Zakon.hr

Poslovni broj P-1820/2024-11

Republika Hrvatska

Općinski sud u Zadru

Ulica plemića Borelli 9

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Zadru, po sutkinji tog suda Nevi Lukin, u pravnoj stvari tužiteljice FN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćnici Tamari Vejnović Rovis, odvjetnici u Puli, protiv tuženika BN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], radi utvrđenja ništetnosti ugovora i naknade štete, nakon održane glavne javne rasprave zaključene 26. siječnja 2026. u nazočnosti punomoćnice tužiteljice i tuženika osobno, 23. veljače 2026. javno je objavio i

p r e s u d i o j e

I. Odbija se kao neosnovan (glavni) tužbeni zahtjev koji glasi:

1. Utvrđuje se ništetnim Ugovor o prodaji nekretnina od 09.05.2019. godine zaključen između tužiteljice kao prodavateljice i tuženog kao kupca ovjerenog kod javnog bilježnika Denisa Krajcara u Puli istoga dana pod brojem Ov-4729/2019 kao i Aneks Ugovoru o prodaji nekretnina od 09.05.2019. godine zaključen između tužiteljice kao prodavateljice i tuženog kao kupca dana 27.05.2019.g. ovjerenog dana 28.05.2019.g. kod javnog bilježnika Domagoja Ranogajeca pod br. OV-2375/109 te istoga dana kod javnog bilježnika Denisa Krajcara iz Pule pod brojem OV-5379/2019kojim je tužiteljica prodala tuženom: k. č. br. [katastarska čestica]/. ZGR u naravi „Kuća bez broja“ ukupne površine 322 m2 upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to:

- 1/4 dijela Etaže 1. ETAŽNO VLASNIŠTVO ( E-1) suvlasnički dio s neodređenim omjerom 1. Prizemlje naznačeno slovom a, konoba, za I (prvi) kat prostorije naznačene slovom a, b, i c crvenom bojom i za II kat prostorija naznačena slovom a, crvene boje, i to suvlasnički udio prodavateljice označen brojem 1.7.; u cijelosti,

-17/48 dijela Etaže 2. ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2) suvlasnički dio s neodređenim omjerom, Prizemlje naznačeno slovom b gustjerna, i to suvlasnički udio prodavateljice označen brojem 2.15., u cijelosti,

½ dijela Etaže 3. ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-3) suvlasnički dio s neodređenim omjerom prizemlje naznačeno slovom c, konoba i I ( prvi) kat prostorije naznačene slovom d, e bijele boje i za II kat prostorije naznačene slovom b bijele boje i to suvlasnički udio prodavateljice označen brojem 3.9.; u ½ dijela ,

što je tuženi dužan priznati i trpjeti da se u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Zadru na gore opisanim nekretninama uspostavi zemljišnoknjižno stanje prije provedbe Ugovora o prodaji nekretnina od 09.05.2019. godine zaključenog između tužiteljice kao prodavateljice i tuženog kao kupca ovjerenog istoga dana kod javnog bilježnika Denisa Krajcara u Puli pod brojem Ov-4729/2019 kao i Aneksa Ugovoru o prodaji nekretnina od 09.05.2019. godine zaključen između tužiteljice kao prodavateljice i tuženog kao kupca dana 27.05.2019.g. ovjerenog dana 28.05.2019.g. kod javnog bilježnika Domagoja Ranogajeca pod br. OV - 2375/109 te istoga dana kod javnog bilježnika Denisa Krajcara iz Pule pod brojem OV - 5379/2019.“

II. Odbija se kao neosnovan (podredni) tužbeni zahtjev:

„1. Poništava se Ugovor o prodaji nekretnina od 09.05.2019. godine zaključen između tužiteljice kao prodavateljice i tuženog kao kupca ovjerenog kod javnog bilježnika Denisa Krajcara u Puli istoga dana pod brojem Ov-4729/2019 kao i Aneks Ugovoru o prodaji nekretnina od 09.05.2019. godine zaključen između tužiteljice kao prodavateljice i tuženog kao kupca dana 27.05.2019.g. ovjerenog dana 28.05.2019.g. kod javnog bilježnika Domagoja Ranogajeca pod br. OV-2375/109 te istoga dana kod javnog bilježnika Denisa Krajcara iz Pule pod brojem OV-5379/2019, kojim je tužiteljica prodala tuženom: k. č. br. [katastarska čestica]/. ZGR u naravi „Kuća bez broja“ ukupne površine 322 m2 upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to:

što je tuženi dužan priznati i trpjeti da se u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Zadru na gore opisanim nekretninama uspostavi zemljišnoknjižno stanje prije provedbe Ugovora o prodaji nekretnina od 09.05.2019. godine zaključenog između tužiteljice kao p rodavateljice i tuženog kao kupca ovjerenog istoga dana kod javnog bilježnika Denisa Krajcara u Puli pod brojem Ov-4729/2019 kao i Aneksa Ugovoru o prodaji nekretnina od 09.05.2019. godine zaključen između tužiteljice kao prodavateljice i tuženog kao kupca dana 27.05.2019.g. ovjerenog dana 28.05.2019.g. kod javnog bilježnika Domagoja Ranogajeca pod br. OV - 2375/109 te istoga dana kod javnog bilježnika Denisa Krajcara iz Pule pod brojem OV - 5379/2019.

2. Nalaže se tuženom isplatiti tužiteljici s osnova naknade materijalne štete iznos od 250.000,00 Eur u protuvrijednosti u kunama srednjem tečaju HNB na dan plaćanja uvećano za zakonske zatezne kamate koje na taj iznos od 09.05.2019.g. pa do isplate.“

III. Odbija se kao neosnovan (podredni) tužbeni zahtjev:

„1. Raskida se Ugovor o prodaji nekretnina od 09.05.2019. godine zaključen između tužiteljice kao prodavateljice i tuženog kao kupca ovjerenog kod javnog bilježnika Denisa Krajcara u Puli istoga dana pod brojem Ov-4729/2019 kao i Aneks Ugovoru o prodaji nekretnina od 09.05.2019. godine zaključen između tužiteljice kao prodavateljice i tuženog kao kupca dana 27.05.2019.g. ovjerenog dana 28.05.2019.g. kod javnog bilježnika Domagoja Ranogajeca pod br. OV-2375/109 te istoga dana kod javnog bilježnika Denisa Krajcara iz Pule pod brojem OV-5379/2019 kojim je tužiteljica prodala tuženom: k. č. br. [katastarska čestica]/. ZGR u naravi „Kuća bez broja“ ukupne površine 322 m2 upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to:

što je tuženi dužan priznati i trpjeti da se u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Zadru na gore opisanim nekretninama uspostavi zemljišnoknjižno stanje prije provedbe Ugovora o prodaji nekretnina od 09.05.2019. godine zaključenog između tužiteljice kao p rodavateljice i tuženog kao kupca ovjerenog istoga dana kod javnog bilježnika Denisa Krajcara u Puli pod brojem Ov-4729/2019 kao i Aneksa Ugovoru o prodaji nekretnina od 09.05.2019. godine zaključen između tužiteljice kao prodavateljice i tuženog kao kupca dana 27.05.2019.g. ovjerenog dana 28.05.2019.g. kod javnog bilježnika Domagoja Ranogajeca pod br. OV - 2375/109 te istoga dana kod javnog bilježnika Denisa Krajcara iz Pule pod brojem OV - 5379/2019.

IV. Nalaže se tužiteljici po osnovi naknade troškova ovog parničnog postupka isplatiti tuženiku iznos od 6.640,00 Eura u roku od 15 dana.

V. Odbija se zahtjev tužiteljice za naknadu parničnih troškova u iznosu od 13.611,80 Eura kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužiteljica FN iz [adresa] (dalje: tužiteljica) 09. svibnja 2022. sudu podnosi tužbu protiv tuženika BN iz [adresa] (dalje: tuženik) u kojoj navodi da su tužiteljica i tuženik 09. svibnja 2019. zaključili Ugovor o kupoprodaji nekretnina kojim je prodavateljica kupcu prodala suvlasnički dio nekretnine oznake z. k. č. br. [katastarska čestica].ZGR u naravi „Kuća bez broja“ ukupne površine 322 m2 upisanu u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to na etaži oznake E-1, oznake 1.7., cijeli suvlasnički dio tužiteljice koji iznosi ¼ dijela u prizemlju naznačeno slovom a, konoba, za I (prvi) kat prostorije naznačene slovom a, b i c crvenom bojom i za II (drugi) kat prostorija naznačena slovom a, crvene boje; na etaži oznake E-2, oznake 2.15., cijeli suvlasnički dio tužiteljice koji iznosi 17/48 dijela u prizemlju naznačeno slovom b, gustjerna; i na etaži oznake E-3, oznake 3.9., ½ suvlasničkog dijela prodavatelja ovdje tužiteljice od prodavateljevih ½ suvlasničkog dijela u prizemlju naznačeno slovom c, konoba I (prvi) kat prostorije naznačene slovom d i e bijele boje i za II (drugi) kat prostorija naznačena slovom b, bijele boje; za kupoprodajnu cijenu od 140.000,00 Eura u protuvrijednosti u kunama po kupovnu tečaju Zagrebačke banke d.d. na dan plaćanja. Nakon sklapanja tog Ugovora o kupoprodaji, stranke da su 27. svibnja 2019. zaključile i Aneks, ovo u svrhu zemljišnoknjižne provedbe Ugovora o prodaji od 09. svibnja 2019. Predmetna nekretnina čije su etaže odnosno suvlasnički udjeli bili predmetom prodaje da predstavljaju tzv. „Kaštel“ u uvali Griparica na otoku Škarda. Člankom 4. Ugovora o kupoprodaji tužiteljica i tuženik da su ugovorili da će u roku od 15 dana od sklapanja ovog Ugovora, zaključiti ugovor o nazadakupnji suvlasničkih udjela koji su predmet Ugovora od 09. svibnja 2019. u korist prodavateljice kao i da će istovremeno sa sklapanjem ugovora o nazadkupnji sklopiti i predugovor kojim će se prodavateljica obvezati prodati, a kupac kupiti preostale suvlasničke dijelove nekretnine oznake z. k. č. br. [katastarska čestica].ZGR u naravi „Kuća bez broja“ ukupne površine 322 m2 upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] pod uvjetima i u rokovima te ostalim obvezama koji će biti definirani u istom predugovoru. Glede Članka 4. tužiteljica posebno ističe i da je kupac samovoljno i bez znanja prodavateljice neposredno prije potpisa izmijenio tekst navedenog članka u odnosu na utanačeni tekst koji je 09. svibnja 2019. odvjetnica prodavateljice uputila odvjetniku kupca. U svakom slučaju do ugovaranja navedene obveze, sklapanja nazadkupa te sklapanja predugovora za prodaju preostalih suvlasničkih udjela, da je došlo je iz razloga što u biti nije nikada postojala prava volja niti namjera ugovornih strana sklopiti ugovor o kupoprodaji samo određenih suvlasničkih udjela tzv. Kaštela već otkupiti Kaštel u cijelosti i to kako udjele u vlasništvu prodavateljice tako i ostale suvlasničke udjele, a uz pomoć i posredstvom upravo prodavateljice i njenog supruga TN. I ne samo to, navodna namjera kupca odnosno njegove tvrtke Southland d.o.o. da je bila otkupiti i druge nekretnine na otoku Škarda koje su u vlasništvu društva B2 Kapital d.o.o. Do sklapanja Ugovora o prodaji od 09. svibnja 2019. da je došlo iz sljedećih razloga. Kao prvo, u navedenom periodu u ovršnom postupku koji se pred Općinskim sudom u Puli-Pola vodio pod poslovnim brojem Ovr-5857/2015 po prijedlogu ovrhovoditelja Erste&Steiermarkischebank d.d. protiv ovršenika između ostalog IN, [adresa], kćerke tužiteljice da je u tijeku je bio postupak povodom žalbe na rješenja o dosudi nekretnine u njenom vlasništvu k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] kupcu B2 Kapital d.o.o. koja da nekretnina predstavlja obiteljsku kuću tužiteljice; te kao drugo, obzirom na ranije naznačene pregovore oko prodaje cjelokupnog Kaštela tuženiku odnosno tvrtki Southland d.o.o. u kojoj je tuženik osoba ovlaštena za zastupanje, tužiteljica da je od tuženog i/ili njegovih partnera zatražila zajam u svrhu otkupa obiteljske kuće od B2 Kapital d.o.o. odnosno sprječavanje dovršetka ovrhe na istoj, a koji bi se zajam kasnije uračunao u kupoprodajnu cijenu cjelokupnog Kaštela, pri čemu da je do kupoprodaje „Kaštela“ po kazivanju kupca prvotno trebalo doći do kraja 2019. godine. Tuženik da je međutim u svrhu osiguranja povrata isplaćene pozajmice umjesto upisa hipoteke inzistirao na prijenosu prava vlasništva na dijelu “Kaštela“ i to ne fiducijarnog prava vlasništva već sklapanja prave kupoprodaje na određenim udjelima u „Kaštelu“, navodno radi osiguranja vlastite pozicije prema svojim poslovnim partnerima, a na što je tužiteljica u stanju nužde u kojem se tada nalazila (strah od gubitka kuće), ali uz ugovaranje obveze sklapanja nazadkupa i predugovora o prodaji svih suvlasničkih udjela na Kaštelu (čemu se nadala) nevoljko , ipak pristala. Već iz navedenog da je vidljivo da je predmetni Ugovor o kupoprodaji od 09. svibnja 2019. ništetan i to u prvom redu jer se radi o prividnom ugovoru iz čl. 285. st. 2. Zakona o obveznim odnosima koji u sebi u biti prikriva ugovor o zajmu iznosa od 140.000,00 Eura, a u drugom jer se radi o zelenaškom ugovoru iz čl. 329. st.1. Zakona o obveznim odnosima. Naime, koristeći stanje nužde u kojem se u tom trenutku tužiteljica nalazila, tuženik da je ugovorio za sebe korist – vlasništvo suvlasničkih udjela Kaštela – koje je u očitom nesrazmjeru s onim što je dao, a to je iznos od 140.000,00 Eura. Da je to tako da proizlazi iz same ponude i prijedloga otkupa svih suvlasničkih udjela tužiteljice na Kaštelu (cca 75%) za cijenu u iznosu od 820.000,00 Eura, a što bi značilo da je vrijednost suvlasničkih udjela tuženika stečenih Ugovorom o prodaji (25%) cca 270.000,00 Eura, a ne 140.000,00 Eura. Neovisno o navedenom, rok od 15 dana za sklapanje ugovora o nazadkupnji i predugovora iz Članka 4. Ugovora o kupoprodaji da se produljio u početku jer u navedenom roku ugovor o prodaji nije proveden u zemljišnim knjigama, no, u svakom slučaju nakon sklapanja navedenog ugovora, stranke da su nastavile pregovore oko uvjeta i rokova sklapanja cjelokupnog posla te sklapanja nazadkupa u korist tužiteljice za slučaj da ne dođe do sklapanja prodaje svih suvlasničkih udjela na Kaštelu. Tako da je tužiteljica prvi prijedlog Sporazuma i Predugovora poslala tuženiku u studenom 2019. godine. Od tada da međutim tuženi započinje odugovlačiti sa sklapanjem bilo kakvog daljnjeg pravnog posla sa tužiteljicom, predlaganjem za tužiteljicu neprihvatljivih i nikada dogovorenih uvjeta. Od tada do danas da je bilo niz neuspjelih pregovora, korespondencije i produljivanja rokova, mijenjanja ugovorenih uvjeta i drugo, a da do sklapanja pravnih poslova iz Članka 4. Ugovora o prodaji od 09. svibnja 2019. nikada nije došlo. Posljednji ostavljeni i ponuđeni rok da je istekao 01. studenog 2021. Tužiteljica kao bitno napominje da je tada već tužiteljica ispunila sve uvjete koji su se prethodno provlačili u razmjenjivanim tekstovima predugovora u svrhu sklapanja cjelokupnog posla kao što su brisanje tereta na njenim udjelima (zabilježbe postupka osiguranja), pribavljanje izjave F i ZN za isplatu kupoprodajne cijene i drugo. Iz svega navedenog te iz priložene e-mail korespondencije (posebno e-maila od 23. prosinca 2020.) da je jasno da tuženik nikada nije imao namjeru sklopiti ugovor o nazadkupnji, a što znači da je kod tužiteljice pri sklapanju Ugovora o prodaji od 09. svibnja 2019. izazvao zabludu s namjerom da je navede na sklapanje Ugovora pa da je tužiteljica navedeni ugovor sklopila pod prijevarom u smislu čl. 284. Zakona o obveznim odnosima. Osim toga, sve i kada bi Ugovor o kupoprodaji od 09. svibnja 2019. bio valjan, što se međutim osporava, tužiteljica tvrdi da je evidentno da tuženi neće ispuniti svoju obvezu preuzetu Člankom 4. Ugovora niti nakon opetovanih poziva na ispunjenje iste, a bez ispunjenja navedene obveze tužiteljica da nema interesa zadržati predmetni ugovor na snazi niti bi takav ugovor bez navedene odredbe i bez očekivanja ispunjenja navedene obveze tužiteljica uopće sklopila. Sklapanjem Ugovora o kupoprodaji od 09. svibnja 2019. na način i pod uvjetima koji su se danas uspostavili da jesu i bez ispunjenja obveze preuzete Člankom 4. Ugovora, tužiteljica da trpi veliku štetu. Tužiteljica da je u prvom redu onemogućena u raspolaganju „Kaštelom“ od 09. svibnja 2019. pa nadalje pod izlikom sklapanja cjelokupnog posla i kupnje preostalih suvlasničkih udjela na Kaštelu do kojeg da nikada nije došlo, čime da joj je „blokirana“ imovina velike vrijednosti. Da je to tako da posebno proizlazi iz postupanja tuženika u trenutku pojave treće zainteresirane osobe, potencijalnog kupca, kada je tuženi odbio potpisati Izjavu o suglasnosti za prodaju svog suvlasničkog udjela kao i činjenice da unatoč tome što do sklapanja planiranog posla kupnje svih udjela na Kaštelu nikada nije došlo, tuženi odbija sklopiti Ugovor o nazadkupnji, povratu udjela tužiteljici ili slično. Najgore od svega da je to što je na svojim suvlasničkim udjelima zabilježio namjeravanu prodaju istih, a što da upućuje da unatoč činjenici što u svim ostavljenim rokovima do sklapanja posla nije došlo, nema namjeru vratiti navedene suvlasničke udjele tužiteljici niti ispoštovati obvezu preuzetu Člankom 4. Ugovora o kupoprodaji. Tužiteljica tvrdi da je iz postupanja tuženog evidentno da je s jasnom namjerom počinio radnje usmjerene na onemogućavanje tužiteljice da ostvari svoja prava (prodaja Kaštela), čime da je počinjeno i kazneno djela povrede tuđih prava iz čl. 228. Kaznenog zakona pa da se i s ove osnove radi o pravnom poslu i raspolaganjima koje je protivno prisilnim propisima i moralu društva. Šteta koju da tužiteljica zbog ovog posla trpi da je najmanje odustanak trećeg potencijalnog kupca od kupnje svih suvlasničkih udjela tužiteljice na Kaštelu te gubitak vrijednosti suvlasničkog udjela prenesenog tuženiku u iznosu od 250.000,00 Eura kojim tužiteljica ne može raspolagati. Slijedom navedenog tužiteljica postavlja (glavni) tužbeni zahtjev na utvrđenje da je Ugovor o kupoprodaji sklopljen 09. svibnja 2019. kao i Aneks tog Ugovora sklopljen 27. svibnja 2019. ništetan i na uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja na nekretninama koje su predmet Ugovora o kupoprodaji i Aneksa te naknadu imovinske štete u iznosu od 250.000,00 Eura sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 09. svibnja 2019. Za slučaj da sud ne prihvati taj tužbeni zahtjev, tužiteljica postavlja podredni tužbeni zahtjev kojim traži da sud poništi Ugovor o kupoprodaji sklopljen 09. svibnja 2019. i Aneks tog Ugovora sklopljen 27. svibnja 2019. i naloži uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja na nekretninama koje su predmet Ugovora o kupoprodaji i Aneksa te tužiteljici dosudi naknadu imovinske štete u iznosu od 250.000,00 Eura sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 09. svibnja 2019. Ukoliko pak sud ne prihvati niti taj podredni tužbeni zahtjev, tužiteljica postavlja drugi podredni tužbeni zahtjev kojim traži da sud raskine Ugovor o kupoprodaji sklopljen 09. svibnja 2019. i Aneks tog Ugovora sklopljen 27. svibnja 2019. i naloži uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja na nekretninama koje su predmet Ugovora o kupoprodaji i Aneksa te tužiteljici dosudi naknadu imovinske štete u iznosu od 250.000,00 Eura sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 09. svibnja 2019.

2. U odgovoru na tužbu dostavljenom sudu 14. lipnja 2022. tuženik u bitnom navodi da pobija sve navode i tvrdnje tužitelja po svim pravnim i činjeničnim osnovama od točke 2. do točke 6. tužbe. Navodi da je točno da su tužiteljica kao prodavatelj i tuženik kao kupac sklopili 09. svibnja 2019. Ugovor o kupoprodaji nekretnine i 27. svibnja 2019. Aneks tom Ugovoru. Sve pregovore oko kupnje predmetnih dijelova nekretnine da je tuženik vodio isključivo sa suprugom tužiteljice TN, a sve za ime i za račun investitora AN. Investitor AN da je sa TN **.**.2014. sklopio Ugovor o međusobnim pravima i obvezama u kojem da je točno navedena namjera investitora, a to da je stjecanje svih nekretnina na otoku Škarda bez obzira u čijem su vlasništvu. Potpisom tog Ugovora da se TN obvezao pomoći, uz određenu naknadu, investitoru u stjecanju predmetnih nekretnina te mu prodati nekretnine koje on ili njegove tvrtke imaju u svom vlasništvu. U cilju realizacije posla investitor da je u veljači 2020. osnovao trgovačko društvo Southland d.o.o. te je za direktora postavio ovdje tuženika. U trenutku sklapanja Ugovora iz 2014. godine TN da je imao u suvlasništvu oko 70% dijela nekretnine oznake z. k. č. br. [katastarska čestica]/.ZGR, „Kuća bez broja" površine 322 m2 upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] (Kaštel). Suvlasništvo da je kasnije preneseno na njegovog pokojnog prijatelja HN pa da su onda ti isti suvlasnički dijelovi vraćeni na suprugu FN ovdje tužiteljice. Nadalje tuženik navodi da je istina da je u Članku 4. Ugovora utvrđena obveza sklapanja predugovora, kojim se prodavateljica FN obvezuje kupcu JN prodati preostale suvlasničke dijelove na predmetnoj nekretnini odnosno Kaštelu. Naime, tuženik da je Ugovorom od 09. svibnja 2019. kupio određene (ne sve) suvlasničke dijelove na predmetnoj nekretnini od tužiteljice. Odredba o nazadkupnji da nije bila usmeno ugovorena, da je uglavljena u ugovor prisilom prodavatelja, a sve zbog velike hitnosti da se spasi druga nekretnina. Institut nazadkupnje da nije uređen Zakonom o obveznim odnosima te je tuženik smatrao da je nema smisla ni ugovarati ako je kupac ovdje tuženik preuzeo obvezu kupiti sve suvlasničke dijelove na toj nekretnini od prodavateljice ovdje tužiteljice. Međutim, navodi tužiteljice iz točke 2.2. tužbe da ne odgovaraju istini jer da tuženik nije bio dužan pristati na njezin predloženi nacrt Ugovo ra o kupoprodaji iz 2019. godine te ga je isti u suradnji s odvjetnikom izmijenio i poslao elektronskom poštom suprotnoj stranci (tužiteljici). Tuženik da je zbog hitnosti i velikog pritiska od gosp. FN na kraju ipak pristao na unos Članka 4., iako da nazadkupnja nikada nije bila predmet razgovora zato što je tuženik, za investitora, otpočetka imao namjeru kupiti sve suvlasničke dijelove od tužiteljice na predmetnoj nekretnini. Ugovoreni iznos od 140.000,00 Eura da je bio dovoljan za otkup druge nekretnine koja je bila predmet ovrhe. Dakle, tim ugovorom iz 2019. godine da je kupljeno ono što je dogovoreno s namjerom da se ide u daljnje investicije, a sukladno dogovoru investitora DN i ĐN. Sama tužiteljica da potvrđuje da planirani posao ide dalje, te je s tim ciljem i osnovano trgovačko društvo Southland d.o.o. Obzirom da je na dijelu predmetnih suvlasničkih dijelova postojala zabrana otuđenja u korist UN te da je tužiteljica bila samo suvlasnica u određenim dijelovima na određenim etažama i nije imala određenu cjelinu za prodati, to da nije bilo moguće naći adekvatnog kupca niti se moglo naći nekoga tko bi pozajmio novac. Tada da se TN obratio tuženiku molbom za pomoć, a sve kako bi spasio kuću u [adresa] od ovrhe. Tuženik da toliki novac, koji je TN tražio, nije imao te se obratio investitoru AN koji je odlučio pomoći ĐN, a kao drugo, to da je napravio kako bi investicija nesmetano nastavila. U tom trenutku tvrtka Southland d.o.o. da još nije bila ni osnovana. Tuženik i investitor da su od početka kategorički odbacili mogućnost davanja bilo kakvog „zajma“ tužiteljici i/ili suprugu ĐN. Navodi da nije niti logično, ni normalno, davati zajam ako investitor ima namjeru kupiti sve suvlasničke dijelove na predmetnoj nekretnini od tužiteljice. Predmet kupoprodaje i iznos kupoprodajne cijene da je odredio TN uz dopuštenje same tužiteljice. Ugovorom o kupoprodaji od 09. svibnja 2019. da je točno utvrđeno što se kupuje, za koji iznos i kada se vrši isplata. Sklapanje predmetnog ugovora da je bila prava volja dviju stranaka, inače da taj ugovor nikada ne bi bio sklopljen. Nastavno, navodi tužiteljice iz tužbe da se ovdje radi o zamjeni zajma sklapanjem ove kupoprodaje da nisu točni, jer opcija zajma, fiducije ili nečeg trećeg nije nikada postojala. Navodi iz tužbe o branjenu neke pozicije tuženika pred nekom trećom osobom da nije bitna za ovaj postupak. Pravo pitanje da je da li je tužiteljica uopće bila u stanju nužde i ako je, tko ju je u nju doveo. Kao bitno tuženik napominje da novac koji je isplaćen od strane tuženika za suvlasničke dijelove predmetne nekretnine nije iskorišten za rješavanje ovrhe odnosno da do današnjeg dana kuća nije „spašena“ od ovrhe. Dokaz dobrih namjera AN i tuženika da je vidljiv u činjenici da je kupoprodajna cijena isplaćena 13. svibnja 2019., a uknjižba izvršena tek 20. rujna 2019., iako je Člankom 2. Ugovora određeno da se kupoprodajna cijena isplaćuje u roku od 3 dana od dana uknjižbe tuženika u zemljišne knjige. Još jednom napominje da je od sklapanja ugovora i isplate kupoprodajne cijene prošlo više od 3 godine, a da kuća u [adresa] do danas nije isplaćena niti je riješena ovrha. Nadalje, tuženik ističe da je obična zlonamjerna insinuacija isticati da se ovdje radi o prikrivanju zajma odnosno o prividnom ugovoru prema čl. 285. st. 2. Zakona o obveznim odnosima. Obzirom na stanje u zemljišnim knjigama, a to je da je tužiteljica imala po etažama samo pojedine suvlasničke dijelove Kaštela, da se nije mogla formirati jedna cjelina i da su neki njezini suvlasnički dijelovi bili opterećeni zabilježbom prvenstvenog reda otuđenja nekretnina u korist HN, nitko u takvoj situaciji da nije bio spreman kupiti bilo što od tužiteljice, niti joj dati bilo kakav zajam. Tuženik da je na nagovor investitora kupio određene suvlasničke dijelove tužiteljice. Navodi tužiteljice kako 75% suvlasničkih dijelova u Kaštelu vrijedi 820.000,00 eura pa da prema tome 25% vrijedi oko 270.000,00 eura da su netočni. Nikada i nigdje da nije rečeno kako suvlasnički dijelovi tužiteljice vrijede 820.000,00 eura. Prema zadnjem prijedlogu Ugovora koji je tuženik dobio od punomoćnice tužiteljice, vrijednost suvlasničkih dijelova tužiteljice na ostatku Kaštela da iznosi 698.500,00 eura, u što da je uključen porez u iznosu od 18.500,00 eura, a koje su obećali snositi tužiteljici. Stoga ako oduzmu iznos poreza preostala vrijednost da iznosi 674.500,00 eura. Do sada nije spomenuto da nekretninu „Kaštel" ne čini samo nekretnina oznake z. k. č. br. [katastarska čestica]/.ZGR. „Kuća bez broja“ površine 322m2 upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] već i nekretnina u suvlasništvu tužiteljice u omjeru 5/16 dijela i 1⁄2 dijela oznake z. k. č. br. [katastarska čestica] u naravi „vrt“ površine 207m2 upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. No, to da nije sve, iz dopisa TN od 07. listopada 2020. gdje je isti postavio cijenu u predugovoru u iznosu od 950.000,00 eura u što je uključio već kupljen tuženikov dio u iznosu od 140.000.00 eura, da je razvidno što je obuhvaćeno u cijenu suvlasničkih dijelova tužiteljice za B. Cijena da je formirana na način da ju u ukupnu cijenu također uključena cijena potrebna za otkup kuće u [adresa] što se ovdje ne spominje, ali se spominje kasnije prilikom korekcije cijene. Nadalje, tuženik u odnosu na točku 4. tužbe navodi da nikada nije pregovarao sa tužiteljicom i/ili njenim suprugom TN da će sklopiti Ugovor o nazadkupnji. Tvrdi da je bilo govora da će, ako investicija AN propadne, u tom slučaju tuženik prodati svoje suvlasničke dijelove tužiteljici i/ili nekom trećem po dogovorenoj cijeni i u tom slučaju da bi se sklopio novi Ugovor o kupoprodaji po novo utvrđenoj cijeni. 02. prosinca 2020. da TN tuženiku dostavlja pismo namjere kupca zainteresiranog za kupnju Kaštela bez obzira što intenzivno traju pregovori s tuženikom oko kupnje preostalih suvlasničkih udjela tužiteljice. Cijelo vrijeme komunikacije da je suprotna strana nastojala prisiliti tuženika na nazadkupnju, bez isplate kupoprodajne cijene, odnosno isključivo zamjenom kupoprodaje sa ugovorom o zajmu koji bi bio vraćen kroz određeno vrijeme, a na što tuženik nikada nije pristao. Tijekom vremena da je postalo jasno da TN pregovara i pokušava pronaći kupca dok istovremeno pregovara s tuženikom, ne želeći sklopiti dokumente koji su na njegov zahtjev napravljeni. Takav čin da nije poslovan, nije uobičajen, niti je zdravorazumski. Tek na kraju komunikacije, u rujnu 2021. da dolazi do obrata i od tuženika se traži, u slučaju propasti posla, potpisivanje prodaje tuženikovih suvlasničkih dijelova po istoj cijeni i u roku jednostrano nametnutog od strane tužiteljice i njenog supruga. Za zaključiti da je da su tužiteljica i njen suprug svjesno doveli do propasti posla kako bi za to optužili tuženika, upornim ponavljanjem tvrdnje kako tuženik neće ili ne želi kupiti nekretnine u njihovom vlasništvu dok su oni spremni kupiti tuženikovo vlasništvo, ali isključivo po njihovim uvjetima i cijenama. Tuženik da na taj način i pod tim uvjetima ne pristaje na bilo kakav posao. Također, tuženik tvrdi da se iz dokumentacije vidi što je tuženik tražio od suprotne strane i što su tužiteljica i njen suprug tražili od tuženika. Navodi da se postavlja pitanje na koji način tuženik onemogućava tužiteljicu u raspolaganju Kaštelom. Kaštel da nije nikada bio u 100% vlasništvu tužiteljice niti njenih prednika. Nadalje, spominjanje velike vrijednosti Kaštela da je u ovom trenutku upitno i deplasirano obzirom da osim što nije samovlasnica, Kaštel nije etažiran i na njemu da postoji još desetak fizičkih osoba kao suvlasnika. Nastavno, a vezano uz spominjanje zabilježbe prvenstvenog reda otuđen ja napominje kako je tuženik istu upisao u zemljišne knjige u korist tvrtke Southland d.o.o., koja je nositelj investicije na otoku Škarda, i to nakon što je suprotna strana u svom dopisu utvrdila propast pregovora. Proglasiti ugovor ništetnim po Zakonu o obveznim odnosima da se može u samo nekoliko iznimnih slučajeva striktno propisano čl. 322. do čl. 329. Zakona, a to da su nedostaci u pogledu: poslovne ili pravne sposobnosti suugovaratelja, valjanog i suglasnog očitovanja volje, moguće, dopuštene, određene ili odredive činidbe, dopuštena pobuda i određenog oblika ugovora. U ovom slučaju da nije povrijeđena nijedna pretpostavka za ništetnost. Kao drugo , Ugovor je pobojan, odnosno može se poništiti, također u nekoliko slučajeva propisanim čl . 330. do čl.335. Zakona o obveznim odnosima. To da su slučajevi ako je ugovor sklopljen po utjecajem prijetnje, prijevare i zablude koja mora biti bitna. Tuženik da ne vidi da je ovdje došlo do ijednog razloga pobojnosti. Kao treće, ovaj Ugovor da uopće ne može biti raskinut jer je ispunjen u potpunosti. Raskinuti da se mogu ugovori koji nisu ispunjeni, ili su samo djelomično ispunjeni sukladno Zakonu o obveznim odnosima, a što se tiče zahtjeva za isplatu materijalne štete, tuženik da ne razumije po kojoj osnovi, tko je i zašto pretrpio štetu i od kuda je proizašla visina spomenutog iznosa materijalne štete iz tužbe. Zbog svega navedenog tuženik predlaže da sud odbije tužbeni zahtjev kao neosnovan te obveže tužiteljicu da tuženiku naknadu prouzročeni parnični trošak.

3. O tužbenom zahtjevu tužiteljice je Općinski sud u Zadru odlučio presudom poslovni broj P-882/2022 od 31. svibnja 2023. kojom je djelomično prihvatio, a djelomično odbio (glavni) tužbeni zahtjev i to na način da je (točkom I. izreke) utvrdio da je Ugovor o kupoprodaji sklopljen 09. svibnja 2019. kao i Aneks tog Ugovora sklopljen 27. svibnja 2019. ništetan te je naložio uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja na nekretninama koje su predmet Ugovora o kupoprodaji i Aneksa dok je (točkom II. izreke) odbio zahtjev tužiteljice za naknadu imovinske štete u iznosu od 250.000,00 Eura sa zatraženom zakonskom zateznom kamatom. U točci III. izreke označene presude je sadržana odluka o parničnim troškovima. Protiv dijela presude Općinskog suda u Zadru poslovni broj P -882/2022 od 31. svibnja 2023. kojim je (glavni) tužbeni zahtjev prihvaćen i dijela kojim je sud odlučio o parničnim troškovima je tuženik uložio žalbu, odlučujući o kojoj je žalbi Županijski sud u Velikoj Gorici rješenjem poslovni broj Gž-870/2023-2 od 08. kolovoza 2024. ukinuo presudu Općinskog suda u Zadru poslovni broj P-882/2022 od 31. svibnja 2023. u pobijanom dijelu pod točkama I. i III. izreke (odluka o parničnim troškovima) te je predmet u navedenom dijelu vratio ovom sudu na ponovni postupak.

4. U dokaznom je postupku sud pročitao i pregledao Ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen 09. svibnja 2019. s ovjerom potpisa prodavatelja po javnom bilježniku Denisu Krajcaru iz [adresa] pod brojem OV-1729/2019 (list spisa 9-11), Aneks Ugovora o kupoprodaji nekretnine sklopljen 27. svibnja 2019. s ovjerom potpisa stranaka po javnom bilježniku Domagoju Ranogajecu iz Zagreba pod brojem OV-2375/2019 i Denisu Krajcaru iz [adresa] pod brojem OV-5379/2019 (list spisa 12-15), izvadak iz zemljišne knjige za k. o. [katastarska općina] zk. ul. [broj ZK uloška] (list spisa 16-18), potvrdu o plaćanju sudske pristojbe za tužbu u iznosu od 2.500,00 kn (list spisa 19), Ugovor o međusobnim pravima i obvezama sklopljen 24. listopada 2024. s ovjerom potpisa po javnom bilježniku Vesni Kelečić iz Zagreba pod brojem OV -13410/14 (list spisa 33-40), Ugovor o kupoprodaji nekretnina sklopljen 20. svibnja 2010. s ovjerom potpisa po javnom bilježniku Pavici Mišković iz Zadra pod brojem OV-2686/2010 (list spisa 41-48), tužbu tužitelja TN od 11. studenog 2010 . (list spisa 49-51), e-mail od 30. rujna 2019. s prijedlogom Sporazuma (list spisa 52-59), e-mail od 06. listopada 2019. s dopunjenim prijedlogom Sporazuma (list spisa 60-68), e-mail od 14. studenog 2019. s tri prijedloga ugovora (list spisa 69-86), e-mail od 13. svibnja 2020. s rekapitulacijom i prijedlogom (list spisa 87-89), e-mail od 03. rujna 2020. s izjavom/punomoći (list spisa 90- 93), e-mail od 07. listopada 2020. s prilozima (list spisa 94-103), e-mail od 02. prosinca 2020. s poreznim rješenjem na ime FN (list spisa 106-110), e-mail komunikaciju od 16. prosinca 2020. s prilozima (list spisa 111-118), e-mail komunikaciju iz prosinca 2020. godine (list spisa 119-120, 121-122, 123-124, 125-129, 130-133, 134-135), e-mail od 11. listopada 2021. s prijedlogom konačnog sporazuma i predugovora (list spisa 136 -143), e- mail od 11. listopada 2021. s prijedlogom predugovora (list spisa 144-148), e-mail od 11. listopada 2021. s prijedlogom konačnog sporazuma (list spisa 149-153), dopis od 30. lipnja 2021. s prijedlogom predugovora i konačnog sporazuma (list spisa 154 -164), dopis od 12. srpnja 2021. s prijedlogom predugovora i konačnog sporazuma (list spisa 165 -174), e-mail od 16. rujna 2021. s prijedlogom predugovora i konačnog sporazuma (list spisa 175-186), e-mail od 08. listopada 2021. s prijedlogom dva ugovora o kupoprodaji nekretnine i končanog sporazuma (list spisa 187-200), e-mail komunikaciju iz listopada i studenog 2021. godine (list spisa 201-206), zapisnik Trgovačkog suda u Rijeci poslovni broj St-232/14-16 od 11. veljače 2015. (list spisa 216-212), e-mail komunikaciju (list spisa 218-219), e-mail od 09. svibnja 2019. s prijedlogom ugovora o kupoprodaji nekretnine (list spisa 220-222), e- mail od 13. svibnja 2019. s izjavom (list spisa 223-224), rješenje Općinskog suda u Puli- Pola poslovni broj Ovr-5857/2015 od 20. veljače 2018. (list spisa 225-226), e-mail komunikaciju s prilozima (list spisa 227-283), potvrdu o plaćanju sudske pristojbe za presudu u iznosu od 331,80 Eura (list spisa 343), iskaz svjedoka TN (list spisa 292-294, 309-310), iskaz tužiteljice FN (list spisa 306-307) i iskaz tuženika BN (list spisa 307). Izvedeni su tako u postupku svi po strankama predloženi dokazi osim dokaza saslušanjem svjedoka VN i ON budući je tužiteljica na ročištu održanom 08. ožujka 2023. povukla taj dokazni prijedlog; osim čitanja spisa Općinskog suda u Puli-Pola poslovni broj Ovr-5857/2015 budući činjenice radi dokazivanja kojih se predlaže čitanje tog spisa u ovom postupku , a koje su pravno relevantne za odlučivanje o predmetnom tužbenom zahtjevu, među strankama nisu sporne; te osim dokaza građevinskim vještačenjem budući je punomoćnica tužiteljice koja je predložila izvođenje ovog dokaza na ročištu glavne rasprave održanom 07. veljače 2023. predložila zaključiti raspravljanje s obzirom da smatra da iz dosadašnjeg tijeka postupka proizlazi osnovanost tužbenog zahtjeva, a ukoliko sud smatra potrebnim predložila je zakazati novo ročište (samo) radi saslušanja svjedoka TN i tužiteljice, iz kakvih navoda proizlazi da punomoćnica tužiteljice povlači prijedlog za provođenje građevinskog vještačenja, a što potvrđuje i njezin navod na ročištu glavne rasprave održanom 26. siječnja 2026. na kojem navodi da nema daljnjih dokaznih prijedloga. Također, posebno se u svezi provedenog dokaznog postupka ističe to da je na ročištu 26. siječnja 2026. na kojem je glavna rasprava počela iznova, a zbog promjene uređujućeg suca, sud izričito pozvao stranke da se sukladno čl. 315. st. 3. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ br. 53/91, 91/92, 122/99, 88/01, 117/03, 88/05, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, dalje: ZPP) izjasne o tome da sud dokaz saslušanjem svjedoka i parničnih stranaka koji su izvedeni pred ranijim uređujućim sucem obnovi čitanjem zapisnika o izvođenju tih dokaza, a na što su obje stranke navele da se ne protive da sud u dokaznom postupku pročita iskaze svjedoka i stranaka koji su saslušani pred ranijim uređujućim sucem.

5. Tužbeni zahtjev, kako glavni tako i podredni, nije osnovan.

5.1. Tužiteljica tužbom traži utvrđenje da je Ugovor o kupoprodaji sklopljen 09. svibnja 2019. kao i Aneks tog Ugovora sklopljen 27. svibnja 2019. ništetan i uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja na nekretninama koje su predmet Ugovora o kupoprodaji i Aneksa te naknadu imovinske štete u iznosu od 250.000,00 Eura sa zakonskom zateznom kamatom od dana sklapanja Ugovora o kupoprodaji pa je tako predmet ovog spora ništetnost ugovora o kupoprodaji, uspostava zemljišnoknjižnog stanja koje je postojalo prije provedbe tog Ugovora i naknada štete koja je prouzročena sklapanjem tog Ugovora. Podredno, tužiteljica traži da sud poništi Ugovor o kupoprodaji sklopljen 09. svibnja 2019. i Aneks tog Ugovora sklopljen 27. svibnja 2019. i naloži uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja na nekretninama koje su predmet Ugovora o kupoprodaji i Aneksa te tužiteljici dosudi naknadu imovinske štete u iznosu od 250.000,00 Eura sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 09. svibnja 2019., a podredno tome da sud raskine Ugovor o kupoprodaji sklopljen 09. svibnja 2019. i Aneks tog Ugovora sklopljen 27. svibnja 2019. i naloži uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja na nekretninama koje su predmet Ugovora o kupoprodaji i Aneksa te tužiteljici dosudi naknadu imovinske štete u iznosu od 250.000,00 Eura sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od 09. svibnja 2019. pa je predmet spora po podrednim tužbenim zahtjevima pobojnost odnosno raskid Ugovora o kupoprodaji i Aneksa istog.

5.2. Odredba čl. 336. st. 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ br. 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, dalje: ZOO) propisuje da ugovor stvara prava i obveze za ugovorne strane.

5.3. Odredba čl. 322. st. 1. ZOO propisuje da je ugovor koji je protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva ništetan, osim ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu pravnu posljedicu ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo. Sukladno čl. 327. st. 1. ZOO na ništetnost sud pazi po službenoj dužnosti i na nju se može pozivati svaka zainteresirana osoba u svezi čega čl. 328. ZOO propisuje da se pravo na isticanje ništetnosti ne gasi.

5.4. Sukladno čl. 323. st. 1. ZOO u slučaju ništetnosti ugovora svaka ugovorna strana dužna je vratiti drugoj sve što je primila na temelju takva ugovora, a ako to nije moguće ili se narav onog što je ispunjeno protivi vraćanju, ima se dati odgovarajuća naknada u novcu, prema cijenama važećim u vrijeme donošenja sudske odluke, ako zakon što drugo ne određuje dok st. 2. tog članka propisuje da je ugovaratelj koji je kriv za sklapanje ništetnog ugovora odgovoran svom suugovaratelju za štetu koju trpi zbog ništetnosti ugovora ako ovaj nije znao ili prema okolnostima nije morao znati za postojanje uzroka ništetnosti.

7.1. Odredba čl. 330. ZOO propisuje da je ugovor pobojan kad ga je sklopila strana ograničeno poslovno sposobna, kad je pri njegovu sklapanju bilo mana volje te kad je to tim Zakonom ili posebnim propisom propisano. Sukladno čl. 331. st. 1. ZOO ugovorna strana u čijem je interesu pobojnost ustanovljena može zahtijevati da se ugovor poništi pri čemu čl. 335. ZOO propisuje da pravo zahtijevati poništaj pobojnog ugovora prestaje istekom roka od jedne godine od saznanja za razlog pobojnosti, odnosno od prestanka prisile, a to pravo u svakom slučaju prestaje istekom roka od tri godine od dana sklapanja ugovora.

7.2. U svezi navedenog, odredba čl. 332. st. 1. ZOO propisuje da ako je na temelju ugovora koji je poništen nešto bilo ispunjeno, ima se vratiti, a ako to nije moguće ili se narav onog što je ispunjeno protivi vraćanju, ima se dati odgovarajuća naknada u novcu, prema cijenama važećim u vrijeme donošenja sudske odluke dok st. 2. tog članka propisuje da je ugovaratelj na čijoj je strani uzrok pobojnosti odgovoran svom suugovaratelju za štetu koju trpi zbog poništaja ugovora ako ovaj nije znao ni morao znati za pos tojanje uzroka pobojnosti ugovora.

7.3. Konačno, odredba čl. 360. ZOO propisuje da u dvostranoobveznim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obvezu, druga strana može, ako nije što drugo određeno, zahtijevati ispunjenje obveze ili, pod pretpostavkama predviđenim u čl. 361. do čl. 367. ZOO, raskinuti ugovor jednostranom izjavom, ako raskid ugovora ne nastupa po samom zakonu, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete.

8. U ovom postupku među stranaka nije sporno da su tužiteljica kao prodavatelj i tuženik kao kupac 09. svibnja 2019. sklopili pisani Ugovor o kupoprodaji nekretnine na kojem je potpis prodavateljice ovjeren po javnom bilježniku Denisu Krajcaru iz [adresa] pod brojem OV- 1729/2019 (list spisa 9-11).

8.1. Iz sadržaja tog Ugovora o kupoprodaji nekretnine sklopljenog 09. svibnja 2019. (list spisa 9-11, dalje: Ugovor o kupoprodaji) proizlazi da je FN ovdje tužiteljica BN ovdje tuženiku 09. svibnja 2019. proda la točno određene suvlasničke udjele na posebnim dijelovima čest. zgr. [katastarska čestica], u naravi "kuća bez broja" ukupne površine 322m2, upisne u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to cijeli suvlasnički dio tužiteljice od 1/4 dijela na etaži oznake E-1, oznake 1.7., u prizemlju naznačeno slovom a konoba, za I (prvi) kat prostorije naznačene slovom a, b i c crvenom bojom i za II (drugi) kat prostorije naznačena slovom a crvene boje; cijeli suvlasnički dio tužiteljice od 17/48 dijela na etaži oznake E-2, oznake 2.15., u prizemlju naznačeno slovom b gustjerna; te ½ suvlasničkog dijela tužiteljice od njezinih ½ suvlasničkog dijela na etaži oznake E-3, oznake 3.9., u prizemlju naznačeno slomom c, konoba I (prvi) kat prostorije naznačene slovom d i e bijele boje i za II (drugi) kat prostorija naznačena slovom b bijele boje; za kupoprodajnu cijenu u iznosu od 140.000,00 Eura po kupovnu tečaju Zagrebačke banke d.d. na dan plaćanja koju je kupac ovdje tuženik dužan isplatiti u roku od 3 dana od uknjižbe kupca kao suvlasnika na predmetu kupoprodaje pri čemu stranke ugovaraju da je rok za isplatu kupoprodajne cijene bi tan sastojak ovog Ugovora pa da će se Ugovor smatrati raskinutim po samom zakonu ukoliko kupac ne isplati prodavateljicu kupoprodajnu cijenu u označenom roku.

8.2. Iz sadržaja Ugovora o kupoprodaji dalje proizlazi i to da (Člankom 3.) tužiteljica dozvoljava kupcu da na temelju tog Ugovora bez ikakvog njenog daljnjeg pitanja ili odobrenja u zemljišnoj knjizi ishodi upis prava vlasništva na predmetu Ugovora kao i da se (Člankom 4.) ugovorne strane obvezuju u roku od 15 dana sklopiti ugovor o nazadkupnji suvlasničkih dijelova koji su predmet ovog Ugovora te u roku od 15 dana sklopiti predugovor za kupnju preostalih suvlasničkih dijelova čest. zgr. [katastarska čestica] u naravi "kuća bez broja" ukupne površine 322m2, upisna u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u vlasništvu prodavateljice ovdje tužiteljice. Konačno, iz Ugovora o kupoprodaji proizlazi i to da su stranke (Člankom 5.) utvrdile da će kupac ovdje tuženik u posjed suvlasničkih dijelova nekretnine koje su predmet kupoprodaje ustupiti na dan isplate kupoprodajne cijene iz Članka 2. tog Ugovora.

8.3. U svezi sadržaja Članka 4. Ugovora o kupoprodaji, onog kojim se ugovorne strane obvezuju u roku od 15 dana sklopiti ugovor o nazadkupnji suvlasničkih dijelova koji su predmet ovog Ugovora, valja odmah istaknuti da iz e-maila ŠN upućenog **.**.2019. SN s prijedlogom ugovora o kupoprodaji nekretnine (list spisa 220- 222) proizlazi da ŠN, koji nesporno u postupku pregovora oko sklapanja Ugovora o kupoprodaji nastupa kao punomoćnik ovdje tuženika, SN, koja nesporno tada nastupa kao punomoćnica ovdje tužiteljice, dostavlja prijedlog sadržaja spornog Ugovora o kupoprodaji navodeći da je u istom „ispravljen članak 4. po uputi stranaka“. Cijeneći takav navod tadašnjeg punomoćnika tuženika da je Članak 4. ispravljen po uputi stranaka, dakle, ne samo po uputi tužiteljice već po uputi obje ugovorne strane znači i ovdje tuženika; u svezi sa sadržajem tom e-mailu priloženog Ugovora o kupoprodaji iz kojeg je razvidno da je sadržaj Članka 4. tog prijedloga ugovora o kupoprodaji identičan sadržaju Članka 4. Ugovora o kupoprodaji koji je među strankama konačno i sklopljen; sud ne cijeni osnovanim navod tuženika da je on zbog hitnosti i velikog pritiska od gosp. FN na kraju ipak pristao na unos Članka 4. iako da nazadkupnja nikada nije bila predmet razgovora već sud utvrđuje da je ugovaranje Članka 4. u sadržaju u kojem je isti ugovoren Ugovorom o kupoprodaji rezultat prave volje obiju stranaka te da je do ugovaranja obveza iz Članka 4. došlo slobodnom voljom stranaka, bez prisile odnosno kako to tuženik naziva „pritiska“, što posebno potvrđuje upravo sama činjenica da je Članak 4. u sadržaju u kojem je isti sadržan u sklopljenom Ugovoru o kupoprodaji sastavio upravo ŠN koji je u postupku pregovora o sklapanju Ugovora o kupoprodaji nastupao kao punomoćnik tuženika.

9. Iz aneksa Ugovora o kupoprodaji nekretnine sklopljenog 27. svibnja 2019. s ovjerom potpisa po javnom bilježniku Domagoju Ranogajecu iz Zagreba pod brojem OV -2375/2019 i Denisu Krajcaru iz [adresa] pod brojem OV-5379/2019 (list spisa 12-15, dalje: Aneks Ugovora o kupoprodaji) proizlazi da su 27. svibnja 2019. tužiteljica kao prodavatelj i tuženik kao kupac izmijenili Članak 1. Ugovora o kupoprodaji na način da tužiteljica prodaje, a tuženik kupuje kao prvo, 1/4 dijela posebnog dijela čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] - ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-1) - prizemlje naznačeno slovom a, konoba, za I (prvi) kat prostorije naznačene slovom a, b i c, crvenom bojom i za II (drugi) kat prostorija naznačena slovom a, crvene boje ; kao drugo, 17/48 dijela posebnog dijela čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] - ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2) - prizemlje naznačeno slovom b, gustjerna; te kao treće, 1/2 dijela od 1/2 dijela, dakle, 1/4 dijela posebnog dijela čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] - ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-3) - prizemlje naznačeno slovom c, konoba i I (prvi) kat prostorije naznačene slovom d i e, bijele boje i za II (drugi) kat prostorije naznačene slovom b bijele boje.

9.1. U svezi s navedenim sud ističe da iz izvatka iz zemljišne knjige za k. o. [katastarska općina] zk. ul. [broj ZK uloška] (list spisa 16-18) proizlazi da je u zl. ul. 278 k. o. [katastarska općina] upisana čest. zgr. [katastarska čestica], kuća bez broja površine 322m2, koja je etažirana te su tuženik i tužiteljica upisani kao prvo, kao suvlasnici svaki za 1/4 dijela posebnog dijela čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] - ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-1) - prizemlje naznačeno slovom a, konoba, za I (prvi) kat prostorije naznačene slovom a, b i c, crvenom bojom i za II (drugi) kat prostorija naznačena slovom a, crvene boje; kao drugo, kao suvlasnici svaki za 17/48 dijela posebnog dijela čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] - ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2) - prizemlje naznačeno slovom b, gustjerna; te kao treće, kao suvlasnici i to tuženik za 1/4, a tužiteljica za 3/4 dijela posebnog dijela čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] - ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-3) - prizemlje naznačeno slovom c, konoba i I (prvi) kat prostorije naznačene slovom d i e, bijele boje i za II (drugi) kat prostorije naznačene slovom b bijele boje. Dakle, temeljem Ugovora o kupoprodaji i Aneksa je na nekretninama koje su predmet Ugovora o kupoprodaji s Aneksom došlo do upisa prava vlasništva u korist tuženika uz istovremeno brisanje tog prava s imena tužiteljice.

10. Tužiteljica međutim u ovom postupku tvrdi da je Ugovor o kupoprodaji kao i Aneks tog Ugovora ništetan i to u prvom redu jer se radi o prividnom ugovoru iz čl. 285. st. 2. ZOO koji u sebi prikriva ugovor o zajmu iznosa od 140.000,00 Eura, a u drugom jer se radi o zelenaškom ugovoru iz čl. 329. st. 1. ZOO.

10.1. U svezi takvih tužbenih navoda, sud prvenstveno ističe da prividan ugovor nije niti može biti ništetan ugovor. Naime, prividan ugovor je ugovor koji među strankama nije ni nastao, to je nepostojeći ugovor, ovo jer je za nastanak točno određenog ugovora potrebna suglasna volja stranaka i sporazum o pravnoj naravi i bitnim sastojcima ugovora odnosno htjenje stranaka za sklapanje upravo tog određenog pravnog posla , pa kada nema stvarne volje stranaka za sklapanje upravo onog ugovora koji je sklopljen tada se radi o prividnom tj. nepostojećem ugovoru koji sukladno čl. 285. st. 1. ZOO nema učinak među ugovornim strankama, a ne o ništetnom ugovoru u smislu čl. 322. ZOO (tako i Vrhovni sud Republike Hrvatske u odlukama broj Rev-3586/18 od 21. siječnja 2020., Rev-12/2020 od 14. travnja 2021., Rev-960/18 od 15. veljače 2022. i druge). Nadalje, a nastavo na navedeno, sud ističe da prividan ugovor ne može biti zelenaški ugovor. Ovo jer da bi ugovor bio zelenaški, taj ugovor jasno mora postojati dok je prividan ugovor nepostojeći pravni posao pa kada tužiteljica tvrdi da je Ugovor o kupoprodaji prividan onda ona ne može osnovano istovremeno tvrditi i to da je pravni posao kupoprodaje zelenaški ugovor (i zbog tog razloga ništetni ugovor) odnosno onda kada tužiteljica tvrdi da je Ugovor o kupoprodaji zelenaški ugovor (i zbog tog razloga ništetni ugovor) tada ona ne može osnovano istovremeno tvrditi da je pravni posao kupoprodaje koji su stranke sklopile prividni ugovor, budući jedno isključuje drugo. Naime, kod ništetnog ugovora (što je sukladno čl. 329. ZPP zelenaški ugovor) su bile formalno ispunjene predviđene pretpostavke za nastanak ugovora, ali se njegovi pravni učinci anuliraju budući su protivni Ustavu Republike Hrva tske, prisilnim propisima ili moralu društva, dok kod nepostojećeg ugovora nisu uopće ispunjene pretpostavke za njegov nastanak, tako da on i ne postoji, jer nije postignuta suglasnost volja ugovornih strana za njegov nastanak (tako i Županijski sud u Velikoj Gorici u rješenju poslovni broj Gž-870/2023-2 od 08. kolovoza 2024.).

10.2. Tužiteljica u ovom postupku sudu iskazuje (list spisa 306-307) da je točno da je ona sklopila Ugovor s prodaji s tuženikom, međutim, sve u svezi tog ugovora i dogovora da je u stvari organizirao i dogovarao njezin suprug TN, koji je dio svog iskaza kao svjedok iznio pred sudom i kojem se ona u cijelosti pridružuju obzirom je istinit i točan, dodajući da je njima trebala pozajmica obzirom su imali problema s kućom, a tuženik da je zbog te pozajmice tražio udjele u Kaštelu.

10.3. Svjedok TN u ovom postupku iskazuje (list spisa 292-294, 309-310), a u svezi spornog Ugovora o kupoprodaji, da je on kao suprug tužiteljice sudjelovao u pregovorima s ovdje tuženikom u svezi zaključenja Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 09. svibnja 2019., da je dogovor između stranaka bio da se prvo od strane tuženika kao kupca kupe suvlasnički dijelovi kojih je suvlasnica bila njegova supruga, a kasnije da se sa drugim ugovorom otkupe preostali suvlasnički udjeli, upravo iz tog razloga da je Člankom 4. tog Ugovora ugovorena nazadkupnja i sklapanje predugovora u svezi preostalih udjela u roku od 15 dana, dodajući da je njegova supruga pristala sklopiti ovaj Ugovor o kupoprodaji nekretnina isključivo iz razloga što joj je taj iznos od 140.000,00 Eura trebao da riješi ovršni postupak u vezi kuće u [adresa] i stoga da je on prvo tražio negdje zajam za navedeni iznos, a kako ga nisu uspjeli dobiti, supruga da je zaključila ovakav ugovor s tuženikom, isključivo uz ugovaranje nazadkupnje suvlasničkih dijelova koji su predmet ugovora, posebno pojašnjavajući da je iznos od 140.000,00 Eura bio iznos koji je on tražio kao zajam i ovaj Ugovor da je zaključen samo da bi njegova supruga dobila taj iznos koji joj je onda trebao, dodajući da je u svezi otkupa tuženik inzistirao da to bude u formi ovog Ugovora o kupoprodaji, pojašnjavajući da namjera njegove supruge nije bila da se proda prvo jedan dio nekretnine pa tek onda ostatak već da je njihova namjera bila da odrednom prodaju sve nekretnine jer bi prodajom samo jednog dijela bili onemogućeni u djelu ostalih nekretnina te da je ovaj Ugovor zaključen isključivo na zahtjev tuženika da pozajmica bude osigurana hipotekom, konačno iskazujući da je njegova supruga od tuženika dobila iznos od 140.000,00 Eura i da bez odredbe o sklapanju nazadkupnje njegova supruga i on ne bi pristali na sklapanje ugovora jer bi to onda značilo da su izgubili nekretninu.

10.4. Konačno, tuženik sudu iskazuje (list spisa 307) da je on 2013. godine sa TN započeo kao partner raditi na jednom projektu, taj projekt da nije realiziran, međutim, 2019. godine da je TN došao u financijske probleme jer je trebao otkupiti potraživanje za kuću, a on taj novac nije imao pa da se TN obrat io njemu jer mu nitko drugi nije bio spreman taj novac pozajmiti pa da je on da bi pomogao TN od svog poznanika iz Švicarske posudio 200.000,00 Eura da bi ih dao TN da isti otkupi to potraživanje i iz tog da je razloga on sa suprugom TN sklopio i ugovor o prodaji u svibnju 2019. godine, a na koji je način on htio osigurati svoje potraživanje. Dalje je tuženik iskazao da je novce dao TN i prije nego li se upisao u zemljište knjige kao suvlasnik nekretnina koje su bile predmet prodaje. Desetak dana nakon što se on upisao kao suvlasnik tih nekretnina da je poslao tužiteljici i njezinoj odvjetnici jedan prijedlog za sklapanje ugovora, a obzirom da je ugovorom o prodaji bilo ugovoreno da će u roku od 15 dana od sklapanja tog ugovora zaključiti ugovor o nazadkupnji, na poseban upit da li je on sukladno Ugovoru o kupoprodaji u roku od 15 dana stupio u kontakt s tužiteljicom radi sklapanja ugovora o nazadkupnji odgovarajući da to nije učinio i dodajući da su se naknadno stvari iskomplicirale te se on nije mogao dogovoriti sa tužiteljicom na koji način i kakav ugovor će sklopiti, tužiteljica da je njemu htjela vratiti novac tek nakon zaključenja ugovora o nazadkupnji, ali on da to nije mogao prihvatiti.

10.5. Cijeneći takve iskaze parničnih stranaka i svjedoka posebno onaj dio u kojem tužiteljica iskazuje da je njima (pod čime misli na sebe i supruga TN) trebala pozajmica obzirom su imali problema s kućom, a tuženik da je zbog te pozajmice tražio udjele u Kaštelu (što je nesporno naziv predmetne čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]) te onaj dio u kojem sam tuženik iskazuje da je on da bi pomogao TN od svoga poznanika iz Švicarske posudio 200.000,00 Eura da bi ih dao TN da isti otkupi potraživanje za kuću i iz tog je razloga on sa suprugom TN sklopio i ugovor o prodaji u svibnju 2019. godine jer je na taj način htio osigurati svoje potraživanje i da je on novce dao TN i prije nego li se upisao u zemljišne knjige kao suvlasnik nekretnina koje su bile predmet prodaje te onaj dio u kojem svjedok TN iskazuje da je njegova supruga pristala sklopiti ovaj Ugovor o kupoprodaji nekretnina isključivo iz razloga što joj je iznos od 140.000,00 Eura trebao da riješi ovršni postupak u vezi kuće u [adresa] i stoga da je on prvo tražio negdje zajam za navedeni iznos, a kako ga nisu uspjeli dobiti, supruga da je zaključila ovakav ugovor s tuženikom, isključivo uz ugovaranje nazadkupnje suvlasničkih dijelova koji su predmet ugovora, posebno pojašnjavajući da je iznos od 140.000,00 Eura bio iznos koji je on tražio kao zajam i ovaj Ugovor da je zaključen samo da bi njegova supruga dobila taj iznos koji joj je onda trebao te da je ovaj Ugovor zaključen isključivo na zahtjev tuženika da pozajmica bude osigurana hipotekom i da bez odredbe o sklapanju nazadkupnje njegova supruga i on ne bi pristali na sklapanje ugovora jer bi to onda značilo da su izgubili nekretninu, kako samostalno tako i u međusobnoj svezi; pa cijeneći dalje takve iskaze u svjetlu činjenica koje sud utvrđuje iz sadržaja izvedenih materijalnih dokaza i to kao prvo, činjenice da su ugovorne strane Člankom 4. Ugovora o kupoprodaji ugovorile obvezu stranaka u roku od 15 dana sklopiti Ugovor o nazadkupnji suvlasničkih dijelova koji su predmet tog Ugovora, ugovaranje kakve je obveze prema ocjeni suda nelogično i neživotno ukoliko je stvarna volja stranaka pri sklapanju Ugovora o kupoprodaji bila upravo kupoprodaja nekretnine s ciljem stjecanja prava vlasništva, dakle, ugovaranje kakve je obveze nespojivo s naravi i svrhom pravnog posla kupoprodaje te ovako ugovorena obveza ukazuje da je Ugovor o kupoprodaji sklopljen isključivo s ciljem osiguranja povrata zajma koji je pravni posao između tuženika s jedne strane te tužiteljice i njenog supruga TN s druge strane u biti sklopljen; kao drugo, činjenice da ŠN koji u to vrijeme nastupa kao punomoćnik tuženika 23. prosinca 2020. sastavlja e -mail (list spisa 121-122) u kojem navodi „Ukoliko gosp. TN inzistira na takvom Ugovoru, morati će uvjete istog dogovoriti direktno s davateljem Zajma. Smisao cijelog posla nije bilo kupnja, pa ponovna prodaja istoj osobi uz plaćanje dvostrukog poreza, nego je smisao posla bio da gosp. BN osigura potrebna sredstva, a sve kako bi gosp. TN mogao od banke otkupiti terete na nekretnini u kojoj živi, a što on nije učinio. Navedena pozajmica je dana gosp. TN isključivo kao partneru u cilju zajedničke realizacije projekta stjecanja nekretnina na otoku Škarda. TN bi trebao kontaktirati davatelja Zajma i s njim utvrditi rok na koji će biti sklopljena nazadkupnja i cijena za taj suvlasnički dio koji će biti predmet nazadkupnje.“, dakle, e-mail iz sadržaja kojeg proizlazi da smisao cijelog posla nije bila kupnja već ta da tuženik osigura potrebna sredstva kako bi TN mogao od banke otkupiti terete na nekretnini u kojoj živi te da je TN pozajmica dana kao partneru; kao treće, činjenice da davanje zajma tuženiku nije strana niti nemoguća radnja, kako to isti prezentira u svom odgovoru na tužbu, a budući iz e -mail komunikacije od 16. prosinca 2020. s prilozima (list spisa 111-118) proizlazi da je ŠN koji je u to vrijeme nastupao kao punomoćnik tuženika, TN dostavo prijedlog sporazuma kojim tuženik tužiteljici daje pozajmicu u iznosu od 139.060,19 kuna za potrebe podmirenja predujma poreza na dohodak i predujma prireza porezu na dohodak; te kao četvrto, činjenice da je ŠN **.**.2021. tužiteljici i gosp. TN uputio dopis s prilozima (list spisa 165-174) u kojem navodi da su iznos od 200.000,00 Eura oni prvobitno predvidjeli za otkup i povratak kuće u vlasništvo tužiteljice i gosp. TN, dakle, ne za kupoprodaju suvlasničkih dijelova nekretnine koji su predmet Ugovora o kupoprodaji; ovaj sud kao nedvojbeno utvrđuje da stvarna volja tužiteljice i tuženika pri sklapanju Ugovora o kupoprodaji i njegovog Aneksa nije bila kupoprodaja nekretnina koje su navedene kao predmet Ugovora, dakle, da stvarna volja stranaka nije bila prijenos prava vlasništva dijelova čest. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koje su navedene u Ugovoru i isplata kupoprodajne cijene već ugovaranje zajma i osiguranje (upisom prava vlasništva tuženika na tim nekretninama u zemljišnu knjigu za k. o. [katastarska općina] uz ugovaranje obveze stranaka da u roku od 15 dana sklope ugovor o nazadkupnji tih suvlasničkih dijelova) da će tužiteljica kao zajmoprimac tuženiku kao zajmodavcu vratiti pozajmljenu novčanu svotu (točna visina kojeg zajma za potrebe odlučivanja o predmetnom tužbenom zahtjevu nije relevantna poradi čega sud nije posebno tu činjenicu niti utvrđivao). Dakle, Ugovor o kupoprodaji s Aneksom je samo prividan ugovor (kupoprodaje) koji prikriva ugovor o zajmu i osiguranju povrata zajma za kojeg sam tuženik u svojem iskazu iskazuje da je on da bi pomogao TN od svog poznanika iz Švicarske posudio 200.000,00 Eura da bi ih dao TN i iz tog da je razloga on sa suprugom TN (ovdje tužiteljicom) sklopio ugovor o prodaji u svibnju 2019. godine (nedvojbeno sporni Ugovor o kupoprodaji) na koji je način htio osigurati svoje potraživanje (nedvojbeno ono iz ugovora o zajmu).

10.6. Obzirom na takvo utvrđenje suda, utvrđenje da je Ugovor o kupoprodaji s Aneksom prividan pravni posao, a pravni posao sukladno čl. 285. st. 1. ZOO nema učinka među ugovornim stranama, takav prividan pravni posao kupoprodaje nije ništetan već je to nepostojeći pravni posao koji među strankama nema pravni učinak kakav sukladno odredbama ZOO ima ugovor o kupoprodaji. Neosnovani su stoga navodi tužiteljice da bi ovaj ugovor bio ništetan temeljem Zakona o otocima jer da pri sklapanju istog nije ispoštovano pravo prvokupa Republike Hrvatske, Zadarske županije i Grada Zadra te obzirom za predmetnu nekretninu nije utvrđena granica pomorskog dobra, ovo jer sukladno odredbama čl. 42. do čl. 45. Zakonu o otocima („Narodne novine“ br. 116/18, 73/20, 70/21) pravo prvokupa postoji samo kod sklapanja pravnog posla kupoprodaje, a sud je u ovom slučaju utvrdio da je Ugovor o kupoprodaji prividan ugovor, dakle, da se ne radi o pravnom poslu kupoprodaje.

10.7. Međutim, kako je sud dalje utvrdio i to da ovaj Ugovor o kupoprodaji s Aneksom prikriva drugi ugovor, ugovor o zajmu i osiguranju ispunjenja obveze tužiteljice kao zajmoprimaca na povrat zajma ovdje tuženiku kao zajmodavcu, valjalo je dalje utvrditi da li taj stvarno među strankama sklopljeni ugovor udovoljava pretpostavkama za njegovu pravnu valjanost, ovo obzirom na navode tužbe da se radi o zelenaškom ugovoru.

10.8. Odredba čl. 329. st. 1. ZOO propisuje da je ništetan ugovor kojim netko, koristeći se stanjem nužde ili teškim materijalnim stanjem drugog, njegovim nedovoljnim iskustvom, lakomislenošću ili zavisnošću, ugovori za sebe ili za nekog trećeg korist koja je u očitom nerazmjeru s onim što je drugom dao ili učinio, ili se obvezao dati ili učiniti. I iako sud ocjenom iskaza parničnih stranaka i svjedoka TN koji iskazuju da je tuženik zajam dao upravo kako bi tužiteljica i njezin suprug otkupili natrag kuću u [adresa] u svezi sa rješenjem Općinskog suda u Puli-Pola poslovni broj Ovr-5857/2015 od 20. veljače 2018. (list spisa 225-226) iz kojeg proizlazi da je u vrijeme sklapanja Ugovora o kupoprodaji u tijeku ovršni postupak na nekretnini (čest. 2468/73, stambena zgrada, garaža i dvorište površine 500m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]) ovdje tužiteljice kao ovršenika, utvrđuje da je do sklapanja Ugovora o kupoprodaji kojim se prikriva ugovor o zajmu i osiguranju zajma došlo u stanju nužde tužiteljice budući se prema ocjeni ovog suda osoba čija je kuća prodana u ovršnom postupku, a nitko kome se obratila nije bio spreman dati joj zajam za otkup tako prodane kuće nedvojbeno nalazi u stanju nužde; sud ne nalazi nedvojbeno dokazanim da je ugovaranjem ovakvog načina osiguranja povrata zajma (prijenosom prava vlasništva uz obvezu povrata tog prava vlasništva tzv. nazadkupnjom) tuženik za sebe ili nekog trećeg ugovorio korist koja je u očitom nerazmjeru s onim što je on dao. Naime, općepoznato je iz svakodnevnog života da zajmodavci (primjerice banke) svakodnevno zajmove koje daju zajmoprimcima osiguravaju u pravilu upisom založnog prava ili fiducijem na nekretninama koje su značajno vrijednije od iznosa danog zajma. Stoga čak i da je tužiteljica u ovom postupku kao nedvojbeno dokazala da je iznos zajma koji je tuženik dao njoj i suprugu u očitom nerazmjeru s vrijednošću nekretnina koje su predmet Ugovora o kupoprodaji, a što prema ocjeni suda tužiteljica nije dokazala budući bi jedini adekvatan dokaz na tu okolnost bilo građevinsko vještačenje na okolnost vrijednosti predmetnih nekretnina (od izvođenja kojeg je dokaza tužiteljica odustala kako je to sud obrazložio u točci 4. obrazloženja), sud pravni posao zajma i osiguranja ispunjenja obveze tužiteljice kao zajmoprimaca na povrat zajma tuženiku kao zajmodavcu, ne bi cijenio zelenaškim ugovorom. Kako nadalje sud po službenoj dužnosti nije utvrdio, temeljem iznesenog činjeničnog stanja, postojanje kojih drugih razloga za utvrđenje ništetnosti ovog ugovora o zajmu i osiguranju povrata zajma u smislu čl. 322. ZOO u svezi čl. 327. st. 1. ZOO, sud ne nalazi da je ovaj pravni posao zajma i osiguranja zajma ništetan pravni posao.

10.9. Slijedom navedenog je sud odbio kao neosnovan glavni tužbeni zahtjev kojim se traži utvrđenje ništetnosti Ugovora o kupoprodaji i Aneksa Ugovora o kupoprodaji, a posljedično tome i zahtjev za uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja, onog koje je postojalo prije provedbe upisa u korist tuženika temeljem Ugovora o kupoprodaji i Aneksa, obzirom se uspostava ranijeg zemljišnoknjižnog stanja sukladno čl. 323. ZOO može tražiti isključivo u slučaju ništetnosti ugovora. Ističe se pri tome da je o dijelu glavnog tužbenog zahtjeva kojim se tražila naknada imovinske štete već pravomoćno odlučeno presudom Općinskog suda u Zadru poslovni broj P-882/2022 od 31. svibnja 2023. poradi čega o tom dijelu glavnog tužbenog zahtjeva sud u ovoj presudi nije odlučivao.

11. Uslijed odbijanja glavnog tužbenog zahtjeva, sud je dalje odlučivao o osnovanosti prvog podrednog tuženog zahtjeva kojim tužiteljica traži poništaj Ugovora o kupoprodaji s Aneksom tvrdeći da je tuženik pri sklapanju Ugovora postupio prijevarno prema tužiteljici jer da nije imao namjeru sklopiti ugovor o nazadkupnji nekretnina koje su predmet Ugovora, a na što se obvezao Člankom 4. Ugovora o kupoprodaji.

11.1. Odredba čl. 284. st. 1. ZOO propisuje da ako jedna strana izazove zabludu kod druge strane ili je održava u zabludi u namjeri da ju time navede na sklapanje ugovora, druga ugovorna strana može zahtijevati poništaj ugovora i onda kad zabluda nije bitna. Da bi ugovor bio pobojan zbog prijevare kao mane volje, nužno je da je prijevarna namjera kod jedne ugovorne strane postojala već u trenutnu sklapanja samog ugovora kao i prethodno sklapanju ugovora obzirom je ugovor sklopljen pod prijevarom isključivo onda kada je jedna strana kod druge strane izazvala ili ju održavala u zabludi u namjeri da ju time navede na sklapanje ugovora. Međutim, cijeneći sve dokaze izvedene u ovo postupku sud nije našao nedvojbeno dokazanim da je kod tuženika prijevarna namjera postupala prethodno ni u trenutku sklapanja predmetnog Ugovora odnosno tužiteljica na kojoj je teret dokaza takvih tužbenih navoda predloženim dokazima nije nedvojbeno dokazala da je tuženik kod tužiteljice izazvao zabludu ili ju održavao u zabludi u namjeri da ju time navede na sklapanje ugovora. Takvo što tako uopće ne proizlazi iz iskaza tužiteljice budući ista sudu uopće ne iskazuje da bi ju tuženik doveo u zabludu ili ju održavao u zabludi pa da je kao posljedica te zablude ona sklopila predmetni Ugovor. Nadalje, takvo što ne proizlazi niti iz iskaza svjedoka TN, dapače, iako iz njegova iskaza proizlazi da je ovaj Ugovor zaključen isključivo na zahtjev tuženika da pozajmica bude osigurana hipotekom, dalje iz njegov iskaza proizlazi i to da bez odredbe o sklapanju nazadkupnje njegova supruga i on ne bi pristali na sklapanje ovog ugovora jer bi to onda značilo da su izgubili nekretninu , dakle, proizlazi da tužiteljica nije prijevarno navedena na sklapanje ovog ugovora već je u sadržaj istog unijela odredbu koja štiti njena prava, takvom se odredbom osiguravši da će joj tuženik prenijeti natrag vlasništvo na nekretninama koje je ista dala kao osiguranje primljenog zajma. Sama činjenica da tuženik nije ispunio obvezu iz Članka 4. Ugovora i tužiteljici natrag prenio vlasništvo na nekretninama koje su predmet Ugovora pri tome nedvojbeno ne svjedoči u prilog zaključku da je tuženik postupao prijevarno u smislu čl. 284. st. 1. ZOO prethodno odnosno prilikom sklapanja predmetnog Ugovora. Utvrditi takvo što, to da neispunjenje ugovorne obveze nakon sklapanja ugovora nedvojbeno dokazuje postojanje prijevarne namjere ugovorne strane već prethodno sklapanju ugovora, značilo bi prihvatiti tvrdnju da je svaki neispunjeni ugovor sklopljen pod prijevarom i stoga pobojan, a što svakako nije ono što je propisano odredbom čl. 284. ZOO. Osim toga, tuženik sudu iskazuje da je desetak dana nakon što se on upisao kao suvlasnik ovih nekretnina poslao tužiteljici i njezinoj odvjetnici jedan prijedlog za sklapanje ugovora, a obzirom da je ugovorom o prodaji bilo ugovoreno da će u roku od 15 dana od sklapanja tog ugovora zaključiti ugovor o nazadkupnji, ali da nije stupio u kontakt s tužiteljicom radi sklapanja ugovora o nazadkupnji, dodajući da su se naknadno stvari iskomplicirale te se on nije mogao dogovoriti sa tužiteljicom na koji način i kakav ugovor će sklopiti, tužiteljica da je njemu htjela vratiti novac tek nakon zaključenja ugovora o nazadkupnji, ali on da to nije mogao prihvatiti ; iz kakvog pak iskaza, koji sud nema razloga ne prihvatiti kao istinit budući iskaz tuženika u bitnom odgovara iskazima tužiteljice i svjedoka TN kao i sadržaju spisu priležećih materijalnih dokaza (opsežne e-mail komunikacije), proizlazi da je tuženik htio sklopiti ugovor o nazadkupnji iz Članka 4. Ugovora o kupoprodaji, međutim, da se nije mogao dogovoriti s tužiteljicom na koji način te da je tužiteljica njemu htjela vratiti novac tek nakon zaključenja ugovora o nazadkupnji što on nije mogao prihvatiti, a što sve sudu ukazuje da do neispunjenja obveze iz Članka 4. Ugovora o kupoprodaji (koji prikriva ugovor o zajmu i osiguranju zajma) nije došlo jer tuženik već u trenutku sklapanja tog Ugovora nije imao namjeru ispunjenja svoje obveze već zbog nemogućnosti postizanja dogovora stranaka nakon sklapanja Ugovora te jer tužiteljica nije ispunila svoju obvezu povrata zajma.

7.1. Poradi navedenog je sud odbio kao neosnovan i prvi podredni tužbeni zahtjev kojim se traži poništaj Ugovora o kupoprodaji i Aneksa tog Ugovora, a posljedično tome i zahtjev za uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja, onog koje je postojalo prije provedbe upisa u korist tuženika temeljem Ugovora o kupoprodaji i Aneksa, obzirom se uspostava ranijeg zemljišnoknjižnog stanja sukladno čl. 332. st. 1. ZOO može tražiti isključivo u slučaju poništaja ugovora kao i zahtjev za naknadu imovinske štete budući se sukladno čl. 284. st. 2. ZOO odnosno čl. 332. st. 2. ZOO naknada štete može tražiti samo onda kada je ugovor sklopljen među strankama pobojan.

8. Uslijed odbijanja prvog podrednog tužbenog zahtjeva, sud je konačno odlučivao o osnovanosti drugog podrednog tužbenog zahtjeva, onog za raskid Ugovora o kupoprodaji i Aneksa tog Ugovora, raskid kojeg Ugovora tužiteljica traži jer da tuženik neće ispuniti svoju obvezu preuzetu Člankom 4. Ugovora o kupoprodaji, a bez ispunjenja navedene obveze tužiteljica da nema pravni interes zadržati ugovor na snazi.

8.1. Iz činjeničnih navoda tužbe proizlazi da tužiteljica svoj zahtjev za (sudski) raskid Ugovora o kupoprodaji i njegova Aneksa traži zbog toga što tuženik nije ispunio obvezu iz Članka 4. Ugovora, a poradi čega je osnovanost zahtjeva tužiteljice potrebno cijeniti po osnovi odredbe čl. 360. ZOO. Tom je odredbom propisano da u dvostranoobveznim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obvezu, druga strana može, ako nije što drugo određeno, zahtijevati ispunjenje obveze ili, pod pretpostavkama predviđenim u čl . 361. do čl. 367. ZOO, raskinuti ugovor jednostranom izjavom, ako raskid ugovora ne nastupa po samom zakonu. Tumačenjem odredbe čl. 360. ZPP u svezi sa odredbama čl. 361. do čl. 367. ZOO proizlazi da u slučaju kada u dvostrano obvezujućem ugovoru jedna ugovorna strana ne ispuni svoju obvezu, druga ugovorna strana (koja je svoju obvezu ispunila) može pod pretpostavkama predviđenim u čl. 361. do čl. 367. ZOO raskinuti ugovor jednostranom izjavom, ukoliko raskid ugovora nije nastupio po samom zakonu. Dakle, posljedica neispunjenja ugovorne obveze jedne ugovorne strane kod dvostrano obvezujućih ugovora je raskid ugovora po sili zakona ili raskid ugovora jednostranom izjavom druge ugovorne strane. Navedeno znači da nije sud taj koji zbog neispunjenja ugovorne obveze jedne ugovorne strane kod dvostrano obvezujućih ugovora svojom odlukom (presudom) može raskinuti ugovor, a što pak zahtjev tužiteljice koja traži da sud raskine Ugovor o kupoprodaji a Aneksom čini neosnovanim, poradi čega je sud odbio i drugi podredni tužbeni zahtjev, onaj kojim se traži raskid Ugovora o kupoprodaji i Aneksa. Vodeći pri tome računa da tužiteljica u ovom postupku nije dokazala da bi ugovor o zajmu i osiguranju zajma prestao po sili zakona odnosno da bi tužiteljica isti raskinula jednostranom izjavom, a čak i da je to dokazala vodeći računa o tome da tužiteljica nesporno nije ispunila svoju ugovornu obvezu povrata zajma o ispunjenju koje obveze nedvojbeno ovisi prestanak osiguranja zajma i time ispunjenje obveze tuženika na prijenos prava vlasništva na nekretninama koje su predmet Ugovora, sud je dalje ocijenio neosnovanim te odbio i drugi podredni tužbeni zahtjev na uspostavu ranijeg zemljišnoknjižnog stanja kao i zahtjev za naknadu imovinske štete , potonje i jer se sukladno čl. 368. st. 1. ZOO naknada štete može tražiti samo onda kada je ugovor sklopljen među strankama raskinut.

9. Odluku o zahtjevima stranaka za naknadu parničnih troškova sud je utemeljio na odredbi čl. 154. st. 1. ZPP te je zahtjev tužitelj ice kao stranke koja nije uspjela u sporu za naknadu parničnog troška u iznosu od 13.611,80 Eura odbio dok je tuženiku kao stranci koja je uspjela u sporu priznao pravo na naknadu parničnog troška, visinu kojeg je troška sud utvrdio temeljem odredbi Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ br. 138/23, dalje: Tarifa) i vrijednosti predmeta spora koja je određena u tužbi, ali i vodeći računa o iznosu naknadu kojeg je tuženik određeno zatražio (1.328,00 Eura uvećano za PDV). Tuženiku su prema ocjeni suda u smislu čl. 155. ZPP osnovani nastali troškovi po osnovi zastupanja po punomoćniku iz reda odvjetnika i to trošak sastava odgovora na tužbu (pravo na naknadu kojeg ostvaruje sukladno Tbr. 8. toč. 1. Tarife), troška zastupanja na pripremnom ročištu održanog 20. rujna 2022. (pravo na naknadu kojeg ostvaruje sukladno Tbr. 9. toč. 1. Tarife) i trošak zastupanja na ročištima glavne rasprave na kojima se je provodio dokazni postupak održanim 19. prosinca 2022., 08. ožujka 2023. i 28. ožujka 2023. (pravo na naknadu kojeg ostvaruje sukladno Tbr. 8. toč. 1. Tarife), a što sveukupno iznosi 6.640,00 Eura. Nije kao osnovan priznat zahtjev tuženika za naknadu trošak sastava podnesaka od 16. prosinca 2022. budući takav podnesak tuženik nikad nije dostavio sudu kao ni trošak zastupanja na ročištu održanom 07. veljače 2023. budući punomoćnik tuženika nije pristupio na to ročište. Također, nije kao osnovan priznat zahtjev tuženika za naknadu troška sudske pristojbe za presudu budući tuženik u trenutku donošenja ove odluke nije obveznik plaćanja te sudske pristojbe, a niti isti dokazuje da bi mu trošak po toj osnovi nastao u tijeku spora.

U Zadru, 23. veljače 2026. godine

S u d a c

Neva Lukin

Uputa o pravnom lijeku:

1. Stranci koja je pristupila na ročište za objavu, rok za žalbu teče od dana tog ročišta. Rok za žalbu je 15 (petnaest) dana. Žalba se dostavlja pisano ovom sudu za sud drugog stupnja.

2. Stranci koja nije pristupila na ročište za objavu presude, a o njemu je uredno obaviještena, rok za žalbu teče od dana tog ročišta. Rok za žalbu je 15 (petnaest) dana. Žalba se dostavlja pisano ovom sudu za sud drugog stupnja.

3. Stranci koja nije pristupila na ročište za objavu presude, a o njemu nije uredno obaviještena, rok za žalbu teče od dana dostave pisanog otpravka presude. Rok za žalbu je 15 (petnaest) dana. Žalba se dostavlja pisano ovom sudu za sud drugog stupnja.

DNA:

1. Tužiteljici po punomoćnici (nema naplate sudske pristojbe za presudu),

2. Tuženiku na adresu iz uvoda.

Za pristup ovom sadržaju morate biti prijavljeni i imati aktivnu pretplatu.

Prijavite se Besplatno se registrirajte