Ovr-13/2026

REPUBLIKA HRVATSKA

TRGOVAČKI SUD U ZAGREBU

Zagreb, Trg Johna

Fitzgeralda Kennedyja 11

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E N J E

Trgovački sud u Zagrebu, po sucu mr. sc. Ivani Koštarić Fegeš, u pravnoj stvari predlagatelja osiguranja VODOSKOK d.d. za trgovinu i usluge, Čulinečka cesta 221C, Zagreb, OIB: 34134218058, kojeg zastupa punomoćnik Edi Suljić, odvjetnik u Odvjetničkom društvu WAHL & PARTNERI d.o.o. u Zagrebu, protiv protivnika osiguranja STUDIO SUPRA d.o.o., Čulinečka cesta 221C, Zagreb, OIB: 62324751088 , radi osiguranja nenovčane tražbine određivanjem privremenih mjera, 20. veljače 2026.

r i j e š i o  j e

I. Odbija se kao neosnovan prijedlog od 6. veljače 2026. radi osiguranja privremenim mjerama koji glasi:

"I. Radi osiguranja nenovčane tražbine predlagatelja osiguranja VODOSKOK d.d. za trgovinu i usluge, Čulinečka cesta 221C, Zagreb, OIB: 34134218058, na nesmetan posjed i korištenje Predmeta zakupa sukladno Ugovoru o zakupu poslovnog prostora potvrđenog dana 29. kolovoza 2025. po javnom bilježniku Mariji Glibota iz Zagreba, posl. br. OV-9936/2025, određuje se sljedeća privremena mjera kojom se zabranjuje javnom bilježniku Mariji Glibota iz Zagreba da izda potvrdu ovršnosti na navedenom ugovoru o zakupu na zahtjev protivnika osiguranja STUDIO SUPRA d.o.o., Čulinečka cesta 221C, Zagreb, OIB: 62324751088 zbog prestanka navedenog ugovora o zakupu.

II. Radi osiguranja nenovčane tražbine predlagatelja osiguranja VODOSKOK d.d. za trgovinu i usluge, Čulinečka cesta 221C, Zagreb, OIB: 34134218058, na nesmetan posjed i korištenje Predmeta zakupa sukladno Ugovoru o zakupu poslovnog prostora potvrđenog dana 29. kolovoza 2025. po javnom bilježniku Mariji Glibota iz Zagreba, posl. br. OV-9936/2025, određuje se sljedeća privremena mjera kojom se protivniku osiguranja STUDIO SUPRA d.o.o., Čulinečka cesta 221C, Zagreb, OIB: 62324751088, zabranjuje da preuzme posjed Predmet zakupa i isprazni ga od stvari, uređaja i opreme predlagatelja osiguranja, a koji Predmet zakupa čine poslovni prostor u prizemlju i na katu ulične poslovne zgrade u [adresa], površine 649,55 m²; poslovni prostor u prizemlju ulične poslovne zgrade u [adresa], zajedno s nenatkrivenom terasom, ukupne površine 329,39 m; poslovni prostor u prizemlju dvorišne poslovne zgrade u [adresa] površine 252,95 m²; poslovni prostor u prizemlju dvorišne poslovne zgrade u [adresa] površine 415,03 m²; livada na Čulinečkoj cesti od 5.422 m² koja se u stvarnosti koristi kao parkiralište, a na kojem se između ostalog nalazi i šator Zakupnika za skladištenje, a koji svi predstavljaju dio nekretnine koju čine zemljišnoknjižne čestice 1174/1 i 1174/5, obje k. o. [katastarska općina], zemljišnoknjižni odjel Zagreb, Općinskog građanskog suda u Zagrebu.

III. Radi osiguranja nenovčane tražbine predlagatelja osiguranja VODOSKOK d.d. za trgovinu i usluge, Čulinečka cesta 221C, Zagreb, OIB: 34134218058, na nesmetan posjed i korištenje Predmeta zakupa sukladno Ugovoru o zakupu poslovnog prostora potvrđenog dana 29. kolovoza 2025. po javnom bilježniku Mariji Glibota iz Zagreba, posl. br. OV-9936/2025, određuje se sljedeća privremena mjera kojom se ovlašćuje predlagatelj osiguranja da, sve dok se parnica pravomoćno ne završi, zadrži posjed Predmeta zakupa, a koji čine poslovni prostor u prizemlju i na katu ulične poslovne zgrade u [adresa], površine 649,55 m²; poslovni prostor u prizemlju ulične poslovne zgrade u [adresa], zajedno s nenatkrivenom terasom, ukupne površine 329,39 m; poslovni prostor u prizemlju dvorišne poslovne zgrade u [adresa] površine 252,95 m²; poslovni prostor u prizemlju dvorišne poslovne zgrade u [adresa] površine 415,03 m²; livada na Čulinečkoj cesti od 5.422 m² koja se u stvarnosti koristi kao parkiralište, a na kojem se između ostalog nalazi i šator Zakupnika za skladištenje, a koji svi predstavljaju dio nekretnine koju čine zemljišnoknjižne čestice 1174/1 i 1174/5, obje k. o. [katastarska općina], zemljišnoknjižni odjel Zagreb, Općinskog građanskog suda u Zagrebu.

IV. Nalog iz točke I. ovog rješenja smatra se provedenim dostavom istog na adresu sjedišta javnog bilježnika Marije Glibota u Zagrebu, Strojarska cesta 20.

V. Nalog iz točke II. i III. ovog rješenja smatra se provedenim dostavom istog na adresu sjedišta protivnika osiguranja u Zagrebu, Čulinečka cesta 221C.

VI. Ove privremene mjere ostaju na snazi do pravomoćnog okončanja ovog postupka.

VII. Žalba ne zadržava provedbu ove mjere."

II. Odbija se zahtjev predlagatelja osiguranja za naknadu troškova postupka osiguranja u iznosu od 13.292,50 EUR s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama, kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Predlagatelj osiguranja (dalje: predlagatelj) je, 6. veljače 2026., podnio tužbu s prijedlogom za osiguranje nenovčane tražbine predlagatelja na nesmetan posjed i korištenje predmeta zakupa sukladno Ugovoru o zakupu poslovnog prostora potvrđenog 29. kolovoza 2025. po javnom bilježniku Mariji Glibota iz Zagreba, poslovni broj OV-9936/2025, određivanjem privremene mjere kojom se zabranjuje javnom bilježniku Mariji Glibota iz Zagreba da izda potvrdu ovršnosti na navedenom ugovoru o zakupu na zahtjev protivnika osiguranja (dalje: protivnik) zbog prestanka navedenog ugovora o zakupu; privremene mjere kojom se protivniku zabranjuje da preuzme posjed predmet zakupa i isprazni ga od stvari, uređaja i opreme predlagatelja koji predmet zakupa čine poslovni prostor u prizemlju i na katu ulične poslovne zgrade u [adresa], površine 649,55 m²; poslovni prostor u prizemlju ulične poslovne zgrade u [adresa], zajedno s nenatkrivenom terasom, ukupne površine 329,39 m; poslovni prostor u prizemlju dvorišne poslovne zgrade u [adresa] površine 252,95 m²; poslovni prostor u prizemlju dvorišne poslovne zgrade u [adresa] površine 415,03 m²; livada na [adresa] od 5.422 m² koja se u stvarnosti koristi kao parkiralište, a na kojem se između ostalog nalazi i šator Zakupnika za skladištenje, a koji svi predstavljaju dio nekretnine koju čine zemljišnoknjižne čestice 1174/1 i 1174/5, obje k. o. [katastarska općina], zemljišnoknjižni odjel Zagreb, Općinskog građanskog suda u Zagrebu i privremene mjere kojom se ovlašćuje predlagatelj da, sve dok se parnica pravomoćno ne završi, zadrži posjed predmeta zakupa, koji čine poslovni prostor u prizemlju i na katu ulične poslovne zgrade u [adresa], površine 649,55 m²; poslovni prostor u prizemlju ulične poslovne zgrade u [adresa], zajedno s nenatkrivenom terasom, ukupne površine 329,39 m; poslovni prostor u prizemlju dvorišne poslovne zgrade u [adresa] površine 252,95 m²; poslovni prostor u prizemlju dvorišne poslovne zgrade u [adresa] površine 415,03 m²; livada na [adresa] od 5.422 m² koja se u stvarnosti koristi kao parkiralište, a na kojem se između ostalog nalazi i šator Zakupnika za skladištenje, a koji svi predstavljaju dio nekretnine koju čine zemljišnoknjižne čestice 1174/1 i 1174/5, obje k. o. [katastarska općina], zemljišnoknjižni odjel Zagreb, Općinskog građanskog suda u Zagrebu, s tim da se nalog iz točke I. smatra provedenim dostavom rješenja na adresu sjedišta javnog bilježnika Marije Glibota u Zagrebu, Strojarska cesta 20, dok se nalozi iz točaka II. i III. smatraju provedenim dostavom rješenja na adresu sjedišta protivnika u Zagrebu, Čulinečka cesta 221C (dalje: prijedlog).

Postupak po tužbi se pred ovim sudom vodi pod poslovnim brojem P-211/2026.

2. U prijedlogu se u bitnome navodi kako je sukladno odredbi članka 346. stavka 1. Ovršnog zakona ("Narodne novine" broj 112/12, 25/13, 93/14, 55/16, 73/17, 131/20, 114/22 i 6/24; dalje: OZ) učinio vjerojatnim postojanje nenovčane tražbine na nesmetan posjed i korištenje predmeta zakupa u skladu s Ugovorom o zakupu jer Ugovor o zakupu nije prestao nego je na snazi što je obrazloženo u tužbi. U pogledu vjerojatnosti da bi bez takve mjere protivnik spriječio ili znatno otežao ostvarenje tražbine, osobito time što bi promijenio postojeće stanje stvari, ističe da sukladno članku 11.5. Ugovora o zakupu (druga i treća rečenica), zakupodavac (protivnik) može u slučaju prestanka Ugovora o zakupu preuzeti Predmet zakupa i u tu svrhu otvoriti Predmet zakupa i isprazniti ga od stvari, uređaja i opreme Zakupnika (predlagatelja) sve na trošak Zakupnika, a navedeno se može obaviti bez zapisnika i bez prisutnosti Zakupnika te bez sudske odluke, ali uz obveznu prisutnost javnog bilježnika. Dapače, treba istaknuti da se protivnik upravo na taj članak Ugovora o zakupu i pozvao u svojoj obavijesti o raskidu ugovora. Dakle, očito je da bi takvim postupanjem protivnika koje je Ugovorom o zakupu predviđeno i opravdano jedino u slučaju prestanka ugovora o zakupu (što ovdje nije slučaj), promijenilo postojeće stanje stvari i potpuno spriječilo ostvarenje tražbine predlagatelja na nesmetan posjed i korištenje Predmeta zakupa, odnosno sva njegova prava kao zakupnika predmeta zakupa. Dodatno ističe da je ostvaren i uvjet iz članka 346. stavka 1. točke 2. OZ-a, odnosno da je privremena mjera potrebna da bi se spriječilo nasilje ili nastanak nenadoknadive štete koja prijeti. Naime, predlagatelj je dioničko društvo osnovano 2003. godine te čini grupaciju s još jednim hrvatskim društvom (društvom HEPLAST-PIPE d.o.o., tvornice PP i PEHD cijevi u Prelogu) te jednim društvom u Sjevernoj Makedoniji, koja grupacija ima konsolidirane prihode od oko 50 milijuna eura i zapošljava 194 djelatnika, pri čemu jedini poslovni prostor u kojem djeluje predlagatelj jest upravo Poslovna zgrada u kojoj je predmet zakupa te se upravo na tom mjestu nalazi sva oprema i uređaji potrebni za njegov rad. Stoga bi preuzimanje predmeta zakupa od strane protivnika te njegovo pražnjenje od stvari, uređaja i opreme dovelo do nenadoknadive štete po predlagatelja, a time i radnika predlagatelja. S obzirom na to da se velika većina poslovnih aktivnosti predlagatelja odvija upravo u predmetu zakupa, eventualno oduzimanje posjeda tog prostora bi ne samo dovelo u pitanje njegovo buduće poslovanje, već time i egzistenciju gotovo 200 radnika koje zapošljava. Pritom treba istaknuti da predlagatelj izvršava sve svoje obveze kako prema protivniku tako i svojim drugim poslovnim partnerima i prema svojim radnicima. Stoga je još jasnija potreba za žurnim pružanjem pravne zaštite protiv protupravnih radnji protivnika koje izvjesno predstoje, imajući u vidu da bi oduzimanje posjeda predmeta zakupa (pozivajući se na navodni prestanak Ugovora o zakupu, iako to nije slučaj) imalo nesagledive posljedice za širok krug osoba koje bi se teško, ako ikako, mogle popraviti, a posebice kada je zakupnik ovlašten oduzeti posjed samostalno, bez sudske intervencije. Slijedom navedenog, predlagatelj je učinio vjerojatnim da je sukladno članku 346. stavku 1. točci 1. i točci 2. OZ -a potrebno donijeti privremenu mjeru jer je u podnesku dokazao da bi protivnik namjeravanim protupravnim preuzimanjem posjeda predmeta zakupa potpuno onemogućio ispunjenje nenovčane tražbine predlagatelja, a također i da bi tim preuzimanjem nastala nenadoknadiva šteta predlagatelju. Ako bi sud smatrao da predlagatelj nije učinio vjerojatnim postojanje tražbine i opasnost (što predlagatelj smatra da je), predlagatelj alternativno sukladno članku 349. stavku 1. OZ-a predlaže da sud odredi jamčevinu kao uvjet za određivanje privremene mjere, odnosno da sud prije određivanja privremene mjere odredi predlagatelju da dade osiguranje za štetu koja bi protivniku mogla nastati određivanjem i provedbom privremene mjere, te da za to odredi primjereni rok. Ovime se ne prejudicira prethodno rečeno o postojanju tražbine i opasnosti zbog kojih je privremene mjere potrebno odrediti. Šteta koju bi protivnik mogao pretrpjeti provedbom privremene mjere ogleda se jedino u visini njegovog navodnog potraživanja od 8.546,95 EUR (koji bi iznos u međuvremenu trebao biti i niži s obzirom na pretplatu iz prosinca, kako je obrazloženo u tužbi). S druge strane, visina štete koja predstoji za predlagatelja u slučaju da dođe do preuzimanja posjeda predmeta zakupa, zajedno sa svom opremom i uređajima potrebnim za rad koji se nalaze u predmetu zakupa (a na kojima pravo vlasništva ima predlagatelj), višestruko bi premašivala iznos navodnog potraživanja, s obzirom na to da bi predlagatelj bio potpuno paraliziran u radu, te bi po naravi stvari obustavio sve poslovne procese.

U tužbi, čiji sastavni dio je prijedlog, predlagatelj kao tužitelj navodi da su tužitelj kao zakupoprimac i tuženik kao zakupodavac sklopili Ugovor o zakupu poslovnog prostora, potvrđen 29. kolovoza 2025. po javnom bilježniku Mariji Glibota iz Zagreba, poslovni broj OV-9936/2025, koji je stupio na snagu 2. rujna 2025. izdavanjem istoimenog ugovora iz javnobilježničkog pologa, da su predmet zakupa sukladno Ugovoru o zakupu prostori koji čine dio nekretnine koju čine sljedeće zemljišnoknjižne čestice: 1174/1 i 1174/5, obje k. o. [katastarska općina], zemljišnoknjižni odjel Zagreb Općinskog građanskog suda u Zagrebu ("Poslovna zgrada"), i to konkretno sljedeći prostori poslovne zgrade:

(i) poslovni prostor u prizemlju i na katu ulične poslovne zgrade u [adresa], površine 649,55 m² (šesto-četrdeset-devet-cijela-pedeset-pet-kvadrata)

Tužitelj, kao zakupoprimac ("Tužitelj" ili "Zakupnik"),

(ii) poslovni prostor u prizemlju ulične poslovne zgrade u [adresa], zajedno s nenatkrivenom terasom, ukupne površine 329,39 m² (tristo-dvadeset-devet- cijela-trideset-devet-kvadrata);

(iii) poslovni prostor u prizemlju dvorišne poslovne zgrade u [adresa] površine 252,95 m² (dvjesto-pedeset-dva-cijela-devedeset-pet-kvadrata); (iv) poslovni prostor u prizemlju dvorišne poslovne zgrade u [adresa]

221c površine 415,03 m² (četiristo-petnaest-cijela-nula-tri-kvadrata); te

(v) livada na [adresa] od 5.422 m² (pet-tisuća-četiristo-dvadeset-dva- kvadrata) koja se u stvarnosti koristi kao parkiralište, a na kojem se između ostalog nalazi i šator Zakupnika za skladištenje.

Poziva se na članke 10.2. i 10.3. Ugovora o zakupu koje citira. S tim u svezi u bitnome navodi kako je tuženik kao zakupodavac 3. veljače 2026. tužitelju kao zakupniku dostavio obavijest o jednostranom raskidu Ugovora o zakupu te poziv za primopredaju Predmeta zakupa, u kojem navodi: (i) da je zakupodavac 15. siječnja 2026. zakupniku uputio opomenu zbog neplaćanja dospjelih obveza iz Ugovora o zakupu, (ii) da zakupnik unatoč navedenoj opomeni nije podmirio dugovanje u daljnjem roku od 15 dana te (iii) da na dan Obavijesti o jednostranom raskidu Ugovora o zakupu postoji dugovanje Zakupnika starije od 45 dana, zbog čega Zakupodavac jednostrano raskida Ugovor o zakupu s danom primitka Obavijesti. Navodi da se uvjeti za jednostrani raskid Ugovora o zakupu nisu ispunili stoga ni Obavijest ne proizvodi pravne učinke odnosno Ugovor o zakupu nije zakonito raskinut te je još na snazi. Tužitelj napominje da redovito, svaki mjesec i u ugovorenim rokovima (do 15. -og u mjesecu), plaća ugovorenu zakupninu u iznosu od 25.000 EUR + PDV te paušalno određeni iznos za Troškove zajedničke potrošnje u iznosu od 3.600 EUR + PDV koji iznos ne da pokriva sve troškove zakupa, već ih tužitelj i preplaćuje. U tužbi obrazlaže kratki činjenični historijat odnosa, referira se na relevantne odredbe Ugovora o zakupu te detaljno obrazlaže zašto se nisu ispunili uvjeti za jednostrani raskid Ugovora.

3. U podnesku od 16. veljače 2026. predlagatelj je naveo kako je protivnik 13. veljače 2026. u 14:10 sati zatražio izdavanje potvrde ovršnosti na predmetnom Ugovoru o zakupu.

4. Prijedlog nije osnovan.

5. Pravila o uvjetima i postupku osiguranja privremenim mjerama određuju da je mjeru dopušteno odrediti na sredstvima predviđenim odredbama OZ -a ili kojeg drugog zakona. Privremena mjera mora biti takvog sadržaja da se njome može postići svrha osiguranja. Vrste dopustivih privremenih mjera radi osiguranja nenovčanih tražbina po pravilima ovršnog prava uređene su pravilima iz članka 347. OZ-a. Tako je odredbom članka 347. stavka 1. OZ-a propisano da se radi osiguranja nenovčanih tražbina može odrediti svaka mjera kojom se postiže svrha takva osiguranja, a osobito, između ostalih, zabrana protivniku osiguranja da poduzima radnje koje mogu nanijeti štetu predlagatelju osiguranja te zabrana da se provedu promjene na stvarima na koje je upravljena tražbina (točka 6.) i ovlaštenje predlagatelju osiguranja da zadrži stvari protivnika osiguranja koje se kod njega nalaze i na koje se tražbina odnosi, sve dok se parnica pravomoćno ne završi (točka 8.).

6. Odredbama članka 346. stavka 1. OZ-a propisano je da se privremena mjera radi osiguranja nenovčane tražbine može odrediti ako predlagatelj osiguranja učini vjerojatnim postojanje svoje nenovčane tražbine, pod uvjetom da pored toga (kumulativno) učini vjerojatnim (alternativno): 1) opasnost da bi bez takve mjere protivnik osiguranja spriječio ili znatno otežao ostvarenje tražbine, osobito time što bi promijenio postojeće stanje stvari, ili 2) da je mjera potrebna da bi se spriječilo nasilje ili nastanak nenadoknadive štete koja prijeti.

Odredbom članka 346. stavka 2. OZ-a je propisano da se odredbe članka 344. stavaka 2. i 3. OZ-a primjenjuju i pri određivanju privremenih mjera radi osiguranja nenovčanih tražbina.

Prema odredbi članka 344. stavka 2. OZ-a, predlagatelj osiguranja ne mora dokazivati opasnost ako učini vjerojatnim da bi predloženom mjerom protivnik osiguranja pretrpio samo neznatnu štetu.

Prema odredbi članka 344. stavka 3. OZ-a, smatra se da opasnost postoji ako bi se tražbina imala ostvariti u inozemstvu.

7. U smislu odredbe članka 346. stavka 1. OZ-a opasnost osujećenja ostvarenja tražbine mora proizlaziti iz konkretnog tzv. ugrožavajućeg ponašanja (radnji) protivnika osiguranja (kako faktičnih ponašanja tako i pravnih raspoložbi), koja se manifestiraju na način da protivnik osiguranja, primjerice prikriva, odnosi, prenosi, uništava, oštećuje, prerađuje, neodržava svoju imovinu (ili njezine dijelove) ili da tu imovinu otuđuje ili opterećuje ili na koji drugi način njome raspolaže sve sa svrhom osujećenja tražbine predlagatelja. Dakle, predlagatelj je dužan učiniti vjerojatnim postojanje subjektivne opasnosti, odnosno navesti i dokazati konkretna ponašanja protivnika kojima rasprodaje, skriva ili na drugi način raspolaže svojom imovinom sa svrhom osujećenja naplate tražbine predlagatelja. U skladu s odredbom članka 344. stavka 3. u vezi s odredbom članka 346. stavka 2. OZ-a, smatra se da subjektivna opasnost postoji ako bi se tražbina imala ostvariti u inozemstvu. Dakle, u slučaju kada se tražbina treba ostvarivati u inozemstvu, propisana je zakonska presumpcija o postojanju subjektivne opasnosti. Iznimno, u skladu s odredbom članka 344. stavka 2. u vezi s odredbom članka 346. stavka 2. OZ-a predlagatelj osiguranja ne mora dokazivati navedenu subjektivnu opasnost ako učini vjerojatnim da bi predloženom mjerom protivnik osiguranja pretrpio samo neznatnu štetu.

8. Iz činjenične osnove tužbe i prijedloga te isprava dostavljenih uz prijedlog u bitnome proizlazi kako su predlagatelj kao zakupnik i protivnik kao zakupodavac sklopili Ugovor o zakupu poslovnog prostora, potvrđen 29. kolovoza 2025. od strane javnog bilježnika Marije Glibota iz Zagreba pod poslovnim brojem OV-9936/2025 (dalje: Ugovor o zakupu), koji je, u skladu s člankom 3.1. Ugovora o zakupu, stupio na snagu 2. rujna 2025. ispuštanjem iz javnobilježničkog pologa.

Člankom 2.1. Ugovora o zakupu ugovorne strane su suglasno utvrdile da protivnik kao zakupodavac daje, a predlagatelj kao zakupnik prima u zakup, sljedeće prostore koji čine dio poslovne zgrade:

2.1.2. poslovni prostor u prizemlju i na katu ulične poslovne zgrade u [adresa], površine 649,55 m² (šesto-četrdeset-devet-cijela-pedeset-pet-kvadrata);

2.1.2. poslovni prostor u prizemlju ulične poslovne zgrade u [adresa], zajedno s nenatkrivenom terasom, ukupne površine 329,39 m² (tristo-dvadeset- devet-cijela-trideset-devet-kvadrata);

2.1.3. poslovni prostor u prizemlju dvorišne poslovne zgrade u [adresa] površine 252,95 m² (dvjesto-pedeset-dva-cijela-devedeset-pet-kvadrata);

2.1.4. poslovni prostor u prizemlju dvorišne poslovne zgrade u [adresa] površine 415,03 m² (četiristo-petnaest-cijela-nula-tri-kvadrata) i

2.1.5. livada na [adresa] od 5.422 m² (pet-tisuća-četiristo-dvadeset-dva- kvadrata) koja se u stvarnosti koristi kao parkiralište, a na kojem se između ostalog nalazi i šator predlagatelja kao zakupnika za skladištenje (dalje: predmet zakupa).

Člankom 3.2. Ugovora o zakupu ugovorne strane su suglasno utvrdile da je Ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme, s time da se u početnom razdoblju od dvije godine računajući od dana stupanja na snagu ne može otkazati te da se eventualno dani otkaz u dotičnom početnom razdoblju smatra danim i stvara učinak na prvi dan nakon isteka početnog razdoblja.

9. Člankom 12.2. Ugovora o zakupu ugovorne strane su suglasno utvrdile da je protivnik kao zakupodavac ovlašten u slučaju prestanka Ugovora iz bilo kojeg razloga, samostalno utvrditi, datum prestanka Ugovora te zatražiti od javnog bilježnika izdavanje potvrde ovršnosti na tom Ugovoru s tim danom, i to pod uvjetom da dostavi javnom bilježniku ovjereni pisani zahtjev za izdavanja potvrde ovršnosti u kojem će izjaviti:

a) da je Ugovor otkazan i da je protekao otkazni rok sukladno članku 10.1. Ugovora ili da je Ugovor jednostrano raskinut,

b) da predlagatelj kao zakupnik nije ispunio svoje obveze sukladno članku 10.2. tog Ugovora ili da je protiv predlagatelja kao zakupnika doneseno pravomoćno rješenje o otvaranju stečajnog, predstečajnog, likvidacijskog ili drugog sličnog postupka,

c) da je predlagatelj kao zakupnik obaviješten i zahtjevu za izdavanje potvrde ovršnosti te

d) da predlagatelj kao zakupnik nije predao protivniku kao zakupodavcu Predmet zakupa slobodan od svih svojih osoba i stvari.

Nadalje je ugovoreno da je pisanom zahtjevu protivnik kao zakupodavac dužan priložiti:

i) pisani otkaz koji je dostavljen predlagatelju kao zakupniku sukladno članku 10.1. Ugovora ili jednostrani raskid i pisanu opomenu sukladno članku 10.2. Ugovora,

ii) ako je primjenjivo kopiju pravomoćnog rješenja o otvaranju stečajnog, predstečajnog, likvidacijskog ili drugog sličnog postupka protiv predlagatelja kao zakupnika,

iii) dokaz da je predlagatelja kao zakupnika obavijestio o zahtjevu za izdavanje potvrde ovršnosti putem e-maila na adresu navedenu u tom članku.

Člankom 12.3. Ugovora o zakupu ugovorne strane su suglasno odredile da je protivnik kao zakupodavac ovlašten u slučaju neispunjenja koje od novčanih ugovornih obveza predlagatelja kao zakupnika, po njihovoj dospjelosti, utvrditi visinu i dospijeće svoje tražbine te zatražiti od javnog bilježnika izdavanje potvrde ovršnosti na tom Ugovoru, neovisno o prestanku toga Ugovora, pod uvjetom da dostavi javnom bilježniku ovjereni pisani zahtjev za izdavanje potvrde ovršnosti u kojem će isti izjaviti da postoji dospjela, a nepodmirena novčana tražbina iz toga Ugovora, uz naznaku njezine visine i dana dospijeća, te da predlagatelj kao zakupnik istu nije ispunio ni u dodatnom roku od petnaest (15) dana sukladno članku 10.2.1. te istom pisanom zahtjevu priloži:

i) pisanu opomenu koju je dostavio predlagatelja kao zakupniku sukladno članku 10.2.1. Ugovora,

ii) dokaz da je predlagatelja kao zakupnika obavijestio o zahtjevu za izdavanje potvrde ovršnosti putem e-maila na adresu navedenu u tom članku.

10. Dakle, citiranim odredbama članka 12. Ugovora o zakupu stranke su izričito ugovorile da je u slučaju prestanka Ugovora o zakupu iz bilo kojeg razloga, protivnik kao zakupodavac ovlašten, između ostalog, zatražiti od javnog bilježnika izdavanje potvrde ovršnosti na tom Ugovoru uz ispunjenje uvjeta određenih člankom 12.2. Ugovora o zakupu te da je u slučaju neispunjenja koje od novčanih ugovornih obveza predlagatelja kao zakupnika, protivnik kao zakupodavac ovlašten, između ostalog, zatražiti od javnog bilježnika izdavanje potvrde ovršnosti na tom Ugovoru, neovisno o prestanku toga Ugovora, uz ispunjenje uvjeta određenih člankom 12.3. Ugovora o zakupu.

11. Uzevši u obzir navedeno, prvenstveno citirane odredbe članka 12.2. i 12.3. Ugovora o zakupu, prema stajalištu suda, određivanjem privremene mjere kojom se zabranjuje javnom bilježniku Mariji Glibota iz Zagreba da izda potvrdu ovršnosti na Ugovor o zakupu zbog prestanka Ugovora o zakupu, sud bi intervenirao u sadržaj ugovornog odnosa između stranaka i na taj način regulirao taj odnos protivno odredbama članka 12. Ugovora o zakupu, dakle, protivno jasnim ugovornim odredbama kojima su ugovorne strane izričito ugovorile postupak izdavanja potvrde ovršnosti. Navedeno određivanje predložene privremene mjere bilo bi protivno i jednom od osnovnih načela obveznog prava iz članka 2. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18 , 26/21, 114/22, 156/22, 145/23 i 155/23; dalje: ZOO) o slobodi uređivanja međusobnih odnosa, prema kojem sudionici u prometu slobodno uređuju obvezne odnose jer bi predloženom privremenom mjerom sud intervenirao u sadržaj jasnih ugovornih odredbi koje obvezuju stranke. Navedeno određivanje predložene privremene mjere predstavljalo bi i intervenciju suda u postupak odnosno postupanje javnog bilježnika prema odredbama Zakona o javnom bilježništvu ("Narodne novine" broj 78/93, 29/94, 162/98, 16/07, 75/09, 120/16 i 57/22; dalje: ZJB), uključujući i odredbe članka 54. ZJB-a. Slijedom navedenog, a budući da su citiranim odredbama članka 12. Ugovora o zakupu jasno određeni postupak i uvjeti izdavanja potvrde ovršnosti, sud je utvrdio da predlagatelj nema pravo na pravnu zaštitu svoje tražbine predloženom privremenom mjerom kojom se zabranjuje javnom bilježniku Mariji Glibota iz Zagreba da izda potvrdu ovršnosti na Ugovoru o zakupu zbog prestanka Ugovora o zakupu. Zbog toga je već iz navedenih razloga odbijen prijedlog za određivanje navedene privremene mjere kao neosnovan.

12. Osim toga, prema stajalištu suda, predlagatelj nije učinio vjerojatnim postojanje svoje nenovčane tražbine prema protivniku kao jedne od kumulativnih pretpostavki za određivanje privremene mjere.

U odnosu na navedenu pretpostavku, iz činjenične osnove prijedloga u bitnome proizlazi kako predlagatelj tvrdi da postoji njegova nenovčana tražbina prema protivniku na nesmetan posjed i korištenje predmeta zakupa u skladu s Ugovorom o zakupu jer Ugovor o zakupu nije prestao, već je na snazi budući da se nisu ispunili uvjeti za jednostrani raskid Ugovora o zakupu.

13. Iz činjenične osnove prijedloga i isprava dostavljenih uz prijedlog proizlazi kako je 3. veljače 2026. tuženik kao zakupodavac dostavio tužitelju kao zakupniku Obavijest o jednostranom raskidu Ugovora o zakupu te poziv za primopredaju Predmeta zakupa (str. 38. – 39. spisa; dalje: Obavijest). Uvidom u Obavijest je u bitnome utvrđeno kako u toj ispravi protivnik kao zakupodavac navodi da je 15. siječnja 2026. uputio predlagatelju kao zakupniku opomenu zbog neplaćanja dospjelih obveza iz Ugovora o zakupu, koju je predlagatelj kao zakupnik zaprimio 16. siječnja 2026., ali da unatoč navedenoj opomeni predlagatelj kao zakupnik nije u daljnjem roku od 15 dana (koji rok je istekao 31. siječnja) podmirio navedeno dugovanje, da stoga, temeljem Ugovora o zakupu, na današnji dan, postoji dugovanje predlagatelja kao zakupnika prema protivniku kao zakupodavcu starije od 45 dana, da zbog navedenog zakašnjenja, kao i općenito teške svakodnevne komunikacije, temeljem članka 10.2.1. Ugovora o zakupu, protivnik kao zakupodavac ovime jednostrano raskida Ugovor o raskidu te da raskid stupa na snagu odmah po primitku te obavijesti, sve kako je predviđeno Ugovorom o zakupu. Nadalje, navedenom ispravom protivnik kao zakupodavac poziva predlagatelja kao zakupnika da bez odgode izvrši vraćanje predmeta zakupa, slobodnog od osoba i stvari, sve kako je Ugovorom o zakupu predviđeno te da se javi radi primopredaje i potpisivanja primopredajnog zapisnika.

Iz Opomene po ugovoru o zakupu zbog kašnjenja plaćanja dospjelih obveza od 15. siječnja 2026. (str. 36. – 37. spisa) proizlazi kako protivnik kao zakupodavac obavještava predlagatelja kao zakupnika da je uvidom u svoje poslovne knjige utvrdio da predlagatelj kao zakupnik ima dug prema protivniku kao zakupodavcu iz Ugovora o zakupu u iznosu od 8.546,95 EUR koji je dospio 15. prosinca 2025. zbog čega ja na današnji dan predlagatelj kao zakupnik više od 30 dana u zakašnjenju prema protivniku kao zakupodavcu za iznos od 8.546,95 EUR, koji dug proizlazi iz Ugovora o zakupu. Navedenom ispravom protivnik kao zakupodavac poziva predlagatelja kao zakupnika da bez odgode sukladno Ugovoru izvrši dotično plaćanje u dodatnom roku od 15 dana od dana te opomene odnosno najkasnije do 30. siječnja 2026.

Iz činjenične osnove prijedloga i isprava dostavljenih uz prijedlog proizlazi da je 4. studenoga 2025. protivnik dostavio ponude broj 29, 30, 31 i 32. društva J & F ASFALT d.o.o. (str. 40. – 43. spisa) koje se odnose na usluge pranja, čišćenja i bojanja kotlovnice, pranja, čišćenja i bojanja spremišta spremnika za lož ulje, rekonstrukciju vrata na skladištu broj 2 i listu poslova na ponudi za tekuće održavanje zajedničkih prostorija koja se odnosi na paušal na održavanje od jedne godine. Nadalje proizlazi da je u dopisu od 6. studenoga 2025. (str. 44. – 45. spisa) osporio dostavljene ponude, osim djelomično ponude broj 32, iz razloga što u bitnome ne predstavljaju zajedničke troškove u smislu Ugovora o zakupu koje razloge detaljno obrazlaže u navedenom dopisu. Nakon toga je 10. studenoga 2025. protivnik dostavio predlagatelju ponudu broj 075_2025. UNA-FORTE d.o.o. koja se odnosi na elektrotehničko održavanje i nadzor instalacija (str. 46. – 51. spisa) te se u dopisu od 11. studenoga 2025. (iza str. 51. spisa) očitovao na predlagateljev dopis od 6. studenoga 2025. i pojasni na što se odnose ponude broj 29, 30, 31 i 32, pored toga navodeći kako je društvo J & F ASFALT d.o.o. jedina ovlaštena izvoditi bavarske i sve druge sanacijske radove na objektu koji je predmet zakupa. U dopisu od 13. studenoga 2025. (str. 52. -53. spisa) predlagatelj ponovno osporio dostavljene ponude, uključujući i ponudu broj 075_2025. UNA- FORTE d.o.o. u bitnome ostajući kod tvrdnje kako pojedini radovi ne predstavljaju zajedničke troškove u smislu članka 5.3.1. Ugovora o zakupu te je predložio zajednički sastanak kako bi raspravili otvorene stavke i dogovorili daljnje odnose. Iz e-maila -d 27. studenoga 2025. proizlazi kako je, nakon sastanaka održanih 21. i 26. studenoga 2025. vezanih za temu mjesečnog obračuna i praćenja troškova koji nisu osnovni najam, predlagatelj dostavio prijedlog uređenja troškova. Nadalje proizlazi da je prvi obračun i specifikaciju troškova zajedničke potrošnje protivnik kao zakupodavac dostavio u prosincu 2025. - obračun troškova po Ugovoru o zakupu od 3. prosinca 2025. (str. 58. – 59. spisa) u kojemu je obračunao troškove za razdoblje rujan, listopad i studeni 2025. za račune zaprimljene do 2. prosinca 2025. zaprimljene do 2. prosinca 2025., umanjeno za plaćeni iznos paušalno određen Ugovorom za isto razdoblje. Iz računa broj 40-01-99 od 4. prosinca 2025. (str. 55. spisa) proizlazi kako je protivnik kao zakupodavac obračunao, između ostalog, i troškove zajedničke potrošnje po Ugovoru o zakupu za rujan, listopad i studeni 2025. u iznosu od 6.837,56 EUR, što uvećano za PDV, ukupno iznosi 8.546,95 EUR. Iz dopisa od 5. prosinca 2025. (str. 56. – 57. spisa) proizlazi kako je predlagatelj osporio navedeni dio računa navodeći kako ga nije dužan platiti, odnosno kako nije nastao te je zatražio da se ispravi račun izdavanjem novog računa bez osporene stavke ili ispostavu djelomičnog odobrenja u visini osporene stavke, da ga protivnik obavijesti o prihvaćanju reklamacije te da traži od protivnika kao zakupodavca da se uskladi s Ugovornim obvezama u pogledu nastanka i utvrđivanja troškova zajedničke potrošnje, odnosno da se suzdrži od postupanja protivno načelima obveznog prava. Iz očitovanja na obračun troškova od 10. prosinca 2025. (str. 60. spisa) proizlazi kako se predlagatelj kao zakupnik očitovao na dostavljeni obračun troškova u bitnome navodeći kako im nije jasno kako su usluge održavanja zajedničkih dijelova, čišćenja i bojanja kotlovnice te spremnika za loživo ulje mogli biti izvedeni u rujnu, kada su ponude dostavljene tek u studenom, da ako su navedeni radovi doista i izvedeni, oni svakako predstavljaju neopravdane troškove, tj. troškove koji ne predstavljaju troškove zajedničke potrošnje prema Ugovoru o zakupu; kako im nisu specificirali troškove održavanja zajedničkih dijelova zgrade, kako sukladno članku 5.6. Ugovora o zakupu svakako moli i sve račune te dokaze o plaćanju računa za troškove koji ne predstavljaju troškove održavanja i za radove, tj. račune i dokaze o plaćanju: loživog ulja, vodoopskrbe i odvodnje; komunalne naknade i uređenja vode, električne energije i osiguranja te da stoga predlagatelj smatra da nije dužan platiti iznos po dostavljenom obračunu sve dok isti ne budu usklađeni s Ugovorom o zakupu. Iz dopisa od 17. prosinca 2025. (str. 61. spisa) proizlazi kako se protivnik očituje na predlagateljeve dopise od 5. prosinca 2025. i 10. prosinca 2025. navodeći kako su sukladno odredbama članka 5.4. Ugovora o zakupu dostavljene Ponude dobavljača na održavanju zajedničkih dijelova objekta te da obzirom da u roku predviđenim Ugovorom o zakupu nije dostavio povoljniju ponudu pa su postupili po Ugovoru. Nadalje protivnik navodi kako su troškovi održavanja zajedničkih dijelova objekta detaljno specificirani i na sastanku 21. studenoga 2025. i detaljno objašnjeni te da stoga smatraju da su ispunjeni uvjeti predviđeni Ugovorom; kako u privitku dopisa dostavlja preslike računa za loživo ulje, vodoopskrbu i odvodnju, komunalne usluge i uređenje voda, električne energije i osiguranja koje su traži li te kako smatraju da njihovo jednostrano postupanje i uskrata plaćanja dospjelih obveza po ispostavljenom računu predstavlja kršenje odredbi Ugovora o zakupu i izbjegavanje plaćanja dospjelih obveza što značajno otežava redovito poslovanje zakupodavca. Iz računa broj 44-01- 99 od 31. prosinca 2025. (str. 62. -63. spisa) proizlazi kako je protivnik obračunao zatezne kanate na račun broj 40-01-99 na iznos od 8.546,95 EUR u iznosu od 38,03 EUR. Iz računa broj 45-01-99 od 31. prosinca 2025. (str. 63. spisa) proizlazi kako je protivnik izdao odobrenje po troškovima zajedničke potrošnje po članku 5.6. Ugovora za prosinac 2025. u iznosu od -1.738,94 EUR te je u dopisu od 19. siječnja 2026. (str. 64. – 65. spisa) dostavio predlagatelju obračun troškova za prosinac 2025. za račune zaprimljene do 19. siječnja 2026. umanjeno za plaćeni iznos paušalno određen Ugovorom za isto razdoblje. Iz dopisa od 30. siječnja 2026. (str. 66. – 67. spisa) proizlazi kako se predlagatelj očituje na protivnikovu opomenu od 15. siječnja 2026. u bitnome navodeći kako u potpunosti osporava navodni dug u iznosu od 8.546,95 EUR na dan 15. prosinca 2025. koji se navodi u opomeni, uključujući obračun kamata u iznosu od 38,03 EUR od 31. prosinca 2025. obrazlažući razloge osporavanja te navodeći kako je tijekom 2025. predlagatelj kao zakupnik protivniku kao zakupodavcu na ime troškova zajedničke potrošnje uplatio paušalni iznos od 14.400,00 EUR, ali da je protivnik sukladno ugovoru o zakupu opravdao troškove samo u iznosu od 6.185,66 EUR koji se odnose na račune vodoopskrbe i odvodnje te komunalne naknade i uređenja voda za mjesece rujan do prosinca 2025. te loživog ulja iz studenog 2025., da od navedenih 6.185,66 EUR, sukladno ugovoru o zakupu na predlagatelja otpada 70% iznosa, odnosno 4.329,96 EUR pa je predlagatelj preplatio troškove zajedničke potrošnje za 10.070,04 EUR zbog čega zahtijeva da se budući mjesečni računi predlagatelja za zajedničke troškove umanje za navedeni iznos sve dok se ne zatvori preplata te poziva protivnika kao zakupodavca da ako želi izmjenu ugovora o zakupu (na koju predlagatelj nije dužan pristati) moli da dostave konkretan i jasan prijedlog izmjene ugovora o zakupu koju će razmotriti u dobroj vjeri. Iz dopisa od 4. veljače 2026. (str. 67. spisa) proizlazi kako predlagatelj obavještava protivnika kako smatraju da Obavijest o jednostranom raskidu ne proizvodi pravne učinke odnosno da je Ugovor o zakupu i dalje na snazi s obzirom na obračun i fakturiranje određenih troškova zajedničke potrošnje koje predlagatelj ne shvaća te da traži sastanak radi razjašnjenja troškova, utvrđivanja otvorenih potraživanja te uređenje nastavka ugovorene suradnje na zadovoljstvo obiju ugovornih strana.

14. Člankom 4.1.1 Ugovora o zakupu ugovorne strane su suglasno utvrdile da mjesečna zakupnina za predmet zakupa iznosi 25.000,00 EUR mjesečno koji iznos ne naveden bez poreza na dodanu vrijednost. Člankom 4.2. Ugovora je ugovoren način usklađivanja iznosa zakupnine. Člankom 4.3. Ugovora o zakupu je ugovoreno da je predlagatelj kao zakupnik, na temelju računa protivnika kao zakupodavca, dužan zakupninu plaćati do petnaestog (15-tog) u mjesecu za svaki tekući mjesec na IBAN protivnika kao zakupodavca naznačen u računu protivnika kao zakupodavca, s time da će protivnik kao zakupodavac do petog dana u mjesecu za svaki tekući mjesec predlagatelju kao zakupniku dostaviti originalni (digitalni) e-račun na e-mail predlagatelja kao zakupnika naveden u Ugovoru ili drugu e-mail adresu o kojoj predlagatelj kao zakupnik obavijesti protivnika kao zakupodavca naknadno. Člankom 4.4. Ugovora o zakupu je ugovoreno da je na zakašnjelo plaćanje zakupnine predlagatelj kao zakupnik dužan platiti zakonsku zateznu kamatu koja se ima obračunati u sljedećem mjesecu odnosno sa sljedećom zakupninom i da predlagatelj kao zakupnik neće pasti u zakašnjenje ako protivnik kao zakupodavac kasni s ispostavom računa te je u tom slučaju predlagatelj kao zakupnik dužan platiti zakupninu u roku od deset (10) dana od dana primitka računa. Člankom 4.5. Ugovora o zakupu je ugovoreno da je sva plaćanja prema protivniku kao zakupodavcu, sukladno Zakonu o obveznim odnosima, predlagatelj kao zakupnik dužan podmirivati prema redoslijedu dospijeća pojedinih dospjelih obveza, a u slučaju zakašnjelih obveza prvo će podmirivati eventualno obračunate dospjele zatezne kamate, zatim dospjele obveze za podmirenje naknada za troškove zajedničke potrošnje, eventualno dospjele zakupnine iz proteklih mjeseci, te na kraju obvezu za zakupninu po tekućem mjesecu.

Člankom 5.1. Ugovora o zakupu ugovorene strane su suglasno utvrdile da je predlagatelj kao zakupnik uz zakupninu u obvezi plaćati i sljedeće troškove, uvećane za pripadajući porez na dodanu vrijednost:

5.1.1. sve izravne troškove vezane uz korištenje predmeta zakupa, i to troškove za koje postoji zaseban obračun potrošnje odnosno zasebno brojilo (planira se uvesti zasebno brojilo za struju, a koje se protivnik kao zakupodavac obvezuje zatražiti u roku od 15 dana od dana stupanja Ugovora na snagu te se pobrinuti da se ono što prije implementira (dalje: troškovi individualne potrošnje) te

5.1.2. dio troškova zajedničkih usluga funkcioniranja, kao i korištenja predmeta zakupa, a za koje ne postoji zaseban obračun potrošnje odnosno zasebno brojilo (trenutno struja, grijanje, hlađenje, voda i odvodnja) te troškova održavanja, očuvanja funkcionalnosti i upravljanja poslovnom zgradom (dalje: troškovi zajedničke potrošnje).

Člankom 5.2. Ugovora o zakupu je ugovoreno da će predlagatelj kao zakupnik plaćati troškove zajedničke potrošnje na račun protivnika kao zakupodavca po ispostavljenim mjesečnim računima uvećano za porez na dodanu vrijednost te su ugovorne strane suglasne da se na obvezu plaćanja troškova (primjerice u odnosu na ispostavljanje i dostavljanje računa, na rok plaćanja, plaćanje zakonskih zateznih kamata i slično) na jednak način primjenjuju odredbe o plaćanju zakupnine.

Člankom 5.3. Ugovora o zakupu ugovorne strane su suglasno utvrdile da u troškove zajedničke potrošnje ulazi sljedeće:

5.3.1. troškovi održavanja zajedničkih prostorija, čišćenja kanala žlijebova, uklanjanja snijega, posipanja zaleđenih površina i drugi slični troškovi ukoliko se odnose na zajedničke dijelove Poslovne zgrade;

5.3.2. troškovi redovnog servisiranja, ispitivanja i zakonom propisanih ispitivanja i eventualna atestiranja zajedničkih uređaja i instalacija u Poslovnoj zgradi, a posebice kotlovnice i sustava grijanja / hlađenja;

5.3.3. troškovi vode i odvodnje, električne energije, grijanja i hlađenja zajedničkih dijelova Poslovne zgrade kao i onih dijelova Predmeta zakupa za koje ne postoji zaseban obračun potrošnje odnosno zasebno brojilo;

5.3.4. troškovi police osiguranja nekretnine od potresa, poplava, požara i drugih uobičajenih rizika.

Člankom 5.4. Ugovora o zakupu je ugovoreno je da će protivnik kao zakupodavac prije poduzimanja radova iz točaka 5.3.1. i 5.3.2. obavijestiti predlagatelja kao zakupnika o naručivanju tih radova te predlagatelju kao zakupniku ostaviti mogućnost da u sljedećem roku od 10 (deset) dana dostavi povoljniju ponudu (koja mora biti povoljnija za barem 5% kako bi se prihvatila) te da u slučaju da protivnik kao zakupodavac to propusti ili odbije prihvatiti povoljniju ponudu taj trošak neće ulaziti u iznos zajedničkog troška.

Člankom 5.5. Ugovora o zakupu je suglasno utvrđeno da sljedeće stavke ne predstavljaju troškove zajedničke potrošnje i da iste snosi isključivo protivnik kao zakupodavac i vlasnik Poslovne zgrade:

5.5.1. troškove sanacije / održavanja / popravka krova

5.5.2. svi radovi i nedostaci utvrđeni zapisnikom o primopredaji.

Člankom 2.2. Ugovora o zakupu ugovorne strane su suglasno utvrdile da stanje predmeta zakupa odgovara: (i) opisu u Prilogu br. 1. tom Ugovoru kao i da će tamo navedeni radovi i popravci biti provedeni na način te u rokovima navedenim u istom Prilogu odnosno (ii) stanju kako je utvrđeno u zapisniku o primopredaji koji će ugovoren strane utvrditi zajedničkim pregledom najkasnije u roku od petnaest (15) dana od dana stupanja na snagu toga Ugovora te da u suprotnom, predlagatelja kao zakupnik neće odgovarati ni za kakva oštećenja nakon izlaska iz premeta zakupa, osim onih za koje protivnik kao zakupodavac može dokazati da su nastala radnjama predlagatelja kao zakupnika nakon dana stupanja na snagu toga Ugovora.

Člankom 5.6. Ugovora o zakupu je ugovoreno da predlagatelj kao zakupnik snosi troškove zajedničke potrošnje do iznosa od 70% ukupnih takvih troškova zajedničke potrošnje za Poslovnu zgradu za vrijeme dok je predmetna lokacija u zakupu dva ili više zakupaca. U slučaju da na predmetnoj lokaciji nema drugih zakupnika osim predlagatelja kao zakupca, u tom periodu taj postotak iznosi 90% ukupnih troškova zajedničke potrošnje za Poslovnu zgradu. Predlagatelj kao zakupnik se obvezao za troškove zajedničke potrošnje plaćati protivniku kao zakupodavcu paušalno određeni iznos od 3.600,00 EUR mjesečno plus PDV temeljem procjene temeljene na prethodnom razdoblju. Po isteku svakog mjeseca, radi se obračun te utvrđuje konačni iznos troškova zajedničke potrošnje. Ako je utvrđena veća potrošnja od paušalno određene, višak će se obračunati protivniku kao zakupniku. Ako je utvrđena manja potrošnja od paušalno određene, za razliku će se umanjiti prvi sljedeći račun odnosno računi (ako primjenjivo) za troškove. Protivnik kao zakupodavac je dužan predlagatelju kao zakupniku istovremeno s mjesečnim obračunom troškova zajedničke potrošnje dostaviti i detaljnu specifikaciju svih troškova zajedničke potrošnje za odnosni kalendarski mjesec, kao i sve druge isprave koje predlagatelj kao zakupnik može zatražiti prema vlastitoj procjeni (primjerice ponude, ispostavljene račune, dokaz o plaćanju računa i slično).

Člankom 5.7. Ugovora o zakupu je ugovoreno da račun za troškove individualne potrošnje kao što je telefon, Internet, odvoz otpada i slično predlagatelj kao zakupnik ugovara i plaća samostalno.

Člankom 7. Ugovora o zakupu ugovorene su obveze ugovornih strana. Tako se, između ostalog, člankom 7.7.2. Ugovora o zakupu protivnik kao zakupodavac obvezao vršiti investicijsko održavanje Predmeta zakupa i poslovne zgrade u cilju nesmetanog korištenja Predmeta zakupa za obavljanje djelatnosti. Člankom 7.8. Ugovora o zakupu je određeno da će radi izbjegavanja nesporazuma, investicijski radovi podrazumijevati kvar na elektroinstalaciji, centralnom grijanju, oštećenje fasade, vatrodojave, prokišnjavanje, probleme sa vodovodom i kanalizacijom, kotlovnicom, elektromrežom ili neko drugo oštećenje zgrade vanjsko ili unutarnje, a koje ne spada u redovno održavanje prema ovom Ugovoru, a koje bi na bilo koji način onemogućilo korištenje Predmeta zakupa te da će predlagatelj kao zakupnik za navedene potrebe omogućiti protivniku kao zakupodavcu pristup tim dijelovima poslovne zgrade i Predmeta zakupa uz prethodni dogovor između protivnika kao zakupodavca i predlagatelja kao zakupnika.

15. Iz citiranih odredbi Ugovora o zakupu proizlazi kako se predlagatelj kao zakupnik obvezao plaćati dio troškova zajedničke potrošnje, dakle, dio troškova zajedničkih usluga funkcioniranja, kao i korištenja predmeta zakupa za koje ne postoji zaseban obračun potrošnje odnosno zasebno brojilo (trenutno struja, grijanje, hlađenje, voda i odvodnja) te troškova održavanja, očuvanja funkcionalnosti i upravljanja poslovnom zgradom u koje troškove zajedničke potrošnje ulaze troškovi održavanja zajedničkih prostorija, čišćenja kanala žlijebova, uklanjanja snijega, posipanja zaleđenih površina i drugi slični troškovi ukoliko se odnose na zajedničke dijelove Poslovne zgrade; troškovi redovnog servisiranja, ispitivanja i zakonom propisanih ispitivanja i eventualna atestiranja zajedničkih uređaja i instalacija u Poslovnoj zgradi, a posebice kotlovnice i sustava grijanja / hlađenja; troškovi vode i odvodnje, električne energije, grijanja i hlađenja zajedničkih dijelova Poslovne zgrade kao i onih dijelova Predmeta zakupa za koje ne postoji zaseban obračun potrošnje odnosno zasebno brojilo; troškovi police osiguranja nekretnine od potresa, poplava, požara i drugih uobičajenih rizika. Nadalje proizlazi kako se protivnik kao zakupodavac obvezao prije poduzimanja radova iz točke 5.3.1. (dakle, koji se odnose na troškove održavanja zajedničkih prostorija, čišćenja kanala žlijebova, uklanjanja snijega, posipanja zaleđenih površina i drugi slični troškovi ukoliko se odnose na zajedničke dijelove Poslovne zgrade) i točke 5.3.2. (dakle, koji se odnose na troškove redovnog servisiranja, ispitivanja i zakonom propisanih ispitivanja i eventualna atestiranja zajedničkih uređaja i instalacija u Poslovnoj zgradi, a posebice kotlovnice i sustava grijanja / hlađenja) obavijestiti predlagatelja kao zakupnika o naručivanju tih radova te predlagatelju kao zakupniku ostaviti mogućnost da u sljedećem roku od 10 (deset) dana dostavi povoljniju ponudu (koja mora biti povoljnija za barem 5% kako bi se prihvatila) te da u slučaju da protivnik kao zakupodavac to propusti ili odbije prihvatiti povoljniju ponudu taj trošak neće ulaziti u iznos zajedničkog troška. Iz činjenične osnove prijedloga i isprava dostavljenih uz prijedlog ne proizlazi da je predlagatelj iskoristio ugovorenu mogućnost dostave povoljnije ponude za radove koji se odnose na navedene troškove.

Iz citiranih odredbi Ugovora o zakupu nadalje proizlazi kako se predlagatelj kao zakupnik obvezao za troškove zajedničke potrošnje plaćati protivniku kao zakupodavcu paušalno određeni iznos od 3.600,00 EUR mjesečno plus PDV temeljem procjene temeljene na prethodnom razdoblju, s time da se po isteku svakog mjeseca, radi obračun te utvrđuje konačni iznos troškova zajedničke potrošnje pa ako je utvrđena veća potrošnja od paušalno određene, višak će se obračunati protivniku kao zakupniku, a ako je utvrđena manja potrošnja od paušalno određene, za razliku će se umanjiti prvi sljedeći račun odnosno računi (ako primjenjivo) za troškove. Nadalje je ugovoreno da je protivnik kao zakupodavac dužan predlagatelju kao zakupniku istovremeno s mjesečnim obračunom troškova zajedničke potrošnje dostaviti i detaljnu specifikaciju svih troškova zajedničke potrošnje za odnosni kalendarski mjesec, kao i sve druge isprave koje predlagatelj kao zakupnik može zatražiti prema vlastitoj procjeni (primjerice ponude, ispostavljene račune, dokaz o plaćanju računa i slično). Iz činjenične osnove prijedloga i isprava dostavljenih uz prijedlog proizlazi kako je prvi obračun troškova zajedničke potrošnje protivnik dostavio u prosincu 2025., kako postoji spor između predlagatelja kao zakupnika i protivnika kao zakupodavca oko troškova zajedničke potrošnje te kako je zbog neplaćanja dospjelih obveza iz Ugovora o zakupu koje se odnose na troškove zajedničke potrošnje protivnik kao zakupodavac jednostrano raskinuo Ugovor o zakupu na temelju članka 10.2.1. Ugovora o zakupu.

16. Članak 10. Ugovora o zakupu odnosi se na prestanak Ugovora. Tako su člankom 10.2. Ugovora o zakupu ugovorne strane suglasno utvrdile da protivnik kao zakupodavac ima pravo u bilo koje vrijeme (dakle, i za vrijeme trajanja početnog razdoblja iz članka 3.2.2 tog Ugovora) jednostrano raskinuti taj Ugovor, s trenutnim učinkom, u sljedećim slučajevima:

10.2.1. ako je predlagatelj kao zakupnik više od trideset (30) dana u zakašnjenju s obvezom plaćanja bilo koje tim Ugovorom predviđene obveze (primjerice zakupnine ili troškova individualne potrošnje ili troškova zajedničke potrošnje) i unatoč obveznoj pisanoj opomeni i dodatnom roku od petnaest (15) dana ne ispuni svoju obvezu plaćanja, radi izbjegavanja dvojbi, dodatni rok od petnaest (15) dana računa se od dostave pisane opomene, pri čemu se na dostavu primjenjuju odredbe članka 14.2. tog Ugovora;

10.2.2. ako predlagatelj kao zakupnik više od trideset (30) dana onemogućava protivniku kao zakupodavcu da pristupi zajedničkim dijelovima Poslovne zgrade te ga unatoč obveznoj pisanoj opomeni ne pusti u dodatnom roku od petnaest (15) dana; radi izbjegavanja dvojbi, dodatni rok od petnaest (15) dana računa se od dostave pisane opomene, pri čemu se na dostavu primjenjuju odredbe članka 14.2. tog Ugovora;

10.2.3. ako postane pravomoćno rješenje o otvaranju stečajnog, predstečajnog, likvidacijskog ili drugog sličnog postupka protiv predlagatelja kao zakupnika.

17. Dakle, citiranom odredbom članka 10.2.1. Ugovora o zakupu, na temelju koje je protivnik kao zakupodavac jednostrano raskinuo Ugovor o zakupu, koja odredba je jasna i nedvosmislena, ugovorne strane su izričito ugovorile pravo protivnika kao zakupodavca da u bilo koje vrijeme (dakle, i za vrijeme trajanja početnog razdoblja iz članka 3.2.2 tog Ugovora) jednostrano raskine Ugovor o zakupu ako je predlagatelj kao zakupnik više od trideset (30) dana u zakašnjenju s obvezom plaćanja bilo koje tim Ugovorom predviđene obveze (primjerice zakupnine ili troškova individualne potrošnje ili troškova zajedničke potrošnje) i unatoč obveznoj pisanoj opomeni i dodatnom roku od petnaest (15) dana ne ispuni svoju obvezu plaćanja, radi izbjegavanja dvojbi, dodatni rok od petnaest (15) dana računa se od dostave pisane opomene, pri čemu se na dostavu primjenjuju odredbe članka 14.2. tog Ugovora . Potpisom Ugovora o zakupu predlagatelj kao zakupnik se suglasio da protivnik kao zakupodavac ima pravo jednostrano raskinuti Ugovor o zakupu ako je predlagatelj kao zakupnik više od trideset (30) dana u zakašnjenju s obvezom plaćanja „bilo koje“ ugovorne obveze, uključujući i obvezu plaćanja troškova zajedničke potrošnje.

Iz citirane ugovorne odredbe niti iz bilo koje druge odredbe Ugovora o zakupu ne proizlazi da su ugovorne strane na bilo koji način ograničile pravo protivnika na jednostrani raskid Ugovora o zakupu, niti da su to pravo na bilo koji način isključile, primjerice, za slučaj neispunjenja neznatnog dijela obveze i/ili za slučaj spora oko pojedinih ugovornih obveza, pa tako i spora oko troškova zajedničke potrošnje , koji u konkretnom slučaju očito postoji, kao što su to primjerice učinile u članku 3.2. Ugovora o zakupu u odnosu na otkaz Ugovora o zakupu na način da su suglasno utvrdile da je Ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme, s time da se u početnom razdoblju od dvije godine računajući od dana stupanja na snagu ne može otkazati te da se eventualno dani otkaz u dotičnom početnom razdoblju smatra danim i stvara učinak na prvi dan nakon isteka početnog razdoblja.

Naprotiv, citiranom ugovornom odredbom je jasno ugovoreno pravo protivnika kao zakupodavca na jednostrani raskid Ugovora o zakupu u slučaju neispunjenja „bilo koje“ ugovorne obveze predlagatelja kao zakupodavca, pa tako i one koja se odnosi na troškove zajedničke potrošnje. Uzevši u obzir navedeno, a budući da iz isprava dostavljenih uz prijedlog proizlazi kako je protivnik iskoristio ugovoreno pravo jednostranog raskida Ugovora o zakupu zbog neplaćanja dospjelih obveza iz Ugovora o zakupu koje se odnose na troškove zajedničke potrošnje, poštujući postupak propisan tom odredbom (što predlagatelj niti ne dovodi u pitanje) sud je u ovom postupku osiguranja, odlučujući na razini vjerojatnosti na temelju činjenica navedenih u prijedlogu i isprava dostavljenih uz prijedlog, utvrdio kako je protivnik kao zakupodavac osnovano jednostrano raskinuo Ugovor o zakupu na temelju članka 10.2.1. Ugovora o zakupu zbog neplaćanja dospjelih obveza iz Ugovora o zakupu koje se odnose na troškove zajedničke potrošnje. Unatoč tome što očito postoji spor između predlagatelja i protivnika oko troškova zajedničke potrošnje, njihovog sadržaja i iznosa (visine) sud će o osnovanosti i opravdanosti tih troškova odlučivati u parničnom postupku na temelju izvedenih dokaza, dok je u ovom postupku osiguranja u kojemu sud odlučuje na razini vjerojatnosti na temelju činjenica iznesenih u prijedlogu i isprava dostavljenih uz prijedlog, a vodeći računa i o načelu hitnosti postupka osiguranja, utvrdio kako je protivnik kao zakupodavac imao pravo jednostrano raskinuti Ugovor o zakupu na temelju izričite ugovorne odredbe kojom je jasno ugovoreno kako protivnik to može učiniti ako je predlagatelj u zakašnjenju s obvezom plaćanja „bilo koje“ ugovorne obveze, uključujući i obvezu plaćanja troškova zajedničke potrošnje , koje pravo je protivnik i iskoristio. Posljedično, sud je, uzevši u obzir navedeno, utvrdio kako predlagatelj nije učinio vjerojatnim postojanje svoje nenovčane tražbine prema protivniku koja se odnosi na nesmetan posjed i korištenje predmeta zakupa sukladno Ugovoru o zakupu zbog čega nije ispunjena prva kumulativna zakonska pretpostavka za određivanje privremene mjere.

Budući da obje zakonske pretpostavke za određivanje privremene mjere moraju biti kumulativno ispunjenje, dok u konkretnom slučaju nije ispunjena jedna (prva) od kumulativnih zakonskih pretpostavki za određivanje privremene mjere , sud nije utvrđivao postojanje druge kumulativne zakonske pretpostavke.

18. Odredbama članka 349. stavaka 1. OZ-a je propisano da sud može na prijedlog predlagatelja osiguranja odrediti privremenu mjeru i kad nije učinio vjerojatnim postojanje tražbine i opasnost ako prethodno, u roku koji mu je sud odredio, da osiguranje za štetu koja bi protivniku osiguranja mogla nastati određivanjem i provedbom privremene mjere. Ako predlagatelj osiguranja ne da osiguranje u određenom roku, sud će odbiti prijedlog za osiguranje.

Iz citiranih odredaba, na koje se predlagatelj poziva u prijedlogu, proizlazi ovlaštenje, a ne dužnost suda da odredi jamčevinu kao uvjet za određivanje privremene mjere budući da je propisano da sud "može", dakle, nije dužan, na prijedlog predlagatelja odrediti privremenu mjeru i kad nije učinio vjerojatnim postojanje tražbine i opasnost ako prethodno, u roku koji mu je sud odredio, da osiguranje za štetu koja bi protivniku osiguranja mogla nastati određivanjem i provedbom privremene mjere. Osim toga, predlagatelj u prijedlogu navodi kako se šteta koju bi protivnik mogao pretrpjeti provedbom privremene mjere ogleda jedino u visini njegovog navodnog potraživanja od 8.546,95 EUR (koji bi iznos u međuvremenu trebao biti i niži s obzirom na pretplatu iz prosinca, kako je obrazloženo u tužbi), dok bi s druge strane, visina štete koja predstoji za predlagatelja u slučaju da dođe do preuzimanja posjeda Predmeta zakupa, zajedno sa svom opremom i uređajima potrebnim za rad koji se nalaze u Predmetu zakupa (a na kojima pravo vlasništva ima Predlagatelj), višestruko premašivala iznos navodnog potraživanja, s obzirom da bi predlagatelj bio potpuno paraliziran u radu, te bi po naravi stvari obustavio sve poslovne procese. Međutim, prema stajalištu suda, nisu osnovane predlagateljeve tvrdnje kako se šteta koju bi protivnik mogao pretrpjeti provedbom privremene mjere ogleda jedino u visini njegovog navodnog potraživanja od 8.546,95 EUR. To iz razloga što se u konkretnom slučaju predlaže određivanje privremene mjere kojom se protivniku zabranjuje da preuzme posjed predmet zakupa i isprazni ga od stvari, uređaja i opreme predlagatelja i privremene mjere kojom se ovlašćuje predlagatelj da, sve dok se parnica pravomoćno ne završi, zadrži posjed predmeta zakupa.

Dakle, određivanjem predloženih privremenih mjera se zabranjuje protivniku preuzimanje posjeda predmeta zakupa i ovlašćuje predlagatelja da zadrži posjed predmeta zakupa sve do pravomoćnog okončanja parničnog postupka, čime se protivnika onemogućuje u korištenju predmeta zakupa i eventualnom sklapanju drugog ugovora o zakupu. Stoga bi, prema stajalištu suda, štetu koju bi protivnik mogao pretrpjeti provedbom predloženih privremenih mjera predstavljala visina (iznos) mjesečne zakupnine iz Ugovora o zakupu od 25.000,00 EUR uvećano za PDV i paušalno određeni iznos troškova zajedničke potrošnje u iznosu od 3.600 EUR uvećano za PDV, i to za razdoblje do pravomoćnog okončanja parničnog postupka koji se vodi pred ovim sudom pod poslovnim brojem P-211/20206 do čijeg pravomoćnog okončanja je i predloženo odrediti privremene mjere. Navedeni iznos daleko premašuje iznos od 8.546,95 EUR koji navodi predlagatelj, a koji iznos, kao što je prethodno obrazloženo, ne predstavlja štetu koji bi protivnik pretrpio određivanjem predloženih privremenih mjera. S druge strane, predlagatelj nije iznio činjenice niti dostavio isprave na temelju kojih bi sud mogao utvrditi iznos štete koja bi protivniku osiguranja mogla nastati određivanjem i provedbom privremene mjere u kojem iznosu bi sud mogao, ali ne bi bio dužan odrediti jamčevinu kao uvjet za određivanje privremene mjere.

19. Uzevši u obzir navedeno sud je, u točki I. izreke rješenja, odbio prijedlog kao neosnovan.

20. Budući da je prijedlog odbijen kao neosnovan, predlagatelj nema pravo na naknadu troškova postupka osiguranja koji se odnose na trošak "sastava privremene mjere" s PDV-om u iznosu od 13.292,50 EUR s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama jer nije uspio u tom postupku (članak 14. stavak 4. OZ-a i članak 154. stavak 1. Zakona o parničnom postupku (''Narodne novine'' broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07 - odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 84/08, 123/08, 57/11, 25/13, 28/13, 89/14 - odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske, 70/19, 80/22, 114/22 i 115/23) u vezi s člankom 21. stavkom 1. OZ-a). Zbog toga je u točki II. izreke rješenja sud odbio predlagateljev prijedlog za naknadu navedenih troškova kao neosnovan.

Zagreb, 20. veljače 2026.

SUDAC:

mr. sc. Ivana Koštarić Fegeš

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ovog rješenja nezadovoljna stranka može izjaviti žalbu Visokom trgovačkom sudu Republike Hrvatske u roku 8 dana od dostave rješenja, a žalba se podnosi putem ovog suda u tri primjerka.