovaj stan u [adresa]. U tu svrhu otac je bio pokrenuo sudski spor međutim, njegov prijedlog je odbijen. Nakon što se RŽ udala njezina majka EŽ je dobila stan u [adresa]. Nakon toga saznavši da je EŽ dobila drugi stan da su sudskim putem tražili da im EŽ preda ovaj stan u [adresa] međutim, i taj postupak su izgubili. Nakon što su saznali iz novina da je sin od RŽ kupio neku zemlju na Šolti, da li u Nečujmu ili negdje drugdje da su ponovo angažirali odvjetnike da to istraže međutim, odvjetnici nisu uspjeli pronaći bilo što vezano uz kupnju te zemlje od strane Jasenkinog sina zbog čega nije bilo temelja za pokretanje nekih daljnjih postupaka. Na upit da li je tužitelj u to vrijeme pokušao utvrditi imovinsko stanje svih članova obitelji RŽ tužitelj odgovara da je on to dao odvjetnicima da utvrđivanju kakvo je imovinsko stanje obitelji RŽ. Odgovor odvjetnika je bio da oni nisu pronašli imovinu.

22.3. U tom predmetu priložene su odluke o kojima je iskazao tužitelj i to Presuda Općinskog suda u Splitu od 10. lipnja 1963., kojim je odbijen tužbeni zahtjev oca tužitelja AŽ ŽŽ kojim je tražio iseljenje KŽ i MŽ iz predmetnog stana, kao Zaključak Republičkog komiteta za građevinarstvo, stambene i komunalne poslove i zaštitu čovjekove okoline od 02. srpnja 1987. kojim je odbačen prijedlog AŽ za iseljenje i predaju u posjed predmetnog stana od strane EŽ i kćerke joj RŽ.

22.4. Razvidna je konstantna angažiranost tužitelja i njegovog prednika da dođu do posjeda svoje imovine, predmetnog stana, te u tom smislu poduzimanje adekvatnih pravnih radnji i pokretanja postupaka.

22.5. Ipak, stav je ovog suda, a tako i Županijskog suda u Zagrebu u predmetu upravo istih stranaka za drugo vremensko razdoblje, Gž-2521/2023 od 10. rujna 2024. god. da vođenje računa o imovinskim prilikama najmoprimaca pri određivanju zaštićene najamnine ne smije biti riješeno prevaljivanjem na teret najmodavca, pri

čemu je u konkretnoj situaciju visina zaštićene najamnine određena nadomještenim ugovorom o najmu sa zaštićenom najamninom za predmetni stan presudom Općinskog suda u Splitu broj P-4759/09 (Gžnaj-6/12. od 5. prosinca 2012.). U protivnom to bi značilo da se od vlasnika stana koji je u pravilu pravi laik, te ne zna koje su mu sve opcije i koje obveze odnosno mogućnosti, traži da izigrava detektiva i utvrđuje i istražuje platne mogućnosti zaštićenih najmoprimaca i njihovo imovinsko stanje te vlasništvo nekretnina, a koje podatke mu nadležne institucije moguće i ne bi dale. Time bi na leđa najmodavca nepravedno bio svaljen još jedan teret, a sve kao posljedica već prekomjerno nametnutog tereta kojeg je kao zakonodavac odredbama ZNS nametnula tužena i kao posljedica pasivnosti tužene da uredi pitanje najamnine na način da postigne potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava.

23. Na kraju u pogledu visine štete odnosno potraživane razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, nije sporno, pa i sam tužitelju tužbi tako navodi, da se od iznosa tržišne najamnine koja bi se mogla ostvariti za predmetni stan treba odbiti iznos kojeg je tužitelj primao na ime zaštićene najamnine. U vrijeme podnošenja tužbe iznos zaštićene najamnine je 160,59 kuna (sada 21,31 euro). Iznos tržišne najamnine prema obavijesti Porezne uprave za stan u [adresa] površine 74,00 m2, iznosi mjesečno 6.000,00 kuna, odnosno 81,08 kuna po m2. Radi se o gotovo identičnom stanu ovom predmetnom. Predmetni stan prema navodima iz Presude koja nadomješta Ugovor o najmu stana ima površinu od 72,64 m2, iako je tijekom ovog postupka dostavljenim Elaboratom za etažiranje od 21.lipnja 2018. god. utvrđeno da zapravo ima površinu od 77,94 m2, no tužitelj nije zbog istog povećavao tužbeni zahtjev. Uzimajući kao utvrđen iznos tržišne najamnine temeljem obavijesti Porezne uprave, proizlazi da bi za predmetni stan površine 72,64 m2 po cijeni od 81,08 kuna mjesečni iznos tržišne najamnine iznosio 5.889,65 kuna odnosno 781,69 eura, pa kad se od toga odbije zaštićena najamnina razlika bi bila 5.729,06 kuna odnosno 760,38 eura, pa je za toliko usvojen tužbeni zahtjev.

24. Obzirom da je tužbeni zahtjev odbijen tek u neznatnom dijelu, a da je tužitelj uspio u postupku većim dijelom, jer su i svi prigovori tužene odbijeni, sud smatra da odbijajući dio tužbenog zahtjeva nema utjecaja na odmjereni trošak parničnog postupka, te kako se radi o neznatnom dijelu tužitelju priznaje a temeljem odredbi čl. 155. i 154. ZPP-a parnični trošak u cijelosti.

24.1. Tužitelju su priznati troškovi zastupanja po punomoćniku – odvjetniku i to: za sastav tužbe, za sastav obrazloženih podnesaka od 08.12.2021., 22.02.2024.,04.01.2025., 26.09.2025., te za zastupanje na ročištima od 20.01.2026. sve po 75 bodova, zatim za sastav neobrazloženih podnesaka od 22.09.2021., 01.04.2022., 25.04.2022. po 18,75 bodova (25% vrijednosti boda), za sastav podnesaka od 16.05.2022. - 37,5 bodova (Tbr. 8.t.3.), za sastav žalbe 93,75 bodova (Tbr. 10. t. 1.), za sastav žalbe na rješenje o parničnom trošku – 37,5 bodova (Tbr.10. st. 4), ukupno bodova 675, što pomnoženo sa 2,00 eura, koliko iznosi vrijednost boda

daje 1.350,00 eura, uvećano za 25% na ime PDV-a u iznosu od 337,50 eura, te pristojbu tužbe od 26,54 eura, presude od 26,54 eura i pristojbu žalbe 26,54 eura, daje sveukupno 1.767,12 eura. Za pristup ročištu za objavu presude priznato je tužitelju 37,5 bodova, odnosno 75,00 eura, uvećano za 25% na ime PDV-a, ukupno 93,75 eura, dakle, sveukupno 1.860,87 eura, pa je odlučeno kao u izreci.

U Splitu, 26. veljače 2026. godine

SUTKINJA

Maja Vukmir

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda, u tri primjerka, u roku od 15 dana, od dana objave presude. Stranci koja je pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje i stranci koja je uredno obaviještena o tom ročištu, a na isto nije pristupila, smatra se da je dostava presude obavljena onog dana kad je održano ročište na kojem se presuda objavljuje. Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje smatra se da je dostava presude obavljena danom zaprimanja pisanog otpravka iste ( čl. 335. ZPP-a). Presuda će biti istaknuta na internetskoj stranici e-oglasne ploče suda osam dana, računajući od dana kada je održano ročište za objavu. Ovjereni prijepis presude stranka može preuzeti u sudskoj zgradi (čl. 335 ZPP-a).

Presuda ili rješenje kojim se završava spor u postupku u sporovima male vrijednosti može se pobijati samo zbog pogrešne primjene materijalnog prava i zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka (Čl. 467 st. 1. ZPPa)

U postupku u povodu žalbe u sporovima male vrijednosti ne primjenjuju se odredbe članka 370. ovoga Zakona. (Čl. 467. st. 2. ZPP-a).

U postupku u sporovima male vrijednosti žalba protiv presude ili rješenja ne odgađa ovrhu, osim ako sud koji donosi presudu ili rješenje, iznimno, po službenoj dužnosti, obrazloženim rješenjem, odredi drukčije. (Čl. 467. a. ZPPa

DNA:

1. pun. tužitelja

2. ODO Split