REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU
Ulica grada Vukovara 84
Posl.br. 83 P-33/2025-16
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
I
R J E Š E NJ E
Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu toga suda Blaženki Butigan Matić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja AM iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po punomoćniku Bojanu Čobaniću, odvjetniku iz Zagreba, protiv tuženika SPACES EAST d.o.o. iz [adresa], OIB: 18054860606 zastupan po punomoćnici Kristini Rakuša, odvjetnici iz Zagreba, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene dana 15. prosinca 2025. u prisutnosti tužitelja osobno, punomoćnika tužitelja Bojana Čobanića, odvjetnika i punomoćnice tuženika Kristine Rakuše, odvjetnice, dana 25. veljače 2026.,
p r e s u d i o j e:
I./ Odbija se u cijelosti tuženi zahtjev tužitelja koji glasi:
" Utvrđuje se da je ništetan Ugovor o zakupu sklopljen dana 13.06.2024. godine između AM iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao zakupoprimca i SPACES EAST d.o.o. iz [adresa], OIB: 18054860606, kao zakupodavca.
Nalaže se Tuženiku da Tužitelju u roku od 15 dana isplati iznos od 817,50 EUR zajedno s pripadajućim zateznim kamatama tekućima na navedeni iznos od dana 01.07.2024. godine pa do isplate po stopi određenoj sukladno čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine. "
II./ Odbijaju se u cijelosti kumulirani tužbeni zahtjevi tužitelja koji glase: "1. Utvrđuje se da je s danom 12.07.2024. godine raskinut Ugovor o zakupu sklopljen dana 13.06.2024. godine između AM iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao zakupoprimca i SPACES EAST d.o.o. iz [adresa], OIB: 18054860606, kao zakupodavca. Nalaže se Tuženiku da Tužitelju u roku od 15 dana isplati iznos od 817,50 EUR zajedno s pripadajućim zateznim kamatama tekućima na navedeni iznos od dana P o s l . b r . 8 3 P -
3 3 / 2 0 2 5 - 16
01.07.2024. godine pa do isplate po stopi određenoj sukladno čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine
Nalaže se Tuženiku da Tužitelju u roku od 15 dana plati troškove ovog parničnog postupka, sve sa pripadajućim zateznim kamatama tekućim od dana donošenja presude pa do isplate po stopi određenoj sukladno čl. 29. st.2. Zakona o obveznim odnosima koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.
2. Utvrđuje se da je ništetan Ugovor o pružanju usluge uredskog prostora sklopljen dana 13.06.2024. godine između AM iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao korisnika te usluge i SPACES EAST d.o.o. iz [adresa], OIB: 18054860606, kao pružatelja te usluge. Nalaže se tuženiku da tužitelju u roku od 15 dana isplati iznos od 817,50 EUR zajedno s pripadajućim zateznim kamatama tekućima na navedeni iznos od dana 01.07.2024. godine pa do isplate po stopi određenoj sukladno čl. 29. st. 2. Zakona o obveznim odnosima koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.
Nalaže se tuženiku da tužitelju u roku od 15 dana plati troškove ovog parničnog postupka, sve sa pripadajućim zateznim kamatama tekućim od dana donošenja presude pa do isplate po stopi određenoj sukladno čl. 29. st.2. Zakona o obveznim odnosima koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.
3. Utvrđuje se da je s danom 12.07.2024. godine raskinut Ugovor o pružanju usluge uredskog prostora sklopljen dana 13.06.2024. godine između AM iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao korisnika te usluge i SPACES EAST d.o.o. iz [adresa], OIB: 18054860606, kao pružatelja te usluge.
Nalaže se tuženiku da tužitelju u roku od 15 dana isplati iznos od 817,50 EUR zajedno s pripadajućim zateznim kamatama tekućima na navedeni iznos od dana 01.07.2024.g. pa do isplate po stopi određenoj sukladno čl. 29. st.2. Zakona o obveznim odnosima koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.
Nalaže se tuženiku da tužitelju u roku od 15 dana isplati troškove ovog parničnog postupka, sve sa pripadajućim zateznim kamatama tekućim od dana donošenja presude pa do isplate po stopi određenoj sukladno čl.29. st.2. Zakona o obveznim odnosima koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine.
P o s l . b r . 8 3 P -
3 3 / 2 0 2 5 - 16
III./ Nalaže se tužitelju AM iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] da tuženiku SPACES EAST d.o.o. iz [adresa], OIB: 18054860606 isplati troškove parničnog postupka od 1.312,50 EUR sa zakonskom zateznom kamatom počev od 25. veljače 2026. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, koja teče od dospjelosti svakog pojedinog iznosa pa do isplate, sve u roku od 15 dana.
r i j e š i o j e:
Dozvoljava se preinaka tužbe isticanjem kumuliranog tužbenog zahtjeva tužitelja u podnesku od 05.09.2025.
Obrazloženje
1. Tužitelju tužbi navodi kako je tuženik je posredstvom svoje djelatnice ZM tijekom lipnja 2024. godine pregovarao s Tužiteljem o zakupu poslovnog prostora na adresi [adresa] u [adresa]. Tijekom dulje prepiske i dogovaranja uvjeta, Tužitelju su s ciljem da ipak sklopi Ugovor o zakupu, ponuđeni povoljniji uvjeti od redovnih uvjeta Tuženika. Tako je Tužitelju od strane Tuženika ponuđen 1 mjesec gratis zakupa te je pisanim putem dobio jamstvo Tuženika o brzini Internet veze od 500/500 mbs u predmetnom prostoru, a što je bio njegov glavni i najvažniji zahtjev i kriterij zbog kojega je uopće odlučio uzeti prostor u zakup. U konačnici je između parničnih strana dogovoren zakup na 6 mjeseci posredstvom internet stranice Tuženika te je Tužitelj uredno platio depozit (predujam) u visini od 780,00 EUR što je predstavljalo dvomjesečnu zakupninu te iznos od 37,50 EUR kao trošak aktivacije. O svemu navedenome postoji detaljna pisana komunikacija sa djelatnicom Tuženika - gospođom ZM, a o plaćenim iznosima postoje dokazi u vidu računa i bankovnih izvoda. Ubrzo po ulasku u zakupljeni prostor, Tužitelj je ustanovio da brzina interneta u prostoru niti izbliza nije onakva kakva mu je jamčena, nego da je ona čak i do 10 puta sporija od one za koju mu je rečeno da će mu biti dostupna. Pored toga, Tužitelj je imao i dodatne tehničke upite vezane za strujne priključke i njihovu snagu, koji ni u kojem slučaju nisu predstavljali neobične ili neprimjerene upite ili upite za čije odgovaranje bi trebalo uložiti znatno vrijeme i stručnost. Nakon primopredaje poslovnog prostora i plaćanja depozita, Tužitelju je nakon primjedbi s njegove strane dana 12.07.2024. godine po prvi puta (od strane gospođe ZM) saopćeno da internet brzina koju zakupodavac omogućuje navodno jest 500/500 mbs, kako mu je i jamčeno tijekom pregovora, ali ovaj puta uz napomenu da se radi o zajedničkoj mreži na koju se spajaju i drugi korisnici tog prostora. O navedenome prilikom pregovora oko zakupa nije bilo govora jer je Tužitelj od prvog svog obraćanja kao svoj osnovni uvjet jasno i nedvosmisleno pisanim putem komunicirao uvjet nužne brzine interneta i upravo jamčena brzina od 500/500 mbs je bila ključna pobuda i okolnost zbog koje je uopće odlučio zakupiti predmetni prostor. Pored brzine interneta, koja se pokazala daleko nedostatnom za njegove poslovne potrebe i posve narušila smisao zakupa prostora jer u njemu zbog tehničke nemogućnosti samog prostora nije mogao obavljati djelatnost radi koje je zakup dogovoren, Tužitelju nikada nije adekvatno odgovoreno niti na njegov drugi tehnički upit glede snage strujnih priključaka u prostoru koji mu je dodijeljen. Prvi upit Tužitelja u vezi strujnih priključaka poslan je već 08.07.2024., a na P o s l . b r . 8 3 P -
3 3 / 2 0 2 5 - 16
njega mu je konačno odgovoreno tek 15.07.2024., tek nakon što je ugovor već bio otkazan. Tužitelj je kroz više dana neuspješno pokušao komunicirati s Tuženikom kroz različite kanale komunikacije i sa više različitih osoba (A. sa Account Helpdeska 09.07.2024. u 18:22; RM Technology Advisor sa adrese [adresa elektroničke pošte] 11.07.2024. u 11:45 i 14:27; ŽM City Manager sa adrese ŽM.[adresa elektroničke pošte] 11.07.2024. u 14:23, koja je i izrijekom potvrdila da g. AM nije odgovoreno na njegov upit na adekvatan način; Z. sa Account Helpdeska sa adrese Account.[adresa elektroničke pošte] 14.07.2024. u 16:52, kada je ugovor već bio otkazan te ĐM Community associate sa adrese Reception.[adresa elektroničke pošte] 15.07.2024. u 10:57, također već 3 dana nakon otkaza ugovora. Dakle, nakon što Tužitelju i dalje nije bila omogućena nužna brzina interneta, niti su mu pružene potrebne tražene informacije, Tužitelj je u pisanom obliku putem e-maila Tuženiku dostavio jednostranu odluku o raskidu ugovora o zakupu budući da mu poslovni prostor nije predan u stanju odgovarajućem za obavljanje djelatnosti te ga je napustio i ispraznio još u 07. mjesecu 2024. godine od kada ga ne koristi. Zbog potpune nemogućnosti obavljanja svoje poslovne djelatnosti Tužitelj se već tijekom 07. mjeseca 2024. godine iselio iz predmetnog poslovnog prostora i vratio Tuženiku posjed, u kojem, dakle, ukupno nije boravio niti jedan puni mjesec. Tuženik je, unatoč činjenici da Tužitelj ne koristi predmetni prostor i da je raskinuo Ugovor o zakupu, izdao i poslao Tužitelju račun za 08. i za sve kasnije mjesece 2024. godine što Tužitelj smatra sasvim neosnovanim. Naime, naplata zakupnine za zakup koji je otkazan, za poslovni prostor koji se ne koristi, niti se može koristiti u ugovorene svrhe predstavlja postupanje protivno načelu jednake vrijednosti činidaba, odnosno postupanje protivno načelu savjesnosti i poštenja. Tužitelj smatra bitnim ukazati na sljedeće zakonske odredbe i relevantne činjenice koje potvrđuju osnovanost predmetne tužbe, a to su: Čl. 4. st. (3) Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora za valjanost ugovora uvjetuje pisanu formu, a st. (4) propisuje ništetnost ugovora u slučaju postupanja protivno toj odredbi, o čemu se upravo ovdje i radi jer nije bila zadovoljena pisana forma ugovora u skladu s nužnim zakonskim uvjetima zbog čega je predmetni ugovor ništetan; čl. 10. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora jasno određuje da ako zakupodavac ne preda zakupniku poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom, odnosno tim zakonom, zakupnik ima pravo raskinuti ugovor o zakupu pri čemu zadržava i pravo na naknadu štete, dok Zakon o obveznim odnosima u čl. 521. st. (1) propisuje da je zakupodavac dužan predati zakupniku zakupljenu stvar u ispravnom stanju, dok je st. (2) istog članka definirano da je stvar u ispravnom stanju ako je u stanju određenom ugovorom, a u nedostatku ugovora da može poslužiti svrsi radi koje je ugovor sklopljen; Raskid zakupa, koji je tužitelj saopćio pisanim putem tuženiku zbog povrede ugovornih i zakonskih odredbi valjan je i proizvodi pravne učinke čak i ukoliko predmetni ugovor ne bi bio ništetan; Brzine interneta od 500/500 mbs bila je bitan sastojak ugovora o kojem se pojedinačno i pisanim putem pregovaralo u pregovorima koji su prethodili stupanju u zakup i bila je ključna pobuda za zasnivanje zakupa od strane Tužitelja; Neomogućavanje jamčene brzine interneta od 500/500 mbs predstavlja dovođenje u zabludu i materijalni nedostatak stvari koji smeta njezinom ugovorenom ili redovitom korištenju za koje zakupodavac odgovara zakupniku bez obzira je li znao za njega ili ne te za nedostatke svojstava ili odlika predviđenih ugovorom ili prešutno temeljem čl. 525. Zakona o obveznim odnosima, pored čega se napominje da i nedostavljanje drugih potrebnih tehničkih informacija i podataka tijekom 2 tjedna traženja te neadekvatna komunikacija s korisnikom koji uslugu zakupa plaća, predstavljaju daljnje višestruke povrede tog P o s l . b r . 8 3 P -
3 3 / 2 0 2 5 - 16
ugovornog odnosa. Tužitelj je 15.07.2024. godine od Tuženika samo zaprimio kratki odgovor da će ugovor o zakupu prestati tek 31.01.2025. godine, što mu je i detaljnije saopćeno 29.07.2024. godine kao odgovor na njegov novi upit o raskidu od istog dana. Nemajući drugog izbora, Tužitelj je Tuženiku na adresu sjedišta navedenu u sudskom registru putem odvjetnika poslao Opomenu pred tužbu s prijedlogom mirnog rješenja spora, u kojoj je detaljno objasnio činjenične i pravne razloge za raskid Ugovora o zakupu, kao i nezadovoljstvo uslugom i ophođenjem sa njim kao klijentom. Tuženik je predmetni dopis upućen preporučenom poštom s povratnicom odbio zaprimiti iako je o njegovom prispijeću bio uredno obaviješten. Tek nakon ponovljene, osobne dostave Opomene, Tuženik se očitovao putem odvjetnice ne želeći pokušati naći obostrano prihvatljivo rješenje prijepora mirnim putem zbog čega je Tužitelj primoran zaštitu svojih prava i interesa zahtijevati sudskim putem.
2. U odgovoru na tužbu tuženik ističe kako je tužitelj dana 29. lipnja 2024. godine s tuženikom zaključio Ugovor o pružanju usluga uredskog prostora, a ne Ugovor o zakupu kako to pogrešno tvrdi tužitelj, a što će tuženik u nastavku podrobnije obrazložiti. Predmetni Ugovor o pružanju usluga uredskog prostora je zaključen na određeno vrijeme i to do dana 31. siječnja 2025. godine, s time da je stupio na snagu dana 1. kolovoza 2024. godine. Uvidom u Opće uvjete koje je dostavio sam tužitelj, razvidno je da se izričito navodi: „Predujam/polog za usluge: vaš predujam/polog za usluge držat ćemo bez obračuna kamata kao osiguranje za ispunjavanje svih vaših ugovornih obveza.“ Nesporno je da je tužitelj platio polog u visini 780,00 EUR, kao i trošak aktivacije u iznosu od 37,50 EUR, međutim, kako tužitelj nije ispunio svoje dospjele obveze prema tuženiku, a jednostrani raskid Ugovora o pružanju usluga uredskog prostora nije zakonit, to tuženik nema obvezu vratiti tužitelju plaćeni iznos pologa i trošak aktivacije. Naime, kao što je ranije već istaknuto, nesporno je da je Ugovor o pružanju usluga uredskog prostora zaključen na određeno vrijeme, i to do dana 31. siječnja 2025. godine. Odredbom čl. 1.4. Općih uvjeta propisano je: „Automatska obnova: kako bismo učinkovito upravljali vašim uslugama I osigurali neprekidno pružanje tih usluga, svi ugovori automatski će se obnavljati za sljedeća razdoblja jednaka trenutačnom trajanju ugovora dok ga vi ili mi ne raskinemo. Sva razdoblja trajat će do posljednjeg dana mjeseca u kojem bi inače istekla. Naknade za svaku obnovu odgovarat će tada prevladavajućoj tržišnoj cijeni (cijene se postavljaju na godišnjoj razini te će po obnovi vašeg ugovora možda biti izmijenjene). Ako ne želite da se ugovor obnovi, možete ga jednostavno raskinuti s učinkom od datuma završetka navedenog u ugovoru ili na kraju bilo kojeg razdoblja produljenja ili obnove na način da nam pošaljete prethodnu obavijest.“ Iz gore citirane odredbe jasno proizlazi da prijevremeni raskid nije moguć. Da je tome jasno proizlazi i iz Ugovora o pružanju usluga uredskog prostora kojeg je tužitelj dostavio u nečitljivom stanju, a u kojem se inače jasno i izričito navodi da je ugovor obvezujući od dana sklapanja i da se ne može raskinuti nakon sklapanja, osim u skladu s njegovim uvjetima. Važno je istaknuti da se predmetni ugovor primjenjuje zajedno s Općim uvjetima koji dopunjuju ugovor te odredbe Općih uvjeta isto obvezuju pod uvjetom da su ugovornoj strani bili poznati ili morali biti poznati u vrijeme sklapanja ugovora, a tužitelju su nesporno bili poznati. Iz dostavljene dokumentacije uz tužbu, jasno je da je tužitelj bio upoznat s Općim uvjetima koji čine sastavni dio Ugovora o pružanju usluga uredskog prostora te na koje je tužitelj pristao u onom trenutku kada je potpisao predmetni ugovor. Svi standardi, uključujući tehničke specifikacije prostora i usluga, jednaki su za sve korisnike. Tužitelju nikada nisu komunicirani uvjeti koji bi odstupali od standarda niti su mu obećane izmjene poput povećanja broja utičnica ili osiguravanja brzine interneta od 500/500 MB. Navodi o nezadovoljstvu tehničkim uvjetima, kao i pokušaji pozivanja na P o s l . b r . 8 3 P -
3 3 / 2 0 2 5 - 16
uvjete koji nikada nisu dogovoreni, nemaju pravnu osnovu. Ugovor je jasno definiran i tužitelj je bio upoznat sa svim relevantnim činjenicama prilikom njegovog zaključenja. Sukladno jednom od temeljnih načela hrvatskog obveznog prava ''pacta sunt servanda'' ugovorne obveze se moraju poštivati! Predmetno znači da svaki sudionik obveznog pravnog odnosa ima dužnost ispuniti svoju obvezu i odgovoran je za njezino ispunjenje, a upravo to je temelj pravne sigurnosti i dobrih poslovnih običaja. Raskid ugovora predstavlja iznimku od spomenutog načela, međutim da bi raskid dvostranoobveznog ugovora bio valjan isti mora biti utemeljen i osnovan, a što nije predmet u konkretnom slučaju. Za valjanost jednostranog raskida dvostranoobveznog ugovora je potrebno da se isti temelji na konkretnom pravilu obveznog prava. Dakle, da bi valjano moglo doći do raskida ugovora jednostranom izjavom volje, potrebno je da su u tom trenutku ispunjene zakonom predviđene pretpostavke koje ugovornu stranu ovlašćuju na raskid. Predmetno znači da jednostrano raskinuti ugovor može samo stranka ugovora koja za to ima uporište u zakonskoj normi i pod pretpostavkom da se pozove na tu normu. Jednostrani raskid ugovora je krajnja mjera koja se primjenjuje kada u ugovornom odnosu dođe do nepopravljivih poremećaja i anomalija, a iz dostavljene dokumentacije ne proizlazi da bi izjavljeni raskid bio osnovan niti utemeljen na relevantnoj zakonskoj normi. Sudska praksa je zauzela stav da raskid ugovora ne može zahtijevati ona strana ugovora kojoj je obveza u cijelosti ispunjena, a nesporno je da je društvo Spaces East d.o.o. ispunilo svoje obveze iz predmetnog ugovora u cijelosti. S obzirom da se u konkretnom slučaju radi o obveznopravnom odnosu na određeno vrijeme, a nisu ispunjene pretpostavke za jednostrani raskid ugovora niti je predviđena mogućnost prijevremenog otkazivanja ugovora, predmetni obveznopravni odnos može prestati isključivo istekom vremena na koji je isti zaključen. Tužitelj u potpunosti pogrešno smatra da se u konkretnom slučaju radi o usluzi zakupa poslovnog prostora te se pogrešno poziva na odredbe Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora pa samim time pogrešno smatra da bi predmetni ugovor bio ništetan. Naime, potrebno je istaknuti da je predmetni ugovor inominantni ugovori koji se primjenjuje onako kako glasi uz primjenu općih zakonskih načela o obveznim odnosima, slijedom navedenog, u konkretnom slučaju nije riječ o zakupu poslovnog prostora već o posebnom (neimenovanom) ugovoru u kojem su ugovorne strane svoj obvezni odnos uredile drukčije nego što je to propisano zakonskim odredbama, međutim uz primjenu općih zakonskih načela o obveznim odnosima. Da nije riječ o zakupu prostora potvrđuju i izričite odredbe Općih uvjeta u kojima se navodi: „…svaki centar uvijek ostaje u našem posjedu i pod našom upravom. Prihvaćate da iz ugovora ne proizlazi nikakav interes u pogledu zakupa ili najma nekretnina ni drugi interes u pogledu nekretnina u Vašu korist s obzirom na smještaj.“ Citirana odredba nedvosmisleno isključuje elemente zakupa ili stvaranja bilo kakvih stvarnih prava na nekretninama u korist korisnika. Time se jasno diferencira predmetni odnos od pravnog instituta zakupa, kao što ga definira zakon. Tužiteljevo pozivanje na Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora neosnovano je i pravno irelevantno u ovom slučaju, budući da se takva zakonska regulativa ne može primijeniti na pravni odnos koji je u svojoj srži inominantan. Pravna priroda odnosa određuje se prema sadržaju ugovora i volji ugovornih strana, koja je ovdje jasno usmjerena na isključivanje elemenata zakupa i stvarnih prava vezanih uz nekretninu. S obzirom na navedeno, pravni odnos između stranaka temelji se na specifičnim ugovornim odredbama koje reguliraju međusobne obveze na način različit od zakonski definiranih ugovora o zakupu. Tužiteljeva tvrdnja da se radi o zakupu poslovnog prostora neosnovana je i u suprotnosti s jasnim odredbama ugovora i Općih uvjeta. Pravni odnos treba promatrati kroz prizmu inominantnih ugovora, uz primjenu općih načela obveznog prava. P o s l . b r . 8 3 P -
3 3 / 2 0 2 5 - 16
Odredbom čl. 11. Zakona o obveznim odnosima (dalje u tekstu: „ZOO“) propisano je da: „Sudionici mogu svoj obvezni odnos urediti drukčije nego što je ovim Zakonom određeno, ako iz pojedine odredbe ovoga Zakona ili iz njezina smisla ne proizlazi što drugo.“ Polazeći od toga da stranke slobodno uređuju svoje obvezne odnose (čl. 2. ZOO-a) te dispozitivnosti odredbi ZOO-a (čl. 11. ZOO-a) kao i dužnosti stranaka da ispune odredbe ugovora (čl. 10. st. 1. ZOO-a), pravni odnos između tužitelja i tuženika se prvenstveno mora promatrati u okviru sadržaja ugovora koji su stranke sklopile. S obzirom da predmetni ugovor ne predstavlja ugovor na koje se ima primjenjivati Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora isti nije suprotan prisilnim propisima pa samim time isti nije niti može biti ništetan što čini tužbeni zahtjev tužitelja u cijelosti neosnovanim. Slijedom svega navedenog, tuženik predlaže odbiti tužbeni zahtjev tužitelja te naložiti tužitelju da naknadi tuženiku parnični trošak.
3. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u Korespondenciju između tužitelja i djelatnice tuženika na engleskom jeziku, (list 6-15, 96-99,102-133, 137-138, 141-143 spisa), prikaz Internet stranice naziva „Ugovor o pružanju usluge ureda“ (list 16 spisa), Opći uvjeti i odredbe tuženika (list 17-21 spisa), Kućna pravila tuženika (list 22-29 spisa), Potvrde o uplatama (list 30-66, 146-151 spisa), prikaz neuručene poštanske pošiljke s opomenom (.list 67-77 spisa), opomenu pred tužbu s prijedlogom mirnog rješenja spora s potvrdom primitka (list 79-82 spisa), odgovor tuženika na opomenu ((list 82-83 spisa), obavijest tužitelja o raskidu ugovora (list 93-95 spisa), te saslušanjem tužitelja i svjedoka ZM (list 159-161 spisa).
4. Cijeneći rezultate dokaznog postupka kako cjelokupnog, tako i svakog dokaza pojedinačno, a na osnovi čl. 8. Zakona o parničnom postupku (NN br. 53/91., 91/92., 112/99., 117/03., 88/05., 84/08, 96/08., 123/08. i 57/11. - u daljnjem tekstu ZPP) sud je ocijenio tužbeni zahtjev tužitelja i kumulirane tužbene zahtjeve tužitelja iz tužbe i podneska od 05.09.20225. u cijelosti neosnovanim.
6. Među strankama je nesporno kako su iste zaključile Ugovor naziva Ugovor o pružanju usluga uredskog prostora Matrix office Park na Slavonskoj Aveniji 1c u Zagrebu, a koji je zaključen na određeno vrijeme i to do dana 31. siječnja 2025. godine, s time da je stupio na snagu dana 1. kolovoza 2024. godine, a sastavni dio kojeg su i Opći uvjeti ugovora i Kućna pravila, a u koju dokumentaciju je sud izvršio uvid.
7. Među strankama je nesporno kako je tužitelju od strane tuženika putem djelatnice ZM ponuđen 1 mjesec gratis korištenja spornog prostora sa objašnjenjem o brzini Internet veze od 500/500 Mbs u predmetnom prostoru, da je u konačnici između parničnih strana dogovoreno korištenje predmetnog prostora na 6 mjeseci posredstvom internet stranice tuženika, te da je tužitelj uredno platio depozit (predujam) u visini od 780,00 EUR i trošak aktivacije interneta od 37,50 EUR.
8. Među strankama je također nesporno te razvidno iz e-mail korespondencije stranaka kako je tužitelj tuženiku putem e maila dostavio jednostranu odluku naziva odluka o raskidu ugovora o zakupu sa obrazloženjem da mu predmetni poslovni prostor nije predan u stanju odgovarajućem za obavljanje djelatnosti sa obrazloženjem da se brzina interneta u prva dva tjedna nije prelazila 50 Mbs, a što je značajno manje od dogovorene brzine, a što je ozbiljno utjecalo na radi tužitelja, te da je spreman razgovarati mogućim koracima za propisno ispunjenje obveza.
9. Među strankama je sporno pitanje da li su predmetne stranke bile u ugovornom odnosu zakupa, da li je isti kao takav ništetan te da li je tužitelj na zakonit način otkazao odnosno raskinuo predmetni ugovor zbog neispunjenja ugovorne obveze tuženika o brzini ponuđenog interneta, a što ima za posljedicu vraćanje utuženog iznosa depozita i troška aktivacije interneta kao posljedicu ništetnosti ili raskida.
P o s l . b r . 8 3 P -
3 3 / 2 0 2 5 - 16
10. U svom iskazu tužitelj navodi kako je putem interneta sa tuženikom zaključio predmetni ugovor na način da je zaprimio primjerak ugovora sa općim uvjetima i kućnim pravilima, te da je isti elektronski potpisao. Pročitao je opće uvjete i kućna pravila no isti su se ticali općenito uredskih prostora, no u istima nije bila navedena brzina interneta, a što je bilo navedeno vezano za Internet ne može se sjetiti. Prije potpisivanja ugovora tražio je pisanim putem pojašnjenje od tuženika o brzini interneta, te ga jedobio u pisanom obrazloženju da se radi o jačini 500/500 Mb, te je potom potpisao ugovor, međutim nije bilo spomena da se radi o zajedničkom internetu cjelokupnog poslovnog prostora. Prije potpisa predmetnog ugovora nikad nije bilo govora o korištenju zajedničkog interneta i manjoj brzini od dogovorene ili jamčene. Pojašnjava u odnosu na prethodni navod da je zaprimio primjerak ugovora sa općim uvjetima i kućnim pravilima, da je na jednoj poveznici kliknuo i da je zaprimio kućna pravila i opće uvjete dok se ne sjeća da li je zaprimio tekst ugovora. Zbog prirode posla i slanja velikih fajlova jako mu je važna brzina interneta i ako bi Internet bio slabiji za 10 puta onda ono što bih trebao poslati za sat vremena trajalo je 10 sati. Uz brzinu interneta u prostoru tuženika nije mogao obavljati svoj posao odnosno obavljao ga ga znatno sporije na način da je u prostoru tuženika morao sjediti po cijele dane i dolaziti vikendom i blagdanima kako bih stigao riješiti sve obaveze, s tim da unatoč tome što sam se u tim periodima nalazio sam u prostima tuženika i taj zajednički internet je trebao biti brži, a nije bio, već je njegova brzina bila ograničena. On se u tuženiku žalio i na struju budući da je imao na raspolaganju dvije utičnice, a trebao je uključiti snažnije računalo i čajnik , no bio je ograničen, a očito je bila i struja ograničene snage pa je trebao saznati koju snagu omogućuju utičnice zato se javio tehničkoj podršci preko internet stranice, a kasnije i recepciji putem obrasca u slučaju bilo kakvih problema, no odgovor nije dobio. Pogledao je prostor prije zaključenja ugovora. Na upit da li je moguće da je čitajući kućna pravila možda propustio uočiti da je u njima navedeno da se radi o zajedničkom internetu, navodi da je moguće.
11. U svom iskazu svjedok ZM navodi kako je bila djelatnik tuženika u vrijeme zaključenja predmetnog ugovora na radnom mjestu voditelja prodaje. Poznaje tužitelja budući da je s istim zaključila predmetni ugovor, a riječ je o ugovoru o pružanju uredskog smještaja. Radi se o prostoru Matrix office Park na Slavonskoj Aveniji 1c, Zagreb, a radi se o jednom radnom mjestu veličine cca 4m2. Riječ je o dugoročnom ugovoru koji se zaključuje na vrijeme od mjesec dana do dvije godine, no ne sjeća se na koje je vrijeme zaključen predmetni ugovor. Po tom ugovoru obveza tuženika je bila usluga pružanja uredskog smještaja, a u tu uslugu su uključeni usluga korištenja namještaja, čišćenja, interneta, korištenje adrese sjedišta i zajedničkih prostora, toaleta, kuhinje. Prije zaključenja ugovora svaki klijent pa tako i tužitelj izvršio je pregled cjelokupnog prostora, konkretne radne jedinice i zajedničkih prostora te je tužitelj čak i putem maila na koji mu je uredno odgovorio tražio dodatna objašnjena u pogledu pojedinih odredbi ugovora, pa tako i usluge interneta. Inače sva pojašnjenja stoje i u odredbama ugovora gdje je jasno navedeno da se radi o zajedničkom dijeljenju interneta cjelokupnog prostora, no ne stoji brzina interneta, no tužitelju je dodatno u mailu na njegov upit pojašnjena brzina interneta koja je iznosila 500/500 Mb. Tužitelj je nakon toga on line potpisao ugovor o čemu je dobila i samu potvrdu. Nakon potpisivanja ugovora klijent uplaćuje polog u visini dvije mjesečne najamnine ovisno o vrsti ugovora no nakon što je tužitelj potpisao ugovor tu prestaje njezina nadležnost te dalje sve rješavaju kolege u centu, konkretno voditelj centra. Zna da se tužitelj naknadno žalio na brzinu interneta ali to samo zna po kazivanju kolega i nema neposrednih saznanja. Nema saznanja da li je tuženiku ikada dolazilo do slabljenja interneta ili bilo kakvih problema u svezi s internetom, no o tome brigu vode kolege u P o s l . b r . 8 3 P -
3 3 / 2 0 2 5 - 16
centru pa o tome nema neposrednih saznanja. Potpis ugovora nije moguć bez prihvaća općih uvjeta i kućnih pravila koji su sastavni dio ugovora. Nema saznanja da li bi se još netko osim tužitelja žalio na sporost internetske brzine. Ona ima ovlaštenje dostaviti primjerak ugovora sa dokumentacijom klijentu kao i ovlaštenje za pokazivanje prostora, te je ovlašten osoba za potpisivanje ugovora s klijentima u ime tuženika. Za to nije imala posebnu punomoć. Ne zna razliku između klasičnog zakupa i uredskog smještaja.
12. Analizirajući sadržaj predmetnog ugovora i pisanih korespondencija stranaka, te iskaze tužitelja i svjedoka ovaj sud je zaključio kako su stranke zaključile Ugovor o pružanju usluga uredskog prostora Matrix office Park na Slavonskoj Aveniji 1c koji po svom sadržaju ne predstavlja ugovor o zakupu poslovnog prostora kako to pogrešno smatra tužitelj, već ugovor o pružanju usluga uredskog prostora, koji je po svojoj pravnoj prirodi inominantni ugovor, u kojem su ugovorne strane slobodno uredile međusobna prava i obveze u skladu s načelom slobode ugovaranja iz čl. 2. i čl. 11. Zakona o obveznim odnosima.
13. Navedeno potvrđuje i sadržaj Općih uvjeta koji su sastavni dio istog ugovora u kojima jasno stoji da „…svaki centar uvijek ostaje u našem posjedu i pod našom upravom. Prihvaćate da iz ugovora ne proizlazi nikakav interes u pogledu zakupa ili najma nekretnina ni drugi interes u pogledu nekretnina u Vašu korist s obzirom na smještaj“
14. Iz iskaza tužitelja jasno proizlazi da je predmetni ugovor zaključio putem insterneta, a po zaprimanju Općih uvjeta, kao i Kućnih pravila te je da je isti elektronski potpisao što znači da je tužitelj je nedvojbeno prihvatio Opće uvjete i Kućna pravila pa tako i prethodno citiranu odredbu, te u tom dijelu sud poklanja vjeru iskazu tužitelja.
15. Dakle, predmetni ugovor po svome sadržaju nije ugovor o zakupu poslovnog prostora već ugovor o pružanju usluga uredskog prostora čiji je bitni sadržaj pružanje paketa usluga u kojemu je pravo korištenja uredskog prostora samo jedna od usluga koje tuženik pruža.
16. Za razliku od zakupa, kod ovakvog ugovora prostor se ne predaje u samostalan posjed korisniku nego ostaje u posjedu i pod upravljanjem pružatelja usluge, konkretno tuženika.
17. Model pružanja usluga uredskog prostora se u međunarodnoj i domaćoj praksi smatra uslužnim modelom sličnim onome kod hotelskog smještaja. Gost dobiva pravo korištenja sobe, ali ne stječe posjed na temelju kojeg bi se mogao pozivati na zakup / najam jer je ključna svrha takvog ugovora usluga smještaja, a ne prijenos posjeda.
18. Na isti način, u konkretnom slučaju, tužitelju je omogućeno korištenje uredskog prostora, ali uz niz dodatnih usluga koje jasno ukazuju da je predmet ugovora paket usluga, a ne zakup poslovnog prostora pa tako tužitelj ima pravo na: pristup sobama za sastanke, poslovnom klubu, zajedničkim prostorijama i infrastrukturnim sadržajima; pristup recepciji i administrativnoj podršci; korištenje interneta i telefonskih usluga; čišćenje, održavanje, tehničku podršku, sigurnosne i druge usluge, a kako to proizlazi iz sadržaja cjelokupne dekantacije u spisu.
19. S obzirom na predmetno, u konkretnom slučaju nema mjesta primjeni odredba čl. 285. Zakona o obveznim odnosima. Predmetni ugovor nije prividan ugovor jer se u konkretnom slučaju prihvaćanjem Općih uvjeta i kućnih pravila koji su tužitelju bili poznati li morali biti poznati u vrijeme sklapanja ugovora, dakle konkretan ugovorni odnos temelji na slobodno ugovorenoj volji stranaka kao inominantnom ugovoru, na koji se primjenjuju opća načela obveznog prava. Polazeći od toga da stranke slobodno uređuju svoje obvezne odnose (čl. 2. ZOO-a) te dispozitivnosti odredbi ZOO-a (čl. 11. P o s l . b r . 8 3 P -
3 3 / 2 0 2 5 -16
ZOO-a) kao i dužnosti stranaka da ispune odredbe ugovora (čl. 10. st. 1. ZOO-a), pravni odnos između tužitelja i tuženika se prvenstveno mora promatrati u okviru sadržaja ugovora koji su stranke sklopile. S obzirom da predmetni ugovor ne predstavlja ugovor na koje se ima primjenjivati Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora isti nije suprotan prisilnim propisima pa samim time isti nije niti može biti ništetan, pa je slijedom navedenoga odbijen tužbeni zahtjev tužitelja na utvrđenje ništetnosti predmetnog ugovora kao ugovora o zakupu i kumuliranog zahtjeva na utvrđenje ništetnosti Ugovora o pružanju usluge uredskog prostora sklopljen dana 13.06.2024. i posljedično tome zahtjev za povrat depozita i usluge aktivacije interneta kao posljedice ništetnosti.
20. U ovom postupku tužitelj tvrdi kako tuženik nije ispunio svoju obvezu pružanja adekvatne brzine interneta koja je ugovorena spomenutim ugorom zbog čega je isti nakon višekratnih upozorenja tuženiku u konačnici otkazao predmetni ugovor.
21. Odredbom čl. 1.4. Općih uvjeta koji su sastavni dio ugovora propisano je: „Automatska obnova: kako bismo učinkovito upravljali vašim uslugama I osigurali neprekidno pružanje tih usluga, svi ugovori automatski će se obnavljati za sljedeća razdoblja jednaka trenutačnom trajanju ugovora dok ga vi ili mi ne raskinemo. Sva razdoblja trajat će do posljednjeg dana mjeseca u kojem bi inače istekla. Naknade za svaku obnovu odgovarat će tada prevladavajućoj tržišnoj cijeni (cijene se postavljaju na godišnjoj razini te će po obnovi vašeg ugovora možda biti izmijenjene). Ako ne želite da se ugovor obnovi, možete ga jednostavno raskinuti s učinkom od datuma završetka navedenog u ugovoru ili na kraju bilo kojeg razdoblja produljenja ili obnove na način da nam pošaljete prethodnu obavijest
22. Iz pisane e-mail korespondencije stranaka od 29.06.2024., a koju je i sam tužitelj dostavio u sudski spis proizlazi da je dana 29. lipnja 2024. godine u 12,00 sati tužitelj informiran da brzina interneta na razini centra iznosi 500/500 Mb dok prema sustavu tuženika sustav šalje automatski e-mail voditelju u trenutku zaključenja ugovora od strane korisnika. Stoga, prema dostavljenoj dokumentaciji u spisu proizlazi da je tužitelj 4 sata nakon što je informiran o brzini interneta na razini centra, prihvatio predmetne uvjete i zaključio ugovor.
23. Isto tako u odnosu na brzinu interneta od 500/500 mbs, iz Kućnih pravila koja su sastavni dio ugovora, a koje je tuženik imao na raspolaganju prije potpisa ugovora jasno proizlazi kako je tuženik jasno definirao da je internetska usluga zajednička svim klijentima tuženika, a da se tužitelju ne jamči individualna brzina od 500/500 mbs, kako to isti pogrešno smatra, prema tome, tužitelj ne može tvrditi da mu isto nije bilo poznato jer iz dostavljenih dokaza jasno proizlazi da je o svemu pravovremeno informiran te je isti, svjestan svih uvjeta poslovnog centra tuženika, odlučio zaključiti ugovor s tuženikom, p u navedenom dijelu sud poklanja vjeru iskazu saslušanog svjedoka kao logičnom i u suglasju sa priloženom dokumentacijom.
24. Odredbom čl. 360. Zakona o obveznim odnosima("Narodne novine" br. 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015. i 29/2018. – dalje: ZOO), propisano je, pored ostalog, kako u dvostrano obveznim ugovorima kada jedna strana ne ispuni svoju obvezu, druga strana može, ako nije što drugo određeno, zahtijevati ispunjenje obveze ili pod pretpostavkama predviđenim u idućim člancima, raskinuti ugovor jednostavnom izjavom, ako raskid ugovora ne nastupa po samom Zakonu, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete.
25. Iz provedenih dokaza u spisu proizalzi da je predmetni ugovor obvezujući od dana sklapanja i da se ne može raskinuti nakon sklapanja, osim u skladu s njegovim uvjetima. Iz dostavljene dokumentacije uz tužbu, jasno je da je tužitelj bio upoznat s Općim uvjetima koji čine sastavni dio Ugovora o pružanju usluga uredskog prostora te P o s l . b r . 8 3 P -
3 3 / 2 0 2 5 -16
na koje je tužitelj pristao u onom trenutku kada je potpisao predmetni ugovor, dok iz provedenih dokaza proizlazi kako tužitelju nikada nisu komunicirali uvjeti koji bi odstupali od standarda niti su mu obećane izmjene poput povećanja broja utičnica ili osiguravanja brzine interneta od 500/500 MB.
26. Za valjanost jednostranog raskida dvostranoobveznog ugovora je potrebno da se isti temelji na konkretnom pravilu obveznog prava. Dakle, da bi valjano moglo doći do raskida ugovora jednostranom izjavom volje, potrebno je da su u tom trenutku ispunjene zakonom predviđene pretpostavke koje ugovornu stranu ovlašćuju na raskid. Sudska praksa je zauzela stav da raskid ugovora ne može zahtijevati ona strana ugovora kojoj je obveza u cijelosti ispunjena, a nesporno je da je tuženik ispunilo svoje obveze iz predmetnog ugovora u cijelosti.
27. S obzirom da se u konkretnom slučaju radi o obveznopravnom odnosu na određeno vrijeme, a nisu ispunjene pretpostavke za jednostrani raskid ugovora niti je predviđena mogućnost prijevremenog otkazivanja ugovora, predmetni obveznopravni odnos može prestati isključivo istekom vremena na koji je isti zaključen.
28. Dakle, ovaj je sud ocijenio da nisu bile ispunjenje zakonske pretpostavke temeljem kojih je tužitelj mogao ugovor raskinuti jednostrano, stoga je odbijen tužbeni zahtjev tužitelja na raskid Ugovora o zakupu i kumulirani zahtjev na raskid Ugovora o pružanju usluga uredskog prostora od 13.06.2024. i posljedično tome povrata utuženog iznosa akontacije i troška aktivacije interneta u utuženoj visini slijedom čega je odlučeno kao u izreci ove presude od točkom I i II.
29. U odnosu na protivljenje preinaci tužbe povišenjem zahtjeva tužitelja u podnesku od 05.09.2025. potrebno je navesti kako prema čl. 190. st 2 ZPP (iznimno od odredbe stavka 1) tužitelj može preinačiti tužbu do zaključenja glavne rasprave, ako je bez svoje krivnje nije mogao preinačiti do zaključenja prethodnog postupka, a kako je tužitelj preinaku izvršio prije zaključenja prethodnog postupka, to je sud istu dopustio unatoč protivljenju tuženika i odlučio kao u izreci ovog rješenja.
30. Budući da je u cijelosti izgubio spor tužitelj je u obvezi u smislu čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a naknaditi tuženiku cjelokupni parnični trošak i to: za sastav odgovora na tužbu 150,00 EUR, za sastav podneska od 19.05.2025., 22.05.2025., 28.10.2025.150,00 EUR za svaki podnesak, za pristup na ročište 14.05.2025., 15.09.2025., 15.12.2025. 150,00 EUR za svako ročište, ukupno 1.050,00 EUR, uvećano za 25% PDV-a u iznosu od 262,50 EUR, a na osnovi Tbr. 7., Tbr. 8., Tbr. 9., Tbr. 36. i Tbr. 42. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (NN br. 142/12., 103/14., 118/14. i 107/15).
31. Visinu troškova zastupanja sud je dosudio imajući u vidu vrijednost predmeta spora i vrijednosti boda Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika prema zahtjevu iz podneska od 05.09.2025. u iznosu od 817,50 EUR.
32. Tuženiku je trošak parničnog postupka dosuđen u ukupnom iznosu od 1.312,50 EUR, dok je tužitelj zbog gubitka spora odbijen sa zahtjevom za naknadu parničnog troška, pa je stoga u pogledu parničnog troška stranaka sukladno čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP-a odlučeno kao u izreci ove presude pod točkom I, II i III.
33. O zateznim kamatama na trošak parničnog postupka tuženika odlučeno je na osnovi odredbe čl. 27. st. 3. Ovršnog zakona (NN br. 57/96., 29/99., 194/05. i 88/05.) i čl. 29. st. 2. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o obveznim odnosima (NN 155/23), a počev od donošenja ove presude, tj. 25. veljače 2026. do isplate.
U Zagrebu, dana 25. veljače 2026.
Sudac:
Blaženka Butigan Matić
P o s l . b r . 8 3 P -
3 3 / 2 0 2 5 -16
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana primitka prijepisa iste. Žalba se podnosi pisano u četiri istovjetna primjerka putem ovog suda Županijskom sudu.
DNA:
1. tužitelju po pun. uz rješenje o sudskoj pristojbi za presudu-19,91 EUR
2. tuženiku po pun.
