REPUBLIKA HRVATSKA

Trgovački sud u Zagrebu

Zagreb, Trg Johna Fitzgeralda Kennedyja 11

Poslovni broj: Povrv-396/2025-17

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Trgovački sud u Zagrebu, po sucu Maji Hilje, na temelju pisanog prijedloga sudske savjetnice Matee Knežević, u pravnoj stvari tužitelja PELLIO d.o.o., OIB 68237132238, Selce, Mihovila Jeličića 51, zastupan po punomoćniku Tomislavu Beloši, odvjetniku u Zagrebu, Ulica Božidara Adžije 38, protiv tuženika ACADEMIA STUDIO d.o.o., OIB: 70899267993, Zagreb, Radnička cesta 80, zastupan po punomoćnici Tei Šulentić, odvjetnici u Zagrebu, Gundulićeva 16, radi isplate, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 30. siječnja 2026. u prisutnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika, s danom objave 19. veljače 2026.,

p r e s u d i o  j e

I./ Ukida se platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave poslovni broj: UPP/OS-Ovrv-622/2024 od 14. lipnja 2024. koje je donio javni bilježnik dr.sc. Ivan Jurić iz Zagreba, Savska cesta 56, kojim je naloženo tuženiku ACADEMIA STUDIO d.o.o., OIB: 70899267993, Zagreb, Radnička cesta 80, isplatiti tužitelju PELLIO d.o.o., OIB 68237132238, Selce, Mihovila Jeličića 51, iznos od 20.000,00 EUR zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od 6. svibnja 2023. do isplate po stopi koja se do 29. prosinca 2023. određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za osam postotna poena, a od 30. prosinca 2023. po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za osam postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine kao i u dijelu kojim je naloženo tuženiku nadoknaditi tužitelju troškove ovršnog postupka u iznosu od 817,50 EUR uvećanim za zakonske zatezne kamate koje teku od dana donošenja rješenja o ovrsi pa do isplate po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječanj, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpanj te godine, sve u roku od 8 (osam) dana te se tužbeni zahtjev odbija kao neosnovan.

II./ Nalaže se tužitelju naknaditi tuženiku trošak postupka u iznosu od 2.746,45 EUR u roku od 15 (petnaest) dana.

III./ Odbija se kao neosnovan zahtjev tuženika za naknadu troška parničnog postupka u iznosu od 496,45 EUR.

Obrazloženje

1. Tužitelj je 9. svibnja 2024. podnio prijedlog za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave protiv tuženika javnom bilježniku dr.sc. Ivan Jurić iz Zagreba, Savska cesta 56. Povodom tog prijedloga doneseno je 14. lipnja 2024. rješenje o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave, poslovni broj: UPP/OS-Ovrv-622/2024, kojim je naloženo tuženiku isplatiti tužitelju iznos od 20.000,00 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od pada tuženika u zakašnjenje pa do isplate, kao i naknaditi mu trošak postupka u iznosu od 817,50 EUR.

2. Tuženik je izjavio pravodoban prigovor protiv navedenog rješenja o ovrsi, slijedom čega je rješenjem Trgovačkog suda u Zagrebu poslovni broj: Povrv-396/2025- 3 od 22. travnja 2025. navedeno rješenje o ovrsi stavljeno izvan snage u dijelu u kojem je određena ovrha, u tom dijelu su ukinute provedene radnje, te je odlučeno da će se postupak nastaviti kao u povodu prigovora protiv platnog naloga.

3. U prigovoru, koji se sada smatra odgovorom na tužbu, tuženik navodi kako osporava tužiteljevu tražbinu kako u osnovi tako i u visini ističući kako nema nikakvih dugovanja prema tužitelju. Navodi kako su tužitelj i tuženik sklopili 5. travnja 2023. Ugovor o kupoprodaji nekretnina upisanih kod Općinskog suda u Crikvenici, Zemljišnoknjižni odjel Crikvenica, u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao zk.č.br. 1888/3 ukupne površine 526 m2 te 1/6 suvlasničkog djela nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao zk.č.br. 1888/6, ukupne površine 276 m2 (dalje u tekstu: građevina), te da je navedenim Ugovorom određena kupoprodajna cijena nekretnine u iznosu od 812.500,00 EUR. Nadalje, navodi kako je u članku 5.2. Ugovora konstatirano da je prodavatelj, ovdje tužitelj, obvezan do 31. svibnja 2023. ispuniti određene obveze u vezi s građevinom (od kojih se na izvođenje radova odnose: montaža sanitarija, montaža parketa, ličenje zidova, montaža žaluzina, montaža unutarnjih vrata, montaža aluminijskih vrata, montaža električnog punjača, montaža rukohvata i ograde stepeništa na katu i podrumu, montaža aluminijskih rukohvata, staklenih ograda, spuštenog stropa i aluminijskih dijelova fasade te montaža ostale opreme kuće prema opisu u predanom katalogu), kao i da su 6. lipnja 2023. stranke sklopile Aneks Ugovora o kupoprodaji te su u članku 5.1. utvrdili da prodavatelj ima još dodatnih obveza u odnosu na završne radove koji se imaju izvršiti na predmetnoj građevini. Rok za izvršenje istih obveza je određen do 31. srpnja 2023. Tuženik navodi kako je primopredaja nekretnine izvršena 9. kolovoza 2023., a da je u zapisniku o primopredaji utvrđeno postojanje nedostataka na građevini kao i da tužitelj nije izvršio radove na koje se obvezao izvršiti do 31. srpnja 2023., te da postoje dodatni nedostaci koje će tužitelj kao prodavatelj i investitor otkloniti. Tuženik ukazuje i na to da je 6. rujna 2023. ovlašteni inženjer građevinarstva, dipl. ing. LR, nakon što je održan očevid, sastavio Izvješće o stanju novoizgrađene stambene građevine u kojem je utvrdio da nisu izvedeni svi radovi te da postoje odstupanja od projekta i brojni nedostaci na građevini. Nakon što su stranke održale 7. studenoga 2023. očevid na licu mjesta, sastavljena je promemorija u kojoj je navedeno da su stranke usuglasile način otklanjanja nedostataka, te da se prodavatelj, ovdje tužitelj, obvezao sve nedostatke (navedene u Izvješću i e-mailu tuženika) otkloniti u primjerenom roku, a najkasnije do kraja 2023. godine. Slijedom čega tuženik ističe kako je jasno da na predmetnoj građevini postoje nedostaci koji su posljedica loše izvedenih radova, te da je sam tužitelj priznao postojanje nedostataka na građevini i i svoju odgovornost za njihovo otklanjanje. Tuženik ističe i kako je radi zaštite svojih prava pokrenuo kod Trgovačkog suda u Rijeci postupak osiguranja dokaza, koji se vodi pod poslovnim brojem: R1-1/24, a u sklopu kojeg je provedeno vještačenje po vještaku građevinske struke dipl. ing, PR. Iz navedenog vještačenja proizlazi da je vještak potvrdio postojanje ozbiljnih nedostataka kao i postojanje nedostataka koji su konstatirani u Izvješću dipl. ing, AR. Slijedom navedenog, tuženik ističe da sukladno članku 410. stavku 6. Zakona o obveznim odnosima (“Narodne novine”, broj: 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022,145/2023, 155/2023 , dalje: ZOO) kao kupac nekretnine nije bio dužan platiti ukupan iznos kupoprodajne cijene za objekt budući da na istom postoje nedostaci koje prodavatelj nije otklonio. Navodi kako tužitelj ne samo da nije ispunio svoje obveze (u roku), već je u pogledu nedostataka koji se se pokazali zbog loše izvedene hidroizolacije, osporio svoju odgovornost, unatoč tome što je tužitelj bio i glavni investitor i izgradio je predmetni objekt pa ni u kojem slučaju ne može otkloniti svoju odgovornost za uočene nedostatke. Dodatno ukazuje i da je odredbom članka 3.3.2. Aneksa Ugovora o kupoprodaji određeno da će se dio kupoprodajne cijene u iznosu od 100.000,00 EUR deponirati kod javnog bilježnika Ivice Vukovića i da kupac, ovdje tuženik, daje dopuštene javnom bilježniku da dio deponiranog dijela kupoprodajne cijene u iznosu od 60.000,00 EUR isplati u roku od jednog radnog dana od dana potpisa tog Ugovora, a da će preostali dio deponiranog dijela kupoprodajne cijene u iznosu od 40.000,00 EUR prodavatelj, ovdje tužitelj, biti ovlašten preuzeti od javnog bilježnika uz predočenje pisane potvrde o izvršenim obvezama vezano uz radove iz članak 54. Aneksa Ugovora o kupoprodaji potpisane od strane prodavatelja, ovdje tužitelja, kupca, ovdje tuženika i treće neovisne osobe, a što se nije dogodilo. Tuženik u prigovoru osporava i osnovu te tijek plaćanja kamata na iznos glavnice kao i trošak ovršnog postupka.

4. U daljnjem tijeku postupka nastavljenog po pravilima parničnog postupka tužitelj se podneskom od 14. studenoga 2025. očitovao na navode tuženika ističući kako dostavljena dokumentacija ne utječe na potraživano dugovanje, tim više što iz nalaza i mišljenja vještaka nije utvrđen iznos navedenih nedostataka, a niti je tuženik dokazao da nedostaci utječu na cijenu i dugovani iznos. Navodi i kako je iz dostavljene dokumentacije jasno da je tužitelj otklonio svaku odgovornost od sebe te jasno obrazložio tuženiku da je obilaženjem prostora utvrđeno da je do štete došlo radi prodora vode uzrokovanog neodržavanjem, te da je ispust na terasi bio začepljen smećem, pa da ne može preuzeti odgovornost. Nadalje, navodi kako iz korespondencije proizlazi da je tuženik obaviješten da curenje vode nema veze sa tužiteljem, te je tuženik dobio kontakt izvođača radova koji daju garanciju i ugovore. Naposljetku ističe i kako je tuženik predmetnu građevinu prodao svom novom trgovačkom društvu, te da se upravo navedeno društvo upisalo kao (su)vlasnik. Ističe kako je ostao nepodmireni dug, slijedom čega ga je tuženik u obvezi podmiriti.

5. Tuženik se podneskom od 5. prosinca 2025. očitovao na navode tužitelja u bitnom navodeći kako činjenica prodaje objekata nije ni od kakvog utjecaja na odgovornost tužitelja kao prodavatelja prema tuženiku kao kupcu zbog materijalnih nedostataka koji su utvrđeni na objektu, te da je iz dokumentacije koja prileži spisu jasno da su na predmetnoj građevini postojali materijalni nedostaci koji su posljedica loše izvedenih radova kao i da je tužitelj dio nedostataka priznao i preuzeo odgovornost za njihovo otklanjanje, a ono što tužitelj nije prihvatio, utvrđeno je nalazima i mišljenima vještaka te dodatnim dokazima. Ističe kako je tuženik u tijeku korištenja građevine kontinuirano otkrivao ozbiljne materijalne nedostatke, a u odnosu na koje tužitelj nije ništa poduzimao, iako je o istima bio uzastopno obaviješten. Navodi kako je navod tužitelja da je izvođač dužan otkloniti eventualnu štetu te da je tuženik upućen na kontaktiranje izvođača potpuno promašen budući da za nedostatke na objektu odgovoran je prema tuženiku upravo tužitelj jer je on prodao predmetnu građevinu, a isto proizlazi iz zakonskih odredaba kao i iz samog Ugovora o kupoprodaji. Ističe kako je tuženik uskratio plaćanje iznosa od 20.000.00 EUR (2,46% ugovorne cijene) zbog postojanja materijalnih nedostataka na prodanom objektu, a na što je ovlašten i temeljem Ugovora i temeljem zakona, stoga smatra da je tuženik kao kupac uskratio plaćanje razmjernog malog dijela kupoprodajne cijene. Pritom naglašava kako tuženik nije dužan dokazivati točan iznos umanjenja vrijednosti objekta. Podredno, navodi da ako sud ne prihvati istaknuti prigovor tuženika da nije bio dužan platiti ukupan iznos kupoprodajne cijene, ističe i prigovor razmjernog sniženja cijene za iznos od 20.000,00 EUR, a sve sukladno članku 410. stavku 1. i 422. stavku 2. ZOO-a. Ističe kako je o tome obavijestio tuženika dopisom od 12. veljače 2024., a podredno ako sud ne prihvati istaknut prigovor razmjernog sniženja cijene, tuženik ističe prigovor radi prebijanja po osnovi naknade štete u iznosu od 63.750,00 EUR s potraživanjem tužitelja u ovom postupku.

6.1. Tijekom postupka pročitane su sljedeće isprave: izvadak iz poslovnih knjiga

- otvorene stavke (list 7 spisa), Aneks Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 6. lipnja 2023. (list 31-35 spisa), e-mail korespondencija od 10. rujna 2023. i 12. rujna 2023. (list 36-40 spisa), Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 5. travnja 2023. (list 41-47 spisa), promemorija sa sastanka održanog 7. studenoga 2023. (list 48-49 spisa), nalaz i mišljenje sudskog vještaka dipl. ing. građ. PR (list 50-63 spisa), zapisnik o primopredaji nekretnine (list 64-66 spisa) , izvješća o stanju novoizgrađene stambene zgrade od 6. rujna 2023. (list 67-82 spisa), e-mail korespondencija od 16. rujna 2024., 9. listopada 2024. (list 117-119 spisa), prijedlog za osiguranje dokaza (list 120-124 spisa), izvatke iz zemljišne knjige (list 125-134 spisa), građevinsku dozvolu Upravnog odjela za prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša Primorsko- goranske županije od 21. prosinca 2018. (list 153-156 spisa), e-mal korespondencija (list 157-166, 170, 177-192 spisa), podnesak odvjetnice Tee Šulentić od 12. veljače 2024. (list 171-176 spisa), nalaz i mišljenje - procjena troškova sanacije društva AVS- ured j.d.o.o. (list 193-213 spisa), dopis društva ELITEHOUSE d.o.o. od 1. ožujka 2023. (list 214-215 spisa), rješenje i zaključak Trgovačkog suda u Rijeci poslovni broj: St- 342/2024-3 od 28. kolovoza 2024. (list 216-219 spisa), rješenje Trgovačkog suda u Rijeci poslovni broj: St-342/2024-6 od 11. rujna 2024. (list 224-226 spisa), pisana izjava svjedoka ŽR (list 228-230 spisa), fotografije (list 231-257 spisa), pisani iskaz zastupnika po zakonu tuženika TR (list 264-268 spisa), e- mail korespondencija (list 269-271 spisa), fotografije (list 272-302 spisa) te su pregledani videozapisi koji priležu spisu.

6.2. Druge dokaze sud nije provodio, jer se provođenje drugih dokaza nije ukazalo svrsishodnim kao ni ekonomičnim za donošenje odluke budući da je činjenično stanje iz dokumentacije priložene u spisu predmeta u dovoljnoj mjeri utvrđeno.

7. Ocjenjujući rezultate provedenih dokaza, cijeneći svaki dokaz zasebno i u njihovoj ukupnosti sukladno odredbi članka 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj: 53/1991, 91/1992, 112/1999, 129/2000, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007, 96/2008, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 25/2013, 89/2014, 70/2019, 80/2022, 114/2022, 155/2023, dalje: ZPP), ovaj sud je utvrdio kako tužbeni zahtjev nije osnovan.

8. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatu iznosa od 20.000,00 EUR, a koji iznos se odnosi na isplatu ostatka kupoprodajne cijene ugovorene Ugovorom o kupoprodaji nekretnine koju su tužitelj kao prodavatelj i tuženik kao kupac sklopili 5. travnja 2023.

9. Među strankama nije sporno da je tužitelj prodao predmetnu građevinu tuženiku kao i da tuženik nije isplatio tužitelju na ime ostatka kupoprodajne cijene iznos od 20.000,00 EUR.

10. Među strankama je sporno da li je tuženik ovlašten uskratiti tužitelju isplatu preostalog dijela kupoprodajne cijene.

11. Iz izvatka iz poslovnih knjiga - otvorene stavke (list 7 spisa) proizlazi nepodmireni iznos tuženika prema tužitelju iznosi 20.000,00 EUR

12. Iz Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 5. travnja 2023. (list 41-47 spisa) proizlazi da su tužitelj kao prodavatelj i tuženik kao kupac 5. travnja 2023. sklopili ugovor o kupoprodaji i to nekretnine koja se nalazi na kat. čest. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] i kat. čest. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]. Iz članka 2.7. Ugovora o kupoprodaji proizlazi da će prodavatelj na kupca prenijeti jamstva za kvalitetu građevinsko i građevinsko tehničkih radova te na konstrukciji na rok od 10 godina od predaje nekretnine u posjed kupcu, te da će prodavatelj na svoj teret i trošak ukloniti uklonjivi nedostatak/nedostatke unutar garantnog roka, koji neće biti duži od 30 dana od dana obavijesti kupca o nedostacima, s time da prodavatelj nema nikakvih obveza unutar garantnih rokova ako je kupac oštećenje izvedenih radova prouzročio namjerno, nepažnjom ili uslijed nepoštivanja pravila uporabe. Nadalje dinamika i visina kupoprodajne cijene utvrđena je u točki 3. Ugovora o kupoprodaji. Tako je kao ukupna visina kupoprodajne cijene određen iznos od 812.500,00 EUR te je ugovoreno da će kupac dio kupoprodajne cijene u iznosu od 712.500,00 EUR isplatiti u roku od dana sklapanja Ugovora o kupoprodaji, dok preostali dio kupoprodajne cijene u iznosu od 100.000,00 EUR će kupac deponirati u roku od jednog radnog dana od dana potpisivanja Ugovora o kupoprodaji na račun kod vršitelja dužnosti javnog bilježnika uz predočenje pisane potvrde potpisane od strane prodavatelja, kupca i treće osobe o izvršenim obvezama prodavatelja navedene u članku 5. Ugovora o kupoprodaji. U Ugovoru o kupoprodaji kao krajnji rok isplate kupoprodajne cijene te ispunjenje obveza prodavatelja iz članka 5.2. Ugovora je naveden dan 31. svibanj 2023. Nadalje, u članku 5.2. Ugovora su navedene obveze prodavatelja poput ishođenje pravomoćne uporabne dozvole, montaža sanitarija, montaža parketa, ličenje zidova, montaža unutarnjih vrata, montaža rukohvata i ograde stepeništa na katu i podrumu građevine.

13. Iz Aneksa Ugovora o kupoprodaji nekretnina proizlazi da je isti sklopljen 6. lipnja 2023. i da se njime mijenja opis nekretnina kao i dinamika isplate preostalog dijela kupoprodajne cijene u članku 3. te rok za obavljanje radova iz članka 5. Ugovora. Tako iz članka 3.3.2. Aneksa Ugovora stranke suglasno potvrđuju da je kupac dio kupoprodajne cijene u iznosu od 100.000,00 EUR deponirao na račun vršitelja dužnosti javnog bilježnika Ivice Vukovića, a kupac daje dopuštenje navedenom javnom bilježniku da dio deponiranog dijela kupoprodajne cijene u iznosu od 60.000,00 EUR isplati u roku od jednog radnog dana od dana potpisivanja ugovora, dok preostali dio kupoprodajne cijene u iznosu od 40.000,00 EUR će prodavatelj biti ovlašten preuzeti od javnog bilježnika uz predočenje pisane potvrde potpisane od strane prodavatelja, kupca i treće neovisne osobe o izvršenim obvezama prodavatelja navedene u članku 5. Aneksa Ugovora, dok u članku 3.4. ugovorne strane suglasno utvrđuju da je krajnji rok isplate kupoprodajne cijene u cijelosti te ispunjenje obveza prodavatelja 31. srpanj 2023. Obveze prodavatelja su utvrđene u točki 5.2. Aneksa Ugovora (montaža sanitarija, montaža parketa natur hrast mat, ličenje zidova, montaža žaluzina, montaža unutarnjih vrata, montaža aluminijskih vrata, montaža električnog punjača, montaža rukohvata i ograde stepeništa na katu i podrumu, montaža aluminijskih rukohvata, staklenih ograda, spuštenog stropa i aluminijskih dijelova fasade, montaža ostale opreme kuće).

14. Iz zapisnika o primopredaji nekretnine (list 64-66 spisa) proizlazi da su nekretnine predane 9. kolovoza 2023. te da su u dijelu ostale primjedbe i napomene navedene obveze prodavatelja utvrđene u Aneksa Ugovora o kupoprodaji kao i da će kupac dostaviti mailom prodavatelju i nadzornom inženjeru listu nedostataka i da će se nakon pregleda liste definirati rokovi otklanjanja.

15. Iz izvješća o stanju novoizgrađene stambene zgrade od 6. rujna 2023. (list 67-82) izrađen od dipl. ing. građ. AR proizlazi da su nakon uvida u tehničku dokumentaciju i nakon izvršenog očevida 5. rujna 2023. utvrđeni nedostaci kao i neizvedeni radovi.

16. Iz promemorije sa sastanka 7. studenoga 2023. proizlazi da je predmet sastanka otklanjanje nedostataka na predmetnoj građevini i da su sastanku prisustvovali predstavnici tuženika, glavni nadzorni inženjer te izvođači pojedinih radova. Iz promemorije proizlazi da se prodavatelj obvezuje sve nedostatke (navedene u izvješću od 6. rujna 2023. te nedostatke po dodatnim primjedbama navedene u mailu od 12. rujna 2023.) otkloniti u primjerenom roku, a najkasnije do kraja 2023.

17. Iz korespondencije tužitelja i tuženika (list 157-174 spisa) utvrđeno je da su tužitelj i tuženik bili u dogovoru oko sklapanja novog aneksa ugovora kojim bi se ponovno utvrdio rok za izvršenje obveza prodavatelja kao i uklanjanje nedostataka. Također iz e-mail korespondencije (list 175-192 spisa) proizlazi da je tuženik obavijestio tužitelja o daljnjim nedostacima građevini, kao i da je tužitelj otklonio svoju odgovornost za pojedine nedostatke na građevini (list 117-119, 269-271 spisa).

18. Iz nalaza i mišljenje sudskog vještaka dipl. ing. građ. PR (list 80-82 spisa) proizlazi da je sudski vještak utvrdio da na građevini postoje očiti nedostaci, kako estetski, tako i veći uzrokovani prodorom vlage, te da su uzroci prodora vode nekvalitetno izvedeni detalji hidroizolacije i ograda. Sudski vještak je naveo kako se ispunjenje bitnih uvjeta za građevinu utvrđuje tehničkim pregledom, a da se nakon uspješno obavljenog tehničkog pregleda građevine izdaje uporabna dozvola koja prileži spisu. Sudski vještak je utvrdio i kako na dan očevida nije bilo ograde stubišta i zaštite od pada na podestu 1. kata.

19. Iz fotografija i videozapisa koje prileže spisu (list 231-258, 272-304 spisa) vidljivi su različiti nedostaci na predmetnoj građevini.

20. Sud je prihvatio navedene isprave i snimke obzirom da ničim nije dovedena u sumnju njihova vjerodostojnost.

21.1. Iz iskaza zastupnika po zakonu tuženika HR (list 264-268 spisa) proizlazi da je u travnju 2023. tvrtka ACADEMIA STUDIO d.o.o. kupila od tvrtke PELLIO d.o.o. građevinu u Crikvenici - vilu s bazenom te da su sklopili Ugovor o kupoprodaji 5. travnja 2023. Investitor gradnje vile kao i njen prodavatelj je bila tvrtka PELLIO d.o.o. Zastupnik po zakonu tuženika je naveo kako je u samom ugovoru utvrđeno da tužitelj kao prodavatelj ima još obveza vezano za građevinu, a koje obveze su se odnosile na izvođenje radova i to: montaža sanitarija, montaža parketa, ličenje zidova, montaža žaluzina, montaža unutarnjih vrata (stolarije) i druge radove koji su bili specificirani u Ugovoru. Dana 6. lipnja 2023. sklopili su i Aneks Ugovora o kupoprodaji te su njime utvrdili da prodavatelj još ima obveza u odnosu na radove koji se trebali izvršiti na građevini, te mu je rok za izvršenje istih obveza produžen do 31. srpnja 2023. Nadalje, ističe kako je 9. kolovoza 2023. izvršena primopredaje nekretnine od strane tužitelja, a o čemu je sastavljen zapisnik te je zastupnik po zakonu tuženika tužitelju istog dana dopustio da mu od preostalog deponiranog iznosa od 40.000,00 EUR javni bilježnik isplati još 20.000,00 EUR. Zastupnik po zakonu tuženika navodi kako je to učinio zato što u suprotnom ne bi od BR dobio ključeve građevine i kuća ne bi bila predana u njegov posjed. Smatrao je da će tužitelj izvršiti preuzete obveze budući da je to bio uvjet za isplatu zadnje tranše od 20.000,00 EUR, a i zato što su mu BR i nadzorni inženjer VR obećavali da će izvršiti radove i otkloniti određene nedostatke. Međutim, budući da tužitelj nikada nije izvršio svoje obveze, protekom roka preuzeo je preostali iznos iz depozita. U lipnju 2023. ACADEMIA STUDIO d.o.o. je sklopila sa tvrtkom Henosisi Real Estate d.o.o., čiji je jedini osnivač i direktor zastupnik po zakonu tuženika, Ugovor o kupoprodaji predmetne građevine i to za iznos od 792.500,00 EUR, dakle iznos umanjen za 20.000,00 EUR koji zbog nedostataka nisu plaćeni tužitelju. Nadalje, zastupnik po zakonu tuženika naveo je kako je u rujnu 2023. održan očevid na licu mjesta na koji je pozvao inženjera građevine LR da sudjeluje, a koji je obišao građevinu i sastavio izvješće o stanju nekretnine, dok je u studenom ponovno održan očevid na licu mjesta zbog toga što su uočeni daljnji nedostaci kao i zbog toga što nitko nije došao na objekt kako bi bilo kakve radove izveo ili otklonio bilo što od nedostataka. Tada je, uz prisustvo nadzornog inženjera VR sastavljena promemorija kojom je utvrđeno zatečeno stanje građevine. Nakon tog očevida, zatražio je dodatno e-mailom upućenim BR da se očituje o rokovima otklanjanja svih nedostataka, te je taj mail nadzorni inženjer VR proslijedio izvođačima te ih pozvao da se jave radi dogovora i najkasnije do konca godine otklone nedostatke kako bi se dovršila primopredaja objekta, međutim ističe kako na objekt nitko nije pristupio da bi izveo radove i otklonio nedostatke. Zastupnik po zakonu tuženika je u svom iskazu naveo kako su najgori nedostaci uočeni početkom prosinca 2023. kada je došlo do znatnog izlijevanja vode unutar objekta te vlaženja zidova i stropova, kao i otpadanje žbuke i lajsni zbog vlage. Kada se obratio tužitelju dobio je odgovor da će tužitelj ranije utvrđene nedostatke popraviti, ali da ne prihvaća odgovornost za izlijevanje jer je isti rezultat “nebriga oko nekretnine”. Zastupnik po zakonu tuženika navedeno smatra apsurdnim budući da je vodio adekvatnu brigu i nije bilo šansi da bi zbog bilo kakvih njegovih radnji ili propusta došlo do ovakvog izlijevanja i curenja unutar objekta. Budući da nitko od izvođača i dalje nije dolazio na objekt da bi sanirao nedostatke, shvatio je da se to neće ni dogoditi te je odlučio da radi sprječavanje štete mora sam poduzeti radove. Ističe da tužitelj i nakon dostave nalaza i mišljenja vještaka (izrađenog u postupku osiguranja dokaza) nije poduzeo nikakve radnje, a da je on daljnjim boravcima u objektu nastavio uočavati nove nedostatke jer bi se neka nova curenja i vlaženja pojavljivala sa lošim vremenskim prilikama. Osobito loše je bilo početkom rujna 2024. kada se unutar objekta, kod ulaza u kuću, voda doslovno slijevala iz stropa. O tome je odmah obavijestio tužitelja, nadzornog inženjera i glavnog izvođača radova, međutim nitko nije reagirao. Istaknuo je i kako je nakon što se upoznao s vlasnicima preostalih objekata iz istog kompleksa, a gdje je tužitelj također bio investitor i prodavatelj, saznao da i ti objekti imaju brojne nedostatke i da su osobito vidljivi nedostaci vezanu za lošu izvedbu. Nadalje, istaknuo je da je boravak u objektu bio opasan jer osim što je vlaga koja se pojavila u većini prostorija bila štetna, tužitelj nije postavio niti ogradu na stubište koje iz prizemlja vodi na 1. kat pa je kretanjem tim stubištem bilo izrazito opasno, stoga je krenuo sa sanacijom čiji je ukupan trošak iznosio više od 60.000,00 EUR. Kada je primio predmetno rješenje o ovrsi bio je zatečen budući da je više nego očito da tužitelj nije izvršio svoje ugovorne obveze i da nije dovršio objekt, a još mu je prodao kuću sa značajnim nedostacima koji su mu prouzročili štetu.

21.2. Sud je u bitnom prihvatio iskaz zastupnika po zakonu tuženika HR jer je isti uvjerljiv, iskren, životan i logičan te je sukladan dostavljenom dokumentacijom koja prileži spisu predmeta.

22.1. Sud je na temelju izvedenih dokaza utvrdio da su tužitelj i tuženik 5. travnja 2023. sklopili Ugovor o kupoprodaji nekretnina kojim su predmet kupoprodaje nekretnine upisane kod Općinskog suda u Crikvenici, Zemljišnoknjižni odjel Crikvenica, u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao zk.č.br. 1888/3 ukupne površine 526 m2 te 1/6 suvlasničkog djela nekretnine upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] kao zk.č.br. 1888/6, ukupne površine 276 m2, kao i da je kao kupoprodajna cijena utvrđen iznos od 812.500.00 EUR. U predmetnom ugovoru su u članku 5. utvrđene obveze prodavatelja, a koje se sastoje od obavljanje pojedinih radova na građevini (montaža sanitarija, montaža parketa hrast mat, ličenje zidova, montaža žaluzina , montaža unutarnjih vrata (stolarije), montaža aluminijskih vrata, montaža električnog punjača, montaža rukohvata i ograde stepeništa na katu i podrumu, montaža aluminijskih rukohvata, staklenih ograda, spuštenog stropa i aluminijskih dijelova fasade, montaža ostale opreme kuće prema opisu u predanom katalogu bez namještaja, saune i jacuzzia). Nadalje, sud je utvrdio kako su stranke prilikom ugovaranja dinamike isplate kupoprodajne cijene ugovorile da će dio kupoprodajne cijene u iznosu od 100.000,00 EUR kupac deponirati u roku od jednog radnog dana od dana potpisivanja Ugovora o kupoprodaji na račun kod vršitelja dužnosti javnog bilježnika uz predočenje pisane potvrde potpisane od strane prodavatelja, kupca i treće osobe o izvršenim obvezama prodavatelja navedene u članku 5.2. Ugovora o kupoprodaji, te da je kao krajnji rok isplate kupoprodajne cijene i ispunjenje obveza prodavatelja iz članka 5.2. Ugovora naveden dan 31. svibanj 2023. Nadalje, sud je utvrdio kako su stranke, a budući da prodavatelj, ovdje tužitelj, nije izvršio svoje obveze u roku sklopile Aneks predmetnog ugovora 6. lipnja 2023. u kojem su u članku 5. ponovno navedene obveze prodavatelja, ovdje tužitelja, dok je u članku 3.3.2. ugovoreno da će preostali dio kupoprodajne cijene u iznosu od 40.000,00 EUR prodavatelj biti ovlašten preuzeti od javnog bilježnika uz predočenje pisane potvrde potpisane od strane prodavatelja, kupca i treće neovisne osobe o izvršenim obvezama prodavatelja navedene u članku 5. Aneksa Ugovora, dok je krajnji rok isplate kupoprodajne cijene u cijelosti te ispunjenje obveza prodavatelja određen dan 31. srpanj 2023.

22.2. Nadalje, utvrđeno je da iako je predmetna građevina predana u posjed tuženiku, da tužitelj nije izvršio sve svoje obveze koje su ugovorene u članku 5. predmetnog Ugovora i Aneksa Ugovora. Naime, iz dokumentacije koja prileži spisu, posebno iz nalaza i mišljenja sudskog vještaka dipl. ing. građ. PR (list 50-63 spisa), izvješća o stanju novoizgrađene stambene zgrade od 6. rujna 2023. (list 67-82 spisa) kao i pisanog iskaza zastupnika po zakonu tuženika, proizlazi kako tužitelj nije ispunio sve obveze koje su bile definirane u predmetnim ugovorima. Pa tako u svom nalazu i mišljenju sudski vještak dipl. ing. građ. PR navodi kako na dan očevida nema ograde stubišta i zaštite od pada na podestu 1. kat. Također, sud je uvidom u dokumentaciju utvrdio da su se na predmetnoj građevini pojavili brojni nedostaci koji se u bitnom posljedica prodora vode zbog nekvalitetno izvedenih detalja hidroizolacije i ograda. Također, iz dokumentacije koja prileži spisu utvrđeno je da je tuženik o postojanju nedostataka kao i neispunjenim obvezama kontinuirano obavještavao tužitelja, koji je prvotno aktivno sudjelovao u dogovoru oko utvrđivanja svojih obveza i roka za njihovo ispunjenje (pa je tako potpisao zapisnik o primopredaji nekretnine u kojem su utvrđene njegove obveze, bio u dogovoru oko sastavljanja novog aneksa ugovora), no naposlijetku je otklonio svoju odgovornost za nedostatke i nije sudjelovao u daljnjim radovima na predmetnoj građevini.

23. Slijedom navedenog, ovaj sud smatra kako predmetni Ugovor o kupoprodaji nekretnina kao i Aneks Ugovora o kupoprodaji nekretnina imaju elemente ugovora o kupoprodaji kao i ugovora o djelu i to iz razloga što su predmetnim ugovorima osim prodaje građevine ugovorene i obveze tužitelja za obavljanje određenih poslova (članak 5.2. Ugovora i Aneksa Ugovora).

24. Člankom 3.3.2. Aneksa Ugovora o kupoprodaji ugovoreno je da će preostali dio kupoprodajne cijene u iznosu od 40.000,00 EUR prodavatelj biti ovlašten preuzeti od javnog bilježnika uz predočenje pisane potvrde potpisane od strane prodavatelja, kupca i treće neovisne osobe o izvršenim obvezama prodavatelja navedene u članku 5. Aneksa Ugovora. Iz iskaza zastupnika po zakonu tuženika, a koji iskaz tijekom postupka nije osporavan, proizlazi da je 9. kolovoza 2023., kada je izvršena primopredaje građevine od strane tužitelja, zastupnik po zakonu tuženika tužitelju istog dana dopustio da mu od preostalog deponiranog iznosa od 40.000,00 EUR javni bilježnik isplati 20.000,00 EUR kako bi predmetna građevina bila predana u njegov posjed.

25. Rezultati predmetnog postupka ukazuju ne samo na tužiteljevo zakašnjenje u izvršenju preuzetih obveze iz predmetnih ugovora, već ne daju ni najmanjeg povoda zaključku da bi te obveze bile u potpunosti ispunjene. Također, iz dokumentacije koja prileži spisu predmeta, a koju tužitelj tijekom postupka ne osporava jasno proizlazi kako je na predmetnoj građevini utvrđeno postojanje očitih nedostataka.

26. Također sud je utvrdio da tužitelj, kao prodavatelj, tuženik kao kupac i treća neovisna osoba nisu potpisali pisanu potvrdu o izvršenim obvezama prodavatelja navedenim u članku 5. Aneksa Ugovora, a koju činjenicu tužitelj nije tijekom dokaznog postupka osporavao.

27. Člankom 9. ZOO-a propisano je da je sudionik u obveznom odnosu dužan ispuniti svoju obvezu i odgovoran je za njezino ispunjenje.

28. Iz provedenog dokaznog postupka sud je zaključio kako nisu ispunjene pretpostavke za isplatu ostatka kupoprodajne cijene u iznosu od 20.000,00 EUR, budući da je navedena isplata bila uvjetovana potpisivanje pisane potvrde o izvršenim obvezama prodavatelja navedenim u članku 5. Aneksa Ugovora, a koja nije izdana, a niti je utvrđeno da su ispunjeni uvjeti za njezino izdavanje, odnosno da je tužitelj izvršio obveze koje su navedene u članku 5. Aneksa Ugovora, a koje je obveze sukladno članku 9. ZOO-a tužitelj bio dužan ispuniti.

29. Imajući u vidu prethodno izneseno, sud je na temelju odredbe članka 451. stavka 3. ZPP-a, ukinuo platni nalog iz javnobilježničkog rješenja o ovrsi naznačenom u točki I. izreke rješenja i odbio tužbeni zahtjev kao neosnovan.

30.1. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbama članka 154. stavka 1. i članka 155. ZPP-a, a odnosi se na trošak zastupanja tuženika po punomoćniku odvjetniku koji je odmjeren prema odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“, broj: 138/23, dalje: Tarifa/23), Zakona o sudskim pristojbama ("Narodne novine", broj: 118/18, 51/23, dalje: ZSP), Uredbe o tarifi sudskih pristojbi ("Narodne novine", broj: 37/23, dalje: Uredba), vrijednosti predmeta spora i troškovniku (list 311 spisa).

30.2. Tuženiku je priznat zahtjev za naknadu troška za sastav prigovora u iznosu od 500,00 EUR (Tbr. 13. točka 1. Tarife), trošak podneska od 28. studenoga 2025. u iznosu od 500,00 EUR (Tbr. 8. točka 1. Tarife), trošak podneska od 12. prosinca 2025. u iznosu od 500,00 EUR (Tbr. 8. točka 1. Tarife), trošak pristupa na ročište održano 14. studenoga 2025. u iznosu od 500,00 EUR (Tbr. 9. točka 1. Tarife), trošak pristupa na ročište održano 30. siječnja 2026. u iznosu od 500,00 EUR (Tbr. 9. točka 1. Tarife) te trošak sudske pristojbe za prigovor u iznosu od 246,45 EUR, ukupno 2.746,45 EUR.

31. Tuženikov zahtjev odbijen je kao neosnovan u odnosu na zahtjev za naknadu troška sudske pristojbe na presudu u iznosu od 246,45 EUR budući da je člankom 3. stavkom 2. ZSP-a propisano da je za odluke prvostupanjskog suda pristojbu dužna platiti osoba koja pokreće postupak. Također, sud je odbio zahtjev tuženika za naknadu troška za pristup na ročište za objavu u iznosu od 250,00 EUR (Tbr. 9. točka 3. Tarife), a obzirom na to da tuženik nije pristupio ročištu za objavu, slijedom čega mu taj trošak nije niti nastao.

32. Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci presude.

U Zagrebu 19. veljače 2026.

Sudac:

Maja Hilje

Prijedlog odluke izradila:

Matea Knežević, sudska savjetnica

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude stranke mogu podnijeti žalbu u roku od 15 dana računajući od održavanja ročišta za objavu presuda ako je stranka bila uredno obaviještena o održavanju ročišta za objavu, odnosno od primitka prijepisa presude ako stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu za objavu presude.

Žalba se podnosi ovom sudu, pismeno, u tri primjeraka, a o žalbi odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske.