Republika Hrvatska

Županijski sud u Rijeci

Žrtava fašizma 7

51000 Rijeka

Poslovni broj: Gž-1388/2024-3

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Rijeci, u vijeću sastavljenom od sutkinja Branke Ježek Mjedenjak, predsjednice vijeća, Lidije Oštarić Pogarčić, sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća te Nataše Peršić Brleković, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja Hrvatskog sindikata šumarstva, Zagreb, Trg kralja Petra Krešimira IV. br. 2, OIB: 98885908284, zastupanog po punomoćniku Marku Križanecu, odvjetniku u Odvjetničkom društvu Križanec- Car- Pavlić i Poparić j.t.d. u Zagrebu, protiv tuženice SV iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćniku Željku Štapeku, odvjetniku u Karlovcu, radi isplate, odlučujući o žalbi tužitelja podnesenoj protiv presude Općinskog suda u Novom Zagrebu, poslovni broj P-631/2021-20 od 27. lipnja 2024., na sjednici vijeća održanoj 19. veljače 2026.

r i j e š i o  j e

Uvaženjem žalbe tužitelja ukida se presuda Općinskog suda u Novom Zagrebu, poslovni broj P-631/2021-20 od 27. lipnja 2024. i predmet vraća sudu prvog stupnja na ponovno suđenje.

Obrazloženje

1. Citiranom presudom u točki I. izreke odbijen je zahtjev tužitelja da se tuženoj naloži da mu isplati iznos od 16.026,36 eur sa zakonskom zateznom kamatom na iznose, po stopi i za razdoblje kako je to navedeno u toj točki izreke. Odbijen je i zahtjev da se tuženici naloži da mu plaća mjesečnu najamninu za stan u [adresa]. prema članku 4. stavak 2. Ugovora o najmu stana od 31. ožujka 2003. sklopljenog između tužitelja kao najmodavca i tužene kao najmoprimca u iznosu od 491,9 eur mjesečno počev od 1. srpnja 2021. pa nadalje za vrijeme trajanja navedenog ugovora na način da dospjele obroke isplati odjednom počev od dospjeća svakog pojedinog iznosa do isplate, a buduće dospijevajuće u sljedećem mjesecu za prethodni mjesec uvećano za zakonsku zateznu kamatu, kako je to navedeno u izreci pobijane presude.

1.1. Odbijen je i zahtjev tužitelja da mu tužena naknadi troškove postupka, dok je točkom II. tužitelju naloženo naknaditi tuženoj troškove postupka u iznosu od 2.500,00 eur u roku od 15 dana.

2. Protiv te presude tužitelj je podnio žalbu pozivajući se na sve zakonske žalbene razloge iz članka 353. stavak 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj: 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23 - dalje ZPP), predlažući da se uvaženjem žalbe pobijana presuda preinači i tužbeni zahtjev u cijelosti usvoji te tuženicu obveže na naknadu troškova prvostupanjskog i žalbenog postupka, podredno ukine i predmet vrati sudu prvog stupnja na ponovno suđenje.

3. Tuženica u odgovoru na žalbu poriče osnovanost žalbenih navoda predlažući da se žalba odbije kao neosnovana i presuda suda prvog stupnja potvrdi.

4. Žalba je osnovana.

5. Predmet spora je zahtjev tužitelja da mu tuženica na ime najamnine za stan u [adresa] isplati iznos od 16.026,36 eur za razdoblje od 1. srpnja 2018. do 31. prosinca 2021. te da za ubuduće plaća mjesečno iznos od 491,9 eur i to počev od 1. srpnja 2021. pa do trajanja ugovora o najmu navedenog stana.

6. Sud prvog stupnja je utvrdio te iz sadržaja spisa proizlazi sljedeće :

- da je 31. ožujka 2003. sklopljen Ugovor o najmu stana na adresi u [adresa],

[adresa] označeno kao stan broj ... površine 55,89 m2 koji se nalazi u zgradi izgrađenoj na kč. br [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u vlasništvu tužitelja;

- da su u članku 4. stranke ugovorile da će najmoprimac plaćati najmodavcu za najam toga stana slobodno ugovorenu najamninu čiju će visinu konačno utvrditi nakon što upravni odjel jedinice lokalne samouprave u Zagrebu u mjestu gdje se stan nalazi, nadležan za poslove stanovanja utvrdi podatke u smislu odredbe članka 50. Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ br. 53/96, 91/96, 48/98, 66/98, 22/06 i 68/18 ; dalje ZNS), a iznos od 263,24 kuna smatra se predujmom najamnine i uračunavat će se u visinu najamnine utvrđene sukladno stavku 1. tog članka i naplaćivati će se odbijanjem od mjesečne plaće najmoprimca;

- 17. prosinca 2015. tužitelj je pismenim putem pozvao tuženicu na sklapanje aneksa ugovora o najmu stana s prijedlogom da se utvrdi konačna visina najamnine u iznosu od 3.570 kuna sukladno podacima o prosječnoj visini najamnine pribavljene od Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove i imovinu grada Zagreba, Službe za vrednovanje nekretnina te je istog dana dostavljen prijedlog aneksa ugovora s time da navedenu najamninu plaća od 1. siječnja 2016., ali je tuženica odbila isti potpisati;

- tužitelj je nakon toga protiv tuženice pokrenuo parnični postupak koji je pred sudom prvog stupnja vođen pod poslovnim brojem P-64/16 u kojem je donesena presuda od 21. studenog 2018. kojom je odbijen prvopostavljeni tužbeni zahtjev da se izmijeni odredba članka 4. Ugovora o najmu navedenog stana na način da tuženica

plaća tužitelju slobodno ugovorenu najamninu u iznosu od 2.186,98 kuna mjesečno počev od 1. siječnja 2016. pa nadalje za vrijeme trajanja ugovora, a odbijen je i eventualno kumulirani tužbeni zahtjev da se raskida predmetni ugovor, kao i zahtjev tužitelja za naknadu troškova;

- navedena odluka potvrđena je presudom Županijskog suda u Splitu poslovni broj Gž- 6363/19 od 11. ožujka 2021. nakon čega je tužitelj pokrenuo predmetni postupak;

- prema podacima Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove Grada Zagreba od 7. lipnja 2021. prema raspoloženim podacima o visini najamnine za dvosobni stan u [adresa] na navedenoj adresi, najamnina bi iznosila 421,41 eur za 2018. godinu, 457,18 eur za 2019. godinu, te 496,86 eur za 2020. godinu;

- tuženica redovito plaća iznos iz članka 4. Ugovora o najmu od 263,24 kuna, a u određenom razdoblju plaćala je i zajedničku pričuvu, dok posljednjih godina iznos pričuve plaća tužitelj kao vlasnik stana;

7. Sud prvog stupnja analizirajući sadržaj priložene dokumentacije te iskaze zakonskog zastupnika tužitelja OV i tuženice, zaključuje da iz rezultata dokaznog postupka nije moguće sa sigurnošću utvrditi osnovanost i visinu tužbenog zahtjeva. Ovo iz razloga što su stranke ugovorile da će konačnu visinu najamnine utvrditi tek nakon što nadležni gradski ured utvrdi podatke o visini prosječne najamnine sukladno članku 11. stavak 1. ZNS-a.

7.1. Međutim, da istom odredbom nije jasno niti izričito određeno da će se takva najamnina odrediti upravo u visini prosječne najamnine u istom naselju, odnosno županiji, za stan koji se po površini, opremljenosti i položaju može usporediti sa stanom koji se daje u najam, već da je ovakvom formulacijom ugovorne odredbe ostavljena mogućnost strankama da konačnu visinu najamnine ugovore i u drugačijem iznosu, posebno uzimajući u obzir da su sukladno odredbi članka 10. stavak 2. citiranog Zakona bile ovlaštene odrediti najamninu sve do iznosa koji odgovara iznosu do 20 % većem od prosječne slobodno ugovorene najamnine prema podacima nadležnog ureda jedinice lokalne samouprave. Tvrdnje tuženice kako je sa tužiteljem dogovorila plaćanje najamnine koja bi bila određena za zaposlenike Hrvatskih šuma za službene stanove ne cijeni uvjerljivim jer su u suprotnosti sa izričitom odredbom predmeta ugovora i nisu potkrijepljene odgovarajućim materijalnim dokazima.

8. Zaključuje kako stranke nisu suglasno utvrdile konačnu visinu najamnine, dok je zahtjev tužitelja za izmjenu predmetnog ugovora odbijen pravomoćnom odlukom, pa da u konkretnom slučaju nije bilo moguće utvrditi osnovanost potraživanja tužitelja niti visinu istog, jer da iz navedenog proizlazi jedino da su stranke ugovorile plaćanje iznosa od 263,24 kuna kao predujma najamnine koji tuženica uredno podmiruje, s time da točnu visinu najamnine nisu utvrdile. Stoga odbija zahtjev tužitelja za isplatu utuženog iznosa, kao i zahtjev za isplatom preostaloga iznosa za buduće razdoblje počev od 1. srpnja 2021. pa nadalje jer da tužitelj do zaključenja glavne rasprave nije

postavio određeni zahtjev za svaki pojedini utuženi mjesec, dok se u odnosu na preostali dio zahtjeva ne radi o dospjeloj činidbi, s time da se ne radi o slučaju iz članka 326. stavak 2. u kojem bi bilo moguće postaviti takav zahtjev.

9. Stoga odbija provesti preostale dokaze, (predloženo građevinsko i grafološko vještačenje) te pozivajući se na odredbu članka 17. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23 – dalje ZOO), odbija tužbeni zahtjev te obavezuje tužitelja naknaditi tuženoj parnične troškove.

10. I u fazi žalbenog postupka prijeporno je pravna osnova i visina zahtjeva tužitelja, s time da je prema mišljenju ovoga suda, sud prvog stupnja propustio ocijeniti sve provedene dokaze, odnosno pravilno ocijeniti osnovanost preostalih dokaznih prijedloga stranaka, tako da za sada nije moguće ispitati pravilnost primjene materijalnog prava.

11. Naime, u konkretnom slučaju je prijeporno da li je tužena u obavezi ispunjavati ugovornu obavezu preuzetu Ugovorom o najmu o plaćanju slobodno ugovorene najamnine ili drugog odgovarajućeg iznosa, pored utvrđenja da neprijeporno tužitelju plaća iznos od 263,24 kn.

12. Prema stavu ovoga suda, odredba članka 4. stavak 1. je jasna, jer je tuženica sklapanjem ugovora preuzela obvezu tužitelju kao najmodavcu plaćati za najam stana slobodno ugovorenu najamninu, s time da se naprijed navedeni iznos smatra predujmom najamnine i uračunava se u visinu najamnine utvrđene stavkom 1. navedenog članka, odnosno od slobodno ugovorene najamnine. Isto tako, stranke su ugovorile da će konačnu visinu najamnine kao slobodno ugovorenu utvrditi nakon što upravni odjel jedinice lokalne samouprave u mjestu gdje se stan nalazi, odnosno u gradu Zagrebu, nadležan za poslove stanovanja utvrdi podatke u smislu odredbe članka 50. ZNS-a.

13. Prema odredbi članka 99. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ br. 53/91, 73/91, 3/94, 7/96, i 112/99 – ZOO/91) koji se u konkretnom slučaju primjenjuje sukladno odredbi članka 1163. ZOO/05. odredbe ugovora primjenjuju se onako kako glase, a prilikom tumačenja spornih odredbi ne treba se držati doslovnog značenja upotrijebljenih izraza, već treba istražiti zajedničku namjeru ugovaratelja i odredbu tako razumjeti kako to odgovara načelima obveznog prava utvrđenih ovim Zakonom.

14. Prema mišljenju ovoga suda, s obzirom na sadržaj odredbe članka 4. Ugovora sklopljenog između stranaka, a u smislu citirane zakonske odredbe, jasno proizlazi obveza tuženice na plaćanje slobodno ugovorene najamnine za predmetni stan. Ukoliko bi se radilo i o nejasnim ugovornim odredbama, tada bi se iste tumačile sukladno odredbi članka 101. citiranog Zakona u smislu kojim se ostvaruje pravičan odnos uzajamnih davanja, odnosno sukladno odredbi članka 99. stavak 2. toga Zakona, tako da to odgovara načelima obveznog prava utvrđenih ovim Zakonom

(načelo savjesnosti i poštenja, jednake vrijednosti davanja, dužnosti ispunjenja obveza).

15. Iz navedenih razloga neprihvatljiv je stav suda prvog stupnja, s obzirom na rezultate dokaznog postupka kako nije moguće sa sigurnošću utvrditi pravnu osnovu tužbenog zahtjeva, jer proizlazi da tuženica plaćanjem naprijed navedenog iznosa za koji su stranke u ugovoru jasno navele da je predujam najamnine, ne ispunjava ugovornu obvezu.

15.1. Nadalje, u odnosu na visinu iznosa koji bi tužena bila u obvezi po toj osnovi isplaćivati, tužitelj je dostavljao tuženici prijedlog za sklapanje aneksa ugovora na način da se utvrdi njena obveza u visini od prosječne najamnine prema podacima Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove Grada Zagreba. Kao što utvrđuje sud prvog stupnja, stranke nisu navele da bi se takva najamnina odredila upravo po visini prosječne najamnine u istom naselju, odnosno za stan koji po površini, opremljenosti i položaju se može usporediti sa navedenim stanom, pa je time strankama ostavljena mogućnost da konačnu visinu najamnine ugovore i u kojem drugačijem iznosu, uzimajući u obzir sukladno odredbi članka 10. stavak 2. ZNS-a da najamninu mogu ugovoriti najviše do iznosa koji odgovara iznosu od 20 % većem od prosječne slobodno ugovorene najamnine prema podacima nadležnog ureda jedinice lokalne samouprave.

16. Prema stavu ovoga suda, neprihvatljiv je stav suda prvog stupnja, kako s obzirom da stranke nisu suglasno utvrdile konačnu visinu najamnine, te da je zahtjev tužitelja za izmjenu predmetnog ugovora pravomoćno odbijen, nije moguće utvrditi niti visinu zatraženog iznosa, s obzirom da stranke nisu točno i nedvojbeno odredile konačnu visinu najamnine. Naime, prema odredbi članka 50. stavak 1. ZOO/91. predmet obveze je odrediv, ako ugovor sadrži podatke s pomoću kojih se može odrediti, ili su stranke ostavile trećoj osobi da ga odredi.

17. Stoga će sud prvog stupnja u daljnjem tijeku postupka ponovo ocijeniti provedene dokaze, kao i osnovanost dokaznih prijedloga stranaka, ukoliko zaključi da iz dostavljenih podataka ne može sa sigurnošću utvrditi visinu iznosa koji bi tuženica bila u obvezi plaćati tužitelju za utuženom razdoblje na ime slobodno ugovorene najamnine, a ukoliko iz tako provedenih dokaza ne može utvrditi visinu o istoj odlučiti i odgovarajućom primjenom odredbe članka 223. stavak 1. ZPP-a, uz daljnju primjenu odgovarajućih odredbi ZOO-a o ispunjenju ugovornih obveza te odgovarajućih odredbi ZNS-a.

18. Ukoliko sud smatra da zahtjev nije postavljen jasno i točno, kao što se sugerira obrazloženjem pobijane presude, tada je potrebno u smislu odredbe članka 109. ZPP-a pozvati na ispravak, odnosno dopunu s time da bi i prema mišljenju ovoga suda tužitelj osnovano mogao potraživati iznose dospjele do podnošenja zahtjeva, jer se ne bi radilo o zahtjevima propisanim odredbom čl. 326. st. 2. ZPP-a, ali bi osnovanost eventualnih potraživanja budućih obroka valjalo cijeniti kroz odredbu čl. 186 c. ZPP-a. Ovisno o ishodu postupka ponovno će odlučiti i o zahtjevima za naknadu troškova postupka.

19. Slijedom iznesenog, primjenom odredbe članka 370. ZPP-a odlučeno je kao u izreci.

U Rijeci, 19. veljače 2026.

Predsjednica vijeća

Branka Ježek Mjedenjak