REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU
Ulica grada Vukovara 84
Poslovni broj: P-714/2023-27
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji tog suda Davorki Ćurko Nasić, u pravnoj stvari tužitelja GH, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Domagoj Šoljić, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženika ĆH, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Aleksander Vlaisavljević, odvjetnik u Zagrebu, radi sklapanja glavnog ugovora, te po protutužbi tuženika ĆH, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Aleksander Vlaisavljević, odvjetnik u Zagrebu, protiv tužitelja GH, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], kojeg zastupa punomoćnik Domagoj Šoljić, odvjetnik u Zagrebu, radi utvrđenja, nakon održane glavne i javne rasprave, zaključene dana 15. siječnja 2026. u nazočnosti tužitelja i njegovog punomoćnika te odsutnosti tuženika, dana 24. veljače 2026.
p r e s u d i o j e
I Odbijaju se tužbeni zahtjevi koji glase:
"I Utvrđuje se da Anex br. 2 Predugovoru o kupoprodaji nekretnine sklopljen dana 30. rujna 2022. ovjeren kod javnog bilježnika UH, broj OV-9471/2022., sklopljen između tuženika ĆH, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], kao prodavatelja, i tužitelja GH, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], predmet kojeg je prodaja nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, označene kao zk.č.br. 2692, upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], i to 17. suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-17), stan na II (drugom) katu ravno, koji se sastoji od tri sobe i ostalih prostorija u ukupnoj površini od 111,92 m2, [adresa], sa kojim suvlasništvom je neodvojivo povezan odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine, a koji je jednako velik kao i ostali dijelovi, a koji je neodvojivo povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine za kupoprodajnu cijenu od 227.000.00 EUR, ima pravnu valjanost Ugovora o kupoprodaji te se ima smatrati Ugovorom o kupoprodaji.
II Nalaže se tuženiku ĆH izdati tužitelju GH ispravu podobnu za upis prava vlasništva na nekretnini iz točke I izreke, a temeljem koje tužitelj može izvršiti upis prava vlasništva s imena tuženika na ime tužitelja bez ikakve dalje suglasnosti i privole tuženika, odnosno temeljem koje tuženik ovlašćuje tužitelja da izvrši uknjižbu prava vlasništva s imena tuženika na ime tužitelja bez ikakve dalje suglasnosti i privole tuženika, u rolu od 15 dana, u protivnom će navedenu ispravu zamijeniti ova presuda.
III Nalaže se tuženiku ĆH predati u posjed, slobodnu od osoba i stvari tužitelju GH nekretninu upisanu u zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, označene kao zk.č.br. 2692, upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], i to 17. suvlasnički dio s neodređenim omjerem ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-17), stan na II (drugom) katu ravno, koji se sastoji od tri sobe i ostalih prostorija u ukupnoj površini od 111,92 m2, [adresa], s kojim suvlasništvom je neodvojivo povezan odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine, a koji je jednako velik kao i ostali dijelovi, a koji je neodvojivo povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine, u roku od 15 dana.
II
Odbija se podredno postavljeni tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi: "I Nalaže se tuženiku ĆH u roku od 15 dana sklopiti s tužiteljem GH Zelenikom Ugovor o kupoprodaji nekretnine sljedećeg sadržaja:
ĆH, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] (dalje: prodavatelj)
i GH, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] (dalje: kupac)
(zajedno u tekstu: Ugovorne strane)
Sklapaju sljedeći:
Ugovor o kupoprodaji nekretnine
Članak 1.
Prodavatelj prodaje, a kupac kupuje nekretninu upisanu u zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, označene kao zk.č.br. 2692, upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], i to 17. suvlasnički dio s neodređenim omjerem ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-17), stan na II (drugom) katu ravno, koji se sastoji od tri sobe i ostalih prostorija u ukupnoj površini od 111,92 m2, [adresa], sa kojim suvlasništvom je neodvojivo povezan odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine, a koji je jednako velik kao i ostali dijelovi, a koji je neodvojivo povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine (dalje u tekstu: "Nekretnina").
Članak 2.
Ugovorne strane utvrđuju da je Nekretnina opterećena uknjiženim teretom i to založnim pravom (hipotekom) u korist: Podravska banka d.d., Koprivnica, Opatička 3, (u daljnjem tekstu: "Založni vjerovnik 1") upisanim pod brojem Z-19586/2018, i to temeljem sporazuma radi osiguranja novčane tražbine zasnivanjem založnog prava na nekretninama od 28. rujna 2006., solemniziranog po javnom bilježniku Vlasti Zajec pod brojem OU-1112/06, za kredit u iznosu od 80.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti s ugovorenim naknadama i troškovima i kamatom po stopi od 9,5% godišnje, (u daljnjem tekstu: "Založno pravo 1").
Ugovorne strane utvrđuju da je Nekretnina opterećena uknjiženim teretom i to založnim pravom (hipotekom) u korist: Gradsko Stambeno Komunalno gospodarstvo d.o.o., OIB: 03744272526 (u daljnjem tekstu: "Založni vjerovnik 2") upisanim pod brojem Z-63097/2022, i to temeljem rješenja o osiguranju Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj 9 3267/22-3, 24. studenog 2022., radi osiguranja novčane tražbine predlagatelja osiguranja u iznosu od 8.058,24 kn/1.065,13 EUR zajedno s pripadajućim kamatama, od dospijeća svakog pojedinog iznosa do isplate, te troška ovršnog postupka u iznosu od 2.156,25 kn/286,18 EUR, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama, (u daljnjem tekstu: "Založno pravo 2").
Ugovorne strane utvrđuju da je Nekretnina opterećena uknjiženim teretom i to založnim pravom (hipotekom) u korist: Gradsko Stambeno Komunalno gospodarstvo d.o.o., OIB: 03744272526 (u daljnjem tekstu: "Založni vjerovnik 3") upisanim pod brojem Z-63097/2022, i to temeljem Rješenja o osiguranju Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj 9 OVR-3267/22-3, 24. studenog 2022., radi osiguranja novčane tražbine predlagatelja osiguranja u iznosu od 19.679,96 kn/2.611,98 EUR zajedno s pripadajućim kamatama, od dospijeća svakog pojedinog iznosa do isplate, te troška ovršnog postupka u iznosu od 3.318,50 kn/440,44 EUR, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama, kao i troška ovog postupka u iznosu od 2.970,75 kn/394,29 EUR (u daljnjem tekstu: "Založno pravo 3").
Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je na Nekretnini zabilježena ovrha na prijedlog ovrhovoditelja Mercedes-Benz Leasing d.o.o. (dalje u tekstu Ovrhovoditelj) pod poslovnim brojem Z-19586/18, prvenstveni red upisa: Z-15709/2011, Prvenstveni red upisa: Z-6988/13, zaprimljeno: 12. veljače 2013., broj Z-6988/13 na temelju rješenja o ovrsi Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ovrj-270/2013 od 13. svibnja 2013. (dalje u tekstu Ovrha).
Članak 3.
Prodavatelj jamči da predmetna Nekretnina nije opterećena knjižnim ili vanknjižnim teretom, osim Založnog prva 1, Založnog prava 2, Založnog prava 3, niti da su u odnosu na Nekretninu u tijeku ili predstoji pokretanje bilo kakvih sudskih i/ili drugih postupaka osim Ovrhe koji bi utjecali na pravo vlasništva i/ili druga stvarna prava u odnosu na Nekretninu.
Članak 4.
Ugovorne strane utvrđuju ukupnu fiksnu i nepromjenjivu kupoprodajnu cijenu za Nekretninu u iznosu od 227.000,00 EUR (u daljnjem tekstu: "Kupoprodajna cijena").
Ugovorne strane suglasno utvrđuju kako je Prodavatelj na ime isplate kupoprodajne cijene zaprimio iznos od 40.000,00 EUR (četrdesettisućaeura). Ugovorne strane utvrđuju da je Kupac na ime isplate kupoprodajne cijene podmirio dugovanje Prodavatelja prema Mercedes – Benz leasing d.o.o. u iznosu od 468.103,24 kn (četristošezdesetosamstotrikune i dvadesetčetiri lipe) i to dana 14. ožujka 2022., što prema srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan plaćanja predstavlja iznos od 61.893,73 EUR (šezdesetjednutisućuosamstodevedesettrieura i sedamdesettricenta).
Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je Kupac na ime isplate kupoprodajne cijene podmirio dugovanje Prodavatelja prema Podravskoj banci d.d. u iznosu od 159.685,25 kune (stopedesetdevettisućašestoosamdesetpet kuna i dvadesetpet lipa) i to dana 30. studenog 2022. što prema srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan
plaćanja
predstavlja
iznos
od
21.027,81EUR
(dvadesetjednutisućudvadesetsedameura i osamdesetijedancent).
Ugovorne strane suglasno utvrđuju da ostatak kupoprodajne cijene predstavlja iznos Kupoprodajne cijene umanjen za već isplaćene iznose Ovrhovoditelju, Založnom vjerovniku 1 te prodavatelju na ruke (dalje u tekstu: Ostatak kupoprodajne cijene).
Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je kupac obvezan isplatiti kupcu Ostatak kupoprodajne cijene umanjen za iznose nepodmirenih tražbina osiguranih Založnim pravima naznačenim u ovom Ugovoru kao Založno pravo 2 i Založno pravo 3. te takav iznos predstavlja Konačni ostatak kupoprodajne cijene (dalje u tekstu: Konačni ostatak kupoprodajne cijene).
Ugovorne strane suglasno utvrđuju da će Konačni ostatak kupoprodajne cijene kupac isplatiti prodavatelju u roku od 15 dana od upisa brisanja Založnog prava 2. i Založnog prava 3. na nekretnini.
Članak 5.
Prodavatelj ovlašćuje kupca da na osnovi ovog ugovora, a bez svakog daljnjeg pitanja i odobrenja, ishodi u zemljišnim i drugim javnim knjigama uknjižbu prava vlasništva na kupljenoj Nekretnini na ime kupca (clausula intabulandi). Prodavatelj se obvezuje Nekretninu predati kupcu u posjed odmah po sklapanju Ugovora.
Porez na promet nekretnina, kao i troškove uknjižbe prava vlasništva u zemljišnu knjigu u cijelosti snosi kupac.
Ugovorne strane prihvaćaju prava i obveze iz ovog ugovora te ga u znak prihvata vlastoručno potpisuju.
Prodavatelj:
Kupac:
U protivnom će takav ugovor zamijeniti ova presuda."
III
Ništetne su odredbe Aneksa broj 1 Predugovoru o kupoprodaji nekretnine sklopljenog između tuženika ĆH, kao prodavatelja, i tužitelja GH, kao kupca, i to: ..."članak 3. Prodavatelj se obvezuje da će kupca uvesti u posjed slobodan od stvari i osoba, predati ključeve stana i dopustiti kupcu da počne s preuređenjem i uređenjem stana po svojim željama nakon što kupac plati prodavatelju 40.000,00 EUR-a." i ..."članak 5. Prodavatelj i kupac suglasno ugovaraju da će potpisati glavni kupoprodajni ugovor putem kojeg će kupac upisati predbilježbu vlasništva odmah nakon što kupac plati 50% ili više sveukupne kupoprodajne cijene.".
IV Odbija se dio protutužbenog zahtjeva tuženika kojim je zatraženo da se utvrdi ništetnom odredba čl. 5. Aneksa broj 1 Predugovoru o kupoprodaji nekretnine sklopljenog između tuženika ĆH, kao prodavatelja, i tužitelja GH, kao kupca, u dijelu koji glasi: "Prodavatelj se obvezuje da će kupcu izdati tabularnu ispravu potrebnu za upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama i drugim javnim očevidnicima odmah nakon što kupac plati puni iznos kupoprodajne cijene."
V Odbija se protutužbeni zahtjev tuženika koji glasi:
"Utvrđuje se da je u Predugovoru o kupoprodaji nekretnine sklopljenom 30. rujna 2022. između tuženika ĆH, kao prodavatelja, i tužitelja GH, kao kupca, ugovoreni rok bitan sastojak predugovora."
VI Odbija se protutužbeni zahtjev tuženika koji glasi:
"Tuženik ĆH ima pravo od dijela primljene kupovnine zadržati 40.000,00 EUR na ime dvostrukog iznosa kapare koja mu pripada temeljem odredbe članak 5. točka 5.5. Predugovora o kupoprodaji nekretnine, s obzirom da je tužitelj GH, kao kupac, odustao od kupnje nekretnine upisanu u zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, označene kao zk.č.br. 2692, upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], i to 17. suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-17), stan na II (drugom) katu ravno, koji se sastoji od tri sobe i ostalih prostorija u ukupnoj površini od 111, 92 m2, [adresa], sa kojim suvlasništvom je neodvojivo povezan odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine, a koji je jednako velik kao i ostali dijelovi, a koji je neodvojivo povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine."
VII Odbija se protutužbeni zahtjev tuženika koji glasi:
"Predugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen između tuženika ĆH, kao prodavatelja, i tužitelja GH, kao kupca, kojim prodavatelj prodaje, a kupac kupuje nekretninu upisanu u zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, označene kao zk.č.br. 2692, upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], i to 17. suvlasnički dio s neodređenim omjerem ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-17), stan na II (drugom) katu ravno, koji se sastoji od tri sobe i ostalih prostorija u ukupnoj površini od 111, 92m2, [adresa], sa kojim suvlasništvom je nedovjivo povezan odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine, a koji je jednako velik kao i ostali dijelovi, a koji je neodvojivo povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine (u daljnjem tekstu: "Nekretnina"), a kupac se na ime kupovnine obvezuje isplatiti prodavatelju iznos od 227.000,00 EUR, može ostati na snazi ukoliko tužitelj GH pristane na izmjenu ugovora zbog promijenjenih okolnosti i obveže se na ime kupovnine tuženiku ĆH, osim ugovorenog iznosa od 227.000,00 EUR, isplatiti i dodatnih 80.000,00 EUR."
VIII Svaka stranka snosi svoj parnični trošak.
Obrazloženje
1. Tužitelj u tužbi navodi da je 21. prosinca 2021. kao kupac, s tuženikom, kao prodavateljem, sklopio Predugovor o kupoprodaji nekretnina, ovjeren kod javnog bilježnika UH pod brojem: OV-11704/2021, te su stranke 14. ožujka 2022. sklopile i Aneks broj 1 tog Predugovora, ovjeren kod javnog bilježnika UH pod brojem: OV-12343/2022, kao i 30. rujna 2022. Anex br. 2 tog Predugovoru, ovjeren kod javnog bilježnika UH pod brojem:
OV-9471/2022. Navedeni pravni poslovi sklopljeni su za nekretninu upisanu u zemljišne knjige Zemljišnoknjižnog odjela ovog suda, označenu kao zk.č.br. 2692, upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], i to 17. suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-17), stan na II (drugom) katu ravno, koji se sastoji od tri sobe i ostalih prostorija u ukupnoj površini od 111,92 m2, [adresa], s kojim suvlasništvom je neodvojivo povezan odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine, a koji je jednako velik kao i ostali dijelovi te koji je neodvojivo povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine. Predugovorom o kupoprodaji nekretnine od 21. prosinca 2021. stranke su ugovorile rok za sklapanje glavnog Ugovora od 60 dana od upisa brisanja ovrhe u zemljišnim knjigama, a kupoprodajna cijena je određena u iznosu od 227.000,00 EUR, te je potpisom Predugovora tuženik potvrdio primitak 7.000,00 EUR na ruke. Uvođenje u posjed i prijenos vlasništva određeno je nakon isplate pune kupoprodajne cijene te se tuženik obvezao na izdavanje tabularne isprave. Stranke su ugovorile predmetne obveze utvrditi na opisani način glavnim ugovorom. Aneksom broj 1 od 14. ožujka 2022. stranke su ugovorile da člankom 3. suglasno mijenjaju odredbe vezano za uvođenje u posjed te se ugovara obveza tuženika uvesti tužitelja u posjed predmetne nekretnine, slobodne od stvari i osoba, nakon što tužitelj plati tuženiku 40.000,00 EUR te su člankom 4. ugovorile rok za isplatu kupovnine do 1. listopada 2022. Člankom 5. stranke u postupku su se obvezale potpisati glavni kupoprodajni ugovor odmah čim tužitelj plati 50% ili više sveukupne kupoprodajne cijene. Istim je ugovorena i obveza tuženika izdati tabularnu izjavu odmah po isplati cijelog iznosa kupoprodajne cijene. Anexom br. 2 od 30. rujna 2022. stranke su ugovorile, i to u članku 3., da prodavatelj prodaje, a kupac kupuje nekretninu koja je bila predmet Predugovora te su u članku 4. ugovorile rok za isplatu kupoprodajne cijene. Člankom 5. tuženik je preuzeo obvezu pribaviti pismo namjere Podravske banke d.d., kako bi tužitelj sukladno odredbama Predugovora isplatio dugovanje spram tuženika prema istoj, a potom prodavatelju isplatio preostali iznos. Tuženik je navedeno pismo namjere pribavio tek 28. studenog 2022., dok su rokovi određeni prethodnim Ugovorima produženi po zahtjevu tuženika. Nadalje, tužitelj tvrdi da je u potpunosti ispunio sve dosadašnje obveze po zaključenim pravnim poslovima, odnosno da je isplatio tuženiku na ruke na ime kupoprodajne cijene ukupno 40.000,00 EUR i to: 27. travnja 2022. iznos od 2.000,00 EUR, 17. svibnja 2022. iznos od 3.000,00 EUR, 10. lipnja 2022. iznos od 8.000,00 EUR i 27. srpnja 2022. iznos od 20.000,00 EUR, a pored navedenog i iznos od 7.000,00 EUR, isto tako na ruke, što je tuženik potvrdio potpisom Predugovora o kupoprodaji nekretnine sklopljenog 21. prosinca 2021. Nadalje, u tužbi se navodi i da je tužitelj 15. ožujka 2022. isplatio na ime kupoprodajne cijene iznos od 468.103,24 kn tvrtki Mercedes-Benz Leasing Hrvatska d.o.o., sukladno obvezi iz članka 2. Aneksa broj 1 Predugovora o kupoprodaji nekretnine, kao i 30. studenog 2022. Podravskoj banci d.d. iznos od 159.685,25 kn, odnosno 21.193,91 EUR, sve na ime isplate kupoprodajne cijene. Dakle, tužitelj je ukupno isplatio, zaključno s 30. studenim 2022., iznos od 123.321.89 EUR što predstavlja 54,326% kupoprodajne cijene. Tužitelj napominje da su Aneksom broj 1 od 14. ožujka 2022. stranke suglasno ugovorile obvezu tuženika uvesti tužitelja u posjed predmetne nekretnine, slobodne od stvari i osoba, nakon što tužitelj plati tuženiku 40.000,00 EUR, što je tužitelj učinio već 27. srpnja 2022. Tužitelj u tužbi navodi i da je Anex br. 2 od 30. rujna 2022., iako naslovljen kao Anex br. 2 Predugovoru o kupoprodaji nekretnine, po svome sadržaju pravni posao kupoprodaje. To stoga što sadrži sve bitne elemente kupoprodajnog ugovora u smislu odredbe čl. 376. st. 1. Zakona o obveznim odnosima i to elemente koji su se odnosili na identifikaciju nekretnine koja je bila predmet kupoprodaje, kao i točno određenu kupoprodajnu cijenu od koje je tužitelj već isplatio preko 50% ugovorenog iznosa, a da se radi o kupoprodajnom ugovoru posebice proizlazi iz odredbe koja glasi: "Prodavatelj prodaje, a kupac kupuje nekretninu opisanu u članku 1. ovoga Anexa.". Iz navedenog je razvidno, smatra tužitelj, da stranke nisu imale namjeru potpisivati daljnji ugovor, jer je predmetnim ugovorima već bio definiran pravni posao kupoprodajne te je tužitelj ispunio sve svoje obveze isplatom preko polovice kupoprodajne cijene. Slijedom navedenog, predložio je da sud donese presudu kojom će utvrditi da navedeni Anex br. 2 Predugovoru o kupoprodaji nekretnine od dana 30. rujna 2022. ima pravnu valjanost ugovora o kupoprodaji te da se ima smatrati istim, te kojom presudom će se naložiti tuženiku da mu izda tabularnu ispravu podobnu za upis prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodaje u zemljišnim knjigama u korist tužitelja te kojom će mu se naložiti da istu preda tužitelju u posjed. Tužitelj je postavio i podredni tužbeni zahtjev, ukoliko sud ne prihvati glavni, kojim je zatražio da se naloži tuženiku sklapanje s tužiteljem Ugovora o kupoprodaji nekretnine kojim će biti ugovorena kupoprodaja predmetne nekretnine za cijenu od 227.000,00 EUR i kojim će biti ugovoreno da će kupac isplatiti ostatak kupoprodajne cijene u roku od 15 dana od upisa brisanja založnog prava na nekretnini koja je predmet kupoprodaje, te kojim će tuženik izdati tužitelju tabularnu ispravu (pobliže naveden u točki II izreke presude). Zatražio je i da mu tuženik naknadi parnični trošak sa zateznim kamatama tekućim od dana donošenja presude do isplate.
2. U odgovoru na tužbu tuženik je priznao da je nekretnina koja se navodi u tužbi, u naravi stan u [adresa], bila predmet prodavanja, te da je tužitelj pokazao interes za kupnju opisane nekretnine, kao i da ga je tuženik u više navrata vodio u razgledavanje stana. Tuženik je odmah upoznao tužitelja s činjenicom da nekretnina ima dva tereta, koja su oba zabilježena u zemljišnim knjigama, a to su dug tuženika spram društva Mercedes-Benz Leasing d.o.o., zbog kojeg duga se protiv tuženika vodi ovršni postupak pred ovim sudom pod poslovnim brojem Ovrj-270/2013 te je priznao i da je upisano založno pravo na predmetnoj nekretnini i u korist Podravske banke d.d. Nadalje, naveo je da su stranke sporazumno dogovorile cijenu u iznosu od 227.000,00 EUR, a pritom su dogovorile i da će tuženik ishoditi pisma namjere od oba vjerovnika, dok će tužitelj podmiriti oba tereta. Neovisno o visini dugovanja, stranke su dogovorile da će se tužitelju umanjiti dio kupoprodajne cijene za iznose dugovanja koji će biti isplaćeni vjerovnicima te su se usmeno suglasile oko svih navedenih činjenica, a tužitelj je pritom rekao kako raspolaže potrebnim sredstvima te će tuženiku cjelokupnu kupovninu isplatiti u najkraćem roku, odnosno kroz mjesec dana do dva mjeseca. U tom smislu je punomoćnik tuženika i sačinio prijedlog ugovora te ga proslijedio tužitelju. Navodi i da je tuženik od početka ustrajao da isplata kupovnine mora biti u gotovini, odnosno da mu ista mora biti isplaćena na ruke. U tom smislu je unesena odredba u članku 4. Predugovora u kojoj stoji da iznos od 7.000,00 EUR kupac isplaćuje pri potpisu predugovora u gotovini na ruke. Tuženik je ishodio pismo namjere od društva Mercedes-Benz Leasing d.o.o. te ga proslijedio tužitelju, a nakon mjesec dana tuženik je kontaktirao tužitelja te ga upitao što je s podmirenjem tražbine tog društva, na što mu je tužitelj odgovorio kako nije zaprimio navedeno pismo namjere te je naveo da mu je isti otišao u "spam". Naveo je i da je 15. ožujka 2022. bila zakazana dražba za stan tuženika u ovršnom postupku koji se vodi pred ovim sudom, te da tužitelj osim onih početnih 7.000,00 EUR u međuvremenu nije bio isplatio tuženiku niti jedan drugi iznos. 14. ožujka 2022. tužitelj je predložio tuženiku potpisivanje Aneksa broj 1 Predugovora, te je kod javnog bilježnika izvadio laptop i na njemu počeo uređivati tekst Aneksa, a javni bilježnik ih je upozoravao na skori protek radnog vremena te je tužitelj tom prilikom unio u Aneks izmjene Predugovora, bez suglasnosti tuženika, kojima je produljio rok isplate kupovnine do 1. listopada 2022. te izmijenio odredbu o sklapanju glavnog ugovora, tako da se isti trebao sklopiti kada kupac isplati 50% ili više kupoprodajne cijene. Tužitelj se pritom, tvrdi tuženik, koristio njegovim stanjem nužde i teškim materijalnim stanjem, jer je tuženik kroz narednih 17 sati, tj. do početka dražbe, trebao podmiriti dug, a za podmirenje istog nije imao sredstva, te je tužitelj isplatu duga uvjetovao sklapanjem Aneksa. Tuženik je sadržaj tog Aneksa pročitao u kafiću nakon ovjere potpisa i s istim nije bio zadovoljan te je tada u kafiću tužitelj izvršio na njegov zahtjev putem Internet bankarstva uplatu duga tuženika prema Mercedes-Benz Leasingu d.o.o. U vrijeme oko 1. listopada 2022. tuženik je bio u izolaciji zbog zaraze bolešću COVID 19 te je obavijestio tužitelja kako nije u mogućnosti ovjeravati bilo kakve anekse, a tužitelj je tada zatražio da mu se pošalje e-mail kojim se traži produljenje roka za plaćanje za mjesec dana. Nakon mjeseca dana našli su se punomoćnik tuženika i tužitelj, te mu je punomoćnik tuženika dao do znanja da tuženik ustraje u isplati preostalog iznosa kupovnine na ruke u gotovini te da će mu tuženik predati stan u roku od 90 dana od isplate cjelokupnog iznosa kupovnine, međutim, tužitelj je tom prilikom ustrajao na isplati putem žiro-računa, navodeći da mu je skupo vaditi novac s računa te je predložio da taj trošak snose po pola i inzistirao da odmah mora ući u posjed stana, a razgovori su se nastavili tijekom studenog i prosinca u kojima je tužitelj ustrajavao na odbijanju plaćanja kupovnine na ruke te na ulasku u posjed stana. Tuženik nije osporio činjenicu da mu je tužitelj ukupno isplatio oko 54% kupoprodajne cijene te je iz potvrda, na koje se poziva tužitelj, razvidna dinamika plaćanja i to 7.000,00 EUR je isplatio je 21. prosinca 2021., 468.103,24 kn isplatilo je 14. ožujka 2022. trgovačko društvo PROJEKT BRICK M8 d.o.o. Mercedes-Benz Leasingu d.o.o., 2.000,00 EUR isplatio je 27.travnja 2022., 3.000,00 EUR isplatio je 17. svibnja 2022., 8.000,00 EUR isplatio je 10.lipnja 2022., 20.000,00 EUR isplatio je 27. srpnja 2022. te je 141.454,25 kn isplatilo Podravskoj banci d.d. trgovačko društvo PROJEKT BRICK M8 d.o.o. Nadalje, navodi da je iz dinamike plaćanja i činjenice da je u mjesecu ožujku 2023. ostalo neisplaćeno 47% kupovnine jasno da tužitelj ne raspolaže potrebnim sredstvima za isplatu kupovnine. Navodi i da smatra da je pravo prodavatelja tražiti i ustrajati na ispunjenju tražbine u gotovini, kao i tražiti da rok za predaju u posjed bude 90 dana od dana isplate kupovnine. Voljan je sklopiti ugovor o kupoprodaji i izdati tužitelju tabularnu izjavu kojom će mu dopustiti upis prava vlasništva na nekretnini, no to će učiniti tek nakon isplate kupovnine, a samostalan i nesmetan posjed iste će mu prepustiti 90 dana nakon isplate kupovnine. Nadalje, navodi da tužitelj nije sve do 27. srpnja 2022. isplatio niti kaparu, a prema Predugovoru kapara se sastoji od 7.000,00 EUR koje je tužitelj isplatio pri potpisu predugovora i još 13.000,00 EUR koje se tužitelj obavezao isplatiti u roku od sedam dana od dana kada ga prodavatelj obavijesti i predoči mu pismo namjere ishođeno od strane društva Mercedes-Benz Leasing d.o.o. Tvrdi i da je rok bio bitan sastojak ugovora i predugovora te da tužitelj svoju obvezu nije podmirio do dana davanja odgovora na tužbu. Smatra i da su se nakon sklapanja Predugovora okolnosti bitno promijenile, odnosno da su cijene starih stanovi narasle, a posebno stanova u centru Zagreba. Tuženik ne spori da mu je dio kupovnine isplaćen, no pretežni dio isplaćene kupovnine je isplaćen društvu Mercedes-Benz Leasing d.o.o. kao i Podravskoj banci d.d., tako da tuženik od primljenog iznosa kupovnine nije u mogućnosti kupiti drugu nekretninu, a unatoč tomu što je bio dogovorio kupnju druge nekretnine u Zagrebu, prodavatelj je pronašao drugog kupca iz razloga što tuženik nije imao novce za to, jer mu tužitelj nije isplatio kupovninu, da bi tim novcem kupio drugi stan. Smatra i da je neisplatom ugovorene kupovnine do ožujka 2023. oštećen i da je u gubitku najmanje u iznosu od 80.000,00 EUR, a još mu je tužitelj narušio ugled pričanjem lažnih priča o njemu, s tim da je on viši časnik Hrvatske vojske s činom bojnika. Nadalje, tuženik je istaknuo da tužitelj u tužbi nije naveo kada će izvršiti svoju obvezu i isplatiti preostali dio kupovnine. Slijedom navedenog, predložio je odbiti u cijelosti tužbeni zahtjev. Tuženik je podnio i protutužbu u kojoj navodi da je tužitelj iskoristio njegovo stanje nužde i teško materijalno stanje, nedovoljno iskustvo i zavisnost te da je plaćanje vjerovniku Mercedes-Benz Leasingu d.o.o. uvjetovao potpisom Aneksa broj 1 Predugovoru, kojim je ishodio za sebe ugovaranje odredbe o predaji u posjed stana koji je predmet kupoprodaje po isplati iznosa od 40.000,00 EUR te sklapanje glavnog ugovora i izdavanja tabularne isprave po isplati 50 i više % kupoprodajne cijene, iako je prema dogovoru stranaka trebao isplatiti kupoprodajnu cijenu u cijelosti u roku od mjesec ili dva, a iako rok u ugovoru nije određen, isti je odrediv te navodi kako je tužitelj do posljednjeg dana čekao s podmirenjem tražbine društva Mercedes-Benz Leasing d.o.o. iako je tuženik ranije bio pribavio pismo namjere navedenog društva. S obzirom da do podnošenja tužbe nije isplatio kupoprodajnu cijenu, tuženik smatra da je tužitelj odustao od kupnje nekretnine. Nadalje, istaknuo je i da su u Predugovoru stranke ugovorile da je u slučaju raskida Predugovora krivnjom prodavatelja on u obvezi vratiti dvostruki iznos kapare, pa tuženik smatra da mu pripada pravo zadržati iznos od 40.000,00 EUR. Nadalje, s obzirom da su se od sklapanja Predugovora promijenile okolnosti, jer je došlo do poskupljenja energenata i inflacije te porasta cijena nekretnina, pozvao se na odredbe Zakona o obveznim odnosima o izmjeni ugovora u tom slučaju. Slijedom navedenog, predložio je da sud utvrdi ništetnima odredbe Aneksa broj 1 Predugovoru o kupoprodaji koji su sklopile stranke i to čl. 3. kojim se prodavatelj obvezao uvesti kupca u posjed predmetne nekretnine po isplati iznosa od 40.000,00 EUR te čl. 5. istog kojim se obvezao na sklapanje glavnog ugovora temeljem kojeg će kupac ishoditi predbilježbu vlasništva odmah po isplati 50% ili više od kupoprodajne cijene, kao i izdati prodavatelju tabularnu ispravu odmah po isplati punog iznosa kupoprodajne cijene. Zatražio je i utvrđenje da je u Predugovoru o kupoprodaji nekretnine, koji su sklopile stranke, ugovoreni rok bitan sastojak ugovora te je zatražio i da se utvrdi da tuženik ima pravo zadržati iznos od 40.000,00 EUR na ime dvostrukog iznosa kapare koja mu pripada temeljem čl. 5. točka 5.5. Predugovora o kupoprodaji nekretnine, s obzirom da je tužitelj odustao od kupnje nekretnine. Konačno, predložio je i da sud utvrdi da predmetni Predugovor može ostati na snazi ukoliko tužitelj zbog promijenjenih okolnosti pristane, pored ugovorenog iznosa od 227.000,00 EUR, isplatiti tuženiku i daljnji iznos od 80.000,00 EUR te je zatražio da mu tužitelj naknadi troškove parničnog postupka.
3. U odgovoru na protutužbu tužitelj je osporio navode protutužbe tj. da bi on iskoristio tuženikovo stanje nužde prilikom sklapanja Aneksa broj 1, jer je tuženik poslovno sposoban te je samostalno i suvereno pregovarao s tužiteljem, zastupan pri tome po profesionalnom punomoćniku, kako pri dogovaranju uvjeta prvog ugovora, tako i onih koji su slijedili, a potpis na Ankesu broj 1 je ovjeren kod javnog bilježnika UH, koji zasigurno ne bi dopustio ovjeru potpisa ukoliko bi primijetio da se radi o bilo kakvom iskorištavanju osobe. Stoga tužitelj smatra da se nije radilo o stanju nužde ili zavisnosti te da se nije radilo o situaciji u kojoj bi tuženik po bilo kojoj osnovi bio ucjenjivan, iako priznaje da je za nekretninu tužitelja bila zakazana javna dražba. Istaknuo je i da je tuženik nakon šest mjeseci nakon sklapanja Aneksa broj 1 sklopio Anex br. 2, koji sadrži sve elemente ugovora o kupoprodaji, pa sve i kada bi tvrdnje tuženika o ništetnosti odredbi prvog aneksa bile osnovane, jer je iste sklapao u stanju nužde, šest mjeseci kasnije potpisao je novi ugovor kojim je potvrdio prethodno ugovorene odredbe te ugovorio nova prava i obveze, a tužitelj napominje da tuženik niti ne tvrdi da je Anex br. 2 sklapao u uvjetima stanja nužde. Stoga, tužitelj smatra da tuženik nema pravni interes tražiti ništetnost odredbi prethodnog Aneksa, jer je te odredbe potvrdio novim Aneksom. Ostale protutužbene zahtjeve smatra nejasnima i neodređenima te svakako neosnovanim, zbog čega je predložio odbiti sve protutužbene zahtjeve.
4. U postupku su izvedeni dokazi uvidom u Predugovor o kupoprodaji nekretnine od 21. prosinca 2021. (dalje: Predugovor), Anex br. 2 Predugovoru o kupoprodaji nekretnine od 30. rujna 2022. (dalje: Anex br. 2), Aneks broj 1 Predugovora o kupoprodaji nekretnine od 14. ožujka 2022. (dalje: Aneks broj 1), pismo namjere od 28. studenoga 2022., dopis od 15. studenoga 2022., potvrdu od 27. srpnja 2022., potvrde o nalogu za plaćanje, pismo namjere od 22. prosinca 2021., saslušan je svjedok UH te je saslušan tužitelj. Tuženik nije saslušan, jer se uredno pozvan nije odazvao pozivu suda zbog saslušanja, a s obzirom da je na temelju izvedenih dokaza činjenično stanje u dovoljnoj mjeri utvrđeno, sud je odustao od izvođenja dokaza građevinskim vještačenjem.
5. Ocjenjujući u postupku sve izvedene dokaze, kako zasebno, tako i u njihovoj ukupnosti, sud je utvrdio da su tužbeni zahtjevi neosnovani, dok je jedan od protutužbenih zahtjeva djelomice osnovan, a ostali neosnovani.
6. Među strankama nije sporno da su 21. prosinca 2021. sklopile, i to tužitelj kao kupac, a tuženik kao prodavatelj, Predugovor za kupnju nekretnine upisane u zemljišne knjige Zemljišnoknjižnog odjela ovog suda, označene kao zk.č.br. 2692, upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], i to 17. suvlasnički dio s neodređenim omjerom ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-17), stan na II (drugom) katu ravno, koji se sastoji od tri sobe i ostalih prostorija u ukupnoj površini od 111,92 m2, [adresa], s kojim suvlasništvom je neodvojivo povezan odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine, a koji je jednako velik kao i ostali dijelovi, te koji je neodvojivo povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine, i to za kupoprodajnu cijenu od 227.000.00 EUR u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB na dan isplate, što i proizlazi iz sadržaja navedenog Predugovora. Nije sporno niti da su potom 14. ožujka 2022. stranke sklopile i Aneks broj 1 te 30. rujna 2022. Anex br. 2 istom Predugovoru, a nije sporno niti da je tužitelj ukupno isplatio 54% ugovorene kupoprodajne cijene i to 7.000,00 EUR 21. prosinca 2021., 468.103,24 kn 14. ožujka 2022. društvu Mercedes-Benz-Leasing d.o.o. na ime duga tuženika, što i proizlazi iz potvrde o nalogu za plaćanje od 15. ožujka 2022., zatim iznose od 2.000,00 EUR 27. travnja 2022., 3.000,00 EUR 17. svibnja 2022., 8.000,00 EUR 10.lipnja 2022. i 20.000,00 EUR 27. srpnja 2022, plaćanje kojih iznosa na proizlazi i iz potvrde od 27. srpnja 2022., te da je isplatio iznos od 141.454,25 kn Podravskoj banci d.d. na ime duga tuženika, što i proizlazi iz potvrde o nalogu za plaćanje od 30. studenog 2022.
7. Sporno je ima li Anex br. 2 značajke ugovora o kupoprodaji te ima li tužitelj temeljem njega, s obzirom na nesporno djelomično ispunjenje svoje obveze, pravo tražiti od tuženika izdavanje tabularne isprave i predaju u posjed nekretnine koja je predmet Predugovora, odnosno podredno tražiti sklapanje glavnog ugovora, a sporno je i jesu li valjane odredbe Anexa br. 2. kojima je ugovorena predaja u posjed predmetne nekretnine po isplati iznosa od 40.000,00 EUR te sklapanje glavnog ugovora po isplati iznosa od 50 ili više % sveukupne kupoprodajne cijene, kao i izdavanje tabularne isprave odmah po isplati kupoprodajne cijene u cijelosti, s obzirom na tvrdnju tuženika da je ugovaranje tih odredbi tužitelj ishodio za sebe koristeći se stanje nužde tuženika. Sporno je i je li u Predugovoru rok ugovoren kao bitni sastojak ugovora te jesu li se ispunile pretpostavke za izmjenu ugovora zbog promijenjenih okolnosti (inflacije i porasta cijena nekretnina) i to tako da ugovor ostaje na snazi ako tužitelj pristaje tuženiku isplatiti, pored ugovorenog iznosa od 227.000,00 EUR, i daljnji iznos od 80.000,00 EUR.
8. Uvidom u Predugovor utvrđeno je da su stranke sklopile isti 21. prosinca 2021. te da je u istom definiran i predmet kupoprodaje (u tužbi opisani stan u vlasništvu tuženika) i kupoprodajna cijena u iznosu od 227.000,00 EUR plativo u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB na dan isplate (čl. 1. i 3.). Iz sadržaja istog proizlazi i da je istovremeno s potpisom Predugovora kupac platio kaparu u iznosu od 7.000,00 EUR u gotovini, koji iznos se uračunava u kupoprodajnu cijenu (čl. 4.) te se isti obvezao isplatiti i daljnji iznos od 13.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti po srednjem tečaju HNB na dan isplate u roku od 7 dana od dana kada ga prodavatelj obavijesti i predoči mu pismo namjere od strane ovrhovoditelja Mercedes-Benz Leasing d.o.o. te je ugovoreno da će se taj iznos smatrati drugim dijelom kapare i uračunati u kupoprodajnu cijenu (čl. 5.3.). Iz sadržaja Predugovora proizlazi i da su istim stranke suglasno utvrdile postojanje zabilježbe ovrhe koja se vodi po prijedlogu ovrhovoditelja Merceds-Benz Leasing d.o.o. kod ovog suda pod poslovnim brojem Ovrj-270/2013 te je navedeno da prodavatelj jamči da je s ovrhovoditeljem u pregovorima oko mirnog rješenja spora u svrhu ishođenja pisma namjere i u konačnici obustave postupka te su stranke ugovorile da će se glavni ugovor sklopiti u roku od 60 dana od brisanja zabilježbe ovrhe u zemljišnim knjigama (čl. 5.1 i 5.2.). Proizlazi i da su istim stranke ugovorile da je, u slučaju da prodavatelj ne ishodi pismo namjere, dužan vratiti kupcu primljeni iznosa kapare, a ukoliko nakon ishođenog pisma namjere zabilježba ovrhe ne bude brisana iz zemljišnih knjiga, te ovršni postupak nastavljen, dužan je kupcu vratiti i iznos kapare iz čl. 5.3. Iz čl. 6. Predugovora proizlazi da su istim stranke ugovorile da će glavnim ugovorom biti ugovoreno da će se posjed nekretnine koja je predmet Predugovora predati u trenutku isplate kupoprodajne cijene u potpunosti te će istim prodavatelj preuzeti i obvezu izdavanja tabularne isprave.
9. Uvidom u Aneks broj 1 utvrđeno je da je isti sklopljen 14. ožujka 2022. te da je istim ugovoreno će kupac u roku od 1 dana po potpisu tog Aneksa platiti iznos od 468.103,24 kn na račun društva Mercedes-Benz Leasing Hrvatska d.o.o., čime će u potpunosti biti pokriveno potraživanje navedenog društva prema tuženiku te da ukupno plaćeni iznos kapare i taj iznos ulaze u kupoprodajnu cijenu. Nadalje je u istom ugovoreno da će, nakon što prodavatelj plati kupcu iznos od 40.000,00 EUR, kupac prodavatelju predati ključeve stana i uvesti ga u posjed oslobođen od stvari i osoba, te da kupac tada može početi s preuređenjem stana. Istim je ugovoren i rok za plaćanje preostalog dijela kupovnine po dinamici kako to odgovara kupcu, ne prije 19. srpnja 2022., s tim da kupac može isplatiti stan i ranije, odjednom ili u ratama, a ugovoreno je i da je krajnji rok isplate iznosa 1. listopada 2022. Ugovoreno je i da će kupac, po isplati vjerovnika Mercedes-Benz Leasinga d.o.o., podmiriti dugovanje tuženika prema Podravskoj banci, što može učiniti i kasnije, a nakon toga će sve uplate vršiti direktno prodavatelju. U čl. 5. tog Aneksa, ugovorne strane su se suglasile da će potpisati glavni ugovor odmah nakon što kupac plati 50% ili više kupoprodajne cijene, a da će mu prodavatelj izdati tabularnu ispravu nakon što plati puni iznos kupoprodajne cijene te je navedeno i da u preostalom dijelu odredbe Predugovora ostaju na snazi.
10. Uvidom u Anex br. 2 utvrđeno je da je isti sklopljen 30. rujna 2022. te da u istom stranke navode da je predmet kupoprodaje nekretnina opisana u Predugovoru i za cijenu iz istog te je navedeno da prodavatelj prodaje, a kupac kupuje istu, kao i da se tim aneksom sporazumno dogovara produljenje konačnog roka isplate preostalog iznosa, tako da se kao konačni rok ugovara 15. studenoga 2022.
11. Iz pisma namjere od 28. studenog 2022. proizlazi da je isto toga dana izdala Podravska banka d.d., a u istom je navedeno da će izdavatelj istog bez odlaganja izdati brisovno očitovanje radi brisanja prava zaloga na nekretnini koja je predmet kupoprodaje po podmirenju duga u iznosu od 18.564,87 EUR.
12. Uvidom u pismo namjere radi podmirenja duga po rješenju o ovrsi ovog suda poslovni broj Ovrv-49/2009 od 22. prosinca 2021. utvrđeno je da se u istom navodi kako ukupno potraživanje izdavatelja tog pisma Mercedes-Benz Leasing Hrvatska d.o.o. iznosi 200.965,40 kn na ime glavnice s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom tekućom od 26. veljače 2009. do isplate, zatim na ime troška ovrhe prema rješenju javnog bilježnika, s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom tekućom od 3. ožujka 2009. do isplate, te 5.485,00 kn na ime troška ovrhe po rješenju ovog suda poslovni broj Ovrj-2701/2013, s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom tekućom od 15. svibnja 2013. do isplate. Također je u istom navedeno da je do pisanja pisma namjere tuženik na ime navedenih potraživanja uplatio novčani iznos od 5.024,00 kn i to 25. veljače 2019. te da je iznos duga potrebno umanjiti za uplaćeni iznos. Utvrđeno je i da je u istom navedeno da će društvo Mercedes-Benz Leasing Hrvatska d.o.o., ukoliko navedeno potraživanje bude podmireno u cijelosti, izdati potvrdu da nema više nikakvih novčanih potraživanja prema tuženiku, u kojem će slučaju povući prijedlog za ovrhu u ovršnom postupku koji se vodi pred ovim sudom pod poslovnim brojem Ovr-2007/2021, te će poduzeti sve radnje radi brisanja zabilježbe na predmetnoj nekretnini.
13. Iz iskaza svjedoka UH proizlazi da je isti javni bilježnik te da se stranaka ne sjeća, a imajući u vidu da u su se ovjere u njegovom uredu odvijale 2021. i 2022., što je utvrdio uvidom u dokumentaciju, odnosno utvrdio je da se radilo o ovjeri potpisa na Predugovoru koji su sklopile stranke te Aneksu broj 1 i Anexu br. 2 tom Predugovoru, a radilo se i o dvije potvrde o primitku novca. Dodao je i da on osobno ne sudjeluje u ovjerama potpisa, već to rade njegovi prisjednici, mada misli da je čak jednu od ovjera potpisa on potpisao, te je dodao i da se bilo što izvanredno događalo, da bi mu to ostalo u sjećanju, dok ovako može samo reći da je sve proteklo glatko i da nije bilo nikakvih problema s ovjerama.
14. Tužitelj je iskazao da je u to vrijeme bio zainteresiran za kupnju stana u centru Zagreba jer je namjeravao zasnovati obitelj, a predmetni stan mu je pronašao brat na "Njuškalu" i poslao mu link. Nazvao je tuženika koji mu je pokazao stan, u koji se tužitelj odmah "zaljubio", te mu je tuženik tada rekao da traži za njega 230.000,00 EUR, a koja se cijena kretala u okvirima tadašnjih tržišnih cijena. Tuženik ga je pitao koju cijenu mu nudi, a tužitelj ga je pitao koja je zadnja cijena, pa je tuženik spustio iznos na 227.000,00 EUR, na što mu je on rekao da mu može dati 20.000,00 EUR odjednom kao kaparu, a za ostatak je planirao podići kredit, odnosno spomenuo je mogućnost da bi još jedan dio isplatio u gotovini od nekih projekata koji su mu bili u tijeku. Tuženik mu je rekao da ima još zainteresiranih kupaca i da će vidjeti sve ponude, a upoznao ga je i da na stanu postoji založno pravo Podravske banke, kao i zabilježba ovrhe zbog njegova duga prema Mercedes-Benz Leasingu. Nakon nekoliko dana još jednom je kontaktirao tuženika i pogledao stan, a tuženik tada više nije spominjao druge kupce. Iskazao je kako pretpostavlja da su ostali kupci odustali radi tih zabilježbi i ovrhe te da su oni tada počeli dogovarati kupoprodajnu cijenu i dogovorili je u iznosu od 227.000,00 EUR, pa je ta cijena bila i ostala u kasnijim aneksima Predugovoru koje su sklopili. Iskazao je i da je mogao bez kredita isplatiti kupoprodajnu cijenu, ali ne u gotovini, već s prijenosom na račun tuženika, međutim, u tom slučaju bi, kako je to uobičajeno, tražio veći popust. Njegov odvjetnik sačinio je nacrt ugovora o kupoprodaji koji su pretvorili u predugovor, te su dodali umjesto 20.000,00 EUR kapare, da će najprije platiti 7.000,00 EUR, pa poslije 13.000,00 EUR, i to kada tuženik donese dokument o mirnom rješenju ovršnog postupka s Mercedes-Benz Leasingom, za koji mu je rekao da je u tijeku. Ostatak je trebao isplatiti preko kredita, pa je to tako i navedeno u predugovoru koji su potpisali, s tim da ga je tuženik zatražio da sačekaju sa sklapanjem predugovora dok ne riješi mirnim putem spor s Mercedes-Benz Leasingom jer je očekivao da će mu oprostiti dio kamata, na što je tužitelj pristao. U međuvremenu je s arhitekticom pogledao stan, te mu je tuženik tada rekao da je potrebno riješiti i dug prema Podravskoj banci, a na što je tužitelj bio spreman putem kredita, zajedno s ostatkom kupoprodajne cijene, te je dodao i da je sve to bilo definirano u ugovoru koji je najprije kao nacrt ugovora sačinio punomoćnik tuženika, a kasnije su to pretvorili u predugovor, nacrt kojeg su zajednički dogovorili njegova tadašnja odvjetnica Ana Rogić i punomoćnik tuženika. Nakon što su potpisali Predugovor 21. prosinca 2021., odmah je tuženiku isplatio 7.000,00 EUR na ruke, a prema čl. 5. toč. 3. Predugovora bio mu je u obvezi isplatiti još 13.000,00 EUR u gotovini, a ostatak kreditom, kako je to spomenuto u čl. 7. toč. 2. predugovora. Predugovor su trebali sklopiti u roku od 60 dana od brisanja ovrhe iz zemljišnih knjiga, a po prijedlogu Mercedes-Benz Leasinga. Sljedećih dva mjeseca nisu bili u kontaktu, ali se nakon toga čuo s punomoćnikom tuženika koji mu je krajem veljače rekao da mu je prije 20-tak dana poslao e-mail s pismom namjere Mercedes-Benz Leasinga, koji on iz nekog razloga nije primio tj. završio je u neželjenoj pošti. U tom e-mailu tuženik je naveo da Mercedes-Benz Leasing ne prihvaća njegov zahtjev za otpis kamata, te da mora platiti dug u cijelosti tj. glavnicu, kamate i troškove, da bi oni povukli zabilježbu ovrhe, a tada je saznao i da je dražba za stan tuženika u tom ovršnom postupku već bila zakazana i to za dan 15. ožujak 2022., a smatra da je notorno da bi se stan u ovrsi prodao za niži iznos od kupoprodajne cijene. Tužitelj je pokušao pomoći tuženiku da dogovori drugačije s Mercedes-Benz Leasingom, međutim, shvatio je da su i oni zainteresirani za kupnju stana u ovrsi. Nakon toga su se stranke našle i pokušale riješiti taj problem jer je trebalo 62.000,00 do 63.000,00 EUR za isplatiti Mercedes-Benz Leasing i to u roku u kojem tužitelj nije mogao realizirati kredit, iako je njemu bilo odgovaralo da isplatu izvrši od sredstava kredita. Međutim, kako je imao novce na računu firme, a radilo se o njegovim pozajmicama firmi koje je mogao uvijek povući iz firme na vlastiti račun, pristao je isplatiti od tog novca dugovanje Mercedes-Benz Leasingu. Tuženik i njegov punomoćnik su tada u pregovorima zatražili da se tuženiku isplati u gotovini, osim daljnjih 13.000,00 EUR, još i 20.000,00 EUR odnosno ukupno 40.000,00 EUR, a na što je tužitelj pristao, ali je onda zatražio da mu po isplati tih 40.000,00 EUR odmah bude predan stan u posjed. Tuženik i njegov punomoćnik su na to pristali i tada su sklopili Aneks broj 1 Predugovoru, što je bilo dan prije isplate Mercedes-Benz Leasingu. Nakon toga, kada su potpisali taj Aneks, tužitelj je isplatio sa svog računa Mercedes-Benz Leasingu 468.103,24 kn, s tim da se to sve odvijalo na kavi, i to nakon što su ovjerili taj Aneks kod javnog bilježnika, te je odmah poslao tuženiku i njegovom punomoćniku potvrdu o isplati. Napomenuo je da je kod javnog bilježnika došao sam, dok je tuženik bio sa svojim punomoćnikom te je javni bilježnik bio nazočan njihovom razgovoru, iako nije sudjelovao u njemu, te je kod javnog bilježnika mijenjan datum sklapanja Aneksa i taj dio da se izvrši isplata ukupno 40.000,00 EUR u gotovini, kao i da mu se preda stan u posjed. Navodi da nije točno da je tuženik došao sam kod javnog bilježnika te je istina da je cijelo vrijeme bio sa svojim odvjetnikom. Po tom Aneksu tužitelj je trebao ostatak kupoprodajne cijene isplatiti do 1. listopada 2022., a tuženik se do tada obvezao pribaviti pismo namjere Podravske banke, prema kojem pismu je tužitelj trebao isplatiti dug Podravskoj banci za tuženika, a ostatak tuženiku na račun, jer je i dalje u igri bio kredit koji je tužitelj trebao realizirati. U Aneksu nije bio definiran rok za iznos od 40.000,00 EUR te je tužitelj ostatak do ukupnog iznosa od 40.000,00 EUR isplatio tuženiku u gotovini u nekoliko navrata, a zadnja isplata je uslijedila 27. srpnja 2022., nakon čega je tražio da mu tuženik potpiše potvrdu o tim isplatama te je zatražio i da mu preda stan u posjed. Međutim, tuženik je to odgađao, pa tužitelj nije inzistirao, s obzirom da 1. listopad, kada su sve trebali riješiti, nije bio daleko. Tražio ga je pismo namjere od Podravske banke jer je htio znati koliko još mora njima platiti, a koliko tuženiku, Taj ostatak je trebao biti plaćen na račun, koji je trebao biti stavljen u glavni ugovor te on nije imao podatke o računu da bi mogao izvršiti uplatu. Banka kod koje je namjeravao realizirati kredit trebala je upisati hipoteku na stan i novce izravno isplatiti prodavatelju i Podravskoj banci te niti u jednom trenutku nije bila opcija da se ostatak isplati mimo računa, tj. u gotovini, međutim, na kraju je tužitelj Podravskoj banci isplatio dug tuženika u gotovini, jer je imao novce za isplatu, a da je znao i namjeravao u gotovini isplatiti cijelu kupoprodajnu cijenu, ne bi pristao na cijenu od 227.000,00 EUR, već bi tražio popust. Nadalje, iskazao je i da se približio 1. listopad 2022., ali on od tuženika nije dobio pismo namjere, niti je bilo naznaka o potpisu glavnog ugovora, već mu je tuženik predložio sklapanje Anexa br. 2, kojim se sve prolongira za narednih 45 dana, odnosno prolongira se pribava pisma namjere i potpis glavnog ugovora. Napomenuo je da je Anex br. 2 sačinio punomoćnik tuženika i u njemu je navedeno da se radi o gotovoj kupoprodaji, ali je i dalje ostalo da će se tabularna isprava izdati nakon isplate kupoprodajne cijene te da će iseljenje tuženika uslijediti u roku od 15 dana od isplate, a do 15. studenog 2022. trebao se usuglasiti tekst glavnog ugovora. Tuženik i njegov punomoćnik su kasnije tražili 60, pa i 90 dana za iseljenje od trenutka isplate kupoprodajne cijene, a kako se približio 15. studeni, obojica su se prestala javljati tužitelju. 15. studenog 2022., što je bio zadnji dan za isplatu ostatka kupoprodajne cijene, punomoćnik tuženika ga je nazvao te mu predložio da se produži rok za potpis glavnog ugovora i za pribavu pisma namjere i rekao mu da je tuženik bolestan od Covida. Tom prilikom su se njih dvojca našli na kavi te je tužitelj rekao punomoćniku tuženika da je novac spreman i tražio je da riješi pitanje iseljenja tuženika, a punomoćnik tuženika je rekao da će on to riješiti s tuženikom. Tom prilikom je tužitelj otvorio prijenosno računalo koje je imao sa sobom i pokazao punomoćniku tuženika da ima potreban iznos za isplatu kupoprodajne cijene na svom računu, ali mu je rekao da će taj novac prebaciti na račun tuženika, jer ne može i ne želi u gotovini nositi toliki novac. Nakon toga sve su prolongirali za daljnjih 15 dana te je na tužiteljevo inzistiranje punomoćnik tuženika napisao dopis o tome što su se njih dvojica dogovorili i poslao mu ga istog dana e-mailom, odnosno da će tužitelj isplatiti u narednih 15 dana Podravsku banku, a tuženik i njegov punomoćnik će pribaviti pismo namjere i da će se riješiti glavni ugovor. Nakon toga su mu se opet prestali javljati, a tužitelj je u tih 15 dana isplatio Podravsku banku, nakon što su mu dostavili pismo namjere od iste, a kako mu tuženik nije dao broj njegovog računa, nije mu mogao isplatiti ostatak kupoprodajne cijene. Iskazao je i da nije novac za ostatak kupoprodajne cijene mogao položiti na sudski polog, jer je mislio da je već i do tada dovoljno isplatio, a nije imao nikakvu sigurnost da će tuženik ispoštovati svoje ugovorne obveze. Nakon te isplate Podravskoj banci, obojica su mu se prestali javljati, te je bilo očito da je tako jer mu je tužitelj isplatio dugove i isplatio mu ono što su se dogovorili u gotovini. Uspio je doći do punomoćnika tuženika tek kada je osobno došao do njegovog ureda i punomoćnik tuženika je tada počeo tu priču o isplati ostatka u gotovini i obećao da će on sve riješiti s tuženikom. Jednom se sreo i s tuženikom neposredno nakon toga i to ispred predmetnog stana, jer je on često dolazio u kafić koji se nalazi u toj istoj zgradi, te ga je tražio da se dogovore o sklapanju ugovora, a tuženik mu je rekao da će pozvati policiju ako se ne makne. Navodi i da je saznao da je dobio novo rješenje o ovrsi te je i ta ovrha zabilježena na predmetnom stanu u zemljišnim knjigama. Tužiteljev punomoćnik je tuženikovom punomoćniku poslao nacrt glavnog ugovora, ali nisu dobili nikakav odgovor te su i pozivali tuženika i njegovog punomoćnika kod javnog bilježnika radi potpisivanja glavnog ugovora, ali se isti nisu odazvali. Dodao je i kako je bio spreman isplatiti tuženika već i tad, tako da smatra da nije njegova krivica što je u međuvremenu došlo do porasta cijena stanova, a dodao je i da ima i dalje potrebna sredstva i da je voljan isplatiti tuženiku ostatak kupoprodajne cijene.
15. Iskaz svjedoka sud je prihvatio kao logičan i uvjerljiv, a isti niti nije imao saznanja o odlučnim spornim činjenica, izuzev što je potvrdio tvrdnju tužitelja da prilikom potpisivanja isprava kod njega nije bilo nikakvog spora među strankama. I iskaz tužitelja sud je prihvatio u pretežnom dijelu u kojem je isti logičan i uvjerljiv, te sukladan sadržaju Predugovora i aneksa istom, pa ga je tako, između ostalog, sud prihvatio i u dijelu navoda da mu nije bila namjera, niti su to stranke ugovorile, plaćanje kupoprodajne cijene u gotovini, i to u preostalom dijelu koji se nije odnosio na podmirenje duga vjerovnicima tuženika i isplatu kapare, jer to proizlazi iz sadržaja čl. 7.2. Predugovora, u kojem se navodi da se prodavatelj obvezuje, na poziv banke koja kreditira kupnju nekretnine, pristupiti sklapanju ugovora o kreditu i solemnizaciji istog, odnosno pristupiti sklapanju ugovora o založnom pravu, iz čega slijedi da volja tuženika nije bila, kako on to tvrdi, da mu se ostatak kupoprodajne cijene isplati u gotovini, već je pristao i na isplatu putem kredita. Isto tako je sud prihvatio njegov iskaz u dijelu navoda da je on imao spreman novac za isplatu ostatka kupoprodajne cijene u studenom 2022., kada je izdano i drugo pismo namjere od strane Podravske banke d.d., jer to proizlazi i iz sadržaja dopisa upućenog od strane punomoćnika tuženika tužitelju 15. studenog 2022. Sud nije prihvatio njegov iskaz u dijelu navoda da mu je e-mail kojim ga je punomoćnik tuženika obavijestio o pismu namjere Mercedes-Benz Leasinga završio u neželjenoj pošti, jer je tužitelj očito, zbog svojih kalkulacija i nedostatka povjerenja u tuženika, odgodio potpisivanje Aneksa broj 1 do dana prije dana kada je bila zakazana dražbe u ovršnom postupku vođenom po prijedlogu ovrhovoditelja Mercedes-Benz Leasinig, želeći na taj način ishoditi za sebe sigurnost, ali i ugovaranje predaje u posjed nekretnine prije isplate cjelokupne kupoprodajne cijene, tj. sklapanje aneksa u kojem će tuženik pristati sklopiti galvni ugovor temeljem kojeg će on ishoditi upis predbilježbe prava vlasništva na predmetnoj nekretnini nakon što isplati 50% kupoprodajne cijene. Sudu je logično da tuženik ne bi pristao na tu odredbu da nije prijetila opasnost da mu se na nesporno za sutradan zakazanoj dražbi u tom ovršnom postupku, nekretnina proda za znatno manji iznos od onog koji je ugovorio s tužiteljem, pa se radilo o stanju nužde u kojem se nalazio zbog toga. Međutim, a cijeneći pritom i okolnost da se tuženik nije odazvao pozivu suda zbog saslušanja, u smislu čl. 269. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 i 146/25, dalje: ZPP), s obzirom na ponašanje tuženika koje proizlazi kako iz iskaza tužitelja, tako i iz sadržaja Predugovora i korespondencije stranaka, pa u konačnici i ponašanja tuženika tijekom ovog postupka, koje je usmjereno na njegovo odugovlačenje (prijedlog za povrat u prijašnje stanje zbog propuštanja roka za davanje odgovora na tužbu i neosnovani prijedlozi za odgode ročišta zbog obveze njegovog punomoćnika pristupiti na ročišta u drugim predmetima, koje je sud kao takve odbio), proizlazi da se tuženik prilikom sklapanja predmetnog pravnog posla s tužiteljem ponašao protivno načelu savjesnosti i poštenja iz čl. 4. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj: 35/05, 41/08, 78/15, 29/18, 114/22, 156/22 i 155/23, dalje: ZOO), kao i čl. 251. st. 3 ZOO, jer mu otpočetka uopće nije bila namjera prodati predmetni stan tužitelju, već riješiti problem podmirenja dugova svojim vjerovnicima i ishoditi dodatnu isplatu od tužitelja, a pritom zadržati vlasništvo stana, na što upućuje okolnost da se nakon što je tužitelj podmirio i tražbinu drugog vjerovnika tuženika niti on, a ni njegov punomoćnik nisu više javljali tužitelju, dok bi u suprotnome inzistirao na isplati ostatka kupoprodajne cijene i omogućio istu davanjem podataka o svom računu.
16. Prije svega za istaknuti je kako već sam Predugovor ima bitne sastojke ugovora o kupoprodaji u smislu čl. 376. ZOO, neovisno o tome što su stranke njime preuzele obvezu sklapanja glavnog ugovora naknadno, tj. nakon upisa brisanja zabilježene ovrhe u zemljišnim knjigama, jer je istim definiran i predmet kupoprodaje i cijena, pa isti nema značajke predugovora u smislu čl. 268. st. 1. ZOO, kojim bi se preuzela obveza naknadnog sklapanja glavnog ugovora. Odredba o sklapanju glavnog ugovora i daljnje odredbe o povratu iznosa koji je tužitelj isplatio tuženiku na ime kapare (7.000,00 EUR), što je uvjetovano ishođenjem pisma namjere od Mercedes-Benz Leasinga, te u protivnom povrata kapare, imaju značaj ugovaranja raskidnog uvjeta, u smislu čl. 297. st. 1. i 3. ZOO, jer iz istih proizlazi namjera ugovornih strana da se ugovor raskine u ovisnosti o toj budućoj neizvjesnoj činjenici, odnosno hoće li tuženik ili neće ishoditi pismo namjere od svog vjerovnika, a s obzirom da je tužitelj ishodio to pismo namjere, ugovor o kupoprodaji koji je sadržan u Predugovoru, nije raskinut, već je valjan i obvezuje ugovorne strane u smislu čl. 376. ZOO. Za dodati je da okolnost što istim nije bio definiran rok isplate ostatka kupoprodajne cijene (pored obveze isplate kapare u iznosu od 7.000,00 EUR i daljnjih 13.000,00 EUR, za što su bili definirani rokovi) ne čini taj ugovor nevaljanim, jer u slučaju ako rok nije određen ugovorom niti zakonom, a cilj posla, narav obveze i ostale okolnosti ne zahtijevaju stanovit rok za ispunjenje, vjerovnik može zahtijevati ispunjenje obveze odmah, a dužnik može zahtijevati sa svoje strane od vjerovnika da primi ispunjenje obveze odmah, te osim toga nije bilo zapreke da se naknadnim ankesom taj rok definira, što su ugovorne strane i predvidjele ugovarajući obvezu sklapanja, kako su ga nazvale "glavnog ugovora" te su to pitanje upravo i regulirale sklapanjem oba aneksa (u prvom je uređena dinamika isplate, a u drugom produljen rok umjesto do 1. listopada 2022. za daljnjih 45 dana). Nadalje, Predugovorom je bila regulirana i obveza prodavatelja predati predmet kupoprodaje u posjed kupcu po isplati kupoprodajne cijene, što je u skladu s pravilom iz čl. 376. ZOO o istodobnom ispunjenju obveza u dvostranoobveznim ugovorima, te nije bilo zapreke da se i pitanje izdavanja tabularne isprave riješi naknadnim aneksom, jer to nije glavni sastojak ugovora.
17. S obzirom na navedeno, Anex br. 2 nema značaj ugovora o kupoprodaji, jer značaj istog ima već Predugovor, kojim su stranke valjano ugovorile bitne sastojke ugovora, slijedom čega je odbijen tužbeni zahtjev da se utvrdi da taj Anex ima pravnu valjanost i značaj tog ugovora. Nadalje, iako tužitelj nije do kraja ispunio svoju ugovornu obvezu, jer kupoprodajna cijena nesporno nije do kraja isplaćena, a trebala je biti do 15. studenog 2022., tuženik nije dokazao da je ugovor raskinuo, niti bi za to imao razloga, s obzirom da iz dopisa punomoćnika tuženika od 15. studenog 2022. proizlazi da je tužitelj toga dana, do kojeg je trebao izvršiti isplatu ostatka kupoprodajne cijene, bio spreman na ispunjenje ostatka svoje obveze, te s obzirom da je očito do tuženika zašto on to nije učinio. Naime, tužitelj navodi da nije imao broj njegovog računa na koji bi izvršio uplatu, a tuženik nije dokazao drugačije, pri čemu je za istaknuti da se u Predugovoru, a ni u aneksima nigdje ne navodi isti, te je u tom dopisu punomoćnika tuženika navedeno da će se odmah po podmirenju duga Podravskoj banci i ishođenju brisovnog očitovanja od iste pristupiti sklapanju glavnog ugovora, koji dug je tužitelj nesporno podmirio, ali se nakon toga više niti tuženik, a ni njegov punomoćnik nisu javljali tužitelju radi plaćanja ostatka cijene po tužitelju i ispunjenja obveze tuženika na predaju u posjed nekretnine i izdavanje tabularne isprave.
18. Međutim, glede zahtjeva tužitelja usmjerenog na ispunjenje ugovorne obveze na predaju u posjed nekretnine koja je predmet kupoprodaje i na izdavanje tabularne isprave, za što tužitelj smatra da su se ispunile pretpostavke, iako nesporno nije do kraja isplatio ugovorenu kupoprodajnu cijenu tuženiku, a koje zahtjeve on temelji na odredbi čl. 5. Aneksa broj 1, za istaknuti je da je tim člankom predviđeno izdavanje tabularne isprave po isplati punog iznosa kupoprodajne cijene, pa kako ista nesporno nije isplaćena, ovaj tužbeni zahtjev je odbijen kao neosnovan, a i s obzirom na odredbu čl. 376. ZOO o pravilu istodobnog ispunjenja obveza. U odnosu na drugi zahtjev, za istaknuti je da iako je predaja u posjed bila predviđena Anexom br. 2 prije isplate ostatka kupoprodajne cijene, odnosno po isplati iznosa od 40.000,00 EUR, kako to proizlazi iz čl. 3. tog Aneksa, te je istim predviđeno u čl. 5. i da će stranke sklopiti glavni ugovor temeljem kojeg će kupac upisati predbilježbu vlasništva odmah po isplati 50 ili više % od iste, koji uvjet je nesporno ispunjen, u postupku je utvrđeno da je pri ugovaranju tih odredbi, tužitelj iskoristio stanje nužde tuženika. Naime, te je odredbe on dodao u taj Anex na laptopu kod javnog bilježnika pred potpisivanje istog, dan prije zakazane dražbe u ovršnom postupku u kojem je prijetilo tuženiku da će se nekretnina prodati za niži iznos od ugovorenog, odnosno od vrijednosti nekretnine, kako je to uobičajeno u ovršenim postupcima, te je time tužitelj ugovorio za sebe nerazmjernu korist jer je tuženik prema toj odredbi bio dužan ispuniti svoju ugovornu obvezu u pretežnom dijelu (osim izdavanja tabularne isprave), dok je istovremeno tužitelj bio u obvezi tek u polovici ispuniti svoju obvezu, a ista se protivi i odredbi iz čl. 376. ZOO, pa se radi o odredbi koja ima zelenaško obilježje i kao takva je ništetna, sukladno čl. 329. st. 1. ZOO, iz čega slijedi da tužitelj ne može osnovano zahtijevati ispunjenje te obveze od tuženika, slijedom čega je odbijen i taj tužbeni zahtjev, dok je prihvaćen protutužbeni zahtjev tuženika da se odredbe o tomu utvrde ništetnim te je odlučeno kao pod točkom III izreke.
19. Glede podredno postavljenog tužbenog zahtjeva, za istaknuti je da je u postupku utvrđeno da Predugovor predstavlja valjan ugovor o kupoprodaji, pa stoga, bez obzira što su ugovorne strane preuzele obvezu sklapanja glavnog ugovora, držeći da isti nema takvo svojstvo, tužbeni zahtjev za sklapanje glavnog ugovora je neosnovan, jer je sklapanje istog, s obzirom na izneseno, nepotrebno, pa bi tužitelj eventualno, ali tek po ispunjenju svoje ugovorne obveze u cijelosti, mogao tražiti sklapanje aneksa kojim bi mu tuženik izdao tabularnu ispravu i koji bi omogućio provedbu zemljišnoknjižnu provedbu ugovora o kupoprodaji sadržanog u Predugovoru. Osim toga, u tekstu tog Ugovora čije sklapanje tužitelj traži, opet je regulirano da je tuženik izdaje tužitelju tabularnu ispravu potpisom tog ugovora, dok istodobno on nije ispunio ostatak svoje obveze, već bi je trebao naknadno ispuniti, po ishođenju brisanja založnih prava na nekretnini koja je predmet kupoprodaje, što je protivno pravilu o istodobnom ispunjenju obveza. Slijedom navedenog i taj podredni tužbeni zahtjev je odbijen kao neosnovan. Za dodati je da nije bilo zapreke da tužitelj, s obzirom da mu je tuženik onemogućio da mu na račun isplati ostatak kupoprodajne cijene, izbjegavajući mu dati podatke o broju računa, čime je tuženik dospio u zakašnjenje u smislu čl. 184. st. 1. ZOO, podmiri istu uplatom na sudski polog, sukladno čl. 186. st. 1. ZOO.
20. Neosnovan je, međutim, protutužbeni zahtjev kojim je tuženik zatražio da se utvrdi da je u Predugovoru rok ugovoren kao bitni sastojak ugovora, budući da suprotno proizlazi iz njegovog sadržaja. Naime, da bi rok bio ugovoren kao bitni sastojak ugovora to mora biti izričito navedeno u ugovoru, npr. "rok za ispunjenje obveze je bitan sastojak ugovora" ili formulacijom da će se ugovor smatrati raskinutim ukoliko obveza ne bude ispunjena u određenom roku, a ako to nije tako, rok nije bitan sastojak ugovora, pa s obzirom da to nigdje u tekstu Predugovora nije tako navedeno, rok za ispunjenje obveza niti jedne od ugovornih strana iz istog nije bitni sastojak ugovora, pa je protutužbeni zahtjev u tom dijelu odbijen kao neosnovan.
21. Isto tako je neosnovan i protutužbeni zahtjev usmjeren na utvrđenje da tuženik ima pravo na ime dvostrukog iznosa kapare zadržati iznos od 40.000,00 EUR, jer da je tužitelj odustao od ugovora koji su sklopile stranke. To iz razloga što u postupku nije utvrđeno da bi tužitelj odustao od istog, budući da je isti bio spreman izvršiti svoju obvezu do kraja isplatom ostatka kupoprodajne cijene, što mu je upravo tuženik onemogućio prestankom javljanja i nedostavljanjem podatka o svom računu. Osim toga, odredbom čl. 5. točka 5.3 i 5.4. nije ugovoreno pravo prodavatelja na zadržavanje dvostrukog iznosa kapare u slučaju odustanka kupca, već njegovu obvezu da u slučaju odustanka od ugovora isplati kupcu dvostruki iznos kapare, a za dodati je i daje takva odredba u suprotnosti s čl. 303. st. 3. ZOO.
22. Konačno, nije osnovan niti zahtjev tuženika za izmjenu ugovora zbog promijenjenih okolnosti, sadržan u točki IV protutužbenog zahtjeva. Ovo iz razloga što to pravo, sukladno čl. 369. st. 2. i 3. ZOO, ne može zahtijevati strana koja se poziva na promijenjene okolnosti ako ih je bila dužna uzeti u obzir u vrijeme sklapanja ugovora ili ih je mogla izbjeći ili savladati te ako se radi o okolnostima koje su nastupile nakon što je ona došla u zakašnjenje. Tuženik je mogao izbjeći promijenjene okolnosti, do kojih je došlo uslijed inflacije i porasta cijena nekretnina (s tim da je notorno da su se iste značajnije promIjenile tek s uvođenjem valute EUR, do čega je došlo nakon što je tuženik dospio u zakašnjenje), da namjerno nije izbjegavao ispunjenje ostatka svoje obveze, a i obveze tužitelja neodgovaranjem na njegove pozive i nedavanjem mu podataka o računu na koji će izvršiti uplatu ostatka cijene, koju je tužitelj bio spreman ispuniti i raspolagao sredstvima za to, čime je tuženik došao u zakašnjenje u smislu čl. 184. st. 1. ZOO, pa je sam skrivio okolnost da mu do danas nije isplaćena kupoprodajna cijena i da su se okolnosti u međuvremenu promijenile tako da je na gubitku, jer bi danas zasigurno mogao na tržištu ostvariti višu kupoprodajnu cijenu od ugovorene. Za dodati je da se s obzirom na utvrđene okolnosti, od izvođenja dokaza građevinskim vještačenjem na okolnost porasta cijena nekretnina od sklapanja Predugovora do danas sud je odustao jer je isti nepotreban.
23. Odluka o parničnom trošku temelji se na čl. 154. st. 2. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine br. 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 70/19 i 80/22 - dalje: ZPP). Naime, kada se uzme u obzir uspjeh tužitelja, koji je uspio po protutužbenom zahtjevu u odnosu na 3 i pola četvrtog zahtjeva, dok isti nije uspio ni s jednim od tri postavljena tužbena zahtjeva, te kada se uzme u obzir da je tuženik po tužbenim zahtjevima uspio u cijelosti, dok po protutužbenima tek s polovicom jednog od četiri, proizlazi da je svaki od njih uspio po otprilike tri i po zahtjeva, što ne čini njihov uspjeh bitno različitim, slijedom čega je sud odlučio da svaka stranka snosi svoj parnični trošak.
U Zagrebu, 24. veljače 2026.
Sutkinja:
Davorka Ćurko Nasić
POUKA O PRAVNOM LIJEKU
Protiv ove presude dopuštena je žalba Županijskom sudu u Vukovaru. Žalba se podnosi putem ovoga suda, u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa ove presude.
Dna:
- tužitelju po pun.
- tuženiku po pun.
