REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PAZINU

Franjevačke stube 2

52000 Pazin

Poslovni broj: 1 P-553/2022-45

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Pazinu, po sucu Luki Zeniću, u pravnoj stvari tužitelja Bagi Immobilien d.o.o., OIB: 10659352148 sa sjedištem u [adresa], zastupanog po zakonskom zastupniku DŽ, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], a ovaj po punomoćniku Branimiru Brečeviću, odvjetniku u Odvjetničkom društvu Čohilj i partneri d.o.o. sa sjedištem u [adresa], protiv 1. tuženice ŽŽ, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], 2. tuženika IŽ, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], zastupani po punomoćniku Zoranu Belušiću, odvjetniku u Bujama-Buie, Trg slobode 4/IV, 3. tuženika KŽ, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa] i 4. tuženice NŽ, OIB: [osobni identifikacijski broj] iz [adresa], zastupani po punomoćniku Vedranu Marcanu, odvjetniku u Umagu-Umago, 1. svibnja 4/I, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave, zaključene 22. siječnja 2026., u prisutnosti punomoćnika tužitelja, 3. tuženika osobno te punomoćnika 3. i 4. tuženika, 23. veljače 2026. objavio je i

p r e s u d i o  j e

I Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja Bagi Immobilien d.o.o. koji glasi:

„Nalaže se tuženicima PŽ i KŽ na jednake dijelove isplatiti tužitelju iznos od 40.500,00 eura, uvećan za zakonsku zateznu kamatu koja po stopi propisanoj odredbom čl. 29. st. 2. ZOO-a uz primjenu uvećanja za ostale odnose od 3 postotna poena na taj iznos teče od 4. srpnja 2021. pa do isplate, a sve u roku od 15 dana.“

II Odbija se kao neosnovan eventualno kumulirani tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

„Nalaže se tuženiku ZŽ isplatiti tužitelju iznos od 40.500,00 eura, uvećan za zakonsku zateznu kamatu koja po stopi propisanoj odredbom čl. 29. st. 2. ZOO-a uz primjenu uvećanja za ostale odnose od 3 postotna poena teče od 4. srpnja 2021. pa do isplate, i to u roku od 15 dana.“

III Nalaže se tužitelju naknaditi 3. i 4. tuženicima parnični trošak u visini od 5.699,08 EUR s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama koje teku od 23. veljače 2026. pa do isplate, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotnih poena, u roku od 15 dana.

IV Odbija se zahtjev 3. i 4. tuženika za naknadu troškova postupka u iznosu od 1.375,00 EUR.

V Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troškova postupka u cijelosti.

Obrazloženje

1. Tužitelj je ovom sudu 1. kolovoza 2022. podnio tužbu navodeći da je s tuženicima zaključio ugovore o posredovanju u prometu nekretnina. S 1. tuženicom ŽŽ i 2. tuženikom AŽ sklopljen je 29. siječnja 2021. ugovor o posredovanju u svojstvu nalogodavaca-prodavatelja, dok je s 3. tuženikom LŽ i 4. tuženicom PŽ **.**.2021. sklopljen ugovor o posredovanju u svojstvu nalogodavaca-kupaca. Oba ugovora sklopljena su na razdoblje od 3 godine, s mogućnošću produljenja i obostranog otkaza, te je u oba ugovora ugovorena mjesna nadležnost Općinskog suda u Pazinu. Ugovorom sklopljenim s 1. tuženicom i 2. tuženikom, tužitelj se obvezao povezati ih s potencijalnim kupcima radi sklapanja kupoprodajnog ugovora za nekretninu označenu kao kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], u njihovu vlasništvu, na kojoj je izgrađena u potpunosti namještena i opremljena kuća s bazenom. Tvrdi da je predmetnu nekretninu odmah po sklapanju ugovora oglasio na svojoj internetskoj stranici i drugim oglasnicima, uz traženu cijenu od 650.000,00 EUR. Istim ugovorom ugovoreno je da se tužitelju u slučaju uspješnog povezivanja s kupcem isplati posrednička naknada u visini od 3 % ugovorene kupoprodajne cijene uvećane za PDV, u kunskoj protuvrijednosti, i to već prilikom sklapanja predugovora za posredovani posao, dok su se nalogodavci u slučaju nesavjesnog otkaza ugovora, potajnog sklapanja ugovora ili sklapanja ugovora koji je pretežita posljedica djelovanja tužitelja, obvezali na isplatu dvostruke posredničke naknade. Ugovorom sklopljenim s 3. i 4. tuženikom, tužitelj je bio angažiran radi pronalaska nekretnine odgovarajućih karakteristika i posredovanja u njezinoj kupnji. Navodi da je 5. svibnja 2021. 3. tuženiku i 4. tuženici pokazao tri nekretnine, među kojima i predmetnu nekretninu u Ližnjanu, što je potvrđeno posredničkim listom istoga dana. I ovim ugovorom ugovorena je posrednička naknada od 3 % kupoprodajne cijene uvećane za PDV, uz obvezu isplate dvostruke naknade u slučaju nesavjesnog postupanja nalogodavaca ili potajnog sklapanja ugovora, uključujući i putem povezanih osoba. Nakon razgledavanja nekretnina 3. tuženik i 4. tuženica iskazali su interes upravo za nekretninu 1. tuženice i 2. tuženika, zatražili su dodatnu dokumentaciju, sudjelovali su u daljnjem razgledu te zatražili sastanak s vlasnicima nekretnine, pri čemu su od tužitelja tražili i sniženje posredničke naknade, na što tužitelj nije pristao. Nakon toga je krajem svibnja 2021. komunikacija s tužiteljem prestala, a 19. srpnja 2021. 1. tuženica je tužitelja obavijestila da se nekretnina više ne prodaje te da se ugovor o posredovanju prekida. Tužitelj nadalje navodi da je u ožujku 2022. saznao da je predmetna nekretnina ipak prodana, te je uvidom u zemljišne knjige utvrdio da su 1. tuženica i 2. tuženik 28. rujna 2021. sklopili kupoprodajni ugovor s trgovačkim društvom ITS SOPOR d.o.o., koje zastupa 3. tuženik kao direktor, za kupoprodajnu cijenu od 540.000,00 EUR, a kojem ugovoru je prethodio predugovor od 3. srpnja 2021. Tužitelj iz toga zaključuje da su tuženici dogovorili kupoprodaju predmetne nekretnine bez njegova sudjelovanja, iako je upravo on doveo prodavatelje i kupce u vezu, te da su pritom prešutjeli odlučne činjenice radi izbjegavanja plaćanja posredničke naknade. Smatra da su opisanim postupanjem ispunjeni uvjeti za isplatu dvostruke posredničke naknade sukladno odredbama oba ugovora o posredovanju, te da tuženici solidarno duguju tužitelju iznos od po 6 % ugovorene kupoprodajne cijene, u kunskoj protuvrijednosti i uvećano za PDV, s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama od dana dospijeća. Slijedom navedenog, tužitelj je predložio da sud, nakon provedenog postupka, donese presudu kojom bi se tuženicima naložilo da mu na jednake dijelove isplate iznos od 81.000,00 EUR u, s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 4. srpnja 2021. do isplate, a podredno je predložio da sud, u slučaju da ne bi našao osnovanim tužbeni zahtjev prema 4. tuženici za iznos od 20.250,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom, naloži 1. tuženici i 2. tuženiku da mu svaki isplate iznos od 20.250,00 EUR, a 3. tuženiku iznos od 40.500,00 EUR, uvećano za zakonsku zateznu kamatu koja teče od 4. srpnja 2021. do isplate.

2. Nakon što su 1. tuženica i 2. tuženik 19. rujna 2022. podnijeli odgovor na tužbu, 14. ožujka 2023. između tužitelja i njih zaključena je sudska nagodba, kojom su se 1. tuženica i 2. tuženik obvezali tužitelju isplatiti iznos od 20.250,00 EUR u roku od 15 dana te mu naknaditi parnični trošak u iznosu od 1.500,00 EUR, također u roku od 15 dana, uz ugovaranje zakonske zatezne kamate u slučaju zakašnjenja s isplatom, pri čemu su stranke izjavile da su sklapanjem i ispunjenjem obveza iz sudske nagodbe riješile sve međusobne odnose u vezi s kupoprodajom i posredovanjem koji su predmet ovog postupka.

2.1. Nakon zaključenja sudske nagodbe s 1. tuženicom i 2. tuženikom, tužitelj je podneskom od 25. svibnja 2023. uredio tužbeni zahtjev tako da je zatražio da se 3. tuženiku i 4. tuženici na jednake dijelove naloži isplata iznosa od 40.500,00 EUR s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 4. srpnja 2021., te je ujedno uredio i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev tako da je, u slučaju da sud glavni tužbeni zahtjev ne bi našao osnovanim prema 4. tuženici PŽ za iznos od 20.250,00 EUR s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom, zatražio da se 3. tuženiku ZŽ naloži isplatiti tužitelju iznos od 40.500,00 EUR, uvećan za zakonsku zateznu kamatu koja teče od 4. srpnja 2021. do isplate.

3. U odgovoru na tužbu od 20. rujna 2022. 3. tuženik i 4. tuženica su se usprotivili tužbi i tužbenim zahtjevima u cijelosti, osporavajući njihovu pravnu osnovu. Tvrde da iz činjeničnih navoda tužbe ne proizlazi postojanje jedne obveze s više dužnika, pozivajući se pritom na odredbe članaka 41. do 53. te članka 64. stavka 1. Zakona o obveznim odnosima, budući da tužitelj svoja potraživanja temelji na dvjema različitim pravnim osnovama, odnosno na dvama ugovorima o posredovanju sklopljenima s različitim osobama. Nadalje su istaknuli da su s tužiteljem kontaktirali isključivo u svojstvu trećih osoba povodom oglasa za nekretnine, pri čemu su se pozvali na odredbu članka 256. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18.; dalje u tekstu: ZOO), kao i na odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretnina („Narodne novine“ broj: 107/07., 144/12., 14/14., 32/19.; dalje u tekstu: ZPPN), osobito članke 2., 15., 21. i 28., navodeći da tužitelju nikada nisu dali nalog za posredovanje niti je tužitelj za njih obavljao posredničke radnje u smislu tog zakona. U odnosu na ugovor o posredovanju od 5. svibnja 2021. naveli su da je isti potpisan izvan poslovnih prostorija tužitelja, neposredno prije razgleda nekretnina, bez prethodnih pregovora i bez uručenja općih uvjeta poslovanja, uz uvjetovanje razgleda nekretnina njegovim potpisivanjem, pri čemu su istaknuli da se aktivno i pasivno ne služe hrvatskim jezikom te da sadržaj ugovora nisu razumjeli. U tom su smislu istaknuli prigovor ništetnosti navedenog ugovora, pozivajući se na odredbe članaka 46., 49. i 55. Zakona o zaštiti potrošača („Narodne novine“ broj: 41/14., 110/15.; dalje u tekstu: ZZP), navodeći da su u odnosu na tužitelja imali položaj potrošača. Nadalje su naveli da nisu sklopili predugovor niti ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine s 1. tuženicom i 2. tuženikom, da tužitelj nije doveo u vezu njih i prodavatelje radi pregovaranja i sklapanja kupoprodajnog ugovora niti je sudjelovao u pregovorima ili pripremi pravnog posla. Istaknuli su da je kupoprodajni ugovor sklopilo trgovačko društvo ITS SOPOR d.o.o., pri čemu je 3. tuženik ugovor potpisao isključivo u svojstvu tijela te pravne osobe, pozivajući se na odredbu članka 18. ZOO, te da se ta radnja ne može pripisati njemu osobno niti 4. tuženici. Ujedno su naveli da se odredba ugovora o posredovanju koja se odnosi na povezane osobe ne može primijeniti na njih, budući da trgovačko društvo ITS SOPOR d.o.o. nije osoba bliskog srodstva, niti se nalogodavac može obvezati za radnje trećih osoba. Također su naveli da su za činjenicu da su vlasnici predmetne nekretnine 1. tuženica i 2. tuženik saznali tek primitkom poziva za davanje odgovora na tužbu u ovom postupku. Slijedom navedenog, 3. tuženik i 4. tuženica predložili su odbiti tužbeni zahtjev u cijelosti te su zatražili naknadu parničnog troška.

4. Radi razjašnjenja, a za ovaj postupak odlučnih okolnosti te radi pravilnog i potpunog utvrđenja činjeničnog stanja sud je tijekom postupka pročitao cjelokupnu dokumentaciju koja prileži spisu predmeta i to: WhatsApp poruke (list spisa 8-13), izvod iz portala BIZI za trgovačko društvo ITS SOPOR d.o.o. (list spisa 15-15), ugovor o posredovanju od 5. svibnja 2021. (list spisa 16-17), rješenje Državne geodetske uprave, Područnog ureda za katastar Pula-Pola, KLASA: 932-07/16-02/620, URBROJ: 541-27-02/13-16-2 od 1. kolovoza 2016. (list spisa 18-19), Potvrdu Istarske županije, Upravnog odjela za decentralizaciju, lokalnu i područnu (regionalnu) samoupravu, prostorno uređenje i gradnju, Odsjeka za prostorno uređenje i gradnju Pola, KLASA: 361-05/16-05/21, URBROJ: 2163/1-18-06/12-16-2 od 19. ožujka 2016. (list spisa 20), energetski certifikat (list spisa 21), oglas (list spisa 22-23), ugovor o posredovanju od 29. siječnja 2021. (list spisa 24-25), ugovor o kupoprodaji od 28. rujna 2021. (list spisa 28-33), posrednički list od 5. svibnja 2021. (list spisa 100), saslušao svjedoke MŽ, ČŽ, ŠŽ i ZŽ te zakonskog zastupnika tužitelja, 3. tuženika i 4. tuženicu u svojstvu parničnih stranaka.

5. Tužbeni zahtjev, kao i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev, nije osnovan.

6. Budući da je između tužitelja te 1. tuženice i 2. tuženika zaključena sudska nagodba, predmet spora u ovoj pravnoj stvari je zahtjev tužitelja da se 3. i 4. tuženicima na jednake dijelove naloži isplata iznosa od 40.500,00 EUR s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 4. srpnja 2021. do isplate, te podredno zahtjev da se, u slučaju da sud glavni tužbeni zahtjev ne bi našao osnovanim prema 4. tuženici PŽ za iznos od 20.250,00 EUR s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom, 3. tuženiku ZŽ naloži isplatiti tužitelju iznos od 40.500,00 EUR s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom tekućim od 4. srpnja 2021. pa do isplate.

7. Nesporno je da je tužitelj s 1. tuženicom ŽŽ i 2. tuženikom ZŽ **.**.2021. sklopio ugovor o posredovanju u prometu nekretnina, kao i da je 5. svibnja 2021. potpisan ugovor o posredovanju između tužitelja i 3. i 4. tuženika. Nesporno je da se oglašavanje nekretnine označene kao kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] odvijalo putem prodajnih kanala tužitelja te da je dana 5. svibnja 2021. održan susret radi razgledavanja nekretnina, uključujući i predmetnu nekretninu, o čemu je sastavljen posrednički list. Nesporno je da su 1. tuženica i 2. tuženik s trgovačkim društvom ITS SOPOR d.o.o. dana 28. rujna 2021. sklopili kupoprodajni ugovor za predmetnu nekretninu, dok iz isprava u spisu proizlazi da je tom ugovoru prethodio predugovor od 3. srpnja 2021. Nadalje, nesporno je da su 1. tuženica i 2. tuženik s tužiteljem dana 14. ožujka 2023. sklopili sudsku nagodbu, kojom su uredili međusobne odnose u vezi s kupoprodajom i posredovanjem koji su predmet ovog postupka.

8. Među strankama je sporno je li ugovor o posredovanju sklopljen 5. svibnja 2021. između tužitelja i 3. te 4. tuženika valjan i pravno obvezujući, odnosno jesu li 3. i 4. tuženici tužitelju dali nalog za posredovanje u kupnji nekretnine te je li taj ugovor sklopljen u skladu s odredbama ZPPN i ZZP. Sporno je nadalje je li tužitelj svojim djelovanjem doveo u vezu prodavatelje i kupce radi sklapanja kupoprodajnog ugovora za predmetnu nekretninu, odnosno je li sklapanje kupoprodajnog ugovora od 28. rujna 2021. pretežita posljedica djelovanja tužitelja. Među strankama je sporno i može li se sklapanje kupoprodajnog ugovora između 1. i 2. tuženika te trgovačkog društva ITS SOPOR d.o.o. pripisati 3. i 4. tuženicima, odnosno predstavlja li navedeno trgovačko društvo povezanu osobu u smislu ugovora o posredovanju. Sporno je također jesu li 3. i 4. tuženici u vrijeme sklapanja ugovora o posredovanju bili u položaju potrošača, jesu li se služili hrvatskim jezikom u mjeri potrebnoj za razumijevanje sadržaja ugovora te je li razgledavanje nekretnina bilo uvjetovano potpisivanjem ugovora o posredovanju. Konačno, sporna je osnova i visina tužbenog zahtjeva tužitelja te postojanje pretpostavki za isplatu posredničke, odnosno dvostruke posredničke naknade u odnosu na 3. i 4. tuženike

9. Uvidom u priloženu elektroničku komunikaciju između tužitelja i 3. te 4. tuženika putem aplikacije WhatsApp slijedi da je početkom svibnja 2021. vođena komunikacija radi dogovora oko susreta u vezi s razgledavanjem nekretnine u Ližnjanu, pri čemu su dogovoreni mjesto i vrijeme susreta, a iz komunikacije proizlazi da je 5. svibnja 2021. realiziran dogovoreni susret. Nadalje, iz komunikacije proizlazi da su 3. i 4. tuženici nakon toga zatražili dodatne informacije o nekretnini (između ostaloga u vezi načina gradnje, materijala, izolacije, jamstava, pravnog statusa i dokumentacije), te da im je tužitelj dostavljao tražene informacije i dokumentaciju elektroničkom poštom. Iz sadržaja komunikacije vidljivo je i da se 20. svibnja 2021. spominje razgovor u vezi agencijske provizije, dok u priloženoj komunikaciji nakon tog datuma nema daljnjih poruka između tužitelja i 3. te 4. tuženika.

9.1. Uvidom u izvadak za trgovačko društvo ITS SOPOR d.o.o. slijedi da je navedeno društvo upisano u sudski registar Republike Slovenije, da je njegov osnivač KŽ. Iz istog izvoda proizlazi da je društvo registrirano za obavljanje gospodarske djelatnosti te da ima pravnu osobnost odvojenu od svojih članova i odgovornih osoba.

9.2. Uvidom u ugovor o posredovanju sklopljen 5. svibnja 2021. proizlazi da je isti sklopljen između tužitelja kao posrednika te 3. i 4. tuženika kao nalogodavaca, u svojstvu kupaca. Iz sadržaja ugovora proizlazi da se posrednik obvezao poduzimati radnje radi pronalaska nekretnine odgovarajućih karakteristika te posredovati u sklapanju ugovora o kupoprodaji nekretnine, dok su se nalogodavci obvezali isplatiti posredniku posredničku naknadu u visini od 3 % ugovorene kupoprodajne cijene, uvećane za PDV. Iz ugovora nadalje proizlazi da su se nalogodavci obvezali isplatiti posredniku dvostruku posredničku naknadu u slučaju nesavjesnog otkaza ugovora, potajnog sklapanja ugovora ili sklapanja ugovora koji je pretežita posljedica djelovanja posrednika, uključujući i slučaj sklapanja ugovora putem povezanih osoba. Iz sadržaja ugovora proizlazi i da je ugovor sklopljen na razdoblje od tri godine, da sadrži odredbu o mjesnoj nadležnosti Općinskog suda u Pazinu te da je potpisan od strane obaju nalogodavaca i posrednika

9.3. Uvidom u ugovor o posredovanju od 29. siječnja 2021. utvrđeno je da je isti zaključen između tužitelja kao posrednika te 1. tuženice ŽŽ i 2. tuženika ZŽ kao nalogodavaca, u svojstvu prodavatelja. Iz sadržaja ugovora proizlazi da se ugovor odnosi na posredovanje u vezi s prodajom nekretnine označene kao kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Iz ugovora proizlazi da se posrednik obvezao poduzimati radnje radi pronalaska i dovođenja u vezu nalogodavaca s potencijalnim kupcima te posredovati u pregovorima radi sklapanja kupoprodajnog ugovora, kao i da se obvezao obavještavati nalogodavce o okolnostima važnim za namjeravani pravni posao. Iz sadržaja ugovora proizlazi i da se posrednik obvezao čuvati podatke nalogodavaca te postupati pažnjom urednog i savjesnog gospodarstvenika. Nadalje, iz ugovora proizlazi da su se nalogodavci obvezali posredniku isplatiti posredničku naknadu u visini od 3 % ugovorene kupoprodajne cijene, uvećane za PDV, te da su se obvezali isplatiti posredniku dvostruku posredničku naknadu u slučaju nesavjesnog postupanja, potajnog sklapanja ugovora ili sklapanja ugovora koji je pretežita posljedica djelovanja posrednika, uključujući i slučaj sklapanja ugovora putem osoba povezanih s nalogodavcima. Iz ugovora također proizlazi da je isti sklopljen na razdoblje od tri godine, da sadrži odredbu o mjesnoj nadležnosti Općinskog suda u Pazinu te da je potpisan od strane obaju nalogodavaca i posrednika.

9.4. Uvidom u kupoprodajni ugovor sklopljen 28. rujna 2021. slijedi da su kao prodavatelji u tom ugovoru navedeni 1. tuženica ŠŽ i 2. tuženik ZŽ, dok je kao kupac navedeno trgovačko društvo ITS SOPOR d.o.o., sa sjedištem u [adresa], koje je u ugovoru zastupano po direktoru KŽ. Iz sadržaja ugovora proizlazi da je predmet kupoprodaje nekretnina označena kao kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 443 m2, upisana u zk. uložak [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], zajedno s na njoj izgrađenom stambenom građevinom. Iz ugovora proizlazi da ugovorne strane utvrđuju kako su prodavatelji suvlasnici predmetne nekretnine, svaki u idealnom dijelu od jedne polovine, te da se nekretnina prodaje u cijelosti namještena. Nadalje, iz ugovora proizlazi da prodavatelji izjavljuju kako je građevina izgrađena na temelju pravomoćnih građevinskih dozvola te da posjeduje uporabnu dozvolu. Iz članka 3. ugovora proizlazi da je ugovorena kupoprodajna cijena nekretnine u iznosu od 440.000,00 EUR, dok je kupoprodajna cijena opreme koja se nalazi u nekretnini ugovorena u iznosu od 100.000,00 EUR, tako da ukupna kupoprodajna cijena iznosi 540.000,00 EUR. Iz istog članka proizlazi da je kupac prije sklapanja ovog ugovora platio kaparu u iznosu od 81.000,00 EUR, dok se preostali dio kupoprodajne cijene obvezao platiti na način i u rokovima pobliže određenima ugovorom, uplatom na račune prodavatelja u jednakim dijelovima. Iz daljnjih odredbi ugovora proizlazi da su ugovorne strane uredile prava i obveze u slučaju raskida ugovora, uključujući obvezu vraćanja kapare ili isplate dvostruke kapare, kao i obveze u vezi s predajom nekretnine u posjed kupcu nakon isplate cjelokupne kupoprodajne cijene. Iz ugovora proizlazi da je ugovorena predaja nekretnine u posjed najkasnije do 1. listopada 2021., uz sastavljanje zapisnika o primopredaji. Iz ugovora nadalje proizlazi da je kupac upoznat s lokacijom i stanjem nekretnine te da je prihvaća po načelu „viđeno – kupljeno“, kao i da ugovor sadrži odredbe o snošenju troškova poreza, javnobilježničkih troškova i troškova upisa prava vlasništva. Iz završnih odredbi ugovora proizlazi da je ugovor sastavljen na hrvatskom i slovenskom jeziku, da su ugovorne strane suglasne s primjenom prava Republike Hrvatske te da je za eventualne sporove nadležan sud prema mjestu gdje se nekretnina nalazi.

9.5. Uvidom u posrednički list sastavljen 5. svibnja 2021. slijedi da je isti sastavljen od strane tužitelja te da se odnosi na razgledavanje nekretnina toga dana. Iz posredničkog lista proizlazi da su razgledavanju pristupili 3. i 4. tuženik, te da je među razgledavanim nekretninama navedena i nekretnina označena kao kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

10. Ugovor o posredovanju uređen je odredbama ZOO, i to u Odsjeku 21. (članci 835.-848.), kao i posebnim odredbama ZPPN.

10.1. Prema odredbi članka 835. ZOO, ugovorom o posredovanju obvezuje se posrednik dovesti u vezu s nalogodavcem osobu koja bi s njim pregovarala o sklapanju ugovora, dok se nalogodavac obvezuje isplatiti mu određenu proviziju ako ugovor bude sklopljen. Iz navedene odredbe proizlazi da je riječ o dvostranoobveznom i naplatnom ugovoru, pri čemu pravo posrednika na proviziju ovisi o sklapanju pravnog posla za koji je posredovao.

10.2. Sukladno članku 839. ZOO, nalogodavac nije dužan pristupiti pregovorima niti sklopiti ugovor s osobom koju je posrednik doveo u vezu, ali može odgovarati za štetu ako je postupao protivno načelu savjesnosti. Time zakon jasno razdvaja postojanje ugovora o posredovanju od obveze sklapanja glavnog pravnog posla.

10.3. Obveze posrednika propisane su osobito člancima 840. i 841. ZOO, prema kojima je posrednik dužan s pažnjom dobrog gospodarstvenika tražiti priliku za sklapanje ugovora, upoznati nalogodavca s takvom prilikom te ga obavijestiti o svim okolnostima značajnim za namjeravani posao. Posrednik ne odgovara ako, unatoč potrebnoj brižljivosti, ne uspije u svom nastojanju.

10.4. Prema članku 845. stavku 1. ZOO, posrednik stječe pravo na proviziju u trenutku sklapanja ugovora za koji je posredovao, ako nije drugačije ugovoreno. Iz navedene odredbe proizlazi da samo postojanje ugovora o posredovanju ne dovodi automatski do nastanka prava na proviziju, već je odlučna uzročna veza između posrednikova djelovanja i sklapanja konkretnog pravnog posla.

10.5. U pogledu posredovanja u prometu nekretnina, članak 15. ZPPN propisuje da se ugovor o posredovanju mora sklopiti u pisanom obliku te da mora sadržavati zakonom propisane bitne sastojke, uključujući podatke o ugovornim stranama, predmet posredovanja i posredničku naknadu. Navedeni zakon dodatno uređuje posebne obveze posrednika, način poslovanja te zaštitu nalogodavca, osobito kada je riječ o potrošačima. Prema istom zakonu, pravo posrednika na posredničku naknadu vezano je uz činjenicu da je pravni posao sklopljen kao rezultat njegova posredovanja, pri čemu je posrednik dužan dokazati postojanje uzročne veze između svojih radnji i sklapanja konkretnog pravnog posla.

11. Zakonski zastupnik tužitelja DŽ nema neposredna saznanja o okolnostima stupanja 3. tuženika KŽ i 4. tuženice PŽ u kontakt s tužiteljem, već se njegova saznanja temelje na informacijama koje su mu prenijeli agenti tužitelja SŽ i UŽ. Iz njegova iskaza proizlazi da su 3. i 4. tuženici tužitelju pristupili radi potrage za nekretninom određenih karakteristika, a ne povodom oglasa za točno određenu nekretninu, te da su 5. svibnja 2021. razgledali tri nekretnine, među kojima i predmetnu nekretninu. Nadalje proizlazi da su 3. i 4. tuženici ugovor o posredovanju potpisali izvan poslovnih prostorija tužitelja, pri čemu zakonski zastupnik tužitelja nije bio prisutan njegovu potpisivanju. Iz iskaza dalje slijedi da je nakon razgledavanja postojala komunikacija između agenata tužitelja i 3. te 4. tuženika u trajanju od približno 15 do 20 dana, nakon čega je komunikacija prestala. Prema iskazu zakonskog zastupnika tužitelja, tužitelj nije sudjelovao u pregovorima niti u sklapanju predugovora od 3. srpnja 2021., niti u sklapanju kupoprodajnog ugovora od 28. rujna 2021. Također proizlazi da je kupoprodajni ugovor za predmetnu nekretninu sklopilo trgovačko društvo ITS SOPOR d.o.o., pri čemu je 3. tuženik KŽ u tom pravnom poslu sudjelovao u svojstvu zakonskog zastupnika tog društva. Iz iskaza proizlazi i da tužitelj u odnosu na 3. i 4. tuženike nije izdao račun za posredničku naknadu, kao i da su prodavatelji i kupci međusobno razmijenili kontakte prilikom razgledavanja nekretnine.

11.1. Iz iskaza 3. tuženika KŽ proizlazi da je u kontakt s tužiteljem BAGI IMMOBILIEN d.o.o. stupio isključivo povodom oglasa za točno određene nekretnine koje je pronašao na internetskoj stranici Nepremičnine.net, a ne radi davanja naloga tužitelju da za njega traži nekretninu određenih karakteristika. Prema njegovu iskazu, predmetne nekretnine bile su oglašene putem više posredničkih agencija, kao i putem samostalnog oglasa prodavatelja. Iz iskaza proizlazi da je 5. svibnja 2021., zajedno sa svojom suprugom, 4. tuženicom PŽ, razgledao ukupno pet nekretnina, od čega tri putem tužitelja, dok su preostale dvije razgledali putem druge agencije, pri čemu prije razgledavanja nekretnina koje je pokazivala druga agencija nisu potpisivali nikakvu dokumentaciju. Prije razgledavanja nekretnina koje je pokazivala agentica tužitelja SŽ, ista je od njega zatražila potpisivanje dokumenta koji mu je predočen kao zapisnik o razgledavanju nekretnina, bez pojašnjenja da se radi o ugovoru o posredovanju, bez čitanja njegova sadržaja te bez uručenja primjerka potpisanog dokumenta. Prema iskazu 3. tuženika, on i njegova supruga nisu bili u poslovnim prostorijama tužitelja, niti je s agenticom SŽ ili bilo kojom drugom osobom iz tužiteljeve agencije razgovarao o posredničkoj naknadi, proviziji ili obvezama koje bi imao prema tužitelju. Nakon razgledavanja predmetne nekretnine postojala je kratkotrajna komunikacija između njega i agentice SŽ, koja se odnosila na traženje dodatnih informacija o nekretnini i pokušaj sniženja cijene, nakon čega je komunikacija prestala. Nadalje da tužitelj nije sudjelovao u daljnjim pregovorima niti u sklapanju predugovora ili kupoprodajnog ugovora za predmetnu nekretninu te da kupoprodajni ugovor za predmetnu nekretninu nije sklopio osobno, već je isti sklopilo trgovačko društvo ITS SOPOR d.o.o., pri čemu je u tom pravnom poslu sudjelovao isključivo u svojstvu direktora navedenog društva, dok je odluka o kupnji nekretnine putem tog društva donesena naknadno.

11.2. 4. tuženica PŽ je navela da s agenticom SŽ nije imala telefonsku niti elektroničku komunikaciju, već ju je vidjela samo jednom, prilikom susreta ispred trgovačkog centra Lidl, kada su razgledavali tri nekretnine. Nadalje, da su ona i 3. tuženik tom prilikom potpisali samo jedan dokument, i to na parkiralištu, na haubi automobila, na mjestima koja im je agentica pokazala, pri čemu dokument nisu čitali niti im je njegov sadržaj objašnjen, već im je predočen kao preduvjet za razgledavanje nekretnina. Iz iskaza proizlazi da dokument nije potpisan u poslovnim prostorijama tužitelja, da im nije uručen primjerak potpisanog dokumenta te da 4. tuženica ne razumije stručni pravni hrvatski jezik.

11.3. Iz iskaza svjedoka SŽ proizlazi da je početkom svibnja 2021. stupila u kontakt s 3. i 4. tuženicima nakon što su joj se obratili u vezi razgledavanja nekretnina na području Istre. Navela je da joj je 3. tuženik KŽ tom prilikom opisao kakvu nekretninu traže, nakon čega im je ponudila tri nekretnine, od kojih se jedna odnosila na nekretninu u Ližnjanu u vlasništvu 1. i 2. tuženika. 5. svibnja 2021. organizirala je susret s 3. i 4. tuženicima te im tom prilikom pokazala navedene tri nekretnine. Iskazala je da su 3. i 4. tuženici prije razgledavanja potpisali ugovor o posredovanju i posrednički list, pri čemu je navela da su isti imali priliku pročitati ugovor te da su tom prilikom komentirali visinu ugovorene posredničke naknade. Pri tome je navela da nije postupila članku 57. stavak 1. ZZP, da je obitelj KŽ potpisala dva primjera posredničkog lista i ugovora o posredovanja. U vrijeme potpisivanja tog ugovora, nije bila upisana kao ovlašteni posrednik za prodaju nekretnina, odnosno nije imala položeni licencu za agenta, već je bila u procesu obuke. S obzirom na svoje svojstvo nije bila ovlaštena u ime tužitelja postpisati posrednički list, ugovor o posredovanju i kupoprodajni ugovor. Nadalje je iskazala da su 3. i 4. tuženici tijekom razgledavanja pokazali interes za predmetnu nekretninu te da su nakon razgledavanja od nje zatražili dodatne informacije i dokumentaciju u vezi iste, uključujući podatke o vlasništvu i karakteristikama gradnje, koje im je ona naknadno dostavila putem elektroničke pošte i aplikacije WhatsApp. Nakon razgledavanja postojala je komunikacija između nje i 3. te 4. tuženika u trajanju od približno dva do tri tjedna, tijekom koje su razmjenjivane informacije o nekretnini te se raspravljalo o mogućnosti sniženja cijene i o visini posredničke provizije. Nadalje je navela da nakon navedenog razdoblja komunikacija s 3. i 4. tuženicima prestaje te da u tom razdoblju nije imala saznanja o daljnjim aktivnostima tuženika u vezi predmetne nekretnine. Također je navela da nije sudjelovala u daljnjim pregovorima između prodavatelja i kupca, niti u sklapanju predugovora ili kupoprodajnog ugovora za predmetnu nekretninu

11.4. Iz iskaza svjedoka MŽ sud je utvrdio da isti nema neposrednih saznanja o kontaktima tužitelja sa 3. i 4. tuženicima. Sud je nadalje utvrdio da svjedok nije sudjelovao u razgledavanju predmetne nekretnine u Ližnjanu, niti u komunikaciji s 3. i 4. tuženicima. Sud je također utvrdio da svjedok nije sudjelovao u pregovorima u vezi kupnje predmetne nekretnine, kao ni u sklapanju predugovora ili kupoprodajnog ugovora. Iz iskaza svjedoka proizlazi da se njegova eventualna saznanja o predmetnom odnosu temelje isključivo na informacijama koje je dobio od drugih osoba zaposlenih kod tužitelja.

11.5. Iz iskaza svjedoka ZŽ utvrđeno da je isti zajedno sa suprugom ŽŽ bio vlasnik nekretnine u Ližnjanu koja je predmet ovog postupka. Svjedok nema neposrednih saznanja o okolnostima razgledavanja predmetne nekretnine, niti o tome tko je ZŽ i NŽ doveo u razgledavanje nekretnine, budući da je sve aktivnosti vezane uz prodaju nekretnine vodila njegova supruga ŠŽ. Nije bio u kontaktu s LŽ i NŽ nakon prodaje nekretnine, te da nije sudjelovao u komunikaciji s njima, kao ni u pregovorima u vezi prodaje nekretnine. Nema saznanja o tome je li on osobno ili njegova supruga imala zaključen ugovor o posredovanju s tužiteljem, kao ni o tome je li obitelj NŽ imala zaključen bilo kakav ugovor s tužiteljem te nema saznanja o razlozima eventualnog otkaza posredničkog ugovora s tužiteljem, niti o detaljima u vezi pregovora o kupoprodajnoj cijeni, osim što mu je supruga rekla da su zainteresirane osobe tražile sniženje cijene.

11.6. Iz iskaza ŽŽ u bitnome proizlazi da je prodaja predmetne nekretnine bila oglašavana putem više kanala, i to preko četiri agencije u Republici Hrvatskoj, uključujući tužitelja, kao i putem slovenske internetske stranice Nepremičnine.net, na kojoj je bio objavljen njezin kontakt. Tužitelj nije sudjelovao u pregovorima koji su doveli do prodaje predmetne nekretnine, niti u sklapanju kupoprodajnog ugovora, te da je kupac KŽ s njom stupio u izravan kontakt putem slovenske internetske stranice, bez posredovanja tužitelja. U vrijeme pregovora i dogovora o prodaji nije znala da je KŽ prethodno razgledavao nekretninu putem tužitelja, kao i da u komunikaciji s kupcem tužitelj uopće nije spominjan.

12. Pravo posrednika na posredničku naknadu (proviziju) pretpostavlja: (a) postojanje valjanog ugovora o posredovanju između posrednika i nalogodavca, te (b) da je ugovor o kupoprodaji sklopljen kao rezultat posredovanja, odnosno da između radnji posrednika i sklapanja glavnog pravnog posla postoji uzročna veza. Kod posredovanja u prometu nekretnina, ZPPN izričito veže pravo na naknadu uz sklapanje ugovora za koji je posredovano, uz mogućnost ugovaranja dospijeća već sklapanjem predugovora.

13. Tužitelj svoj zahtjev prema 3. i 4. tuženiku temelji na tvrdnji da je s njima 5. svibnja 2021. sklopio ugovor o posredovanju u prometu nekretnina te da je kupoprodajni ugovor za predmetnu nekretninu, iako formalno sklopljen s trgovačkim društvom ITS SOPOR d.o.o., sklopljen kao pretežita posljedica njegova posredovanja, odnosno da predstavlja slučaj potajnog sklapanja ugovora putem povezane osobe, zbog čega tužitelj smatra da mu pripada pravo na dvostruku posredničku naknadu.

14. Radi ocjene osnovanosti tužbenog zahtjeva sud je prvenstveno cijenio iskaze parničnih stranaka i svjedoka, vodeći računa o njihovoj međusobnoj suglasnosti, logičnosti, usklađenosti s ostalim dokazima te o tome imaju li neposredna ili posredna saznanja o odlučnim činjenicama.

14.1. Iskaz zakonskog zastupnika tužitelja DŽ sud cijeni ograničeno, budući da isti nema neposredna saznanja o okolnostima stupanja 3. i 4. tuženika u kontakt s tužiteljem, o načinu sklapanja ugovora od 5. svibnja 2021., niti o tijeku i sadržaju komunikacije s tuženicima. Njegova saznanja temelje se isključivo na informacijama dobivenim od zaposlenika tužitelja, ponajprije agentice SŽ. Sam zakonski zastupnik tužitelja naveo je da nije bio prisutan potpisivanju ugovora o posredovanju, niti je sudjelovao u razgledavanju nekretnine, kao ni u kasnijim pregovorima ili sklapanju predugovora i kupoprodajnog ugovora. Stoga se njegov iskaz ne može smatrati neposrednim dokazom o odlučnim činjenicama, već ima karakter posrednog, izvedenog saznanja.

14.2. Iskaz svjedoka SŽ sud prihvaća djelomično, i to u dijelu u kojem se odnosi na organizaciju razgledavanja nekretnina dana 5. svibnja 2021., postojanje komunikacije nakon razgledavanja te dostavu određenih informacija o nekretnini. Međutim, sud njezin iskaz ne prihvaća u dijelu u kojem bi trebao potvrditi postojanje uzročne veze između djelovanja tužitelja i kasnijeg sklapanja kupoprodajnog ugovora, budući da je i sama svjedokinja navela da nije sudjelovala u pregovorima o cijeni, nije sudjelovala u sklapanju predugovora niti kupoprodajnog ugovora, niti je imala saznanja o daljnjem tijeku pregovora nakon prestanka komunikacije s tuženicima. Njezin iskaz u tom dijelu potvrđuje da se djelovanje tužitelja iscrpilo u fazi razgledavanja i kratkotrajne razmjene informacija. Sud dodatno uzima u obzir da je radnju sklapanja ugovora o posredovanju, uključujući njegovo predočavanje i organiziranje potpisivanja, provodila osoba koja u relevantno vrijeme nije bila upisana kao ovlašteni agent posredovanja niti je dokazano da je imala posebnu ovlast za sklapanje takvih ugovora u ime tužitelja. Ta okolnost sama po sebi ne dovodi automatski do ništetnosti ugovora, ali dodatno dovodi u pitanje transparentnost i pravnu valjanost postupka njegova sklapanja, osobito imajući u vidu da je riječ o ugovoru sklopljenom izvan poslovnih prostorija s osobama koje su imale položaj potrošača.

14.3. Iskaz svjedoka UŽ sud ne prihvaća kao relevantan za utvrđenje odlučnih činjenica, budući da isti nema neposredna saznanja o odnosu između tužitelja i 3. i 4. tuženika. Svjedok nije sudjelovao u razgledavanju predmetne nekretnine, niti u komunikaciji s tuženicima, niti u pregovorima ili sklapanju predugovora i kupoprodajnog ugovora, već se njegova saznanja temelje isključivo na informacijama dobivenim od drugih zaposlenika tužitelja.

14.4. Nasuprot tome, sud u cijelosti prihvaća iskaze 3. tuženika KŽ i 4. tuženice PŽ, ocjenjujući ih međusobno suglasnima, životno uvjerljivima i logičnima, te u bitnom potvrđenima ostalim provedenim dokazima. Njihovi iskazi dosljedno potvrđuju da su u kontakt s tužiteljem stupili isključivo povodom oglasa za točno određene nekretnine, da im dokument koji su potpisali prije razgledavanja nije objašnjen kao ugovor o posredovanju, da nisu bili upoznati s obvezom plaćanja posredničke niti dvostruke posredničke naknade, te da tužitelj nije sudjelovao u daljnjim pregovorima niti u sklapanju predugovora ili kupoprodajnog ugovora.

14.5. Sud prihvaća i iskaz ŽŽ, koji je u skladu s iskazima 3. i 4. tuženika, osobito u dijelu u kojem navodi da je do izravnog kontakta s kupcem došlo putem samostalnog oglasa prodavatelja, bez posredovanja tužitelja, te da tužitelj nije sudjelovao u pregovorima koji su doveli do sklapanja kupoprodajnog ugovora.

14.6. Na temelju tako ocijenjenih dokaza sud utvrđuje da se djelovanje tužitelja prema 3. i 4. tuženicima iscrpilo u organizaciji razgledavanja nekretnine i kratkotrajnoj komunikaciji nakon razgledavanja, bez sudjelovanja u pregovorima o bitnim sastojcima ugovora i bez stvarnog utjecaja na sklapanje kupoprodajnog ugovora.

15. Polazeći od navedenih tvrdnji, ističe se da pravo posrednika na posredničku naknadu, a osobito na dvostruku naknadu kao iznimku, ne proizlazi automatizmom iz samog postojanja ugovora o posredovanju, već isključivo pod uvjetom da su ispunjene zakonom i ugovorom propisane pretpostavke, pri čemu je teret dokazivanja tih pretpostavki na posredniku koji naknadu potražuje.

16. Iz zakonskog uređenja ZOO i ZPPN slijedi da posrednik stječe pravo na naknadu tek ako je pravni posao za koji je posredovao sklopljen kao rezultat njegova djelovanja, odnosno ako postoji uzročna veza između posrednikovih radnji i sklapanja konkretnog ugovora. Ta uzročna veza mora biti stvarna, konkretna i neposredna. Nije dostatno da je posrednik bio u određenom trenutku u kontaktu s potencijalnim kupcem ili da je omogućio razgledavanje nekretnine, ako iz ukupnosti okolnosti proizlazi da do sklapanja ugovora nije došlo kao posljedica njegova posredovanja, već neovisno o njemu.

17. U tom smislu posebno se naglašava da pravo na dvostruku posredničku naknadu, kao ugovornu sankciju, pretpostavlja još strože uvjete, odnosno postojanje nesavjesnog postupanja nalogodavca, potajnog sklapanja ugovora ili namjernog zaobilaženja posrednika, pri čemu se takve okolnosti moraju nedvojbeno utvrditi.

18. Iz provedenih dokaza sud je utvrdio da se djelovanje tužitelja prema 3. i 4. tuženiku iscrpilo u organizaciji razgledavanja nekretnina 5. svibnja 2021. te u kratkotrajnoj komunikaciji nakon razgledavanja, koja se odnosila na dostavu dodatnih informacija o nekretnini i pokušaj sniženja cijene.

19. Suprotno tvrdnjama tužitelja, iz nijednog provedenog dokaza ne proizlazi da je tužitelj sudjelovao u daljnjim pregovorima koji su doveli do sklapanja predugovora od 3. srpnja 2021., niti u pregovorima koji su rezultirali sklapanjem kupoprodajnog ugovora od 28. rujna 2021. Naprotiv, iz iskaza zakonskog zastupnika tužitelja proizlazi da tužitelj nije imao saznanja o tijeku pregovora niti o samom sklapanju ugovora, već je za prodaju nekretnine saznao tek naknadno, uvidom u zemljišne knjige. Takvo utvrđenje isključuje zaključak da bi tužitelj bio stvarni posrednik u fazi koja je bila odlučna za sklapanje pravnog posla. Sama činjenica prethodnog razgledavanja nekretnine, bez daljnjeg sudjelovanja u pregovorima i bez aktivne uloge u povezivanju ugovornih strana radi sklapanja ugovora, nije dostatna za zaključak o postojanju uzročne veze u smislu odredbi ZOO i ZPPN. Posebno se ističe da samo omogućavanje razgledavanja nekretnine ne predstavlja posredovanje u smislu članka 835. ZOO niti članka 15. ZPPN. Posredovanje, u pravnom smislu, podrazumijeva aktivno i ciljano djelovanje posrednika usmjereno na dovođenje ugovornih strana u pravni odnos radi sklapanja konkretnog ugovora, što uključuje sudjelovanje u pregovorima, usklađivanje interesa stranaka i doprinos postizanju suglasnosti volja.

20. U konkretnom slučaju djelovanje tužitelja se prema 3. i 4. tuženicima nije razvilo iz faze tehničkog pokazivanja nekretnine u fazu pravnog posredovanja, budući da tužitelj nije sudjelovao u pregovorima o bitnim sastojcima ugovora, nije sudjelovao u dogovoru o cijeni, rokovima niti drugim bitnim elementima kupoprodajnog odnosa.

21. Polazeći od tako utvrđenog činjeničnog stanja, ističe se da samo postojanje ugovora o posredovanju, čak i kada bi se isti smatrao formalno sklopljenim, ne dovodi samo po sebi do nastanka prava posrednika na posredničku naknadu. Sukladno odredbama ZOO i ZPPN, odlučno je da je ugovor za koji se posredovalo sklopljen kao rezultat djelovanja posrednika, odnosno da postoji stvarna i neposredna uzročna veza između posrednikovih radnji i sklapanja konkretnog pravnog posla.

21.1. Pri tome se posebno naglašava da omogućavanje razgledavanja nekretnine, iako može predstavljati jednu od faktičnih radnji u procesu prodaje, samo po sebi ne predstavlja posredovanje u pravnom smislu. Posredovanje, kako ga definira članak 835. ZOO i članak 15. ZPPN, podrazumijeva aktivno i ciljano djelovanje usmjereno na dovođenje ugovornih strana u vezu radi pregovaranja i sklapanja ugovora, što uključuje sudjelovanje u pregovorima, prijenos ponuda i protuponuda, doprinos usklađivanju interesa stranaka te aktivnu ulogu u postizanju suglasnosti volja.

21.2. U konkretnom slučaju sud je utvrdio da se djelovanje tužitelja nije razvilo iz faze tehničkog pokazivanja nekretnine u fazu stvarnog pravnog posredovanja. Tužitelj nije sudjelovao u pregovorima o cijeni, rokovima plaćanja, kapari, uvjetima sklapanja predugovora niti u bilo kojem drugom bitnom elementu kupoprodajnog odnosa. Sam zakonski zastupnik tužitelja naveo je da o tijeku pregovora nije imao saznanja te da je za sklapanje kupoprodajnog ugovora saznao tek naknadno, uvidom u zemljišne knjige.

21.3. Takve okolnosti isključuju zaključak da je sklapanje kupoprodajnog ugovora od 28. rujna 2021. bilo pretežita posljedica djelovanja tužitelja. Pojam „pretežita posljedica“, predstavlja strogi pravni standard koji zahtijeva dokaz da bez posrednikova djelovanja do sklapanja ugovora uopće ne bi došlo ili da bi ono bilo bitno otežano. U ovom predmetu, iz provedenih dokaza proizlazi suprotno – da je do sklapanja ugovora došlo putem izravnog kontakta prodavatelja i kupca, neovisno o tužitelju, i to putem samostalnog oglasa prodavatelja.

21.4. Nadalje, nesporno je da kupoprodajni ugovor nije sklopljen između prodavatelja i 3. odnosno 4. tuženika kao fizičkih osoba, već između prodavatelja i trgovačkog društva ITS SOPOR d.o.o., koje ima vlastitu pravnu osobnost i u pravnom prometu nastupa kao samostalni nositelj prava i obveza.

21.5. Nije osnovano stajalište tužitelja da se kupnja predmetne nekretnine može automatski pripisati 3. i 4. tuženicima kao fizičkim osobama isključivo zbog činjenice da je 3. tuženik direktor i osnivač navedenog društva. Takvo tumačenje bilo bi protivno temeljnim načelima trgovačkog i obveznog prava o odvojenosti pravne osobnosti trgovačkog društva od njegovih članova i odgovornih osoba.

21.6. Da bi se kupnja nekretnine putem trgovačkog društva mogla smatrati relevantnom za nastanak obveze 3. i 4. tuženika iz ugovora o posredovanju, tužitelj je bio dužan dokazati da je ugovor o posredovanju sklopljen uz jasnu i nedvojbenu suglasnost da će kupac biti upravo to društvo, ili da je navedeno društvo djelovalo kao puki instrument zaobilaženja obveze plaćanja posredničke naknade. Takav dokaz u ovom postupku nije izveden.

21.7. Naprotiv, iz suglasnih iskaza 3. i 4. tuženika proizlazi da odluka o kupnji nekretnine putem trgovačkog društva nije postojala u vrijeme razgledavanja nekretnine niti u vrijeme potpisivanja dokumenta od 5. svibnja 2021., već je donesena naknadno, iz poreznih i poslovnih razloga, što dodatno isključuje zaključak o postojanju namjere zaobilaženja tužitelja u relevantnom trenutku.

21.8. Kako tužitelj nije dokazao da je sklapanje kupoprodajnog ugovora pretežita posljedica njegova djelovanja, niti da su 3. i 4. tuženici nesavjesno postupali s ciljem izbjegavanja plaćanja posredničke naknade, nisu ispunjene pretpostavke za primjenu ugovorne odredbe o dvostrukoj posredničkoj naknadi. Pritom se naglašava da se takve odredbe, kao iznimke koje znatno pooštravaju obveze nalogodavca, moraju tumačiti restriktivno.

22. Među strankama je nadalje bilo sporno jesu li 3. i 4. tuženici u trenutku potpisivanja dokumenta od 5. svibnja 2021. imali položaj potrošača u ZZP, te primjenjuju li se na predmetni pravni odnos odredbe tog zakona.

23. Prema članku 5. točki 15. ZZP, potrošač je svaka fizička osoba koja sklapa pravni posao izvan svoje trgovačke, poslovne, obrtničke ili profesionalne djelatnosti. Iz provedenog dokaznog postupka nedvojbeno proizlazi da su 3. i 4. tuženici u trenutku potpisivanja predmetnog dokumenta nastupali kao fizičke osobe koje su tražile nekretninu za osobne potrebe, dok odluka o eventualnoj kupnji putem trgovačkog društva nije postojala u tom trenutku, već je donesena naknadno.

24. Slijedom toga, stav je ovog suda da su 3. i 4. tuženici u odnosu na tužitelja imali položaj potrošača, dok je tužitelj, kao trgovačko društvo koje se profesionalno bavi posredovanjem u prometu nekretnina, imao položaj trgovca, zbog čega se na njihov pravni odnos primjenjuju odredbe ZZP kao posebnog zakona.

25. Iz suglasnih i uvjerljivih iskaza 3. i 4. tuženika, koje sud prihvaća kao vjerodostojne, proizlazi da je dokument koji tužitelj smatra ugovorom o posredovanju potpisan izvan poslovnih prostorija tužitelja, i to na parkiralištu, na haubi automobila, neposredno prije razgledavanja nekretnina, bez prethodnih pregovora i bez osiguravanja vremena potrebnog za upoznavanje sa sadržajem dokumenta.

26. Takav način sklapanja ugovora, neovisno o njegovu nazivu i formi, predstavlja ugovor sklopljen izvan poslovnih prostorija trgovca u smislu članka 57. ZZP, budući da je potpisivanje provedeno izvan uobičajenog mjesta poslovanja tužitelja, u okolnostima u kojima potrošač nije mogao razumno očekivati sklapanje obvezujućeg ugovora s dalekosežnim financijskim posljedicama.

27. Okolnost da je dokument sastavljen u pisanom obliku sama po sebi ne isključuje primjenu ZZP, jer je odlučno mjesto, način i kontekst njegova sklapanja, a ne formalna struktura isprave.

28. Prema članku 57. stavak 1. ZZP, trgovac je prije sklapanja ugovora izvan poslovnih prostorija dužan potrošača jasno, razumljivo i pravodobno obavijestiti o bitnim obilježjima ugovora, uključujući njegovu pravnu narav, prava i obveze koje iz njega proizlaze te ukupne financijske posljedice za potrošača, dok je prema stavku 2. istog članka dužan te informacije pružiti na način primjeren mjestu, vremenu i okolnostima sklapanja ugovora. Nadalje, prema članku 59. ZZP, trgovac je obvezan potrošaču uručiti primjerak sklopljenog ugovora.

29. Iz provedenog dokaznog postupka proizlazi da 3. i 4. tuženicima nije objašnjeno da potpisuju ugovor o posredovanju, niti im je pojašnjena narav obveza koje bi za njih iz tog ugovora mogle proizaći, osobito obveza plaćanja posredničke, a još manje dvostruke posredničke naknade. Nadalje, tužitelj im nije uručio primjerak potpisanog dokumenta niti im je omogućio da se prije potpisivanja upoznaju s njegovim sadržajem na način koji bi bio u skladu s načelima savjesnosti, poštenja i transparentnosti.

30. Sud uzima u obzir i činjenicu da se 3. i 4. tuženici ne služe hrvatskim jezikom u mjeri koja bi im omogućila razumijevanje složenog pravnog teksta, osobito stručnih izraza koji se koriste u ugovorima o posredovanju u prometu nekretnina. Iako sama činjenica da ugovor nije sastavljen na materinskom jeziku potrošača ne dovodi automatski do njegove ništetnosti, sud ocjenjuje da tužitelj u konkretnom slučaju nije poduzeo nikakve mjere kako bi osigurao da potrošači razumiju sadržaj i pravne posljedice dokumenta koji potpisuju.

31. Potrebnim je posebno istaknuti da tzv. „parkirališno potpisivanje“ u ovom predmetu nije puka formalna nepravilnost, već okolnost koja bitno utječe na ocjenu je li potrošač dao slobodan i informiran pristanak. Potpisivanje dokumenta izvan poslovnih prostorija, bez jasnog objašnjenja njegove pravne naravi te uz uvjetovanje razgledavanja nekretnina, dovodi potrošača u situaciju faktičkog pritiska, u kojoj se njegov pristanak ne može smatrati rezultatom slobodne i informirane volje.

32. U tom kontekstu primjenjuje se i načelo in dubio contra stipulatorem, prema kojem se u slučaju dvojbe o značenju ili dosegu ugovorne odredbe ista tumači na štetu onoga tko ju je sastavio, a u korist potrošača. Budući da je predmetni ugovor sastavljen unaprijed od strane tužitelja, bez ikakvog sudjelovanja potrošača u njegovu oblikovanju, sve nejasnoće u pogledu obveza, osobito onih koje se odnose na dvostruku posredničku naknadu, moraju se tumačiti u korist 3. i 4. tuženika.

33. Sud odbacuje stajalište prema kojem bi sama činjenica potpisivanja dokumenta automatski značila nastanak valjane i obvezujuće ugovorne obveze. U području zaštite potrošača, potpis ne predstavlja apsolutni dokaz informiranog i slobodnog pristanka, već je podložan ocjeni u svjetlu svih okolnosti u kojima je dan.

34. Iz suglasnih iskaza 3. i 4. tuženika proizlazi da im je razgledavanje nekretnina bilo uvjetovano potpisivanjem dokumenta koji im je predočen kao tehnička formalnost ili zapisnik o razgledavanju. Po stajalištu ovog suda, takvo postupanje tužitelja predstavlja nedopušteno uvjetovanje usluge te dovodi do znatne neravnoteže u pravima i obvezama stranaka na štetu potrošača.

35. Stoga ugovorne odredbe koje predviđaju obvezu plaćanja dvostruke posredničke naknade, u okolnostima u kojima potrošač nije bio jasno i razumljivo upoznat s postojanjem takve obveze, predstavljaju nepoštene ugovorne odredbe u smislu članka 49. ZZP, koje ne obvezuju potrošača, neovisno o tome je li dokument formalno potpisan.

36. Imajući u vidu sve navedeno – izostanak uzročne veze između djelovanja tužitelja i sklapanja kupoprodajnog ugovora, činjenicu da kupac nije bila fizička osoba

– nalogodavac, već trgovačko društvo s odvojenom pravnom osobnošću, te povrede obveznih pravila zaštite potrošača prilikom sklapanja ugovora – sud zaključuje da ugovor o posredovanju od 5. svibnja 2021. ne može proizvesti pravne učinke na koje se tužitelj poziva.

37. Slijedom svega navedenog, sud utvrđuje da tužitelj nije dokazao postojanje zakonskih i ugovornih pretpostavki za nastanak prava na posredničku, a osobito na dvostruku posredničku naknadu prema 3. i 4. tuženicima, zbog čega je tužbeni zahtjev valjalo odbiti kao neosnovan. Budući da eventualno kumulirani tužbeni zahtjev počiva na istoj činjeničnoj i pravnoj osnovi, a u postupku nisu utvrđene pretpostavke za njegovu osnovanost, i taj je zahtjev valjalo odbiti kao neosnovan.

38. Odluka o troškovima temelji se na članku 154. stavak 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 2/07. - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/08., 96/08. - Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 123/08. – ispravljene, 57/11., 148/11. – pročišćeni tekst 25/13., 89/14. – Odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 70/19. 80/22.; dalje u tekstu: ZPP) u svezi odredaba Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj: 138/23.; dalje u tekstu: OT).

38.1. Vrijednost predmeta spora je 40.500,00 EUR.

38.2. Tuženicima koji su zastupani po punomoćniku iz reda odvjetnika, priznat im je trošak i to za sastav odgovora na tužbu od 20. rujna 2022. u visini od 550 bodova (Tbr. 8/1. OT u svezi Tbr. 40/1. OT), pristupa na ročište od 7. prosinca 2022. u visini od 550 bodova (Tbr. 9/1. u svezi Tbr. 40/1. OT), pristupa na ročište od 19. veljače 2024. u visini od 550 bodova (Tbr. 9/1. u svezi Tbr. 40/1. OT) te trošak pristupa na ročište od 22. siječnja 2026. u visini od 550 bodova (Tbr. 9/1. u svezi Tbr. 40/1. OT), odnosno 2200 bodova, a što pomnoženo s vrijednošću jednog boda od 2,00 EUR (Tbr. 54. OT) iznosi 4.400,00 EUR. Istima pripada i PDV od 25 % (Tbr. 46. OT) što iznosi 1.100,00 EUR te im je priznat trošak tumača Metke Sršen Oros u visini od 199,08 EUR, odnosno 5.699,08 EUR.

38.3. Tuženicima nije priznat trošak sastava podneska od 1. ožujka 2024. jer tim podneskom ponavljaju navode iz odgovora na tužbu, odnosno isti im nije bio potreban za vođenje parnice.

38.4. Prema tome, naloženo je tužitelju da tuženicima naknadi parnični trošak u visini od 5.699,08 EUR sa zateznim kamatama koje na taj iznos teku od 23. veljače 2026. pa do isplate po stopi iz članka 29. stavak 2. ZOO uvećanoj za tri postotna poena, dok je u preostalom dijelu, u visini od 1.375,00 EUR, njihov zahtjev za naknadu parničnog troška odbijen, kao i zahtjev tužitelja u cijelosti.

39. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci ove presude.

U Pazinu, 23. veljače 2026.

Sudac:

Luka Zenić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana, a koji rok se računa od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ako je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu bez obzira na to što nije na isto pristupila, odnosno od dana primitka prijepisa presude, ako stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje.

Žalba se podnosi pisano u 3 (tri) istovjetna primjerka (osim ako se podnosi elektroničkom komunikacijom), putem ovog suda, a o žalbi odlučuje nadležni Županijski sud.

DNA:

1. Tužitelju po pun. – uz sudsku pristojbu na presudu

2. Tuženicima pod 3 i 4 po pun.