Zakon.hr

REPUBLIKA HRVATSKA

Županijski sud u Puli - Pola

Kranjčevićeva 8, 52100 Pula - Pola

Poslovni broj: Gž-1251/2025-2

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Puli - Pola, u vijeću sastavljenom od sudaca Alenke Paus kao predsjednika vijeća, Dolores Peruško kao suca izvjestitelja i člana vijeća te Ive Kancijanić kao člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja: 1. ŠŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] i 2. HŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], oboje zastupani po punomoćnici Ljiljana Sinanović, odvjetnici u Poreču, protiv tuženika KŠ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanog po punomoćniku Mateju Miletiću, odvjetniku u Rijeci, radi zaključenja ugovora, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Općinskog suda u Pazinu poslovni broj: P-884/2023-21 od 16. srpnja 2025., u sjednici vijeća održanoj 23. veljače 2026.,

p r e s u d i o j e

I. Odbija se kao neosnovana žalba tužitelja - i u cijelosti se potvrđuje presuda Općinskog suda u Pazinu poslovni broj: P-884/2023-21 od 16. srpnja 2025.

II. Odbija se kao neosnovan zahtjev tužitelja za naknadu troškova žalbenog dijela postupka.

III. Tuženiku se ne dosuđuje trošak sastava odgovora na žalbu.

Obrazloženje

1. Presudom suda prvog stupnja odbijen je tužbeni zahtjev tužitelja slijedećeg sadržaja:

„I Tuženik KŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], je kao prodavatelj dužan sklopiti s tužiteljicom ŠŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] / Via Ferdo Bidovec 13B, kao kupcem, sljedeći

UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINA

Članak 1.

Tuženik KŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], kao prodavatelj prodaje, a tužiteljica ŠŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] / Via Ferdo Bidovec 13B, kao kupac kupuje 142/1000 dijela nekretnine na k. č. br. [katastarska čestica] u k. o. [katastarska općina], označen prema projektnoj dokumentaciji kao 7. suvlasnički dio nekretnine na k. č. br. [katastarska čestica] u k. o. [katastarska općina] od 142/1000 dijela, koji suvlasnički dio će u etažnom elaboratu biti obojan „svijetlo ljubičastom“ bojom te s kojim suvlasničkim dijelom je povezano pravo vlasništva posebnog dijela nekretnine, u naravi stan br. 7, treći kat na sjevernom dijelu višestambene zgrade, koji se sastoji od hodnika, dnevnog boravka, kuhinje s blagovaonicom, dvije sobe, kupaonice i wc-a, korisne površine 55 m2 i pripadaka: loggia površine 10,75 m2 i ostava u podrumu zgrade površine 5,40 m2, sveukupne korisne površine 71,15 m2, a kojem stanu kao sporedni dio pripada jedno parkirno mjesto površine cca 12,5 m2, u planu posebnih dijelova zgrade označen brojem 7 i obojano „svijetlo ljubičastom“ bojom.

Članak 2.

Cijena nekretnina iz članka 1. iznosi 100.000,00 € (stotisućaeura). Kupac je prodavatelju isplatio dio cijene u iznosu od 10.000,00 € (desettisućaeura), a preostali dio cijene kupac se obvezuje isplatiti prodavatelju u roku od 15 dana od dana sklapanja ugovora.

O isplati cijene prodavatelj se obvezuje u roku 15 dana od dana plaćanja cijene na račun prodavatelja izdati kupcu ovjerenu potvrdu za potrebe uknjižbe prava vlasništva.

Članak 3.

Kupac je ovlašten odmah u zemljišnoj knjizi ishoditi predbilježbu prava vlasništva na svoje ime.

Prodavatelj ovlašćuje kupca, da temeljem ovog ugovora i potvrde o plaćenoj cijeni (čl. 2. st. 2.), a bez ikakve njegove daljnje dozvole ili odobrenja, slobodno ishodi kod Zemljišnoknjižnog odjela Buje-Buie, Općinskog suda u Pazinu, uknjižbu prava vlasništva na kupljenim nekretninama na svoje ime u cijelosti.

Članak 4.

Prodavatelj jamči kupcu, da su prodane nekretnine njegovo vlasništvo, da na njima ne postoji pravo trećeg koje bi isključivalo, umanjivalo ili ograničavalo kupčeva prava, a posebno da te nekretnine nisu opterećene nikakvim uknjiženim ili neuknjiženim teretima.

Članak 5.

Kupac stupa u posjed kupljenih nekretnina odmah po isplati kupoprodajne cijene.

Članak 6.

Stranke se odriču prava pobijanja ovog ugovora radi prikrate ili drugog sličnog razloga, potvrđujući time da je cijena nekretnina određena slobodno, bez prinude ili zablude, s uvažavanjem svih uvjeta na tržištu.

II Tuženik KŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], je kao prodavatelj dužan sklopiti s tužiteljem HŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] / [adresa] della Fratellanza 8, kao kupcem, sljedeći

UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINA

Članak 1.

Tuženik KŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], kao prodavatelj prodaje, a tužitelj HŠ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] / [adresa] della Fratellanza 8, kao kupac kupuje 145/1000 dijela nekretnine na k. č. br. [katastarska čestica] u k. o. [katastarska općina], označen prema projektnoj dokumentaciji kao 2. suvlasnički dio nekretnine na k. č. br. [katastarska čestica] u k. o. [katastarska općina] od 145/1000 dijela, koji suvlasnički dio će u etažnom elaboratu biti obojan „svijetlo plavom“ bojom te s kojim suvlasničkim dijelom je povezano pravo vlasništva posebnog dijela nekretnine, u naravi stan br. 2, na južnom dijelu prizemlja višestambene zgrade, koji se sastoji od hodnika, dnevnog boravka, kuhinje s blagovaonicom, dvije sobe, kupaonice i wc-a, korisne površine 55 m2 i pripadaka: loggia površine 10,75 m2 i ostava u podrumu zgrade površine 5,40 m2, sveukupne korisne površine 71,15 m2, a kojem stanu kao sporedni dio pripada i dio okućnice zgrade približne površine od 130-145 m2, jedno parkirno mjesto površine cca 12,5 m2, oboje u planu podjele okućnice označeni brojem 2 i obojano „svijetlo plavom“ bojom.

Članak 2.

Cijena nekretnina iz članka 1. iznosi 105.000,00 € (stopettisućaeura). Kupac je prodavatelju isplatio dio cijene u iznosu od 20.000,00 € (dvadesettisućaeura), a preostali dio cijene kupac se obvezuje isplatiti prodavatelju u roku od 15 dana od dana sklapanja ugovora.

O isplati cijene prodavatelj se obvezuje u roku 15 dana od dana plaćanja cijene na račun prodavatelja izdati kupcu ovjerenu potvrdu za potrebe uknjižbe prava vlasništva.

Članak 3.

Kupac je ovlašten odmah u zemljišnoj knjizi ishoditi predbilježbu prava vlasništva na svoje ime.

Članak 4.

Članak 5.

Kupac stupa u posjed kupljenih nekretnina odmah po isplati kupoprodajne cijene.

Članak 6.

III Ukoliko tuženik odbije dobrovoljno sklopiti ugovor iz točke I i II ove presude, takav ugovor će zamijeniti ova presuda po svojoj pravomoćnosti.“

1.1. Odbijen je i zahtjev tužitelja za naknadu troškova postupka (st. II.) te im je naloženo da tuženiku nadoknade troškove postupka isplatom iznosa od 9.412,50 eura u roku od 15 dana (st. III.) dok je zahtjev tuženika za naknadu troškova postupka u preostalom dijelu za iznos od 3.750,00 eura odbijen (st. IV.).

2. Protiv te odluke pravovremenu i dopuštenu žalbu putem svoje punomoćnice podnose tužitelji iz svih žalbenih razloga. Prvenstveno ističu da je u postupku počinjena bitna povreda odredaba postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. u vezi s čl. 8. Zakona o parničnom (dalje: ZPP). Prvostupanjski sud je naveo da nije proveo sve dokaze predložene po tužiteljima međutim nije naveo razloge zbog kojih je zaključio kako bi mu ti dokazi bili irelevantni za ovaj spor. Nadalje sud prvog stupnja samovoljno interpretira odredbu čl. 4. Predugovora koji su tužitelji sklopili svaki za sebe kao kupci sa tuženikom kao prodavateljem, a koja odredba je vrlo nerazumljivo sročena. Nadalje sud samo reda radi navodi dalje dopise kao običnu prepisku bez ikakvih pravnih učinaka. Sud prvog stupnja se u pobijanoj presudi poziva jedino na odredbu čl. 307. Zakona o obveznim odnosima (dalje: ZOO), a pod koju odredbu se ne može podvesti konkretni spor. Prvenstveno je sud trebao primijeniti odredbe čl. 303. i čl. 306. ZOO-a.

2.1. Sud prvog stupnja nije uzeo u obzir da se tuženik ni u jednom svom dopisu nije pozvao na odredbu čl. 4. Predugovora, odnosno na pravo na odustanak od glavnog ugovora kao što nije ni postupio sukladno odredbama ZOO-a kojima bi primljen iznos novca od tužitelja tretirao kao kaparu – odustatninu. Isto tako da iz ničega ne proizlazi da je tuženik koristio svoje pravo na odustanak od ugovora nego je izjavio da želi raskinuti ugovor zbog činjenice da tužitelji nisu pristali na neosnovano jednostrano povećanje kupoprodajne cijene. Pri tome sud nije uzeo u obzir da tužitelj HŠ je pored kapare platio i dio kupoprodajne cijene u iznosu od 9.500,00 eura što je u svom iskazu potvrdio i tuženik, a to je i navedeno u samom Predugovoru. Volja stranaka nije bila ona navedena u čl. 4. Predugovora koji je jezičini vrlo loše i nerazumljivo napisana jer i sam sastavljač tog Predugovora svjedok LŠ navodi da je on tu odredbu unio i da stranke o tome nisu postigle sporazum. Kako se odustatnina daje istodobno s izjavom o odustajanju (što tuženik nije učinio) pa kako se od ugovora ne može odustati nakon proteka roka za njegovo ispunjenje, a uvažavajuće okolnosti da su obje ugovorne strane već počele ispunjavati svoju obvezu - tužitelji isplatom dijela cijene, ulaskom u posjed stana i ulaganjima u stanove, a tuženik primanjem dijela kupoprodajne cijene - nisu ostvarene zakonske pretpostavke za primjenu i onako niti jednoj stranci razumljive odredbe čl. 4. Predugovora.

2.2. Žalbeni je prijedlog tužitelja da se ukine pobijana presuda i predmet vrati sudu prvog stupnja na ponovni postupak.

3. Sa tom je žalbom postupljeno u smislu odredbe čl. 359. ZPP-a ("Narodne novine" broj 53/1991., 91/1992., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 84/2008., 57/2011., 25/2013., 70/2019., 80/2022., 114/2022., 155/2023. i 146/2025.).

4. U svom odgovoru na žalbu tužitelja tuženik navodi: da je sa tužiteljima sklopio Predugovor o kupoprodaji nekretnine u kojem je ugovorena kapara kao odustatnina i mogućnost odustanka bilo koje ugovorne stranke od Predugovora i sklapanja glavnog ugovora, da je tuženik jasno i nedvojbeno iskoristio svoje pravo na odustanak i odustao od pravnog posla, da je izjavio da će izvršiti svoju novčanu obvezu na plaćanju odustatnine – povratkom dvostruke kapare što je i učinio, da neovisno o navedenom njegova obveza na sklapanje ugovora ne bi bila dospjela s obzirom da iz Predugovora proizlazi da bi rok za sklapanje glavnog ugovora bio nakon što prodavatelj upiše etažno vlasništvo nekretnine, da se izrada i potvrda etažnog elaborata vrši nakon završetka cjelokupne zgrade i ishođenja uporabne dozvole, da predmetni stanovi ni dan danas nisu dovršeni, da za zgradu nije izdana uporabna dozvola, da nisu ni etažirani i upisani u zemljišnu knjigu, da bi neovisno o navedenom Predugovor bio raskinut sukladno odredbi čl. 362. st. 3. ZOO-a budući da su tužitelji pozvali tuženika na sklapanje ugovora kojemu isti nikada nije pristupio.

5. Žalba tužitelja nije osnovana.

6. Ispitujući pobijanu presudu i postupak koji joj je prethodio, nije utvrđeno da su počinjene bitne povrede odredaba parničnog postupka na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti prema odredbi čl. 365. st. 2. ZPP-a.

7. Suprotno žalbenim navodima, pobijana presuda nema nedostataka zbog kojih se ne može ispitati. Sud prvog stupnja je u obrazloženju presude dao jasne i dostatne razloge o svim odlučnim činjenicama a isti razlozi nisu u proturječnosti s izrekom presude pa nije ostvarena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP-a na koju upiru žalbenim navodima žalitelji.

8. Nisu osnovani ni žalbeni razlozi pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja te pogrešne primjene materijalnog prava.

9. Predmet spora u ovoj pravnoj stvari je zahtjev tužitelja da tuženik sa njima sklopi Ugovor o kupoprodaji nekretnine sadržaja navedenog u izreci odluke i to tako da isti Ugovori o kupoprodaji nekretnine sadržajno odgovaraju Predugovorima o kupoprodaji nekretnine koje su stranke sklopile 15. rujna, odnosno 16. rujna 2021.

10. U provedenom su postupku utvrđene slijedeće bitne činjenice:

-da su između prvotužiteljice i drugotužitelja kao kupaca i tuženika kao prodavatelja sklopljeni Predugovori o kupoprodaji nekretnine i to 15., odnosno 16. rujna 2021.;

-da je prema navedenom Predugovoru prvotužiteljica izjavila da će zaključiti Ugovor o prodaji nekretnine i to nakon etažiranja, da će na etažnom elaboratu predmetni dio nekretnine biti obojan svjetlo ljubičastom bojom, u naravi da se radi o stanu br. 7. na trećem katu na sjevernom dijelu višestambene zgrade u sveukupnoj površini od 71,15 m2;

-da je drugotužitelj sa tuženikom sklopio Predugovor u kojem je izjavio da će zaključiti Ugovor o kupoprodaji nekretnine nakon etažiranja, da će na etažnome elaboratu predmetni dio nekretnine biti obojan svjetlo plavom bojom, u naravi stan br. 2. na južnom dijelu prizemlja zgrade sveukupne površine od 74,50 m2;

-da je kupoprodajna cijena za stan prvotužiteljice iznosila prema čl. 2. Predugovora 100.000,00 eura dok je za stan drugotužitelja iznosila 105.000,00 eura, da je u oba Predugovora navedeno da su stranke sporazumno utvrdile cijenu te da u tom smislu ne mogu imati daljnjih primjedbi niti mijenjati ugovornu kupoprodajnu cijenu, a u slučaju izmjena, želja ili sugestije kupca o ugradbi materijala do završetka predmetnog stana da će stranke dogovorno ugovoriti posebnim ugovorom;

-da je čl. 3. Predugovora ugovoreno da će prvotužiteljica uplatiti kaparu u iznosu od 10.000,00 eura dok će drugotužitelj uplatiti iznos od 20.000,00 eura od čega se iznos od 10.500,00 eura smatra iznosom ugovorene kupoprodajne cijene a istim člankom je određeno i to da će prodavatelj nakon što upiše etažno vlasništvo nekretnina kao svoje samovlasništvo i to dokaže kupcu izvatkom iz zemljišnih knjiga isti kupoprodajnu cijenu isplatiti u roku od 60 dana. Predviđeno vrijeme završetka zgrade bio je ožujak 2022.;

-da je u čl. 4. Predugovora (oba identičnog sadržaja) ugovorena kapara kao odustatnina i to tako da je navedeno da ukoliko kupac odustane od sklapanja ugovora kapara se smatra odustatninom i izjavom da kupac odustaje od kupoprodaje pa da prodavatelj zadržava kaparu dok ukoliko prodavatelj odustane od sklapanja ugovora primljena kapara se smatra odustatninom i izjavom da prodavatelj odustaje od kupoprodaje te je dužan kupcu vratiti, odnosno isplatiti dvostruki iznos kapare koja je plaćena prema čl. 3. oba Predugovora;

-da je dopisima od 25. travnja 2023. tuženik raskinuo predmetne predugovore o kupoprodaji nekretnine, odnosno obavijestio je tužitelje da "predmetni Predugovor se raskida zbog promjenjivih okolnosti" kao i da je "u posljednjih više od šest mjeseci predlagao sklapanje Aneksa predmetnom Predugovoru radi uređenja međusobnih odnosa a sklapanje kojega je decidirano odbijen";

-da je tuženik položio kod javnog bilježnika (nakon što mu tužitelji nisu dostavili brojeve računa za isplatu) iznos od 20.000,00 eura, odnosno 30.500,00 eura koji predstavlja dvostruki iznos dane kapare i predujma (Zapisnici o preuzimanju novca radi čuvanja i predaje javnog bilježnika Veronike Fućak Zvonarić od 26. studenog 2024., stranica 115 do 120 spisa);

-da su dopisom od 18. svibnja 2023. tužitelji izvijestili tuženika da ne prihvaćaju njegovu izjavu o odustanku, odnosno raskidu predmetnih Predugovora pa da će ukoliko ne dođe do sklapanja glavnog ugovora podnijeti tužbu koja je i u ovoj pravnoj stvari podnesena 10. kolovoza 2023.

11. Na temelju tako utvrđenog činjeničnog stanja prvostupanjski sud zaključuje da tužitelji nemaju pravo zahtijevati sklapanje (glavnog) ugovora iz razloga "što su ugovorili pravo na odustanak, a tuženik im je vratio dvostruku kaparu čime je iskoristio svoje ugovorno pravo na raskid zapravo odustanak". Isto tako da valja primijeniti odredbu čl. 307. ZOO-a („Narodne novine“ broj: 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022. i 155/2023.) kojom je propisana kapara kao odustatnina, da je ugovorna odredba o kapari kao odustatnini jasna te da proizlazi iz navedenih Predugovora pa da nema potrebe da se ugovor tumači prema volji stranaka jer da iz sadržaja samog Predugovora, ponašanja stranaka prije i nakon sklapanja istog te iskaza svjedoka ne proizlazi da je namjera uplate kapare bilo samo osiguranje već da je ista služila kao pravo odustanka. Prodavatelj je u slučaju odustanka od zaključenja ugovora bio u obvezi vratiti dvostruku kaparu i predujam što da je i učinio.

12. Odluka suda prvog stupnja pravilna je i zakonita te nije dovedena u sumnju žalbenim navodima žalitelja. Odredbom čl. 4. navedenih Predugovora jasno je ugovoreno da se kapara daje kao odustatnina. Isto tako navedeni su Predugovori potpisani od strane prvo i drugo tužitelja i prema iskazu svjedoka LŠ (koji ih je sačinio) proizlazi da su tužitelji navedene Predugovore prije potpisivanja pročitali. Stoga po ocjeni ovog suda nema mjesta sumnji da kapara nije ugovorena kao odustatnina, odnosno da to strankama Predugovora nije bilo poznato.

13. Odredbom čl. 303. ZOO-a propisano je da ako je u trenutku sklapanja ugovora jedna strana dala drugoj stanovit iznos novca ili stanovitu količinu drugih zamjenjivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen (kapara), ugovor se smatra sklopljenim kada je kapara dana, ako nije što drugo ugovoreno (st. 1.). Ako što drugo nije ugovoreno, strana koja je dala kaparu ne može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, niti to može učiniti druga strana vraćanjem dvostruke kapare (st. 3.).

13.1. Kako se radi o odredbi koja je dispozitivne prirode postoji mogućnost i drugačijeg ugovaranja, a upravo je to i ugovoreno u ovoj pravnoj stvari, odnosno ugovorena je kapara kao odustatnina.

14. Kaparu kao odustatninu propisuje odredba čl. 307. ZOO-a prema kojoj kada je uz kaparu ugovoreno pravo da se odustane od ugovora, onda se kapara smatra odustatninom i svaka strana može odustati od ugovora (st. 1.). U tom slučaju, ako odustane strana koja je dala kaparu, gubi je, ako odustane strana koja je kaparu primila, vraća je u dvostrukom iznosu (st. 2.).

14.1. Kod kapare kao odustatnine osnovno je to što svaki od ugovaratelja, dakle i davatelj i primatelj kapare, može odustati od ugovora bez obzira da li je kriv za neispunjenje ugovora. Upravo zbog navedenog, činjenice koje navode žalitelji u svojoj žalbi da je "tuženik nepošteno i nesavjesna ugovorna strana" te da je tužiteljima „uvjetovao sklapanje glavnoj ugovora bezrazložnim podizanjem cijene“ ne mogu iste dovesti u povoljniju pravnu poziciju.

15. Kako je kapara ugovorena kao odustatnina onda je sud prvog stupnja pravilno primijenio odredbu čl. 307. ZOO-a, a ne čl. 303., odnosno čl. 306. ZOO-a kako to pogrešno navode žalitelji u svojoj žalbi. Odredbom čl. 303. ZOO-a propisana je redovita kapara dok je čl. 306. ZOO-a propisana obična odustatnina, a ovdje je, kao što je već navedeno, ugovorena kapara kao odustatnina.

16. Slijedom svega navedenog, žalba tužitelja se ukazuje neosnovanom pa ju je valjalo odbiti i time potvrditi presudu suda prvog stupnja i temeljem odredbe čl. 368. st. 1. ZPP-a odlučiti kao u izreci ove presude.

16.1. Kako je odbijena žalba tužitelja valjalo je odbiti i njihov zahtjev za naknadu troškova žalbenog dijela postupka dok je zahtjev tuženika za naknadu troška odgovora na žalbu odbijen kao procesno nepotreban (čl. 154. st. 1. ZPP-a i čl. 155. st. 1. ZPP-a u vezi s čl. 166. st. 1. ZPP-a).

U Puli – Pola 23. veljače 2026.

Predsjednik vijeća

Alenka Paus

Za pristup ovom sadržaju morate biti prijavljeni i imati aktivnu pretplatu.

Prijavite se Besplatno se registrirajte